ANÁLISE CRÍTICA DO MÉTODO EVOLUTIVO E PROPOSTA DE

UMA NOVA EQUAÇÃO DE CONJUGAÇÃO DE MÉTODOS

Rômulo Lemos, Engenheiro Civil pela Universidade de Pernambuco (2001), especialista em

Administração Financeira pela Universidade de Fortaleza (2005) e Especialista em Avaliação
e Perícia em Engenharia pela Faculdade Oswaldo Cruz (2008). Funcionário do Banco do
Nordeste do Brasil S.A desde 2002, onde realiza avaliações de imóveis, análises de
orçamentos e análise de risco e viabilidade de projetos.

Paulo Morais, Graduado e Mestre em Ciência da Computação (2009/2013), ambos pela

Universidade Federal de Pernambuco. Possui conhecimentos em linguagens de programação e
desenvolvimento de softwares, inteligência artificial aplicada a problemas de classificação e
regressão, banco de dados e estatística. Funcionário do Banco do Nordeste do Brasil S/A
desde 2000, onde realiza análises de orçamentos e acompanhamento de empreendimentos.

RESUMO

Embora o método evolutivo seja uma boa alternativa para os casos em que o mercado não
apresenta as condições necessárias para a utilização do método comparativo direto de dados
de mercado, alguns cuidados devem ser tomados para não incorrer em conclusões distorcidas
a respeito do valor.

O estudo mostra potenciais problemas na utilização do método evolutivo que prejudicam sua
aplicabilidade em situações representadas por determinadas combinações entre o fator de
comercialização e relações entre o custo das benfeitorias e o valor de mercado do terreno.

Destacamos ainda problemas do método quando há a necessidade de separar o valor do

terreno e o valor das benfeitorias.

Finalmente verificamos que os potenciais problemas evidenciados deixam de existir quando a

equação do método evolutivo é adaptada de forma que o fator de comercialização passa a
multiplicar apenas o custo das benfeitorias.

1
1 – INTRODUÇÃO

A avaliação de imóveis é realizada, na maioria dos casos, pelo método comparativo direto de
dados de mercado, o qual é descrito na NBR 14.653-2:2011. Porém, comumente, o avaliador
se depara com situações nas quais as condições do mercado não permitem a utilização deste
método, sendo então obrigado a recorrer à outra metodologia.

Quando o objetivo do trabalho avaliatório é a identificação do valor de mercado de compra e

venda, o método evolutivo se mostra uma alternativa bastante interessante, tendo em vista sua
aplicabilidade em uma parcela significativa dos casos, além de sua relativa simplicidade.

Todavia, algumas vezes, além do valor total do imóvel, é necessário fornecer, de forma
separada, o valor do terreno e o valor da(s) benfeitora(s) edificada(s) sobre ele. Entretanto, a
NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos), da ABNT, não define os
procedimentos necessários para esta separação.

Há ainda casos em que a aplicação do método evolutivo pode levar a resultados distorcidos e
provocar registros contábeis equivocados.

1.1 - OBJETIVO

Este trabalho objetiva analisar a metodologia empregada no método evolutivo no que tange à
forma de conjugação de métodos apresentada na norma, i.e., a equação de conjugação. Busca-
se evidenciar possíveis problemas relacionados à aplicação do método, na forma atualmente
proposta, focando: i) na análise da equação de conjugação atualmente proposta pela norma da
ABNT, cuja aplicação pode gerar resultados distorcidos; ii) na eventual necessidade de
separação do valor do terreno do valor das benfeitorias, cujos procedimentos não são descritos
na norma e iii) no uso contábil dos valores encontrados separados.

Os autores apresentam, ainda, uma proposta de modificação da equação recomendada pela

NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos), de forma a evitar os problemas
observados.

Para isso os autores se utilizam da análise de gráficos com três e dois eixos cartesianos,
construídos a partir da equação recomendada pela norma, combinada com possíveis formas de
apropriar o valor do terreno e o valor das benfeitorias.
2
Outros gráficos foram construídos a partir da equação proposta pelos autores em substituição
à recomendada atualmente pela NBR 14.653-2, para demonstrar a ausência dos problemas
observados inicialmente.

2 – DESENVOLVIMENTO E FUNDAMENTAÇÃO

2.1 - METODO EVOLUTIVO

Em sua parte 1 (Procedimentos Gerais), a NBR 14.653 define o método evolutivo como
aquele que “Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso
a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de
Comercialização”.

Na mesma parte da norma, o fator de comercialização é definido como a “razão entre o valor
de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1
(um)”.

Já em sua parte 2, a NBR 14.653 (Imóveis Urbanos), a respeito do método evolutivo, diz que:
A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da
conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de
reprodução das benfeitorias devidamente depreciada e o fator de comercialização,
ou seja:

VI = (VT + CB) . FC

onde

VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.

2.2 – O PROBLEMA

A NBR-14.653-2, da ABNT, estabelece os seguintes métodos para identificação do valor de

mercado de compra e venda de um bem:

- método comparativo direto de dados de mercado;

- método evolutivo;

3
- método involutivo;
- método da renda

A NBR 14.653-2 recomenda ainda a utilização do método comparativo direto de dados de

mercado, sempre que possível. Todavia, há casos em que o mercado não apresenta as
condições necessárias para a utilização desse método, especialmente quando não há elementos
comparativos em quantidade suficiente. Nessa situação é preciso recorrer a um dos outros três
métodos disponíveis.

Dentre as possibilidades, frequentemente o método evolutivo é o de maior aplicabilidade e o

mais simples de ser executado, dentro dos critérios mínimos exigidos pela norma. Acrescenta-
se ainda que, normalmente, o valor encontrado com este método tem uma sensibilidade menor
em relação aos parâmetros utilizados, i.e., a amplitude dos valores possíveis de serem
encontrados, para um mesmo imóvel, com a aplicação correta do método, tende a ser menor
no método evolutivo que nos outros métodos indiretos.

Todavia, a definição do fator de comercialização constante na parte 1 da NBR 14.653 (“Razão

entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um)”),

pode gerar duas interpretações distintas, cada uma remetendo a uma determinada equação de
valor de imóvel.

Na primeira interpretação o fator de comercialização incidiria apenas sobre o custo de

reedição e, uma vez que nos imóveis urbanos apenas as benfeitorias têm custo de reedição, o
fator de comercialização não incidiria sobre o valor do terreno. Porém, esta interpretação entra
em conflito com a equação apresentada na NBR 14.653-2, onde o fator de comercialização
incide sobre o valor do terreno e sobre o custo da benfeitoria.

Seguindo esta primeira interpretação, a equação que guarda coerência com a definição de
fator de comercialização constante na parte 1 da norma é:

VI = VT + CB . FC (Equação 1)

Já na segunda interpretação da definição do fator de comercialização, o custo de reedição

corresponderia a todo o custo do empreendimento, incluído aí a compra do terreno. Esta
interpretação é compatível com a seguinte equação constante na parte 2 da norma:

VI = (VT + CB) . FC (Equação 2)

4
ROTTMANN (2004), na equação 1, utiliza um fator F, chamando de fator de ajuste, em lugar
do FC, e conjuga a equação 1 com a equação 2 para encontrar a seguinte equação:

FC = (F.α +1) / (α +1)

onde:

α = a razão VT/CB.

Ainda conforme ROTTMANN (2004), o fator F é reflexo do:

- Nível de Utilidade: que indica a adequação e o aproveitamento das benfeitorias, dentro da

vocação do terreno;

- Diagnóstico de Mercado: que aborda aspectos de liquidez, desempenho e tendências.

Dessa forma, enquanto o fator F depende apenas do nível de utilidade e do diagnóstico do

mercado, o FC, na equação 2, depende também da relação entre o valor do terreno e o custo
da benfeitoria.

Já DANTAS (2004) diz que “a engenharia de avaliação serve para subsidiar tomadas de decisões a
respeito de valores, custos e alternativas de investimentos, envolvendo bens de qualquer natureza.”

Como a tomada de decisão, muitas vezes, passa pelos relatórios contábeis, é importante
registrar de forma correta os ativos patrimoniais. Além disso, esses registros impactam
diretamente no valor do imposto de renda. Todavia, o registro patrimonial correto exige a
apropriação separada do valor do terreno e das benfeitorias.

Todavia a norma é omissa quanto ao procedimento a ser adotado para isso.

Diante essa omissão, os avaliadores vêm realizando essa tarefa da forma como julgam mais
adequada. As duas formas mais comuns são aplicando as equações 3 e 4 ou aplicando as
equação 5 e 6, abaixo. Teremos, então:

Primeira forma:
VT = VT . FC (Equação 3)
VB = CB . FC (Equação 4)

E na segunda forma:
VT = VT (Equação 5)

5
VB = VI – VT (Equação 6)

onde

VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.

Assim, para cada par de equações que se opte, o avaliador obterá diferentes valores de terreno
e de benfeitoria(s), muito embora, em ambas as situações, o valor total do imóvel seja o
mesmo.

Veremos ainda que a aplicação da equação 2 pode levar a conclusões equivocadas, a depender
do fator de comercialização e da relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno.

2.3 – PROBLEMAS NA EQUAÇÃO 2 (RECOMENDADA PELA NBR 14.653-2)

Nesta seção, buscamos analisar a aplicabilidade da equação recomendada pela norma

(equação 2), considerando as diversas possibilidades de combinação entre o fator de
comercialização e a relação entre o custo de reedição das benfeitorias e o valor do terreno.

Primeiramente preparamos a equação 2 para análise, dividindo cada lado da igualdade pelo
valor do terreno (VT):

ܸ‫ = ܫ‬ሺܸܶ + ‫ܤܥ‬ሻ. ‫ܥܨ‬ (Equação 2)

ܸ‫ ܫ‬ሺܸܶ + ‫ܤܥ‬ሻ. ‫ܥܨ‬

=
ܸܶ ܸܶ

௏ூ ஼஻
= ቀ1 + ௏் ቁ . ‫ܥܨ‬ (Equação 7)
௏்

Podemos analisar então a equação, a partir dos seguintes parâmetros:

VI/VT: relação entre o valor do imóvel e o valor do terreno;

CB/VT: relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno - inverso do fator α utilizado
por ROTTMANN (2004);

6
FC: fator de comercialização.

Cabe destacar que, conforme a NBR 14.653-1,

14.653 1, os procedimentos descritos nas normas de
avaliação da ABNT “se aplicam a situações normais e típicas do mercado.”

É importante lembrar que o esperado no mercado é que uma benfeitoria agregue valor ao
imóvel. No entanto o valor a ser agregado pode ser igual, maior ou menor que o custo de
reedição. Pode-se
se considerar normal, então, casos em que o valor de mercado de um
determinado imóvel venha a ser maior que o valor de mercado do terreno acrescido do custo
de reedição
ição da benfeitoria nele existente, assim como
com também são normais casos em que o
valor de mercado do bem seja inferior à soma do valor de mercado do terreno e o custo de
reedição da benfeitoria nele existente.

São considerados
onsiderados casos atípicos, porém,
poré quando o valor de mercado do bem é inferior ao
valor de mercado apenas do terreno. Nesse caso, a benfeitoria existente no terreno estaria
desvalorizando o terreno. Esse tipo de caso necessita de procedimentos diferenciados e não
será abordado neste trabalho.

No gráfico 1, abaixo, a superfície plotada representa a equação

equação 7, derivada da equação 2.

CB/VT

Gráfico 1

7
 CB/VT X VI/VT (FC 1,8)
8

0
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5
Gráfico 2

CB/VT X VI/VT (FC 0,6)

8

0
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5
Gráfico 3

Para melhor visualização, destacamos nos gráficos 2 e 3 dois casos particulares, fixando o
parâmetro FC respectivamente em 0,6 (menor que a unidade) e 1,8 (maior que a unidade).
Nesses gráficos, o eixo horizontal representa a relação CB/VT, enquanto o eixo vertical
representa a relação VI/VT.

Nesses gráficos analisamos a aplicabilidade da equação recomendada pela norma (equação 2)

para as diversas possibilidades de relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno.
Uma equação adequada deve ser válida para imóveis com benfeitorias com custos de reedição
expressivos em relação ao valor do terreno, assim como também deve ser válida para imóveis
com benfeitorias menos significativas, comparativamente ao terreno.

Embora o método evolutivo objetive avaliar imóveis compostos de terreno e benfeitorias,

analisamos aqui a aplicabilidade da equação para imóveis com o custo da benfeitoria
tendendo a zero, até imóveis com custo da benfeitoria equivalente a três vezes o valor de
mercado do terreno.

Para os casos de terrenos sem benfeitorias o valor do imóvel é, obviamente, o valor do

terreno. Em situações normais, como dito anteriormente, benfeitorias existentes no terreno
8
agregam valor ao imóvel. Dessa forma, é esperado que imóveis com benfeitorias tenham
valores de mercado superiores aos valores de seus respectivos terrenos. À medida que
diminuímos a área construída da benfeitoria, é esperado que o valor do imóvel aproxime-se do
valor do terreno.

Nos gráficos 1, 2 e 3 podemos verificar que, aplicando-se a equação 2, recomendada pela

NBR 14.653-2, à medida que o custo da benfeitoria diminui em relação ao valor do terreno, o
valor do imóvel se aproxima do equivalente ao valor do terreno multiplicado pelo fator de
comercialização, que só será igual ao valor do terreno quando o fator de comercialização for
igual à unidade.

No caso particular destacado no gráfico 2, com fator de comercialização de 1,8, podemos

verificar que à medida que o custo de reedição diminui, o valor do imóvel se aproxima de 1,8
vezes o valor do terreno. Já no caso particular destacado no gráfico 3, com fator de
comercialização de 0,6, podemos verificar que à medida que o custo de reedição diminui, o
valor do imóvel se aproxima de 0,6 vezes o valor do terreno. Em ambos os casos, a situação
observada não corresponde ao esperado em situações normais e típicas, o que invalida o
modelo.

Da equação 7 podemos extrair ainda que quando a relação entre o custo da benfeitoria e o
ଵିி஼
valor do terreno for menor que , o valor do imóvel será menor que o valor do terreno.
ி஼

Lembramos novamente que imóveis com benfeitorias, em uma situação normal, não tem valor
inferior ao valor do terreno.

Voltando ao caso do gráfico 3, com FC igual a 0,6, quando a razão entre o custo da
benfeitoria e o valor do terreno for menor que 2/3, o valor do imóvel será menor que o valor
apenas do terreno.

2.3.1 – SEPARAÇÃO DO VALOR DO TERRENO E DO VALOR DAS

BENFEITORIAS

Vimos anteriormente que em alguns casos é necessário informar, além do valor total do
imóvel, o valor do terreno e das benfeitorias separadamente.

9
Vimos que, como a NBR 14.653-2 não contempla procedimentos para realizar essa separação
dos valores, os avaliadores utilizam-se de duas formas distintas, a saber:

Primeira forma:
VT = VT . FC (Equação 3)
VB = CB . FC (Equação 4)

E na segunda forma:
VT = VT (Equação 5)
VB = VI – VT (Equação 6)

onde

VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.

Para cada par de equações que se opte, o avaliador obterá diferentes valores de terreno e de
benfeitoria(s), muito embora, em ambas as situações, o valor total do imóvel seja o mesmo.

A aplicação do primeiro par de equações (equações 3 e 4), leva à conclusão de que, para todos
os casos, o valor da benfeitoria será igual ao seu custo de reedição multiplicado pelo fator de
comercialização, enquanto o valor do terreno será igual ao valor do terreno multiplicado pelo
fator de comercialização.

Dessa forma, chegamos à conclusão que, para fator de comercialização diferente da unidade,
o valor do terreno é diferente do valor do terreno (VT ≠ VT), o que matematicamente não faz
sentido.

Alguns interpretam que o valor do terreno a esquerda da equação é o valor livre, ou sem
benfeitoria, enquanto o valor do terreno a direita da equação é o valor com a influência da
benfeitoria, ou valor incorporado. Caso essa interpretação seja aceita, cabe à norma esclarecer
esse aspecto, incluindo as nomenclaturas adequadas para cada valor.

Um dos principais motivos da necessidade de se apropriar os valores separadamente é o

registro contábil, onde apenas a benfeitoria perde valor com o passar do tempo por meio da
depreciação, até que esta seja de 100% e reste apenas o valor do terreno.

10
A partir deste momento em que toda a benfeitoria foi depreciada, desconsiderando alterações
de mercado, e admitindo que os valores praticados dos imóveis não sofram alterações no
período estudado, teríamos um registro apenas do terreno livre, com um valor diferente do
valor de mercado.

4.000,00
3.500,00
3.000,00 VALOR DE MERCADO DO
2.500,00 TERRENO
2.000,00 VALOR DO TERRENO
1.500,00 INCORPORADO
1.000,00 VALOR DA BENFEITORIA
500,00
-
0 10 20 30 40 50 60

Gráfico 4

O gráfico 4 representa o registro contábil de um imóvel sendo depreciado no decorrer de 50

anos. Nesse exemplo, no ano zero, o valor de mercado do terreno é de 1.000 mil, o custo de
reedição da benfeitoria é de 2.000 mil e o fator de comercialização é de 1,75. Dessa forma,
utilizando as equações 3 e 4, o valor do terreno registrado, seria de 1.750 mil e o valor da
benfeitoria seria 3.500 mil. Como apenas a benfeitoria sofre depreciação, teríamos ao final
dos 50 anos apenas o registro do terreno pelo valor de 1.750 mil enquanto o valor de mercado
é de 1.000.

Verifica-se então que a primeira forma de separar os valores do terreno e das benfeitorias gera
informações distorcidas para fins contábeis.

Já quando utilizamos as equações 5 e 6, para apropriação do valor do terreno e do valor da

benfeitoria eliminamos o problema de termos o valor do terreno diferente do valor do terreno,
além de não termos também uma informação equivocada para fins contábeis.

11
 5.000,00

4.000,00
VALOR DE MERCADO DO
TERRENO
3.000,00
VALOR DO TERRENO
2.000,00 INCORPORADO

1.000,00 VALOR DA BENFEITORIA

-
0 10 20 30 40 50 60
Gráfico 5

O gráfico 5 representa o registro contábil de um imóvel sendo depreciado no decorrer de 50

anos. Nesse exemplo, durante todo o período, o valor de mercado do terreno é de 1.000 mil, o
custo de reedição da benfeitoria é de 2.000 mil e o fator de comercialização é de 1,75.

Podemos ainda analisar o uso das equações 5 e 6 para separações dos valores do terreno e das
benfeitorias a partir da combinação da equação 2 com a equação 6, obtendo, assim, uma nova
equação:

ܸ‫ = ܫ‬ሺܸܶ + ‫ܤܥ‬ሻ. ‫ܥܨ‬ (Equação 2)

VB = VI – VT (Equação 6)
VI = VB + VT

Substituindo na equação 2:

VB + VT = (VT + CB) FC
VB = VT.FC + CB.FC – VT
VB = VT.(FC-1) + CB.FC

Dividindo-se cada lado da igualdade por CB:

ܸ‫ܤ‬ ܸܶ
= ∙ ሺ‫ ܥܨ‬− 1ሻ + ‫ܥܨ‬
‫ܤܥ‬ ‫ܤܥ‬

Ou,

௏஻ ሺி஼ିଵሻ
= ஼஻ൗ + ‫ܥܨ‬ (Equação 8)
஼஻ ௏்

Podemos analisar, então, a equação a partir dos seguintes parâmetros:

12
VB/CB: relação entre o valor e o custo da benfeitoria;

CB/VT: relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno;

FC: fator de comercialização.

FC

Gráfico 6

No gráfico 6 a superfície plotada representa a equação 8, derivada das equações 2 e 6.

CB/VT X VB/CB (FC 1,8)

100,00
80,00
60,00
40,00
20,00
-
0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450%
Gráfico 7

CB/VT X VB/CB (FC 0,6)

10,00
-
-10,00 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450%
-20,00
-30,00
-40,00
-50,00
Gráfico 8

Para melhor visualização, destacamos nos gráficos 7 e 8 dois casos particulares, fixando o
parâmetro FC respectivamente em 0,6 (menor que a unidade) e 1,8 (maior que a unidade).
13
Nesses gráficos, o eixo horizontal representa a relação CB/VT, enquanto o eixo vertical
representa a relação VB/CB.

Buscamos nesses gráficos analisar a aplicabilidade da segunda forma de apropriar o valor do

terreno e o valor das benfeitorias, para as diversas possibilidades de relação entre o custo da
benfeitoria e o valor do terreno. Uma equação adequada deve ser válida para imóveis com
benfeitorias grandes em relação ao terreno, assim como também deve ser válida para imóveis
com benfeitorias menos significativas, comparativamente ao terreno.

Quando fixamos o FC em valor diferente de 1, a forma da curva resultante corresponde a uma

curva de função hiperbólica. À medida que o custo da benfeitoria aumenta em relação ao
valor do terreno, o valor da benfeitoria se aproxima do seu custo multiplicado pelo fator de
comercialização. Por outro lado, para benfeitorias pouco representativas em relação ao
terreno, à medida que o custo vai ficando menor, a relação entre o valor e o custo da
benfeitoria sobe de forma abrupta se o FC for maior que a unidade, ou cai de forma abrupta se
o FC for menor que a unidade.

No caso particular destacado no gráfico 7, com fator de comercialização de 1,8, podemos

verificar que à medida que o custo de reedição aumenta em relação ao valor do terreno, o
valor da benfeitoria se aproxima de 1,8 vezes o seu custo. Já quando o custo diminui em
relação ao valor do terreno, esta relação aumenta. Se a benfeitoria tiver um custo equivalente
a 10% do valor do terreno, por exemplo, o valor da benfeitoria já será quase dez vezes o seu
custo. Já se o custo da benfeitoria for equivalente a 1% do valor do terreno, o valor da
benfeitoria será cerca de 80 vezes o seu custo.

No caso destacado no gráfico 8, com fator de comercialização de 0,6, podemos verificar que à
medida que o custo de reedição aumenta em relação ao valor do terreno, o valor da benfeitoria
se aproxima de 0,6 vezes o seu custo. Já quando o custo diminui em relação ao valor do
terreno, essa relação diminui. Quando o custo da benfeitoria é menor que 2/3 do valor do
terreno, o valor da benfeitoria passa a ser negativo, o que não é razoável.

2.4 – APLICAÇÃO DA EQUAÇÃO 1 (SUGERIA PELOS AUTORES, EM

SUBSTITUIÇÃO À EQUAÇÃO 2)

14
Diante dos potenciais problemas decorrentes da aplicação da equação do método evolutivo
recomendada pela NBR 14.653-2,
14.653 repetimos a análise substituindo a equação
equa 2 pela equação
1 (VI = VT + CB.FC), buscando verificar se sua aplicabilidade é mais
ais abrangente.
abrangente

Primeiramente preparamos a equação 1 para análise, dividindo

dividi do cada lado da igualdade por
VT:

VI = VT + CB . FC (Equação 1)

௏ூ
= 1   ∙ 

(Equação 9)
௏்

Podemos analisar então a equação, a partir dos seguintes parâmetros:

VI/VT: relação entre o valor

lor do imóvel e o valor do terreno;

CB/VT: relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno;

FC: fator de comercialização.

Gráfico 9

No gráfico 9 a superfície plotada representa a equação 9, derivada da equação 1.

15
 CB/VT X VI/VT FC(1,8)
7
6
5
4
3
2
1
0
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5
Gráfico 10

CB/VT X VI/VT FC(0,6)

7
6
5
4
3
2
1
0
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5
Gráfico 11

Para melhor a visualização, destacamos nos gráficos 10 e 11 dois casos particulares, fixando o
parâmetro FC respectivamente em 0,6 (menor que a unidade) e 1,8 (maior que a unidade).
Nesses gráficos, o eixo horizontal representa a relação CB/VT, enquanto o eixo vertical
representa a relação VI/VT.

Analisamos nesses gráficos a aplicabilidade da equação proposta pelos autores (equação 1)

para as diversas possibilidades de relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno. A
equação será considerada adequada se for válida para imóveis com benfeitorias grandes em
relação ao terreno, e para imóveis com benfeitorias menos significativas, comparativamente
ao terreno.

Podemos observar nos gráficos 9, 10 e 11que a aplicação da equação 1 corresponde ao

comportamento esperado, onde, benfeitorias existentes no terreno agregam valor ao imóvel e
à medida que diminuímos a benfeitoria, o valor do imóvel aproxima do valor do terreno.

16
2.4.1 – APROPRIAÇÃO DO VALOR DO TERRENO E DO VALOR DAS
DA
BENFEITORIAS

Com o uso da equação 1 (VI = VT + CB.FC), as dúvidas referentes à forma de apropriar o

valor do terreno e o valor das benfeitorias deixam de existir,, uma vez que o fator de
comercialização passa a incidir apenas sobre o custo da benfeitora, não influenciando o valor
do terreno.

Dessa forma o valor do terreno

erreno permanecerá inalterado, enquanto o valor da benfeitoria será
dado pela equação 4 (VB = CB.FC).

FC

Gráfico 12

CB/VT X VB/CB (FC 1,8)

2,00

1,50

1,00

0,50

-
0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450%
Gráfico 13

17
 CB/VT X VB/CB (FC 0,6)
2,00

1,50

1,00

0,50

-
0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50
Gráfico 14

Os casos destacados nos gráficos 13 e 14 evidenciam que, para FC fixo, a relação do valor e o
custo das benfeitorias permanece inalterada. Dessa forma o valor da benfeitoria depende
apenas do seu custo e do fator de comercialização.

Do ponto de vista do uso dos valores pela contabilidade, como o valor do terreno não sofre
alteração, coincidindo com seu valor de mercado, o problema observado no gráfico 4, não
mais existe.

2.4.1 – CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES

O estudo mostra que a equação recomendada pela NBR 14.653-2 para o método evolutivo se
apresenta inválida para algumas situações, dependendo especialmente da combinação entre o
fator de comercialização e a relação entre o custo de reedição das benfeitorias e o valor do
terreno.

O estudo mostra ainda que a adoção da equação recomendada pela NBR 14.653-2 dificulta a
separação dos valores do terreno e das benfeitorias, entendendo-se os conceitos de valor de
benfeitorias e custo de reedição de benfeitorias como distintos. E na ausência de
procedimentos normativos para esta separação, o avaliador pode incorrer no uso de
procedimentos que levem a resultados indesejados. O trabalho evidencia que quando se utiliza
a equação de conjugação de métodos prevista em norma para se obter o valor total do imóvel
e, em seguida, buscando isolar o valor de benfeitorias, subtrai-se o valor inicial do terreno do
valor total obtido para o imóvel, faz-se, inadvertidamente, com que a fração de valor
incrementada ou decrementada no valor inicial do terreno, via fator de comercialização, passe
a compor o valor final isolado das benfeitorias, na forma de um acréscimo ou decréscimo. Por
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outro lado, quando se considera o valor do terreno sendo influenciado pelo fator de
comercialização, podem ocorrem equívocos no uso contábil dos valores.

Já a equação onde o fator de comercialização atua apenas sobre o custo da benfeitoria

apresenta-se válida para todas as combinações entre o fator de comercialização e a relação
entre o custo de reedição das benfeitorias e o valor do terreno, além de eliminar os problemas
na separação dos valores do terreno e das benfeitorias.

Cabe esclarecer, porém, que este trabalho não contempla um estudo comparativo de aderência
ao mercado da equação recomendada pela NBR 14.653-2 e a equação com o FC atuando
apenas sobre o custo das benfeitorias. Recomendamos, então, que outros trabalhos sejam
realizados com o intuito de testar a aderência das duas equações ao mercado.

3 – Referências

1. ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14.653-1, Avaliação de Bens –

Parte 1: Procedimentos Gerais, 2001.

2. ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14.653-2, Avaliação de Bens –

Parte 2: Imóveis Urbanos, 2011.

3. ROTTMANN, E.; ALMEIDA, S. W.; IWASSAKI, M. Proposta de Metodologia para

Diagnóstico de Mercado e sua Inter-Relação com o Fator de Comercialização, Nos Termos da
Nova Norma De Avaliação De Imóveis Urbanos NBR 14.653-2. IV Seminário Internacional
da LARES (Latin American Real Estate Society). São Paulo, Brasil, 2004.

4. DANTAS, R.A – Uma Introdução à Metodologia Cientifica – PINI – 2004

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