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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
CAPA – RESUMO
SOLICITANTE Fulano de Tal
OBJETIVO Valor de Mercado
FINALIDADE Valor de Venda
OBJETO Apartamento Padrão
METODOLOGIA Comparativo de dados de
mercado/ Estatística
Inferencial
ENDEREÇO Avenida 1ª, Loteamento
Judas José, n° 1098, Bom
Sossego, Caatiba - BA.
COMPLEMENTO Apartamento 004, Edifício
Estrela do Céu, Residencial
Paquetá.
VALOR DE R$ 176.000,00
AVALIAÇÃO DO
IMÓVEL
DATA 12 de Julho de 2018
RESPONSÁVEL Eng. João José Maria Carlos
TÉCNICO Macêdo
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1- ZONA URBANA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO....................................................4
FIGURA 2 - FOTOGRAFIA DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO...............................5
FIGURA 3– GRÁFICO DE ADERÊNCIA – REGRESSÃO LINEAR.................................................................11
FIGURA 4 - GRÁFICO DE RESÍDUOS – REGRESSÃO LINEAR...................................................................11
FIGURA 5– QUADRO DESCRITIVO SOBRE O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO.....................13
FIGURA 6 - LAYOUT DO APARTAMENTO AVALIANDO............................................................................19
FIGURA 7- ÁREA PRIVATIVA DESCOBERTA DO IMÓVEL AVALIANDO....................................................19
FIGURA 8 - SALA DE ESTAR DO IMÓVEL AVALIANDO...........................................................................20
FIGURA 9 - HALL DE ACESSO A DORMITÓRIOS E BANHEIRO SOCIAL....................................................20
FIGURA 10 - DETALHE DE ACABAMENTO DO IMÓVEL AVALIANDO......................................................21
FIGURA 11 - DORMITÓRIO SOCIAL DO IMÓVEL AVALIANDO.................................................................21
FIGURA 12 - LAYOUT DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PIATÃ...............................................................22
FIGURA 13 - FOTOGRAFIA DA VIZINHANÇA...........................................................................................22
LISTA DE TABELAS
TABELA 1- CARACTERÍSTICAS REFERENTE A LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL...............................................4
TABELA 2- DADOS PERTINENTES AO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO..........................................................5
TABELA 3 - CARACTERÍSTICAS REFERENTE AO BAIRRO ONDE ESTÁ LOCALIZADO O IMÓVEL................6
TABELA 4 – PADRÃO DE ACABAMENTO INTERNO DO IMÓVEL AVALIANDO.............................................7
TABELA 5– INFORMAÇÕES REFERENTES A DOCUMENTAÇÃO DISPONÍVEL DO IMÓVEL AVALIANDO........7
TABELA 6 – QUANTIFICAÇÃO DE VARIÁVEIS E DADOS DO MODELO........................................................9
TABELA 7– ESTATÍSTICAS DO MODELO.................................................................................................10
TABELA 8 – NORMALIDADE DOS RESÍDUOS...........................................................................................10
TABELA 9 – ANÁLISE DE VARIÂNCIA....................................................................................................10
TABELA 10 - EQUAÇÃO GERAL DO MODELO.........................................................................................10
TABELA 11 – TESTE DE HIPÓTESES........................................................................................................10
TABELA 12 – ATRIBUTOS DE ENTRADA DO IMÓVEL AVALIANDO..........................................................12
TABELA 13 – RESULTADOS DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO PARA O SEU INTERVALO DE
CONFIANÇA.....................................................................................................................................12
Sumário
1. ESCOPO............................................................................................................................................4
2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL.............................................................................................................4
2.2 LOCALIZAÇÃO.........................................................................................................................4
2.3 ZONEAMENTO.........................................................................................................................4
2.4 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO...................................................5
3. OBJETIVO........................................................................................................................................5
4. INTERESSADO................................................................................................................................5
5. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO..............................................................................................5
6. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO................................................................................................6
7. DESCRIÇÃO GERAL DO IMÓVEL...............................................................................................7
7.1 DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO....................................................................7
8. DIAGNÓSTICO DE MERCADO.....................................................................................................8
9. METODOLOGIA UTILIZADA.......................................................................................................8
10. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL...............................................................8
10.1 CONSIDERAÇÕES..................................................................................................................8
10.2 MÓDELO DE REGRESSÃO LINEAR....................................................................................9
11. RESULTADOS.............................................................................................................................12
12. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO.........................................................................................13
13. CONCLUSÃO...............................................................................................................................14
ANEXO A – DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA................................................................................15
ANEXO B – DADOS DE MERCADO UTILIZADOS NO MODELO..............................................17
ANEXO C – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA.........................................................................19
1. ESCOPO
2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
4
2.4 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO
3. OBJETIVO
4. INTERESSADO
5
construções. Não foram efetuadas medições para comprovação da área acima, não sendo
possível tecnicamente conciliar a vistoria física do imóvel com a documentação do mesmo
em anexo, bem como análise da matéria jurídica nela expressa, pois não é este o objetivo
deste trabalho. O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja,
Valor de Mercado, não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os
critérios de avaliação bem como os valores deverão ser reanalisados.
6. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
6
7. DESCRIÇÃO GERAL DO IMÓVEL
7
8. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Para a tipologia de imóvel neste laudo aqui abordado, para venda, pode-se considerar
o mercado imobiliário como tendo performance Recessiva, Nível de Ofertas de
Comportamento Alto e Liquidez Baixa.
9. METODOLOGIA UTILIZADA
10.1 CONSIDERAÇÕES
O valor total adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado
imobiliário, através de contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas
afins. As normas regulamentadoras afirmam que os dados amostrais devem possuir os
seguintes fatores de equivalência:
Foi então realizada uma pesquisa onde foram coletadas amostras as quais foram
devidamente analisadas e 28 (vinte e oito) amostras foram selecionadas em função da
localização e grau de semelhança com o imóvel avaliando. O tratamento para alcançar a
convicção do valor foi baseado em processo de inferência estatística permitindo o cálculo de
estimativa de valor não tendencioso, estabelecendo-se intervalos de confiança e submetendo
8
os dados a testes de hipóteses. De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1
da NBR 14653/2011 da ABNT, foi adotado para o tratamento estatístico das amostras e
estimativas as seguintes variáveis explicativas:
Definição: À medida em que se diminui o andar em que está localizado o imóvel, aumenta-se
o valor total.
Variação Amostral de 0 a 6.
9
Tabela 7– Estatísticas do modelo.
10
Figura 3 – Gráfico de Aderência – Regressão Linear
11
11. RESULTADOS
Imóvel Avaliando
Área Privativa (m²) 100,96
Distância Polo de Valorização (Km) 3,8
Valor de Condomínio (R$) 180
Pavimento de Localização (un) 0 (Térreo)
Tabela 4 – Resultados do valor total do imóvel avaliando para o seu intervalo de confiança.
Valor Total
Valor Máximo R$ 188.375,97
Valor Médio R$ 182.269,04
Valor Mínimo R$ 175.950,28
Valor Definido (Total) R$ 176.000,00
12
12. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Para a precisão do valor do imóvel este laudo foi enquadrado no grau III, com
amplitude do intervalo de confiabilidade de 6,81% de precisão. Quanto à fundamentação, de
acordo com a NBR14653-2 foi verificada se enquadrando no grau II, como pode ser
verificado a seguir:
Grau Pontos
Item Descrição
obtidos
III II I
Completa quanto a Completa quanto às
Caracterização do imóvel Adoção de situação
1 todas as variáveis variáveis utilizadas no 2
avaliando paradigma
analisadas modelo
Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
2 dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis 2
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
Apresentação de
informações relativas a
Apresentação de Apresentação de
todos os dados e
informações relativas a informações relativas
Identificação dos dados de variáveis analisados na
3 todos os dados e aos dados e variáveis 2
mercado modelagem, com foto e
variáveis analisados na efetivamente utilizados
características
modelagem no modelo
observadas pelo autor
do laudo
Admitida, desde que:
a) as medidas das
Admitida para apenas
características do
uma variável, desde
imóvel avaliando não
que: a) as medidas das
sejam superiores a
características do
100 % do limite
imóvel avaliando não
amostral superior, nem
sejam superiores a
inferiores à metade do
100% do limite amostral
limite amostral inferior
4 Extrapolação Não admitida superior, nem inferiores 3
b) o valor estimado não
à metade do limite
ultrapasse 20 % do
amostral inferior, b) o
valor calculado no
valor estimado não
limite da fronteira
ultrapasse 15% do valor
amostral, para as
calculado no limite da
referidas variáveis, de
fronteira amostral, para
per si e
a referida variável
simultaneamente, e em
módulo
Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
5 10% 20% 30% 2
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nível de significância
máximo admitido para a
6 rejeição da hipótese nula 1% 2% 5% 3
do modelo através do teste
F de Snedecor
Graus III II I Soma
Pontos Mínimos 16 10 6 14
13
13. CONCLUSÃO
R$ 176.000,00
_______________________________________________
Responsável Técnico
José Das Obras
Engenheiro Civil
CREA-PR XXXXXXXXX
ART nº BA2015012400
14
ANEXO A – DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
15
Item Área Privativa Distância a Polo Valorizante Valor do Condomínio Pavimento Valor Total
1 72m² 5,9km R$ 160,00 0 R$ 165.000,00
2 56m² 3,7km R$ 145,00 0 R$ 165.000,00
3 62,08m² 3,7km R$ 150,00 0 R$ 154.000,00
4 51,43m² 4,5km R$ 135,00 1 R$ 139.000,00
5 79,98m² 4,5km R$ 135,00 0 R$ 155.700,00
6 51,43m² 4,5km R$ 135,00 3 R$ 137.000,00
7 85,97m² 4,5km R$ 135,00 0 R$ 158.000,00
8 50,56m² 4,5km R$ 135,00 2 R$ 137.000,00
9 79,84m² 4,5km R$ 135,00 0 R$ 156.000,00
10 99,25m² 4,4km R$ 120,00 0 R$ 127.000,00
11 65,82m² 4,4km R$ 120,00 0 R$ 116.000,00
12 46,48m² 4,4km R$ 120,00 1 R$ 109.900,00
13 46,06m² 4,4km R$ 120,00 1 R$ 109.000,00
14 46,06m² 4,4km R$ 120,00 2 R$ 113.900,00
15 46,20m² 4,4km R$ 120,00 3 R$ 114.900,00
16 45m² 6,7km R$ 125,00 0 R$ 135.000,00
17 55,28m² 1km R$ 180,00 3 R$ 185.000,00
18 61,70m² 4,3km R$ 180,00 1 R$ 160.000,00
19 60,18m² 4,3km R$ 180,00 0 R$ 170.000,00
20 71,96m² 5,9km R$ 160,00 0 R$ 175.000,00
21 65m² 3,7km R$ 180,00 3 R$ 160.000,00
22 60m² 3,7km R$ 180,00 3 R$ 175.000,00
23 49,09m² 3,8km R$ 180,00 1 R$ 170.000,00
24 56m² 6,6km R$ 164,00 1 R$ 155.000,00
25 54m² 3,7km R$ 150,00 0 R$ 160.000,00
26 74m² 3km R$ 150,00 0 R$ 156.000,00
27 74m² 3km R$ 150,00 1 R$ 145.000,00
28 63,92m² 4,3km R$ 180,00 2 R$ 180.000,00
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ANEXO C – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
17