Vistoria Cautelar

de Vizinhana

Eng..o Civil Jos Fidelis Augusto Sarno

 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Apresentao dos principais tpicos da legislao que rege a

matria;
Procedimentos para a realizao da Vistoria;
Tpicos do Relatrio;
Apresentao de casos prticos e principais situaes
encontradas;
Aspectos das vistorias cautelares em massa, com grande
nmero de imveis atingidos;
Tipos de clientes.
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Trincas
Fissuras

Infiltraes

Rachaduras

Desabamentos
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Como Como ter

determinar se certeza de que
os danos a reparao
possuem de fato justa e devida
ligao com a aos
obra? moradores?

Relatrio Cautelar de Vizinhana

Em caso de futuras queixas, a empresa tem como:

saber se o problema j existia
ou
se foi realmente causado pela construo
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Relatrio Cautelar de Vizinhana

Apura estado de conservao de imveis prximos ao

canteiro de obras

Atua como garantia a reclamaes por danos e prejuzos

indevidos

Segurana s construtoras em situaes extremas de:

embates judiciais
prova testemunhal de constatao inicial

Argumento para barateio do valor do seguro da obra

Vistoria Cautelar
de Vizinhana

E
F
E
I
T Sentirem seguros
O
Vizinhos

P
S
I
C
O Responsvel
L
Empresa Preocupada
G
I com suas atividades
C com as influncias
O
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Aplicao
No existe padronizao quanto ao raio de influncia

Deve atingir pelo menos todos os confrontantes do terreno

Depende do Projeto de Implantao do Empreendimento

Quantidade de locais Repercute TEMPO

Condies e caractersticas
dos imveis Ditam LAUDO
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Vistoria Cautelar de
Percia especfica
Vizinhana
Busca descobrir a posteriori a origem Soluo preventiva
dos danos

Apurar causas ou responsabilidades No apura

de problemas

Entra no mrito do projeto, do No entra no mrito

processo construtivo ou da qualidade
dos materiais
Mais demorada e custosa, alm de Mais barata
resultado imprevisvel Reduz conflitos

"O que ns fazemos descrever tudo, as

caractersticas gerais e condies fsicas."
In Revista Construo Mercado n 68
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Metodologia da VISTORIA CAUTELAR DE

VIZINHANA
Vistoria para levantamento de dados e informaes
disponveis

Descrio dos ambientes

Identificao e localizao das edificaes vistoriadas

Ilustrao fotogrfica digital (polmica)

Relatrio Cautelar de Vizinhana

 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Engenheiro perito:

Visita os locais antes Registra os danos e estado

do incio da obra de conservao dos imveis

Em situaes de acentuada degradao

do imvel, o profissional deve registrar
todos os indcios encontrados - da o
elevado tempo gasto.
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Morador orientado a corrigi-lo

(contemplado com uma avaliao profissional)

A construtora pode at mudar algum

aspecto do
projeto para no agravar a situao

Exemplo:
Elevado ndice

Forte
Fundaes do tipo Franki Hlice contnua
impacto na
com uso de Bate-estacas vizinhana
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Impossibilidade de Visualizao
Morador Detalhista

Obstruo da Vistoria
Imvel fechado

Protocolar correspondncia
Consignar no Relatrio Vistoria
no Autorizada
Recurso Judicial
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Norma Tcnica
ABNT NBR 12722:1992
Discriminao de servios para construo de edifcios

Vistoria preliminar

ITEM 4.1.10.1 - Toda vez que for necessrio resguardar interesses

s propriedades vizinhas obra (ou ao logradouro pblico) a ser
executada, seja em virtude do tipo das fundaes a executar, das
escavaes, aterros, sistemas de escoramento e estabilizao,
rebaixamento de lenol d'gua, servios provisrios ou definitivos
a realizar, DEVE ser feita por profissional especializado habilitado
uma vistoria, da qual devem resultar os seguintes elementos:
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

a) planta de localizao de todas as edificaes e

logradouros confinantes, bem como de todos os
logradouros no-confinantes, mas suscetveis de
sofrerem algum dano por efeito da execuo da
obra;
b) relatrio descritivo com todos os detalhes que
se fizerem necessrios a cada caso, das
condies de fundao e estabilidade daquelas
edificaes e logradouros, alm da constatao
de defeitos ou danos porventura existentes nelas.
(grifos nossos)
Item 4.1.10.2 - Todos os documentos referentes
vistoria devem ser visados pelos interessados
devendo haver cpia disposio deles.
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Item 8.3 A remunerao dos servios

tcnicos profissionais deve considerar o gnero e
a complexidade da obra e/ou empreendimento, e
o grau de responsabilidade destes em face das
suas conseqncias sociais. Quando no houver
ajuste prvio entre as partes, os custos dos
mesmos servios devem ser baseados nas
tabelas ou regulamentos de honorrios das
entidades de classe, em vigor no pas.
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

OBSERVAO
A vistoria preliminar da vizinhana OBRIGATRIA,
conforme DIRETIVA 3 da ISO, pois precedida do
verbo "deve" em norma, alm de fazer parte
integrante da fase de planejamento do
empreendimento (item 4.1 inciso j), que pode ser
entendida como a fase de estudos preliminares (item
3.1) dessa norma.

Eng. Paulo Grandiski, in Seo Cartas da Revista

Construo Mercado n 69.
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Relatrio Cautelar de Vizinhana

Interessado
Objetivos
Requisitos
Relato e data da vistoria
Plantas ou croquis com mapeamento das patologias.
Subsdios esclarecedores.
Data e local da realizao da vistoria.
Assinatura, nome do profissional que realizou a vistoria,
ttulo acadmico, nmero de registro no CREA e nmero
de registro no instituto do qual associado.
Anexos: fotografias, croquis, ART devidamente registrada.

Exemplo:
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Importncia

construtor social

evita conflitos resguarda os interesses

dos vizinhos ao
desnecessrios
empreendimento
no transcorrer
da minimiza a possibilidade
obra de sobrecarregar o
aparelho
judicirio.
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Utilizada quando h uma

Nova modalidade de grande obra e
Vistoria Cautelar de possibilidade de grande
Vizinhana impacto na vizinhana

Vistoria Cautelar de Vizinhana

em Massa
Necessita de
metodologia adequada
tanto na Vistoria quanto
na elaborao do
Relatrio
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Vistoria Cautelar de Vistoria Cautelar em

Poucos Imveis Massa
Fotografados todos os locais Fotos com identificao dos locais
vistoriados (com ou sem com patologias
anomalias)

Danos, anomalias ou patologias Danos, anomalias ou patologias

construtivas encontradas so construtivas encontradas so
descritos codificados

Via de regra a mesma pessoa que Equipe de Vistoria distinta da

faz a vistoria elabora os relatrios Equipe de Digitao
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Metodologia - Vistoria Cautelar de Vizinhana

em Massa
Metodologia prpria (Engos Engenharia) criada para possibilitar uma equipe
numerosa, com qualificao e preparo em nveis e qualidade distintos atingir os
objetivos com eficincia e rapidez.

Manual de Vistoria Boletim de Vistoria

roteiros; metas; mapas de

campos a serem preenchidos com os
localizao
dados de cada edificao;
codificao dos imveis e das
tabela onde foram codificadas as
patologias
possveis e mais provveis patologias
normas para acesso ao imvel,
mesmo roteiro e as mesmas
elaborao das fotos, dos croquis;
informaes contidas no relatrio s ser
impresso e retorno do relatrio
digitado
pronto para entrega e tomada de
assinatura do ocupante do imvel;
rotina diria etc.
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana
Relatrio de Vistoria
em menor escala
Maior detalhamento das
informaes do imvel e da
infra-estrutura local
Registro fotogrfico do imvel e
seu entorno
Descrio, tanto da composio
dos cmodos e instalaes,
como das anomalias e falhas
presentes
No contm croqui
Relatrio de Vistoria
em Massa
Informaes bsicas sobre o
imvel vistoriado
Registro fotogrfico das
patologias
Anomalias e falhas so
codificadas
Croqui com a identificao das
fotos e das patologias mediante
codificaes
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

CONCLUSES

A Vistoria Cautelar de Vizinhana e seu Relatrio so peas

fundamentais para salvaguardar os interesses dos ocupantes
(proprietrios, inquilinos ou posseiros) dos imveis vizinhos a obras
novas, assim como dos incorporadores e construtores responsveis
pelos empreendimentos.
No caso das Vistorias Cautelares em Massa necessrio dar um
tratamento especial, pois sempre que os profissionais so chamados a
apresentar uma proposta o empresrio j est com seu cronograma e
oramento restrito (normalmente no se preparam bem para esta
atividade, que relativamente nova) e, alm de rpido, tem-se que
fazer bem feito.
Destaca-se a necessidade de entregar uma via do relatrio ao
responsvel pelo imvel vizinho obra objeto da vistoria com a
assinatura do recibo e concordncia na cpia do responsvel pela
construo. Esta observao vale para qualquer tipo e porte de Vistoria
Cautelar de Vizinhana.
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

COMENTRIOS

A obrigao de fazer, aliada ao grande incremento da

expanso imobiliria, tem contribudo para ampliao desse
segmento de atividade dos especialistas em vistorias, inspees
e percias em edificaes urbanas. Devemos atentar para a
importncia da atividade e do mercado de trabalho que deve ser
preservado com uma atuao qualificada dos nossos
profissionais.

Ao IBAPE, atravs dos seus associados e dirigentes, cabe

sistematizar essas experincias e elaborar critrios, instrues,
normas que visem resguardar os interesses dos construtores, da
populao e do poder pblico e orientar os profissionais quanto
melhor tcnica e procedimentos.
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

RECOMENDAES

Recomenda-se que o IBAPE Nacional promova os debates necessrios

para que sejam elaboradas normas e instrues para a realizao das
Vistorias e Relatrios Cautelares de Vizinhana - importante
instrumento na preveno e soluo de litgios entre cidados e
organizaes.

Para A Vistoria Cautelar em Massa recomenda-se que sejam usados

PDAs, Smartphones ou equipamentos similares para elaborao de
Boletim de Vistoria Eletrnico informatizando a coleta de dados e
gerando relatrios automaticamente podendo eliminar totalmente ou,
pelo menos, parcialmente o trabalho de digitao reduzindo o tempo de
execuo e a margem de erro.
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANA PASSO A PASSO

Generalidades
Finalidade
Perfil do vistoriador
Responsabilidade do vistoriador
Reunio pr-contratual
Contratao dos servios

Teoria e Prtica da Vistoria

Conceito
Indumentria/equipamento
Comunicao prvia
Anlise dos projetos e documentos
Roteiro de vistoria check-list
Coleta das informaes bsicas
Identificao das anomalias e falhas
Registro fotogrfico
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Compilao das informaes obtidas na vistoria

Elaborao final do relatrio
Tpicos essenciais do relatrio
Forma de preenchimento das informaes coletadas em campo
Apresentao do relatrio fotogrfico

Informaes complementares
Recomendaes tcnicas
Anexos
Croqui de situao
Croqui do imvel / Projeto arquitetnico
Foto area do imvel
Foto area da regio
ART
Em caso de proibio da vistoria
Registro dos relatrios
Como realizar a entrega ao morador
Como realizar a entrega ao contratante
 Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Os conceitos e opinies apresentados nesta atividade so de

responsabilidade exclusiva do palestrante.
O Congresso no se responsabiliza por opinies ou pareceres
emitidos por terceiros, associados ou no, ou pelo emprego
indevido das informaes aqui contidas.
proibida a reproduo total ou parcial deste material sem a
aprovao prvia e por escrito do XVII COBREAP.
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Obrigado!
Eng..o Civil Jos Fidelis Augusto Sarno
jfidelis@engos.com.br
+55-71-3346.7893 / 9617-5618