Metodos e Calculos em Engenharia de Avaliacoes Unidade I

MÉTODOS E CÁLCULOS EM
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
UNIDADE I
FUNDAMENTOS DAS AVALIAÇÕES DE BENS
Elaboração
Blenda Cordeiro Mota Ribeiro
Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
SUMÁRIO
APRESENTAÇÃO.............................................................................................................................................. 4
ORGANIZAÇÃO DO CADERNO DE ESTUDOS E PESQUISA......................................................................... 5
INTRODUÇÃO.................................................................................................................................................. 7
UNIDADE I
FUNDAMENTOS DAS AVALIAÇÕES DE BENS............................................................................................................................. 9
CAPÍTULO 1
BREVE HISTÓRICO DAS AVALIAÇÕES DE BENS.................................................................................................................. 9
CAPÍTULO 2
ABNT NBR 14.653 1:2019.......................................................................................................................................................... 16
CAPÍTULO 3
TERMOS E DEFINIÇÕES............................................................................................................................................................ 22
CAPÍTULO 4
CLASSIFICAÇÃO DOS BENS, FRUTOS E DIREITOS.......................................................................................................... 26
CAPÍTULO 5
ATIVIDADES BÁSICAS, METODOLOGIA, ESPECIFICAÇÃO, LAUDO E PROCEDIMENTOS................................ 30
REFERÊNCIAS................................................................................................................................................37
APRESENTAÇÃO
Caro aluno
A proposta editorial deste Caderno de Estudos e Pesquisa reúne elementos que se

entendem necessários para o desenvolvimento do estudo com segurança e qualidade.
Caracteriza-se pela atualidade, dinâmica e pertinência de seu conteúdo, bem como
pela interatividade e modernidade de sua estrutura formal, adequadas à metodologia
da Educação a Distância – EaD.
Pretende-se, com este material, levá-lo à reflexão e à compreensão da pluralidade dos

conhecimentos a serem oferecidos, possibilitando-lhe ampliar conceitos específicos
da área e atuar de forma competente e conscienciosa, como convém ao profissional
que busca a formação continuada para vencer os desafios que a evolução científico-
tecnológica impõe ao mundo contemporâneo.
Elaborou-se a presente publicação com a intenção de torná-la subsídio valioso, de

modo a facilitar sua caminhada na trajetória a ser percorrida tanto na vida pessoal
quanto na profissional. Utilize-a como instrumento para seu sucesso na carreira.
Conselho Editorial
4
ORGANIZAÇÃO DO CADERNO DE
ESTUDOS E PESQUISA
Para facilitar seu estudo, os conteúdos são organizados em unidades, subdivididas em

capítulos, de forma didática, objetiva e coerente. Eles serão abordados por meio de
textos básicos, com questões para reflexão, entre outros recursos editoriais que visam
tornar sua leitura mais agradável. Ao final, serão indicadas, também, fontes de consulta
para aprofundar seus estudos com leituras e pesquisas complementares.
A seguir, apresentamos uma breve descrição dos ícones utilizados na organização dos
Cadernos de Estudos e Pesquisa.
Provocação
Textos que buscam instigar o aluno a refletir sobre determinado assunto

antes mesmo de iniciar sua leitura ou após algum trecho pertinente para
o autor conteudista.
Para refletir
Questões inseridas no decorrer do estudo a fim de que o aluno faça uma

pausa e reflita sobre o conteúdo estudado ou temas que o ajudem em
seu raciocínio. É importante que ele verifique seus conhecimentos, suas
experiências e seus sentimentos. As reflexões são o ponto de partida para
a construção de suas conclusões.
Sugestão de estudo complementar
Sugestões de leituras adicionais, filmes e sites para aprofundamento do

estudo, discussões em fóruns ou encontros presenciais quando for o caso.
Atenção
Chamadas para alertar detalhes/tópicos importantes que contribuam

para a síntese/conclusão do assunto abordado.
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ORGANIZAÇÃO DO CADERNO DE ESTUDOS E PESQUISA
Saiba mais
Informações complementares para elucidar a construção das sínteses/
conclusões sobre o assunto abordado.
Sintetizando
Trecho que busca resumir informações relevantes do conteúdo,
facilitando o entendimento pelo aluno sobre trechos mais complexos.
Para (não) finalizar

Texto integrador, ao final do módulo, que motiva o aluno a continuar
a aprendizagem ou estimula ponderações complementares sobre o
módulo estudado.
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INTRODUÇÃO
Ao longo do tempo, o homem vem ocupando espaços cada vez mais particulares,
com suas moradias, fazendas, propriedades de diversos modos de utilização,
equipamentos, entre outros.
A necessidade de se mensurar valor a esses diversos tipos de bens e propriedades

deu origem à prática da avaliação. Esta prática se torna engenharia a partir da
introdução científica dos modos avaliativos, com suas fórmulas matemáticas e
critérios técnicos.
Além disso, existe também a introdução da tecnologia com equipamentos e

softwares específicos. Apesar desses aspectos científicos e tecnológicos, é
necessário que não se perca a sensibilidade e o bom senso por parte dos avaliadores
e peritos. O estudo dos métodos e dos cálculos de avaliações é imprescindível para
a análise dos imóveis e para o estabelecimento de preços justos por eles. A perícia
de propriedade e a avaliação caminham juntas, diferindo apenas por conta das
questões judiciais com direitos e documentações próprios e necessários.
Então, de início, poderíamos dizer que não se tratava de uma ciência exata. Ainda
hoje, em determinados termos, podemos dizer que depende de um profissional
com bom senso e sensibilidade, capaz de enxergar as nuances de determinadas
localidades e empreendimentos, sem perder de vista o conhecimento técnico, que é
de extrema necessidade.
Além da utilização do conhecimento técnico, leva-se em consideração o bom senso,

qualidade necessária para um bom avaliador, assim como o entendimento dos
dados estatísticos que sustentam a hipótese da avaliação e norteiam seus valores.
Nos casos das avaliações, o profissional não estabelece os valores, pois eles são
determinados através da lógica dos métodos e do mercado onde está inserida a
propriedade.
A habilitação para ser um profissional capaz de realizar uma avaliação é dada

pelos seguintes conselhos de classes: Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia (CREA) e Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), por possuírem
o conhecimento e as diretrizes normativas que estabelecem critérios próprios para a
determinação de valor.
7
Introdução
Percebam que todas as grandezas e valores utilizados nos métodos e

cálculos desta disciplina podem ser encontrados na literatura sob diversas
nomenclaturas. É importante que compreendam os conceitos de cada
informação para que não tenham dificuldade quando complementarem os
estudos nas fontes diversas.
Bons estudos!
Objetivos
» Conhecer os conceitos iniciais sobre avaliações de bens imóveis.
» Compreender a ABNT NBR 14653 e suas sete partes.
» Aprender os métodos utilizados para calcular os valores da avaliação.
» Aplicar os métodos disponíveis para a avaliação de bens.
8
FUNDAMENTOS DAS
AVALIAÇÕES DE BENS
UNIDADE I
A primeira unidade traz uma revisão dos conhecimentos fundamentais para iniciar
os estudos das avaliações de bens. A unidade inicia, no Capítulo 1, com um breve
histórico das avaliações de bens no Brasil, desde a Lei de Terras em 1850 até o início
do século XXI.
O Capítulo 2 traz um resumo das informações introdutórias da ABNT NBR 14653

1:2019, contendo: os termos e definições utilizados nas sete partes da norma
(Capítulo 3), as classificações dos bens, frutos e direitos (Capítulo 4) e as atividades
básicas prescritas para uma boa avaliação (Capítulo 5).
Espero que comece a nossa disciplina com bastante vontade. Vamos lá?
CAPÍTULO 1
BREVE HISTÓRICO DAS AVALIAÇÕES DE BENS
Lei de terras
No Brasil, a primeira concepção que se tem sobre engenharia de avaliação se dá por
conta da publicação da Lei n. 601, chamada Lei de Terras, em 18 de setembro de
1850.
Figura 1. Cartoon de Angeli sobre a Lei de Terras de 1850.
Fonte: Angeli, 2003.
9
UNIDADE i | Fundamentos Das Avaliações De Bens
Esta lei pôs fim ao arcaico sistema de concessões de terra que era mantido pelo
governo português desde 1375.
Com a instituição da lei, foi criada a figura do imobiliário particular, ou seja, o

proprietário de sua terra, que era registrada em seu nome, nas paróquias.
Há registros, ainda, de que, após a abolição da escravidão, as terras se tornaram

o mais importante bem capital. Antes disso, a importância de uma família era
medida pela quantidade e qualidade dos escravos que possuía. Assim, a quantidade
de terras passou a ditar o poder econômico na época.
Como os ex escravos não possuíam bens e não ganhavam o suficiente para

manterem suas famílias, tornaram-se os primeiros povos sem-terra do Brasil.
As expectativas de ganho eram diversas, como: aluguéis, arrendamentos, produção

agrícola, garantias para empréstimos, além da própria venda de todo o terreno ou
de suas partes. Os ganhos financeiros eram a garantia do proprietário de vastos
campos, agora já sem escravos.
Essas observações tendem a marcar o período em que se começa a especulação

imobiliária, também com base em políticas governamentais vigentes nas regiões em
meados do século XIX.
Anos 1900 no Brasil

Os anos de 1918 a 1929 ficaram conhecidos como os anos iniciais da ciência no
país. Os detentores das primeiras publicações de que se tem notícias no Brasil
sobre as avaliações são:
» Instituto de Engenharia da Politécnica.
» Instituto de Engenharia da Mackenzie.
» Arquivo municipal da cidade de São Paulo.
» Setor de engenharia municipal de São Paulo.
Em 1923, um engenheiro chamado Vitor da Silva Freire, estando então diretor

de obras e viação, em conjunto com sua equipe, implantou novos métodos de
avaliativos, usando a curva de profundidade Lindsay Bernard.
Já em 1929, o uso foi concretizado ao ser base para avaliações e taxas de melhorias
na prefeitura de São Paulo.
10
Fundamentos Das Avaliações De Bens | UNIDADE i
O Prof. Lysandro Pereira da Silva levantou questões que foram publicadas na

revista Engenharia Municipal, dando ênfase ao modo de capacidade de produzir
renda por meio das terras.
O primeiro livro que trata diretamente desse assunto, publicado em 1941 por Luiz
Carlos Berrini, é denominado Avaliações de Terrenos.
Em 1949, Berrini publicou o livro Avaliação de imóveis, atualizando sua obra

anterior, previamente citada. Esta obra é conhecida até hoje como a “Bíblia” das
avaliações.
Muitos dos conceitos e argumentos técnicos de Berrini vieram de sua temporada

acadêmica fora do país, principalmente nos Estados Unidos, onde os conceitos já
estavam em uso desde o século anterior.
A literatura de avaliação nacional só obteve ganhos com essas publicações.

Aconteceram diversas alterações nas formas de calcular as avaliações e projetar
seus valores.
Ao longo dos anos, muitos engenheiros e técnicos visionários buscavam a

ampliação do conhecimento e publicavam suas teorias científicas com o intuito
de tornar essa ciência cada vez mais completa de argumentos para sua execução.
Sendo assim, o que restava era agrupar todos os conhecimentos acumulados em

um grande congresso. Deste modo, ocorreu em 1974 o primeiro congresso de
avaliações, no município de São Paulo.
A cidade trouxe, por meio de seus governantes, grande contribuição para o

aprimoramento da engenharia de avaliação, pois sofreu grandes transformações
neste sentido, com suas grandes avenidas e linhas de metrô, além de toda uma
reformulação da cidade para se tornar cada vez mais moderna e eficaz.
Durante o congresso, o Engenheiro Domingos S. Barbosa Filho apresentou o

trabalho “Avaliações de Terras Conflagradas pelas Fraldas Urbanas”.
Com todo esse material disponível e diversos trabalhos em campo, assim como
as ações judiciais, propiciou-se o embasamento para formular uma norma,
sintetizando todos os aspectos das avaliações. Assim, a ABNT lançou a NB
502/1977, denominada norma para avaliação de imóveis urbanos.
Nos anos seguintes, continuaram-se as transformações, principalmente em termos

de ampliar o conhecimento. Por isso, no ano de 1980, aconteceu em São Paulo
11
o primeiro Congresso Mundial de Engenharia de Avaliações, consolidando os

conhecimentos de diversos autores de diferentes países.
Este congresso calçou a Escola Politécnica da Universidade de São Paulo para a

abertura do primeiro curso de Engenharia de Avaliações, tendo como mentor o
professor Hélio Roberto Ribeiro de Caires.
Figura 2. Simbologia da Engenharia de Avaliações.
Fonte: PUC RIO, 2013.
1918/1929: surgem as primeiras publicações de trabalhos de engenharia de

avaliações em revistas técnicas de engenharia.
1941: o Engenheiro Luiz Carlos Berrini publica em são Paulo o primeiro livro
sobre o assunto no Brasil: Avaliação de Terrenos.
1945: o governo do prefeito Preste Maia em São Paulo trouxe mudanças

drásticas ao município. Ele era um engenheiro que, em comunhão com a
equipe que incluía o engenheiro Alcino Campos, ajudou a compor trabalhos
que culminaram em um laudo unânime – Avaliação Científica de Imóveis,
tornando-se um elemento essencial para ser utilizado nas avaliações e perícias
no país.
1949: o engenheiro Luiz Carlos Berrini publica em são Paulo seu segundo
livro – “Avaliações de Imóveis” – com definições e conceitos que norteiam as
avaliações.
1953: foi criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro.
1957: é criado o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

(IBAPE), um projeto do engenheiro Hélio de Caires. Trazia a inovação de
métodos e lançou três distintos: comparativo de dados de mercado, custo e
capitalização ou renda.
12
1974: primeiro Congresso Mundial de Avaliações realizado no país, no

município de São Paulo.
1977: a ABNT publica a norma brasileira de engenharia NB 502 (Norma para

Avaliações de Imóveis Urbanos).
1980: o Professor Hélio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de engenharia

de avaliações numa universidade brasileira.
1989: a NB 502 foi revisada e entrou nos moldes então atuais da ABNT,
passando a ser conhecida como NBR 5676.
Perfil do profissional avaliador

A especialidade denominada engenharia de avaliações está consolidada e sua
necessidade é clara.
Há profissionais engenheiros e arquitetos legalizados pelos Conselhos Regionais de

Engenharia e Agronomia (CREAs) e pelos Conselhos de Arquitetura e Urbanismo
(CAUs), tendo as Leis Federais n. 5.194/1966 e n. 12.378/2010 a garantir sua prática.
Estabelecendo um somatório de dados, fatos e características econômicas, a

avaliação estima o valor atualizado da propriedade. O interesse em quantificar o
valor da propriedade parte de toda a sociedade, seja por parte dos que querem
comprar ou dos que querem vender.
É necessário que se chegue a um valor justo e de acordo com o que se oferece em

benfeitorias e avaliação de valor de ativos. Assim, os prováveis empreendedores
de determinado local tendem a determinar o valor de mercado, como: prefeituras,
poder judiciário, estados e municípios (para diversos usos como desapropriações,
implantação de ruas, avenidas, estradas, requalificação de bairros, ajustes do valor
da terra), imobiliárias, pequenos e grandes proprietários de terra, interessados
em partilha de bens, empreendimentos que pretendem se estabelecer no local,
especulação imobiliária e suas seguradoras (indenizações).
Enfim, a avaliação de bens é necessária a todos que exigem um preço justo a ser
pago por determinada propriedade.
A avaliação tem caráter financeiro, mesclando o valor com os atrativos da

propriedade, fornecendo, a partir disso, dados para transações comerciais (compra,
venda e aluguel) e/ou para decisões jurídicas como avaliações de depreciação e
desapropriação, troca de bens e valorização do mesmo, dentre outros.
13
As seguradoras, com essa avaliação, podem exercer sua função de pagadora em

sinistros, assim como transações de fusão e separação de sociedades que detenham
propriedades de forma amigável ou não.
Para o profissional, os rendimentos de uma avaliação irão depender do

contratante e das horas dispendidas para se dedicar ao seu processo avaliativo e
suas dificuldades.
A correta avaliação de um bem, para que o seu valor seja determinado de maneira
justa, busca apoio nas questões anteriormente decididas em perícias judiciais e
extrajudiciais.
Para se alcançar êxito nas pesquisas que buscam determinar uma boa avaliação,
é necessária uma busca na história das avaliações em nível nacional e também
internacional, utilizando a literatura como base de sustentação para os argumentos
que surgirem ao longo do processo avaliativo.
É importante frisar algumas práticas que o profissional deve seguir durante a

avaliação. Além de possuir a devida habilitação profissional e auxiliar o contratante
mostrando as condições reais, o profissional ainda:
» Deve ser discreto e não deve revelar informações recebidas pelos clientes ou
conclusões laborais.
» Durante a elaboração do seu trabalho, utilizar apenas trabalhos referenciados

e/ou com permissão para a reprodução.
» Não realizar avaliações quando houver decisões tendenciosas que envolvam

conflitos de interesse.
» Não aceitar remuneração profissional abaixo do mercado com o intuito de

vencer uma competição de trabalho de avaliação. Essa postura desvaloriza o
valor de prestação de serviço da categoria.
» Compartilhar conhecimentos com objetivo de expandir e aprimorar

informações técnicas e profissionais.
Também é importante que o profissional tenha conhecimento em diversas áreas

para que haja bom embasamento técnico e sua fundamentação seja justificada e
segura para quem a procura.
14
O engenheiro ou arquiteto de avaliações, definição atribuída a quem é habilitado

em realizar avaliações, deve estar em constante atualização, realizando cursos,
congressos, observando o mercado e trocando conteúdos com outros profissionais.
Alguns profissionais habilitados e os tipos de avaliações que eles podem realizar

estão exemplificados no quadro 1.
Quadro 1. Exemplos de profissionais competentes e tipos de avaliações realizadas.
Profissional legalmente
Tipo de avaliações
competente
Arquiteto
Imóveis Urbanos e Rurais.
Eng. Civil
Eng. Mecânico Processos Mecânicos, Máquinas, Instalações Industriais e Mecânicas, Veículos, Sistemas de
Eng. Agrícola Refrigeração.
Eng. Naval Embarcações, Diques, Operações e Tráfego de Serviços Hidroviários.
Eng. de Minas Prospecção e Pesquisa Mineral, Lavra de Minas, Beneficiamento de Minérios.
Fonte: Adaptado de CAI, 2011.
15
CAPÍTULO 2
ABNT NBR 14.653 1:2019
ABNT NBR 14653

Parte-se do ponto de que a ciência de avaliação é relativamente nova. Entendemos
que, nos primórdios, as avaliações eram feitas de maneira empírica, baseando-se
em fatos e relatos de antigos proprietários e moradores das regiões.
Assim, os cartórios abriam apenas a ressalva de que, muitas vezes, o valor declarado
não era condizente com o valor devido, pois havia muitas alterações e incoerências
nesse sentido.
Em seguida, utilizam-se os métodos de ciência para diminuir ou extinguir os erros

decorrentes de uma avaliação, utilizando-se de livros diversos, artigos técnicos
publicados, trabalhos científicos, entrevistas com engenheiros, arquitetos e técnicos
experientes no assunto.
Integrando-se a todas essas informações, foram inseridos os mais desenvolvidos

conceitos de avaliação atuais no mercado.
A engenharia de avaliações é uma ciência em movimento, sempre cercada de

novidades e novas teorias. Nesse sentido, a Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT) vem publicando constantes revisões da norma de avaliação de
bens.
Dentro desse contexto, a norma que estabelece todos os critérios avaliativos é a

ABNT NBR 14653, norma brasileira para avaliação de bens.
A versão atual atende por ABNT NBR 14653 – Avaliação de Bens e se divide em
sete partes, conforme quadro 2:
Quadro 2. Divisão das partes da ABNT NBR 14653.
Parte Ano Conteúdo Observações

1 2019 Procedimentos gerais Atualizada
2 2011 Imóveis urbanos Confirmada em 2019
3 2019 Imóveis rurais e seus componentes Atualizada
4 2002 Empreendimentos Confirmada em 2017
5 2006 Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral Confirmada em 2019
6 2009 Recursos naturais e ambientais Confirmada em 2018
7 2009 Bens de patrimônios históricos e artísticos Confirmada em 2018
Fonte: Adaptado de ABNT Catálogo, 2020a.
16
Novidades da NBR 14653 1:2019

Esta seção se destina a demonstrar as mudanças contidas na atualização da ABNT
NBR 14653 1:2019. A norma vigente anterior era de 2001.
Teremos breves comentários sobre os elementos iniciais da norma, que vieram bem
completos e recheados de informações.
É possível perceber que a norma mudou de formato (se adequou ao novo padrão
com capa, folha de rosto, sumário, prefácio e escopo em inglês antes de iniciar as
informações pertinentes à norma).
Os elementos iniciais se dividem em prefácio e introdução (dividida em histórico,

princípios gerais da avaliação de bens, abordagens de valor, mercado, considerações
sobre o conceito de valor de mercado, particularidades do mercado imobiliário e
avaliações complexas), além dos já conhecidos escopo e referências normativas.
Prefácio
O prefácio foi modificado para conter os textos padrões do novo modelo de NBR
da ABNT. A listagem das sete partes dessa NBR foi mantida.
Um trecho interessante do texto padrão que vale ressaltar é o parágrafo que exime a
ABNT, além de ISO e IEC, de requisitos contratuais, legais ou estatutários.
A ABNT deixa bem claro que seus documentos técnicos não substituem Leis,
Decretos ou Regulamentos e que estes devem preceder sobre qualquer documento
técnico ABNT.
Onde antes se exigia que esta parte da norma fosse utilizada somente em conjunto
com as demais partes, agora há apenas o objetivo de visar “consolidar os conceitos,
métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens”.
Finalizando o prefácio, segue uma explicação sobre as formas verbais utilizadas na

norma, conforme o quadro 3:
Quadro 3. Formas verbais.
Formas verbais Utilização

deve se Indica requisitos a serem seguidos rigorosamente.
Convém que
é recomendável Indica que, entre várias possibilidades, uma é mais apropriada, sem excluir as outras, ou seja,
é recomendado indica a maneira preferível de proceder, sem necessariamente exigir o uso dessa maneira.
recomenda se
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 1:2019.
17
Então, ao ler o termo “deve”, seguiremos à risca o que preconiza a norma. Enquanto
isso, ao ler os termos de recomendação e/ou conveniência, poderemos seguir ou não.
Pessoalmente, sugiro que sempre utilizemos a recomendação, exceto em casos de

justificativa cabível.
Introdução
A introdução da norma antiga tem apenas cinco parágrafos. A atual tem cinco
páginas e é subdividida em sete seções secundárias.
Histórico
Diferentemente da norma antiga, o histórico desta norma é mais completo.
Aqui, foi preparada uma listagem dos pontos mais importantes dos acontecimentos
no campo da avaliação de bens que constam na norma e no site da ABNT:
Quadro 4. Histórico das publicações.
Ano Publicação
Publicações de escolas de engenharia e de repartições públicas dedicadas à tributação, gestão e contratação de serviços e obras
1910
nas grandes capitais.
1920/1940 Primeiros trabalhos acadêmicos na área, orientando a comunidade técnica da época.
1950 Primeiras normas de avaliação surgem como parte do movimento de constituição de entidades profissionais.
1957 Início do Projeto de Norma P NB 74, propositado a padronizar critérios em ações expropriatórias.
1977 Elaboração da NB 502 (Avaliação de Imóveis Urbanos).
1980 Revisão da NB 502 (Avaliação de Imóveis Urbanos).
1989 Registro no Inmetro da ABNT NBR 5676.
1990 Entra em vigor a ABNT NBR 5676, substituindo a NB 502.
1998 Projeto da ABNT NBR 14653 (Avaliação de Bens): nova formatação, visa contemplar diferentes tipos de bens.
2001 Entra em vigor a ABNT NBR 14653 1: Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais.
2002 Entra em vigor a ABNT NBR 14653 4: Avaliação de bens Parte 4: Empreendimentos.
2004 A ABNT NBR 5676 é substituída pela ABNT NBR 14653 2.
2004 Entra em vigor a ABNT NBR 14653 2: Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos.
2004 Entra em vigor a ABNT NBR 14653 3: Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais.
2005 Revisão da ABNT NBR 14653 1: Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais.
2006 Entra em vigor a ABNT NBR 14653 5: Avaliação de bens Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.
2008 Entra em vigor a ABNT NBR 14653 6: Avaliação de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais.
2009 Correção da ABNT NBR 14653 6: Avaliação de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais.
2009 Entra em vigor a ABNT NBR 14653 7: Avaliação de bens Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos.
2011 Revisão da ABNT NBR 14653 2: Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos.
2019 Revisão da ABNT NBR 14653 1: Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais.
2019 Revisão da ABNT NBR 14653 3: Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais.
Fonte: Adaptado de ABNT Catálogo, 2020ª, 2020b.
18
Princípios gerais da avaliação de bens
Esta seção começa com uma definição bem sucinta e, ao mesmo tempo, abrangente
da avaliação de bens.
A ABNT NBR 14653 1:2019, p. vii, define avaliação de bens (incluindo seus frutos
e seus direitos) como uma “técnica para identificar valores, custos ou indicadores
de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data,
consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes claramente
explicitadas”.
Em seguida, a norma conceitua valor, preço e custo.
A norma é clara: valor é um conceito abstrato. O valor parte da análise de diversas

características, como a raridade, a utilidade, o interesse e as condições de oferta e
procura.
O preço é a expressão monetária que traduz o valor. Ao contrário do valor, o preço é

um conceito concreto.
O custo, por sua vez, é a relação dos gastos diretos ou indiretos necessários à
produção ou aquisição do bem.
O valor sofre variação constante, resultante de influências das mais diversas

situações econômicas, políticas, ambientais, sociais, tecnológicas etc.
A norma compila os princípios aceitos e considerados em uma avaliação: lei da

oferta e da procura; princípio da semelhança; princípio da proporcionalidade;
princípio da substituição; princípio da rentabilidade; princípio do maior e melhor
uso; princípio da exequibilidade.
Abordagens de valor
A abordagem de valor de uma avaliação depende do seu objetivo e da finalidade.

As principais abordagens de valor dizem respeito à identificação do valor de
mercado (valor econômico, valor patrimonial e valor em risco) e de valores com
características específicas (valor especial, valor patrimonial, valor de liquidação
forçada, valor em risco, valor sinérgico).
Mercado
Mercado é o ambiente de transações de bens. Caracteriza-se por sua estrutura,

conjuntura, conduta e desempenho.
19
A estrutura do mercado pode ser resumida em:
» Concorrência perfeita (número de vendedores = número de compradores).
» Monopólio (único vendedor).
» Monopsônio (único comprador).
» Oligopólio (número pequeno de vendedores).
» Oligopsônio (número pequeno de compradores).
A conjuntura de mercado se refere às variações de curto prazo na oferta e na

demanda, além de suas consequências sobre os preços praticados.
A conduta do mercado é o comportamento de ajuste às mudanças na conjuntura,

como ações de política de preços, formas de pagamento, estratégias de vendas etc.
Por fim, o desempenho é a análise dos resultados alcançados em determinado nicho

do mercado.
Considerações sobre o conceito de valor de mercado
A ABNT NBR 14653 1:2019 (p. x) define valor de mercado como “a quantia mais
provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em
uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.
A norma vai além de somente definir, mas destrincha cada elemento dessa
definição, pois considera que cada trecho “tem sua própria natureza conceitual”.
O quadro 5 sintetiza:
Quadro 5. Conceitos por trecho.
Trecho Natureza conceitual

Preço expresso em moeda corrente obtido numa transação entre partes independentes e
Quantia mais provável
sem interesses especiais na transação.
Pela qual se negociaria Valor como quantia estimada, diferente do preço estipulado e do preço final da transação.
“Se refere à presunção de que cada parte está motivada para efetuar a transação, sem estar
Voluntariamente
forçada a completá-la”.
E conscientemente um bem Assume-se que as partes conhecem as condições do bem e do mercado que ele está inserido.
Em uma data de referência Mais uma garantia de que o valor muda com as circunstâncias em períodos curtos de tempo.
Dentro das condições do mercado Considera a estrutura, a conjuntura, a conduta e o desempenho do mercado que o bem está
vigente inserido.
20
Particularidades do mercado imobiliário
Esta seção ressalta a “imperfeição” do mercado imobiliário, pois ele tem bens não
homogêneos, estoque limitado, liquidez diferenciada e grande influência de fatores
externos.
Outra informação salientada é o acesso aos preços. É muito comum, numa

avaliação feita pelo método comparativo direto de dados de mercado, que
os preços disponíveis sejam aqueles desejados pelos vendedores, sujeitos a
influências e desajustes.
Avaliações complexas
A norma classifica como avaliações complexas as de indústrias, recursos ambientais,

empreendimentos, entre outros. Para tanto, recomenda-se que seja consultada a
legislação específica de cada área e que se consultem profissionais de avaliações
com formação na área específica do bem avaliado.
21
CAPÍTULO 3
TERMOS E DEFINIÇÕES
A norma traz as definições de setenta e cinco termos essenciais à compreensão dos

conceitos e especificações gerais das sete partes. A norma anterior tinha apenas
sessenta e seis termos. Alguns sofreram alterações e outros foram substituídos.
Termos que não sofreram alterações

No total, quarenta e um termos não sofreram ajustes em suas definições. Os termos
que sofreram ajustes pouco significativos, como mudança de preposição, conjunção,
pontuação ou acentuação estão classificados nesta seção. São eles:
» Acessório.
» Amostragem.
» Arrendamento.
» Bem.
» Bem tangível.
» Bem intangível.
» Benfeitoria.
» Benfeitoria necessária.
» Benfeitoria útil.
» Benfeitoria voluptuária.
» Campo de arbítrio.
» Custo.
» Custo direto de produção.
» Custo de reedição.
» Dano.
» Depreciação.
» Decrepitude.
» Deterioração.
22
» Mutilação.
» Obsoletismo.
» Empreendimento.
» Empresa.
» Engenharia de custos.
» Engenharia econômica.
» Fruto.
» Fundo de comércio.
» Hipótese nula um modelo de regressão.
» Homogeneização.
» Inferência estatística.
» Infraestrutura.
» Instalação.
» Modelo.
» Nível de significância.
» Recurso ambiental.
» Servidão.
» Taxa de desconto.
» Tratamento de dados.
» Valor de mercado.
» Vantagem da coisa feita.
» Vida econômica.
» Vida útil.
Termos que tiveram sua definição ajustada

No total, vinte e um termos receberam ajustes em suas definições. O quadro 6 a
seguir mostra as mudanças, grifando em vermelho os trechos retirados e em azul os
trechos acrescentados.
23
Quadro 6. Termos que tiveram sua definição ajustada.
# Termo Ajustes na definição

1 Amostra Conjunto de dados representativos de uma população.
Análise técnica para identificar valores ou indicadores de viabilidade econômica, para um
Avaliação de bens, de
2 determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e
seus frutos e direitos
condições limitantes claramente explicitadas.
Custo indireto de Despesas administrativas e financeiras e demais ônus e encargos necessários à produção de um
3
produção bem.
Custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos seus insumos
4 Custo de reprodução
pertinentes, sem considerar eventual depreciação.
Custo de reedição de um bem, com a mesma utilidade e características assemelhadas ao
5 Custo de substituição
avaliando.
Elemento ou informação disponível em determinado mercado, com as suas respectivas
6 Dado de mercado
características.
Engenharia de Conjunto de conhecimentos técnico científicos especializados, aplicados à avaliação de bens
7
avaliações por arquitetos ou engenheiros.
Parte da engenharia e da arquitetura que atua na interface técnico legal, envolvendo avaliações
8 Engenharia legal
e toda espécie de perícia .
Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo total, que pode ser maior ou menor
9 Fator de comercialização
do que 1.
10 Imóvel Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas.
Relatório com fundamentação técnica e científica, elaborado por profissional da engenharia de
11 Laudo de avaliação
avaliações, em conformidade com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o bem.
Modelo utilizado para representar determinado fenômeno ou comportamento considerando se
12 Modelo de regressão
as diversas características que possam influenciá-los.
13 Pesquisa Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta e seleção dos dados de mercado.
14 População Totalidade de dados do segmento que e pretende analisar.
É uma expressão monetária que define uma transação de um bem, de seu fruto, de um direito,
15 Preço
ou da expectativa de sua transação.
16 Situação paradigma Situação hipotética ou virtual adotada como referencial para avaliação de um bem.
Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e que pode corresponder ao valor
17 Valor em risco
máximo segurável.
Valor de um bem, partes de um bem ou conjunto de bens de pessoa física ou jurídica,
18 Valor patrimonial
determinado conforme o objetivo, a finalidade e a abrangência da avaliação.
19 Valor residual Valor do bem ao final de sua vida útil ou de seu horizonte projetivo.
20 Vida remanescente Vida que resta a um bem.
Constatação local, presencial, de fatos e aspectos, mediante observações criteriosas em um bem
21 Vistoria
e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 1:2001 e ABNT NBR 14653 1:2019.
Termos novos
No total, foram acrescentados treze novos termos à norma. O quadro 7 a seguir
reproduz esses termos.
24
Quadro 7. Termos novos.
# Termo Definição
Benefícios
Acréscimo sobre o custo direto da obra ou serviço, representativo do lucro do construtor, das despesas
1 e despesas
indiretas e dos impostos.
indiretas (BDI)
Comprador Adquirente que possui vantagens ou interesses específicos em relação a um bem ou direito, não
2
especial relevantes para outros participantes do mercado.
Custo de
3 Quantia gasta para a desmobilização, o transporte e a realocação de determinados bens.
desmonte
4 Liquidez Facilidade com que um bem pode ser convertido em dinheiro, no seu mercado específico.
Memória de
5 Demonstrativo dos procedimentos utilizados para a obtenção dos resultados da avaliação.
cálculo
Premissa que considera a existência de condições diferentes das usuais no mercado, na data da
6 Premissa especial
avaliação.
Valor de um bem ou conjunto de bens, na condição de sua desativação ou desmobilização.
Valor de
7 (Nota: esta definição geral é particularizada em algumas partes desta Norma, de acordo com suas
desmonte
especificidades.)
Valor de
Valor de um bem, na hipótese de uma venda compulsória ou em espaço de tempo menor do que o
8 liquidação
normalmente observado no mercado.
forçada
Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante sua vida econômica, a uma
9 Valor econômico taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade, considerados cenários previsíveis sob
condições de risco.
10 Valor depreciável Diferença entre o valor do bem na condição de novo e o seu valor residual.
Valor de
11 Valor atribuído a danos, perdas ou prejuízos provocados, referido a uma determinada data.
indenização
Valor que considera atributos particularidades de um bem ou direito, que geram interesse somente
12 Valor especial
para um comprador especial ou sob as condições de uma premissa especial.
Valor resultante da interação de dois ou mais bens ou direitos, quando o valor global for maior do que
13 Valor sinérgico
a soma dos valores individuais.
Termos excluídos
No total, foram excluídos quatro termos da norma. São eles:
» Engenheiro de avaliações.
» Liquidação forçada.
» Parecer técnico.
» Perícia.
25
CAPÍTULO 4
CLASSIFICAÇÃO DOS BENS, FRUTOS E DIREITOS
A ABNT NBR 14653 1:2001 classificava somente os bens. Com a atualização de

2019, passaram a ser classificados também seus frutos e direitos.
Classificação dos bens

É importante definir o que é um bem para entender a sua classificação. O conceito
de bem e a natureza do bem estão claramente explicados na ABNT NBR 14653
1:2019, como estudamos anteriormente.
Assim, é possível entender que tudo ao que se agrega um valor econômico, sendo
utilizado para suprir as necessidades do seu proprietário como parte integrante do
seu patrimônio, é considerado um bem.
O bem pode ser dividido em dois grupos: bem tangível e bem intangível.
O bem tangível é aquele que pode ser palpável, que tem existência material. Esse
tipo de bem pode ser exemplificado como carros, máquinas e equipamentos,
matérias-primas, imóveis, recursos naturais e ambientais, semoventes e culturas
agrícolas, como representado na Figura 3a.
Já o bem intangível é aquele que não possui existência física e é classificado em

patentes, marcas, fundos de comércio e empreendimentos, como ilustrado na
figura 3b.
Figura 3. Exemplos de bens.
(a) tangíveis (b) intangíveis
Fonte: Quantech, 2013; Portal Administração, 2014.
Relembre o conceito de semoventes, de acordo com a Lei n. 13.105 de 2015

(Código de Processo Civil vigente):
26
» Semoventes: bens móveis que possuem movimento próprio, tal como

animais selvagens, domésticos ou domesticados.
Relembre também os conceitos de empreendimento e fundo de comércio

dados na ABNT NBR 14653 1:2019:
» Empreendimento: conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio

de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por
exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária
(por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural.
» Fundo de comércio: bem intangível pertencente ao titular do negócio,

decorrente do resultado de suas operações mercantis, composto entre
outros de: nome comercial, freguesia, patentes e marcas.
Do ponto de vista econômico, tendo como base a semiótica, tudo pode ser dividido
em fatos materiais ou imateriais, diferenciando-se em permanência do tempo.
Respectivamente, os primeiros são mais duráveis que os últimos acima citados.
Nesse caminho, os bens são denominados como tangíveis (corpóreos) ou intangíveis

(incorpóreos). Os bens tangíveis são de características macroscópicas (terrenos,
benfeitorias em geral, veículos, culturas, recursos etc.), tendo essas a propriedade da
extensão ou extensionalidade.
Por sua vez, os bens intangíveis têm como objetivos principais a valorização e a
decisão sobre o bem apresentado, usando a razão como ponto principal para
avaliação e sua conclusão.
Classificação dos frutos

Os frutos são as rendas que o bem traz. São classificados como rendas de
exploração direta, aluguéis, arrendamentos, parcerias e outros.
Os frutos são utilidades provenientes de bens móveis ou imóveis existentes e

devem atender a três princípios:
» princípio da periodicidade: o fruto deve ser produzido pelo bem com período
definido;
» princípio da inalterabilidade: o fruto não deve alterar o bem;
» princípio da separabilidade: o fruto deve ser separado do bem sem destruí-lo

ou danificá-lo.
27
Figura 4. Bens e frutos.
Fonte: Ferreira, 2016.
Para melhor compreensão, podemos fazer uma relação com uma árvore frutífera,
conforme mostra a Figura 4. Se eu tenho uma macieira, ela representa o meu bem.
Se ela der maçãs, ela gerou frutos. Com essas maçãs, eu posso gerar renda, pois
posso vende-las. As maçãs atendem aos três princípios, pois elas são produzidas
pela macieira a cada estação frutífera, a macieira não sofre mudanças ao produzi-las
e elas são retiradas da árvore para consumo.
Classificação dos direitos

Os direitos, por sua vez, são classificados em servidões, usufrutos, concessões,
comodatos, direitos hereditários ou possessórios, royalties e outros.
Relembre o conceito de servidão dado na ABNT NBR 14653 1:2019:
» Servidão: encargo específico que se impõe a uma propriedade em

proveito de outrem.
Relembre também os conceitos de usufruto, concessão, comodato e royalties,

de acordo com a Lei n. 13.105 de 2015 (Código de Processo Civil vigente):
» Usufruto: direito conferido a alguém, durante certo tempo, de gozar ou fruir

de um bem cuja propriedade pertence a outrem.
» Concessão: contrato em que a Administração Pública transfere à pessoa

jurídica a capacidade de desempenhar o serviço público assumindo o risco
inerente a atividade.
28
» Comodato: contrato aplicado em relações de empréstimo gratuito de

bens.
» Royalties: quantia paga por alguém a um proprietário pelo direito de uso,

exploração e comercialização de um bem.
29
CAPÍTULO 5
ATIVIDADES BÁSICAS, METODOLOGIA, ESPECIFICAÇÃO,
LAUDO E PROCEDIMENTOS
Atividades básicas da avaliação

As atividades básicas estão listadas na ABNT NBR 14.653 1:2019 como os
“aspectos essenciais a serem esclarecidos previamente ao desenvolvimento da
avaliação”. São eles: finalidade (classificação do bem, fruto ou direito avaliado,
rever seção 2 do capítulo anterior, onde se listam os tipos normalizados de
classificação), objetivo (valor do bem, fruto ou direito avaliado, rever seção 1
do capítulo anterior, onde se descrevem e definem os tipos de valores), prazo de
apresentação do laudo, expectativa, forma de apresentação e condições a serem
observadas.
Documentação
O responsável pela avaliação deve requisitar todo e qualquer documento do bem

que seja relevante para o parecer laboral e ficar a par de todas as informações
importantes e necessárias ao que está sendo analisado.
O profissional avaliador não deve ser responsável pela análise de legitimidade da

documentação. Em casos em que os documentos e/ou contratante não expressam
as informações necessárias para a formação da avaliação, o engenheiro ou arquiteto
deve considerar se são suficientes para seguir adiante.
Se ainda assim decidir seguir com o trabalho, deve explicar abertamente quais são
as restrições de se fazer uma avaliação com dados insuficientes e/ou desconformes.
Vistoria
A vistoria é realizada pelo profissional de avaliações com a finalidade de examinar e

definir as características do bem em questão e sua adaptação no mercado.
É importante destacar que não se pode fazer qualquer avaliação de bens sem fazer
vistoria presencial.
Em situações atípicas, quando o bem estiver inacessível, pode ser utilizada

uma situação paradigma (hipotética ou virtual), se os componentes envolvidos
estiverem de acordo. Essa exceção deverá constar claramente no laudo.
30
Durante a vistoria é aconselhável listar particularidades físicas, de localização e de

utilização do bem avaliado e outros tópicos pertinentes à composição do valor.
Ainda durante a vistoria, deve ser destacado qualquer pesquisa, plano ou aspecto
tecnológico, bem como seus efeitos que venham a influenciar no valor bem.
Produção de dados
Este passo da avaliação de bens deve ser programado com antecedência,

considerando: “as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos,
informações e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos
serviços, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação”
(ABNT, 2019a, p. 12).
Nesta fase da avaliação do bem, é aconselhável quantificar diversos dados de

mercado, para que possa servir de parâmetro para o bem que está sendo avaliado,
em caráter quantitativo.
No que tange ao caráter qualitativo, é importante analisar e obter dados de mercado

com características similares e atualizados, de acordo com data de avaliação.
Ainda neste aspecto, é relevante detectar diferentes e genuínas fontes de referências,

a fim de garantir a credibilidade dos dados de mercado, como também analisar e
expor as particularidades significativas dos dados.
Neste momento é que se realiza a pesquisa e a coleta de dados e informações para

entender a situação mercadológica. Assim como o momento de entender os dados
de oferta, que são indicadores de valor de mercado.
“Entretanto, deve-se considerar superestimativas, que em geral acompanham

esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de
transações” (SEMAD, 2012, p. 33).
Esses dados devem ser pesquisados de acordo com o tempo que estão no
mercado e em situações de transações, deve-se indagar qual é a condição de
pagamento e as datas efetuadas. Com a finalidade de obter modelos coerentes
com a metodologia selecionada, é imprescindível que os dados passem por um
tratamento.
O resultado da avaliação deve ser encontrado de acordo com o método que seja mais
adequado ao mercado em que o bem está inserido e também deve estar apoiado
nos tratamentos de dados, para que assim seja possível arredondar o resultado da
31
avaliação e os limites do intervalo de confiança e do campo de arbítrio em até 1%

do valor encontrado.
Dentro desse contexto de identificação do valor de mercado, é significante que o

responsável pela avaliação, de acordo com o objetivo da mesma, verifique o mercado
em que o bem faz parte no laudo de avaliação, de forma a:
» apontar a liquidez do bem;
» explicar a estrutura do mercado;
» detalhar o comportamento do mercado;
» configurar o funcionamento do mercado.
Não deixe de conferir os pressupostos, as ressalvas e as condições limitantes

de uma avaliação na ABNT NBR 14653 1:2019, p. 13, seção 6.9.
Metodologia
A seleção da metodologia para obter um bom preço de mercado deve estar em
concordância com as práticas utilizadas em todo o mundo. Para que isso ocorra,
é relevante identificar as características do bem em questão e então escolher o
método.
A metodologia correta deve estar em concordância com a natureza do bem avaliado,

com o propósito do procedimento de avaliação e com os dados de mercado. Desta
forma, possíveis erros de valoração são evitados.
Vale ressaltar que as normas se aplicam a situações típicas e normais de avaliação.

Em casos em que, por algum motivo, os métodos da norma não se aplicam, o
engenheiro ou arquiteto responsável pela avaliação pode escolher se basear por
outra metodologia, mas isso precisa ser adequadamente explicado.
Nesta seção, veremos os métodos comuns a diversos tipos de bens, frutos ou

direitos. Para alguns tipos específicos de bens, metodologias específicas serão
citadas nas Unidades 2, 3 e 4 desta disciplina.
Os métodos são classificados por finalidade. Todos os métodos abaixo listados

serão explorados nas Unidades 2, 3 e 4, mas é importante que comecemos a nos
familiarizar com seus conceitos. Assim, temos:
32
» Métodos de identificação do valor de um bem, de seus frutos e direitos:
› Método comparativo direto de dados de mercado: principalmente

aplicado na investigação de valor de mercado de imóveis, como escritórios,
lojas, casas e apartamentos, caso os dados sejam suficientes e similares ao
bem que está sendo avaliado.
› Método involutivo: aplicado em situações que os dados amostrais

similares ao bem que está sendo avaliado não existem. Por exemplo,
avaliação de glebas.
› Método da capitalização da renda: sugerido em ocasiões em que se

avaliam empreendimentos imobiliários, como shopping centers e hotéis,
calculado com base na renda líquida prevista do empreendimento. No caso
de premissas especiais, encontra se um valor especial.
› Método evolutivo: utilizado para alcançar o valor de mercado quando

não há dados amostrais similares ao do objeto avaliado, tais como
residências de alto padrão e galpões, utilizando a soma de valores dos
seus componentes.
» Métodos de identificação do custo de um bem:
› Método comparativo direto de custo: identifica o custo do objeto a

partir da análise dos custos de mercado de bens similares e próximos.
› Método da quantificação de custo: identifica o custo do bem através

da análise de seus orçamentos, somando se seus custos diretos e indiretos.
» Métodos de identificação de indicadores de viabilidade de utilização

econômica:
› Métodos empregues com o objetivo de definir parâmetros de praticabilidade

econômica relacionados com empreendimento, fundamentados no fluxo de
caixa e através do qual são estabelecidas decisões com base no valor presente
líquido, taxas internas, tempos de retorno etc.
Especificação das avaliações

A etapa de especificação das avaliações é definida em função do prazo requerido,
na utilização de recursos, da facilidade de acesso dos dados e o tipo de tratamento
escolhido.
33
O procedimento de avaliação pode ser caracterizado segundo a fundamentação e

precisão.
» Fundamentação: Especificação de acordo com o aperfeiçoamento da

avaliação, em relação à escolha da metodologia: em virtude da credibilidade,
qualidade e quantidade de fácil acesso dos dados amostrais.
» Precisão: Especificação definida quando é viável quantificar o grau de

certeza, o nível de erro admitido durante o trabalho de avaliação. Mas isso
varia conforme o tipo de bem avaliado, a finalidade com que está sendo
realizada a avaliação, as condições do mercado, ao domínio atingido na coleta
de dados, métodos e ferramentas despendidos.
Considerando os graus de fundamentação e precisão, é necessário afirmar que, de

acordo com a ABNT NBR 14653 (todas as suas partes), como regra de especificação,
os graus devem estar em ordem numérica crescente, partindo do grau I até o grau III.
Vale ressaltar que os graus obtidos na avaliação do valor estimado são vinculados à
dedicação que será empregue à avaliação, sendo considerada maior de acordo com a
subjetividade inerente ao trabalho de avaliação.
Apresentação do laudo de avaliação

A finalização do trabalho de avaliação é dada pela construção de um laudo de
avaliação. Este laudo é um documento técnico produzido pelo engenheiro ou
arquiteto responsável pelo procedimento de avaliação, segundo as normas
regulamentadoras.
Este documento deve abranger requisitos exigidos pela norma vigente. Além disso,
deve ser compreensível, sucinto, conclusivo e exato.
Seguem as premissas básicas requisitadas pela norma:
» Indicação do requisitante da avaliação.
» Finalidade do procedimento de avaliação.
» Definição das características do bem que está sendo avaliado.
» Identificação da(s) metodologia(s) aplicada(s), com explicação da seleção.
» Documentação utilizada na avaliação.
» Pressupostos, ressalvas e limitações, caso haja.
34
» Memorial de cálculo.
» Conclusão da avaliação e a data de referência.
» Atributos legais na íntegra e assinatura(s) do(s) profissional(is) encarregado(s)

do processo de avaliação.
» Local, data e outras informações que enriqueçam o trabalho.
Os laudos realizados, conforme aponta o quadro 8, podem ser classificados como:
Quadro 8. Classificação dos laudos.
Classificação Especificações
Completos Possuem todos os elementos essenciais para compreensão do trabalho de avaliação.
Simplificados Compostos de toda a informação útil e resumida para a compreensão do trabalho de avaliação.
Cumprem requisitos confidenciais acordados entre os envolvidos no contrato de avaliação e não
De uso restrito
são legítimos para outros fins ou apresentação a terceiros.
Procedimentos específicos
Outra novidade da atualização da norma foi a inclusão dos seguintes procedimentos
específicos: desapropriações, fundo de comércio e liquidação forçada.
Desapropriações
As desapropriações podem ser classificadas de duas maneiras: quanto à abrangência

(total que atinge todo o bem ou parcial que atinge somente parte do bem) e quanto
à duração (temporária ou permanente).
A avaliação de uma desapropriação deve apresentar um resultado condizente com

uma indenização justa, podendo ser valor econômico, valor de mercado, custo de
reedição, custo de reprodução, entre outros.
Nas desapropriações parciais, deve-se mensurar os possíveis prejuízos e visar a

recomposição do patrimônio, não esquecendo de considerar a desvalorização.
Alguns critérios devem ser utilizados:
» antes e depois: diferença de valores do bem original e depois de expropriação;
» terreno ou terra nua: utilizar o valor unitário médio do imóvel primitivo

(considerar benfeitorias à parte);
35
» bem remanescente: estimar os reflexos da desapropriação parcial para a parte

do bem que permanece.
Fundo de comércio
A indenização de fundo de comércio é utilizada como compensação do prejuízo

dado à atividade econômica desenvolvida no bem afetado.
A desapropriação pode implicar na realocação da atividade econômica e até

mesmo na sua extinção, caso não seja possível realocá-la.
Podem ser considerados gastos de realocação: a remoção dos bens, a compra ou

aluguel do novo ponto comercial, sua adaptação e reforma, transporte e instalação
dos equipamentos no novo local, desativação do local antigo, custos dos contratos
comprometidos, manutenção das atividades durante tempo de realocação.
Deve ser considerado também o lucro cessante, que é a soma calculada dos custos
e das receitas não recebidas durante todo o período de realocação (desmonte,
readaptação, retorno). Existem algumas particularidades:
» a projeção da renda deve analisar o período anterior à interrupção das

atividades;
» se o imóvel desapropriado pertencer ao negócio, este deve ser deduzido do

fundo de comércio;
» os bens não aproveitados no novo local devem ser avaliados pelo custo de
reedição ou de reprodução.
Liquidação forçada
Em algumas situações, é solicitado que o laudo contenha, além do valor de

mercado, o valor para liquidação forçada. Este valor deve considerar uma data
predeterminada correspondente ao prazo de comercialização usual de mercado
do bem.
O valor da liquidação forçada de um bem deve corresponder ao valor presente

líquido de um fluxo de caixa, que resulta do cálculo de receitas e despesas desse
bem, descontado da taxa de atratividade.
36
REFERÊNCIAS
ABNT CATÁLOGO. Busca: 14653. 2020a. Disponível em: www.abntcatalogo.com.br. Acesso em: 28
mai. 2021.
ABNT CATÁLOGO. Busca: 5676. 2020b. Disponível em: www.abntcatalogo.com.br. Acesso em: 28
mai. 2021.
ABUNAHMAN, S. A. Curso básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. ed. São Paulo:

PINI, 2008.
ANGELI. Terra para todos. Folha de S. Paulo, São Paulo, 01 jul. 2003. p. A 2.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 12721: Avaliação de custos

unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios
edifícios Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 2006.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653 1: avaliação de bens –

parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.

parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019a.

parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2011.

parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.

parte 3: imóveis rurais e seus componentes. Rio de Janeiro: ABNT, 2019b.

parte 4: empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 2002.

parte 5: máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral. Rio de Janeiro: ABNT,
2006.

parte 6: recursos naturais e ambientais. Rio de Janeiro: ABNT, 2009.

parte 7: bens de patrimônio históricos e artísticos. Rio de Janeiro: ABNT, 2009.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NB 502: avaliação de imóveis urbanos. Rio

de Janeiro: ABNT, 1977.
BRASIL. Lei n. 12.378, de 31 de dezembro de 2010. Regulamenta o exercício da Arquitetura

e Urbanismo; cria o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil – CAU/BR e os Conselhos
de Arquitetura e Urbanismo dos Estados e do Distrito Federal – CAUs; e dá outras providências.
Brasília, 2010.
37
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015. Institui o Código de Processo Civil. Brasília, 2015.
BRASIL. Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações

e as incorporações imobiliárias. Brasília, 1964.
BRASIL. Lei n. 5.194, de 24 de dezembro de 1966. Regula o exercício das profissões de

Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, e dá outras providências. Brasília, 1966.
BRASIL. Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o parcelamento do solo

urbano e dá outras providências. Brasília, 1979.
BRASIL. Lei n. 601, de 18 de setembro de 1850. Institui a Lei de Terras. Rio de Janeiro, 1850.
COMISSÃO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO. Manual de

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HOSS, O. Modelo de Avaliação de Ativos Intangíveis para Instituições de Ensino

Superior Privado. 2003. 170 f. Tese (Doutorado em Engenharia de Produção) Programa
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2021.
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Avaliação de imóveis Urbanos Versão 1.00. Governo do Estado de Pernambuco: Recife, 2012.
38
REFERÊNCIAS
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In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, 20., 2019,
Salvador. Anais [...]. Salvador: IBAPE, 2019. p. 1 39.
TAMBOSI, B. Avaliação de bens intangíveis: conceito, importância e métodos. 2015. Disponível

em: https://www.afixcode.com.br/blog/avaliacao de bens intangiveis/. Acesso em: 28 mai. 2021.
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Metodos e Calculos em Engenharia de Avaliacoes Unidade I

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MÉTODOS E CÁLCULOS EM

ORGANIZAÇÃO DO CADERNO DE ESTUDOS E PESQUISA......................................................................... 5

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Como os ex escravos não possuíam bens e não ganhavam o suficiente para

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1953: foi criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro.

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1977: a ABNT publica a norma brasileira de engenharia NB 502 (Norma para

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