PA R E C E R T É C N I CO AVALIATÓRIO

IMÓVEIS OBJETO DO PRESENTE PARECER

TÉCNICO AVALIATÓRIO:LOJAS Nºs 101-B E 102 DO
COMPLEXO DENOMINADO “SÃO CONRADO
FASHION MALL”, SITUADO NA ESTRADA DA
GÁVEA Nº 899, SÃO CONRADO, RIO DE JANEIRO,
RJ.

DATA DE REFERÊNCIA: DEZEMBRO DE 2.004

Perito Avaliador e Parecerista:

Eng.º SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN

C.R.E.A. nº 1.445--D R.J.
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1) OBJETIVO
O presente Parecer Técnico tem por objetivo a determinação da similitude
dos valores de mercado das lojas nºs 101-B e 102 do complexo
denominado “São Conrado Fashion Mall”, situado na Estrada da Gávea
nº 899, com numeração suplementar 120 pela rua Povina Cavalcanti,
tendo como referência o mês de dezembro de 2.004 e foi elaborado por
solicitação do advogado dos empreendedores FASHION MALL S/A,
FASHION MALL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e
AGRO COMERCIAL GONDARÉM LTDA, Dr. Luiz Antonio Muller
Lameira, com o intuito de que os atuais proprietários procedam a
permuta entre as citadas lojas. O empreendimento comercial é visualizado
na foto aérea seguinte:
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2.0 - METODOLOGIA :

2.1- Considerações Gerais Sobre a Técnica de Avaliações

Objetivando facilitar a compreensão da técnica de

avaliações, esclareceremos, a seguir, alguns conceitos e definições
pertinentes à matéria.

A melhor técnica de avaliação baseia-se na experiência do

avaliador, mas há regras científicas que o avaliador não pode dispensar.

A avaliação de imóveis baseia-se em fatos e

acontecimentos que influenciam, em cada momento, o resultado final do
valor do imóvel, convindo, sempre que possível, não nos atermos a um
único aspecto da questão e, pelo contrário, considerar simultaneamente os
fatores “custo” e “utilidade”, este especialmente porque todo valor
decorre da utilidade.

STANLEY L. McMICHAEL, em seu “Tratado de

Transación”, afirma:

“Os avaliadores de propriedades imobiliárias não têm o

dom da profecia e será útil recorrer-se a eles para que estimem o valor
puramente especulativo da propriedade, muito embora seja freqüente
desejar o proprietário precisamente este tipo de informações,
especialmente quando se tem em vista uma transação”.

2.2- Valor, Custo e Preço:

As palavras VALOR e CUSTO, bem como PREÇO, têm

significados distintos: PREÇO é a quantia paga pelo comprador ao
vendedor e CUSTO é o preço pago mais todas as outras despesas que
incorre o comprador na aquisição da propriedade.
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O custo de uma propriedade não é necessariamente igual

ao seu valor, embora o custo seja uma prova de valor; por outro lado, na
investigação do valor de uma propriedade procura-se conhecer tanto o
custo original quanto o custo de reprodução.
A palavra VALOR tem muitos sentidos e diversos
elementos modificadores e, as definições a seguir mostram os sentidos
mais usuais em Engenharia de Avaliações

VALOR DE MERCADO é aquele encontrado por um

vendedor desejoso de vender mas não forçado e um comprador desejoso
de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento
das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.

VALOR DE REPOSIÇÃO é aquele valor da

propriedade determinado na base do que ela custaria (normalmente aos
preços correntes do mercado) para ser substituída por outra igualmente
satisfatória.

VALOR RENTÁBIL é o valor atual das receitas líquidas

prováveis e futuras, segundo prognóstico feito com base nas receitas e
despesas recentes e nas tendências dos negócios.

A Suprema Corte da California, Estados Unidos, assim

definiu o valor venal:

VALOR VENAL ou de mercado é o maior preço em

dinheiro que produziria a terra se fosse posta à venda no mercado, por
tempo razoável, para encontrar comprador que adquirisse, com pleno
conhecimento de todos os usos e finalidades a que se adapta e a que
pode ser submetida .

Parte-se do pressuposto de que o presente trabalho objetiva um

determinado valor pecuniário para cada loja, estabelecendo a diferença
entre os valores unitários para cada uma tendo em vista a situação de
nobreza distintas entre elas. Caberá, assim, ao Perito Avaliador e
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signatário atestar a diferença de valores entre as lojas nºs 102 e 101-B,

com as justificativas pertinentes.

2.3- Técnica de Avaliação:

De acordo com a norma NB-502/89, na avaliação de

imóveis urbanos, serão utilizados os métodos diretos e/ou indiretos.

Os métodos diretos classificam-se em:

a) método comparativo (comparação de vendas);

b) método de custo (custo de reprodução ou da soma).

Os métodos indiretos classificam-se em:

a) método de capitalização ou comparação das rendas;
b) método residual ou de máximo aproveitamento eficiente (involutivo).

Em primeiro lugar, o avaliador terá que verificar o fim a

que se destina o estudo — se é para alienação, hipoteca, taxação,
inventário, desapropriação, reavaliação de ativo, etc.  , pois poderão
surgir valores diversos dependendo do enfoque do problema.

O objetivo da avaliação é encontrar a tendência central ou

média ponderada do mercado, indicada por importantes transações
imobiliárias e, para alcançar isso, o avaliador fica subordinado ao seguinte
esquema de trabalho:

1) Procurar referências de vendas ou de rendas de propriedades

comparáveis;

2) Atualizar os valores das propriedades considerando as diferentes

épocas de transações;
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3) Comparar as propriedades de referência com a propriedade que está

sendo avaliada através do método mais adequado ao caso:

a) comparação direta—reduzir ao mesmo denominador,

ajustando as diferenças de tamanho, qualidade, localização, época
de transação ou de oferta, estado de conservação, etc.;

b) comparação indireta—comparar as rendas e aplicar a

taxa de capitalização à renda da propriedade sob avaliação.

4) Pesquisar a tendência central ou média ponderada dos resultados

obtidos para chegar-se finalmente ao VALOR.

2.3.1- Método de Comparação de Vendas ou Ofertas:

Esse método - também chamado de método de

comparação - é uma técnica na qual a estimativa do valor de mercado é
obtida sobre preços pagos em transações imobiliárias, sendo assim um
processo de correlação de valores de propriedades vendidas.

A segurança dessa técnica depende:

1- Do grau de comparabilidade de cada propriedade com aquela sob

avaliação;

2- Da época ou data da venda ou oferta;

3- Da verificação das condições de venda; e,

4- Da ausência de condições fora do comum afetando a transação.

No caso presente, o avaliador valeu-se de parâmetros locais

pertinentes comparando a nobreza de cada uma das lojas envolvidas no
complexo do Fashion Mall, estabelecendo uma correlação de valores
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entre as citadas unidades, as quais possuem distintos valores comerciais

unitários.

3.0 - RESSALVAS E PRINCÍPIOS:

O presente Laudo de Avaliação obedeceu aos seguintes

princípios:

a) O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela

metodologia empregada, que afetam as análises, opiniões e suas
conclusões;

b) Para as propriedades em estudo foi empregado o método mais

recomendado, com cuidadosa compatibilização e homogeneização;

c) O signatário inspecionou pessoalmente as propriedades avaliadas e o

laudo foi elaborado por si e ninguém, a não ser o próprio avaliador,
preparou as análises e as respectivas conclusões;

d) O laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes

do Código de Ética Profissional;

e) Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma ,

subordinados às conclusões deste laudo;

f) O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria

envolvida neste laudo no presente, nem contempla para o futuro,
qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação.

4) DOS CÁLCULOS
Primeiramente, há que se fazer uma sucinta descrição do complexo
imobiliário onde se situam as lojas avaliandas a serem permutadas.
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O complexo do SÃO CONRADO FASHION MALL está situado na

Estrada da Gávea, nº 899, erigido em terreno com área de 13.545,96 m² e
área edificada de 42.453,11 m², inaugurado em 1.982, tendo 155
operações comerciais, das quais 4 são cinemas, 10 quiosques, 2 bancos e
as demais dirigidas para os ramos de confecção, joias, decoração, etc.
Apresenta 565 vagas cobertas e 221 vagas descobertas. Além de área para
exposições. É, sem dúvida, um dos shopping centers mais elitistas do País,
com clientela classe “A”, caracterizando-se pela existência das mais
consagradas grifes no seu complexo, com serviços diferenciados, tais
como valet parking e sala para motoristas.

DO SHOPPING CENTER

O “Shopping Center” constitui uma forma empresarial

relativamente nova dentro da nossa realidade econômica, que muito se
distancia de um simples negócio imobiliário.

Trata-se de um complexo comercial de grande porte onde se

concentram lojas de maior aceitação do público, oferecendo aos
compradores uma infra-estrutura de conforto, segurança, rapidez de
compras, variedade de produtos e funcionalidade.

Esta infra-estrutura faz convergir os interesses do seu

empreendedor com o dos diversos lojistas atraindo uma clientela para o
Shopping como um todo.
Características próprias, como a locação da maioria das lojas,
estilo arquitetônico diferenciado e organização centralizada nas mãos do
empreendedor, além de várias outras, distinguem o Shopping Center das
formas comuns de estabelecimentos encontrados no comércio varejista.

A enciclopédia Delta Larousse assim define um Shopping

Center: “Conjunto de lojas varejistas, concebido, realizado, possuído e
administrado como uma só entidade, em geral longe das aglomerações,
oferecendo facilidades para estacionamento de automóveis e adaptado à
região que serve, pela situação, pelas dimensões e pelos tipos de lojas de
que se compõe”.
 9

Porém, como explica o jurista Washington de Barros

Monteiro, “a simples concentração de lojas ou de estabelecimentos para a
prestação de serviços num só edifício, ou num conjunto de edifícios, por si
só, não caracteriza um Shopping Center, a exemplo do que ocorre nas
galerias de lojas, como igualmente não o caracteriza o fato de pertencerem
todas as lojas ou estabelecimentos a uma só firma ou a um só
proprietário”.

O Shopping Center é caracterizado por um planejamento

global “como um complexo de relações internas entre o incorporador ou
incorporadores e os lojistas e prestadores de serviços”. É uma
“cidade comercial”, regida por regulamentos internos que, ao
proporcionar a união dos comerciantes através de interesses comuns,
acaba por beneficiar o consumidor e a sociedade como um todo.

Segundo a ABRASCE, define-se um Shopping Center

como um centro comercial planejado, sob administração única e
centralizada e que:

a) seja composto de lojas destinadas à exploração de ramos

diversificados ou especializados de comércio e prestação de
serviços, e que permaneçam, em sua maior parte, objeto de
locação;
b) estejam os locatários sujeitos a normas contratuais padronizadas,
visando à manutenção do equilíbrio de oferta e da funcionalidade,
para assegurar, como objetivo básico, a convivência integrada;
c) varie o preço da locação, ao menos em parte, de acordo com o
faturamento dos locatários; e
d) ofereça a seus usuários estacionamento permanente e tecnicamente
bastante.

A definição acima, torna mais clara a diferença entre um

Shopping Center e uma aglomeração de lojas, diferenciação esta
consubstanciada pelos seguintes elementos que, segundo o Comercial
Office Development Council, do The Urban Land Institute, de
Washington, caracterizam um Shopping Center e o colocam como um
tipo de empreendimento diferenciado:
 10

- Projeto arquitetônico para o prédio ou prédios que proporcione

espaço para estabelecimentos comerciais, que são selecionados
e gerenciados como uma unidade para o benefício dos inquilinos,
não sendo considerado Shopping Center uma miscelânea ou
conjunto não planejado de lojas diversas.
- Localização única acoplada ao prédio, dimensionado de acordo com
a necessidade de mercado, podendo a área permitir uma expansão
do prédio e da área de estacionamento. Além disso, a localização
deve ter acesso fácil e ser distribuída de forma a permitir o
fluxo de tráfego de clientes com o objetivo de maximizar a
comercialização da atividade varejista.

- Área de estacionamento que permita adequada entrada e saída, com

distâncias as mais reduzidas possíveis, do carro estacionado para as
lojas.

- Áreas de acesso para entrega de mercadorias, separadas da área de

recepção do cliente.

- Grupo de inquilinos que proporcione intercâmbio de mercadorias

entre os lojistas e a mais profunda e larga faixa possível de
realização de negócios para sua área de influência.

- Um ambiente que proporcione conforto (inclusive proteção

climática), segurança, conveniência e estética agradável, inclusive
placas de localização.

Assim, da reunião de todas estas peculiaridades, nasce o

Shopping Center, que surge quase que como uma imposição da sociedade
de consumo. Não se está, como diz João C. Perna, “reiventando a roda,
mas buscando o aperfeiçoamento do ato comercial”.

Da idealização de um Shopping Center até a sua

inauguração, existe um longo caminho de estudos e análises a ser
percorrido. O planejamento e a organização não são atividades realizadas
apenas na fase inicial, mas procedimentos que acompanham o
desenvolvimento de um Shopping Center durante toda sua vida. Anterior
à fase de arquitetura, construção e operação, a fase preliminar de
planejamento inclui etapas como a seleção do terreno, estudos de
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viabilidade econômico-financeira, o plano de uso do terreno (“land use”),

o estudo de tráfego, a determinação de ramos lojistas (“tenant mix”), o
contato com os principais locatários e a escolha da melhor forma de
financiar o empreendimento.

Sob o aspecto administrativo o Shopping Center possui

normas gerais estabelecidas em uma convenção e em um Regimento
Interno que regula a organização e o funcionamento do mesmo. Possui
ainda um Estatuto da Associação dos Lojistas que dispõe sobre as relações
entre estes e o proprietário. Os contratos de locação são assinados
juntamente com estes documentos formando um todo único e incindível.

O contrato de locação possui cláusulas especiais, peculiares à

estrutura e à finalidade de centros comerciais; tais como: a existência de
“aluguel” constituindo duas partes : o mínimo mensal reajustável e o
aluguel percentual, preponderando aquele de maior valor; o pagamento do
aluguel mínimo em dobro no mês de dezembro; e a cobrança da “res-
sperata” que constitui um pagamento realizado pelo lojista,
antecipadamente, como forma de usufruir do direito de participar da
estrutura organizacional do Shopping.

O lojista, além do aluguel e da res-sperata contribui com as

despesas condominiais, imposto predial, taxa de associado e fundo de
promoção.

Conclui-se pois que muito se distancia da relação locativa

tradicional de rua. Há, além disto, uma relação de “sociedade” entre as
partes e portanto, intrinsecamente, de risco.

Existe entre o empreendedor do Shopping e os lojistas uma

flagrante equivalência de forças, na medida que ambos são verdadeiros
empresários. De um lado, o primeiro que o concebe como fruto de
profundos estudos; e realiza, o administra e o moderniza. Do outro, os
lojistas, que além de interferirem na administração através da sua
Associação, patrocinam conjuntamente como empreendedor a
modernização do Shopping através do pagamento de taxas condominiais e
do fundo de promoções.
 12

Se é certo que os lojistas se beneficiam com o grande

movimento do Shopping, resultante de todo caráter comercial e
concentrativo, segurança, estacionamento, conforto e de uma
administração eficiente, é igualmente correto que o sucesso do Shopping
depende diretamente do desempenho de seus lojistas.

Em outras palavras : O sucesso de uma loja em um Shopping

Center, depende do sucesso do Shopping em si, da mesma forma que este
depende do bom desempenho do conjunto de suas lojas.

Assim, Shopping Center é muito mais que um conjunto de

lojas dispostas em um ambiente confortável e seguro. Este “todo” não é
um simples somatório de “partes” independentes (Lojas, Circulação,
Estacionamento, etc.). Estas partes interagem no conjunto formando um
“TODO” com características peculiares.

No caso do presente parecer avaliatório, na análise da distribuição das

lojas no mix do shopping center, observa-se que as mesmas têm as
seguintes áreas:

--LOJA nº 101-A (NOVA) : 486,37 m²

--LOJA nº 101-B (NOVA): 259,21 m²

--LOJA nº 101-C (NOVA): 83,93 m²

--LOJA nº 102 (já existente): 112,00 m²

OBS.: A área da loja nº 101-A (nova) acrescida da área da loja nº 101-B (nova)
e mais a área da loja nº 101-C (nova) totalizam a atual loja nº 101 já existente.

Pretendem os empreendedores que a loja nº 101-B seja objeto de permuta

com a loja nº 102, cf. já dito.

A fração ideal da loja nº 101–B (nova) com 259,21 m² é de 0,00935.

A loja nº 101 (antiga) tem área de 829,51 m², correspondente à soma das
áreas das 3 lojas citadas (nº 101-A, nº 101-B e nº 101-C nova) e sua
fração ideal é de 0,03605.
 13

A composição das frações pertinentes às lojas que integram o conjunto

será:

829,52 m²----------------------------0,03605
259,21m²-----------------------------0,00935

259,21(loja nº 101-B)........................0,00935
486,37 (loja nº 101-A ).............................X

X = Fid. loja nº101-A = 0,017543

FRAÇÃO IDEAL DA LOJA nº 101-A (486,37 m²): 0,017543

Para a loja nº 101-C:

Fid. loja nº 101-C = 0,03605 – (Fid. loja nº 101-A + Fid. loja nº 101-B ) =

= 0,03605 – (0,017543 + 0,00935) =

= 0,03605 – 0,026893 = 0,009157

FRAÇÃO IDEAL DA LOJA nº 101-C (83,93 m²): 0,009157

QUADRO RESUMO DAS FRAÇÕES IDEAIS DAS LOJAS

DECORRENTES DA DIVISÃO DA ANTIGA LOJA nº 101 EM 3
NOVAS LOJAS (nº 101-A nova;nº 101-B nova e nº 101-C nova):

--FRAÇÃO IDEAL DA LOJA nº 101-A nova (486,37 m²): 0,017543

--FRAÇÃO IDEAL DA LOJA nº 101-B nova (259,21 m²): 0,00935
--FRAÇÃO IDEAL DA LOJA nº 101-C nova (83,93 m²): 0,009157

DA FRAÇÃO IDEAL DA LOJA nº 102, COM 112,00 m²:0,00935

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A certidão de ônus reais original que nos foi apresentada e, em

decorrência da vistoria local, permite ao avaliador / parecerista afirmar
que:

--A loja de nº 102, atualmente ocupada pela locatária BBC ONE,

operadora da marca fantasia KRISHNA tem área de 112,00 m², inferior
em área à loja nº 101-B em 2,31 vezes. Possui, ainda, na descrição do
signatário, tríplice “efeito vitrine”, pois é dotada de uma extensa vitrine
em 3 faces, enquanto a loja nº 101-B possui duplo, ou seja, uma vitrine
com somente duas faces. A loja nº 101-B tem 11 metros de frente (7,00 m
+ 3,00 m). A de nº 102 tem 19 metros (4,00 m + 11,00 m + 4,00 m), o que
lhe imprime maior status. À esta diferença, representada pela relação
19/11, corresponderá o acréscimo pertinente de 70% (19÷11) sobre o valor
da loja nº 101-B. Releva, ainda, que a loja nº 102 é contígua à jardineira e
rampa de acesso que deságua em frente à primeira vitrine imprimindo-lhe
um plus na ordem de 5% sobre a de nº 101-B e também tem acesso pela
galeria técnica, indispensável para carga e descarga de mercadorias, o que
não ocorre com a loja nº 101-B. Este posicionamento reflete uma
valorização da loja nº 102 em relação à de nº 101-B na ordem de 20%, no
nosso entendimento. Avulta, também, o fato da loja nº 102 situar-se em
frente ao restaurante GUIMA’s, tradicional no ramo, imprimindo maior
fluxo de passantes e observadores da loja, o que implica um acréscimo na
ordem de cerca de 10% sobre a de nº 101-B. Entre os demais elementos de
valorização, a loja nº 102 possui mezanino.

Assim, sendo, podemos estabelecer parâmetros diferenciados de

valorização para a loja nº 102, que a tornam superior à de nº 101-B, nos
seguintes aspectos e respectivos percentuais em relação àquela:

--Maior frente, em tríplice efeito vitrine (19m/11m): 1,70

--Acesso pela galeria técnica: 1,20

--Frente para o restaurante GUIMA’s:1,10

-- Rampa de acesso junto à primeira vitrine:1,05

Esses parâmetros, traduzem, no produtório, um incremento da loja nº 102

de 2,35 em relação à loja nº 101-B, comprovando ser correto afirmar que
 15

seus valores comerciais unitários são distintos, na ordem de 2,35 vezes

maior para a loja 102 em relação à loja 101-B.

Passemos, em seguida, a determinar o valor de mercado das lojas

envolvidas na permuta.

Calculemos o valor da loja nº 101-B, com 259,21m², o que será feito

através do modelo matemático, a saber:

O valor Vi da loja 101-B é dado pelo modelo:

A.C[ K − d(1 − r.K)]

Vi=
1 − r.K

Sendo:

Vi = valor da loja referido a dezembro de 2.004

A = área construida equivalente = 259,21 m²

C = custo unitário da construção fornecido pelo SINDUSCON --
Sindicato da Indústria da Construção Civil no Municipio do Rio de Janeiro
(dezembro de 2.004), padrão alto, loja, 4 pavimentos = R$ 800,00 / m²

Acrescido do percentual de 73 % referente aos custos indiretos, temos

C = R$ 1.384,00 / m²

K = coeficiente de mercado = 1,30

d = depreciação física obtida diretamente na tabela de ROSS--HEIDECKE

(idade aparente “nova”, vida 100, estado “1”) = 0,00
 16

r = cota de terreno, em percentagem relativa ao empreendimento novo, no

Fashion Mall, no posicionamento da loja 101-B = 60 % = 0,60

Substituindo na fórmula , temos:

Vloja 101-A = {259,21 x 1.384,00 [1,30 - 0,00 (1 - 0,60 x 1,30) ÷ [ 1- (0,60

x 1,30)]]} = R$ 2.119.867,00

ou, em números redondos:

Vloja 101-B = R$ 2.120.000,00

(DOIS MILHÕES, CENTO E VINTE MIL Reais)

Correspondente a R$ 8.178,69/m²

CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DA LOJA 102, COM

112,00 m² DE ÁREA

Tendo em vista os parâmetros valorizadores já demonstrados, os quais

implicam um “plus” unitário (R$/m²) de 2,35 vezes para a loja 102, temos,
arredondando:

VALOR DA LOJA 102 : R$ 8.178,69 /m² x 2,35 x 112,00 m² =

R$ 19.120,00/m² x 112,00 m² = R$ 2.152.633,00 ou, em números

redondos:

Vloja 102 = R$ 2.153.000,00

(DOIS MILHÕES CENTO E CINQUENTA E TRÊS
MIL Reais)
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CONCLUSÃO:

Por tudo o que foi exposto, podemos concluir, com

segurança, que é justo dizer e correto afirmar que as
lojas nºs 102 e 101-B do complexo denominado São
Conrado Fashion Mall têm valores econômicos de
R$ 2.153.000,00 para a primeira e R$ 2.120.000,00 para
a segunda se comparadas uma com a outra cf. calculado
e justificado no corpo do presente parecer técnico.
A seguir, como ilustração, o QUADRO RESUMO FINAL para as frações
ideais e respectivas lojas:

--FRAÇÃO IDEAL DA LOJA nº 101-A (486,37 m²): 0,017543

--FRAÇÃO IDEAL DA LOJA nº 101-B (259,21 m²): 0,00935
--FRAÇÃO IDEAL DA LOJA nº 101-C (83,93 m²): 0,009157
--FRAÇÃO IDEAL DA LOJA nº 102 (112,00 m²): 0,00935

ENCERRAMENTO

Damos por encerrado o presente PARECER TÉCNICO

em 17 (dezessete) folhas de papel ofício digitadas de um só lado,
acompanhadas de uma planta de localização das lojas, bem como das
qualificações profissionais de quem o subscreve.

Rio de Janeiro, 21 de dezembro de 2.004

Eng.º SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN

C.R.E.A nº 1.445 - D RJ