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Avaliação de Imóveis
Quem é Alexandre
Marcolino?
» Arquiteto e Urbanista
» Especialista em Auditoria,
Perícias e Avaliação de Imóveis
Urbanos
» Perito Judicial
» Membro do IBAPE
» Analista de Infraestrutura
do
Ministério de Economia desde
2008.
» Professor em Pós Graduação
para várias Áreas de Engenharia
Diagnóstica.
Engenharia de
avaliações e sua
utilidade nos
diversos setores
» Onde podemos Atuar?
» Onde podemos Atuar?
» Garantia de Operações
» Compra e Venda
» Locação
» Ações Judiciais
» Valores de Impostos
» Planta de Valores Genéricos (PVG)
» Tomada de decisões sobre investimentos
» Seguros
» Servidões de Passagem - Desapropriação
» E muito mais...
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E SUA UTILIDADE
» Em linhas gerais
MAS O QUE É
AVALIAÇÃO DE » A Avaliação Imobiliária
determina o quanto um imóvel vale
IMÓVEIS? para o mercado.
» Essa definição é conhecida
por todos, mas ainda pouco
entendida pela maioria.
» Realizar uma Avaliação de
Imóveis vai um pouco além do que
determinar quanto ele vale.
» É preciso estudar a área, o
tipo de investimento e,
principalmente, fatores para o futuro.
» Definição básica:
MAS O QUE É
AVALIAÇÃO DE » A Avaliação é determinação técnica
IMÓVEIS? do valor de um bem (imóvel), de um
fruto ou de um direito. O resultado da
análise técnica da avaliação se
expressa de forma material através do
laudo, onde este deverá conter todos
os elementos esclarecedores e suas
conclusões a respeito do
procedimento avaliatório e do
resultado encontrado.
» Mas o que é Avaliação de Imóveis?
UM BREVE HISTÓRICO
» Um breve Histórico
UM BREVE HISTÓRICO
A NORMA TÉCNICA NBR-14.653 DA ABNT
NBR 14653 e suas partes
» O que é Vistoria?
Passos
O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL
A » Caracterização
» Caracterização da região:
» Impossibilidade de vistoria
» Quando não for possível o acesso do profissional avaliador ao
interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de
avaliação. Neste caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a
avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for
possível obter. As considerações hipotéticas sobre o imóvel, que
configuram a situação paradigma, devem estar claramente
explicitadas nas avaliações.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como deve ser fotografado um dormitório.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como deve ser fotografada uma garagem
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como deve ser fotografada uma garagem.
Indícios de
Patologia
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» A intenção aqui foi demonstrar o bom estado de conservação
da estrutura de cobertura.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como deve ser fotografada uma fachada.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como deve ser fotografado um banheiro.
Relatório Fotográfico
» Exemplos:
» Como deve ser fotografado uma sala mais ampliada.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como deve ser fotografado uma Rua para localização.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
Cadê o resto?
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Recapitulando:
» Dicas de OURO:
» Fotografe tudo – Evite ter que voltar para ver algum detalhe;
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
A PESQUISA » Das Etapas que compreendem a
DE MERCADO E O pesquisa de mercado.
TRATAMENTO DE No planejamento de uma pesquisa, o
DADOS que se pretende é a composição de
uma amostra representativa de dados
de mercado de imóveis com
características, tanto quanto possível,
semelhantes às do avaliando, usando-
se toda a evidência disponível.
A PESQUISA » De acordo com a NBR 14653 em sua
parte 1:
DE MERCADO E O
TRATAMENTO DE » O Que é Pesquisa?
DADOS É conjunto de atividades de
identificação, investigação, coleta e
seleção dos dados de mercado.
» Preparação da Pesquisa:
Corresponde a planejamento da
pesquisa assim para um bom
planejamento é fundamental o
conhecimento do bem avaliando.
Na vistoria, se estabelece as possíveis
variáveis explicativas e mais
importantes na formação do preço.
A PESQUISA » Na Estrutura da pesquisa são eleitas
as variáveis que, em princípio, são
DE MERCADO E O relevantes para explicar a formação de
TRATAMENTO DE valor e estabelecidas as supostas
DADOS relações entre si e com a variável
dependente.
» A Estratégia de pesquisa refere-se à
abrangência da amostragem e às
técnicas a serem utilizadas na coleta e
análise dos dados, como a seleção e
abordagem de fontes de informação,
bem como a escolha do tipo de análise
(quantitativa ou qualitativa) e a
elaboração dos respectivos
instrumentos para a coleta de dados
(fichas, planilhas, roteiros de
entrevistas, entre outros).
» Para a pesquisa
» Quais as possíveis variáveis em um modelo real para:
» TERRENO
» Área;
» Localização;
» Frente para logradouro;
» Profundidade;
» Topografia;
» Situação;
» Distância a polos de influência;
» Infraestrutura urbana;
» Coeficiente de aproveitamento de área.
» RESIDÊNCIAS
» Área do terreno;
» Área construída;
» Padrão da construção;
» Localização;
» Idade aparente e estado de conservação;
» Distância a polos de influência;
» Vista privilegiada ou prejudicial;
» Número de quartos;
» Número de vagas de garagem.
» APARTAMENTOS
» Área da unidade;
» Localização;
» Padrão construtivo;
» Estado de conservação;
» Idade aparente;
» Posição (frente, fundo, etc);
» Número de quartos, de suítes;
» Número de vagas de garagem e de elevadores;
» Número de apartamentos por andar;
» Existência e tipo de área de lazer no prédio;
» Vista privilegiada ou prejudicada...
» Área da unidade;
» Localização;
» Padrão construtivo;
» Estado de conservação;
» Idade aparente;
» Número de vagas de garagem;
» Número de elevadores;
» Posição (frente, fundo, etc);
» Existência de instalações especiais;
» Vista privilegiada ou prejudicada.
» LOJAS
» Área da unidade;
» Localização;
» Padrão construtivo;
» Posição (frente de rua ou interior de galeria);
» Número de vagas de garagem;
» Frente efetiva para logradouro;
» Fluxo no logradouro.
» Área do terreno;
» Área construída;
» Localização;
» Frente para logradouro;
» Pé direito;
» Estado de conservação;
» Instalações especiais e acessos.
» Em avaliação de imóveis
São os elementos que possibilitam
entender o comportamento de um
imóvel de acordo com seus atributos.
Podem ser contadas, medidas e
hierarquizadas permitindo
intercâmbio de informações e a
medição de seus elementos.
QUAIS SÃO OS » De acordo com a NBR 14653
TIPOS DE Temos a princípio 2 tipos distintos de
VARIÁVEIS? variáveis:
» Variável dependente;
» Variável independente.
» Variável dependente
TIPOS DE VARIÁVEIS
» Variável independente
TIPOS DE VARIÁVEIS
» Variável independente
TIPOS DE VARIÁVEIS
» Variável independente
TIPOS DE VARIÁVEIS
» Variável independente
TIPOS DE VARIÁVEIS
QUESTÕES » Ao final desse capítulo ficam as
seguintes questões que devem ser
respondidas:
a) O que é variável?
b) Quais os 2 tipos distintos de
variáveis?
c) O que é uma variável dicotômica?
d) Qual seria um exemplo de variável
qualitativa?
e) O que é variável proxy?
MÉTODO » Esta parte da NBR 14653 fixa as
COMPARATIVO diretrizes para avaliação de bens,
quanto a:
DIRETO DE
DADOS DE a) classificação da sua natureza;
MERCADO b) instituição de terminologia,
definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e
pareceres técnicos de avaliação.
MÉTODO
» Antes de trabalharmos as
COMPARATIVO metodologias existentes para a
DIRETO DE Elaboração de Laudos de Avaliação de
DADOS DE Imóveis se faz necessário o
entendimento de vários itens da
MERCADO Norma:
a) Definição de BEM.
b) Conceitos de valor.
c) Fatores macroeconômicos.
a) Definição de BEM
DEFINIÇÃO DE BEM
a) Definição de BEM
DEFINIÇÃO DE BEM
b) Conceitos de valor
CONCEITOS DE VALOR
b) Conceitos de valor
CONCEITOS DE VALOR
b) Conceitos de valor
VALOR DE MERCADO
CONCEITOS DE VALOR
b) Conceitos de valor
» VALOR DE MERCADO
Na verdade o VALOR DE MERCADO não pode ser obtido.
Ele é indicado por uma faixa de preços (intervalo de confiança) e a
distribuição dos preços para propriedades semelhantes é causada
por erros de mercado
Os Engenheiros de Avaliação não tem como indicar o
exato VALOR DE MERCADO de uma propriedade exposta à
venda.
VALOR DE MERCADO forma-se pela influência de várias
transações.
O analista deve buscar informações recentes de
transações semelhantes e sobre as condições do mercado na
data da avaliação, visando inicialmente compreender e modelar
este mercado para, então, ter condições de realizar estimativas
sobre os imóveis em estudo.
CONCEITOS DE VALOR
b) Conceitos de valor
CONCEITOS DE VALOR
c) Fatores macroeconômicos
FATORES MACROECONÔMICOS
QUESTÕES » Ao final dessa aula ficam as seguintes
questões que podem ser respondidas:
?
intangíveis?
b) Quais fatores econômicos interferem
em uma Avaliação Imobiliária?
c) O que é valor de Mercado?
d) Como a economia local interfere na
Avaliação de Imóveis?
MÉTODO » O que é o Método Comparativo Direto
de dados de Mercado?
COMPARATIVO
DIRETO DE De acordo com a NBR 14653 – Parte 1
DADOS DE em seu Capítulo 8.2.1
É o método que: Identifica o valor de
MERCADO mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes
da amostra
95%
» Algo em torno desse número de
Avaliações é desenvolvido com esse
Método
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Variáveis
?
Comparativo Direto de Dados de
Mercado em nossas Avaliações?
b) Posso utilizar o MCDDM para Avaliar
apartamentos com mais de 10
dormitórios e 20 vagas de garagem?
c) As variáveis ajudam a buscar
elementos para utilizar o MCDDM?
d) Esse MCDDM é bastante utilizado?
Por quê?
BANCO DE » O que são dados e o que é amostra
em uma Avaliação de imóveis?
DADOS:
COMO CRIAR E De acordo com a NBR 14653 – Parte 1
COLETAR em seu Capítulo 3
DADOS DE Amostra é:
UMA AMOSTRA » Conjunto de dados representativos de
uma população
Dado:
» Cada um dos elementos
representativos de uma amostra, em
seu universo que auxiliam no
tratamento das informações para a
elaboração de uma avaliação.
» Definições
Se Amostra é:
conjunto de dados representativos de uma população
e Dado:
Cada um dos elementos representativos de uma amostra
https://www.encontreaquiseuterreno.com.br
Análises
» Sites de Imobiliária
» OLX
» Facebook
» ZAP Imóveis
» 5 Andar
» Jornais
» Placas de Anúncios nas fachadas
» Qualquer outra forma de pesquisa desde que possa
ser verificada/ auditada
?
b) Em um cadastramento de um
imóvel, o que devemos pesquisar?
c) Quais as variáveis são importantes
para a coleta dos dados em uma
amostra?
d) Onde podemos pesquisar os
elementos da amostra para uma
Avaliação?
e) O que é variável para captação de
um dado?
NOÇÕES DE » Introdução à Estatística
INFERÊNCIA Definições:
ESTATÍSTICA
» “A ciência de coletar, organizar,
apresentar, analisar e interpretar dados
numéricos com o objetivo de tomar
melhores decisões”.
» “Ciência que dispõe de processos
apropriados para recolher, organizar,
classificar, apresentar e interpretar
conjunto de dados.”
NOÇÕES DE » Introdução à Estatística
INFERÊNCIA Definições:
ESTATÍSTICA
»“A ciência que consiste na coleta,
manipulação e classificação de dados
tendo em vista o conhecimento de
determinado fenômeno e a
possibilidade de, a partir desse
conhecimento, concluir ou analisar
possíveis novos resultados. É objetivo
da Estatística extrair informação dos
dados para obter uma melhor
compreensão das situações que
representam.”
» Fases de um Estudo Estatístico
» DEFINIÇÃO DO PROBLEMA
Saber exatamente aquilo que se pretende pesquisar é o mesmo
que definir corretamente o problema
» PLANEJAMENTO
Permite definir qual o melhor instrumento para coletar os
dados da pesquisa. Como levantar informações? Que dados
deverão ser obtidos? E o cronograma de atividades? Os custos
envolvidos? etc.
» COLETA DE DADOS
É obter informações ou valores sobre as variáveis estudadas
» ORGANIZAÇÃO DOS DADOS
Resumo dos dados através de sua contagem e agrupamento
segundo as características. É a condensação e tabulação de
dados.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Medidas Estatísticas
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Medidas de Tendência Central
» Mediana (Md)
É um valor central de um rol, ou seja, a mediana de um
conjunto de valores ordenados (crescente ou decrescente) é a
medida que divide este conjunto em duas partes iguais.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Medidas de Tendência Central
» Moda (Mo)
É o valor que se repete com maior frequência no conjunto.
Um conjunto de dados pode ter:
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
a) 25, 28, 31, 34, 37 b)17, 23, 30, 39, 46 c) 31, 31, 31, 31, 31
temos xa = xb = xc= 31
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
» Desvio Médio Absoluto (DMA):
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Variância da Amostra (σ²):
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
» Desvio Padrão
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
» Distribuição Normal
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
» Distribuição Normal
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Distribuição F de Snedecor
A distribuição F de Snedecor também conhecida como
distribuição de Fisher é frequentemente utilizada na inferência
estatística para análise da variância, especialmente para
comparação das médias amostrais.
No caso específico de avaliações de imóveis, a distribuição F é
usada para realizar testes de hipóteses da equação de regressão
como um todo. A distribuição F testa a hipótese de que nenhum
dos coeficientes de regressão tenha significado contra a
hipótese de que pelo menos um tenha significado, ou seja,
formulando as seguintes hipótese nula e alternativa:
- H0 = nenhum dos coeficientes da regressão tenha significado
- H1 = pelo menos um tenha significado.
O valor da estatística deve ser comparado com uma tabela de
valores de F, no caso da tabela de distribuição F de Ficher-
Snedecor, que indica o valor máximo da estatística no caso de
H0 ser verdadeira, a um determinado nível de significância.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Significância
» Nível de significância
É o limite que se toma como base para afirmar que um certo
desvio é decorrente do acaso ou não.
São aceitos como estatisticamente significativos os níveis P =
0,05 e P = 0,01, ou seja, 5% e 1% respectivamente.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
INFERÊNCIA » O que é Inferência Estatística
ESTATÍSTICA “É um ramo da Estatística cujo
objetivo é fazer afirmações a partir de
um conjunto de valores representativo
(amostra) sobre um universo. Tal tipo
de afirmação deve sempre vir
acompanhada de uma medida de
precisão sobre sua veracidade.”
» O que é Modelo
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» O que é Modelo
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Regressão Linear
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Poder de Explicação de um modelo
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Poder de Explicação de um modelo
Coeficiente de Determinação Ajustado R²a → para evitar
dificuldades na interpretação de R², alguns estatísticos preferem
usar o R²a (R² ajustado). Assim como o Coeficiente de
Determinação R², quanto maior R²a, mais a variável resposta é
explicada pela regressora X.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Níveis de Aproximação
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Pressupostos básicos para a validação dos modelos:
Homocedasticidade:
» É a variância constante dos resíduos. É uma propriedade
fundamental, sob pena de invalidar toda a analise estatística.
Pode ser verificada através da analise gráfica dos resíduos
versus valores ajustados, os pontos tem que apresentar sob a
forma de uma nuvem.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Homocedasticidade – Gráfica
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Pressupostos básicos para a validação dos modelos:
Linearidade do modelo:
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Pressupostos básicos para a validação dos modelos:
Multicolinearidade do modelo:
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Outliers
Os outliers são elementos cujos resíduos são grandes em
módulos resíduos padronizados devem estar no intervalo [-2;+2].
A existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo
gráfico dos resíduos versus cada variável independente.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Pressupostos básicos para a validação dos modelos:
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Verificação da Normalidade pelo Exame Gráfico dos Resíduos
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Especificação das avaliações
As avaliações serão especificadas quanto à
fundamentação e precisão, guardado o critério geral de
atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o Grau I
é o menor, e o Grau III é o maior. A fundamentação será
função do aprofundamento do trabalho avaliatório. A
precisão será estabelecida quando for possível medir o grau
de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Especificação das avaliações
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Graus de Fundamentação no caso de Utilização de modelos de
Regressão Linear
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Graus de Fundamentação no caso de Utilização de modelos de
Regressão Linear
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
MÉTODO » O que é o Método Evolutivo em uma
Avaliação de Imóveis?
EVOLUTIVO
De acordo com a NBR 14653
MÉTODO EVOLUTIVO
» Método Evolutivo
Quando utilizar?
Depois encontramos o valor das Benfeitorias pela Quantificação
de Custo (ou Comparativo).
MÉTODO EVOLUTIVO
» Método Evolutivo
Como calcular o valor das benfeitorias
Itens a serem considerados no cálculo
CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO
Novo A
Entre novo e regular B
Regular C
Entre regular e reparos simples D
Reparos simples E
Entre reparos simples e importantes F
Reparos importantes G
Entre reparos importantes e sem valor H
Sem valor I
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
» Método Evolutivo
Como calcular o valor das benfeitorias
Itens a serem considerados no cálculo
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
» Método Evolutivo
Como calcular o valor das benfeitorias
Itens a serem considerados no cálculo
Lista de Vida Útil de Imóveis
(Bureau of Internal Revenue)
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
» Método Evolutivo
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
» Método Evolutivo
+
MÉTODO EVOLUTIVO
X FC
Fator de
Comercialização
QUESTÕES » Ao final dessa aula ficam as seguintes
questões que podem ser respondidas:
?
Evolutivo em uma Avaliação de
Imóveis?
1
CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO
Novo A
Entre novo e regular B
Regular C
Entre regular e reparos simples D
Reparos simples E
Entre reparos simples e importantes F
Reparos importantes G
Entre reparos importantes e sem valor H
Sem valor I
MÉTODO EVOLUTIVO
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
» Método Evolutivo 32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
2
Estado de conservação:
E
Reparos simples
Idade aparente do imóvel: 30
Tipo do imóvel:
80
INDUSTRIAL - GALPÃO - MÉDIO
Fator segundo a Tabela Ross-Heidecke: 39,6%
MÉTODO EVOLUTIVO
» Resolvendo a Questão
No caso de Avaliação de um galpão padrão médio, com idade de
30 anos, necessitando de Reparos simples e 1000,00 m² de área
construída em que o valor do terreno é de R$ 500.000,00 e o CUB
do Estado de Pernambuco, FC=1, BDI de 18%, qual o valor final do
Avaliando?
3
MÉTODO EVOLUTIVO
» Resolvendo a Questão
No caso de Avaliação de um galpão padrão médio, com idade de
30 anos, necessitando de Reparos simples e 1000,00 m² de área
construída em que o valor do terreno é de R$ 500.000,00 e o
CUB do Estado de Pernambuco, FC=1, BDI de 18%, qual o valor
final do Avaliando?
4
Fator segundo a Tabela Ross-Heidecke: 39,6%
Valor m² para Projeto Padrão Residencial Alto R1 R$ 1.051,78
Valor do m² de construção com BDI considerado R$ 1.241,10
BDI adotado 18%
Área em m² 1000,00
Valor de reedição estado de Novo R$ 1.241.100,40
Valor da Depreciação R$ 491.475,76
Valor Final do Avaliando considerando a depreciação R$ 749.624,64
MÉTODO EVOLUTIVO
» Resolvendo a Questão
No caso de Avaliação de um galpão padrão médio, com idade de
30 anos, necessitando de Reparos simples e 1000,00 m² de área
construída em que o valor do terreno é de R$ 500.000,00 e o
CUB do Estado de Pernambuco, FC=1, BDI de 18%, qual o valor
final do Avaliando?
Valor total do imóvel =(Valor do Terreno Valor da benfeitorias) x Fc
5
R$ 500.000,00 - Terreno
R$ 750.000,00 - Benfeitorias
R$ 1.249.000,00 – Terreno + Benfeitorias
R$ 1.249.000,00 – Total X FC (1)
MÉTODO EVOLUTIVO
MÉTODO » O que é o Método Involutivo em uma
INVOLUTIVO Avaliação de Imóveis?
De acordo com a NBR 14653
Identifica o valor de mercado do bem,
alicerçado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de
estudo de viabilidade técnico
econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as
características do bem e comas
condições do mercado no qual está
inserido, considerando se cenários
viáveis para execução e
comercialização do produto.
Utilizado no caso de inexistência de
dados amostrais semelhantes ao
avaliando.
MÉTODO » Como identificar qual o melhor
INVOLUTIVO Projeto com o melhor aproveitamento
eficiente para uma Gleba?
» Shopping Center
» Prédio Comercial
» Prédio Residencial
» Loteamento
» Condomínio Horizontal
» Flats
» Hospital
» etc
» Método Involutivo em Loteamento
Quando utilizar?
MÉTODO INVOLUTIVO
» Método Involutivo
Quando utilizar?
MÉTODO INVOLUTIVO
» Método Involutivo
Quando utilizar?
MÉTODO INVOLUTIVO
» Método Involutivo
MÉTODO INVOLUTIVO
» Método Involutivo
Modelo para o Lote
Padrão de 200,00 m²
Amostra Local Contato Telefone Bairro Região Renda per Capita Frentes Área
1 R. Antônio Lino Bandeira Itamar Imóveis 27 3361.6515 CONDADOS 1 R$ 991,62 1 274,00
2 R. M Três C Itamar Imóveis 27 3361.6515 Nova Guarapari 1 R$ 991,62 1 360,00
3 Rua Honolulu Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 380,00
4 Av Paris Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 950,00
5 R. Amazonas Roma Imóveis (27) 3361-2709 Jardim Boa Vista 2 R$ 459,54 1 300,00
Amostra
6 Rua Granada Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 420,00
7 rua da marinha atras do supermercado do Lídio Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 400,00
8 Próximo a Ilhas Verdes Miranda Imóveis (27) 3361-4838 Perocão 2 R$ 885,20 2 710,00
Utilizada
9 Rua Jatobá Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Meaipe 1 R$ 991,62 2 917,00
10 Rua Elizário Lourenço Dias Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Olaria 1 R$ 487,51 1 300,00
11 Avenida Brilhantino Lopes Pereira, 236 Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 360,00
12 Rua Serra Negra Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 720,00
13 Rua da Matriz Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Centro 3 R$ 2.631,21 1 450,00
14 Avenida Padre José de Anchieta Imob. Paulo Gomes (27) 3362-2269 Aeroporto 1 R$ 568,87 1 365,00
15 Avenida Beira Mar Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 312,00
16 Alameda Piriápolis Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Enseada Azul 3 R$ 991,62 2 500,00
17 Rua Arizona Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 720,00
18 Rua Frank Charles Nietzche Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 720,00
19 Rua da Praia do Morro Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 2 R$ 2.631,21 2 822,00
20 Rua Serra Negra Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 600,00
21 Rua Horácio Santana Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Parque da Areia Preta 3 R$ 885,20 1 320,00
22 Avenida Celso Bastos Couto Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 2 R$ 2.631,21 1 360,00
23 Rua Kennedy Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 2 R$ 2.631,21 1 360,00
24 Rua Sete Suporte Imóveis (27) 3362-4444 itapebussu 1 R$ 568,87 1 360,00
25 Rua Horácio Santana Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Parque da Areia Preta 3 R$ 885,20 1 300,00
(27)99900-
Paulo Cesar Vinha Raphael Brandão Imóveis Setiba 1 R$ 885,20 2 740,00
26 0335
MÉTODO INVOLUTIVO
» Método Involutivo
MÉTODO INVOLUTIVO
» Método Involutivo
MÉTODO INVOLUTIVO
» Método Involutivo
MÉTODO INVOLUTIVO
» Método Involutivo
VGV R$ 79.887.185,00
Impostos R$ 5.544.170,64
Corretagem R$ 4.793.231,10
Mídia R$ 798.871,85
Custo implantação do Empreendimento R$ 13.045.810,18
Margem lucro incorporador R$ 19.971.796,25
MÉTODO INVOLUTIVO
QUESTÕES » Ao final dessa aula ficam as seguintes
questões que podem ser respondidas:
?
Involutivo em uma Avaliação de
Imóveis?
https://pellisistemas.com/
» Exercícios Propostos
De acordo com a planilha fornecida abaixo vamos calcular o
valor de um imóvel que tem 200 m² de área.
MÉTODO EVOLUTIVO
» Exercícios Propostos
Iniciando o SISDEA
1
2
3
4
5
MÉTODO EVOLUTIVO
» Exercícios Propostos
MÉTODO EVOLUTIVO
» Exercícios Propostos
MÉTODO EVOLUTIVO
ELABORAÇÃO » Quais são os itens necessários para a
DE LAUDO NA elaboração de um Laudo de Avaliação
de acordo com a NBR 14653?
MODALIDADE
COMPLETA De acordo com a NBR 14653 existem 2
tipos de Laudos que podem ser
apresentados
a) identificação do solicitante
b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) objetivo da avaliação;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes − atender ao
disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1;
e) identificação e caracterização do imóvel avaliando – atender
ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;
a) identificação do solicitante
b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) objetivo da avaliação;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes − atender ao
disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1;
e) identificação e caracterização do imóvel avaliando – atender
ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;
10.3- Anexos
Para a identificação do valor de mercado, podem ser incluídos,
de acordo com o grau de fundamentação, os seguintes anexos:
documentação dominial, fotografias do imóvel avaliando,
plantas, identificação dos dados de mercado, memória de
calculo ou relatórios originais dos programas computacionais
utilizados.
Capa do Laudo
a) identificação do
solicitante
b) finalidade do laudo,
quando informado pelo
solicitante;
c) objetivo da avaliação;
d) pressupostos, ressalvas e
fatores limitantes − atender
ao disposto em 7.2 da ABNT
NBR 14653-1;
e) identificação e caracterização
do imóvel avaliando – atender ao
disposto em 7.3 da ABNT NBR
14653-1:2001, no que couber;
f) diagnóstico do mercado –
relatar conforme 7.7.2 da ABNT
NBR 14653-1;
g) indicação do(s) método(s) e
procedimento(s) utilizado(s) –
relatar conforme Seção 8 da
ABNT NBR 14653-1;
h) especificação da avaliação −
indicar a especificação atingida,
com relação aos graus de
fundamentação e precisão,
conforme Seção 9. Quando
solicitado pelo contratante,
deve ser apresentado
demonstrativo da pontuação
atingida;
i) especificação da avaliação −
indicar a especificação atingida,
com relação aos graus de
fundamentação e precisão,
conforme Seção 9. Quando
solicitado pelo contratante,
deve ser apresentado
demonstrativo da pontuação
atingida;
Anexos
Anexos
Plantas
?
Avaliação Simplificado e um
completo?
b) É obrigatório descrever e
caracterizar a região onde está
localizada o Avaliando?
c) A ART ou RRT é obrigatória em todo
Laudo de Avaliação?
d) O que são fatores relevantes em um
Laudo de Avaliação?