Laudo Avaliação Galvão AV 6

Telino Cabral Pinheiro Engenheiro Civil - Engenheiro de Segurança - Especialista Engenharia de
Instalações Prediais – Especialista em Energias Renováveis – Especialização em Dimensionamento, Patologia, Terapia e

Tecnologia de Estruturas de Concreto - Perito Judicial Membro do IBAPE- RN Nº 464 - CREA/RN 210.248.669 - 9
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 16ª

VARA CÍVEL DACOMARCA DE NATAL DO PODER
JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE
Processo: 0842976-96.2017.8.20.5001
Autor: BANCO DO NORDESTE DO BRASIL
Réu: SHOW ROOM DA CONSTRUÇÃO LTDA E OUTROS
LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
RUA INTERVENTOR MÁRIO CÂMARA 2704 - BAIRRO NAZARÉ NATAL/ RN
AGOSTO/2022
Rua Minas Nova 100, Cond Porto Milano BL B Apt 101-Neopó lis-Natal/RN CEP 59088-725 Fone (84) 991082088 Email;
telinocpinheiro@gmail.com
1
SUMÁRIO
1.0- INFORMAÇÕES GERAIS – SÍNTESE: 03

2.0- INTRODUÇÃO: 03
3.0- METOLOGIA: 06
4.0 OBJETO: 06
5.0- CARACTERISTICAS DO BAIRRO: 11
6.0- OBJETIVO: 14
7.0 – VISTORIA REALIZADA: 14
8.0 – DOCUMENTAÇÃO ANALISADA: 14
9.0- ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO: 14
10.0 – FONTES DE PESQUISA: 14
11.0- RELATÓRIO ESTATÍSTICO: 14
12- RELATORIO ESTATISTICO: 16
13- ANALISE FINAL CONCLUSIVA: 23
14 – QUESITOS: 24
15-BIBLIOGRAFIA: 25
16- CONSIDERAÇÕES FINAIS: 26
2
1.0- INFORMAÇÕES GERAIS – SÍNTESE:

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação Urbana;
SOLICITANTE: Juiz de direto da 16º Vara Civil da Comarca de Natal/RN
OBJETO: Galpão, sito à Av. Interventor Mário Câmara 2704/3064/3046 – Bairro Nazaré – Cep.:
59071-140 - Natal/RN.
Correspondentes aos lotes conforme inicial:
lote n° 43, 2° CRI (6°Oficio de Notas), Livro 2 de Registro Geral, na matrícula n° 44.912;
FINALIDADE: Determinar o valor de venda do Imóvel;
METODOLOGIA: Conjugação dos Método comparativo direto com dados de mercado e método
Evolutivo;
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: agosto 2022
VALORES RESULTANTES DO BEM AVALIADO: R$ 3.428.474,65 (três milhões
quatrocentos e vinte e quatrocentos e setenta e quatro mil e sessenta e cinco centavos),
2.0- INTRODUÇÃO:
A engenharia de avaliação é uma ciência que estuda a determinação do valor de um bem, de
seus direitos, frutos e custos de produção. Os profissionais envolvidos nesta área requerem estudos
e conhecimentos profundos, de maneira que possam oferecer um trabalho de natureza técnica,
compatível com as necessidades do mercado, e por ser uma ciência, está vinculada em princípios e
normas técnicas específicas.
A determinação técnica do valor é bastante complexa, pois existem vários tipos de valores
que podem ser concedidos a um bem segundo Dantas (2012), porém em avaliações de imóveis o
principal que se pretende determinar é o Valor de Mercado, que é determinado pela lei de oferta e
da procura, quanto maior a necessidade, maior a procura, maior o valor. Portanto o valor de um
imóvel é função da utilidade e da escassez.
Outro fator importante é a identificação correta das variáveis, que assumem diferentes
valores em diferentes pontos de observação. Existem dois tipos de variáveis: as dependentes e
independentes.
Dantas (2012, p.51), afirma que, as variáveis independentes são aquelas que afetam a
variável dependente, mas não precisam estar relacionadas entre si; enquanto que a variável
dependente é aquela afetada ou explicada pelas variáveis independente, isto é, variam de acordo
com as mudanças nas variáveis independentes, de um modo geral as variáveis independentes serão
as formadoras de valores.
Esta variável (independente), segundo a norma NBR 14.653-2: 2011 referem-se às
características físicas, (por exemplo, área, frente), de localização (como bairro, logradouro, rural,
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urbano, entre outros) e econômicas (como oferta e transação, época e condição do negócio), com
essas características as variáveis podem ser quantitativas ou qualitativas.
Segundo Zancan (1996, p.76) as variáveis quantitativas são medidas diretamente das
grandezas em estudo numa escala numérica conhecida, nas quais as testadas na geração no modelo
estatístico, para esse trabalho foram utilizadas: área total, suítes, dormitórios, vagas de garagem.
Já as variáveis qualitativas segundo Zancan (1996, p. 79), identificam características que não
são medidas por uma escala numérica definida ou que se resume a existência ou não de
determinados atributos, pela norma NBR 14653-2: 2011 são definidas através de:
• Variáveis Proxy: variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se
presume guardar com ela relação de pertinência, obtida por meio de indicadores publicados ou
inferidos em outros estudos de mercado.
• Código ajustados: É adquirido extraindo-se os códigos das amostras por meio de modelo de
regressão com o uso de variáveis dicotômicas, desde que haja pelo menos três dados por
características.
• Código alocados: a NBR 14653-2: 2011 define como uma escala lógica ordenada para
diferenciar as características qualitativas dos imóveis. Essa escala é composta por números naturais
em ordem crescente (1,2,3...) de acordo com a importância das características na formação do
valor, com o valor inicial igual a 1. Neste modelo especifico foi utilizado as variáveis
independentes, qualitativas de códigos alocados: localização esquina (1=Regular outro bairro);
(2=Bom Av Principal, meio de quadra); (3= Ótimo, Av. principal, esquina,02 frentes).
Já as variáveis dependentes, serão aquelas que representam o valor de mercado de um
imóvel: valor unitário ou valor total (DELFINO, 2013, p.3), que neste modelo especifico foi
utilizado o valor unitário (m²).
O modelo clássico de regressão segundo Dantas (2012, p. 95), é a técnica mais adequada
quando se deseja estudar o comportamento de uma variável (variável dependente) em relação a
outras que são responsáveis pela sua formação (variáveis independentes). A regressão linear
simples é utilizada quando apenas uma variável independente explica a variabilidade dos preços,
ao necessitar de mais variáveis independentes para essa explicação adota-se o modelo de regressão
linear múltiplas. Neste trabalho usou a regressão linear múltiplas, com a análise de regressão,
consegue-se ver o grau de relacionamento das variáveis e como elas estão relacionadas.
Segundo Zancan (1996, p.37) o grau de relação entre variáveis, que expressa quão bem essas
variáveis estão relacionadas entre si, é definido numericamente pelo coeficiente de correlação, na
qual é representada pelo símbolo “r”. Esse coeficiente possui um limite que varia entre +1 (um
positivo – correlação direta) e -1 (um negativo – correlação inversa) como mostra a tabela 1. Não
havendo relacionamento entra as variáveis o coeficiente de correlação será nulo (r=0), entretanto a
dependência linear entre as variáveis será maior quanto mais próximo de 1 em módulo.
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Tabela 1 - Níveis de Correlação

Coeficiente Correlação
r=0 Nula
0 < l r l ≤ 0,30 Fraca
0,30 < l r l ≤ 0,60 Média
0,60 < l r l ≤ 0,90 Forte
0,90 < l r l < 1 fortíssima
r=1 perfeita
Fonte: DANTAS, 2012, p.115
O coeficiente de correlação é um parâmetro que mostra o ajuste de um modelo. Após o

conhecimento do coeficiente de correlação outra verificação a se fazer é o coeficiente de
determinação, pois indica em porcentagem a explicação do modelo, ou seja, mede o grau de ajuste
da equação de regressão, sendo representado pelo símbolo r². No modelo em questão o coeficiente
de correlação e de determinação forma respectivamente: 95% e 90%, o que indica uma relação
forte entre a variável dependente e as varáveis independentes, ver resultados item 12 relatório
estatístico.
Na regressão linear também determinamos o Grau de Fundamentação da equação, segundo
Fermo (2006, p.21) o Grau de Fundamentação terá o objetivo de determinar o empenho do
avaliador no trabalho, ou seja, o Grau será quanto menor a subjetividade presente na avaliação,
podendo ser classificado como Grau I, II, III. Um dos testes mais usual para testar os parâmetros
do modelo de regressão é a análise de variância, no qual segundo González (2000, p. 83) se
compara a variação explicada com a variação não explicada da variável dependente. Ou seja, ao
verificar (F) calculado > (F) tabelado, aprova-se a equação de regressão.
Após a pesquisa de dados de mercado feita, a mesma apresenta valores heterogêneos entre si,
em relação ao bem avaliando, se fez necessária a realização do tratamento dos dados coletados.
Neste trabalho será utilizado o tratamento cientifico que tem como conceito a estatística
inferencial, segundo Fermo (2006, p.14) a utilização da estatística inferencial permitirá estimar e
explicar o valor do mercado por meio do conhecimento das diversas variáveis que irão influenciar
na sua formação, pois apresenta maior nível de precisão e fundamentação.
3.0 - METODOLOGIA:
A metodologia deve seguir um modelo compatível com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Neste caso especifico, se tratando de
imóvel comercial no Bairro de Nazaré, Natal/RN, devido a deficiência de dados amostrais
semelhantes ao bem avaliando, devido a pouca liquidez do mercado, optamos em definir o valor de
mercado do imóvel utilizando a composição do valor total do imóvel, através da conjugação de
métodos, a partir do valor da área, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercialização, métodos consagrados na NBR 14.653-2:2011 (Método
comparativo direto e Método evolutivo), ou seja:
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VI = (VA + VB) x FC
VI e o valor do imóvel;
VA é o valor da área;
VB é o valor da benfeitoria;
FC é o fator de Comercialização
3.1- Método evolutivo utilizado no imóvel avaliando:

a) o valor da Área urbana foi determinado pelo método comparativo de dados de mercado, terrenos
disponíveis (à venda) no bairro e proximidades, com informações disponibilizadas nas redes
sociais, imobiliárias locais;
b) as benfeitorias serão apropriadas pelo método comparativo direto, ou pelo método da
quantificação de custo;
c) o fator de comercialização será levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do
que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
d) para determinação da reedição do custo da benfeitoria, será empregado a depreciação da
edificação, utilizando o método Ross-Heidecke com valores fornecidos pelo CUB-SINDUSCON-
RN, AGOSTO/2022 - Custo Unitário Básico/m² (CUB).
Todos os estudos estão baseados nas NBR 14.653, Parte 1- Procedimentos Gerais,
enfatizando o Item 6- Procedimento de Excelência, NBR 14.653, Parte 2 - Imóveis Urbanos, como
também a Norma para Avaliação do de Imóveis Urbanos IBAPE/SP-2011.
4.0- OBJETO:
4.1- Tipo do Bem:
Imóvel Comercial Urbano
4.2- Descrição Sumária do Imóvel e suas características:
Os lotes citados correspondente ao imóvel sito a Av. Interventor Mário Câmara, conforme
matriculas: lote 43 matricula 44.918, lote 44 matricula 8521, lote 45 matricula 8523, lote 46
Matricula 8525, ambos situados a Interventor Mário Câmara, esquina com a Av. Jerônimo Câmara
2704, Bairro Nazaré, foi constatado um galpão, com as seguintes características arquitetônicas: 01
salão com área de 1.040,21 m², contendo algumas baias, 04 salas e 02 banheiros. Ainda no piso
térreo na parte posterior do galpão, lado oeste, com frente para Av. Jerônimo Câmara, existe uma
circulação com área de 44,74m², esta interliga o galpão a uma área de vivência com área de
77,42m². Que segundo informações da parte Ré a Sra. Vitória Régia, nesta área era construída a
área de vivência do galpão, onde se encontrava banheiros, vestuários, sala de descanso e refeições
dos funcionários, no entanto, na diligência, esta área se encontrou completamente mutilada, sem
seus sistemas construtivos, ou seja, sem condições de habitabilidade. Ainda compõe o galpão um
mezanino, com área de 112,32m², contendo 04 salas e um banheiro, com acesso por escada
metálica. Aproveitando a topografia do terreno, foi construído uma loja no subsolo, com área de
271,35m², com acesso interno ao galpão por escada e sua fachada frontal voltada para Av.
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Interventor Mário Câmara, onde evidenciou-se em funcionamento uma oficina mecânica de autos,
com arquitetura composta de um salão, escritório e banheiro.
O sistema construtivo do galpão é em estrutura de concreto pré-moldada composta de pilares,

vigas e terças, com altura de cumeeira em torno de 7,0m, cobertas com telhas de fibrocimento. As
paredes de vedações são em alvenaria convencional rebocadas e pintadas internamente e revestidas
em seu perímetro externo com cerâmica com altura de 2,0m. O piso utilizado foi do tipo industrial,
para suportar auto tráfego, não foi apresentado projeto de fundações. As salas do térreo têm piso
em cerâmica, paredes e teto rebocadas e pintadas. As salas do mezanino têm pisos revestidos em
cerâmica, parede rebocadas pintadas e teto em pvc.
As portas de acesso ao galpão são metálicas de giro, com acesso a ambas avenidas
Interventor Mário Câmara e Jerônimo Câmara, a ventilação interna do galpão é natural através de
combogós, instalados nas alvenarias de fechamento. A iluminação é artificial com luminárias
fluorescentes instaladas nas terças que compõem a estrutura do telhado. As esquadrias dos
banheiros piso térreo são em madeira laminadas e as portas principais de acesso, são em divisórias
de vidro laminados.
No mezanino as portas internas são em madeiras laminadas, compondo ainda as esquadrias
internas tem janelas em madeira tipo venezianas de correr como também em alumínio + vidro e
combogós.
4.3- Aspectos gerais do Imóvel, Pressupostos e Considerações:
O edifício tem 27 anos de idade, conforme informação da parte Ré a Sra. Vitória. O imóvel
apresenta-se com bom aspecto físico precisando de pequenos reparos para sua recuperação. Porém
devido a área construída, conter particularidades diferenciadas, em relação as suas características
construtivas, de utilização e manutenção, etc., ou seja, será considerado os coeficientes médios
para cálculo da área equivalente dos projetos padrão, conforme preconiza a NBR 12.721/2007,
adequando-se índices diferenciados, conforme evidenciado seu estado físico na diligência.
Desta feita foi utilizado o método evolutivo com determinação da reedição do custo da
benfeitoria, utilizando para depreciação das áreas edificadas, o método depreciativo Ross-
Heidecke, e valores fornecidos pelo CUB-Estadual, agosto/2022 - Custo Unitário Básico/m².
(http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/RN/).
Áreas a serem analisadas:
Salão interno do galpão: 1.040,21m² (OBS. ESTA ÁREA ESTÁ INCLUSA ÁREA SALAS TÉRREO
112,32M², DEVENDO SER SEPARADA QUANDO CONSIDERARMOS O CÁLCULO DEPRECIATIVO)
Mezanino: 112,32m²
Loja Subsolo: 271,35m²
Área dos fundos: 45,72
Área demolida: 77,42m²
4.3.1- Pressupostos:
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Neste trabalho, considera-se que o imóvel está regularizado, livre e desembaraçados de

quaisquer ônus e em condições de serem comercializados imediatamente, e que os dados
constantes nos seus registros têm fundamentação legal.
4.3.2- Aspectos gerais sistemas construtivos do imóvel avaliando, relatório fotográfico:

4.3.2.1- Salão do galpão, (927,89m²)
 O piso industrial se encontra em bom estado físico, (foto 1);
 Paredes de fechamento internas e externas estão em bom estado físico, precisando de pequenos
reparos nas cerâmicas paredes externas, limpeza, pintura; (fotos 9 a 14);
 O telhado precisa de reparos com reposição de telhas, principalmente nos beirais externos, (foto
15 a 18);
 A estrutura no tocante a cobertura (terças e vigas) beirais lado leste da Av. Interventor Mário
Câmara está precisando ser trocadas e/ou recuperadas, apresentando corrosão instalada e/ou
exposição da armação, (foto 15 a 20);
 Calhas de alumínio nas chegadas das descidas precisam ser recuperada, lado leste da Av.
Interventor Mário Câmara, (foto 20).
 Instalações elétricas precisa de reparos, (foto 22; 23).
Foto 1 Foto 2
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Foto 3 Foto 4
Foto 5 Foto 6
Foto 7 Foto 8
Foto 9 Foto 10
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Foto 11 Foto 12
Foto 13 Foto 14
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Foto 15 Foto 16
Foto 17 Foto 18
Foto 19 Foto 20
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Foto 21 Foto 21
Foto 22 Foto 23
4.3.1.2- Salas térreo piso galpão (deposito; administração; escritório; vendas), (112,32m²) e
mezanino (refeitório e depósitos), (112,32m²)
 Piso cerâmico em bom estado físico (foto 24; 25);
 Esquadrias de vidro portas de acesso as salas e portas banheiros foram mutiladas, (fotos 27 a 35)
 Instalações elétricas foram mutiladas (fiação, tomadas, interruptores e quadros), (fotos 25 a 28;
30 a 33; 38);
 Paredes internas das salas térreo e mezanino em bom estado, necessitando de pequenos reparos e
pintura, (fotos 25 a 35)
 Instalações hidrossanitárias louças e bancadas foram mutiladas, (fotos 29; 35; 37; 41; 42)
 Forro PVC mezanino foi mutilado, (foto 39; 40)
 Escada metálica de acesso ao mezanino com corrosão instalada precisando ser recuperada, (fotos
43 a 45).
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Foto 24 Foto 25
Foto 26 Foto 27
Foto 28 Foto 29
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Foto 30 Foto 31
Foto 32 Foto 33
Foto 34 Foto 35
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Foto 36 Foto 37
Foto 38 Foto 39
Foto 40 Foto 41
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Foto 42 Foto 43
Foto 44 Foto 45
4.3.1.3- Área demolida, que segundo relato parte Ré Sra. Vitória, neste espaço ficava a área
de vivência dos funcionários do galpão, (77,42m²).
Obs.: No momento da diligência foi constatado sua demolição, conforme relatório
fotográfico.
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Vista aérea 46
Área interna 47
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Área interna 48
Área interna 49
4.3.1.4- Área dos fundos – Circulação entre salão do galpão área de vivência, com saída para
Av. Jerônimo Câmara, (45,72m²):
Piso cimentado rústico precisando de pequenos reparos, paredes rebocadas e pintadas, necessitando
de nova pintura.
Cobertura em estrutura metálica, com telhas de alumínio;
Instalações elétricas aparentes, na diligência sem lâmpadas não acenderam.
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Foto 50 Foto 51
4.3.1.5- Loja subsolo - frente para Av. Interventor Mário Câmara (271,35m²):
A loja do subsolo funciona uma oficina mecânica, com salão de reparos dos automóveis e
escritório para recepcionar os clientes e banheiros, com as seguintes áreas e características:
 Escritório/recepção clientes: 22,60m²;
 Banheiros funcionários área: 8,40m²;
 Banheiro clientes: 2,0m²;
 Salão: 180,65m²
 Escada acesso salão galpão: 3,50m²
 Estacionamento: 54,20m²
 Piso cimentado rústico em bom estado no salão; (foto 53)
 Paredes lateral sul é confeccionada em pedra marroada, que serve para conter o maciço de
terra devido o desnível entre o galpão e a loja no subsolo, sem revestimento, com pintura
direta sobre sua superfície, (foto 53);
 Instalações elétricas do salão desconforme segundo a NBR 5410, fiação exposta, (foto52);
 Escritório e recepção com piso cimentado rústico, divisórias em bloco de gesso emassados
e pintados, teto em forro de gesso, esquadrias alumínio vidro, (fotos 57; 58).
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Foto 52 Foto 53
Foto 54 Foto 55
Foto 56 Foto 57
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Foto 58
5.0- Disposição dos lotes, áreas, matriculas, conforme informados na inicial:
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5.1- Áreas construídas, conforme levantamento in loco:

Áreas:
Cinza claro: área do galpão inclusive salas térreo 1.040,21m²;
Cinza escuro: área demolida 77,42m²;
Cor azul: área do mezanino 112,32m²;
Cor amarelo: área dos fundos circulação galpão área de vivência 45,72m²;
Cor rosa + azul projeção área da loja subsolo 271,35m²
TOTAL ÁREA CONSTRUIDA: 1.547,02M²
ÁREA DO TERRENO: 1.316,0062M² - desta são estacionamento 144,38m²
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6.0- Documentação apresentada pela parte Ré:

6.1-Planta do imóvel - Salão térreo e salas:
6.1.1- Planta do imóvel – Mezanino e loja subsolo:
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6.2-Registro certidões lotes apresentada parte Ré:

Certidões:
Lote 43 M-44.918 Lote 44 - M-8.521
Lote 45 M-8.523 Lote 46 M-8.526
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7.0- CARACTERÍSTICAS DO BAIRRO NOSSA SENHORA DE NAZARÉ,

INFRAESTRUTURA:
O bairro está localizado na Zona Oeste de Natal/RN, surgiu na década de 1950, em uma
região formada por grandes lotes, sua oficialização como bairro, ocorreu na administração do
prefeito Agnelo Alves, fruto da reivindicação da comunidade. Sobre a origem do nome o
professor Itamar de Souza, em sua Nova História de Natal, diz que “Nossa Senhora de Nazaré” foi
sugestão de um dos fundadores do bairro, Sr. Geraldo Arcanjo, que era natural de Nazaré da Mata
O bairro se localiza na Região Administrativa Oeste da capital, apresenta ocupação
predominantemente horizontal, o total de domicílios, 80, 31% são casas e 10,99% são casas de vila
ou em condomínio, apartamento 7,74% e outros tipos de moradia de 0,04%. O que significa dizer
que praticamente 100% dos domicílios são do tipo unifamiliar.
Seus limites são: ao Norte: Dix-Sept Rosado; Sul: Cidade da Esperança; Leste: Lagoa Nova
e Candelária; Oeste: Bom Pastor.
O bairro é dotado da seguinte infraestrutura urbana:
 de abastecimento de água que cobre 99,81%*;
 de rede geral de esgoto em 83,83%*;
 com 95%* das ruas pavimentadas e drenadas;
 linhas de transportes urbanos;
 comercio local: lojas de utensílios domésticos e pessoais, supermercados, creche
particular, escolas municipais e estaduais, segurança pública, unidades de saúdes, praças,
equipamento desportivos;
 energia elétrica, redes de tv a cabo, internet.
O Imóvel se localiza, em rua asfaltada, coleta de lixo e infraestrutura viária de ônibus nas
proximidades com fácil acesso as principais vias de deslocamentos: Av. capitão Mor Gouveia, Av.
Interventor Mário Câmara e Av. Jerônimo Câmara.
Com relevo plano em sua maior totalidade, o bairro apresenta ruas e avenidas em sua maioria
pavimentadas.
Fonte*: https://natal.rn.gov.br/storage/app/media/sempla/Nossa_Senhora_de_Nazare.pdf
7.1 – Localização do bairro:
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7.1.1- Mapa Região Oeste:
MAPA REGIÃO OESTE

FONTE: SEMURB, DGSIG, 2019. ELABORAÇÃO: JAYNE IZABEL C. ARAGÃO (DGSIG).
https://planodiretor.natal.rn.gov.br/anexos/apresentacao/Apresentacao-Regiao_Oeste_11.09.2019.pdf
7.1.2-Bairro Nossa Senhora de Nazaré e seus limites:
FONTE GOOGLE EARTH
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7.1.3- Localização do Imóvel – galpão sito à Av. Interventor Mário Câmara esquina com Av.
Jerônimo Câmara, n°s 2704/3064/3046 – Bairro Nazaré – Cep.: 59071-140 - Natal/RN.
FONTE GOOGLE EARTH
8.0- OBJETIVO:
Proceder às diligências que se fizerem necessárias e apresentar as conclusões do valor
correspondente ao bem avaliando.
9.0- VISTORIA REALIZADA:
A vistoria foi realizada no dia 11 de agosto às 9:30 hrs, no endereço supracitado neste objeto,
no corrente ano vigente. Estiveram presentes o perito avaliador o Engº Civil Telino Cabral Pinheiro,
os representantes da parte ré: a Sra. Vitória Regia Gomes de Queiroz – RG: 156.758 e sua filha
Danielle Fonseca - advogada OAB 4504/RN, seu representante legal, o Sr. Wesley Maxwellson
Fernandes Gomes OAB/RN sob o N.º 16.325, e os assistente técnico da partes: o Engenheiro Tarcísio
Medeiros Lima RG 342.525 SSP/RN a Engenheira Civil Manoela Barros, identidade 1.803.307
SSP/RN, respectivamente parte Ré e parte Autora.
8.0 – DOCUMENTAÇÃO ANALISADA:

A documentação utilizada na elaboração desse trabalho técnico foi retirada dos autos e
documentos a presentados pela parte Ré: certidões dos terrenos, projeto arquitetônico – planta
baixa - não fora apresentado IPTU do imóvel.
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9.0- ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO:
Conforme resultados obtidos (ver item 12 – Relatório Estatístico) o laudo teve o tratamento
cientifico que tem como conceito a estatística inferencial, com grau de fundamentação II e grau de
precisão III de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - como NBR
14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos).
10.0- BREVE DIAGNÓSTICO DO MERCADO IMOBILIÁRIO:
Em 2021, o Banco Central do Brasil (BCB) identificou um aumento de 50% na concessão de

créditos imobiliários no período entre janeiro e novembro, ante o mesmo período do ano anterior.
Além disso, o índice Fipe ZAP de venda nacional registrou um aumento médio de 6% nos preços
dos imóveis entre 2020 e 2021. Uma clara evidência do reaquecimento do mercado.
Dia 7 de março de 2022 foi sancionado pelo prefeito de Natal, Álvaro Dias, em evento
realizado no Centro Municipal de Referência em Educação – CEMURE – a lei de renovação do
Plano Diretor do Município. O texto foi publicado no Diário Oficial na quarta-feira seguinte, 9 de
março.
Diante desses fatos percebesse uma ascensão no mercado imobiliário, principalmente em
áreas antes esquecidas pelo setor, devido situações anteriores a regulação do plano diretor, o que
inviabilizaria o construtor investir, portanto, com a renovação do plano, já existisse sinalização de
grandes empresas em lançamentos imobiliários, nestes bairros.
No entanto no Bairro Nossa Senhora de Nazaré, segundo pesquisas nos meios de
comunicação e marketing das empresas, não há previsão de lançamento novos, sendo os últimos
lançados ainda na crise do COVID em 2019.
Por sua vez, o imóvel em análise tem um aspecto relevante para sua formação de valor:
frente para 2, está situado em local com infraestrutura completa, atendendo todas as exigências
para um bom funcionamento comercial.
O imóvel se encontra na principal avenida do bairro, com grande trânsito de circulação de
veículos onde se concentra o maior número de comerciantes, ou seja, quase todos os imóveis nesta
avenida são comerciais e os domicílios particulares ainda existentes, em sua maioria se encontram
à venda ou disponíveis para alugar.
https://www.caurn.gov.br/?p=20512/Fontes: portais veja.abril.com.br e exame.com
11.0- PESQUISA DE MERCADO, LEVANTAMENTO DADOS:
Planejamento da pesquisa segundo a NBR 14.653-2/2011:

“No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra
representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível,
semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa que envolve
estrutura e estratégia da pesquisa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em
análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências
adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.
28
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para
explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável
dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem
utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação,
bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos
instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).”
A coleta dos dados deste trabalho foi feita por meio de diligencia ao Bairro, como também
levantados através de sites na internet de imobiliárias, sendo estas ofertadas no mesmo bairro e/ou
nas proximidades, utilizando a ferramenta do Google Earth, para identificação das amostras.
11.1- Planilha dados ofertados:
DEFRACIONAD
VALOR LOCALIZ
IMÓVEL ENDEREÇO CONTATO TELEFONE ÁREA VALOR TOTAL O FATOR DE
UNITÁRIO AÇÃO
OFERTA 0,9
AV. INTERVENTOR MÁRIO VIVER NEGOCIOS
1 992132076/999901919 945,00 1.400.000,00 1.260.000,00 1.333,33 3,00
CÂMARA NAZARE IMOBILIÁRIOS
AV. INTERVENTOR MÁRIO
2 CÂMARA, ESQUINA COM ABREU IMÓVEIS 999741605 5.000,00 14.000.000,00 12.600.000,00 2.520,00 2,00
AMINTAS BARROS NAZARE
AV. MOR GOUVEIA/ESQUINA
3 MONSENHOR AUGUSTO VIVA REAL 996478497 300,00 500.000,00 450.000,00 1.500,00 2,00
FRANCO NAZARE
AV. CORONEL ESTEVÃO
4 ESQUINA COM TRAVESSA ARI ABREU IMÓVEIS 32033000/988273322 878,00 5.000.000,00 4.500.000,00 5.125,28 3,00
BARROSO NAZARE
5 CÂMARA ESQUINA COM RUA JOÃO PAULO 994813243 230,00 1.300.000,00 1.170.000,00 5.086,96 3,00
PROF SATURNINOESQUINA
RUA TUPINAMBA NAZARE
TRAVESSA TUPINAMBA
6 DW IMOVEIS 20306063 690,00 490.000,00 441.000,00 639,13 1,00
NAZARE
RUA CIRILO MOREIRA ESQUINA
7 DW IMOVEIS 20306063 870,00 699.000,00 629.100,00 723,10 1,00
AV. LIMA E SILVA NAZARE
8 AV. MOR GOUVEIA 200 NAZARE TERTULIANO REGO 987012813 600,00 1.200.000,00 1.080.000,00 1.800,00 1,00
RUA ARAGUARI 229 - DIX SEP
9 MGF IMOVEIS 996308804 1.430,00 1.444.000,00 1.299.600,00 908,81 1,00
ROSADO
AV. NIVALDO ROCHA-DIX SEPT 20306063/991578627/9
10 DW BRASIL/ABREU 247,00 500.000,00 450.000,00 1.821,86 1,00
ROSADO 1683 86320050
CÂMARA ESQUINA COM
11 DW BRASIL/ABREU 20306063/991578627 247,00 500.000,00 450.000,00 1.821,86 1,00
ANTONIO BASILIO-DIX SEP
ROSADO
12 CÂMARA ESQUINA COM AV. VIVA REAL 32343333 644,00 1.285.000,00 1.156.500,00 1.795,81 2,00
JERÔNOMO CÂMARA - NAZARE
TABELA 1
Como informações gerais coletadas estão o endereço, fonte, telefone, em seguida apresenta-
se as variáveis usadas no modelo:
1- Área Imóveis: obtida pela informação do anunciante em metros quadrados, variável
independente do tipo quantitativa;
2- Valor Unitário: Variável dependente quantitativa é a relação entre o valor total do imóvel
pela área deste, medida R$/M²;
29
3- Padrão Localização do Imóvel: Variável quantitativa, código alocado, indica melhor

localização, em ordem crescente: 1- Regular Meio de quadra; 2- Bom Av Principal meio
de quadra; 3-Ótimo Av. Principal Esquina, 02 frentes.
11.2- Localização dos dados coletados:
12.0- RELATÓRIO ESTATÍSTICO:

12.1- Resultados e discussões
12.1.1- Análise 01 Regressão Linear:
Com os dados da planilha de pesquisa dos Imóveis Bairro Nazaré/Dix Sep Rosado na cidade
de Natal/RN, efetuou-se a modelagem da equação com o uso do software SISDEA.
Algumas variáveis não apresentaram comportamento linear, então foram feitas as
transformações aritméticas nelas, onde obteve a melhor equação que representa o comportamento
dos preços dos Imóveis.
Foram utilizados 09 dados da pesquisa (tabela 01- Pág. 28), onde várias combinações com as
variáveis foram feitas para identificação do melhor conjunto de explicações.
Foram utilizadas 03 variáveis sendo 02 variáveis independentes para explicar o modelo,
sendo elas: área total; localização (esquina); e valor unitário, como variável dependente.
Após esses estudos encontrou-se a equação de regressão, pela função de regressão linear para
o modelo de avaliação, conforme figura 01 a seguir:
30
Valor unitário = +3542,309126 -431,7984921 * ln (Área total) +992,5935136 * ln (Esquina)

FIGURA 01
 No item 3 podemos observar os resultados do coeficiente de correlação que se obteve no

modelo de 95,00%, após as simulações feitas entre as variáveis, representando uma correlação
forte, com nível de confiança do modelo acima de 90%.
 Como também ainda no item 3, podemos verificar o coeficiente de determinação de
90,00% o que caracteriza que o valor unitário é explicado pela equação de regressão e apenas
10,00% não corresponderam.
 Ainda no item 3 observamos o resultado da estatística Fischer para o modelo gerado é de
29,77% com um nível de significância de 0,08% o que indica mais de 99% das variáveis cooperam
para a formação de valor do mercado com alto índice de confiança.
 No item 4, determinado pela comparação da frequência relativa dos resíduos da amostra
padronizado, verifica-se que neste trabalho apresentou uma pequena variação na normalidade
com os seguintes intervalos dos resíduos situados na curva normal 68% intervalo entre [-1 e +1],
no modelo explicado 77%; dos resíduos situados na curva normal 90%, intervalo entre [-1,64 e
+1,64], no modelo explicado 88%; dos resíduos situados na curva normal 95%, intervalo entre [-
1,96 e +1,96], no modelo explicado 100%. Sendo que a norma estabelece as probabilidades da
distribuição normal padrão nos mesmos intervalos seja: 68%, 90% e 95%, com sugestão variando
dentro do intervalo (66 a 74; 85 a 95; 95 a 100), configurando normalidade do modelo conforme
figura 4.
 No item 6 podemos observar os resultados do valor de T de Student para cada variável
utilizada no modelo ficaram inferior a 2%;
 No item 7 observamos que o Fcal > Ftab para uma significância inferior ae 1%.
12.1.1.1- Resultado do programa SIDEA:
1) INFORMAÇÕES BÁSICAS:
Autor: TELINO CABRAL PINHEIRO

Modelo: AVALIAÇÃO IMÓVEL
Data do modelo: terça-feira, 20 de setembro de 2022
Tipologia: Lotes
2) INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:
Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 3
Variáveis utilizadas no modelo: 3
Total de dados: 12
Dados utilizados no modelo: 9
31
3) COEFICIENTES DE CORRELAÇÃO, DETERMINAÇÃO E ESTATÍSTICA FISCHER:
Estatísticas do modelo Estatística

Coeficiente de correlação: 0,9531213 / 0,9531213
Coeficiente de determinação: 0,9084402
Fisher - Snedecor: 29,77
Significância do modelo (%): 0,08
4) NORMALIDADE DOS RESÍDUOS:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 77%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 88%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
5) OUTLIERS DO MODELO DE REGRESSÃO
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
6) TESTES DE HIPÓTESES (significância dos regressores)
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Área total ln(x) -3,57 1,18
Esquina ln(x) 4,74 0,32
Valor unitário y 4,28 0,52
7)ANÁLISE DA VARIÂNCIA:
Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F

Quadrados Liberdade Médio
Explicada 2705034,882 2 1352517,441 29,765
Não Explicada 272634,943 6 45439,157
Total 2977669,825 8
 Outra análise da NBR 14.653 – 2: 2011 é a verificação da normalidade, que pode ser
realizada por meio de análise do gráfico de Resíduo da regressão, conforme mostra a figura 02,
com a 100,00% dos dados analisados entre o intervalo [-2,+ 2];
32
Resíduos da Regressão Linear
Figura 2 fonte Sisdea
Segundo a NBR 14.653 – 2: 2011, o poder de predição deve ser verificado “a partir do
gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo da ordenada” ou
seja, o poder de predição será maior quanto mais pontos se aproximarem da bissetriz (reta
amarela), como mostra a figura 3:
Aderência Observado x Estimado - Regressão Linear na forma direta
Figura 03 fonte SISDEA
33
8-0 FUNDAMENTAÇÃO NBR 14.652:
A tabela 5 mostra o enquadramento do modelo no grau de fundamentação, podemos observar

que no item 1, a caracterização de cada dado foi completa quanto as variáveis analisadas; no item 2
por falta de dados com informações suficiente, o grau de fundamentação foi 1; no item 3 todos os
imóveis foram identificados, mas em parte não vistoriados, ficando com grau 2; no item 4 não
houve extrapolação atingindo grau 3. Por fim os itens contabilizaram 10 (dez) pontos, como mostra
a tabela 5 da NBR 14653-2-2011, o enquadramento do modelo de regressão para avaliação do
Imóvel urbano no Bairro da Cidade da Esperança em Natal/RN, em Grau de fundamentação II.
Conforme tabela a seguir:
Item Descrição Grau III Grau II Grau I Pontos

obtidos
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação
avaliando todas as variáveis variáveis utilizadas no paradigma 3
analisadas modelo
2 Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis 1
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
3 Identificação dos dados Apresentação de Apresentação de Apresentação de
de mercado informações relativas informações relativas informações relativas
a todos os dados e a todos os dados e aos dados e variáveis
variáveis analisados na variáveis analisados na efetivamente 2
modelagem, com foto modelagem utilizados no modelo
e características
conferidas pelo autor
do laudo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que:
uma variável, desde a) as medidas das
que: a) as medidas das características do
características do imóvel avaliando não
imóvel avaliando não sejam superiores a 100
sejam superiores a % do limite amostral
100% do limite superior, nem
amostral superior, inferiores à metade do
nem inferiores à limite amostral
metade do limite inferior; b) o valor 3
amostral inferior, b) o estimado não
valor estimado não ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15% do valor calculado no
valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variáveis, de
referida variável per si e
simultaneamente, e
em módulo
5 Nível de significância 10% 20% 30%
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
para a rejeição da 3
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
6 Nível de significância 1% 2% 5% 3
máximo admitido para a
rejeição da hipótese nula
do modelo através do
teste F de Snedecor
Grau Atingido III II I

Pontos mínimos 16 10 6
2, 4, 5 e 6 no grau 2, 4, 5 e 6 no mínimo
Todos, no mínimo
Itens obrigatórios III e os demais no no grau II e os demais
no grau
mínimo no grau II no mínimo no grau I
Tabela 5 - Enquadramento do modelo do modelo NBR 14653-2/2011

Conforme NBR 14652 o modelo foi enquadrado no grau de fundamentação II
34
13- VALORES DO IMÓVEL AVALIANDO CONFORME MODELO APRESENTADO:
13.1- Imóvel avaliando 1, grau de precisão:
Estimativa Média Amplitude Grau de Precisão

Valor Mínimo 1.607,88 16,19%
Valor Médio 1.918,55 - II
Valor Máximo 2.229,23 16,19%
Tabela 6 – Fonte SISDEA
Conforme a NBR 14.623 – 2/2011 - Grau de precisão da estimativa:
Grau
Descrição
I II III
Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em torno do valor
≤ 30% 30% - 50% > 50%
central da estimativa
Verificação da NBR:
GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA

PRECISÃO = (R$ 2.229,23 - R$ 1.607,88) / R$ 1.918,55
PRECISÃO = 0,3238
PRECISÃO 32%
CONFORME A NBR 14623 - 2: 2011, A AVALIAÇÃO TEM PRECISÃO
TEM PRECISÃO DE NÍVEL II (30% - 50%)
Valor do Imóvel avaliando:

Valor = PU/m² x Área
PU/m² (decisão avaliador) ........................R$ 1.918,55
Área do Imóvel Avaliando..........................1.316,00m²
Valor do Imóvel.....................................R$ 2.524.811,80
Campo de Arbítrio do Perito Avaliador
CAMPO ARBITRIO - ITEM 3.8 NBR 14652-1:2011

MÍNIMO VALOR CALCULADO MÁXIMO
2.524.811,80
2.146.090,03 29.035.533,57
35
12.1.2- Resultado da Análise 01 Regressão Linear:

A base para os resultados aqui encontramos é agosto/2022. Como conclusão desta análise
podemos afirmar que o Valor Médio de Mercado para o terreno localizado na Rua Interventor
Mário Câmara nºs 2704/3064/3046 – Bairro Nazaré – Cep.: 59071-140 - Natal/RN, com área de
1.316,00m², importa em R$ 2.524.811,80 (dois milhões quinhentos e vinte e quatro mil
oitocentos e onze reais e oitenta centavos). Para esta conclusão tomamos com base nos estudos
acima apresentados com precisão estabelecida no GRAU II, conforme NBR 14653-2:2011.
12.2- Resultados e discussões:

12.2.1-Análise II:
Método da quantificação do custo, para identificar o custo da reedição da benfeitoria.
Aplicando na sequência a depreciação física pelo método de Ross-Heidecke, utilizando valores do
CUB/m² - Custo Unitário da Construção, fornecido pelo SINDUSCON-RN, AGOSTO//2022.
Para determinação do Valor do Imóvel Avaliando será utilizado a seguinte fórmula: B BEM =
VCONS x FC → onde VCONS é o valor da construção devidamente depreciada, e FC é o fator de
comercialização o qual pode ser maior ou menor que 1. No presente estudo arbitramos o FC = 1,0
em razão do imóvel está inserido em uma região cujo diagnóstico de mercado indica uma liquidez
mediana, em expansão.
VALOR DA CONSTRUÇÃO
C = [CUB + OE + OI + (OFe – OFd)] x (1 + A) (1 + F) (1 + L)

S
Onde:
C é o custo unitário da construção por m² de área equivalente de construção;
CUB é o custo unitário da básico;
OE é o orçamento de elevadores;
OI é o custo de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra
incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, urbanização, projetos etc;
OFe é o orçamento de fundações especiais;
OFd é o orçamento de fundações diretas;
S é a área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12721-Item 5.7.3;
BDI = Para determinação da Bonificação e Despesas Indiretas consideramos a soma da
administração da obra (A) e o lucro do construtor (L) tendo em vista tratar-se de obra administrada
pelo proprietário com recursos próprios sem instalação de canteiro, onde:
A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
36
Considerando os seguintes valores:
TOTAL ÁREA CONSTRUIDA: 1.547,02M²

ÁREA DO TERRENO: 1.316,00M²
CUB/m² igual a R$ 1.716,25 (RN-AGOSTO 2022)
OE = Prédio sem elevador
OI-Projetos (1.316,00,00 x R$ 40,00) → OI = R$ 52.640,00
OFd - Custo das fundações diretas/aterro (4% * R$ 1.716,25) * (1.316,00) = R$ 90.343,40
Para os cálculos da área equivalente (S) serão utilizados os coeficientes médios, conforme NBR
12.721/2007, item 5.7.3-Coeficientes médios:
Áreas do Imóvel e seus respectivos coeficientes:
Salão interno do galpão: 927,89m² (1,0 – Projeto padrão)
Mezanino: 112,32m² (1,2 – Acabamento superior ao do projeto padrão)
Salas térreo: 112,32 (1,2 – acabamento superior ao projeto padrão)
Loja Subsolo: 271,35m² (0,9 – Acabamento inferior ao projeto padrão)
Área dos fundos: 45,72 (0,9 - Acabamento inferior ao projeto padrão)
Área demolida: 77,42m² (0,00 – Área sem benfeitoria)
Área estacionamento = área terreno – área construção térrea
→ Área estacionamento = 1.316,00 – 1.163,35 = 152,65m² (calçada 0,15)
Cálculo da área equivalente “S”, segundo a NBR 14.652-2:
“A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte fórmula, em
consonância com o previsto na ABNT NBR 12.721...:”.
(n)
S = Ap + Σ x (Aqi x Pi)
(i)
Onde:
S é a área equivalente de construção;
Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área
padrão, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.
37
S = [(Asalão x 1,0) + (Amezanino x 1,2) + (Asalas térreo x 1,2) + (Asubsolo x 0,90) + (Afundos x
0,9) + (Áestacionamento x 0,15) + (Ademolida x 0,00] →
S = [(927,89 x 1) + (112,32 x 1,2) + (112,32 x 1,20) + (271,35 x 0,9) + (45,72 x 0,90) + (152,65 x
0,15)
→ S = 1.505,72m² → considerado pelo avaliador que existem áreas com padrão construtivo
diferenciados conforme NBR 12.721.
BDI→Bônus despesas indireta:

A = Administração da obra→ 5% → 0,05
F = Custo financeiro período da obra 6meses→10% → 0,10
L = Lucro ou remuneração da empresa→10% → 0,10
Conclui-se que:
C = [CUB + OE + OI + (OFe – OFd)] x (1 + A) (1 + F) (1 + L)
S
C = [1.716,25 + (0 + 52.640,00 + 90.343,40)] x (1,05 x 1,10 x 1,10)

1.505,72
C = R$ 1.836,85m²
VALOR DA CONSTRUÇÃO DEPRECIADO – METODO HOSS-HEIDECKE
Heidecke considera a depreciação do imóvel ao longo dos anos, ponderando o seu estado de
conservação e manutenção, sendo o método aceito e consolidado pela Norma de Avaliação de
Imóveis Urbanos do IBAP-SP, item 10.4ª – calculado conforme a fórmula:
CDEPRECIADO = C x Foc, sendo C o custo unitário da construção em m², Foc o fator de obsoletismo e
conservação, dado pela fórmula Foc = R + K x (1-R), onde utilizando-se as Tabelas deste método
para o presente estudo temos:
K = Coeficiente de Ross-Heidecke → K = (1 – Ec %) x [1- [Ie/Ir + (Ie/Ir) ^2] /2
Ir = Idade de Referência – Galpão Médio – 80 anos
R = Residual – Galpão Padrão Médio – Ir 80 anos = 20%
Ie = Idade da edificação conforme tipologia (tabela I) na data da avaliação-27 anos, mas com idade
aparente 32 anos, devido falta de manutenção → 32/80 = 40,00% de vida útil utilizada:
→levando o resultado a tabela HOSS-REIDECKE, estado de Conservação – Necessitando de
Reparos Simples a Importantes-Conforme Tabela: → F=33,20
EC = Depreciação decorrente do estado de conservação conforme tabela (33,20%)
→K = (1 – 0,332) x [1- [32/80 + (32/80) ^2] /2 →K=0,147
Foc = R + K x (1-R)
Foc = R + K*(1-R)→Foc = 0,20 + 0,147*(1-0,20)→Foc = 0,318
38
PORTANTO:
Cdepreciado = C * Foc → Cdepreciado = 1.836,85 * 0,318 →Cdepreciado = R$ 584,12m²
Vconst = Área construída* Cdepreciado → 1.547,02*584,12→Vconst= R$ 903.662,85
12.2.2- Resultado da Análise 02 reedição da benfeitoria:

A base para os resultados aqui encontramos é agosto de 2022. Como conclusão desta análise
podemos afirmar que o Valor Médio de Mercado para a reedição da benfeitoria do imóvel
localizado na Rua Interventor Mário Câmara nºs 2704/3064/3046 – Bairro Nazaré – Cep.: 59071-
140 - Natal/RN, com área de 1.547,02 é de R$ 903.662,85 (novecentos e três seiscentos e
sessenta e dois mil e oitenta e cinco centavos). Para esta conclusão tomamos com base nos
estudos acima apresentados com precisão estabelecida no GRAU II, conforme NBR 14653-2:2014.
13.0- Análise final conclusiva, valor do imóvel avaliando:

Diante de todo o exposto acima, levando em conta a atipicidade da construção edificada
nos terrenos e avaliando as condições especificas do mercado, foi realizado o método evolutivo
para o cálculo do valor de mercado do imóvel. A partir do valor do terreno, considerados o custo
de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado conforme estabelece método Hoss-
Heidecke, chegando-se ao seguinte valor:
Vbem = (Vcont + Vter) x FC
→ Vbem = (2.524.811,80 + 903.662,85) x 1
→ Vbem= R$ 3.428.474,65
14- QUESITOS:
14.1- Parte Ré:
FALTA RESPONDER
14.2- Quesitos parte Autora;
FALTA RESPONDER
39
15-BIBLIOGRAFIA:
ABNT NBR 14653-1 (2011). Avaliação de Bens: Parte 1- Avaliação de Bens-Procedimentos-
Gerias;
ABNT NBR 14653-2 (2011). Avaliação de Bens: Parte 2- Avaliação de Bens-Imóveis Urbanos
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica. São
Paulo: PINI, 2012;
ABNT NBR 12.721/2007 -Avaliação de custos unitários de construção para incorporação
imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios — Procedimento;
DELFINO, Vanessa Sant’Ana, Modelo de Regressão Múltipla para Avaliação de Apartamentos na
Cidade de Torres, RS. Engenharia Civil – Universidade do Extremo Sul Catarinense – UNESC,
2013;
FERMO, Graziela Olivo, Modelo de Regressão Linear Múltipla para Avaliação de Apartamentos
na Cidade de Criciúma, SC – Engenharia Civil – Universidade do Extremo Sul Catarinense –
UNESC, junho 2006;
FILKER, José. Avaliações de imóveis urbanos. 5º. Ed. São Paulo: PINI, 1997.
GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf. A Engenharia de Avaliações na Visão Inferêncial. 2ª ed. São
Leopoldo: UNISINOS, 2000. 141 p;
Prefeitura Municipal de Natal; Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo Grande Ponto
Portal de noticias; www.natal.rn.gov.br/semurb.
16.0- CONSIDERAÇÕES FINAIS:
Nada mais havendo a esclarecer, o signatário dá por encerrado o presente trabalho pericial
que consta de 41 (quarenta e uma) folha digitada, sendo a última datada e assinada.
Natal/RN, 24 de setembro de 2022
40
_______________________________
TELINO CABRAL PINHEIRO
Engenheiro Civil
Engenheiro de Segurança
Crea-RN 210.248.669-9
41

Laudo Avaliação Galvão AV 6

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Laudo Avaliação Galvão AV 6

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Telino Cabral Pinheiro Engenheiro Civil - Engenheiro de Segurança - Especialista Engenharia de

Instalações Prediais – Especialista em Energias Renováveis – Especialização em Dimensionamento, Patologia, Terapia e

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 16ª

LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

RUA INTERVENTOR MÁRIO CÂMARA 2704 - BAIRRO NAZARÉ NATAL/ RN

1.0- INFORMAÇÕES GERAIS – SÍNTESE: 03

1.0- INFORMAÇÕES GERAIS – SÍNTESE:

Tabela 1 - Níveis de Correlação

O coeficiente de correlação é um parâmetro que mostra o ajuste de um modelo. Após o

3.1- Método evolutivo utilizado no imóvel avaliando:

O sistema construtivo do galpão é em estrutura de concreto pré-moldada composta de pilares,

Neste trabalho, considera-se que o imóvel está regularizado, livre e desembaraçados de

4.3.2- Aspectos gerais sistemas construtivos do imóvel avaliando, relatório fotográfico:

5.0- Disposição dos lotes, áreas, matriculas, conforme informados na inicial:

5.1- Áreas construídas, conforme levantamento in loco:

6.0- Documentação apresentada pela parte Ré:

6.1.1- Planta do imóvel – Mezanino e loja subsolo:

6.2-Registro certidões lotes apresentada parte Ré:

Lote 45 M-8.523 Lote 46 M-8.526

7.0- CARACTERÍSTICAS DO BAIRRO NOSSA SENHORA DE NAZARÉ,

7.1 – Localização do bairro:

7.1.1- Mapa Região Oeste:

MAPA REGIÃO OESTE

7.1.2-Bairro Nossa Senhora de Nazaré e seus limites:

FONTE GOOGLE EARTH

FONTE GOOGLE EARTH

8.0 – DOCUMENTAÇÃO ANALISADA:

9.0- ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO:

10.0- BREVE DIAGNÓSTICO DO MERCADO IMOBILIÁRIO:

Em 2021, o Banco Central do Brasil (BCB) identificou um aumento de 50% na concessão de

11.0- PESQUISA DE MERCADO, LEVANTAMENTO DADOS:

Planejamento da pesquisa segundo a NBR 14.653-2/2011:

11.1- Planilha dados ofertados:

3- Padrão Localização do Imóvel: Variável quantitativa, código alocado, indica melhor

11.2- Localização dos dados coletados:

12.0- RELATÓRIO ESTATÍSTICO:

Valor unitário = +3542,309126 -431,7984921 * ln (Área total) +992,5935136 * ln (Esquina)

 No item 3 podemos observar os resultados do coeficiente de correlação que se obteve no

12.1.1.1- Resultado do programa SIDEA:

Autor: TELINO CABRAL PINHEIRO

Variáveis e dados do modelo Quant.

3) COEFICIENTES DE CORRELAÇÃO, DETERMINAÇÃO E ESTATÍSTICA FISCHER:

Estatísticas do modelo Estatística

4) NORMALIDADE DOS RESÍDUOS:

Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

5) OUTLIERS DO MODELO DE REGRESSÃO

6) TESTES DE HIPÓTESES (significância dos regressores)

Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F

Resíduos da Regressão Linear

Figura 2 fonte Sisdea

Aderência Observado x Estimado - Regressão Linear na forma direta

Figura 03 fonte SISDEA

8-0 FUNDAMENTAÇÃO NBR 14.652:

A tabela 5 mostra o enquadramento do modelo no grau de fundamentação, podemos observar

Item Descrição Grau III Grau II Grau I Pontos

Grau Atingido III II I

Tabela 5 - Enquadramento do modelo do modelo NBR 14653-2/2011

13- VALORES DO IMÓVEL AVALIANDO CONFORME MODELO APRESENTADO:

13.1- Imóvel avaliando 1, grau de precisão:

Estimativa Média Amplitude Grau de Precisão

Conforme a NBR 14.623 – 2/2011 - Grau de precisão da estimativa:

GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA