Pablo de Avila – Engenheiro civil e Perito Judicial

Orçamentos, projetos e Assessoria construtiva

LAUDO DE AVALIAÇÃO E
DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEL

Endereço: Rua Otávio Moraes Lopes nº15 Jardim Americano

Proprietário: Vanido Dias Da Cruz

Data:
Setembro/2018

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

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LAUDO DE AVALIAÇÃO E DEPRECIAÇÃO

RESUMO

OBJETO

A Imóvel: Residência germinada térrea

Endereço: Rua Otávio Moraes Lopes nº15

Região: Vale do Paraíba Cidade: São José dos Campos Estado: São Paulo

Proprietário: Vanildo Dias da Cruz

CARACTERÍSTICAS GERAIS

TERRENO E CASA
Área de terreno 164,76m²
Área construída 54,07m²

AVALIAÇÃO

METODOLOGIA UTILIZADA

Residência pavimento térreo: Metodo Direto Comparativo de Dados de Mercado

VALOR ADOTADO

METODOLOGIA UTILIZADA

R$242.000,00 – (DUZENTOS E QUARENTA E DOIS MIL REAIS )

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

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Laudo Técnico de Avaliação de imóvel

1. INTERESSADO:

Vanildo Dias Da Cruz

2. PROPRIETÁRIO:

Vanildo Dias Da Cruz

3. OBJETO DA AVALIAÇÃO:

Imóvel urbano, constituído de terreno e residência germinada sem benfeitorias,

localizado na rua Otávio Moraes Lopes nº15 no jardim Americano, na cidade de São
José dos Campos, região do vale do paraíba, estado de São Paulo.

4. DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA

Obs: Não foram efetuadas outras investigações específicas, relativas a defeitos em

títulos, ou outros ônus incidentes sobre o imóvel, por não se integrarem com o objetivo
deste laudo.

5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

5.1 RESIDÊNCIA GERMINADA UNIFAMILIAR

O imóvel encontra-se localizado na rua Otávio Moraes Lopes nº15,

jardim americano, região leste do município de São José dos Campos, próximo a
Companhia de gás de São Paulo – Comgás.

São José dos Campos, cidade do interior de São Paulo, situa-se na

mesorregião do vale do paraíba paulista, localizando-se a leste da capital
paulista, distando desta cerca de 94km. O município apresenta clima estável e
agradável mantendo uma temperatura média anual de 19,3º tendo invernos secos
e amenos e verões chuvosos. A cidade em si apresenta economia atrativa e
voltada para o mercado poli industrial, sendo sede de grandes empresas do
segmento. Possuindo zoneamento diversificado entre residências uni e multi
familiares, conjuntos habitacionais de grandes adensamentos, prédios e
comércios

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A região é provida de toda infra estrutura, redes de água e esgoto,

telefonia móvel e fixa. Possui transporte público nas imediações, escolas, áreas
de lazer bem como redes de supermercados, bancos e unidades básicas de saúde
e etc.

O logradouro possui pavimentação asfáltica, passeio para transeuntes e

arborização adequada a sua geo localização.

O imóvel possui topografia plana com declive acentuado no sentido dos

fundos do imóvel.

Conforme descrição constante nos documentos da propriedade as

dimensões são as seguintes:

Frente: 6,59m (Confrontando com rua Otávio Moraes Lopes)

Lateral direita: (Olhando do imóvel a rua de situação) 25,18m
Lateral esquerda: (Confrontando com o lote 17) 27,10m
Fundos: (Confrontando com lote 15) 6,30m

Área do Terreno: 164,76m²

Área construída: 54,07m²

5.2 BENFEITORIAS

De acordo com os dados da matricula e registro do imóvel o mesmo não possui

benfeitorias.
Desta forma as benfeitorias não serão consideradas na formação do preço desta.

6. OBJETIVO
Estimativa do bem avaliado, considerando a depreciação causada por
levantamento de habitações irregulares em concomitância com o devido imóvel.
Proposta e solução técnica apresentada com devido orçamento para solução de
perturbação do proprietário do imóvel.

7. DATA DA VISTORIA

O imóvel avaliando foi vistoriado em 30 de setembro de 2018, e são desta data

as constatações deste laudo.

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8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO

O mercado imobiliário de São José dos Campos, apresenta atualmente

um cenário de déficit, seguido em grande parte pelo desaquecimento da
economia nacional em decorrência da crise econômica por qual o país passa.

O mercado do município tem apresentado retração no que concerne a

novas unidades habitacionais entregues, de acordo com a Secovi-SP, entre maio
de 201 e abril de 2018, foram lançadas 418 novas unidades contra 2410 no
período anterior, uma redução de 82%.

A cidade de São José dos Campos sofre atualmente com uma indefinição
na lei de zoneamento da cidade que acaba por desestimular novos
empreendimentos por parte das grandes construtoras.

Por outro lado, o imóvel é um lote urbano com dimensões satisfatórios e

idade aparente cabível em região de crescimento na zona leste da cidade. Com a
oferta de casas térreas na região em baixa, a residência apresenta boa
oportunidade para venda dentro do perfil desejado do mercado consumidor.

Estima-se que a velocidade média de negociação seja de 11 meses, ou

seja, levam em média onze meses do momento que sejam colocados no
mercado, ao momento que são efetivamente negociados.

8.1 LIQUIDEZ

O bem avaliando, por seu porte, potencial de aproveitamento,

bem como por seu valor de mercado, apresenta liquidez média, baixa.

9 METODOLOGIA EMPREGADA:

O critério técnico que sustentou a determinação de valor e

correspondente mensuração dos elementos patrimoniais, envolvidos no
presente laudo, foi o Método Direto Comparativo de Dados de Mercado,
que convalida o valor estabelecido.
O Método Direto Comparativo de Dados de Mercado é utilizado,
quando se dispõe de dados amostrais que permitam a formação de um
modelo com tratamento inferencial estatístico. É o método mais
representativo do comportamento de mercado.

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Foram também observados os seguintes parâmetros:
9.1 Obediência ao preceito contábil da evidenciação – O elemento
patrimonial foi examinado considerando que possui capacidade potencial de
geração de receitas e por isso descrito detalhadamente e reavaliado

9.2 Obediência ao preceito contábil da continuidade – O bem ora reavaliado,

possui capacidade física e econômica de geração de garantias e resultados, e
possui vida econômica justificável, logo, necessária a atualização contábil e
patrimonial em decorrência do seu valor de mercado.

10 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS:

Terreno e área construída

Período da pesquisa: Setembro de 2018
Dados Amostrais:
Admite-se que as informações foram fornecidas de boa fé e por isso são
confiáveis.
Obs: As referências quanto as fontes utilizadas (telefones e datas), encontram-se
relacionadas em anexo.

Através do Método Direto Comparativo de Dados de Mercado. Foi adotado o

Processo de "Inferência Estatística", cujos Modelo de Regressão.
Parâmetros e resultados, obtidos pelo do Software AVALFATOR, encontram-se
em anexo.
Regressão: Y = f(X1, X2, Xn). Isto é:
Y é função de X1. X2, ,Xn. onde:"
Y = Variável Dependente (ou explicada) X1. X2 Xn = Variáveis Independentes
(ou explicativas) - Variável Dependente (Y):
Y = R$/m2 = Valor Unitário do Bem (em R$/m2 de área construída)
Variáveis Independentes: X1 = AT= área total do imóvel - variável quantitativa (
em m2);
As Variáveis Independentes do imóvel avaliando são:
X1 = Área edificada = 54,07 m2;

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Intervalo de Confiança: 5,53 Limite Inferior = R$-3.949,04/m2 Limite Superior
= R$-5.086,96/m2
Adotando-se o valor médio do intervalo de confiança, teremos:
Valor do imóvel (V)
V = R$-4.492,54/m² x 54,07m² = R$- 242.882,44
V = 242.000,00 em números redondos.

11 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Considerando que a pontuação obtida em todos os quesitos avaliatórios

(vide tabela em anexo), consideráveis foi máximo, temos que o grau de
fundamentação atingido foi III.

12 GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA DE VALOR

Considerando que a amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do

valor central da estimativa ficou menor que 30%, a estimativa do valor obteve o
grau máximo, 3, de acordo com a ABNT NBR 14653-2.

13 DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL ORIUNDAS DE FATORES EXTERNOS

Haja vista o valor estimado de mercado do imóvel, temos que analisar todos os
fatores circundantes que influenciam no valor real da possibilidade de venda. O
morador e proprietário do imóvel relata que após o desmembramento do imóvel em
questão, sofre com distúrbios acústicos vindos de uma habitação comprovadamente
irregular levantada no terreno vizinho, habitação esta que faz divisa com sua
residência.
Após inúmeras ocorrências do mesmo problema o proprietário tomou por conta
própria iniciativa de levantar um muro de alvenaria na parede que defronta
lateralmente com o imóvel vizinho, sem qualquer auxílio ou posicionamento dos
vizinhos, para tentar sanar de forma pacífica o embate. A solução construtiva,
porém, não sendo adequada para a ocorrência foi ineficiente.
O proprietário moveu processo junto a prefeitura (vide anexo) que após devida
fiscalização atestou de fato, ser habitação irregular e solicitou do proprietário sua
devida regularização, sem entretanto haver qualquer tipo de posicionamento do

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mesmo. Como forma de atestar os danos ocorridos para sua família, foram
registrados diversos boletins de ocorrência pela perturbação da paz.

14 MÉTODO DE ROSS HEINDENCK PARA DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS

Dentro do caso específico do proprietário do imóvel temos que, após o levantamento

da habitação irregular e dos distúrbios gerados para o proprietário o valor real de
mercado do imóvel consequentemente sofrerá uma devida desvalorização tendo em
vista os reparos necessários no imóvel para que haja uma devida qualidade de vida de
possíveis proprietários que venham a adquirir a residência.
Para que se possa mensurar em valores com fundamentação cientifica a
desvalorização ocorrida no imóvel em decorrência do ocorrido recorreremos ao método
de Ross Heindenck para depreciação de imóveis, o qual através de dados tabelados
podemos dimensionar com segurança as alterações no valor final do imóvel.
Para melhor entendermos o processo de depreciação de um bem utilizando a Tabela de
Depreciação de Ross-Heidecke, temos que conhecer alguns conceitos básicos:

Depreciação: É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando

a decadência do valor intrínseco do bem.

Vida útil de um bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação
e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande
monta.

Idade real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de
referência da avaliação.

Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.

Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais

ao fim da sua vida útil.

Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos

analíticos.

Valor depreciável: É o valor novo menos o valor residual.

A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que
compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção
ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração,
desgaste constante e decrepitude.

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Já a depreciação de ordem funcional abrange a inadequação (falhas de projeto e/ou
execução), superação (obsoletismo) e anulação (inadaptabilidade a outros fins). Este
tipo de depreciação não se enquadra em formulações matemáticas genéricas.

Tabela de Ross-Heidecke

para Depreciação de Imóveis

CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO

A Novo E Reparos simples
Entre reparos simples e
B Entre novo e regular F
importantes
C Regular G Reparos importantes
Entre regular e reparos Entre reparos importantes
D H
simples e s/ valor
IDADE EM % ESTADO DE CONSERVAÇÃO
DE VIDA A B C D E F G H
2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50

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52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00

54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0

De acordo com os dados do imóvel, se embasando na referida tabela podemos

arbitrar a depreciação da seguinte forma:
Idade do imóvel: 22 anos
Vida útil do imóvel: 65 anos (Residência em Alvenaria segundo conceito de Ross
Heidenck)
Valor depreciável: R$242.000,00
Idade em % de vida útil: 33,84%
Fator de depreciação: 29,00

Muito embora, questões desta monta sejam de difícil mensuração, foi constatado
após visita técnica no imóvel que, para solucionar os mencionados distúrbios sonoros no
imóvel, o mesmo haveria de passar por reparos técnicos de significativa importância e
valor, para que fosse adaptado para uma boa moradia e habitação do proprietário ou de
possíveis compradores da residência. Sendo assim, dentro da tabela de Ross Heindenck,
o fator de depreciação a ser adotado para avaliar com veracidade o imóvel seria “D”
Entre reparo regular e reparo simples, atingindo um fator “K” de depreciação de
29,00.

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Sendo assim, elaborando os cálculos depreciatórios, agora considerando os

reparos necessários no imóvel e os danos a imagem comercial do mesmo perante o
mercado imobiliário, segue:

Idade do imóvel: 22 anos

Vida útil do imóvel: 65 anos (Residência em Alvenaria segundo conceito de Ross
Heidenck)
Valor depreciável: R$242.000,00
Idade em % de vida útil: 33,84%
Fator de depreciação: 29,00
Resultado: R$242.0000,00 x (100-29,00) /100 = R$ 171.820,00

Segue-se que após a devida consideração dos fatores técnicos apresentados o

mesmo imóvel sofreu uma desvalorização real em relação ao que teria caso não
houvesse a necessidade de reparos técnicos no imóvel devido a construção irregular
circundante. A diferença do valor real nas duas situações perfaz o montante de
R$70.180,00, sendo que representa o prejuízo real do valor do imóvel.

15 SOLUÇÃO TÉCNICA APRESENTADA – ISOLAMENTO ACÚSTICO COM

EPS

O isopor pode ser aplicado de diversas formas, dentre essas formas estão as
placas de isopor. Dentre as utilizações estão os das placas de isopor para isolamento
acústico. Elas são fabricadas de um material conhecido como polímero termoplástico. 

As placas de isopor para isolamento acústico são fabricadas com o poliestireno,

e são moldadas e convertidas em amplo uso para a construção civil, e outros segmentos,
de modo que são úteis como isolantes.

De maneira a funcionando como isolante, as placas de isopor para isolamento

acústico são produzidas com um material de ampla durabilidade resistência, de modo a
ser ainda vantajosa como isolante térmico. 

Em todos os tipos de construções é importante que se realize o isolamento

acústico, em especial nas casas geminadas, apartamentos e estúdios. As placas de isopor
para isolamento acústico são eficientes nestes casos, pois além de absorverem de forma
adequada os ruídos, ainda potencializam o som do ambiente. 

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Com densidades diferentes, as placas de isopor para isolamento
acústico apresentam ampla resistência a compressão e vibração mecânica, baixa
absorção de água e baixa condutibilidade térmica, além de retardação à chama.

Após visita técnica realizada no imóvel pudemos constatar que no caso de uma
possível reforma para amenizar os danos acústicos ao proprietário e manter o convívio
salubre dos moradores a solução técnica passível de ser realizada no imóvel seria a
execução de parede em gesso acartonado “Dry-wall” com forro em EPS em toda parede
de divisa dos lotes germinados e substituição das janelas e portas do imóvel por
esquadrias anti ruídos.

Após levantamento das áreas e quantificação das alterações necessárias

elaboramos o seguinte orçamento, visando demonstrar o valor necessário para a
adaptação do imóvel às alterações circundantes. Lembrando que o seguinte orçamento
não influi diretamente no valor do imóvel, e sim, indica a necessidade de reparos
significativos para a devida moradia em condições salubres na residência.

O seguinte levantamento é uma estimativa não oficial de acordo com preços

praticados no setor de construção civil para ilustrar o impacto causado pela habitação
irregular construída ao lado do imóvel avaliando.

Item Valor/m²/und Quantidade total Valor Total

Aplicação de gesso acartonado com R$ 150,00 40 R$ 6.000,00
placa de EPS
Porta Anti Ruído 50DCb R$ 4.255,00 2 R$ 8.510,00
Janela Anti ruído 50DCB R$ 3.477,90 2 R$ 6.955,80
 
Total do serviço   R$ 21.465,80

16 RESPONSABILIDADE TÉCNICA

É do profissional Pablo Sobreiro de Avila, Engenheiro civil, Crea

nº5069951622, Engenheiro avaliador e Perito Judicial.

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17 CONCLUSÃO

O valor avaliado para o imóvel urbano, constituído de terreno e residência, sem

benfeitorias, localizado na rua Otávio Moraes Lopes, nº15, constituído de parte dos
lotes nº16 e 17 da quadra 05 do loteamento denominado jardim americano, comarca
e circunscrição imobiliária da cidade de São José dos Campos, estado de São Paulo.
Referente ao mês de setembro de 2018, pelos critérios e considerações expostos, é o
indicado no ítem anterior, ou seja R$242.000,00 (duzentos e quarenta e dois mil
reais), atendendo a NBR nº14653-2.
Entretanto, após análise dos fatores de depreciação do imóvel, levando em
consideração os reparos necessários para a habitação condizente e a construção de
habitação irregular ao lado do imóvel, o valor real de mercado atingido é de
R$171.180,00, representando assim uma redução de 29% no valor do imóvel,
considerando todas as variáveis depreciatórias do mesmo.

18 ENCERRAMENTO

O presente laudo técnico é a expressão da verdade e confere com item

patrimonial examinado, apto a surtir os efeitos legais a que se propõe.

São José dos Campos, 30 de setembro de 2018

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Pablo Sobreiro de Avila

Perito Judicial e Engenheiro Avalidor
Crea SP nº5069951622

Anexos

1. Documentação de propriedade do imóvel

2. Imagens da Habitação irregular
3. Tratamento inferencial Estatístico do modelo e Fundamentação da avaliação
4. Processo administrativo aberto pelo proprietário.
5. Boletins de ocorrência em consequência dos distúrbios

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

Pablo de Avila – Engenheiro civil e Perito Judicial
Orçamentos, projetos e Assessoria construtiva

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

Pablo de Avila – Engenheiro civil e Perito Judicial
Orçamentos, projetos e Assessoria construtiva

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

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Orçamentos, projetos e Assessoria construtiva

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

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Orçamentos, projetos e Assessoria construtiva

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

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Orçamentos, projetos e Assessoria construtiva

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

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Orçamentos, projetos e Assessoria construtiva

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

Pablo de Avila – Engenheiro civil e Perito Judicial
Orçamentos, projetos e Assessoria construtiva

Imagem Frontal da habitação irregular

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

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Orçamentos, projetos e Assessoria construtiva

Imagem em ângulo dos imóveis levantados no lote 11

São José dos campos, 30 de setembro de 2018

Pablo de Avila – Engenheiro civil e Perito Judicial
Orçamentos, projetos e Assessoria construtiva

Imagem lateral dos imóveis irregulares.

São José dos campos, 30 de setembro de 2018