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ENGENHARIA, AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

Telino Cabral Pinheiro


Engenheiro Civil - Engenheiro de Segurança - Especialista Engenharia de Instalações Prediais – Especialista em Energias Renováveis –
,Especialista em Dimensionamento, Patologia, Terapia e Tecnologias em Estruturas de Concreto Perito Judicial, membro do IBAPE-RN Nº
464 - CREA/RN 210.248.669 - 9

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA


COMARCA DE NATAL/RN.

Processo Nº 0835365-53.2021.8.20.5001
Ação: Procedimento Comum Civil
Autor: Josevanio Franco Cardozo
Réu: Patri Dez Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Assunto: Compra e Venda

TELINO CABRAL PINHEIRO, engenheiro civil, perito


judicial nomeado nos autos Num. 82866677 - Pág. 1,
“Compra e Venda”, em que figura como demandante
Josevanio Franco Cardozo, como demandado Patri
Dez Empreendimentos Imobiliários Ltda; Moderna
Construções Ltda – Me; Caixa Seguradora S/A, tendo
procedido aos estudos pesquisas e diligência que se
fizeram necessários, vem apresentar a Vossa
Excelência suas conclusões consubstanciadas no
seguinte laudo pericial. Aproveito a oportunidade para
informar conta e agencia para deposito dos honorários:
CC: 5375-9-Banco do Brasil
AG: 1246-7
CPF: 51269252453 (PIX)

LAUDO PERICIAL
SETEMBRO/2022

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Rua Minas Nova, nº 100, Cond. Porto Milano, Bl.B, Apto. 101, Neópolis – Natal/RN – CEP. 59.088-725 Fone: (84)
99108-2088
Email: telinocpinheiro@gmail.com
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Sumário

1- PRELIMINARES ..................................................................................................................... 3

2- LOCALIZAÇÃO E DADOS DO IMÓVEL ................................................................................. 3


3- OBJETO....................................................................................................................................4
4- OBEJETIVO..............................................................................................................................4
3- IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE ..................................................................................... 4
4- VISTORIA REALIZADA ........................................................................................................... 4

5- DOCUMENTAÇÃO ANALISADA............................................................................................. 7

6- METODOLOGIA ...................................................................................................................... 7

7- DOCUMENTAÇÃO.................................................................................................................. 7

8- METODOLOGIA........................................................................................................................7
9- APRESENTAÇÃO DO RELATÓRIO.........................................................................................8
10- RESPOSTAS AOS QUESITOS........................................................................................... 12

11- PLANILHA DE CUSTOS ..................................................................................................... 13

12- REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS......................................................................................15

13- CONCLUSÃO ...................................................................................................................... 15

14- CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................................ 15

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1- PRELIMINARES

Segundo a inicial a parte autora adquiriu um imóvel em 30/06/2016, sito à Av.


Capitão Mor Gouveia, 2488, Apt. 53, Bloco “Via Costeira”, Condomínio Smille Village
Lagoa Nova, Cidade da Esperança, Natal/RN, CEP: 59.070-400, e que em pouco dias
após o recebimento do imóvel, o autor verificou diversos vícios construtivos, entre as
quais defeitos da má aplicação do piso em vários cômodos, infiltrações, rachaduras.
Após contato com a construtora em 11/10/2016, tendo como resposta a informação de
que o empreendimento estaria com todas as garantias expiradas, sendo orientado a
buscar auxílio da administração ou do síndico, bem como a contratar empresa
especializada para efetuar os reparos. Diante das negativas da construtora entrou na
justiça com intuito de resgatar os reparos inerentes aos vícios construtivos.

2-LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:

FONTE GOOGLE EARTH

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3- OBJETO:

O imóvel, objeto deste trabalho pericial, consiste na residência do autor o Sr.


Josevanio Franco Cardozo, sito à Av. Capitão Mor Gouveia 2488, Apt. 53, Bloco “Via
Costeira”, Condomínio Smille Village Lagoa Nova, Cidade da Esperança, Natal/RN,
CEP: 59.070-400.

4-OBJETIVO:
Subsidiar o Magistrado nos deslindes dos fatos quanto a existência de vícios
construtivos no apartamento do autor, com direito ao ressarcimento dos valores
executados, caso existente, e ao final apresentar a planilha dos custos dos serviços
executados.

5- IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
Juízo (a) de Direito da 16ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN.

6- VISTORIA REALIZADA
A vistoria do imóvel foi realizada no dia 20 de setembro de 2022, às 10:00 horas,
conforme agendamento. No dia 20 de setembro, este perito se dirigiu para o local da
perícia na Av. Capitão Mor Gouveia 2488, Apt. 53, Bloco “Via Costeira”, Condomínio
Smille Village Lagoa Nova, Cidade da Esperança, Natal/RN, CEP: 59.070-400.
Na diligência esteve presente este perito que vos assiste, Telino Cabral Pinheiro,
a parte autora o Sr. Josevanio Franco Cardozo, sua esposa a Sra. Edinora de Brito
Pinheiro Cardoso, Cpf.: 047.945.954-17. Não houve representante da parte Ré.

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6.1- Características do Imóvel:


O imóvel conforme consta nos autos, data assinatura do contrato de compra e
venda do imóvel, 30/06/2016, com habite-se datado de 12/2012. Com idade de
aproximadamente 10 anos, tem sua arquitetura constituída pelos seguintes cômodos:
sala de estar/jantar, 02 quartos, 01 suíte, terraço, cozinha, dormitório de empregada,
área de serviço, wc social e wc de serviço
O apartamento é fincado no Bloco “Via Costeira”, Condomínio Smille Village,
prédio construído com 08 pavimentos, sendo 01 térreo + 7 pavimentos superiores.
Sistema construtivo em estrutura de concreto armado formado por: pilares, vigas e
lajes, com fechamento em alvenaria convencional, revestida com nata de gesso
pintada, como também tetos e vigas revestidas com nata de gesso pintadas. Portas
internas em madeiras laminadas tipo semi-oca, porta da varanda em alumínio e vidro,
demais janelas em alumínio e vidro, piso revestido em cerâmica esmaltada 40,5x40,5
cm, paredes dos banheiros revestidas com cerâmica 33x33 cm, piso a teto.

6.2- Registro fotográfico do apartamento/ambientes:

SALA COZINHA

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WC SOCIAL WC SUITE SUITE

QAURTO 1 QUARTO 2/ESCRITORIO

ÁREA DE SERVIÇO DORMITÓRIO EMPREGADA

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VARANDA

7 – DOCUMENTAÇÃO ANALISADA
A documentação utilizada na elaboração desse trabalho técnico foi retirada
dos autos do processo e/ou solicitado às partes.

8 – METODOLOGIA
Visando subsidiar tecnicamente os fatos apresentados ao Juízo (a), a
metodologia adotada na presente peça foi pautada nos requisitos constantes no
item 4.3 Requisitos da NBR-13.752 e no art. 473 do CPC:

“§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os


assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios
necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações,
solicitando documentos que estejam em poder da parte,
de terceiros ou em repartições públicas, bem como
instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos,
fotografias ou outros elementos necessários ao
esclarecimento do objeto da perícia.”
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Foi realizada in loco a vistoria no apartamento para identificar as possíveis


manifestações patológicas narradas na inicial, relacionadas a vícios construtivos, caso
existente, com observância as normas pertinentes e as boas práticas e técnicas de
engenharia. No final apresentar a planilha orçamentária para reparação dos danos
evidenciado as manifestações patológicas, sendo estas relacionadas a vícios
construtivos da época da construção.

9.0- APRESENTAÇÃO DO RELATÓRIO - MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS


EVIDENCIADAS:

Imóvel Autor Josevanio Franco Cardozo Moacir Faustino, Apt. 53, Bloco “Via Costeira”, Condomínio Smille Village Lagoa Nova,
Cidade da Esperança, Natal/RN, CEP: 59.070-400

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9.1- Manifestações Patológicas evidenciadas:


Na anamnese com o autor o Sr. Josevanio Franco Cardozo e sua esposa a Sra.
Edinora de Brito Pinheiro Cardoso, ambos informaram que das reclamações constantes
na inicial restaram poucas, de forma que parte delas foram sanadas pela construtora e
parte por eles, no entanto, algumas permaneceram:
➢ Infiltração na luminária da suíte, quando chove; (foto 1;2):

FOTO 1 FOTO 2

• Causa provável: O pavimento superior que fica sobre o quarto da suíte é uma área
descoberta suscetível às intempéries da natureza, sol, chuva, vento..., que segundo
a NBR 15575-Norma de Desempenho, qualifica o ambiente sendo uma área
molhada, devendo ser impermeabilizada.
• Processo: Perda da impermeabilização, inexistência ou má aplicação desta.

➢ Som cavo nos revestimentos de piso e das paredes dos banheiros social e suíte;
(Obs.: 1;2)
Obs.1: Para a evidencia do som cavo foi realizado in loco o teste de percussão,
executado com leves pancadas com martelo de borracha e/ou metal disponível no

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apartamento. De forma que todos os ambientes do apartamento apresentaram o som


cavo, inclusive nos revestimentos das paredes dos banheiros social e suíte;
Obs.2: O autor o Sr. Josevanio, nos mostrou o vídeo executado por ele, que segundo
sua informação consta nos autos.
• Causa provável: O som emitido é característico do desplacamento da cerâmica do
substrato, por falta de argamassa.

➢ Microfissuras nas paredes internas: sala, quarto; (Obs.: 3)


Obs.3: As microfissuras evidenciadas no apartamento consideramos normais, visto a
pequena quantidade e quase não perceptíveis a olho nú, não agredindo o visual e não
prejudicial as estruturas, de forma não podendo ser classificadas como vício
construtivo.
• Causa provável: possivelmente causadas por retração térmica.

➢ Desnível da bancada granito da cozinha; (Foto:5 – Obs.: 4)

FOTO 5

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Obs.4: O desnível pia bancada da cozinha é quase imperceptível, não sendo


necessário ser reparada.

➢ Desnível piso banheiro social; (Fotos: 3;4 - Obs. 4)

FOTO 3 FOTO 4

• Causa provável: Qualidade mão de obra, com fiscalização ineficiente.

➢ Mancha piso cozinha; (Foto 6)

FOTO 6

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• Causa provável: cerâmica com mancha de fabrica ou manchada por algum produto
no decorrer da obra.

9.2- Reparação dos serviços:


A técnica para reparação consiste nas seguintes etapas:
9.2.1- Em relação infiltração luminária suíte:
• Demolição do piso ambiente imediatamente acima;
• Demolição da proteção mecânica e/ou impermeabilização existente;
• Recompor o substrato e aplicar nova impermeabilização;
• Confecção de proteção mecânica em argamassa de cimento e areia traço 1:3;
• Aplicação do revestimento de piso.
9.2.1- Em relação som cavo nos revestimentos de piso e das paredes dos banheiros
social e suíte e mancha piso da cozinha
➢ Considerando não existir a mesma cerâmica tamanho e tonalidade:
• Demolir toda a cerâmica existente de piso do apartamento e do revestimento dos
banheiros sociais e suíte;
• Aplicar nova cerâmica conforme tamanho correspondentes ao piso e
revestimentos;
• Executar o rejunte após 36hrs;
• Executar a limpeza do piso após 24hrs do rejunte aplicado.

10- RESPOSTAS AOS QUESITOS


Não foram apresentados quesitos.

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11.0- CUSTO DOS REPAROS A SEREM EXECUTADOS:


PARÂMETROS

NÍVEL DE PREÇO MEDIANO


TABELA SINAPI: DATA DE REFERÊNCIA TÉCNICA 14/09/022
ENCARGOS PADRÃO
DATA DE PREÇO 14/09/2022

ITEM DISCRIMINAÇÃO UNID QUANT VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

1.0 CODIGO DEMOLIÇÕES E REMOÇÕES R$ 700,00


MOBILIZAÇÃO E DESMOBILIZAÇÃO DE MÁQUINAS E
1.1 97632 VB 1,00 R$ 700,00 R$ 700,00
EQUIPAMENTOS
2.0 CODIGO DEMOLIÇÕES E REMOÇÕES R$ 2.085,21

DEMOLIÇÃO DE REVESTIMENTO CERÂMICO, DE FORMA MANUAL,


2.1 97633 m² 77,07 R$ 19,96 R$ 1.538,32
SEM REAPROVEITAMENTO. AF_12/2017 (PISO E PAREDES WC'S)

DEMOLIÇÃO DE RODAPÉ CERÂMICO, DE FORMA MANUAL, SEM


2.2 97632 m 9,60 R$ 2,28 R$ 21,89
REAPROVEITAMENTO. A

PESQUISA DE
2.4 REMOÇÃO DE ENTULHO/TRANSPORTE VERTICAL m3 5,00 R$ 105,00 R$ 525,00
MERCADO

3.0 REVESTIMENTOS R$ 8.856,30

REVESTIMENTO CERÂMICO PARA PISO COM PLACAS TIPO


3.1 87249 ESMALTADA EXTRA DE DIMENSÕES 45X45 CM APLICADA EM m3 80,92 R$ 61,01 R$ 4.936,93
AMBIENTES DE ÁREA MENOR QUE 5 M2. AF_06/20/14

REVESTIMENTO CERÂMICO PARA PAREDES INTERNAS COM PLACAS


TIPO ESMALTADAEXTRA DE DIMENSÕES 33X45 CM APLICADAS EM
3.2 87249 m3 36,14 R$ 69,01 R$ 2.494,02
AMBIENTES DE ÁREA MAIOR QUE 5M² NA ALTURA INTEIRA DAS
PAREDES. AF_06/2014

RODAPÉ CERÂMICO DE 7CM DE ALTURA COM PLACAS TIPO


3.3 88650 ESMALTADA COMERCIAL DE DIMENSÕES 35X35CM (PADRAO m 100,66 R$ 14,16 1.425,35
POPULAR). AF_06/2017

LIMPEZA DE REVESTIMENTO CERÂMICO EM PAREDE UTILIZANDO


3.4 99807 m² 117,06 R$ 1,48 173,25
DETERGENTE NEUTRO E ESCOVAÇÃO MANUAL. AF_04/2019

4.0 CODIGO IMPERMEABILIZAÇÃO PISO IMEDIATAMENTE SUPERIOR SUITE R$ 3.034,31

DEMOLIÇÃO DE REVESTIMENTO CERÂMICO, DE FORMA MANUAL,


4.1 97633/97631 SEM REAPROVEITAMENTO. AF_12/2017 (PISO E PAREDES WC'S)- m² 20,00 R$ 19,96 R$ 399,20
INCLUSIVE ARGAMASSA

PROTEÇÃO MECANICA - CONTRAPISO EM ARGAMASSA TRAÇO 1:4


(CIMENTO E AREIA), PREPARO MANUAL, APLICADO EM ÁREAS
4.2 87632 m² 11,18 R$ 39,02 436,24
SECAS SOBRE LAJE, ADERIDO, ACABAMENTO NÃO REFORÇADO
ESPESSURA 3CM. AF_07/2021

REVESTIMENTO CERÂMICO PARA PISO COM PLACAS TIPO


4.3 87249 ESMALTADA EXTRA DE DIMENSÕES 45X45 CM APLICADA EM m3 11,18 R$ 61,01 R$ 682,09
AMBIENTES DE ÁREA MENOR QUE 5 M2. AF_06/20/14

IMPERMEABILIZAÇÃO DE SUPERFÍCIE COM MANTA ASFÁLTICA,


4.4 98546 UMA CAMADA, INCLUSIVE APLICAÇÃO DE PRIMER ASFÁLTICO, m² 12,98 R$ 115,58 R$ 1.500,23
E=3MM. AF_06/2018

LIMPEZA DE REVESTIMENTO CERÂMICO EM PAREDE UTILIZANDO


4.4 99807 m² 11,18 R$ 1,48 16,55
DETERGENTE NEUTRO E ESCOVAÇÃO MANUAL. AF_04/2019

10.0 OUTROS R$ 455,38

PESQUISA DE ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA DE EXECUÇÃO (ART


10.1 UNID 1,00 R$ 155,38 155,38
MERCADO EXECUÇÃO)

PESQUISA DE
10.2 LIMPEZA FINAL DA OBRA VB 1,00 R$ 300,00 300,00
MERCADO

SUB TOTAL SEM BDI R$ 15.131,19


VALOR DO BDI 25% R$ 3.782,80
VALOR TOTAL COM BDI R$ 18.913,99

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11.1-BDI:

BDI PARA OBRAS DE EDIFICAÇÕES - REFORMA (COM AMPLIAÇÃO DE ATÉ 40%)


DESCRIÇÃO MINIMO MAXIMO MÉDIA
A. A. A.
ADMINISTRAÇÃO CENTRAL-LUCR0
CENTRAL LUCRO CENTRAL LUCRO CENTRAL LUCRO
Ate R$ 150.000,00 5,40% 7,00% 10,00% 9,90% 7,50% 8,75%
De R$ 150.000,01 até R$ 1.500.000,00 4,90% 6,50% 9,50% 9,40% 7,00% 8,25%
DE 1.5000.000,01 ATÉ 75.000.000,00 4,40% 6,00% 9,00% 8,90% 6,50% 7,75%
De R$ 75.000.000,01 até R$ 150.000.000,00 3,90% 5,50% 8,50% 8,40% 6,00% 7,25%
Acima de R$ 150.000.000,00 3,40% 5,00% 8,00% 7,90% 5,50% 6,75%
DESPESAS FINANCEIRAS 0,50% 1,50% 1,00%
SEGUROS, RISCOS E GARANTIAS 0,35% 2,40% 1,32%
Garantias 0,00% 0,81% 0,36%
Riscos 0,00% 0,42% 0,21%
Obras simples, em condições favoráveis, com
execução em rítmo adequado 0,35% 0,85% 0,65%
Obras Medianas em área e/ou prazo, em
concdições normais de execusão 0,40% 0,98% 0,75%
Obras complexas, em condições adversas,
com execusão em ritimo acelerado, em áreas
restritas 0,48% 1,17% 0,90%
TRIBUTOS 4,85% 6,65% 5,75%
ISS* 1,20% 6,65% 5,75%
PIS 0,65% 0,65% 0,65%
COFINS 3,00% 3,00% 3,00%
BDI

Ate R$ 150.000,00 22,40% 31,90% 26,80%


De R$ 150.000,01 até R$ 1.500.000,00 21,30% 30,70% 25,70%
DE 1.5000.000,01 ATÉ 75.000.000,00 20,10% 29,60% 24,50%
De R$ 75.000.000,01 até R$ 150.000.000,00 19,00% 28,40% 23,30%
Acima de R$ 150.000.000,00 17,90% 27,20% 22,20%

Obs: (*) % de ISS considerando 2%, 3,5% e 5% sobre 50% do Preço de Venda - Observar a legislação do Município.

14
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ENGENHARIA, AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Telino Cabral Pinheiro
Engenheiro Civil - Engenheiro de Segurança - Especialista Engenharia de Instalações Prediais – Especialista em Energias Renováveis –
,Especialista em Dimensionamento, Patologia, Terapia e Tecnologias em Estruturas de Concreto Perito Judicial, membro do IBAPE-RN Nº
464 - CREA/RN 210.248.669 - 9

12- REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS


NBR 13.752:1996 - Perícias de Engenharia na Construção Civil;
NBR 5674: 2012 – Manutenção das Edificações;
NBR 15575-1- Desempenho das Construções

13- CONCLUSÃO

Diante da constatação in loco explanado nos Itens compreendidos: 8.0 ao 8.3.


foram evidenciadas manifestações patológicas ocasionadas por vícios construtivos.
Portanto deixo a planilha de custos para os devidos reparos, no valor de R$
18.913,99 (dezoito mil novecentos e treze reais e noventa e nove centavos) se
assim for a decisão deste juízo.

14- CONSIDERAÇÕES FINAIS

Nada mais havendo a esclarecer, o signatário dá por encerrado o presente


Trabalho pericial que consta de 16 (dezesseis) folhas digitadas, sendo a última
datada e assinada.

Natal 04/10/2021

TELINO CABRAL PINHEIRO


ENG CIVIL; CREA 210248669-9

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