Laudo de Avaliação REFERÊNCIA: Imóvel Residencial FINALIDADE: Determinar Valor de Mercado e Liquidação Forçada para Fins de Venda em Leilão

DIRETORIA DE RECURSOS ADMINISTRATIVOS – AVALIAÇÃO DE BENS – DOSSIÊ 5894
LAUDO DE AVALIAÇÃO
REFERÊNCIA: Imóvel Residencial

FINALIDADE: Determinar valor de mercado e liquidação forçada para fins de venda em leilão.
Proprietário BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

Endereço Rua Guilherme Schimidt, n° 1.395
Bairro Jardim Santa Luzia
Município Ribeirão Preto Estado SP
TERRENO
Área (m²) Testada (m) Prof. equivalente (m) Observação
554,14 12,00 46,18 Matrícula
CONSTRUÇÕES
Tipo Área Construída (m²) Observação
Imóvel residencial 404,59 Matrícula
DOCUMENTAÇÕES FORNECIDAS
Tipo Número Observação
Matrícula 46.184 1° CRI de Ribeirão Preto/SP
IPTU/2016 139878 -
Certidão de Valor Venal 139878 -
Contrato de Venda e Compra de Imóvel 070019230006414 -
METODOLOGIA ADOTADA
Valor de venda Comparativo direto Fundamentação: Grau II Precisão: Grau III
PARECER TÉCNICO
Valor de Mercado R$ 909.000,00 (Novecentos e nove mil reais)
Valor de liquidação forçada R$ 476.900,00 (Quatrocentos e setenta e seis mil e novecentos reais)
Data base Outubro de 2016
OBSERVAÇÕES
O imóvel encontra-se ocupado. Não foi possível realizar a vistoria interna do imóvel.
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
DOSSIÊ 5894
Imóvel Residencial
Rua Guilherme Schimidt, nº 1.395

J d . S a n ta L u z i a
Ribeirão Preto/SP
Data da Avaliação:
Outubro de 2016
Rua Araguari, 817- Conj. 76 – Cep: 04514-041 - Moema – São Paulo - SP – Brasil
Fone: 55 11 5090-6020 - www.mercattoltda.com.br
1 Preliminares
2 Metodologia
3 Resultado da Avaliação
4 Vistoria
5 Memória de Cálculo
6 Encerramento
7 Anexos
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PRELIMINARES
INTERESSADO
BANCO SANTANDER.
PROPRIETÁRIO
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, conforme Matrícula nº 46.184 do 1º Cartório de

Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP.
OBJETO DA AVALIAÇÃO
- Tipo do bem:
terreno apartamento escritório
x casa residencial prédio comercial galpão
sobrado loja outro:
- Endereço: Rua Guilherme Schimidt, nº 1.395

Bairro: Jardim Santa Luzia
Ribeirão Preto/SP
- Área do terreno: 554,14 m² (Conforme Matrícula);

- Área total construída: 404,59 m² (conforme Matrícula).
- Ocupação: O imóvel encontra-se ocupado.
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DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA
- Matrícula nº 46.184 do 1º CRI de Ribeirão Preto/SP, último ato praticado Av.09

datada de 16/11/2015;
- IPTU/2016 - Cadastro n° 139878;
- Certidão de Valor Venal – Cadastro n° 139878;
- Contrato de Venda e Compra de Imóvel – Financiamento n° 070019230006414,
datado de 06/01/2014.
FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
- Determinar o valor de mercado e liquidação forçada do imóvel para fins de venda

em leilão.
CONDIÇÕES LIMITANTES
- Os valores apresentados refletem a situação atual do mercado, portanto não

assumimos responsabilidade por fatores econômicos ou físicos ocorridos após a
data base que possam afetar a opinião relatada.
- Não foi realizada nenhuma pesquisa sobre a situação dominial do imóvel
avaliando. Não foram verificados os documentos de propriedade
apresentados.
- Nós nos reservamos no direito de fazer reajustes na avaliação, caso seja
requisitada uma revisão, tendo como base considerações adicionais ou
informações mais precisas fornecidas após o término da avaliação.
- O laudo é considerado como documento sigiloso, absolutamente confidencial,
ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para outra finalidade
que não sejam as estabelecidas anteriormente.
- A avaliação foi realizada baseando-se nas características externas do mesmo, de
acordo com a Norma: “Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso
ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que
acordada entre as partes e explicitada no laudo”.
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METODOLOGIA
METODOLOGIA APLICADA
No presente trabalho, foram adotadas as seguintes metodologias:

x Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (Terreno)
x Método do Custo (Benfeitoria)
x Método Evolutivo (Imóvel como um todo)
Método Involutivo
Método da Renda
Sem tratamento definido em Norma
Da norma de avaliações da ABNT em vigor, NBR 14.653 - Avaliação de Bens – Parte 1:

Procedimentos Gerais, extraem-se as definições a seguir:
“8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.2.2 Método involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em
modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento
compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está
inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
8.2.3 Método Evolutivo.

Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade
seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
8.3.2 Método da quantificação do custo.

Identifica o valor através do custo de reedição de benfeitorias. Pode ser obtido através de
orçamento com citação das fontes consultadas ou do próprio custo unitário básico de
construção.”
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ESPECIFICAÇÃO DO TRABALHO
Conforme estabelecido pelas Normas da ABNT NBR 14653-2, o laudo pode ser assim
enquadrado:
Método comparativo direto (terreno) Valor de mercado
Grau de precisão: III

Grau de fundamentação: II
Método do custo (Benfeitoria)
Método evolutivo (Imóvel como um todo)
PESQUISA
A coleta de dados e os valores de mercado foram obtidos na região, considerando-se as

ofertas existentes atualmente ou recentemente transacionados por meio de consultas aos
corretores e imobiliárias da cidade. A pesquisa foi realizada no mês de Outubro de 2016.
TRATAMENTO DOS DADOS
a) Terreno
O terreno será avaliado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado, a partir do

tratamento por fatores dos elementos comparativos ofertados ou recém transacionados
no entorno.
Como o tratamento da pesquisa visa determinar o valor unitário de terreno, foi utilizada a
metodologia residual no caso de amostras com edificações conforme descrito pela Norma
do IBAPE SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
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Avaliação utilizando critério residual
Para avaliações de terrenos, preferencialmente devem ser coletados na

amostragem terrenos sem benfeitorias. Caso seja constatada a ausência de
terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno através do critério
residual, princípio indireto que assume o valor do terreno como a diferença entre o
valor do imóvel e das benfeitorias, conforme o seguinte procedimento:
Vt = (Vo x Ff) – Vb onde:

Vt = valor terreno;
Vo = valor de oferta do imóvel;
Ff = fator de oferta (utilizado para imóveis em oferta, correspondente a um deflator
de 0,85 para compensação de eventual superestimativa dos ofertantes);
Vb = valor das benfeitorias
Conforme a Norma de Avaliações ABNT NBR 14653-1, o método residual é “aquele que
define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias;
ou o valor destas subtraindo o valor do terreno.”
O valor das eventuais benfeitorias resulta da multiplicação entre o unitário de venda de

edificações (definido em função do padrão construtivo, conforme estudo “Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE-SP), o coeficiente de depreciação pela idade
real e estado de conservação (método de ROSS-HEIDECKE), e a área construída.
Os elementos pesquisados foram homogeneizados através de um “Quadro de

Homogeneização”, levando-se em consideração os atributos (fatores) mais importantes e
mais utilizados para análise, sendo descartados aqueles que excederem, para mais ou
para menos, os valores médios em 30%.
Fator Oferta: utilizado para imóveis em oferta, correspondente a um deflator de

0,85 para compensação de eventual super-estimativa dos ofertantes;
Localização: corrige as discrepâncias de localização entre os imóveis (através de

índices locais);
Testada: resulta do quociente entre as frentes do avaliando e de referência da

região estudada, elevado por um coeficiente;
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Área: razão entre as áreas dos comparativos e avaliando, relação na qual o

mercado define na razão inversa da área o valor unitário correspondente, segundo
a fórmula:
F.A. = (área comparativo/área avaliando)^x,
onde: x = 0,250 - diferenças entre áreas até 30%
x = 0,125 - diferenças entre áreas acima 30%.
Os fatores descritos foram testados e após análise dos coeficientes de variação de cada
fator e do conjunto deles, verificou-se que contribuem para a homogeneização da
amostra:
- “área”
b) Benfeitorias
Foi utilizado o custo de reprodução para os cálculos das benfeitorias do imóvel, conforme
Custos Unitários Pini de Edificações (CUPE), publicado mensalmente no site
www.piniweb.com:
Custos Unitários Pini de Edificações em São Paulo

Mês de Referência: Agosto/2016 (último índice disponível)
Uso da Edificação R$/m²
Habitacional
Residencial fino (1) 2.071,31
Residencial médio (2) 1.572,72
Residencial popular (3) 1.198,94
Assim o valor das benfeitorias é definido pela somatória das seguintes parcelas, aplicado
caso a caso, conforme cálculos apresentados posteriormente:
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Área x Custo Básico x (Projetos + BDI + Remuneração de Capital)
Quanto às despesas indiretas e BDI foram considerados os seguintes custos:
- Projetos = 2%;
- BDI = 15%, referentes à:
- Encargos financeiros = 5%
- Administração = 10%
No mercado da construção civil, é comum a adoção de taxas de BDI entre 35% e 40%,
pois embutem os custos da administração, taxa de risco, lucro e etc. Para determinação
dos custos de reprodução das benfeitorias, face a finalidade da avaliação, adotamos um
cenário mais conservador (15%), excluindo do cálculo do BDI as parcelas referentes aos
impostos e lucros.
c) Imóvel todo
Foi aplicado o método evolutivo para o cálculo do valor de mercado do imóvel. Segundo a
NBR-14653-2 na aplicação do método evolutivo tem-se:
“A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação
de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das
benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
VI = (VT + CB) . FC
onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.”
A referida norma recomenda ainda que, na utilização do método evolutivo o terreno seja
obtido através do método comparativo de dados de mercado (ou involutivo), e que as
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benfeitorias sejam calculadas pelo método do custo, sendo que o fator de

comercialização seja levado em conta em função da conjuntura de mercado.
O fator de comercialização (FC) procura corrigir a distorção que há entre o valor de

mercado de um bem e o seu custo de reedição, podendo assim ser maior ou menor do
que 1,0, dependendo da realidade do mercado imobiliário local. Neste caso, arbitramos o
FC de 1,00 para o imóvel avaliando.
DEPRECIAÇÃO
A fixação das taxas a serem aplicadas nos cálculos para a depreciação do bem depende
da destinação final da valoração. A porcentagem do valor depreciado pode levar em
conta:
 a idade e estado de conservação, caso do modelo de Ross-Heidecke;
 a idade e o padrão do bem, como o método do valor decrescente, utilizado

para construções civis.
Neste trabalho será utilizado o critério de Ross-Heidecke, que tem como princípios
básicos:
 a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com gastos de
manutenção
 as reparações podem apenas dilatar a durabilidade
 um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que

um bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente.
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TABELA DE ROSS HEIDECKE

Idade % E s t a d o d e C o n s e r va ç ã o
d a vi d a a b c d e f g h
2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245
4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243
6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240
8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237
10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234
12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231
14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228
16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225
18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222
20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218
22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215
24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211
26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207
28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204
30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200
32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196
34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192
36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187
38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183
40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179
42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174
44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169
46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165
48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160
50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150
54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145
56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140
58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134
60 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129
62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123
64 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118
66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112
68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106
70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100
72 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094
74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088
76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082
78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076
80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069
82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063
84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056
86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050
88 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,043
90 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036
92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029
94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022
96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015
98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007
100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000
a ) N o vo e) Reparos simples
b ) E n t r e n o vo e r e g u l a r f) Entre reparos simples e importantes
c) Regular g) Reparos importantes
d) Entre regular e reparos simples h ) E n t r e r e p a r o s i m p o r t a n t e s e s e m va l o r
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RESULTADO DA
AVALIAÇÃO
Data base: Outubro de 2016.
VALOR DE MERCADO
Conforme cálculos apresentados no capítulo 5 do presente laudo, para a data base

indicada, têm-se:
Terreno:
VT = Área de terreno x valor unitário
VT = 554,14 m² x R$ 464,04/m²
VT = R$ 257.143,13
Benfeitoria:
Valor das benfeitorias conforme planilha do capítulo 5:
CB = R$ 651.420,88
Valor total do imóvel:

VI = (VT + CB) x FC
VI = (R$ 257.143,13 + R$ 651.420,88) x 1,00
VI = R$ 908.564,01
Ou em números redondos:
VI = R$ 909.000,00
(Novecentos e nove mil reais)
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VALOR DE LIQUIDEZ
De acordo com planilha apresentada no Anexo, tem-se:
VLIQ = R$ 476.900,00
(Quatrocentos e setenta e seis mil e novecentos reais)
DIAGNÓSTICO DE MERCADO
- Pontos positivos:
Imóvel localizado em bairro residencial, nas imediações da USP (Universidade de
São Paulo).
Pontos negativos:
Imóvel ocupado;
Elevado número de terrenos em oferta na região, o que aumenta o tempo de
comercialização do imóvel avaliando.
CONCLUSÃO: Devido ao exposto acima, considera-se de média liquidez o imóvel em

questão, sendo considerado o prazo de 48 meses no cenário realista de liquidação
forçada.
14
VISTORIA
DATA E CONTATO
Data: 05/10/2016
Contato: Nenhum
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Do Logradouro
Tipo de Pavimentação: Asfáltica
Fluxo de Veículos: Baixa
Da Região
Usos Predominantes: x unifamiliar multifamiliar comercial industrial
Padrão de construção
alto x médio baixo popular
predominante
Acesso: x ótimo bom razoável difícil
Facilidade de
x grande razoável pouca nenhuma
estacionamento:
Valorização Imobiliária: ótima x boa razoável ruim
Infraestrutura Urbana
x água x esgoto sanitário x telefone x guias e sarjetas
x energia elétrica x rede pluvial x iluminação pública x coleta de lixo
rede de gás x TV a cabo x pavimentação x transporte coletivo
Serviços e Equipamentos Comunitários
x comércio x transp. coletivo x ensino fundamental x arborização
x rede bancária x hospital x ensino superior x lazer/recreação
x supermercado segurança x correios x prest. serviços
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Mapa de localização do imóvel avaliando
Vista aérea do avaliando (Google Earth)
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IMÓVEL AVALIANDO
Trata-se de um imóvel residencial composto por térreo e pavimento superior, localizado

na Rua Guilherme Schimidt, nº 1.395, bairro Jardim Santa Luzia, município de Ribeirão
Preto, estado de São Paulo.
Terreno:
Características Gerais:
Zona de inserção: Urbana
Formato: Regular
Topografia: Plano
Superfície: Seca
Situação: Meio de quadra
Divisas: Demarcadas e delimitadas
Quadra do terreno Ruas Guilherme Schimidt, Antônio Ribeiro de Rezende, Guia Lopes
e Inácio Bruno da Costa
Dimensões e confrontações:
Frente: 12,00 m Rua Guilherme Schimidt
Lateral esquerda: 46,09 m
Lateral direita: 46,27 m
Fundos: 12,00 m
Área 554,14 m2 Matrícula n° 46.184
Benfeitorias:
Sobre o terreno encontra-se erigido um imóvel residencial com as seguintes

características:
Descrição Área construída* Idade estimada (anos) Estado de conservação
Casa 404,59 m² 06 Regular (c)
*Área construída conforme Matrícula.
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Principais características da edificação:
Tipo: Casa
Padrão Construtivo: Casa médio (+)
Estrutura e Fechamentos: Concreto e alvenaria
Cobertura: Telhas cerâmicas
Fachada: Látex
Esquadrias: Madeira com vidros
Obs: O imóvel encontra-se ocupado. Sendo assim não foi possível realizar a
vistoria interna do imóvel.
Ocupação do imóvel:
x ocupado invasão
locado desocupado
comodato outros
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
- Não foi realizada nenhuma pesquisa sobre a situação dominial do imóvel avaliando;
- Não foram realizadas medições de campo;
- Não foram verificados os documentos de propriedade apresentados;
- Não foram verificados eventuais débitos do imóvel avaliando;
- O imóvel avaliando encontra-se ocupado, sendo assim não foi possível realizar a
vistoria interna;
- Não foi objeto deste trabalho a investigação de qualquer tipo de passivo ambiental no
imóvel avaliando e em suas proximidades.
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Foto 1: Vista da Rua Guilherme Schimidt, com avaliando à direita.
Foto 2: Fachada do avaliando.
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Foto 3: Detalhe do pavimento superior, visto da rua.
Foto 4: N° predial do avaliando.
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Foto 5: Placa de identificação da rua do avaliando.
21
MEMÓRIA DE
CÁLCULO
5.1 ELEMENTOS COMPARATIVOS E TRATAMENTOS DE DADOS
22
Elementos Comparativos
0 1
data Out./2016
endereço Rua Maracaju, em frente ao nº 570
setor
quadra
índice local 1,00
Dados Gerais
valor do imóvel 300.000,00
imobiliária Elevare
contato Sr. Romualdo
fone (16) 3289-2260
natureza oferta
área terreno 540,00
frente 12,00
testada de cálculo 12,00
profundidade de cálculo 45,00
acessibilidade direta
Terreno
formato regular
esquina não
topografia plano
consistência seco
área construída
idade estimada
estado conservação nenhum
padrão nenhum
face -
vagas
Construção
pavimentos
custo base 1.295,08
coef. padrão 0,000
coef. depreciação 1,000
valor calculado 0,00
valor arbitrado 0,00
fator 1 - terreno 1,0000
terr

fator 4 - (p.terr.) 1,0000
imóvel
Adicionais
fator 5 - (p.benf) 1,0000
fator posicionamento 1,0000
observações Terreno sem benfeitoria.
23
0 2
data Out./2016
endereço Rua Guia Lopes x Rua Inácio Bruno da Costa
setor
quadra
índice local 1,00
Dados Gerais
fone (16) 3289-2260
natureza oferta
frente 19,00
Terreno
formato regular
esquina sim
topografia plano
consistência seco
área construída
idade estimada
padrão nenhum
face -
vagas
Construção
pavimentos
custo base 0,00
coef. padrão 0,000
terr

fator 4 - (p.terr.) 1,0000
imóvel
Adicionais
24
0 3
data Out./2016
endereço Rua Canindé x Rua Inácio Bruno da Costa
setor
quadra
índice local 1,00
Dados Gerais
fone (16) 3289-2260
natureza oferta
frente 25,00
Terreno
formato regular
esquina sim
topografia plano
consistência seco
área construída
idade estimada
padrão nenhum
face -
vagas
Construção
pavimentos
custo base 0,00
coef. padrão 0,000
terr

fator 4 - (p.terr.) 1,0000
imóvel
Adicionais
25
0 4
data Out./2016
endereço Rua Guilherme Schimidt, 1.398
setor
quadra
índice local 1,00
Dados Gerais
imobiliária Proprietário
contato Sr. Wellington
fone (16) 99761-4051
natureza oferta
frente 12,00
Terreno
formato regular
esquina não
topografia plano
consistência seco
área construída 200,00

idade estimada 20
estado conservação c - regular
padrão casa médio (-)
face -
vagas
Construção
pavimentos
custo base 1.295,08
coef. padrão 1,212
valor calculado 253.195,70
terr

fator 4 - (p.terr.) 1,0000
imóvel
Adicionais
observações
26
0 5
data Out./2016
endereço Rua Marquez da Cruz, ao lado do nº 496
setor
quadra
índice local 1,00
Dados Gerais
imobiliária Corretor
contato Sr. Jorge
fone (16)3602-7222
natureza oferta
frente 11,00
Terreno
formato regular
esquina não
topografia plano
consistência seco
área construída
idade estimada
padrão nenhum
face -
vagas
Construção
pavimentos
custo base 0,00
coef. padrão 0,000
terr

fator 4 - (p.terr.) 1,0000
imóvel
Adicionais
27
Tratamentos
Avaliação de Terreno ?
sim
Zona
00 - geral
paradigma 00
Fr f Ce
10 0,20 1,10
Pmi Pma p
25 40 0,50
Ar Fa A min
250 0,20 n
Fatores
paradigma
Ff Oferta fator 0,85
avaliando
não Floc Localização índice 1,00
não Cf Testada testada 12,00
não Cp Profundidade área 554,14
não Ce Frentes múltiplas esquina não
não Ca Área (norma)
não Ft Topografia topografia plano
não Fc Consistência consistência seco
sim Área
não fator 1 - terreno avaliando 1,0000
28
Modelo
Fatores
8 a 8 Área
0 b 0 nenhum
0 c 0 nenhum
0 d 0 nenhum
0 e 0 nenhum
0 f 0 nenhum
Homogeneização
Unitário Original 1 2 3 Var.
1 sim 472,22 -3,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 469,18 469,18 469,18 0,99
2 sim 453,98 -25,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 428,54 428,54 428,54 0,94
3 sim 530,77 -34,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 496,53 496,53 496,53 0,94
4 sim 465,43 -24,43 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 441,00 441,00 441,00 0,95
5 sim 519,59 -34,66 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 484,94 484,94 484,94 0,93
6 não n ! n n n n n n n n n n
488,40 Média Aritmética 464,04 464,04 464,04
34,43 Desvio Padrão 28,76 28,76 28,76

341,88 - 30% 324,83 324,83 324,83
634,92 + 30% 603,25 603,25 603,25
7,05% Coef. Variação 6,20% 6,20% 6,20%
29
Variações
6,20%
Mínimo Coef. de Fatores Fatores Coef. de Modelo
1 variação combinados variação
a,
1 6,20% a 8 Área nenhum 7,05% original
2 7,05% b 0 nenhum a 6,20% mínimo
3 7,05% c 0 nenhum a, 6,20% escolhido *
4 7,05% d 0 nenhum
5 7,05% e 0 nenhum * após saneamento
6 7,05% f 0 nenhum
7 6,20% a, b
8 6,20% a, c
9 7,05% b, c Observado Predito
10 6,20% a, b, c 472,22 467,08
11 6,20% a, d 453,98 489,47
12 7,05% b, d 530,77 498,28
13 6,20% a, b, d 465,43 488,47
14 7,05% c, d 519,59 498,69
15 6,20% a, c, d 0,00 0,00
16 7,05% b, c, d 0,00 0,00
17 6,20% a, b, c, d 0,00 0,00
18 6,20% a, e 0,00 0,00
19 7,05% b 0,00 0,00
20 6,20% a, b, e 0,00 0,00
21 7,05% c, e 0,00 0,00
22 6,20% a, c, e 0,00 0,00
23 7,05% b, c, e 0,00 0,00
24 6,20% a, b, c, e 0,00 0,00
25 7,05% d, e 0,00 0,00
26 6,20% a, d, e 0,00 0,00
27 7,05% b, d, e 600
0,00 0,00
28 6,20% a, b, d, e 0,00 0,00
29 7,05% c, d, e 0,00 0,00
30 6,20% a, c, d, e 0,00 0,00
31 7,05% b, c, d, e 0,00 0,00
32 6,20% a, b, c, d, e 0,00 0,00
550
33 6,20% a, f 0,00 0,00
34 7,05% b, f 0,00 0,00
35 6,20% a, b, f 0,00 0,00
36 7,05% c, f 0,00 0,00
37 6,20% a, c, f 0,00 0,00
Predito
38 7,05% b, c, f 0,00 0,00

500
39 6,20% a, b, c, f 0,00 0,00
40 7,05% d, f 0,00 0,00
41 6,20% a, d, f 0,00 0,00
42 7,05% b, d, f 0,00 0,00
43 6,20% a, b, d, f 0,00 0,00
44 7,05% c, d, f 0,00
450 0,00
45 6,20% a, c, d, f 0,00 0,00
46 7,05% b, c, d, f
47 6,20% a, b, c, d, f
48 7,05% e, f
49 6,20% a, e, f
50 7,05% b, e, f 400
51 6,20% a, b, e, f 400 450 500 550 600
52 7,05% c, e, f Observado
53 6,20% a, c, e, f
54 7,05% b, c, e, f
55 6,20% a, b, c, e, f
56 7,05% d, e, f
57 6,20% a, d, e, f
58 7,05% b, d, e, f
59 6,20% a, b, d, e, f
60 7,05% c, d, e, f
61 6,20% a, c, d, e, f
62 7,05% b, c, d, e, f
63 6,20% a, b, c, d, e, f
30
Avaliação
tipo terreno
modalidade venda
Dados data Out./2016
local Rua Guilherme Schimidt, 1.395 - Jd. Santa Luzia - Ribeirão Preto/SP
cliente Banco Santander
Área 554,14 m²
Média Saneada 464,04 R$ / m2

Intervalo de Confiança (444,31 - 483,76)
Testada 0,00 R$ / m2
Profundidade 0,00 R$ / m
2
Frentes Múltiplas 0,00 R$ / m

2
Valor Unitário 464,04 R$ / m

2
Valor Total 257.143,13 R$
Grau de Precisão III
Planilha de cálculo
Tratamento
por fatores
desenvolvimento
31
MAPA DE LOCALIZAÇAO DA PESQUISA
3 4
Avaliando
1 5
Mapa da região do avaliando com os elementos comparativos
32
5.2 BENFEITORIAS
ETAPAS
RESIDÊNCIA 1
CONSTRUTIVAS Média Casa TOTAL
Serviços Preliminares 42,46 42,46

Movimento de terra 7,08 7,08
Fundações Especiais - -
Infra-estrutura 60,86 60,86
Superestrutura 217,27 217,27
Vedação 119,61 119,61
Esquadrias 149,33 164,26
Cobertura 94,84 94,84
Hidráulica 171,98 171,98
Elétrica 60,86 60,86
Impermeabilização/Isolação 7,78 7,78
Revestim (piso,parede,forro) 375,80 413,38
Vidros 8,49 8,49
Pinturas 91,30 91,30
Serviços Complementares 7,78 8,56
Elevadores -
SUBTOTAL c/ fundações 1.415,45 1.468,74
Projetos / Cópias / Emol. 29,37
Taxa administração 220,31
TOTAL POR M² (c/ fundações) 1.718,43
Área total construída (m²) 404,59
Valor Novo (R$) 695.257,71 695.257,71
Idade estimada 6
Relação i/v 10%
Estado conservação c
Ross Heidecke 0,079
Fator depreciação 0,937
Valor Atual (R$) 651.420,88 651.420,88
33
ENCERRAMENTO
1. As análises, opiniões e conclusões relatadas são limitadas apenas pelas premissas e

condições limitantes descritas no laudo, além de serem imparciais;
2. Nós não temos atualmente ou perspectiva de participação ou interesse nos bens que
são objeto do presente estudo e não temos interesse pessoal ou propensão com
respeito às partes envolvidas;
3. Nossas análises, opiniões e conclusões foram desenvolvidas, assim como a

confecção deste laudo de acordo com a ABNT (Associação Brasileira de Normas
Técnicas) e IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).
4. Este laudo foi elaborado pelos presentes signatários, que o assinaram pela
MERCATTO ASSESSORIA E AVALIAÇÕES.
São Paulo, 17 de Outubro de 2016.
ANEXOS
7.1 Planilha de liquidação forçada
7.2 Enquadramento conforme NBR 14653-2
7.3 Levantamento de Indícios de Contaminação em Imóveis Urbanos
7.4 Documentação
7.1 VALOR DE VENDA FORÇADA ECONÔMICA - VFE
Imóvel Imóvel Residencial - Ribeirão Preto/SP Matrícula 46.184

Endereço Rua Guilherme Schimidt, 1.395 - Jd. Santa Luzia Trabalho n° Dossiê 5894
DADOS DA AVALIAÇÃO
Valor de mercado (VM) R$909.000,00 Data-base out/16
Fração ideal
DESPESAS
Natureza Valor (R$) 1ª Cobrança Periodicidade Prazo(meses)
Taxa anual de IPTU/ITR (estimada) 2.911,08 out/16 mensal 48
Investimentos programados
Condomínio out/16 mensal
Cartório e Registro única
Vigilância out/16 mensal
Consumo(água, energia, gás e tel) 200,00 out/16 mensal 48
Taxa de Admin s/renda 1,0% 76,00 out/16 mensal 48
Manutenção out/16 mensal
Extinção de Condomínio out/20 única
RECEITAS
Natureza Valor (R$) 1ª receita Periodicidade Prazo(meses)
Receitas mensais
Venda pelo valor de avaliação 909.000,00 out/20
Valorização no período - out/20 única 48
PRAZOS DE COMERCIALIZAÇÃO
60 48 36
Cenário Pessimista Cenário Realista Cenário Otimista

60 meses 48 meses 36 meses
TAXAS
Taxa de desconto Taxa de aplicação
Para cálculo do VPL 60 Para cálculo de Receitas 20
1,25% 0,70%
SELEÇÃO DE CENÁRIO
2
Cenário Pessimista Cenário Realista Cenário Otimista
RESULTADO
Redução custo financ./administr. R$ 432.096,00 redução % 47,54%
VFE do imóvel 100,00% R$ 476.904,00 Cenário Realista
Redução total verificada R$ 432.096,00 % do VM 52,46%
VFE final do imóvel R$ 476.900,00
7.2 ENQUADRAMENTO CONFORME NBR 14653-2
 Método comparativo direto

Tabela 3 – Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Grau
Item Descrição
III II I
Completa quanto a Completa quanto aos
Caracterização do Adoção de situação
1 todas as variáveis fatores utilizados no
imóvel avaliando paradigma
analisadas tratamento
Quantidade mínima de
2 dados de mercado, 12 5 3
efetivamente utilizados
Apresentação de
Apresentação de
informações
informações
relativas a todas as Apresentação de
relativas a todas as
características dos informações relativas
Identificação dos dados características dos
3 dados analisadas, a todas as
de mercado dados
com foto e características dos
correspondentes
características dados analisadas
aos fatores
observadas pelo
utilizados
autor do laudo
Intervalo admissível de
ajuste para cada fator e
4 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50*
para o conjunto de
fatores
*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25,
pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Tabela 4 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de

utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens 2 e 4 no
Itens 2 e 4 no grau III,
Itens obrigatórios no grau mínimo no grau II e Todos, no mínimo no
com os demais no
correspondente os demais no mínimo grau I
mínimo no grau II
no grau I
Enquadramento
Laudo Pontos (1-4) Itens obrigatórios Grau fundamentação
Valor de terreno 11 Grau II Grau II
Tabela 5 – Grau de precisão no caso de utilização de modelos de tratamento por fatores

Grau
Descrição III II I
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em
 30%  40% 50%
torno do valor central da
estimativa
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado
quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado.
 Método da Quantificação De Custo
Tabela 6 – Grau de fundamentação no caso de utilização do método da quantificação de
custo de benfeitorias
Grau
Item Descrição
III II I
Pela utilização de
Pela utilização de
custo unitário
Pela elaboração de custo unitário básico
Estimativa do custo básico para projeto
1 orçamento, no para projeto
direto diferente do
mínimo sintético semelhante ao
padrão, com os
projeto padrão
devidos ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado
Calculada por
levantamento do
Calculada por
custo de
métodos técnicos
recuperação do
consagrados,
bem, para deixá-lo
3 Depreciação física considerando-se Arbitrada
no estado de novo
idade, vida útil e
ou
estado de
Casos de bens
conservação
novos ou projetos
hipotéticos
utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias
Graus III II I
Itens obrigatórios no grau 1, com os demais no 1 e 2, no mínimo no Todos, no mínimo no
correspondente mínimo no grau II grau II grau I
Enquadramento
Descrição Pontos (1-3) Itens obrigatórios Grau fundamentação
Valor das benfeitorias 06 Grau II Grau II
 Método Evolutivo
Tabela 10– Grau de fundamentação no caso de utilização do método evolutivo
Grau
Item Descrição
III II I
Grau III de Grau I de
Grau II de
fundamentação no fundamentação no
Estimativa do valor de fundamentação no
1 método método
terreno método comparativo
comparativo ou no comparativo ou no
ou no involutivo
involutivo involutivo
Grau III de Grau II de Grau I de
fundamentação no fundamentação no fundamentação no
Estimativa dos custos
2 método da método da método da
de reedição
quantificação do quantificação do quantificação do
custo custo custo
Inferido em
Fator de
3 mercado Justificado Arbitrado
comercialização
semelhante
utilização do método evolutivo
Graus III II I
Itens obrigatórios no grau 1 e 2, com o 3 no 1 e 2, no mínimo no Todos, no mínimo no
correspondente mínimo no grau II grau II grau I
Enquadramento
Descrição Itens obrigatórios Grau fundamentação
Valor do terreno Grau II
Custos de reedição Grau II
Método evolutivo Grau II Grau II
7.3 LIC- LEVANTAMENTO DE ÍNDICIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS
DATA DA VISITA: 05/10/2016
1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL

1.1. Identificação do Imóvel: Imóvel Residencial
1.2. Endereço: Rua Guilherme Schimidt, 1.395 Bairro: Jd. Sta Luzia Cidade: Ribeirão Preto UF: SP
1.3. Uso atual do imóvel: casa ocupada Uso pretendido: o mesmo
1.4. Coordenadas Geográficas: S 21°16’70.97” – O 47°83’58.88”
1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do
presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I.
2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE

CONTAMINAÇÃO
2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar
busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG,
INEA/RJ, Município de São Paulo).
 Não  Sim  Não existe lista pública de áreas contaminadas

Citar as fontes consultadas:
Órgão Ambiental Estadual: CETESB___________________________________________________
Órgão Ambiental Municipal:_________________________________________________________
Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 7, indicando “sim” na pergunta 7.1.
2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia.
 Não  Sim. Que tipo? _______________________ Quando? _____________________
2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão
cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do
IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ,
Município de São Paulo).
 Não  Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? __________________________

 Não existe lista pública de áreas contaminadas
Citar as fontes consultadas:
Órgão Ambiental Estadual: CETESB___________________________________________________
Órgão Ambiental Municipal:_________________________________________________________
3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO
3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:
Passado Presente Ocorrências no imóvel
  Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.
Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços

 
de monitoramento.
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas,
derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros
 
biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias
tóxicas. Se sim, que tipo?
Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores
 
(bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos?
Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa).

 
Se poço de água, possui outorga?  Sim  Não
Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na
  vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na
água.
Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias
 
químicas, odor de gás e/ou combustível.
Outros. Descrever:__________________________________________
 
_________________________________________________________
Fontes de Informação:
Internet e vistoria “in loco”_________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
Observações e/ou justificativa:
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação,

como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo,
odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos,
vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.?
* Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para
áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do
imóvel.
Não ____________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
Caso afirmativo, indicar:
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como:

Informação não
Existe Atividade
acessível
  Indústrias. Quais?_______________________________________
  Mineradora. Qual?_______________________________________
Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de
 
combustível.
Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia,
 
tinturaria.
Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-
 
velho ou cemitério.
Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:_______________
 
________________________________________________________

derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros
  biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias
tóxicas. Se sim, que tipo?___________________________________
________________________________________________________
Outros. Descrever:_______________________________________
 
________________________________________________________
Vistoria “in loco”___________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível,
indústria, oficina mecânica, etc.?
_________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL
4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos
seguintes fins:
Passado Presente Uso do imóvel
  Indústrias. Quais?_____________________________________
Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de
 
combustível.
Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia,
 
tinturaria.
Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário,
 
ferro-velho ou cemitério.
Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:___________
 
____________________________________________________

derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e
  outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de
substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?_____________________
____________________________________________________
Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever:______________

 
____________________________________________________
  Comércio. Que tipo: ___________________________________
  Outros. Descrever:____________________________________
Vistoria “in loco”_________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
5 Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração
deste levantamento: Internet, lista da Cetesb e vistoria “in loco”___________________________
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
6 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES
6.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na

documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização
de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados.
6.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser
posteriormente averiguados pelo Banco.
6.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes
passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem
as causas e mitigação dos eventos ambientais.
7 RESUMO:
7.1 Indícios de Contaminação no Imóvel:  Não  Sim
 Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: ______________________________
________________________________________________________________________________
7.2 Indícios de Contaminação na Vizinhança:  Não  Sim

 Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: ______________________________
________________________________________________________________________________
_________________________________ _______________________________________
Andréa Mariotto Mercatto Assessoria e Avaliações Ltda
CNPJ: 65.030.348/0001-77
ANEXO I
Foto aérea de 13/04/2016, extraída do Google Earth
Foto aérea de 28/09/2004, extraída do Google Earth
Recibo do Sacado
104-0 10492.95437 11916.290148 19972.111116 8 69740000024259

Local de pagamento Vencimento
PAGAR PREFERENCIALMENTE NAS CASAS LOTÉRICAS E AGÊNCIAS DA CAIXA 10/11/2016
Cedente
PREFEITURA MUNICIPAL DE RIBEIRÃO PRETO Agência/Código do cedente
CNPJ 0340 / 295431-1
56.024.581/0001-56
Data do Documento Número do Documento Espécie Doc. Aceite Data proces. Nosso Número
17/10/2016 02-00139878-2016-01-01 DD N 17/10/2016 24916901199721111-7
Uso do Banco Carteira Espécie Quantidade Valor (=) Valor do documento
SR R$ 242,59
Instruções (-) Desconto
TEXTO DE RESPONSABILIDADE DO CEDENTE CADASTRO 139878
COBRANCA DE IPTU 2016 DAM - AM - 24916901199721111
(-) Outras Deduções/Abatimentos
VALORES EXPRESSOS EM REAIS
PAGÁVEL EM QUALQUER BANCO ATÉ O VENCIMENTO
(+) Mora/Multa/Juros
(+) Outros Acréscimos
(=) Valor Cobrado
*** NÃO RECEBER APÓS O VENCIMENTO ***
COBRANÇA SEM REGISTRO
Sacado Parcela(s): 11
ONOFRA EVANGELISTA DE FREITAS
RUA GUILHERME SCHIMIDT N° 1395 0
Autenticação Mecânica - Recibo do Sacado
104-0 10492.95437 11916.290148 19972.111116 8 69740000024259

Local de pagamento Vencimento
PAGAR PREFERENCIALMENTE NAS CASAS LOTÉRICAS E AGÊNCIAS DA CAIXA 10/11/2016
Cedente
PREFEITURA MUNICIPAL DE RIBEIRÃO PRETO Agência/Código do cedente
CNPJ 0340 / 295431-1
56.024.581/0001-56
Data do Documento Número do Documento Espécie Doc. Aceite Data proces. Nosso Número
17/10/2016 02-00139878-2016-01-01 DD N 17/10/2016 24916901199721111-7
Uso do Banco Carteira Espécie Quantidade Valor (=) Valor do documento
SR R$ 242,59
Instruções (-) Desconto
TEXTO DE RESPONSABILIDADE DO CEDENTE CADASTRO 139878
COBRANCA DE IPTU 2016 DAM - AM - 24916901199721111
VALORES EXPRESSOS EM REAIS (-) Outras Deduções/Abatimentos
PAGÁVEL EM QUALQUER BANCO ATÉ O VENCIMENTO
(+) Mora/Multa/Juros
(+) Outros Acréscimos
(=) Valor Cobrado
*** NÃO RECEBER APÓS O VENCIMENTO ***
COBRANÇA SEM REGISTRO
Sacado Parcela(s): 11
ONOFRA EVANGELISTA DE FREITAS
RUA GUILHERME SCHIMIDT N° 1395 0
Sacador/Avalista Autenticação Mecânica - Ficha de Compensação

Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto
Secretaria Municipal da Fazenda
www.ribeiraopreto.sp.gov.br
Fale Conosco: certidoes@fazenda.pmrp.com.br
CERTIDÃO DE VALOR VENAL - PRÉDIO
Cadastro: 139878
Inscrição Cadastral: 432-12-58-3
Endereço: RUA GUILHERME SCHIMIDT, Nº 1395
Complemento: 0
Condomínio:
Quadra: 0013
Lote: 10
Loteamento: JD STA LUZIA
Áreas Tipo Padrão Valor Venal (R$)
Terreno: 554,14 145.179,13
Principal: 237,34 1 1 238.975,27
Secundário I: 0,00 0 0 0,00
Secundário II: 0,00 0 0 0,00
Secundário III: 0,00 0 0 0,00

Secundário IV: 0,00 0 0 0,00
Secundário V: 0,00 0 0 0,00
Complementar: 144,25 87.145,73
De Lazer: 23,00 13.894,76
Valor Venal do Imóvel: R$ 485.194,89
Este imóvel possui débito.
Certidão emitida eletronicamente com base no art. 81-A da Lei 2.415/70.

Certidão emitida eletronicamente com base no art. 81-A da Lei 2.415/70.
Validade: 90 dias
Legitimidade verificável na Internet - www.ribeiraopreto.sp.gov.br

pelona
Legitimidade verificável prazo de 180
Internet dias.
- www.ribeiraopreto.sp.gov.br
pelo prazo de 180 dias.
Emitida às 16:42h do dia 28/07/2016 - Código de controle: 1695282

Laudo de Avaliação REFERÊNCIA: Imóvel Residencial FINALIDADE: Determinar Valor de Mercado e Liquidação Forçada para Fins de Venda em Leilão

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DIRETORIA DE RECURSOS ADMINISTRATIVOS – AVALIAÇÃO DE BENS – DOSSIÊ 5894

REFERÊNCIA: Imóvel Residencial

Proprietário BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

Valor de Mercado R$ 909.000,00 (Novecentos e nove mil reais)

Data base Outubro de 2016

Rua Guilherme Schimidt, nº 1.395

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, conforme Matrícula nº 46.184 do 1º Cartório de

- Endereço: Rua Guilherme Schimidt, nº 1.395

- Área do terreno: 554,14 m² (Conforme Matrícula);

- Ocupação: O imóvel encontra-se ocupado.

- Matrícula nº 46.184 do 1º CRI de Ribeirão Preto/SP, último ato praticado Av.09

- Determinar o valor de mercado e liquidação forçada do imóvel para fins de venda

- Os valores apresentados refletem a situação atual do mercado, portanto não

No presente trabalho, foram adotadas as seguintes metodologias:

Da norma de avaliações da ABNT em vigor, NBR 14.653 - Avaliação de Bens – Parte 1:

“8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado

8.2.2 Método involutivo

8.2.3 Método Evolutivo.

8.3.2 Método da quantificação do custo.

Método comparativo direto (terreno) Valor de mercado

Grau de precisão: III

A coleta de dados e os valores de mercado foram obtidos na região, considerando-se as

TRATAMENTO DOS DADOS

O terreno será avaliado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado, a partir do

Avaliação utilizando critério residual

Para avaliações de terrenos, preferencialmente devem ser coletados na

Vt = (Vo x Ff) – Vb onde:

O valor das eventuais benfeitorias resulta da multiplicação entre o unitário de venda de

Os elementos pesquisados foram homogeneizados através de um “Quadro de

Fator Oferta: utilizado para imóveis em oferta, correspondente a um deflator de

Localização: corrige as discrepâncias de localização entre os imóveis (através de

Testada: resulta do quociente entre as frentes do avaliando e de referência da

Área: razão entre as áreas dos comparativos e avaliando, relação na qual o

Custos Unitários Pini de Edificações em São Paulo

Área x Custo Básico x (Projetos + BDI + Remuneração de Capital)

Quanto às despesas indiretas e BDI foram considerados os seguintes custos:

benfeitorias sejam calculadas pelo método do custo, sendo que o fator de

O fator de comercialização (FC) procura corrigir a distorção que há entre o valor de

 a idade e o padrão do bem, como o método do valor decrescente, utilizado

 as reparações podem apenas dilatar a durabilidade

 um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que

TABELA DE ROSS HEIDECKE

Data base: Outubro de 2016.

Conforme cálculos apresentados no capítulo 5 do presente laudo, para a data base

Valor total do imóvel:

De acordo com planilha apresentada no Anexo, tem-se:

CONCLUSÃO: Devido ao exposto acima, considera-se de média liquidez o imóvel em

Tipo de Pavimentação: Asfáltica

Fluxo de Veículos: Baixa

Valorização Imobiliária: ótima x boa razoável ruim

Serviços e Equipamentos Comunitários

x comércio x transp. coletivo x ensino fundamental x arborização

x rede bancária x hospital x ensino superior x lazer/recreação

x supermercado segurança x correios x prest. serviços

Mapa de localização do imóvel avaliando

Vista aérea do avaliando (Google Earth)

Trata-se de um imóvel residencial composto por térreo e pavimento superior, localizado

Zona de inserção: Urbana

Situação: Meio de quadra

Divisas: Demarcadas e delimitadas

Frente: 12,00 m Rua Guilherme Schimidt

Lateral esquerda: 46,09 m

Lateral direita: 46,27 m