Laudo - Avaliação de Imoveis 02

7
72.2017.8.26.0002
Executado: Severino Ramos

Exequente: Condomínio Lake
Amaro Processo nº. 0000377-
1ª Vara Cível do Foro Regional de Santo
(PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA - PTAM)
LAUDO PERICIAL JUDICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA LAURENTINO ALVES e Tribunal de Justica do Estado de
Sao Paulo, protocolado em 21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570 . Para conferir o original, acesse o site
fls. 221
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

fls. 222
RESUMO
1. DO IMÓVEL
acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o

Endereço: Rua Deputado João Sussumu Hirata,
. Para conferir o original,

Bairro: Vila Andrade
LAURENTINO ALVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em

Cidade: São Paulo
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA

CEP: 05715-010
2. DA CATEGORIA
Imóvel urbano residencial - apartamento
processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570
3. DO OBJETIVO
Determinar o Valor de Mercado para Comercialização (venda à vista).
4. DA FINALIDADE
Perícia Judicial nos autos do processo nº 0000377-72.2017.8.26.0002, em
trâmite perante a 1ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, em que são
partes Condomínio Lake Tahoe x Severino Ramos Belisario e outro.
5. DA DATA DA VISTORIA
A vistoria foi realizada em 13 de agosto de 2018, as 8h00m.
6. DO VALOR DA AVALIAÇÃO PARA AGOSTO DE 2018
VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO

R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil
reais)
fls. 223
APRESENTAÇÃO

21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA LAURENTINO ALVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em
1. DO LAUDO PERICIAL - PTAM
O presente Laudo Pericial Judicial (Parecer Técnico de

Avaliação Mercadológica - PTAM) é assinado por uma profissional Corretora de
Imóveis inscrita no CRECI-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis -
São Paulo - 2ª Região), estando habilitada como Avaliadora de Imóveis.
Esta Perita Avaliadora de imóveis também está cadastrada no

Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis - CNAI do COFECI1 sob nº. sendo
possuidora de "Certificado de Avaliações Imobiliárias" emitido pelo CRECI-SP, o
que lhe confere comprovada especialização na matéria em que está opinando,
estando habilitada como PERITA AVALIADORA DE IMÓVEIS.
. Para conferir o original, acesse o site

Nos termos do Comunicado Conjunto nº. 2191I2016, esta perita
também encontra-se cadastrada junto ao Portal de Auxiliares da Justiça do
Tribunal de Justiça de São Paulo, estando apta para atuação nos processos
judiciais.
A competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis

está autorizada na Resolução COFECI nº. 1.066I2007.
O "Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica" é o documento

no qual é apresentado, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado
com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou
extrajudicial, observando-se o disposto na Resolução COFECI nº. 1.066/2007,
que encontra-se em consonância com a normatização estabelecida pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT que dispõe sobre Avaliação
de Imóveis (NBR 14.653-1).
1
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.
fls. 224
A norma ABNT NBR nº. 14.653-1:2001, apresenta as seguintes

definições:
Parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA LAURENTINO ALVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado
emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre
assunto de sua especialidade2.
Perícia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação
específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um
bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar
vens, seus custos, frutos ou direitos3.

A competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis,
está pacificado junto ao Tribunal Regional Federal da 1ª RegiãoIDF4, onde
permitiu a elaboração de Parecer de Avaliação Mercadológica por meio de
corretor imóveis.
em 21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570 . Para conferir o original, acesse o site
Administrativo. Conselhos Profissionais. CONFEA X COFECI. Elaboração de Parecer de
Avaliação Mercadológica. Atividade permitida ao Corretor de Imóveis. Lei nº. 6.530/78, art.
3º. Resolução COFECI nº. 957/2006, arts. 1º E 2º. Instrumentos normativos em
consonância com a Lei nº. 6.530/78. Ausência de nulidade ou invalidade.
A Resolução impugnada não se desvia das finalidades, bem assim das determinações
contidas na Lei n. 6.530/78, uma vez que "opinar quanto à comercialização imobiliária"
inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito nos termos de art. 3º
da Resolução COFECI n. 957/2006.
As atividades elencadas no art. 3º da Resolução COFECI nº. 957/2006, para elaboração
do Parecer de Avaliação Mercadológica, não necessitam de formação específica na área
de engenharia, arquitetura ou agronomia, porque tais atividades estão relacionadas com
a respectiva área de atuação e de conhecimento do corretor de imóveis.
O objetivo da Resolução é satisfazer e fornecer ao cidadão uma avaliação eficaz do seu
imóvel, determinada e real, com os conteúdos e requisitos ideais de conhecimento,
fugindo de uma simples declaração de avaliação, que, às vezes, eram efetuadas sem
qualquer padronização. É a segurança do mercado imobiliário que se objetiva, o que
demonstra estar em harmonia com a finalidade da Lei n. 6.530/79.
A jurisprudência pátria já se consolidou no sentido de que a avaliação de um imóvel não
se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo,
também, ser aferida por outros profissionais, tal como ocorre, no aspecto mercadológico,
com os corretores de imóveis (REsp n. 779.196IRS, Rel.
Página 4 de 43
fls. 225
2
NBR 14653-1:2001 item 3.34.
3
NBR 14653-1:2001 item 3.35.
4
Acórdão nº. 0010520-92.2007.4.01.3400/DF.
Diante disso, o profissional Corretor de Imóveis (Perito
. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do,

Avaliador) está autorizado legalmente e judicialmente a elaborar Pareceres
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA LAURENTINO ALVES e Tribunal
Técnicos, particulares ou judiciais, para fins de avaliações imobiliárias de
de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570
mercado.
Desta forma, este Parecer Técnico encontra-se de acordo com

os padrões de isenção e imparcialidade exigidos do profissional, bem como as
orientações do Código de Ética da Profissão, conforme Resolução COFECI nº.
362/92.
2. DAS CONSIDERAÇÕES
informe o processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

O imóvel objeto de estudo deste Parecer Técnico, foi
considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos,
sem qualquer restrição à sua livre comercialização ou utilização, possuidor de
documentação pública legalizada.
As informações de áreas e medidas foram extraídas da matrícula

do imóvel nº 274.288, 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, juntada
aos autos as fls. 195I198.
Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e

validade dos documentos consultados, pressupondo-se a boa fé de seus
conteúdos e admitidos como sendo verdadeiro e confiável, uma vez que são
documentos públicos.
O imóvel objeto de avaliação foi devidamente vistoriado para fim

específico de avaliação de mercado, com enfoque às mesmas características
aparentes na data da vistoria, considerando que o imóvel está acabado e
concluído, com toda estrutura construtiva, elétrica e hidráulica.
Página 5 de 43
fls. 226
Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas

foram consideradas como confiáveis.
Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570 . Para conferir o
original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000377-
Este Parecer Técnico constitui-se peça única, não devendo,
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA LAURENTINO ALVES e Tribunal de
portanto, qualquer informação parcial a ser tomada como conclusiva.
3. DA METODOLOGIA
O presente Parecer Técnico adotou o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, através do qual o valor
de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do
mercado imobiliário, relativo a imóveis semelhantes e assemelhados, de mesmo
segmento e enquadrados no mesmo universo mercadológico, como objetivo de
encontrar a tendência de formação de seus preços.
No presente método o valor do imóvel é definido através de

comparações diretas com outros similares, cujos dados básicos estejam
disponíveis no mercado imobiliário local, procedendo-se às devidas adequações
técnicas às características do imóvel avaliando, ponderando-se os atributos que,
72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

intrínseca ou extrínseca, exerçam influência na formação do valor.
Em caso na falta de imóveis em oferta diretamente comparáveis

no mesmo universo mercadológico do imóvel avaliando, utiliza-se a comparação
indireta, coletados a partir de regiões assemelhadas, bem como a aplicação de
outros métodos de avaliação5.
O Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data da

avaliação, que é representado pela livre negociação entre as partes interessadas
e conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como
das condições mercadológicas do seguimento ao qual o mesmo esteja integrado.
5
Método Involutivo, Método Evolutivo, Método da Capitalização da Renda, Método da Quantificação do Custo, dentre
outros.
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fls. 227
O Corretor de ImóveisIPerito Avaliador sempre analisa o imóvel
Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570 . Para conferir
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA LAURENTINO ALVES e Tribunal de
como um todo, dentro das variações da lei da oferta e da procura do mercado
o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo

imobiliário no momento da avaliação.
Diante disso, os valores expressos ao final desse Parecer

Técnico representam basicamente a opinião genérica dos operadores do
mercado local e principalmente a expertise profissional do especialista envolvido
na avaliação.
A análise realizada é de forma subjetiva, levando em

consideração os elementos de referência e seus componentes de abstração,
com variáveis muitas vezes não explicadas por raciocínio cartesiano, seguindo
lógica diferente.
A análise subjetiva é a que realmente determina o quantum de
0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

um imóvel pode valer no mercado em dado momento, já que o mercado não é
composto apenas por imóvel, mas também por pessoas ofertando e
demandando esses imóveis, o que explica as oscilações e variações constantes.
Os vendedores e compradores, ou locadores e locatários, são

os que realmente definem as bases de mercado de um bem, cabendo ao
Corretor de Imóveis/Perito Avaliador, identificar e precisar os valores que estão
sendo praticados no mercado em dado momento.
Assim, toda avaliação de imóvel feita por um Corretor de

Imóveis/Perito Avaliador reflete uma convicção pessoal de valor deste
profissional, já que valor é uma condição subjetiva de um objeto ou bem.
4. DAS REFERÊNCIAS NORMATIVAS
O presente Parecer está definido como "Parecer Técnico".

conforme descrito na ABNT NBR 14.653-1, classificado na MODALIDADE
SIMPLIFICADA, atendendo aos requisitos mínimos de informações, dispensado
de especificação quanto a sua fundamentação e
Página 7 de 43
fls. 228
precisão, nos termos do art. 473 do CPC, bem como do anexo IV do Ato
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA LAURENTINO ALVES e Tribunal de Justica do Estado
Normativo do COFECI6 nº. 001I2011.
de Sao Paulo, protocolado em 21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570 . Para conferir o original, acesse o site
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código
5. DA DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA
Para avaliação do imóvel foi consultada a matrícula do imóvel

nº. 274.288, 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 195I198).
6. DO OBJETO DA PERÍCIA
MATRÍCULA Nº. 274.: Apartamento nº.

com direito a 01 (um) depósito e 02 (duas) vagas de garagem determinada.
7. DA COMUNICAÇÃO DA PERÍCIA - ADVOGADOS DAS PARTES
Ao agendar a data da perícia, esta perita em cumprimento ao

art. 466, §2º do Novo Código de Processo Civil, informou nos autos a data e
horário da perícia.
De acordo com as fls. 219, as partes foram intimadas em

08I08I2018, sobre o dia e horário da perícia:
08/08/20 Certidão de Publicação Expedida

18 Relação :0294/2018 Data da Disponibilização:
08I08I2018 Data da Publicação: 09I08I2018 Número do
07/08/20 Remetido ao DJE
66C4A0D.
18 Relação: 0294/2018 Teor do ato: Ciência às partes da data
da perícia (217). Advogados(s): Edvaldo Vieira de Souza
(OAB 189781/SP), Celso Massato Iasaka (OAB
195706/SP), ISAURA FELICIDADE (OAB
6
Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
fls. 229
8. DA PERÍCIA
A vistoria no imóvel foi realizada em 13 de agosto de 2018 (segunda-

feira),
às 08h00m.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA LAURENTINO ALVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao

Na data da perícia inicialmente fomos atendidos pela subsíndica
Edna Gomes que nos autorizou a entrada no condomínio. Em seguida fomos
anunciados e acompanhados até o apartamento 52 do bloco A, onde estava
presente o Sr. Severino que se identificou como proprietário e autorizou nosso
Paulo, protocolado em 21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570 . Para conferir o original, acesse o site
acesso no imóvel para vistoria interna.
9. DA LOCALIZAÇÃO
O imóvel residencial (apartamento) está localizado na Rua

Deputado João Sussumu, bairro Vila Andrade, São Paulo.
O bairro é bem servido de Base do Samu, restaurantes, farmácia

24h, posto de combustível, bancos, escolas, onde há grande circulação de
pessoas e veículos, coleta de resíduos sólidos, água pluvial, iluminação pública,
água potável, energia elétrica, esgotamento sanitário, pavimentação asfáltica e
rede telefônica.
10. MAPA DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

fls
ADRIANA LAURENTINO .
23
Corretora de Imóveis - CRECIISP nº 146.826-F I Perita Avaliadora de Imóveis - COFECI-CNAI nº.0
17143 adriana.laurentino@creci.org.br - (11) 9.7663-1287
VISTA EXTERNA I PORTARIA
VISTA DA RUA DO LADO DIREITO DO CONDOMÍNIO
Página 10 de 43
fls
ADRIANA LAURENTINO .
23
Corretora de Imóveis - CRECIISP nº 146.826-F I Perita Avaliadora de Imóveis - 1
COFECI-CNAI nº. 17143 adriana.laurentino@creci.org.br - (11) 9.7663-1287
VISTA DA RUA DO LADO ESQUERDO DO CONDOMÍNIO
VISTA DA RUA DA FRENTE DA ENTRADA DO CONDOMÍNIO
Página 11 de 43
fls. 232
11. DA IMAGEM AÉREA DO IMÓVEL

12. DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
De acordo com a matrícula do imóvel nº. o imóvel possui as

seguintes características:
IMÓVEL: APARTAMENTO nº. 52, tipo “A”, localizado no 5º
andar do “EDIFÍCIO BLOCO 1, integrante do “CONDOMINIO
LAKE
”, situado à Rua Deputado João Sussumu, Rua Itapecoca e
Viela 12, na Vila Andrade, 29º Subdistrito – Santo Amaro, com a
área útil de 92,07200m2. e a área comum de 122,44227m2.,
nesta já incluídas as áreas correspondentes a 01 depósito
indeterminado localizado no 3º ou 2º subsolo, e a 02 vagas de
garagem indeterminadas na garagem coletiva, localizada nos 3º,
2º e 1º subsolos, para a guarda de 02 automóveis de passeio,
perfazendo a área total de 214,51427m2, correspondendo-lhe
uma fração ideal de 0,010074 no terreno condominial e demais
coisas de uso e propriedade comuns.
Página 12 de 43
fls. 233
Muito embora conste na matrícula que o depósito e as vagas de
garagem são indeterminados, foi constatado que ambos são determinados, ou

seja, possuem locais fixos, que não estarão sujeitos a modificações.
13. DA DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO
O Condomínio é composto por 02 blocos de edifício, denominado
torre, sendo:
BLOCO A -: 14 andares, 06 apartamentos por

andar, possuindo 03 (três) elevadores;
BLOCO B - 15 andares, 06 apartamentos por andar, possuindo

02 (dois) elevadores
O condomínio possui pavimentos de garagem para visitantes.
A área de lazer é composta por salão de festas em cada bloco,

playground, sala de ginástica, piscinas adulto e infantil com sistema de
aquecimento (descoberta), sauna, quadra e salão de jogos.
O valor do condomínio está em torno de R$ 800,00 (oitocentos

reais) para os apartamentos do bloco A.
14. DA DESCRIÇÃO DA UNIDADE
O apartamento 52 é composto por: sala com pequena varanda,

03 (três) dormitórios, sendo 01 (uma) suíte, banheiro social, pequeno closet,
cozinha, lavanderia e banheiro de empregada.
fls. 234
Os pisos da sala e dormitórios são de madeira, os banheiros possuem piso em

cerâmica com revestimento até o teto.
A cozinha possui armários embutidos; lavanderia possui piso cerâmica com

revestimento até o teto, e o banheiro de empregada está desativado (sem uso para o fim que se
destina).
Em visão geral foi constatado in loco que o imóvel possui fiação elétrica exposta, com
tomadas modelo padrão antigo, onde possivelmente deverá ser realizado revisão da parte elétrica,
bem como reforma na unidade.
15. RESUMO DAS ÁREAS
Com base nas informações da matrícula do imóvel, a unidade é composta pelas

seguintes áreas:
MATRÍCULA Nº.
Área Útil 92,07200m²

Área 122,44227
comum m²
Área total 214,51427
m²
Fração 0,010074
ideal
fls
16. DA VISTORIA INTERNA NO IMÓVEL .
23
ADRIANA LAURENTINO 5
orretora de Imóveis - CRECIISP nº 146.826-F I Perita Avaliadora de Imóveis - COFECI-CNAI nº.
17143 adriana.laurentino@creci.org.br - (11) 9.7663-1287
ENTRADA DA UNIDADE
SALA COM VARANDA
Página 15 de 43
fls
.
23
6
VARANDA
VISÃO DA VARANDA PARA O FUNDO DO EDIFÍCIO
Página 16 de 43
fls
.
23
7
SALA
P
ág
in
a
17
de
fls
.
23
8
CORREDOR ACESSO AOS DORMITÓRIOS E BANHEIRO SOCIAL
DORMITÓRIO 01 - SUÍTE
P
ág
in
a
18
de
fls
.
23
9
DORMITÓRIO 01
P
ág
in
a
19
de
fls
.
24
0
BANHEIRO SUÍTE
P
ág
in
a
20
de
fls
.
24
1
BANHEIRO SUÍTE
P
ág
in
a
21
de
fls
.
24
2
DORMITÓRIO 2
P
ág
in
a
22
de
fls
.
24
3
DORMITÓRIO 2
BANHEIRO SOCIAL
P
ág
in
a
23
de
fls
.
24
4
BANHEIRO SOCIAL
P
ág
in
a
24
de
fls
.
24
5
DORMITÓRIO 03
P
ág
in
a
25
de
fls
.
24
6
CLOSET
P
ág
in
a
26
de
fls
.
24
7
COZINHA
P
ág
in
a
27
de
fls
.
24
8
COZINHA
P
ág
in
a
28
de
fls
.
24
9
COZINHA
LAVANDERIA
P
ág
in
a
29
de
fls
.
25
0
LAVANDERIA
BANHEIRO DE EMPREGADA P
ág
in
a
30
de
fls
.
25
1
BANHEIRO DE EMPREGADA
VAGA DE GARAGEM 01 DA UNIDADE E DEPÓSITO
P
ág
in
a
31
de
fls
.
25
2
VAGA DE GARAGEM 02
DEPENDÊNCIAS DO CONDOMÍNIO
P
ág
in
a
32
de
fls
.
25
3
BICICLETÁRIO
VAGAS DE VEÍCULOS PARA VISITANTES
SALA DE GINÁSTICA
P
ág
in
a
33
de
fls
.
25
4
PLAYGROUND
P
ág
in
a
34
de
fls
.
25
5
PISCINAS
QUADRA
P
ág
in
a
35
de
fls
.
25
6
JARDIM
SALÃO DE FESTAS BLOCO A
P
ág
in
a
36
de
fls. 257
16. PESQUISA DE MERCADO (elementos de referência)
Em consultas juntos às imobiliárias locais, as pesquisas
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA LAURENTINO ALVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo,
indicaram os seguintes elementos de referências semelhantes e assemelhados
de imóveis (casas) em oferta na região:

a) Local: Rua Deputado João Sussumu Hirata, nº. 530 – (código 356-IM4943)
Área útil: 97m²
Dependências: 03 dormitórios, 03 vagas de garagem

Preço: R$ 580.000,00 (R$ 5.979,00/m²)
Fonte: Local Imóveis Jardim América (CRECI J22236) - (11) 3065-0555
b) Local: Rua Deputado João Sussumu Hirata, nº. 600 – (código JU62)
Área útil: 71m²
Página 37 de 43
protocolado em 21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570

fls. 258
00 (R$ 6.126,00/m²)
Fonte: Sergio Luis de Oliveira Modesto (CRECI 104816-F) - (11) 9.4036-6718
c) Local: Rua Deputado João Sussumu Hirata, nº. 934 – (código AP2724)
Área útil: 170m²
Preço: R$ 640.000,00 (R$ 3.764,00/m²)

Fonte: Ipanema Imóveis e Engenharia Ltda ME (CRECI 4335-J) - (11) 4750-7356
d) Local: Rua Deputado João Sussumu Hirata, nº. 770 – (código AP193)

Área útil: 105m²
Preço: R$ 500.000,00 (R$ 4.761,00/m²)
e) Local: Rua Deputado João Sussumu Hirata, nº. 566 – (código AP2828)
Área útil: 105m²
Sao Paulo, protocolado em 21/08/2018 às 13:27 , sob o número WSTA18704231570

Preço: R$ 550.000,00 (R$ 5.238,00/m²)
f) Local: Rua Deputado João Sussumu Hirata, nº. 365, apto 43 A

Área útil: 93m²
Preço: R$ 570.000,00 (R$ 6.129,00/m²)
Fonte: Edna Gomes (proprietária) - (11) 3501-5831
g) Local: Rua Deputado João Sussumu Hirata, nº. 867 (código SA15988)
Área útil: 183m²
Preço: R$ 850.000,00 (R$ 4.644,00/m²)
Fonte: Grupo Possi - (11) 2175-8255
Página 38 de 43
fls. 259
17. DO TRATAMENTO DE FATORES E DOS

ELEMENTOS DE REFERÊNCIA
(homogeneização)

Elementos Preço Fator Oferta Fator Fator garagem
Dormitório

01 R$ 0,90 0,95 0,95
580.000,00
02 R$ 0,90 1,05 1,00
435.000,00
03 R$ 0,90 1,00 0,95
640.000,00
04 R$ 0,90 1,00 1,00
500.000,00
05 R$ 0,90 1,00 1,00
550.000,00
06 R$ 0,90 1,00 1,00

570.000,00
07 R$ 0,90 1,05 1,00
850.000,00
Sobre os preços em oferta normalmente aplica-se

um fator de comercialização (liquidez) com coeficiente
de 0,90.
ELEMENT PREÇO ÁREA RESULTAD

OS TRATADO ÚTIL O
01 R$ 97 R$ 4.856,00
471.105,00
02 R$ 71 R$ 5.789,00
411.075,00
03 R$ 170 R$ 3.218,00
547.200,00
04 R$ 105 R$ 4.285,00
450.000,00
05 R$ 105 R$ 4.714,00
495.000,00
06 R$ 93 R$ 5.516,00
513.000,00
07 R$ 183 R$ 4.389,00
803.250,00
Média por R$ 4.681,00
R$Im²
Intervalo de discrepância: 20%
R$ 4.681,00/m² x 1,20 = R$ 5.617,00Im² (limite máximo)

R$ 4.681,00/m² x 0,80 = R$ 3.744,00Im² (limite mínimo)
ELEMENT PREÇO ÁREA RESULTAD
OS TRATADO ÚTIL O
01 R$ 97 R$ 4.856,00
471.105,00
04 R$ 105 R$ 4.285,00
450.000,00
05 R$ 105 R$ 4.714,00
495.000,00
06 R$ 93 R$ 5.516,00
513.000,00
07 R$ 183 R$ 4.389,00
803.250,00
página 39 de 43
fls. 260
Média por R$ 4.752,00
R$Im²
A média de preços tratados por m² da região resultou em R$
4.752,00Im². Diante disso, temos:

4.752,00 (média tratada pesquisada) x
92,072 (área útil) = R$ 437.567,57 (quatrocentos e trinta e sete mil, quinhentos

e sessenta e sete reais e cinqüenta e sete centavos) x 0,85 (fator depreciação /
estado bom) = R$ 371.932,43 (trezentos e setenta e um reais, novecentos e trinta
e dois mil e quarenta e três centavos).
VALOR TOTAL DO IMÓVEL

(arredondamento)
R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta

mil reais)

18. DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS
O imóvel está bem localizado com fácil acesso a Avenida Hebe

Camargo e Avenida Giovanni Gronchi, onde em seu entorno há imóveis
residenciais e comerciais.
O local é servido por infra-estrutura urbana, possuindo

iluminação publica, energia elétrica, rede telefônica, esgotamento sanitário e
pavimentação asfáltica.
Nesta avaliação, foram computados como corretos, as

informações fornecidas por terceiro, de boa fé e confiáveis.
O valor constante nesta avaliação está dentro de uma faixa

comercial na qual não deverá encontrar dificuldades de negociação, em caso de
venda.
Desta forma, o valor consignado ao final deste trabalho levou em

conta todos os fatores objetivos e subjetivos do mercado imobiliário para o
presente caso, sem levar em consideração quaisquer débitos existentes.
Página 40 de 43
fls. 261
DA AVALIAÇÃO
Por fim, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de

operadores do mercado imobiliário da região, vistoria no imóvel, além da análise
e considerações objetivas e subjetivas do avaliador, que o imóvel residencial e

comercial avaliando neste Laudo Pericial Judicial de Avaliação de Imóvel
(PTAM7), localizado na Rua Deputado João Sussumu, bairro SP, CEP:, pode ser
avaliado em
R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta

mil reais)
E para que se produza os seus efeitos legais, ADRIANA ALVES, Corretora de

Imóveis, inscrita no CRECI/SP sob nº. 146., Perita Avaliadora de Imóveis inscrita
no COFECI/CNAI sob nº., assina e certifica este LAUDO PERICIAL JUDICIAL
DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica),
contendo 43 (quarenta e três) páginas, sendo que este documento foi elaborado
de acordo com a legislação vigente.
São Paulo, 21 de agosto de 2018.
ADRIANA MARIA
Corretora de Imóveis - CRECI/SP nº.
Perita Avaliadora de Imóveis - COFECI/CNAI nº.
7 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
Página 41 de 43
fls
.
26
2
Notificação de lançamento de IPTU - 2018.
20. DO ANEXO
Integram o presente Parecer Técnico os seguintes anexo:
P
ág
in
a
42
de
fls
.
26
3
P
ág
in
a
43
de

Laudo - Avaliação de Imoveis 02

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7

Executado: Severino Ramos

https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o

. Para conferir o original,

LAURENTINO ALVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANA MARIA

processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

6. DO VALOR DA AVALIAÇÃO PARA AGOSTO DE 2018

VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO

https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

O presente Laudo Pericial Judicial (Parecer Técnico de

Esta Perita Avaliadora de imóveis também está cadastrada no

. Para conferir o original, acesse o site

A competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis

O "Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica" é o documento

A norma ABNT NBR nº. 14.653-1:2001, apresenta as seguintes

Parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico

https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do,

Desta forma, este Parecer Técnico encontra-se de acordo com

informe o processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

As informações de áreas e medidas foram extraídas da matrícula

Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e

O imóvel objeto de avaliação foi devidamente vistoriado para fim

Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas

O presente Parecer Técnico adotou o MÉTODO

No presente método o valor do imóvel é definido através de

72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

Em caso na falta de imóveis em oferta diretamente comparáveis

O Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data da

O Corretor de ImóveisIPerito Avaliador sempre analisa o imóvel

o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo

Diante disso, os valores expressos ao final desse Parecer

A análise realizada é de forma subjetiva, levando em

A análise subjetiva é a que realmente determina o quantum de

0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

Os vendedores e compradores, ou locadores e locatários, são

Assim, toda avaliação de imóvel feita por um Corretor de

4. DAS REFERÊNCIAS NORMATIVAS

O presente Parecer está definido como "Parecer Técnico".

Para avaliação do imóvel foi consultada a matrícula do imóvel

MATRÍCULA Nº. 274.: Apartamento nº.

7. DA COMUNICAÇÃO DA PERÍCIA - ADVOGADOS DAS PARTES

Ao agendar a data da perícia, esta perita em cumprimento ao

De acordo com as fls. 219, as partes foram intimadas em

08/08/20 Certidão de Publicação Expedida

07/08/20 Remetido ao DJE

A vistoria no imóvel foi realizada em 13 de agosto de 2018 (segunda-

https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

O imóvel residencial (apartamento) está localizado na Rua

O bairro é bem servido de Base do Samu, restaurantes, farmácia

10. MAPA DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

11. DA IMAGEM AÉREA DO IMÓVEL

https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

De acordo com a matrícula do imóvel nº. o imóvel possui as

Muito embora conste na matrícula que o depósito e as vagas de

https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000377-72.2017.8.26.0002 e código 66C4A0D.

13. DA DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO

BLOCO A -: 14 andares, 06 apartamentos por

BLOCO B - 15 andares, 06 apartamentos por andar, possuindo

O condomínio possui pavimentos de garagem para visitantes.

A área de lazer é composta por salão de festas em cada bloco,

O valor do condomínio está em torno de R$ 800,00 (oitocentos