Alvino José Júnior

Corretor de Imóveis
CRECI 3819
Av. João Pinho, 806, Sala 02, Mar Grosso, LAGUNA – SC (048) 3647 – 1323 ou 8823 – 1596
E-mail: alvinoimoveis@gmail.com

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de

LAGUNA – SC

Autos 040.06.004154 – 4

ALVINO JOSÉ JÚNIOR, brasileiro, casado, corretor

de imóveis, Assistente Técnico indicado pelo Autor
nos autos da AÇÃO DE DESPEJO, em que é Autor o
Sr. NILDO ULYSSÉA JÚNIOR e Outros e Requerido o
Senhor MOHAMAD MUSTAFÁ MUSUF MASHINI,
após exame do laudo do perito oficial e não
podendo concordar com o mesmo, vem apresentar
o seguinte

Parecer Técnico divergente

Baseado nos seguintes argumentos:

Avaliações em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

Alvino José Júnior
Corretor de Imóveis
CRECI 3819
Av. João Pinho, 806, Sala 02, Mar Grosso, LAGUNA – SC (048) 3647 – 1323 ou 8823 – 1596
E-mail: alvinoimoveis@gmail.com

Razões de Divergência
1 - PRELIMINARES
O Autor é proprietário do imóvel situado à Rua Gustavo Richard, 242, centro,
LAGUNA – SC, com 8,55 metros de frente e 20,50 metros de fundos. Sobre o dito
terreno encontra-se edificado um prédio comercial com a área de 350,54
(Trezentos e cinqüenta metros e cinqüenta e quatro decímetros quadrados),
amplamente caracterizado dentro dos autos da Ação de Despejo em tela.

Em setembro do ano corrente o Senhor FRANCISCO DE ASSIS BELTRAME,

eminente engenheiro Civil, inscrito no CREA/SC sob nº 29.657 – 4, Perito Oficial
nomeado por Vossa Excelência apresentou LAUDO PERICIAL, composto
inicialmente de Avaliação do imóvel periciado e por fim de respostas aos
quesitos apresentados.

2 – DA AVALIAÇÃO APRESENTADA

2.1 - CONTRADIÇÕES

O distinto Perito oficial apresenta às Fls. 13 de seu laudo, o item

denominado Diagnóstico do Mercado, em que tece considerações a cerca
do mercado local. Num primeiro momento diz o Nobre Perito estar o
imóvel inserido num município em condições normais face o contexto
nacional, para afirmar em seguida que as condições de estabilidade
monetária, aumento da qualidade de vida, da produção e das exportações,
entre outras, são condições favoráveis a uma cidade que possui no turismo
uma de suas fontes de renda, aduzindo em seguida que a recente política
de investimento no setor pesqueiro, coloca Laguna em posição
privilegiada.

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Logo à frente realça o perito de que “o número de ofertas de imóveis

similares ao aqui descrito é baixo, assim como a sua absorção pelo
mercado tende a ser demorada. O imóvel possui como característica
favorável a sua localização, com acesso por duas ruas, despertando o
interesse de empreendedores comerciais”.

Ao relatar essas considerações expostas pelo Senhor Perito oficial,

gostaríamos de fazer um pequeno comentário sobre suas próprias
conclusões.

O Douto Perito oficial relata de maneira fidedigna grande parte da real

situação mercadológica do imóvel, entretanto padece de falta de
coerência em sua conclusão.

Não pode um imóvel com forte apelo para a mercancia, com frente para as
duas ruas de maior concentração comercial de um município em condição
favorável comercialmente por explorar o turismo e a pesca, com ambas as
atividades em ascensão, possuir baixa absorção pelo mercado.

Essa afirmativa fere mortalmente a lei da oferta e da procura. Se existem

poucas ofertas de imóveis em situação privilegiadíssima, como a descrita
pelo eminente Perito, da qual compactuamos, não pode este mesmo
imóvel possuir demorada absorção pelo mercado. Tal situação pode
facilmente ser comprovada pela constatação de mesmo antes de iniciada a
presente demanda, os Autores já possuíam clientes interessados em sua
aquisição por valor superior ao agora estabelecido pelo Perito Oficial.

2.2 – MÉTODO UTILIZADO

Às Fls. 14 do laudo do Nobre Perito Oficial, relata ele estar utilizando um método
misto de avaliação, onde é utilizado o Método Evolutivo, Método Comparativo
de Dados de Mercado e o Método da Quantificação do Custo, e, por fim,
utilizando o Fator de Comercialização e a Depreciação Física do Imóvel.

2.3 – DAS NORMAS PUBLICADAS

Toda essa metodologia está expressa dentro das Normas Técnicas emitidas pela
ABNT, porém queremos ressaltar um ponto, por nós considerado de suma
importância dentro do contexto do imóvel avaliando.
3

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As Normas Técnicas elaboradas pela ABNT, editadas até o momento, foram as

de Número 14.653-1 Procedimentos Gerais; 14.653-2 Imóveis Urbanos; 14.653-3
Imóveis Rurais e 14.653-4 Empreendimentos. Estão em fase de estudos as
Normas 14.653-5 Máquinas, equipamentos instalações e bens industriais em
geral; 14.653-6 Recursos naturais e ambientais e por fim a 14.653-7 que tratará
de imóveis situados no Patrimônio Histórico.

Portanto não está em vigor a Norma 14.653-7, que trata da avaliação de imóveis
dentro do Patrimônio Histórico, e, salvo melhor juízo, a nosso ver a única
metodologia para ser avaliado o imóvel seria pelo Método Comparativo de
Dados de Mercado. Pois poderia assim melhor representar o valor de venda do
imóvel em questão.

3 – RAZÕES DA DISCORDÂNCIA

3.1 – ATRIBUIÇÃO DE VALOR PARA O TERRENO

Com todo respeito que merece o trabalho do Perito Oficial, existem inúmeros
pontos escandalosamente atentadores ao bom resultado final, e, dentre eles,
destacamos os dados utilizados para se encontrar o valor da parcela do terreno.

Segundo o eminente Perito oficial o Método Comparativo de Dados de

Mercado, foi utilizado para estabelecer o valor da parcela terreno do imóvel. Em
sua afirmação assinala categoricamente que “para a comparação foi realizada
uma ampla pesquisa de mercado, onde se obteve um número de elementos
suficientes para a formação de um modelo estatístico capaz de inferir a projeção
de valores para o bem. O tratamento dos dados foi realizado de forma científica
com a aplicação de regressão linear múltipla, que é um método estatístico de
associação de uma variável dependente funcional é expressa por uma função
linear. Utiliza-se ... Avaliações”.

Os dados utilizados pelo Senhor Perito, foram no mínimo incompatíveis, para

não dizer IMPRESTÁVEIS, com relação ao imóvel objeto da avaliação. O Anexo 1
do laudo trás o rol de amostras utilizadas no trabalho. Foram analisadas 34
amostras, das quais, apenas 5 (cinco) estão dentro do contexto do patrimônio
Histórico, as demais estão situadas nos bairros Magalhães, Progresso e Mar-
Grosso, em situação totalmente diferentes do imóvel analisado.

As amostras consideradas neste trabalho em nada se assemelham com o imóvel

avaliado, e, dessa forma, DEVE SER PONDERADA A PRESTABILIDADE DO LAUDO.
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Não bastasse isso, foi olimpicamente esquecido a situação do imóvel ser

eminentemente mercantil, com frente para as duas ruas de maior apelo
comercial da cidade.

3.2 – EDIFICAÇÃO CONSIDERADA ISOLADAMENTE

Para estabelecer o valor da edificação foi utilizado o método da quantificação

do custo, que segundo o Perito é “utilizado para identificar o custo de reedição
da benfeitoria apropriada pelo custo unitário básico de construção com base nos
indicadores fornecidos pelo SINDUSCON-SC. Neste caso, decidido pelo custo
unitário básico comercial médio.”

Novamente pedimos permissão para frontalmente discordar da maneira

utilizada para se encontrar o valor buscado. Inicialmente o senhor Perito
considera apenas o valor para reeditar a edificação, calculando seu custo.
Obviamente que o valor procurado aqui não é o valor de construção e sim, o
valor de venda do imóvel, portanto, os valores são totalmente diferentes,
quando analisamos esta mesma edificação no centro, no bairro Progresso,
Magalhães, Beira-Mar ou no ALAGAMAR.

Além do mais, foi propositalmente esquecido que o imóvel está localizado no

coração da cidade, no ponto central do comercio local, com frente para duas
ruas, ambas com igual fluxo comercial.

Mais à frente o Senhor Perito utiliza o Fator de comercialização, com o intuito de

corrigir essa lacuna. Em nota de rodapé relata o Perito: “Fator de
Comercialização, conforme define a Norma 14.653-1, é a razão entre o valor de
mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, ou seja, é o
acréscimo ao valor de um bem, numa certa data, devido ao fato de ele estar
pronto, em comparação com outro idêntico, mas ainda por estar construído”.

Apenas para elucidação, vamos de forma resumida e clara, demonstrar os

valores dos aparatosos cálculos do Senhor Perito oficial com referencia ao item
Fator de Comercialização. Sãos os valores:

Terreno sem edificação antes do Fator de Comercialização 135.500,00

Edificação antes do Fator de Comercialização 101.800,00
Totalização 237.300,00

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Terreno sem edificação após Fator de Comercialização 287.200,00

Edificação após Fator de Comercialização 215.800,00
Totalização 503.300,00

Mesmo aplicando-se o Fator de Comercialização, segundo nossa experiência de

mercado, não se chegará ao valor real de venda do imóvel, conforme se infere
em nossa argumentação a seguir. Além do mais, se admitido fosse que o “Fator
de Comercialização” viesse se caracterizar como o índice que reporia o Valor de
mercado do imóvel, ainda assim, quando o Senhor perito faz seu cálculo (Às
Fls. 17 e anexo 6) não deixa claro qual imóvel serviu de parâmetro para o
cálculo desse fator de Comercialização. Está expresso apenas que o imóvel
base foi transacionado por JR Corretores de Imóveis, à Rua Raulino Horn, S/N,
com a área de 145,60 M².

Invocando novamente o respeito merecido que o Senhor Perito Oficial goza

tanto de Vossa Excelência quanto desse humilde Assistente Técnico. Cabem aqui
os seguintes questionamentos:

1. Esse fator de Comercialização encontrado no mirabolante cálculo refere-se

a imóvel comercial?
2. O imóvel em questão faz frente para as duas ruas comerciais da cidade?
3. Qual a data dessa transação?

A todas essas perguntas, dependendo das respostas irão alterar sensivelmente

esse Fator de Comercialização encontrado.
Sendo a resposta ao primeiro questionamento por tratar-se de imóvel
residencial, podemos no mínimo multiplicar por dois esse índice encontrado.
Sendo a resposta ao segundo item, a mais provável, de tratar-se de imóvel com
frente apenas para a Rua Raulino Horn, mais uma vez esse índice é
completamente fora da realidade comercial do imóvel avaliado.
Por fim, sendo a última resposta uma data macróbia, novamente compromete o
resultado final, talvez até mesmo tornando-o impraticável.

Aduz ainda o Senhor Perito que, do valor encontrado será estabelecido um

cálculo da depreciação física do imóvel.
Jamais poderemos desconsiderar que os imóveis com certo tempo de uso não
mereçam sofrer uma depreciação. Entretanto, no presente caso, entendemos
sua aplicação em excesso.

Segundo o cálculo apresentado a depreciação foi da ordem de 76,20% (setenta e

seis, vírgula vinte por cento), ou seja, o Senhor Perito praticamente
desconsiderou a existência de edificação. Para que tenhamos uma idéia dos
valores sugeridos no laudo, temos os seguintes valores:
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Edificação sem depreciação 417.650,88

Valor da Edificação após aplicação da depreciação 101.784,87

Ao aceitarmos o método da quantificação de custo, estaríamos aceitando que os

imóveis situados na Avenida Beira-Mar de Laguna, Beira-Mar do Rio de Janeiro,
na favela da Rocinha ou na Asa Sul de Brasília, todas essas edificações teriam o
mesmo valor, ressalvando-se apenas o valor do terreno de cada uma das
edificações.

Por este motivo, Excelência, é que estamos argumentando na busca de vosso

entendimento para diferenciar bem o que é o valor de mercado e o valor
encontrado no trabalho apresentado pelo Perito oficial. Por mais que tenhamos
a boa vontade de entender até mesmo a dificuldade de obtenção de dados
amostrais, ainda assim se torna difícil de aceitar as conclusões apresentadas.

A experiência como Corretor de Imóveis, nos fala de que o custo do cimento em

determinada construção será o mesmo aqui, Florianópolis ou Joinville, porém, o
valor de venda não. É corriqueiro o comentário de que uma edificação com o
melhor dos acabamentos construída numa favela, será um barraco, enquanto
um barraco em zona nobre, equipara-se a edificação nobre.

4 – PROPOSTA DE LAUDO COMPATÍVEL COM O IMÓVEL ANALISADO

Por tudo que vivenciamos e estamos verificando no mercado, o método menos
passível de erros é o Método Comparativo de dados de Mercado. Assim iremos
realizar um levantamento do valor do imóvel em questão pelo método
adequado. Pedimos autorização para não repetir todos os dados do imóvel e os
demais itens, por ser de conhecimento de todos.

4.1 – IMÓVEIS VENDIDOS OU A VENDA

PRIMEIRO IMÓVEL:

Proprietário/anunciante: JR – Corretores de Imóveis

Telefone: (048) 3647 - 1368
Informante: Jaime Bandarra
Localização Rua Gustavo Richard, centro histórico

Características:
Área: 160,00 M²
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Operação: VENDA – Abril/2007

Valor: R$ 350.000,00
Valor M² R$ 2.187,50

Características do imóvel:

Sala comercial (Boticário), ao lado da Soberana Calçados.

SEGUNDO IMÓVEL:

Proprietário/anunciante: JR – Corretores de Imóveis

Telefone: (048) 3647 - 1368
Informante: Jaime Bandarra
Localização Rua Raulino Horn, centro histórico

Características:
Área: 120,00 M²
Operação: VENDA – Janeiro/2008
Valor: R$ 160.000,00
Valor M² R$ 1.333,33

Características do imóvel:

Sala comercial (antiga Loja Americana).

TERCEIRO IMÓVEL:

Proprietário/anunciante: VINICUS ULIANO

Telefone: (048) 3644 - 5995
Informante: Proprietário
Localização Rua XV de Novembro, centro histórico

Características:
Área: 500,00 M²
Operação: OFERTA
Valor: R$ 1.4O0.000,00
Valor M² R$ 2.800,00

Características do imóvel:

Casa em alvenaria, no calçadão do centro histórico.

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QUARTO IMÓVEL:

Proprietário/anunciante: GANUJE HELENA BALICH

Telefone: (048) 3644 – 1391
Informante: Proprietária
Localização Rua Raulino Horn, centro histórico

Características:
Área: 253,00 M²
Operação: OFERTA
Valor: R$ 1.600.000,00
Valor M² R$ 6.324,11

Características do imóvel:

Sala comercial na Rua Raulino Horn.

4.2 – HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

A homogeneização da amostragem é necessária na medida em que só é possível

equalizar matematicamente grandezas comparáveis.
Assim os preços de venda dos elementos que integram a amostra obtida foram
homogeneizados quanto:

• À fonte
• À atualização de valor

A Elaboração dos cálculos relativos á homogeneização e os procedimentos

estatísticos foram desenvolvidos sob a forma de (Planilha em Anexo) com auxílio
de computador compatível com o IBM-PC e programa elaborado em ambiente
Excel 2000.

A homogeneização dos dados obtidos na pesquisa, foi elaborada da seguinte

maneira:

Nº IMÓVEL Valor M² Fonte At.Vlor Valor em M²

01 Rua Gustavo Richard 2.187,50 1,00 1,1588 2.534,88
02 Rua Raulino Horn 1.333,33 1,00 1,0917 1.455,60
03 Rua XV de novembro 2.800,00 0,95 1,0000 2.660,00
04 Rua Raulino Horn 6.324,11 0,75 1,0000 4.743,08
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4.3 – DETERMINANDO O VALOR DO M² NA REGIÃO

Dos valores acima, encontramos a média aritmética, de R$ 2.848,39 (Dois

mil, oitocentos e quarenta e oito reais e trinta e nove centavos).

4.4 – DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

O valor do imóvel será estipulado com base em sua área total multiplicada
pelo valor do metro quadrado acima citado.
Assim, o valor do apartamento, é obtido através da seguinte expressão:

Vi = A x Vu

Onde:

Vi = Valor do imóvel
A = Área do imóvel avaliado em metros quadrados: 350,54 M²
Vu = Valor unitário básico adotado em R$: 2.848,39

Dessa forma:

Vi = 350,54 x 2.848,39

Vi = R$ 998.474,09

4.5 – DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL

Para a depreciação do imóvel, considerando a exigüidade de reparos

necessários para adequar o imóvel à atualidade, poderemos aplicar uma
depreciação da ordem de 25% de decréscimo.

Dessa forma teremos:

Vfi = Va x Fd
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E-mail: alvinoimoveis@gmail.com

Onde:

Vfi = Valor Final do Imóvel

Va = Valor anteriormente encontrado
Fd = Fator de depreciação, da ordem de 25%

Dessa forma:

Va = 998.474,09 x 0,75

Va = R$ 748.855,57

4.6 – ARREDONDAMENTO DO VALOR ENCONTRADO

Por ser a avaliação, matéria que não exprime exatidão científica, faremos o
arredondamento, avaliando o imóvel em R$ 740.000,00 (Setecentos e
quarenta mil reais).

5 – CONCLUSÃO
O presente Parecer Técnico Divergente é composto de 11 (onze) páginas
digitadas, numeradas e assinadas pelo profissional abaixo.

Laguna, 17 de novembro de 2008.

Alvino José Júnior

Corretor de Imóveis
CRECI – SC 3819
11

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