EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO

Observação:

Este exemplo de Laudo de Avaliação (constante nas páginas seguintes do presente

documento) objetiva disponibilizar um modelo de laudo de avaliação em atendimento às
determinações da norma técnica NBR 14.653, Parte 1 – Procedimentos Gerais e Parte 2 –
Imóveis Urbanos quanto à apresentação de laudos.
Este documento faz parte do material didático do Módulo 5 do Curso Online de
Avaliação de Imóveis Urbanos por Inferência Estatística, da CERTIFIC NET Treinamentos e
Capacitação Ltda.
Todos os dados numéricos aqui utilizados foram extraídos de um exercício teórico,
constante do referido curso. Os nomes de pessoas mencionados neste documento são
fictícios e qualquer coincidência com nomes de pessoas reais é mera coincidência, não
intencional.
Os cálculos efetuados para a elaboração deste exemplo de laudo foram feitos com o
sistema Action 2.8.
As imagens constantes neste documento são fictícias, utilizadas aqui para efeito de
ilustração. Não retratam ofertas ou transações realizadas de imóveis reais.

CERTIFIC NET Treinamentos

Av. Dom Luís, 880, sala 506, Aldeota, Fortaleza-CE. CEP 60.160.230. Tel.: (85) 3133-1657
www.certific.net.br | cursos@certific.net.br
 1
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO
(Parte do curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por
Inferência Estatística)

LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO

Bem Avaliado: apartamento residencial

Solicitante: Sr. Roberto César Muniz Lacerda

Proprietário: Sr. Roberto César Muniz Lacerda

Objetivo: Definição do valor de mercado para venda do bem.

Endereço completo do imóvel:

Cidade: Fortaleza-CE CEP: 60811-040

Rua Nelson Studart, 112

Bairro: Engenheiro Luciano Cavalcante

Área privativa do imóvel (m²): 120,00

Método(s) utilizado(s): Método Comparativo de Dados de Mercado

Resultados da avaliação:

Valor de mercado de venda do bem:

R$ 589.800,00 (quinhentos e oitenta e nove mil e oitocentos reais)

Classificação quanto à liquidez: Normal

Grau de Fundamentação do Laudo: II
Grau de Precisão do Laudo: III
Grau de Precisão
Identificação do Laudo:
e assinaturas III
dos Avaliadores:

Maurício da Silva Rossi

Engenheiro Civil
CREA: __________

Ermínio Farias Noronha

Engenheiro Civil
CREA: ____________

Fortaleza, __ de _____ de _____.

Endereço completo da empresa ou do profissional. CEP XX.XXX.XXX. Tel.: (XX) XXXX-XXXX

www.homepage.com.br | nome@pagina.com.br
 2
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO
(Parte do curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por
Inferência Estatística)

LAUDO DE AVALIAÇÃO

SUMÁRIO

1 SOLICITANTE....................................................................................................... 3

2 PROPRIETÁRIO.................................................................................................... 3

3 FINALIDADE......................................................................................................... 3

4 OBJETIVO............................................................................................................. 3

5 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES............................ 3

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO................. 3

7 DIAGNÓSTICO DO MERCADO............................................................................ 5

8 MÉTODOS E PROCEDIMENTOS ADOTADOS................................................... 5

9 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E

PRECISÃO............................................................................................................. 5

10 DADOS UTILIZADOS, TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO

DOS RESULTADOS............................................................................................ 6

11 RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA............................. 9

12 ENCERRAMENTO.............................................................................................. 9

13 ANEXOS.............................................................................................................. 9

Endereço completo da empresa ou do profissional. CEP XX.XXX.XXX. Tel.: (XX) XXXX-XXXX

www.homepage.com.br | nome@pagina.com.br
 3
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO
(Parte do curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por
Inferência Estatística)

1 SOLICITANTE

Sr. Roberto César Muniz Lacerda.

2 PROPRIETÁRIO

Sr. Roberto César Muniz Lacerda.

3 FINALIDADE

Venda do bem avaliando.

4 OBJETIVO

Determinação técnica do valor de mercado para venda do imóvel.

5 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

A documentação do imóvel avaliando foi disponibilizada aos avaliadores. Portanto,

não há ressalvas ou fatores limitantes à esta avaliação.

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

6.1 REGIÃO

 Vocação predominante: residencial;

 Classe social predominante: média;
 Relevo: predominante plano;
 Solo: síltico-argiloso;
 Polos de atratividade da região: Universidade de Fortaleza, Centro de Eventos,
Shoppings;
 Melhoramentos públicos no entorno: pavimentação; esgoto; rede energia; ligação
domiciliar de energia; rede de água tratada; drenagem; telefone; arborização;
comércios e serviços diversos.
6.2 TERRENO

 Uso: residencial;
 Topografia: plana;
 Solo: síltico-argiloso;
 Superfície: seca;
 Formato: retangular;
 Frente: 60 m para a Rua Nelson Studart;
Endereço completo da empresa ou do profissional. CEP XX.XXX.XXX. Tel.: (XX) XXXX-XXXX
www.homepage.com.br | nome@pagina.com.br
 4
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO
(Parte do curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por
Inferência Estatística)

 Profundidade: 30 m
 Área: 1.800,00 m2
 Ao nível do logradouro;
 Infraestrutura: via pavimentada, transporte coletivo, coleta regular de resíduos
sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para
transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas
pluviais;
 Coeficiente de aproveitamento: as construções e benfeitorias ocupam
aproximadamente 80% da área do terreno.

Figura 5.1. Localização do imóvel avaliando.

6.3 APARTAMENTO
O imóvel objeto deste laudo (Matrícula de número XX.XXX do Cartório da 4ª Zona de
Imóveis) é localizado à Rua Nelson Studart, 112/1201, no bairro Engenheiro Luciano
Cavalcante, em Fortaleza-CE. Consiste num apartamento utilizado para fins residenciais,
com área privativa de 120 m2, com três suítes, sala, varanda, cozinha, área de serviço e
duas vagas de garagem.
O edifício, em estilo arquitetônico moderno, possui 20 andares e padrão construtivo
classificado como normal, com estrutura de concreto, paredes em alvenaria de tijolos
furados revestidas com reboco e emboço, porcelanato na sala de estar e pisos cerâmicos
nas demais dependências, louças e metais sanitários completos, pintura de paredes com
tinta látex. O imóvel não apresenta danos visíveis e apresenta ótimo estado de conservação.
O condomínio possui os seguintes equipamentos de lazer: salão de festas/jogos,
piscina, quadra de futebol de salão/basquete e academia.

Endereço completo da empresa ou do profissional. CEP XX.XXX.XXX. Tel.: (XX) XXXX-XXXX

www.homepage.com.br | nome@pagina.com.br
 5
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO
(Parte do curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por
Inferência Estatística)

6.4 VISTORIA

A vistoria ao imóvel, para fins deste Laudo, foi realizada pelos profissionais que o
assinam, no dia ___ de ______ de ____, tendo sido acompanhada pelo Senhor
________________________.

7 DIAGNÓSTICO DO MERCADO

Os imóveis semelhantes ao avaliando na região estão sendo vendidos atualmente

sem maiores dificuldades e o segmento (venda de apartamento residencial) apresenta, na
região, certo equilíbrio entre os níveis de oferta e de demanda de imóveis semelhantes.
Portanto, considera-se que o imóvel avaliando possui uma liquidez normal para venda.
A região onde se situa o imóvel apresenta densidade urbana que pode ser
classificada entre média e alta e possui alto potencial de ocupação; a quantidade de ofertas
de imóveis similares é boa. Existem cerca de 05 a 07 empresas imobiliárias atuando na
região.

8 MÉTODOS E PROCEDIMENTOS ADOTADOS

A presente avaliação foi realizada pelo Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado, o qual identifica o valor de mercado de um bem por meio de tratamento técnico
dos atributos dos elementos amostrais comparáveis, constituintes. O tratamento técnico dos
atributos dos elementos amostrais comparáveis e constituintes foi realizado por meio de
Regressão Linear Múltipla, realizada com o sistema Action 2.8. O cálculo do Intervalo de
Confiança foi realizado com a planilha eletrônica “Calculadora do IC em função do IP”
desenvolvida e fornecida pela CERTIFIC NET Treinamentos a título de material didático do
curso Avaliação de Imóveis Urbanos por Inferência Estatística.

9 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO

A presente avaliação possui grau II de Fundamentação e grau III de Precisão e as

Tabelas 8.1 e 8.2, a seguir, demonstram detalhadamente o enquadramento deste Laudo no
Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão, de acordo com os itens 9.2.1 e 9.2.3 da
Norma Técnica NBR 14.653-2:2011/ABNT.

Grau de Fundamentação: apesar da pontuação atingida, como não foi adotado na avaliação
o valor da estimativa de tendência central, a presente avaliação
fica classificada no Grau II.

Grau de Precisão: III

Endereço completo da empresa ou do profissional. CEP XX.XXX.XXX. Tel.: (XX) XXXX-XXXX

www.homepage.com.br | nome@pagina.com.br
 6
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO
(Parte do curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por
Inferência Estatística)

Tabela 8.1. Grau de Fundamentação para a avaliação do imóvel

Item Grau Pontos

obtidos
III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando X 3

Quantidade mínima de dados de mercado,

2 X 3
efetivamente utilizados

3 Identificação dos dados de Mercado X 2

4 Extrapolação X 3

Nível de significância (somatório do valor das

duas caudas) máximo para a rejeição da
5 X 3
hipótese nula de cada regressor (teste
bicaudal)

Nível de significância máximo admitido para a

6 rejeição da hipótese nula do modelo através do X 3
teste F de Snedecor
Total – Pontuação Atingida 17

Tabela 11.2. Grau de Precisão

Item Grau
III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em X

torno do valor central da estimativa (≤ 30 %)

Obs.: a amplitude total do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da

estimativa encontrada no modelo foi de 2,08%.

10 DADOS UTILIZADOS, TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS

RESULTADOS

Foram pesquisados 30 dados amostrais na mesma região do imóvel avaliando,

relacionados e descritos nos anexos deste Laudo. Depois de gerado o modelo, não se
observaram pontos influenciantes; portanto, todos os 30 dados foram considerados no
tratamento estatístico.
Inicialmente levantou-se a hipótese de que as variáveis explicativas (independentes)
do valor de mercado de venda imóvel avaliando fossem: Área privativa, Vagas de garagem,
Andar, Padrão construtivo, Equipamentos de lazer, Idade real, Número de suítes. Depois do
tratamento dos dados pesquisados por regressão linear múltipla com o sistema Action, foi
observado que as variáveis explicativas mais importantes e determinantes do valor de
mercado do imóvel avaliando foram: Área privativa, Equipamentos de lazer, Idade real e

Endereço completo da empresa ou do profissional. CEP XX.XXX.XXX. Tel.: (XX) XXXX-XXXX

www.homepage.com.br | nome@pagina.com.br
 7
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO
(Parte do curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por
Inferência Estatística)

Padrão Construtivo. As demais variáveis apresentaram significâncias altas (acima de 30%)

ou alta correlação com outra variável independente; portanto, foram descartadas do modelo.
As variáveis independentes (explicativas) adotadas no modelo são descritas a seguir.

Variável Área privativa

Variável quantitativa correspondente à área interna do apartamento. A variação

(espectro) amostral quanto à esta variável é de 47,00 m2 a 175,00 m2.

Variável Equipamentos de Lazer (Lazer)

Variável quantitativa correspondente ao número de equipamentos de lazer

disponíveis na área comum do condomínio (tais como salão de festas/jogos, piscina,
playground, quadras esportivas, academia etc.) Variação amostral de 02 a 04.

Variável Idade real (Idade)

Variável quantitativa correspondente à idade real da construção do edifício, contada

desde a data de sua entrega. Variação amostral de 02 a 20 anos.

Variável Padrão construtivo

Variável de códigos alocados, cuja escala foi adotada segundo os critérios adotados
pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), da seguinte forma:

 1 = padrão construtivo baixo

 2 = padrão construtivo normal
 3 = padrão construtivo alto

Modelo de Regressão Linear

A partir dos dados pesquisados pelo avaliador e das variáveis explicativas adotadas,
foi gerado e ajustado o seguinte modelo matemático com o auxílio do sistema citado:

Valor unitário = 5986,370382 - 10,3592293*Area privativa + 380,3075092*Ln(Lazer) -

329,3200445*Ln(Idade) + 299,9184248*Padrão construtivo

Resultados gerais do modelo de regressão:

 Coeficiente de Determinação: 0,9557 (Fortíssimo);

 Significância geral do modelo: 0,0000000000031%;
 Não há variável independente com significância maior do que 10%;
 Não há correlações altas (>80%) entre variáveis independentes;
 Não foi apontado pelo sistema nenhum ponto influenciante;

Endereço completo da empresa ou do profissional. CEP XX.XXX.XXX. Tel.: (XX) XXXX-XXXX

www.homepage.com.br | nome@pagina.com.br
 8
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO
(Parte do curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por
Inferência Estatística)

 Foi detectado apenas um ponto outlier (dado de número 15);

 O Nível de Confiança do Modelo (bicaudal) foi de 80% e, no modelo, a amplitude
do Intervalo de Confiança em torno da estimativa de tendência central foi de
2,08%;
 O Gráfico Resíduos Padronizados x Valores Ajustados demonstra que os pontos
não apresentam tendência à nenhuma forma geométrica, indicando
homocedasticidade e normalidade dos dados;
 Atribuindo-se diversos valores para as variáveis explicativas no modelo, o valor
unitário (explicado) se mostrou coerente.

Os resultados acima demonstram o atendimento do modelo de regressão à norma

técnica NBR 14.653-2/2011/ABNT e a sua consistência e adequação para a avaliação do
imóvel.

Constam nos anexos deste Laudo:

 Tabela com os dados sobre as transformações realizadas, a relação de cada

variável explicativa e seu respectivo ‘t’ calculado, a significância de cada variável,
seus coeficientes na equação, e suas amplitudes;
 Tabela comparativa entre o valor unitário e o estimado pelo modelo matemático e
os resíduos para cada dado;
 Tabela com os resíduos da regressão;
 Gráfico de Resíduos Padronizados x Valores Estimados.

Valores das variáveis independentes pertinentes ao imóvel avaliando:

 Área privativa: 120,00 m2

 Lazer: 04 equipamentos
 Idade: 10 anos
 Padrão construtivo: 02 (normal)

Os resultados para o preço unitário foram os seguintes:

Intervalo de Predição

Limite Superior (+1,92%) = 5.309,05

Valor de Tendência Central = 5.112,03
Limite inferior (-1,92%) = 4.915,01

Campo de Arbítrio

Máximo (+ 15,00%) = 5.878,84

Mínimo (- 15,00%) = 4.345,23

Endereço completo da empresa ou do profissional. CEP XX.XXX.XXX. Tel.: (XX) XXXX-XXXX

www.homepage.com.br | nome@pagina.com.br
 9
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO
(Parte do curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por
Inferência Estatística)

Intervalo de Confiança em torno da estimativa de tendência central:

Limite Superior (+1,04%) = 5.218,19

Valor de Tendência Central = 5.112,03
Limite inferior (-1,04%) = 5.005,87

Foi adotado nesta avaliação o valor do limite inferior do Intervalo de Predição, uma
vez que os dados amostrais são referentes à imóveis em oferta e normalmente os
proprietários dos imóveis admitem descontos nos valores ofertados, quando das efetivas
transações.
Assim,

Valor unitário de venda (R$/m2) do

imóvel: R$ 4.915,01

11 RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA

O preço de venda do imóvel objeto deste Laudo fica avaliado em R$ 589.800,00

(quinhentos e oitenta e nove mil e oitocentos reais).
Observadas as características do mercado imobiliário analisado, a presente avaliação
pode ser válida até no máximo seis meses depois data deste laudo.

12 ENCERRAMENTO

Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado com 09 (nove)

páginas impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.

13 ANEXOS

1. Documentação dominial e plantas do imóvel avaliando;

2. Fotografias do imóvel avaliando;
3. Relação e descrição dos dados amostrais de mercado utilizados;
4. Relatórios do programa computacional utilizado para a regressão linear;
5. ART do Laudo.

Fortaleza, ___ de ______ de ____.

Maurício da Silva Rossi Ermínio Farias Noronha

Engenheiro Civil Engenheiro Civil
CREA: __________ CREA: ____________

Endereço completo da empresa ou do profissional. CEP XX.XXX.XXX. Tel.: (XX) XXXX-XXXX

www.homepage.com.br | nome@pagina.com.br