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Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone - Não reproduzir– D.autorias reservados – Lei federal 9610/98 Pág.: 1 de 72
PLA
PLANO DE AULA
OBJETIVO:
EMENTA:
METODOLOGIA:
Expositiva e prática, com uso de exemplo para fixação dos conceitos. Uso de software específico.
PROGRAMAÇÃO:
SEXTA-FEIRA:
Apresentação geral, etapas do processo de avaliação, modelos de preços, Mercado imobiliário,
Dados de mercado, Vistoria, Coleta de Dados, Construção de variáveis.
SÁBADO:
Métodos de Avaliação. Estatística Inferencial, Modelos, Analise de Regressão, Significância das
variáveis, Significância do Modelo, Outliers, Resíduos, Exemplos.
DOMINGO:
Exemplos Tipos de Laudos, Enquadramento total da Avaliação, Comentários de Editais.
RECURSOS DIDÁTICOS:
Data-show. Apostila. Tabelas de Distribuição Normal e Distribuição t-Student. Uso do Software
Sisdea.
AVALIAÇÃO:
Frequência mínima 75%.
PLA
REFERÊNCIAS/ BIBLIOGRAFIA:
ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações. 2ª ed. São
FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. 3ª Ed. São Paulo: Pini,
2008.
LARSON, Ron; FARBER, Betsy. Estatística aplicada. 2ª ed. São Paulo: Pearson Prentice Hall,
2004.
SUMÁRIO
1 - INTRODUÇÃO ........................................................................................................................................................... 5
5 CONTRATAÇÃO .........................................................................................................................................................11
B. HONORÁRIOS ............................................................................................................................................................12
7 CONCEITOS IMPORTANTES........................................................................................................................................16
D. PESQUISA DE DADOS.................................................................................................................................................27
11 METODOLOGIAS APLICÁVEIS.....................................................................................................................................40
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12 MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO ..................................................................................................42
17 EXTRAPOLAÇÃO ........................................................................................................................................................50
21 COLINEARIDADE ........................................................................................................................................................54
23 ADERÊNCIA ...............................................................................................................................................................56
26 RESÍDUOS ..................................................................................................................................................................59
APÊNDICE A .......................................................................................................................................................................66
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PLANO DE AULA
EMENTA:
METODOLOGIA:
Expositiva e prática, com uso de exemplo para fixação dos conceitos. Uso de software específico.
PROGRAMAÇÃO:
SEXTA-FEIRA:
Apresentação geral, etapas do processo de avaliação, modelos de preços, Mercado imobiliário, Dados
de mercado, Vistoria, Coleta de Dados, Construção de variáveis.
SÁBADO:
Métodos de Avaliação. Estatística Inferencial, Modelos, Analise de Regressão, Significância das
variáveis, Significância do Modelo, Outliers, Resíduos, Exemplos
DOMINGO:
Exemplos Tipos de Laudos, Enquadramento total da Avaliação, Comentários de Editais.
RECURSOS DIDÁTICOS:
Data-show. Apostila. Tabelas de Distribuição Normal e Distribuição t-Student. Uso do Software Sisdea.
AVALIAÇÃO:
Frequência mínima 75%.
REFERÊNCIAS/ BIBLIOGRAFIA:
ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações. 2ª ed. São
Paulo: Pini, 2000.
FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. 3ª Ed. São Paulo: Pini, 2008.
LARSON, Ron; FARBER, Betsy. Estatística aplicada. 2ª ed. São Paulo: Pearson Prentice Hall, 2004.
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0 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COM INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
1 - INTRODUÇÃO
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O LAUDO
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
GRAU DE PRECISÃO
de Avaliação.
O GRAU DE PRECISÃO vem dos cálculos estatísticos cujo resultado nos dará o enquadramento do
Laudo de Avaliação neste requisito.
A tabela de
Fundamentação completa esta apresentada nesta apostila mais à frente e também pode ser
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consultada no item 9.2.1 parte 2 da NBR 14.653. A tabela de Grau de Precisão está apresentada no
item 9.2.3
“6.3.3 Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo responsável técnico pela
avaliação.”
Muito se pergunta o que colocar na ART relativa a um Laudo de Avaliação de imóvel urbano.
Nada há de diferente em relação a qualquer emissão de ART para trabalhos dos Engenheiros Civis.
São escolhidas as atividades que de fato foram realizadas, como sugestão podem considerar:
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3 - HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
“ A partir dos anos 1950, como parte do movimento que se notabilizou por constituir entidades
profissionais dedicadas à difusão da técnica avaliatória, foram elaboradas as primeiras normas de
avaliação.
O ponto de partida foi o Projeto de Norma P-NB-74, da ABNT, elaborado em 1957, que, juntamente
com trabalhos específicos desenvolvidos com o propósito de padronizar critérios em ações
expropriatórias, constituiu a base da primeira norma de avaliação, a NB 502 (Avaliação de imóveis
urbanos), elaborada em 1977, revisada na década de 1980 e registrada no Inmetro, em 1989, como
ABNT NBR 5676.
A partir de 1998, iniciou-se uma nova etapa com o Projeto desta ABNT NBR 14653 (Avaliação de
bens), que, com uma formatação inovadora, estabelece as referências que norteiam as avaliações de
diferentes tipos de bens, em um ambiente econômico cada vez mais complexo e internacionalizado. A
ABNT NBR 14653-1, em vigor desde 2004, foi revisada com a incorporação de conceitos de
abrangência global, a serem observados na aplicação de todas as demais partes que integram a
norma, com o propósito de facultar melhores condições de fundamentação das avaliações, cuja
relevância nas relações econômicas e sociais é cada dia mais significativa.”
Surge aí o uso da Estatística como ferramenta para a prática da Engenharia de Avaliações, trazendo
os estudos de distribuição amostral, saneamento de dados de mercado e intervalos de confiança.
2019 – altera-se a parte 1 da NBR 14.653 Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais.
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4 - A NORMA NBR 14.653
O trabalho de Avaliação é regido pela Norma 14.653 e suas partes. NBR 14653, sob o título geral de
“Avaliação de bens” possui
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5 CONTRATAÇÃO
Vamos analisar quem contrata, o que o contratante espera e a importância do entendimento inicial.
A. OBJETIVOS/FINALIDADES DA AVALIAÇÃO
Compra/venda de imóveis;
Dentre outros.
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B. HONORÁRIOS
Os valores cobrados são decorrentes do nível de exigência do seu cliente (Grau de Fundamentação).
Quanto maior o Grau, maior o rigor do trabalho e com isso mais tempo será gasto na elaboração do
cálculo e do Laudo, assim podemos considerar que o valor a ser cobrado é decorrente de tempo gasto
x valor da sua hora técnica.
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1.3 – Remuneração
Tipo de
Discriminação Remuneração (R$)
Atividade
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- Unidade habitacional em prédio (apartamento,
aparthotel, flat, kit, loft etc.).
Código do sistema: Código do sistema: A-434
- Unidade isolada habitacional (casa, casa em
A-433 Valor 2
condomínio, village etc.).
2 Valor 1 R$ 369,00
- Sala ou pavimento comercial até 200 m .
R$ 615,00 com subsídios fornecidos pela CAIXA.
- Vaga de garagem.
Grupo 1:
- Lote habitacional unifamiliar.
2
- Sala ou pavto comercial superior a 1.000 m .
2
- Loja superior a 1.000 m . Código do sistema: A-441
- Prédio superior a 1.000 m .
2 Calculado com base na estimativa de horas técnicas feita pela ATC-
Grupo 3: CAIXA.
2
- Galpão superior a 1.000 m .
Superior a R$ 1.845,00 até R$ 14.760,00
-Terreno (exceto habitacional unifamiliar) superior
2
a 10.000 m .
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Exemplo de um caso de Perícia que também iria envolver a avaliação dos apartamentos.
Na Perícia, várias perguntas (quesitos) podem ser feitas e devem ser respondidas, dentre elas iremos
ao longo do curso destacar aquelas relacionadas à AVALIAÇÃO dos IMÓVEIS.
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6 APRESENTAÇÃO DAS ETAPAS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO
7 CONCEITOS IMPORTANTES
A NBR 14653, parte 1 – Procedimentos Gerais, define:
a) “PREÇO: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um
bem, um fruto ou um direito sobre ele.”
g) Inferência estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a
população a partir de uma amostra
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i) Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em
conformidade com a NBR 14653, para avaliar o bem1.
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8 DIAGNÓSTICO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
O diagnóstico do mercado imobiliário deve ser feito sobre a análise de 3(três) aspectos:
1) Estrutura de mercado:
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coordenação das políticas dos vendedores competindo e interagindo em qualquer
mercado.
O importante é entender o comportamento do mercado e como ele influência o preço dos imóveis.
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9 ETAPAS DA AVALIAÇÃO
A. DEMANDA DO CLIENTE:
Importância do entendimento inicial com o cliente, seja privado ou público, de modo a perceber o
objetivo da avaliação e como conseqüente o método de cálculo a ser utilizado e ainda qual o valor a
cobrar pelos trabalhos.
Etapa importante na Avaliação mas que não obriga o Engenheiro de Avaliações a verificar a validade
dos documentos. Na Norma vigente, na parte 1, com sua última revisão em JUNHO/2019, isto foi
explicitado, veja o que a norma técnica diz:
Assim, muito cuidado na análise da documentação e seu uso para a elaboração da avaliação.
Vale lembrar que o seu Contratante, pode solicitar alguns documentos específicos para serem
apresentados como anexos do seu Laudo de Avaliação. Nisto não há nenhum problema e pode ser
discutido e ser estabelecido entre as partes ( você e seu Contratante).
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Figura – Exemplo de matrícula sem a menção de área e características do imóvel – de 05 de
novembro de 1979.
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Figura – Exemplo de matrícula com menção de área e algumas características do imóvel – de
15/10/2019.
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C. VISTORIA DO BEM AVALIANDO:
Etapa importante da Avaliação de Imóveis, possuindo neste caso o objetivo de caracterizar o imóvel
tanto pelos seus atributos internos quanto pelos atributos externos. Confrontar as informações
documentais com a real situação do imóvel. O engenheiro de avaliações neste momento deve tomar
conhecimento não só da parte interna do imóvel quanto da sua percepção na região em que está
inserido, buscando com isso identificar as várias influências que estão compondo o preço do bem em
questão. Segundo Dantas(2012): “ deve-se percorrer a região envolvente para verificar possíveis
pólos de influência, equipamentos urbanos, infra-estrutura,etc.”
“ 7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for
impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde
que acordada entre as partes e explicitada no laudo.”
A vistoria do imóvel avaliando tem por objetivo conhecer as características internas e externas que
influenciam no valor do imóvel, e o contexto urbano a que está inserido.
“ Imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão
representativo da região ou referencial da avaliação.”
Como resultado da vistoria, temos um dos produtos, a parte fotográfica do Laudo de Avaliação.
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Quintal ( em casas, áreas de lazer)
Cozinha
Área de Serviço
Garagem
Varanda / Sacada
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Sugestão de Relatório Fotográfico
Dormitório Cozinha
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Playground Churrasqueira
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D. PESQUISA DE DADOS
Não existem regras definindo como deve ser feita a pesquisa de dados. A Norma traz
condições a serem cumpridas e orientações, porém não determina como deve ser feita.
I. CONHECER O IMÓVEL
TIPO: terrenos, indústrias, imóveis rurais, urbanos, comerciais, residenciais, apartamentos.
Observar as características: área, dimensões, idade, localização, padrão, polos de influência, etc
Definir a finalidade da Avaliação: locação, aquisição, alienação, garantia, dentre outros.
II. DETERMINAR
Qual o um grau de precisão aceitável;
quais os parâmetros mais significativos na formação do valor
ESCOLHER:
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Usar de experiência do profissional Avaliador.
COLETA DE DADOS
Onde pesquisar? Sites, portais de imobiliárias, anúncios, etc. isso é considerado como FONTES,
ou seja, fontes da pesquisa.
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Como resultado da pesquisa, obtemos a PLANIHA DE DADOS.
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Imagem – exemplo de Planilha de Dados.
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E. VISTORIA DA AMOSTRA:
GRAU
ITEM Descrição
III II I
Apresentação de informações
Apresentação de Apresentação de
relativas a todos os dados e
Identificação informações relativas a informações relativas
variáveis analisados na
3 dos dados de todos os dados e aos dados e variáveis
modelagem, com foto e
mercado variáveis analisados efetivamente utilizadas
características observadas no
na modelagem no modelo
local pelo autor do laudo
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F. CONSTRUÇÃO DAS VARIÁVEIS
As variáveis são representações numéricas das características intrínsecas e extrínsecas dos imóveis.
Variável independente explicativas, são as características físicas (área, frente, padrão, etc), de
localização (índice fiscal, setor urbano, distância a polos de influência, etc), e temporais (data do
evento), do bem avaliando.
P = a + b* X
CONTÍNUAS: assume infinitos valores dentro da DISCRETAS: assumem FINITOS valores dentre
escala de valores admissíveis. os possíveis.
Ex.: área (m2); distância (m); Frente do terreno Ex.: nº de dormitórios; andar (pavimento).
(m).
B) Variáveis qualitativas – variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas
ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem. Carregam alguma
subjetividade.
As diferenças qualitativas dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
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1.2 VARIÁVEIS DICOTÔMICAS
Assumem apenas dois valores. São usadas para representar a presença ou ausência de determinado
atributo. Exemplo: a percepção que a vista panorâmica em um imóvel residencial irá fazer diferença
no preço final.
São importantes variáveis pois ajudam a inferir a influência de diversos fatores na dinâmica do
mercado imobiliário.
Oferta/Venda
Esquina
Elevador
Garagem, etc.
Devem ter pelo menos 3 dados por características (acima de n=30 10%).
Valor = A + B1 x Área
E que a condição Frente para o Mar valoriza o imóvel, e buscando melhorar o poder de explicação do
comportamento dos preços no mercado, vamos acrescentar uma variável, assim definida:
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Valor = A + B1 x Área + B2 x
Frente Assim, para imóveis sem frente para o mar a equação fica.
Deve-se ter cuidado na criação da escala para estas variáveis. Estas escalas são chamadas de
Códigos Alocados.
Padrão de Acabamento
Alto = 3
Normal = 2
Baixo =1
“A escala será composta por números inteiros naturais consecutivos em ordem crescente (1,2,3,...),
em função da importância das características possíveis na formação do valor, com valor inicial igual a
1. Não é necessário que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posições da escala
construída.
São utilizadas para substituir aquelas de difícil mensuração e que se considera existir uma relação de
pertinência entre ambas. No geral, são buscadas em publicações e meios já conhecidos e
estabelecidos em estudos de mercado.
Proxy - “Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com
ela relação de pertinência” . NBR 14653
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1.5 Relação das Variáveis Independentes (K) com a quantidade de elementos na
Pesquisa.
𝟒 𝑲 + 𝟏 = 𝟒 𝟔 + 𝟏 = 𝟒 ∗ 𝟕 = 𝟐𝟖
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1.6 EXEMPLOS de Variáveis mais utilizadas
Genéricas:
Área total (m2): área total dos dados das amostras. Esta variável deve mostrar que quanto maior a
área do imóvel, menor será o valor por metro quadrado (valor unitário);
Distância a polos locais: A situação geográfica do imóvel no contexto urbano, principalmente no que
se refere à sua proximidade a pólos atrativos, tais como comércio, serviços públicos, escolas, praças,
transporte, infraestrutura (redes de água, luz e pavimentação), etc Uma forma simples e objetiva de
mensurar é calcular a distância do imóvel ao pólo atrativo
Origem dos dados ou Evento: usada para indicar se o preço coletado é de Oferta ou venda.
Normalmente usada através de uma variável dicotômica.
LOTES URBANOS
Condomínio: usada para indicar se o lote
pertence ou não a um Condomínio fechado.
Dicotômica.
CASAS
Área do terreno: Quanto maior a área do terreno,
maior deve ser o valor unitário calculado na área
total construída.
% Aproveitamento: definido pela relação entre a
área total construída e a área total do terreno,
indicando aproveitamento adotado no terreno,
pode indicar que quanto melhor aproveitado o
espaço disponível, maior o valor unitário do
imóvel. Atenção ao Código de Posturas do
município em questão, pois isso pode
desvalorizar. Padrão Construtivo
Estado de Conservação
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APARTAMENTOS
Área privativa da unidade autônoma: áreas cobertas ou descobertas
que definem o conjunto de dependências da unidade autônoma, com
utilização privativa dos titulares de direito.
Pavimento: analisar a influência do andar quanto ao preço. Podendo ser lançada como:
número do pavimento (quantitativa discreta);
tipo do pavimento: andar baixo do 1º. Ao 5º
andar mediano do 6º ao 10º
andar alto do 11º ao 20º.
O entendimento de andar alto ou baixo está intimamente relacionado ao perfil do edifício, ou
seja, se o edifício tem 4 pavimentos baixo pode ser do térreo ao 2º andar, e alto do 3º ao 4º, assim a
escala de valores deve considerar estas diferenças.
Varanda
Vista Panorâmica
Equipamentos de Lazer:
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LOJAS
SALAS COMERCIAIS
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A Norma Técnica referente a avaliações de imóveis urbanos preconiza uma investigação do mercado
imobiliário com relação à sua conduta e formas de expressão para especificação correta da variável
dependente (preço total ou unitário), e para as independentes, teorias, conhecimentos, senso comum,
e demais atributos que se mostrem importantes, já que algumas variáveis em princípio consideradas
importantes podem se mostrar pouco relevantes e outras adquirirem peso considerável na
modelagem.
Variável Descrição
Variável Quantitativa Contínua indica a área do lote, expressa em metros
Área do terreno 2
quadrados (m ).
Variável Quantitativa Contínua indica a distância percorrida pela rodovia até a
Distância à capital
capital, expressa em Quilômetros (km).
Variável dicotômica indica se uma das faces do lote faz divisa com a via
Frente principal
principal, adotado 1 = principal ou 0 = secundária.
Variável código alocado, indica a importância das rodovias, considerado 1=BR-
Eixo viário
040; 2=MG-234 e 3=BR-381.
Lembrando: a escolha das variáveis é feita pelo Engenheiro Avaliador conforme as condições que estamos
discutindo ao longo deste curso.
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10 VALOR DE MERCADO
Valor venal = Valor mais provável pelo qual o imóvel será transacionado, calculado com base nos
preços praticados no mercado imobiliário.
VALOR DE MERCADO !
O hedonismo (do grego hedonê, "prazer", "vontade" ) é uma teoria ou doutrina filosófico-
moral que afirma ser o prazer o supremo bem da vida humana. Surgiu na Grécia, e seu mais
célebre representante foi Aristipo de Cirene. O hedonismo filosófico moderno procura
fundamentar-se numa concepção mais ampla de prazer entendida como felicidade para o
maior número de pessoas.
11 METODOLOGIAS APLICÁVEIS
Levam em consideração:
METODOLOGIA
MÉTODO EVOLUTIVO: “ Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes.
Caso a finalidade seja a identificação dovalor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.”
CAPITALIZAÇÃO DA RENDA: “ Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua
renda líquida prevista, considerando-se cenáriosviáveis.”
A Norma indica o Comparativo como prioritário se este puder ser usado. “ Em situações
atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas nesta parte da
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NBR 14653, é facultado ao engenheiro de avaliações o emprego de outro procedimento, desde que
devidamente justificado.”
GRAU
ITEM Descrição
III II I
Completa quanto a Completa quanto às
Caracterização do Adoção de situação
1 todas as variáveis variáveis utilizadas no
imóvel avaliando paradigma
analisadas modelo
Quantidade
mínima de dados 6 (K+1), onde K é o 4 (K+1), onde K é o 3 (K+1), onde K é o
2 de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis
efetivamente independentes independentes independentes
utilizados.
Apresentação de
informações relativas
Apresentação de Apresentação de
a todos os dados e
informações relativas a informações relativas
Identificação dos variáveis analisados
3 todos os dados e aos dados e variáveis
dados de mercado na modelagem, com
variáveis analisados na efetivamente utilizadas
foto e características
modelagem no modelo
observadas no local
pelo autor do laudo.
Admitida para apenas
Admitida, desde que: a)
uma variável, desde que:
as medidas das
a) as medidas das
características do
características do imóvel
imóvel avaliando não
avaliando não sejam
sejam superiores a
superiores a 100% do
100% do limite amostral
limite amostral superior,
superior, nem inferiores
nem inferiores à metade
à metade do limite
do limite amostral
4 Extrapolaçao Não admitida amostral inferior.
inferior.
b) o valor estimado não
b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor
ultrapasse 15% do valor calculado no limite da
calculado no limite da fronteira amostral, para
fronteira amostral, para a as referidas variáveis,
referida variável, em de per si e
módulo. simultaneamente e em
módulo.
Nível de
significância a
(somatório do
valor das duas
5 caudas) máximo 10% 20% 30%
para a rejeição da
hipótese nula de
cada regressor
(teste bicaudal)
Nível de
significância
máximo admitido
6 para a rejeição da 1% 2% 5%
hipótese nula do
modelo através do
teste F de
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GRAU
ITEM Descrição
III II I
Snedecor
Quantitativas
Qualitativas
Proxy10
VARIÁVEIS Discretas contínuas
Dicotômicas, binárias ou dummy
Códigos alocados
Códigos ajustados
14653: Proxy - “Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume
guardar com ela relação de pertinência.
localização custo unitário básico da construção da tipologia mais apropriada para o local;
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13 INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Para obtermos a estimativa do valor desejado, no nosso caso o valor do imóvel, vamos usar uma
técnica da Estatística Inferencial denominada de Regressão. A regressão tem como resultado uma
equação matemática que descreve o relacionamento entre as variáveis e nos permite obter o valor
final desejado.
Regressão Linear é a técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma
variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada .No caso
da avaliação de imóveis, a variável dependente é o preço dos imóveis, e as variáveis independentes
são as características dos imóveis que fazem diferença na formação do Preço.
A Regressão busca encontrar uma equação matemática que represente esta variação da variável
dependente relacionada com a(s) variável(is) independente(s). Esta equação matemática é chamada
de Modelo, ou melhor, Modelo de Regressão.
Existem várias formas de entender o que é um modelo, e através de Von Sperling apud Lee, 1973,
temos:
Uma representação da realidade;
Uma tradução simplificada e generalizada do que se afigura como sendo as características mais
importantes de uma situação do mundo real;
Uma abstração da realidade utilizada para se obter clareza conceitual – reduzir a variedade e
complexidade do mundo real a um nível que se pode entender e representar.
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Modelos estatísticos para a Avaliação de Imóveis buscam representar a realidade como é observada
ou medida e usando o conceito de Inferência, concluir seu resultado para o todo.
Sendo, Y = variável dependente, neste caso o Valor do imóvel, e as demais variáveis independentes
(X).
A. ANÁLISE DE REGRESSÃO
Regressão é uma técnica estatística utilizada para demonstrar a relação entre duas variáveis.
A regressão linear simples consiste no estudo da relação entre duas variáveis Y e X, no qual se
procura ajustar uma reta ( 𝑦 = 𝛽0 + x𝛽1 𝑥1) aos valores efetivamente observados.
A variável Y é chamada de variável dependente e a X de variável independente.
Trata-se de verificar como a variável Y responde às variações de X que são, em geral, observadas,
assim procura-se explicar a variabilidade de Y por meio das variações observadas de X.
O modelo de regressão linear simples pode ser representado por
𝑌 = 𝛽0 + 𝛽1 . 𝑋1 + 𝜖
A reta de regressão da população, ou simplesmente regressão de Y em X, fornece o valor médio de Y
para cada nível de X.
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Os parâmetros (coeficientes de
elasticidade) 𝛽0 𝑒 𝛽1
Consiste em ajustar uma reta aos dados observados, de tal modo a minimizar a soma dos quadrados
dos desvios entre os Yi (observados) 𝑌𝑖 e os (calculados pela reta), ou seja, minimizar.
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O resíduo 𝑒𝑖= 𝑦 −𝛽 1𝑥 , é uma estimativa do erro aleatório da equação de regressão.
Para o ajuste do modelo de regressão, deve-se atender algumas suposições sobre o erro aleatório:
A análise de resíduos constitui uma etapa essencial de uma análise de regressão, contribuindo ainda
para detectar a presença de observações atípicas (outliers).
Gráfico dos resíduos x valores ajustados: utilizado para verificar se os erros possuem variância
constante.
Gráfico dos resíduos x ordem das observações: utilizado para verificar se os erros são não
correlacionados.
Fonte: (Dantas,2005)
C. COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO ( CC OU R)
Capta a força de ligação entre as variáveis. Não depende das unidades com as quais se mede as
variáveis X e Y e tem a oscila entre os valores de -1, 0 e 1. −1
-1 ≤𝐶𝑐 ≤ +1
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C = 1,00 Correlação Perfeita
1,00 < C < 0,75 Correlação Forte
0,75 < C < 0,50 Correlação Média
0,50 < C < 0,00 Correlação Fraca
C=0 Correlação Inexistente
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15 APRESENTAÇÃO DO RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Avaliação Pontual
Avaliação Intervalar
Campo de Arbítrio
A) AVALIAÇÃO PONTUAL
Este valor será usado em análises e decisões diversas, como já visto anteriormente.
Não é recomendado que se apresente em um Laudo, os 3(três) valores como sendo a conclusão do
trabalho, isto demonstra falta de conhecimento e objetividade.
É diferente de, quando o cliente entende da área de avaliações (um engenheiro ou arquiteto avaliador)
, e quer obter, por exemplo, analisar todos os valores através dos 3 tipos de resultados, para alguma
uma análise interna de seus negócios e tomadas de decisão.
O cliente quando contrata um Laudo de Avaliação de um imóvel, pode esperar, um intervaldo máximo
e mínimo de valores, para uma negociação, por exemplo.
Sabemos que a Avaliação de Imóveis é uma ciência e probabilística e a apresentação de um valor
específico tem a probabilidade quase nula de ocorrer, pois estão baseadas em funções de
probabilidade. Dessa forma, podemos trabalhar com estimativas intervalares.
Estes intervalos de valores devem ser bem fundamentados quanto à sua natureza, amplitude e nível
de confiança.
A partir desses intervalos é que serão formadas as faixas de valores admissíveis onde será extraído
um valor para ser apresentado ao cliente como o mais provável valor de mercado.
Sabemos que não é viável estudar toda a população (censo), por isso trabalhamos com amostras, que
no mercado imobiliário devem ser elementos semelhantes ao avaliando e colhidos aleatoriamente,
sem nenhuma preferência de escolha dentre os possíveis de serem obtido no mercado no tempo
considerado.
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Neste estudo o que se pretende é que as estatísticas da amostra se aproximem ao máximo dos
parâmetros da população, tais como média, variância e desvio padrão de todos os imóveis
semelhantes existentes no mercado.
Estabelecida a hipótese que de o valor mais provável de mercado é sua média populacional, o
trabalho do engenheiro de avaliações torna-se o de formar amostra cuja média se aproxime o máximo
possível da média da população, querendo que a diferenças entre as médias das amostras e da
população decorrentes dos erros e imprecisões seja a menor possível.
Para garantir isso, é estabelecido em Norma que as amostras obtidas apresentem um intervalo de
valores que contenha a média da população. Essa garantia é denominada NÍVEL DE CONFIANÇA e o
intervalo de valores é denominado de INTERVALO DE CONFIANÇA (IC).
Assim, para atendimento da Norma, devemos estar confiantes que 80% das vezes que obtivemos um
intervalo de confiança a media da população estará nele contida.
C) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Campo de arbítrio: é o intervalo com amplitude de 15%, para mais ou para menos, em torno da
média na avaliação. Pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação não foram
consideradas no modelo, devido, por exemplo à inexistência de dados de mercado. O uso do campo
de arbítrio deve ser justificado e não elimina o ajuste e enquadramento do modelo.
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16 GRAU DE PRECISÃO
De uma forma simplificada, podemos dizer que a precisão é a capacidade de um resultado se repetir
em diferentes medidas da mesma realidade.
GRAU
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da
≤30% ≤40 ≤50%
estimativa de tendência central
17 EXTRAPOLAÇÃO
ITEM III II I
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18 TRANSFORMAÇÃO DE VARIÁVEIS
Como foi dito, a Regressão é uma técnica estatística utilizada para demonstrar a relação entre duas
variáveis.
O processo da regressão busca reduzir a dispersão em torno da média através do uso de modelo
linear para os parâmetros
Y=a+bX
Dentre as várias transformações temos: inversa, logarítmica, raiz quadrada, exponencial, etc.
X Y
X Z=1/Y
X Z=ln Y
Z=1/X Y
Z1=1/X Z2 = 1/Y
Z1=1/X Z2 = ln Y
Z= ln Y Y
Z1= ln X Z2=1/Y
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Às vezes, nem a forma direta nem a inversa irão resolver e daí eu preciso de outras transformações
para não entrar em regressão não linear.
Quando incluímos transformações, para as variáveis, teremos mais de 1 (uma) equação (modelo) a
ser escolhida como definidora do Valor de Mercado do imóvel avaliando.
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19 COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO ( R2 OU CD)
Seus valores estão entre 0 e 1 e permite uma análise quantitativa da relação enquanto o Cc
só permite uma análise qualitativa do fenômeno.
VT = VE + VNE
Sendo:
VT = Variação total
VE = Variação explicada
Assim, VE/VT representa então o percentual da variação total de Y que é explicada por X e é
conhecido como coeficiente de determinação R2, assim:
(𝑌𝑖 − 𝑌)2
𝑅2 =
(𝑌𝑖 − 𝑌𝑖 )2
Como apresentado, a Variação Residual (Vt) é a soma dos quadrados das diferenças, e no caso do
Valor dos imóveis, é a diferença entre os preços e os valores estimados pela média dada pela
equação de regressão.
Sabemos que nos preços temos uma parte explicada e outra não explicada. Considerando Ve =
variação explicada e Vt = variação total o Cd (R2) é dado por
Define o percentual de variação dos preços em torno da média aritmética explicada pela diferença dos
atributos dos imóveis.
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20 REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA
A regressão linear simples serve para prever o valor de uma variável dependente (ex.: Preço do
apartamento) por uma variável independente (ex.: seu tamanho, área (m2)). Porém sabemos que não
é somente esta variável que influencia o preço. Assim, vamos usar uma regressão múltipla que
permite incluir outras variáveis que influenciam no preço, com isso vamos procurar reduzir o erro nesta
previsão.
21 COLINEARIDADE
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quanto a isso não se pode mudar a natureza da informação, cabe ao avaliador analisar e usar ( se for
o caso) o modelo com as devidas restrições.
A multicolinearidade é um problema no ajuste do modelo que pode causar impactos na estimativa dos
parâmetros criando restrição ao seu uso. A Norma 14.653 orienta quanto a estas situação:
“ A.2.1.5.2 Para verificação da multicolinearidade deve-se em primeiro lugar, analisar a matriz das
correlações, que espelha as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis
independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80.”
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23 ADERÊNCIA
O Laudo de Avaliação, na modalidade completo, deve ter anexado o Gráfico de Aderência (valores
estimados x preços observados).
O segundo gráfico é para verificar se houve aderência dos resíduos do modelo de regressão à
distribuição normal, que está representada pela distribuição normal reduzida.
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24 TESTES DE HIPÓTESES
Procura-se verificar se uma dada amostra contém evidências a favor de uma conjectura a respeito da
população.
A variabilidade que sempre acompanha uma amostra aleatória, nos leva a verificar se o valor obtido
para o estimador daquela amostra e o valor alegado para o parâmetro pela Hipótese Ho pode ser
atribuído às flutuações amostrais ou se a magnitude desta discrepância é de tal ordem que não se
aconselha a aceitação da hipóteses a respeito do parâmetro. Quando a diferença não puder ser
atribuída simplesmente à variabilidade da amostra, ela é dita ser uma diferença significativa.
Suponha que estamos afirmando que a variável área não interfere na variável valor, dessa forma
teríamos:
A Hipótese nula (Ho) é uma afirmação provisória sobre um parâmetro populacional que é considerada
verdadeira até ser desmentida por uma evidência amostral.
A Hipótese (H1) é uma afirmação que se apresenta como um alternativa à alegação dada por Ho.
Quando fazemos um teste queremos rejeitar a hipótese nula (H1). Quando fazemos isso, estamos
incorrendo em um erro, que é o de rejeitar uma hipótese verdadeira.
Deve-se estabelecer um limite α ( valor crítico) a partir do qual a diferença 𝑋 −𝜇0 entre o valor do
estimador obtido na amostra ( por exemplo a média 𝑋 ) e o valor alegado para o parâmetro pela
Hipótese Ho (𝜇0) deve ser considerada significativa. Esta região, onde se rejeita a Ho é conhecida
como região crítica (RC).
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Na prática costumamos fixar o risco α para então calcular o limite em relação a qual decisão será
tomada.é denominado Nível de Significância.
Situação Real
Decisão pelo teste Ho verdadeira Ho falsa
Rejeitar Ho Erro tipo I Decisão correta
Não rejeita Ho Decisão correta Erro tipo II
Precisamos definir qual o valor máximo aceitável para o teste que estamos fazendo, ou seja, qual o
erro aceitável. Quando fazemos isso, estamos medindo o nível de significância do teste.
A NBR 14.653 estabelece a Significância que deve ser atendida para cada Grau de Fundamentação
do Laudo.
Figura Risco de a e b
Ao criar as hipóteses e testá-las podemos cometer erros, e este podem ser tolerados se a
probabilidade de ocorrer este erro for pequena.
Nível de Significância é a probabilidade de ocorrer erros ao se rejeitar uma hipótese (normalmente H0)
e ela vir a ser verdadeira. Vejamos.
GRAU
ITEM DESCRIÇÃO
III II I
Significância das
5 10% 20% 30%
variáveis
Significância do
6 1% 2% 5%
Modelo
Significância das variáveis analisa a relação desta variável com o modelo. Uma significância alta
sugere que é provável dessa variável não contribuir no modelo.
Sugestão: variáveis com Significância acima de 30% não contribuem para o modelo. Não deixar
variáveis com α >= 30%. (**).
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26 RESÍDUOS
Resíduos: através dos Resíduos buscando verificar se sua forma guarda semelhança com a curva
Normal. Queremos que os resíduos sejam aleatórios e relacionados a componentes que não
conseguimos levantar ou medir.
68 – 90 – 95
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27 PONTOS INFLUENCIANTES OU “ OUTLIERS”
A existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo gráfico dos resíduos para cada variável
independente.
Um ponto é influente se sua exclusão do ajuste da regressão causa uma mudança substancial nos
valores ajustados. Por isso, técnicas foram desenvolvidas para identificar essas observações
influentes.
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28 FINALIZAÇÃO E DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO LAUDO
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29 ENQUADRAMENTO TOTAL DO LAUDO
Neste ponto após finalizados os cálculos, com a obtenção do modelo, deve-se preencher a tabela de
fundamentação para determinação do Grau de Fundamentação final do Laudo.
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PONTUAÇÃO FINAL DO LAUDO
GRAU
Graus
II II I
Pontos mínimos 16 10 6
2,4 e 6 no Grau III e os 2, 4, 5e 6 no mínimo
Todos no mínimo no
Itens Obrigatórios demais no mínimo no no Grau II e os demais
Grau I
Grau II no Mínimo no Grau I
a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o
trabalho;
b) Finalidade do Laudo;
c) objetivo da avaliação;
f) Diagnóstico de mercado;
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m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação;
Para a identificação do valor de mercado, podem ser incluídos, de acordo com o grau de
Documentação dominial;
Plantas;
B. LAUDO SIMPLIFICADO
O Laudo Simplificado deve atender, no mínimo e de forma simplificada aos itens a) até h) e K)
apresentados anteriormente.
a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha
solicitado o trabalho;
b) Finalidade do Laudo;
c) objetivo da avaliação;
f) Diagnóstico de mercado;
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m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação;
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APÊNDICE A
Para trabalhar com as tabelas é preciso antes de tudo definirmos alguns conceitos.
Depreciação: É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência
do valor intrínseco do bem.
Vida Útil de um Bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o momento
em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta.
Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência da
avaliação.
Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.
Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim da sua
vida útil.
Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos.
A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a
edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem
qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, desgaste constante e
decreptude.
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos aIDADE EM % DE VIDA, onde encontramos o
percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de2%a100%, seguida pelos códigos dos
diversos estados de conservação.
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Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos aVida Útil dos
Imóveis, estabelecida peloBureau of Internal Revenue,para aplicarmos a regra de três simples e
descobrirmos aIDADE EM % DE VIDAdo imóvel avaliando:
EDIFÍCIOS DE
ESCRITÓRIOS
70 anos
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Tabelas de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
IDADE EM
% DE VIDA
A B C D E F G H
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30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
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80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
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ANEXOS EXERCÍCIOS
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ANEXOS DE TABELAS
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