Petição Impugnação Laudo Pericial Fazenda Boqueirão Tibagi PR

Geraldo Antô nio da Costa – Gestor Imobiliá rio/Perito Judicial
Gestã o de Negó cios de Compra, Venda e Avaliaçõ es de Imó veis

https://www.gecostaimoveis.com.br/
Inteligência em Imóveis
Excelentíssimo (a) Senhor (a) Doutor (a) Juiz (a) de Direito da

02ª Vara de Sucessões do Foro Central da Comarca de Curitiba
Paraná.
Autos nº0019248.22.2018.8.16.0188
Geraldo Antônio da Costa, brasileiro, casado, gestor

imobiliário/perito judicial, inscrito no Creci/Pr. Sob nº9661, devidamente
cadastrado no sistema CAJU-TJPR (Cadastro de Auxiliares da Justiça do
Estado do Paraná, atendendo todos os requisitos legais da Instrução
Normativa nº07/2016 da Corregedoria Geral da Justiça do Paraná,
indicado pela parte promovente como assistente técnico, vem na
presença de Vossa Excelência, apresentar o seguinte.
IMPUGNAÇÃO DO LAUDO PERICIAL DE MOVIMENTO 633.1, PELOS

MOTIVOS DE FATO E DIREITO A SEGUIR ADUZIDO:
O Valor de mercado deve ser efetuada segundo a metodologia que

melhor se aplique ao mercado de inserção do bem a partir do tratamento
dos dados de mercado (NBR-14653-1 item 7.7.1).
Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa – Pr. – CEP – 84010-320
FONES: (42)3025-5139/99972-5139 – geraldoperitoimobiliá rio@yahoo.com.br Pá gina 1

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem

avaliando, da finalidade deve ser justificada e ater-se ao estabelecido
nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes que compõe a
NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por
meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor
(NBR-14653 – item 8.1.1).
Os procedimentos avaliatórios usuais, com a finalidade de

identificar o valor de um bem, estão descritos nos itens 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3
e 8.2.4 da NBR 14653, que descrevo abaixo:
8.2.1 Método Comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos

atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra.
8.2.2 Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento

eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-
econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as
características do bem e com as condições do mercado no qual está
inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e
comercialização do produto.
8.2.3 Método Evolutivo

Identifica o valor do mercado do bem pelo somatório dos valores de seus

componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado,
deve ser considerado o fator de comercialização.
8.2.4 Método da capitalização da renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente de sua

renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
ESCOLHA DA METODOLOGIA – NBR 14653 Parte 1
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem

avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.
Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o
método comparativo direto de dados de mercado.
O I. perito escolheu o método comparativo direto de dados de

mercado, é o método mais utilizado dentro das avaliações de imóveis
urbanos e rurais. Este método consiste em que o avaliador efetue uma
pesquisa de mercado, coletando amostras de imóveis semelhantes ao
imóvel avaliado, para posteriormente proceder uma etapa de
homogeneização de forma de possibilitar uma comparação direta entre o
valor das amostras e o valor que se busca do imóvel em questão.
LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL RURAL AVALIANDO

Fazenda Boqueirão, área rural com 4.267,93 hectares, localização:

Inicia-se na Foz do Rio Campo Novo – Zona Rural – CEP – 84300-000 –
Tibagi Pr. Matrícula nº9017 do Cartório de Registro de Imóveis da
Comarca de Tibagi Paraná. Mapa de localização e Municípios limítrofes:

Os municípios limítrofes do imóvel avaliando: Ponta Grossa;

Carambeí, Castro; Piraí do Sul; Ventania; Telêmaco Borba; Imbaú; Reserva;
Ivaí e Ipiranga que fazem parte da região dos Campos Gerais.
Algumas características econômicas da região dos campos gerais:

Aproximadamente 1 milhão de hectares de lavouras anuais de milho, soja,
trigo, feijão e batata; Região com a melhor produtividade de milho no
Brasil; Um dos maiores pólos esmagadores de soja da América Latina;
Vasta área de florestas plantadas com fins madeireiros, papeleiros e
energéticos; Produção agropecuária, destacando a produção de leite,
suínos e aves; Reconhecida bacia leiteira de excelência com a maior
produção e melhor produtividade de leite do Brasil; Produção de 1,07
milhões de litros de leite por dia; Produção diversificada com mais de 160
produtos agropecuários; Sistema de cooperativas agropecuárias

consolidado com faturamento de 1,5 bilhão de reais; Setor industrial para

o processamento de produtos rurais locais que agregam valor e geram
emprego e renda para a região.
Uma nova atualização da estimativa de safra, realizada pelo

Departamento de Economia Rural – Deral, vinculado à Secretaria da
Agricultura Abastecimento – SEAB, aponta que os municípios dos Campos
Gerais deverão produzir mais soja do que anteriormente previsto. O novo
levantamento revela que o rendimento médio por hectares nos 19
municípios pertencentes ao núcleo regional do Deral deverá ser de 3,7 mil
quilos por hectare, produtividade que deverá proporcionar uma safra de
quase 2 milhões de toneladas. Nenhuma outra regional paranaense
deverá ter produção total acima de 1 milhão de toneladas. (Fonte: Jornal
da Manhã, 11/04/2022).
Os preços médios de terras agrícolas no Paraná referente ao ano de

2023, em reais por hectare, detalhados por classe capacidade uso por
município, fornecido pela Secretaria de Estado da Agricultura e do
Abastecimento – SEAB, Departamento de Economia Rural – DERAL,
Divisão de Estatísticas Básicas, aqui na tabela abaixo se destacam os
municípios dos Campos Gerais:

https://www.noticiasagricolas.com.br/cotacoes/soja/indicador-cepea-
esalq-soja-parana

Os valores negociados nos balcões de negócios agrícolas nas

Cooperativas do Paraná e região dos Campos Gerais, a moeda usada nos
negócios não é o real, mas a soja. Os valores das áreas agricultáveis: soja,
milho, etc, tem como base de 2000 a 2500 sacas de soja por alqueire.
(Fonte Folha de São Paulo)

DA IMPUGNAÇÃO DO LAUDO PERICIAL
Do valor da Terra Nua
O I. perito concluiu os valores da terra nua em seu laudo fls. 42

atribuindo o valor do imóvel rural com área total de 4.267,93 hectares,
adotando o valor de R$119.514.000,00 (Cento e dezenove milhões,
quinhentos e quatorze mil reais).

Os valores de terras agrícolas tomam por base valor por hectare,

por um simples cálculo fica R$28.002,87/hectare (Vinte e oito mil, dois
reais e oitenta e sete centavos por hectare).
É nesse sentido totalmente comprovado que terras agricultáveis do

Paraná pela nova metodologia de classificação de capacidade de uso a
partir do ano de 2017, praticamente, não existem valores por hectares
apresentado pelo I. perito.
Sua metodologia não se aplica mais da forma como classificou em

seu laudo a classificação de uso e capacidade do solo, na nova
metodologia as áreas agricultáveis são classificadas, dessa forma:
SEPARAÇÃO EM CLASSES:
Para o levantamento são utilizadas as oito classes de capacidade de

uso, conforme o “Manual para levantamento utilitário e classificação de
terras no sistema de capacidade de uso”, publicado pela Sociedade
Brasileira de Ciência e Solo (SBCS), amplamente difundido no Brasil desde
sua publicação em 1983. Apenas o preço de classe V, atualmente de uso
bastante restrito não é pesquisado em nenhuma localidade.
São as classes de aptidão de uso, que estão melhor detalhadas na

metodologia, de maneira geral, quanto menor o algarismo romano (I)
mais intensivo pode ser o uso, e quanto maior (VIII) mais restrito.
CLASSIFICAÇÃO DAS TERRAS DO IMÓVEL NO SISTEMA DE CLASSES DE

CAPACIDADE DE USO

A capacidade de uso da terra serve para avaliar suas limitações,

considerando a sua adaptabilidade para diversos fins. Determina o quanto
o sistema solo suporta, sendo explorado economicamente, sem que
desgaste, empobreça, e torne-se inapto ao cultivo. As 8 (oito) diferentes
classes do Sistema de Classificação da Capacidade de usos da terra são:
Classe I: são terras que não tem nenhuma ou somente muito

pequenas limitações permanentes ou riscos de depauperamento. São
próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produção de
colheitas entre médias e elevadas, sem práticas ou medidas especiais de
conservação do solo.
Classe II: Terras que tem limitações moderadas para seu uso. Estão
sujeitas a riscos moderados de depauperamento, mas são terras boas, que
podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas especiais de
conservação do solo, de fácil execução, para produção segura permanente
de colheitas entre médias e elevadas, de culturas anuais adaptadas a
região.
Classe III: São terras que quando cultivadas sem cuidados especiais,
estão sujeitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no
caso de culturas anuais. Requerem medidas intensas e complexas de
conservação do solo, a fim de poderem ser cultivadas segura e
permanentemente, com produção média a elevada, de culturas anuais
adaptadas.
Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão

limitada, com sérios problemas de conservação. São terras com restrições
muito severas ao uso com culturas anuais, podendo, no entanto, ser

exploradas com algumas culturas permanentes. São adaptadas em geral

para pastagens ou reflorestamentos, com problemas simples de
manutenção.
Classe V: Terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente

livres de erosão, mas impróprias para serem exploradas com culturas
anuais, e que podem com segurança, serem adaptadas para pastagens
e/ou reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de
conservação, cultiváveis apenas em casos muito especiais.
Classe VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou

reflorestamento, com problemas simples de conservação, cultiváveis
apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras
do solo. São terras impróprias para culturas anuais. Prestam-se com
algumas restrições a exploração com culturas permanentes, pastagens e
reflorestamento, exigindo, no entanto, medidas de conservação
relativamente complexas.
Classe VII: Terras sujeitas a muitas limitações permanentes, além de

serem impróprias para culturas anuais, apresentam severas limitações,
mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e
reflorestamentos. Sendo altamente susceptíveis de danificação, exigem
severas restrições de uso, com práticas especiais.
Classe VIII: terras impróprias para cultura, pastagens ou

reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e proteção da fauna
e flora silvestre, como ambiente para recreação e turismo, ou para fins de
armazenamento de água. São terras as margens de rios e córregos,
impróprias para cultivos de qualquer natureza, inclusive a de florestas

comerciais ou para produção de qualquer outra forma de vegetação de

valor econômico.
Levando-se em conta o mapa e uso ocupação do solo do imóvel

avaliando:
Para definição de valores de terra nua para imóveis rurais pela nova
metodologia e classificação de uso, a Fazenda Boqueirão, de acordo com a

vistoria técnica por este assistente técnico enquadra-se na Classe II (fls.09)

terras que tem limitações moderadas para seu uso, pelo mapa de
ocupação do solo fica assim distribuídos:
Classes % Área em Hectares

I 00,00 0,000,00
II 49,00 2.090,59
III 00,00 0.000,00
IV 10,47 437,00
V 00,00 0,000,0 0
VI 30,03 1.293,23
VII 00,00 0.000,00
VIII 10,50 447,11
Total 100 4.267,93
Pela tabela do Deral para 2023 o preço de terras agrícolas no

município de Tibagi nesta classificação o valor por hectare é R$82.900,00.
Os preços médios pesquisados pelo Deral poderão servir como

referencial por município, tendo em vista cada propriedade rural tem suas
características próprias quanto ao tamanho, localização, vias de acesso,
topografia, hidrografia, tipo de solo, capacidade de uso, grau de
mecanização entre outros fatores.
O relevo do imóvel avaliando é plano em parte, passando para

levemente ondulado o que permite a exploração e mecanização em mais
de 80% de sua área.

A estrada de acesso a Fazenda Boqueirão é toda cascalhada

encontra-se em bom estado de conservação, distante de 3,8 Km da PR
376, que é um dos fatores que valoriza a propriedade, do ponto de vista
logístico, próximo dos principais canais de escoamento das commodities,
podendo baratear os custos de logística pela proximidade das principais
Cooperativas da região.
Resumo da Avaliação da Terra Nua

Terras Classe Valor R$/há Área/há Subtotal Total
Lavoura II 173.309.911,00 82.900,00 2.090,59 173.309.911,0 173.309.911,00

0
Reserva VI 45.909.665,00 35.500,00 1.293,23 45.909.665,00 45.909.665,00

Legal
APP VIII 3.800.435,00 8.500,00 447,11 3.800.435,00 3.800.435,00
Pasto IV 28.011.700,00 64.100,00 437,00 28.011.700,00 28.011.700,00
Total 251.031.711,00
A liquidez das áreas rurais agricultáveis na região do Campos Gerais

tem valor representativo por sacas de soja a média das áreas negociadas
giram em torno de 2000 sacas de soja pelo preço do dia 28 passado a
R$130,57, temos o valor por alqueire R$261.140,00 (Duzentos e sessenta
e um mil e cento e quarenta reais), ou R$107.067,40 (Cento e sete mil,
sessenta e sete reais e quarenta centavos por hectare).

Para legitimar esses argumentos aqui impugnando o laudo pericial

que apresenta o valor por hectare em R$28.002,87/hectare (Vinte e oito
mil, dois reais e oitenta e sete centavos por hectare), aplicado pela
metodologia ultrapassada com valores para época de 2016, classificando
as terras de maneira que pela nova metodologia aqui esplanada é que se
vem aplicando em avaliações de área rurais seguindo a NBR 14653-3 de
2019, a partir de 2017.
Neste argumento este assistente técnico junta um laudo de

avaliação de um imóvel rural em Castro Pr em 05/2022:

Esta avaliação judicial de movimento 280.2 dos autos

0000900.57.2006.8.16.0064 do Juízo da Vara Cível da Comarca de Castro
Pr, aproveitamento para lavoura de 80% da área, valor por alqueire de
R$300.000,00 (trezentos mil reais). Este assistente técnico é especializado
em áreas rurais, nas alienações judiciais de bens penhorados nos termos
do artigo 880 do CPC, este imóvel está praticamente vendido só verificar
nos autos.
Ipso facto, todavia, o valor apresentado pela terra nua pelo I. Perito
em R$119.500.000,00 (Cento e dezenove milhões e quinhentos mil reais),
não está compatível com valores de terras agrícolas na região dos Campos
Gerais para data base de MARÇO/2023. O valor apurado por este
assistente técnico em R$251.031.711,00 (Duzentos e cinquenta e um
milhões, trinta e um mil e setecentos e onze reais) no quadro resumo da
avaliação da terra nua, está dentro dos parâmetros de área rurais em
Tibagi Pr.
Diante de todo o exposto, requer a impugnação do laudo pericial

por não atender a metodologia aplicada em vigência, não coaduna com os
valores praticados nas principais Cooperativas da região dos Campos
Gerais.
Termos em que espera deferimento.
Ponta Grossa, 02 de maio de 2023.
(Assinado Digitalmente)
Esp. Geraldo Antônio da Costa

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https://www.gecostaimoveis.com.br/detalhe/alienacao-judicial/fazenda/
104/

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O Valor de mercado deve ser efetuada segundo a metodologia que

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A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem

Os procedimentos avaliatórios usuais, com a finalidade de

8.2.1 Método Comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos

8.2.2 Método Involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento

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Identifica o valor do mercado do bem pelo somatório dos valores de seus

8.2.4 Método da capitalização da renda

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente de sua

ESCOLHA DA METODOLOGIA – NBR 14653 Parte 1

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Os municípios limítrofes do imóvel avaliando: Ponta Grossa;

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consolidado com faturamento de 1,5 bilhão de reais; Setor industrial para

Uma nova atualização da estimativa de safra, realizada pelo

Os preços médios de terras agrícolas no Paraná referente ao ano de

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Os valores de terras agrícolas tomam por base valor por hectare,

É nesse sentido totalmente comprovado que terras agricultáveis do

Sua metodologia não se aplica mais da forma como classificou em

Para o levantamento são utilizadas as oito classes de capacidade de

São as classes de aptidão de uso, que estão melhor detalhadas na

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A capacidade de uso da terra serve para avaliar suas limitações,

Classe I: são terras que não tem nenhuma ou somente muito

Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão

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exploradas com algumas culturas permanentes. São adaptadas em geral