Laudo Ap1911

Laudo de Avaliação
Imóvel situado na Rua dos Piquirões, 121 – Duplex - 23º e 24º

Pavimento – Pátio das Américas - Apartamento 1911 – Parque
Residencial Aquarius – São José dos Campos/SP.
Finalidade: Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada

Contratante: Banco Santander
Data de referência: Novembro de 2016
Dossiê: 6324
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP 1
Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br

SÍNTESE DO TRABALHO
Solicitante: Banco Santander.
Endereço: Rua dos Piquirões, 121 – Duplex - 23º e 24º

Pavimento – Pátio das Américas - Apartamento
1911 – Parque Residencial Aquarius – São José
dos Campos/SP.
Finalidade: Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada
Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III
Data: 25.11.2016
Resumo dos valores
Valor de Mercado: R$ 640.000,00

Valor de Venda Forçada: R$ 450.000,00
*OBS.: A cerca de 100m do imóvel avaliando, tem um posto de combustível,

que não se encontra listado na CETESB – SP.

ÍNDICE
1. OBJETO DA AVALIAÇÃO.
2. FINALIDADE.
3. VISTORIA.
4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO.
5. METODOLOGIAS EMPREGADAS.
6. TRATAMENTO DE DADOS.
7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO.
8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.
9. CONCLUSÃO.
10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.
11. ENCERRAMENTO.
ANEXOS
1. Quadro de elementos comparativos, planilha de cálculo, fotografias e
croqui de localização dos elementos comparativos.
2. Documentação do imóvel.
3. Questionário ambiental.

1. OBJETO DA AVALIAÇÃO.
1.1. O imóvel avaliando trata-se de apartamento, localizado na Rua

dos Piquirões, 121 – Duplex - 23º e 24º Pavimento – Pátio das
Américas - Apartamento 1911 – Parque Residencial Aquarius –
São José dos Campos/SP.
1.2. O roteiro de trabalho a ser realizado no presente Laudo de

Avaliação pela empresa é o seguinte:
1.2.1. Vistoria do imóvel avaliando, bem como de suas

circunvizinhanças, colhendo os elementos e pesquisas
necessárias para a sua elaboração.
1.2.2. Avaliação do imóvel em estudo, determinando o seu

valor de venda mediante as aplicações da NBR 14653 –
Avaliação de bens – Parte 2 vigente até esta data,
apresentando os resultados através do presente Laudo
Técnico.
1.3. A empresa efetuou o seu trabalho com minuciosa vistoria ao

imóvel avaliando, bem como procedeu às necessárias diligências
e estudos comparativos no sentido de apurar o seu justo valor.
1.4. Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases

para julgamento dos critérios e os elementos que pareceram
indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados,
embora evitando-se fundamentação muito prolixa dos dados
coligidos e analisados.

1.5. Na presente avaliação, assume-se que as dimensões constantes
da documentação oferecida à empresa estão corretas, que os
títulos de propriedade são bons e que as informações fornecidas
por terceiros são de boa fé e confiáveis.
1.6. A empresa não assume responsabilidade sobre a matéria legal

ou de engenharia, excluídas as implícitas para o exercício de
suas honrosas funções precipuamente estabelecidas em lei,
código ou regulamento.
1.7. Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne

aos defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposições de
divisas e outros que não são objetos desta avaliação.
1.8. Não faz parte do escopo do presente trabalho a realização de

estudos ou investigações relacionadas à existência de
contaminações do solo ou outros passivos ambientais, exceto a
investigação cujos resultados são apresentados no questionário
de avaliação ambiental anexo ao presente trabalho.
2. FINALIDADE.
Segundo informações prestadas pelo interessado, trata-se de uma

avaliação com a finalidade de “Valor de Mercado e Valor de Liquidação
Forçada”.

3. VISTORIA.
3.1. Ao signatário foi fornecida a seguinte documentação referente ao

imóvel avaliando, reproduzida no ANEXO 02 do presente
trabalho:
- Cópia da Matrícula 232.706 do Primeiro Oficial de Registro de

Imóveis e Anexos São Jose dos Campos/SP, onde consta
registrado: área privativa de 97,540m², área privativa de
sacada 13,650m², área de garagem 22,080m², área de uso
comum 95,915m² encerrando a área total de 229,185m²,
correspondendo a fração de ideal de 0,004341. Documento
datado de 29/06/2016;
registrado: área privativa de 11,40m², correspondendo a uma
vaga de garagem, área de uso comum 4,456m² encerrando a
área total de 15,496m², correspondendo a fração de ideal de
0,000202. Documento datado de 19/07/2016;
registrado: área privativa de 11,40m², correspondendo a uma
vaga de garagem, área de uso comum 4,456m² encerrando a
área total de 15,496m², correspondendo a fração de ideal de
0,000202. Documento datado de 19/07/2016;
3.2. O imóvel objeto deste estudo e da presente avaliação está

situado no Pátio das Américas, Parque Residencial Aquarius, e foi
vistoriado em 24/11/2016. Data em que, obtivemos a chave do
imóvel com a Sr.ª Lilian, gerente da agência 4334 do banco

Santander e após a vistoria a chave foi restituída à mesma
pessoa, constatamos que o imóvel encontra-se desocupado.
3.3. Conforme já mencionado no presente estudo, o avaliando está

localizado no Parque Residencial Aquarius, na Rua dos Piquirões,
121 – Duplex - 23º e ou 24º Pavimento, Pátio das Américas e faz
acesso os seguintes logradouros: Avenida Alfredo Ignácio
Nogueira Penido, Rua Armando D’Oliveira Cobra e Avenida
Cassiano Ricardo que também tem acesso ao imóvel avaliando.
3.4. Trata-se de local dotado dos seguintes melhoramentos públicos:

redes de água e esgoto, energia elétrica, iluminação pública, rede
de telefone, pavimentação asfáltica, coleta de lixo e transporte
coletivo.
3.5. Identificação do imóvel:
Distribuição interna: Conforme informações aferidas no local o

imóvel (apartamento duplex) possui 3 dormitórios, sala, 3
sacadas, cozinha, lavanderia 1 banheiro social e 3 suítes, 4
vagas de garagem demarcadas como Nº 66R, 65R, 82R, 83R.
Trata-se de um condomínio de alto padrão com área de uso

comum de 95,915m². Conforme identificamos em vistoria o
imóvel encontra-se da mesma forma como foi entregue ao
proprietário.
3.6. Trata-se de um apartamento que apresenta idade aparente de 5

anos e que pode ser classificadas, de acordo com estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – versão

2002” como sendo “Apartamento Padrão Superior Com
Elevador”.
3.8. Para efeito de cálculo utilizaremos a área privativa total edificada

de 111,19m², conforme cópia da matrícula 232.706 do 1º Oficial
de Registro de Imóveis e Anexos de São José dos Campos/SP.
LUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS DO IMÓVEL
Vista parcial da fachada do imóvel avaliando na Rua Cassiano Vista parcial da fachada do imóvel avaliando na Rua dos
Ricardo Piquirões
Outra vista parcial da fachada do imóvel avaliando na Rua dos Vista da portaria do imóvel avaliando
Piquirões

Vista parcial da Rua dos Piquirões onde se localiza o imóvel Vista parcial da Rua dos Piquirões onde se localiza o imóvel
avaliando avaliando
Vista parcial da área comum (Elevadores) Outra vista parcial da área comum (Hall)
Vista parcial da área comum Vista parcial da área comum

Outra vista parcial da área comum Vista Parcial do salão de festas
Vista parcial da área Gourmet Vista parcial da área comum
Vista parcial da área comum Vista parcial da área comum (Piscina)

Outra vista parcial da área comum (Piscina) Outra vista parcial da área comum (Piscina)
Vista parcial da área comum (Elevador de deficientes ) Vista parcial da área comum (Sauna)
Vista parcial da área comum (Vestiário) Vista parcial da área comum (Banheiros)

Vista parcial da área comum Vista parcial da área comum
Vista Parcial interna do imóvel (Entrada) Outra vista Parcial interna do imóvel (Sala)
Vista Parcial interna do imóvel (Cozinha) Outra vista Parcial interna do imóvel (Lavanderia)

Vista Parcial interna do imóvel (Sacada) Vista Parcial interna do imóvel (Suíte)
Vista Parcial interna do imóvel (Escada) Outra vista Parcial interna do imóvel (Quarto)
Vista Parcial interna do imóvel (Sacada) Outra vista Parcial interna do imóvel (Suíte)

Vista Parcial interna do imóvel (Quarto) Vista Parcial interna do imóvel (Suíte)
Vista Parcial dos Elevadores Vista parcial das vagas de garagem do imóvel 82R e 83R
Vista parcial das vagas de garagem do imóvel 66R e 65R Vista da Varanda do Apartamento

4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO.
4.1. São José dos Campos pertence à mesorregião do Vale do Paraíba

Paulista, localizando-se a leste da capital do estado, distando desta
cerca de 94 km. Hoje estão instaladas importantes empresas, no
município como: Panasonic, Johnson & Johnson, General Motors
(GM), Petrobras, Embraer (sede), entre outras. Com importantes
centros de ensino e pesquisas, tais como: o Departamento de
Ciência e Tecnologia Aeroespacial (DCTA), o Instituto Nacional de
Pesquisas Espaciais (INPE), o Instituto de Estudos Avançados
(IEAY), o Instituto de Aeronáutica e Espaço (IAE), a Universidade
do Vale do Paraíba (UNIVAP), o Instituto Tecnológico de
Aeronáutica (ITA) e o Instituto de Pesquisa & Desenvolvimento
(IP&D), tornou-se um importante tecnopolo e sede do maior
complexo aeroespacial da América Latina.

4.2. Os principais acessos ao município são: Rodovia Presidente Dutra
(BR 112), Rodovia Governador Carvalho Pinto (SP 070) e Rodovia
Tamoios (SP 99), uma das principais ligações do Vale do Paraíba ao
Litoral Norte de São Paulo. Já os municípios lindeiros ao Município
de São José dos Campos são: Camanducaia, Sapucaí Mirim,
Jacareí, Monteiro Lobato, Caçapava, Igaratá e Piracaia.
4.3. As principais vias de acesso à microrregião do imóvel em estudo

são: Rodovia Presidente Dutra, Avenida Jorge Zarur, Avenida
Cassiano Ricardo, Avenida Professor João Batista Ortiz Monteiro,
Avenida Florestan Fernandes e Avenida Doutor Eduardo Cury.
4.4. Na microrregião do imóvel em estudo, constatamos ocupação

mista. Nas vias identificamos a predominância de edifícios de
apartamentos residenciais e de salas comerciais, em geral de
médio a alto padrão construtivo e idade aparente em torno de 05
a 20 anos. Constatamos também na região a presença
condomínios de residências térreas e assobradadas, em geral de

médio a alto padrão construtivo e idade aparente de 10 a 25
anos.
4.5. Conforme dito anteriormente, o imóvel em estudo trata-se de

um apartamento residencial que está localizada no
empreendimento denominado Pátio das Américas Business,
edifício que apresenta alto padrão construtivo e regular estado
de conservação (o imóvel encontra-se, conforme a construtora
entregou o apartamento ao proprietário.), externamente
possuindo frente para a Avenida Cassiano Ricardo e para a Rua
dos Piquirões.
4.6. Nos últimos meses notou-se enfraquecimento no setor imobiliário

e, consequentemente, redução de investidores a procura de
empreendimentos residenciais/comerciais/industriais. Some-se a
isto atual conjuntura socioeconômica em que se encontra o país, os
primeiros sinais de recessão, que são evidentes e os potenciais
investidores e compradores, que estão reticentes em promover
novos investimentos e/ou adquirir imóveis, desta forma há
acentuada redução na velocidade de venda.
4.7. Cabe salientar que a presente avaliação não contempla a realização

de sondagens de solo, estudos específicos, consultas a órgãos
ambientais ou outras análises neste segmento. Desta forma, não
pode ser descartada a hipótese de que exista contaminação
ambiental e/ou passivos ambientais.
4.8. Não foram realizados estudos específicos relativos à verificação,

sondagens ou outras pesquisas relacionadas à presença ou não de
contaminação ambiental do imóvel avaliando, pois não se trata do
objeto do presente trabalho. Porém verificamos que não há

nenhum registro de contaminação em consulta junto ao site da
CETESB-SP verificamos que não há nenhum indício de que o imóvel
em estudo esteja contaminado, a 100m do edifício do imóvel há um
posto de combustível que não se encontra cadastrado na lista da
CETESB-SP, mas é passivo de contaminações.
4.9. Atualmente é média a oferta e baixa a procura por imóveis no

segmento de mercado do imóvel em estudo.
4.10. Tendo em vista o exposto anteriormente, atribuímos baixa liquidez

ao imóvel em estudo.
5. METODOLOGIAS EMPREGADAS.
5.1. Para a determinação do justo, real e atual valor do imóvel ora

avaliando, valeu-se dos métodos correntes adotados pela
moderna técnica avaliativa, bem como das Normas para
Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia – IBAPE.
5.2. Nas avaliações existem, fundamentalmente, três métodos

básicos de avaliação:
o comparativo de dados de mercado.

o do custo.
o da capitalização da renda.
o evolutivo
5.3. O método comparativo de dados de mercado consiste em se

determinar o valor do imóvel pela comparação com outros

similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas
características semelhantes e admitindo-se que todos os que
produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam
proporcionalidade linear. No processo comparativo, a
comparação entre o imóvel em exame e os pesquisados é feita
levando-se em conta as características intrínsecas de cada um e
adaptando-se as diversas condições de fórmulas próprias.
Consideram-se também os coeficientes de transposição, de
profundidade, de testada, de depreciação e outros.
5.4. O método do custo – substituição ou reprodução, baseia-se

essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou
pormenorizados visando à obtenção do preço da construção para
o terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de
encargos.
5.5. O método da capitalização da renda apura o valor do imóvel pela

capitalização da renda real ou prevista líquida, como se fosse
aplicada no mercado normal, mediante a utilização de taxas
convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande
sensibilidade, posto que pequenas oscilações das taxas
empregadas apresentam grande variação dos valores obtidos,
este método é particularmente indicado para controle dos
demais.
5.6. No caso vertente, o método mais recomendável é:
5.6.1. O comparativo de dados de mercado, para a apuração

do valor básico unitário de metro quadrado de terreno,
cuja avaliação foi feita segundo o critério do metro
quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização

ou desvalorização, em consonância com as Normas para
Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. Para tanto
procedeu-se uma cuidadosa pesquisa de elementos,
colhida em imobiliárias desta região.
5.7. Será utilizado o método do Tratamento por Fatores, que consiste

em transformar as características do imóvel avaliando e dos
elementos comparativos em fatores, possíveis de serem
relacionados. Serão utilizados 6 elementos comparativos, e os
seguintes fatores de homogeneização:
Oferta: Em um mercado imobiliário de

concorrência normal, via de regra, os
valores de oferta, nem sempre, são os
valores que, efetivamente, os imóveis
são negociados. Em geral existe
margem para negociação. Prevendo
esta situação a NBR 14.653-2 permite
a aplicação do “fator oferta” ou “fator
fonte”, que consiste na aplicação de um
desconto de 15% sobre os valores de
oferta dos elementos comparativos,
para que o resultado da avaliação
reflita exatamente o valor de
negociação do imóvel em estudo e não
seu valor de oferta.
Fator Índice Fiscal: Também conhecido como “fator de
transposição”, consiste em atribuir
índices aos logradouros onde estão
localizados os imóveis (tanto o

avaliando quanto os elementos
comparativos), de forma que estes
índices reflitam a valorização do
logradouro na região onde estão
localizados os imóveis.
Fator vagas: Quantidade de vagas do apartamento.
Fator idade: Idade aparente do edifício dos
apartamentos, sendo que quanto maior
a idade menor seu custo unitário básico
de construção.
Fator padrão: Padrão de acabamento aparente do
imóvel, sendo quanto maior o seu
padrão maior será seu custo unitário
básico de construção.
Fator andar: Andar do apartamento, sendo que
quando maior o andar, maior a
valorização do imóvel.
5.8. Todos os fatores utilizados no cálculo, participam da análise

matemática com 100% de peso, tendo em vista que todos são
referentes ao terreno e o mesmo é avaliado pelo método
comparativo.
5.9. As próprias peculiaridades do imóvel avaliando, desaconselham o

emprego de quaisquer outros métodos avaliativos, ainda que só
a título de verificação.

6. TRATAMENTO DE DADOS.
6.1. A pesquisa abrangeu 6 elementos comparativos que participaram

efetivamente do cálculo do valor, constantes da tabela do ANEXO
01, coletados entre o dia 24/11/2016 e 25/11/2016.
7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO.

8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.
8.1. A seguir procederemos à determinação do valor de venda do

imóvel. Determinaremos os valores a partir dos dados fornecidos
pelo contratante, informações obtidas na pesquisa de mercado e
com base em hipótese adotadas e justificadas.
8.2. Conforme planilha de cálculo constante no ANEXO 01 do

presente trabalho, o valor total do imóvel é de:
Vi = R$ 640.082,51
(Seiscentos e quarenta mil, oitenta e dois reais e
cinquenta e quatro centavos)
Ou, em números redondos:
Vi = R$ 640.000,00
(Seiscentos e quarenta mil reais)
Valor válido para novembro/16
8.3. Valor de venda forçada do imóvel:
Em se tratando de valor e, em face de atual conjuntura

econômica que atravessa o país, mesmo mostrando estabilidade,
a liquidez de um imóvel com estas características oferece um
prazo maior, e assim é oportuno caracterizar a diferença

fundamental entre VALOR DE VENDA FORÇADA E VALOR DE
MERCADO.
Quando falamos de valor de mercado, nos referimos à quantia
mais provável pela qual um determinado bem seria
transacionado em um mercado livre, dentro de um prazo
plausível com concorrência perfeita, tendo o vendedor e o
comprador bons conhecimentos acerca desse bem e desse
mercado.
Já o valor de venda forçada é a quantia em dinheiro paga pela
propriedade sob condições imediatas e existentes numa
determinada data.
Portanto, atualmente o preço de venda é inferior ao valor de
mercado, principalmente levando-se em consideração as
observações expostas no item “Diagnóstico de Mercado” do
presente trabalho, podendo o signatário estimar em até 70%
(setenta por cento), resultando para a avaliação em questão:
Vl = R$ 640.082,51 x 0,70 = R$ 448.057,75
Ou, em números redondos, conforme norma da ABNT:
Vi = R$450.000,00
(Quatrocentos cinquenta mil reais)
O percentual de desconto de 30% (fator de liquidez igual a 0,70),

para a determinação do valor de liquidez, foi determinado
considerando um prazo para comercialização de 2,90 anos e taxa

anual de desconto correspondente à taxa Selic, atualmente igual a
14,25% ao ano.
O percentual, portanto, será igual a:
P = =1/((1+0,1425)2,90) = 0,70.
9. CONCLUSÃO.
9.1. Face a todas as considerações expostas nos itens anteriores e as

características do imóvel avaliando, temos que o valor de
mercado do imóvel em estudo é de:
Vi = R$640.000,00
(Seiscentos e quarenta mil reais)
Valor válido para a data da presente avaliação –novembro/16
9.2. Conforme exposto em 8.3 do presente trabalho, o valor de

liquidação forçada do imóvel é igual a:
Vi = R$450.000,00
(Quatrocentos e cinquenta mil reais)
Valor válido para a data da presente avaliação – novembro/16

10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.
10.1. A empresa atesta que a presente avaliação obedeceu

criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais:
10.1.1. Os honorários profissionais da empresa, não estão

sujeitos às conclusões deste Laudo de Avaliação.
10.1.2. A empresa não tem no presente, nem contempla para o

futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação.
10.1.3. A empresa não tem nenhum interesse ou inclinação

pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo de
Avaliação.
10.1.4. No melhor conhecimento e crédito da empresa, as

análises, opiniões e conclusões expressas no presente
trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas
e levantamentos verdadeiros e corretos.
10.1.5. A presente avaliação e o respectivo Parecer Técnico

foram elaborados com a estrita observância dos
postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA
– Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia e do IBAPE/SP (Resolução 205 de 20 de
setembro de 1.971).
10.1.6. O presente Laudo de Avaliação foi elaborado pelo

signatário e ninguém a não ser o próprio avaliador,
preparou as análises e conclusões.

11. ENCERRAMENTO.
11.1. Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo

de Avaliação que é composto por 27 (Vinte e sete) folhas
impressas por computador apenas de um lado, todas numeradas
e devidamente rubricadas, sendo a última datada e assinada,
mais 3 (quatro) anexos, também rubricados pelo signatário.
11.2. A empresa coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Senhoria para os

esclarecimentos que se fizerem necessários.
Santo André, 25 de novembro de 2016
GALACHE ENGENHARIA LTDA.

CGC n.º 02.358.652/0001-28 CREA 1009817
ENG.º TALES R. SÁNCHEZ GALACHE

Diretor-Técnico
CREA n.º 5060563873/D

ANEXO 01
QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS, PLANILHA DE CÁLCULO

DO VALOR DO IMÓVEL



ILUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS
ELEMENTOS COMPARATIVOS Nº 01, 02, e 03 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04
ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05 e 06

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E AVAL
04
AVAL
05 e 06
01, 02 e 03

ANEXO 02
DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO













ANEXO 03
LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM

IMÓVEIS URBANOS – Versão 2.1

LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS – Versão 2.1
Data 25/11/16
1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL
1.1. Identificação do Imóvel: Apartamento Residencial
1.2. Endereço: Rua dos Piquirões, 121 - Apt 1811 - Pátio das Américas Cidade: São José dos Campos UF: SP
1.3. Uso atual do imóvel: Nenhum Uso pretendido: Residencial
1.4. Coordenadas Geográficas: 23°12'50.20"S 45°54'32.54"O
1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel,
conforme disponibilidade, no Anexo I.
2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO
2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos
ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).
Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas
Citar as fontes consultadas:
Orgão Ambiental Estadual: CETESB - SP
Orgão Ambiental Municipal:
Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 6, indicando “sim” na pergunta 6.1.
2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia.
Não Sim. Que tipo? Quando?
2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública
oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP,
FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).
Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança?
Não existe lista pública de áreas contaminadas
Citar as fontes consultadas:
Orgão Ambiental Estadual: CETESB - SP
Orgão Ambiental Municipal:
3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO
3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:
Passado Presente Ocorrências no imóvel
Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.
Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de
monitoramento.
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo
(combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou
detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?
Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas,
tambores ou sacos). Quais produtos?
Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa). Sim Não
Se poço de água, possui outorga?
Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência
de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água.
Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de
gás e/ou combustível.
Outros. Descrever: Residencial
Fontes de Informação: As informações foram obtidas em consulta ao site da CETESB - SP

Observações e/ou justificativa: O imóvel em estudo trata-se de um apartamento residencial
3.2.
No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de
efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência
de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.?
* Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos
limites do imóvel.
Sim, a cerca de 100m do imovel avaliando, tem um posto de combustivel, que não esta listado na
Caso afirmativo, indicar: CETESB - SP
3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como:
Informação
Existe Atividade
não acessível
Indústrias. Quais?
Mineradora. Qual?
Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível.
Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.
Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério.
Armazenamento de resíduos.
Descrever resíduos:
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas,
derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros
biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias
tóxicas. Se sim, que tipo?
Outros. Descrever:
Fontes de Informação: As informações foram obtidas de forma visual.
Foi observada alguma atividade desativada no
A cerca de 100m do imovel avaliando, tem um posto de combustivel,
entorno, como por exemplo, posto de combustível,
que não esta listado na CETESB - SP
indústria, oficina mecânica, etc.?
Observações e/ou justificativa: A cerca de 100m do imovel avaliando, tem um posto de combustivel, que não esta
listado na CETESB - SP
4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL
4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins:
Passado Presente Uso do imóvel
Indústrias. Quais?
Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível.
Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.
Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério.
Armazenamento de resíduos.
Descrever resíduos:
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas,
derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros
biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias
tóxicas. Se sim, que tipo?
Hospital ou outro serviço de
saúde. Descrever:
Comércio. Que tipo:
Outros. Descrever: Residencial
Fontes de Informação:
As informações foram obtidas de forma visual.
Observações e/ou justificativa: A cerca de 100m do imovel avaliando, tem um posto de combustivel, que não esta
listado na CETESB - SP
5. Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento:
Foi utilizado busca junto ao site daCETESB-SP, de áreas contaminadas entorno do imóvel.
6. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES
6.1. O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem
como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados.
6.2. O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo
Banco.
6.3. Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas
após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais.
7. RESUMO:
7.1. Indícios de Contaminação no Imóvel: Não Sim
Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:
7.2. Indícios de Contaminação na Vizinhança: Não Sim

Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: A cerca de 100m do imovel avaliando, tem um posto de combustivel,
que não esta listado na CETESB - SP
Tales Rogério Sánchez Galache Galache Engenharia Ltda

Nome do Responsável pelo preenchimento Nome da Empresa representada
02.358.652/0001-28
Assinatura do Responsável pelo preenchimento CNPJ da empresa representada
ANEXO I
Foto Aérea e/ou imagem de satélite do imóvel (presente e/ou passado), conforme disponibilidade.
IMÓVEL
POSTO DE
COMBUSTÍVEL
ANEXO II
SITUAÇÃO 1
Imóvel a ser levantado
Imóveis a serem Levantados

IMÓVEL
AVALIANDO
SITUAÇÃO 2
IMÓVEL
AVALIANDO

ANEXO II
SITUAÇÃO 3
Imóvel a ser levantado Imóvel a ser levantado

IMÓVEL
AVALIANDO
SITUAÇÃO 4
Imóvel a ser levantado Imóvel a ser levantado

IMÓVEL
AVALIANDO
Imóvel a ser
levantado

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Laudo de Avaliação

Imóvel situado na Rua dos Piquirões, 121 – Duplex - 23º e 24º

Finalidade: Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada

Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br

Solicitante: Banco Santander.

Endereço: Rua dos Piquirões, 121 – Duplex - 23º e 24º

Finalidade: Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada

Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III

Resumo dos valores

Valor de Mercado: R$ 640.000,00

*OBS.: A cerca de 100m do imóvel avaliando, tem um posto de combustível,

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7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO.

8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.

10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.

Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br

1.1. O imóvel avaliando trata-se de apartamento, localizado na Rua

1.2. O roteiro de trabalho a ser realizado no presente Laudo de

1.2.1. Vistoria do imóvel avaliando, bem como de suas

1.2.2. Avaliação do imóvel em estudo, determinando o seu

1.3. A empresa efetuou o seu trabalho com minuciosa vistoria ao

1.4. Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases

Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br

1.6. A empresa não assume responsabilidade sobre a matéria legal

1.7. Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne

1.8. Não faz parte do escopo do presente trabalho a realização de

Segundo informações prestadas pelo interessado, trata-se de uma

Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br

3.1. Ao signatário foi fornecida a seguinte documentação referente ao

- Cópia da Matrícula 232.706 do Primeiro Oficial de Registro de

3.2. O imóvel objeto deste estudo e da presente avaliação está

Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br

3.3. Conforme já mencionado no presente estudo, o avaliando está

3.4. Trata-se de local dotado dos seguintes melhoramentos públicos:

3.5. Identificação do imóvel:

Distribuição interna: Conforme informações aferidas no local o

Trata-se de um condomínio de alto padrão com área de uso

3.6. Trata-se de um apartamento que apresenta idade aparente de 5

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3.8. Para efeito de cálculo utilizaremos a área privativa total edificada

LUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS DO IMÓVEL

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Vista parcial da área comum Vista parcial da área comum

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Vista parcial da área Gourmet Vista parcial da área comum

Vista parcial da área comum Vista parcial da área comum (Piscina)

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Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br

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4.1. São José dos Campos pertence à mesorregião do Vale do Paraíba

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4.3. As principais vias de acesso à microrregião do imóvel em estudo

4.4. Na microrregião do imóvel em estudo, constatamos ocupação

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4.5. Conforme dito anteriormente, o imóvel em estudo trata-se de

4.6. Nos últimos meses notou-se enfraquecimento no setor imobiliário

4.7. Cabe salientar que a presente avaliação não contempla a realização

4.8. Não foram realizados estudos específicos relativos à verificação,

Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br

4.9. Atualmente é média a oferta e baixa a procura por imóveis no

4.10. Tendo em vista o exposto anteriormente, atribuímos baixa liquidez

5.1. Para a determinação do justo, real e atual valor do imóvel ora