Laudo Arquiteto

fls.
111
EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE MOGI
DAS CRUZES.
Este documento foi protocolado em 05/10/2016 às 15:09, é cópia do original assinado digitalmente por GLAUCIA FERREIRA COMELLI.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1008381-42.2015.8.26.0361 e código 85A892.
PROCESSO N.º: 1008381-42.2015.8.26.0361
PROCEDIMENTO ORDINÁRIO.
NELSON LUIZ GASPARIN, Perito Judicial, Arquiteto & Urbanista,
nomeado nos autos em epígrafe, sendo: REQUERENTE: ANA LUCIA ANDRÉ, e REQUERIDO:
MELQUISEDEC DOS SANTOS, através do determinado por esse D. Juízo, venho respeitosamente
perante Vossa Excelência, após proceder às diligências e estudos necessários, apresentar a conclusão
dos trabalhos, conforme declaro.
Laudo Pericial
PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 1

11 - 98289.0100. email: nlgasparin@hotmail.com
fls. 112
INDICE.
Folhas 01: Apresentação.

Folhas 02: Índice e Resumo da avaliação.
Folhas 03: Vistoria e Considerações iniciais.
Folhas 04 à 08: Informações sobre o avaliando 01 Mat. 48.043.
Folhas 09 à 15: Metodologia e Avaliação Terreno.
Folhas 16: Arquivo fotográfico.
Folhas 17 / 18: Considerações Técnicas e Resumo geral.
Folhas 19: Encerramento.
RESULTADO DA AVALIAÇÃO.
DIVISÃO PROPORCIONAL CONFORME REGISTRO DE IMÓVEIS.

Daniel Barros Almeida 50% Cincoenta por cento R$ 84.214,83
Ana Lúcia André 25% Vinte e cinco por cento R$ 42.107,41
Melquizedek dos Santos 25% Vinte e cinco por cento R$ 84.214,83
ÁREA: 413,70 m² TOTAL: R$ 168.429,65
(Cento e sessenta e oito mil quatrocentos e vinte e nove reais e sessenta e cinco centavos)

fls. 113
VISTORIA.
Conforme previamente publicado, no dia 24 de maio de 2016, às 10:15 horas,

foi iniciado os trabalhos, procedendo a vistoria no imóvel localizado à Rua Aleijadinho – Antonio F. C.
Lisboa, nº , Matrículas: 48.043 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, sendo este
perito acompanhado pelo Dr. Rodrigo, representante da Autora e ainda o morador da outra metade
do terreno Sr. Daniel Barros Almeida. Feitas as apresentações e considerações, foi iniciado os trabalhos
propriamente dito, transcorrendo tudo na mais perfeita ordem.
Rua Aleijadinho Antônio
F. C. de Lisboa
Matrícula
48.043
Rua Aleijadinho Antônio

F. C. de Lisboa
Rua Itamar Assunção
Linha vermelha: Perímetro descrito na matrícual.

Linha preta: Divisa delimitada com muro e edificação em alvenaria.
CONSIDERAÇÃO INICIAL.
Para avaliação será adotado o método comparativo de ofertas de mercado,

aplicando fatores como: testada, profundidade, área, zoneamento, topografia, etc., seguindo assim o
Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos, em conformidade a NBR 14653-2.

fls. 114
INFORMAÇÃO SOBRE O AVALIANDO.
Matrícula 48.043 do 2º ORI:
Localizado à Rua Aleijadinho – Antonio F. C. Lisboa, (antiga Rua 02),

composto do lote 01 da quadra nº 04 – Loteamento denominado “Residencial Mirage”, bairro do
Jundiaí, perímetro urbano do município e Comarca de Mogi das Cruzes – SP.
Conforme matrícula, temos:
Proprietário: Daniel Barros de Almeida,

Ana Lúcia Andre Santos,
Melquisedec dos Santos.
Área de terreno: 413,70 metros quadrados.
R.5: Partilha na proporção:
Daniel Barros de Almeida: 50%,
Ana Lúcia Andre Santos: 25%
Melquisedec dos Santos: 25%

fls. 115
CADASTRO IMOBILIÁRIO.
Imóvel com testada para a Rua Aleijadinho – Antonio F. C. Lisboa, nº 01.
S. 22; Q. 047; U.001; Sub. 000; DC. 0
Proprietário: Marcofort Administração S/C Ltda.

Possuidor: Paulo S. Xavier e Ivani da Silva.
Área de terreno: 413,70 metros quadrados.
Área construída: Ac = -73,92m²; (conforme cadastro imobiliário).
Ano da construção: 2001 - 15(quinze) anos.
AV. LOURENÇO DE
SOUZA FRANCO
LOCALIZAÇÃO
Rua Aleijadinho –
Antonio F. C. Lisboa
Área ocupada e
delimitada pelo
proprietário de 50%
do avaliando.
Área delimitada pelo

livre, que deve
corresponde a 50%
do terreno

11 - 98289.0100.
ZONEAMENTO
PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA

INSERIDO NA ZONA RESIDENCIAL 3 (ZR3)
email: nlgasparin@hotmail.com
6
fls. 116
11 - 98289.0100.
7
fls. 117
11 - 98289.0100.
Possui debitos.
Inscrição Municipal.

S. 22; Q. 047; U. 001; Su. 000; DC. 0
DADOS CADASTRAIS PREFEITURA MUNICIPAL.
8
fls. 118
fls. 119
Avaliação 01
A presente avaliação tem como orientação as informações contidas no Registro de imóveis,

conforme segue:
REGISTRO DE IMÓVEIS.
2º Oficial de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes.
Matrícula nº 48.043, datada de 16 de dezembro de 1999.
Origem na Matrícula 5.297 deste cartório, datada de 07 de novembro de 1997.
PROPRIETÁRIO: Daniel Barros de Almeida: 50%,

Ana Lúcia Andre Santos: 25%
Melquisedec dos Santos: 25%
Área: 413,70 metros quadrados.
Testada: 16,65 metros, em curva de concordância.
Lateral direita: 21,52 metros Lateral esquerda: 25,53 metros
Fundo: 20,14 metros.

fls. 120
MELHORAMENTOS PÚBLICOS
Via Pavimentada;
Transporte coletivo; (próximo)
Energia elétrica;
Esgotamento Sanitário;
Água encanada;
Telefonia;
Supermercados; (próximo)
Escola; (próximo)
Comércio em geral; (próximo)
Posto de abastecimento de combustíveis. (próximo)
TIPO DO TERRENO.
Declive;
Seco;

fls. 121
CONSIDERAÇÕES INICIAIS:
1º.- Os expoentes das fórmulas de influencia por profundidade e frente, os próprios limites
dessa influências, bem como aqueles decorrentes de frentes múltiplas e / ou esquina, poderão ser
estabelecidos para cada região ou local, com base em análise experimental – estatística e
referendados pelo IBAPE/SP, entidade autora destas normas, levando em conta as vocações de uso e
os dispositivos legais. Aliás, a NBR 14653 – 1 2001 – parte 2 estabelece que os institutos regionais
deverão estabelecer fórmulas para homogeneização dos fatores devidamente verificadas ou o
engenheiro avaliador poderá apresentar formulário de sua autoria, desde que devidamente
justificadas, fundamentadas e condizentes com a realidade.
2º.- Os lotes de grandes dimensões, os de pequenas dimensões de difícil aproveitamento e
os de formas inusitadas devem ser avaliados observando essas características e estudando a
possibilidade de desmembramento ou remembramento, bem como o seu melhor e mais eficiente
aproveitamento.
3º.- Nos bairros ou locais onde o mercado não indique haver vantagens em agrupar lotes,
ainda que estes sejam contíguos, a avaliação deve ser feita considerando-os isoladamente, um a um.
4º.- Nos lotes em bairros de residência de padrão modesto ocupados por construções que os
aproveitem adequadamente, devem ser desconsideradas eventuais desvalorizações de testada, bem
como de profundidade, no caso de estas serem as inferiores às de referencia e mínima,
respectivamente.
METODOLOGIA APLICADA.
A sistemática para avaliação da área avalianda, é a apresentada no

Manual - “Avaliação de Terrenos Urbanos”, Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, de
autoria do Engenheiro Civil José FiKer.

fls. 122
ZONA PREDOMINANTE DE USO:
Grupo I, 2ª Zona.
Grupo I: Zonas de uso residencial Médio.
2ª Zona: Residencial Horizontal Médio.
FATORES DE AJUSTES
Frente de referencia: (Fr) 10,00m.
Prof. Mínima: (Pmi) 25,00m.
Prof. Máxima: (Pma) 40,00m.
Expoente do fator Frente: (f) 0,20.
Expoente do Fator Profundidade: (p) 0,50.
Área referencia por lote: (m²) 250.
Múltiplas frentes ou esquina: (Ce) Não se aplica.
Intervalo característico de áreas: (m²) 200 à 500
Coeficiente de aproveitamento: (Ca) Não se aplica.
**Para terrenos com áreas fora do intervalo definido, estudar a influencia da área. Analisar
a eventual influencia da esquina ou frentes múltiplas.

fls. 123
CALCULO DO VALOR DO METRO QUADRADO
CÁLCULO DOS ELEMENTOS R$ TOTAL

ELEMENTO 01 R$ 439,10
R$ 2.862,59 R$ 2.862,59
MÉDIA OBTIDA R$ 408,94
SANEANDO - INTERVALO DE ACEITAÇÃO
VALOR DA MÉDIA OBTIDA COEFICIENTE VALOR
R$ 408,94 1,3 R$ 531,62
R$ 408,94 0,7 R$ 286,26
Excluindo os elementos 02 e 03 faremos nova média.

NOVA MÉDIA
CÁLCULO DOS ELEMENTOS R$ TOTAL

R$ 2.035,66 R$ 2.035,66
MÉDIA OBTIDA R$ 407,13
VALOR OBTIDO PARA O AVALIANDO
APLICANDO O METRO QUADRADO OBTIDO

ÁREA R$/M² TOTAL
413,70 407,13 R$ 168.429,68
TOTAL R$ 168.429,68
ADEQUAÇÃO DOS ELEMENTOS.

11 - 98289.0100.
14
fls. 124
Elemento 05.
Elemento 01.
Elemento 03
11 - 98289.0100.
Elemento 07.
Elemento 06
Elemento 04

IDENTIFICANDO OS ELEMENTOS.
Elemento 02
15
fls. 125
11 - 98289.0100.
Carne Imposto Territorial Urbano.
Vista frontal do avaliando.
ARQUIVO FOTOGRÁFICO

Vista de parte do terreno desocupado e observar o muro dividindo o lote.
16
fls. 126
fls. 127
CONSIDERAÇÕES TÉCNICAS DA AVALIAÇÃO.
a). A avaliação foi elaborada conforme as Normas Técnicas (NBR 14.653-2).
b). Conforme cálculos apresentados, temos assim o valor para o terreno e sua
proporcionalidade conforme consta no Registro de Imóveis.
APLICANDO O METRO QUADRADO OBTIDO

ÁREA R$/M² TOTAL
413,70 407,13 R$ 168.429,68
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1008381-42.2015.8.26.0361 e código 85A89A.
ÁREA: 413,70 m² TOTAL: R$ 168.429,68
c). Pelo constatado “in loco”, de bom senso proceder o levantamento topográfico da área,
tendo em vista que a área ocupada (delimitada) pelo Proprietário Daniel Barros de Almeida ´superior
as ocupadas pelos demais Proprietários.
Imagem Google.

fls. 128
d). Conforme consta no Cadastro Imobiliário Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes
(croquis abaixo), verifica-se uma edificação assobradada, com área de 73,92 metros quadrados, em
alvenaria, estando assim situada dentro da área a área objeto da ação; em vermelho apresento a
localização do muro que divide a área em duas partes, não equivalentes.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1008381-42.2015.8.26.0361 e código 85A89B.
e). Matrícula 48.043, proporção da parte ideal:

fls. 129
ENCERRAMENTO.
O presente Laudo Pericial de avaliação é composto de 19
(dezenove) folhas, estando estas devidamente numeradas, rubricadas e assinadas somente no
anverso, por este Perito.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1008381-42.2015.8.26.0361 e código 85A89B.
Mogi das Cruzes, 28 de setembro de 2.016.
NELSON LUIZ GASPARIN

PERITO JUDICIAL.


Laudo Arquiteto

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Laudo Arquiteto

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

fls.

NELSON LUIZ GASPARIN, Perito Judicial, Arquiteto & Urbanista,

dos trabalhos, conforme declaro.

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 1

Folhas 01: Apresentação.

DIVISÃO PROPORCIONAL CONFORME REGISTRO DE IMÓVEIS.

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 2

Conforme previamente publicado, no dia 24 de maio de 2016, às 10:15 horas,

Rua Aleijadinho Antônio

Rua Itamar Assunção

Linha vermelha: Perímetro descrito na matrícual.

Para avaliação será adotado o método comparativo de ofertas de mercado,

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 3

INFORMAÇÃO SOBRE O AVALIANDO.

Matrícula 48.043 do 2º ORI:

Localizado à Rua Aleijadinho – Antonio F. C. Lisboa, (antiga Rua 02),

Proprietário: Daniel Barros de Almeida,

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 4

Imóvel com testada para a Rua Aleijadinho – Antonio F. C. Lisboa, nº 01.

S. 22; Q. 047; U.001; Sub. 000; DC. 0

Proprietário: Marcofort Administração S/C Ltda.

Área delimitada pelo

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 5

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA

A presente avaliação tem como orientação as informações contidas no Registro de imóveis,

2º Oficial de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes.

PROPRIETÁRIO: Daniel Barros de Almeida: 50%,

Área: 413,70 metros quadrados.

Testada: 16,65 metros, em curva de concordância.

Lateral direita: 21,52 metros Lateral esquerda: 25,53 metros

Fundo: 20,14 metros.

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 9

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 10

A sistemática para avaliação da área avalianda, é a apresentada no

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 11

ZONA PREDOMINANTE DE USO:

Grupo I: Zonas de uso residencial Médio.

2ª Zona: Residencial Horizontal Médio.

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 12

CALCULO DO VALOR DO METRO QUADRADO

CÁLCULO DOS ELEMENTOS R$ TOTAL

Excluindo os elementos 02 e 03 faremos nova média.

CÁLCULO DOS ELEMENTOS R$ TOTAL

VALOR OBTIDO PARA O AVALIANDO

APLICANDO O METRO QUADRADO OBTIDO

ADEQUAÇÃO DOS ELEMENTOS.

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA

CONSIDERAÇÕES TÉCNICAS DA AVALIAÇÃO.

a). A avaliação foi elaborada conforme as Normas Técnicas (NBR 14.653-2).

APLICANDO O METRO QUADRADO OBTIDO

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 17

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 18

O presente Laudo Pericial de avaliação é composto de 19

(dezenove) folhas, estando estas devidamente numeradas, rubricadas e assinadas somente no

anverso, por este Perito.

NELSON LUIZ GASPARIN

PERÍCIAS – ARQUITETURA – CONSULTORIA 19

Você também pode gostar