Avaliação

de Imóveis
PROF° ALVINO JOSÉ JÚNIOR

2.016
 Noções sobre a Norma ABNT 14.653
Exclusividade dos Engenheiros
No prefácio da Norma, está expresso, ser sua elaboração por Comissões de estudo,
formados por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores,
consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).

Entretanto, já tentamos em várias oportunidades ser filiado na tentativa de fazer parte

da Comissão sem qualquer êxito. Sempre fomos aceitos na condição apenas de
associado para PAGAR, sem qualquer participação.

A responsabilidade para a elaboração dessas normas de avaliação estão a cargo de uma

comissão, dentro de um comitê, na ABNT.

São eles: Comitê CB-02, (Comitê Brasileiro de Construção Civil), e dentro deste comitê,
a comissão CE-02 (Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil.

É alegação de que “Esta parte da NBR 14653 apresenta diretrizes para os

procedimentos de excelência relativos ao exercício profissional”.

A seguir, encontramos: “Esta parte da NBR 14653 é exigível em todas as manifestações

técnicas escritas vinculadas às atividades de engenharia de avaliações”.

NOTA - A Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do engenheiro,

arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e, conforme a Resolução
nº 345 do CONFEA, são de atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas
especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos
geógrafos e dos meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia - CREA, as atividades de vistorias, perícias, avaliações e
arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences,
máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos
naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização,
sejam de atribuição dessas profissões.

Porém é totalmente descabida a alegada atribuição privativa, até por estar pacificado
junto ao Superior Tribunal:

“que a avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia,
arquitetura ou agronomia, motivo pelo qual não há qualquer ilegalidade nas
disposições insertas na Resolução COFECI nº 957/2006”.

A Sentença acima foi proferida pela Primeira Vara de Justiça Federal de 1ª Instância da
Seção Judiciária do distrito federal, nos autos da ação 2007.34.00.010591-0, através do
juiz federal Marcelo Rebello Pinheiro, em que o réu era o Conselho Federal de
Corretores de Imóveis – COFECI, e o autor, o Conselho Federal de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia – CONFEA e o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia – IBAPE.

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A própria norma 14.653, na sua introdução, traça um breve histórico da evolução das
avaliações no Brasil:

O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957.

Na década de 60, o assunto Avaliação de imóveis, ganha relevância na época do grande

surto de desapropriações.

Em 1977 surge a primeira norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos, a NBR
5676 (NB-502) da ABNT, cuja principal novidade é o estabelecimento de níveis de
precisão para as avaliações.

Nessa época a ABNT começa a produzir outras normas para avaliações, com a seguinte
tipologia: imóveis rurais; unidades padronizadas; máquinas, equipamentos e complexos
industriais; glebas urbanizáveis.

Revista em 1989, a norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos é registrada no

INMETRO como NBR 5676. Nessa oportunidade os níveis de precisão são
transformados em níveis de rigor.

Segue-se a ela a norma para avaliação de servidões. Paralelamente, alguns institutos,

com base na NBR 5676, produzem normas específicas com níveis maiores de
detalhamento e respeitando as características de cada região.

Em 1998, iniciou-se a revisão da Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos

da ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 5676/89, a qual contou com
uma ampla participação dos profissionais da área de engenharia. Como resultado,
houve a incorporação das diversas normas que tratam de avaliações de bens em uma
única, no seguinte ordenamento:

Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: Imóveis urbanos;

Parte 3: Imóveis rurais;

Parte 4: Empreendimentos;

Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

Parte 7: Patrimônios históricos.

As normas acima substituíram e substituirão as normas abaixo:

NBR 5676 – Avaliação de imóveis urbanos;

NBR 8799 – Avaliação de imóveis rurais;

NBR 8951 – Avaliação de glebas urbanizáveis;

NBR 8976 – Avaliação de unidades padronizadas;

NBR 8977 – Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e complexos industriais;

NBR 13820 – Avaliação de servidões.

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Comumente, essas normas fixam as diretrizes dos laudos de avaliação de imóveis,
classificando-os quanto à natureza, instituindo terminologia e convenções, definindo
metodologia e critérios, fixando o que antigamente era chamado de Nível de Rigor ou
Nível de Precisão da Avaliação.

Atualmente a série de normas NBR 14653 classifica o trabalho executado pelo

engenheiro de avaliações, segundo a especificação que cumpriu, pelo que chamou
de Grau de Fundamentação Global e Grau de Precisão, definindo ainda se o trabalho
trata-se de um Laudo de Avaliação ou de um Parecer Técnico de Avaliação.

Classificando, por fim, segundo a modalidade, se o Laudo de Avaliação é propriamente

um Laudo de Avaliação Completo ou Laudo de Avaliação Simplificado.

O que existe de novo

Utilização da forma verbal para expressar a obrigatoriedade do uso de determinada
postura, deixando de pontuar expressões do tipo: é recomendável; recomenda-se; etc

A forma verbal deve é utilizada para indicar os requisitos a serem seguidos

rigorosamente.

Conceito de Preço e Valor

Valor de um bem é na realidade um conceito econômico abstrato e não de um fato.

Enquanto preço é um fato concreto, relacionado às capacidades financeiras, às

motivações ou aos interesses especiais do comprador ou do vendedor, razão pela qual
pode ser igual, superior ou inferior ao valor.

Pressupostos, ressalvas e condições

limitantes

Sempre que o avaliador presumir e assumir situações ou fatos que possam afetar a
escolha da abordagem ou o resultado do trabalho, deve deixar claramente expressos
no laudo de avaliação os pressupostos considerados, bem como as ressalvas e
condições limitantes.

São exemplos de pressupostos, ressalvas e condições limitantes: idoneidade das fontes

de informações, adoção de uma área específica no caso de informações divergentes,
não exame de condições dominiais, não exame de passivos ambientais sobre
imóveis, não exame de vícios ocultos, não verificação de medidas, impossibilidade de
vistoria, entre outros.
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 Tipos de laudo
Fim do parecer técnico. Definição de arquiteto de avaliações. Definição de engenheiro
de avaliações. Redefinição de Engenharia de Avaliações.

Obrigatoriedade do laudo ser assinado por Engenheiro ou Arquiteto.

Apresentação do Laudo de Avaliação

Identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabal ho

Objetivo da avaliação

Finalidade da avaliação

Identificação e caracterização do bem avaliando

Documentação utilizada para a avaliação

Pressupostos e condições limitantes da avaliação

Dados e informações utilizados

Memória de cálculo [demonstrativo dos procedimentos utilizados para a obtenção dos resultados da
avaliação]

Indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escol ha

Especificação da avaliação

Resultado da avaliação e sua data de referência

Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) técnicos pela avaliação

Local e data do laudo

Outras exigências previstas nas demais partes desta Norma

A apresentação do laudo de avaliação pode ser resumida, de acordo com o estabelecido entre as
partes contratantes, desde que atendidas as alíneas anteriores

OBS.: Fim da modalidade do laudo simplificado e completo

Laudo de Avaliação de uso restrito

O laudo de avaliação de uso restrito obedece a condições específicas pré-combinadas

entre as partes contratantes, no que tange a sua confidencialidade, finalidade ou
utilização.

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 Tipos de desapropriações

Total: aquela que atinge o bem em sua totalidade, ou cujo remanescente seja
inaproveitável;

Parcial: aquela que atinge parte do bem

Temporária

Permanente

Critérios para desapropriações

Nas desapropriações convém que as avaliações apresentem como resultados os valores
que possam ser adotados para a justa indenização, tais como o valor de mercado, o
valor econômico, o custo de reedição, o custo de reprodução entre outros.

Devem ser apreciadas circunstâncias especiais, quando cabíveis, tais como alterações
de vocação, forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento.

Nas desapropriações parciais o avaliador deve utilizar métodos que permitam

mensurar os prejuízos para o desapropriado, inclusive a eventual desvalorização dos
remanescentes. Podem ser utilizados, entre outros, os seguintes critérios básicos:

Estimar a diferença entre os valores do bem na sua condição original e na condição

resultante do ato expropriatório, considerada a mesma data de referência (critério
“antes e depois”)

Utilizar o critério do “metro quadrado médio”, no qual é aplicado o valor unitário

médio do imóvel primitivo à área desapropriada. Esse critério é aplicável apenas para
estimar o valor do terreno ou da terra nua, devendo as benfeitorias ser consideradas à
parte;

Estimar o valor da parte do bem atingida pela desapropriação e eventuais reflexos na

parte remanescente, com as seguintes considerações:

Quando ocorrer desvalorização do remanescente em decorrência da desapropriação, o

valor desta alteração deve ser apresentado e justificado;

No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas indenizações relativas ao custo

de obras de adaptação do remanescente, possível desvalia acarretada por perda de
funcionalidade, eventual lucro cessante, custo de desmonte, entre outras perdas e
danos no caso de ser necessária a desocupação temporária para a execução dos
serviço;

Se for considerado inviável o remanescente do imóvel em função do esvaziamento do

seu conteúdo econômico, esta condição deve ser explicitada e o valor do remanescente
apresentado. Neste caso, o avaliador pode sugerir que a desapropriação parcial se
torne total.

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 Diagnóstico de Mercado
O profissional, conforme o tipo de bem, as condições de contratação, o método
empregado e a finalidade da avaliação, pode tecer considerações sobre o mercado do
bem avaliando de forma a indicar, tanto quanto possível, a estrutura, a conduta e o
desempenho do mercado.

OBS.: exclusão da obrigatoriedade da análise do diagnóstico de mercado e da indicação

da liquidez do bem.

QUESTÕES ÉTICAS
CAPACITAÇÃO PROFISSIONAL:
Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual
esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas,
quando necessário.

SIGILO:
Considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informação
técnica, financeira ou de outra natureza, recebida do cliente.

PROPRIEDADE INTELECTUAL:
Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso de
trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Ao reproduzir, fazê-lo
sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses
desenvolvidas.

CONFLITO DE INTERESSES:
Declinar da sua contratação e informar as razões ao cliente se houver motivo de
impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesse.

INDEPENDÊNCIA NA ATUAÇÃO PROFISSIONAL:

Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a
realidade.

COMPETIÇÃO POR PREÇOS:

Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais.

DIFUSÃO DO CONHECIMENTO TÉCNICO

Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta
compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional.
Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente
capacitado para tal.

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 Analise da Resolução COFECI 1066/2007 combinada
com o Ato Normativo 001/2011
O Paragrafo único do art. 1º da Resolução COFECI, estabelece o seguinte regramento
para a inscrição no CNAI:

A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é

opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à
comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de
maio de 1978.

Na íntegra do texto do Art. 2° da Resolução 1.066, encontramos: Poderá inscrever-se

no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja,
cumulativa ou alternativamente:

I. Possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente;

II. Possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária

Os Parágrafos 1° e 2°, do Art. 2° da Resolução COFECI, condicionam:

§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de

Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.

§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em

prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.

Por sua vez, o paragrafo 2°, do Art. 2°, do Ato Normativo 001/2011, estabelece:

O possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente que

não satisfaça aos requisitos exigidos pelo artigo 3º, II deste Ato Normativo, para
inscrever-se no CNAI, deverá submeter-se a curso de avaliação de imóveis reconhecido
pelo COFECI.

O inciso II, do Art. 3°, do referido Ato, determina:

Será reconhecido pelo COFECI, para fins de habilitação do Corretor de Imóveis à

inscrição no CNAI:

I) ...
II) O superior em gestão imobiliária, ou equivalente, cuja grade curricular
contemple a disciplina de Avaliação de Imóveis que atenda, no mínimo, ao
conteúdo programático listado no item 2 do Anexo VII.

Nos Parágrafos 1° e 2°, do citado Art. 3° do Ato sob análise, podemos encontrar a carga
horária da seguinte maneira:

§ 1º - O curso de avaliação de imóveis deverá ter carga horária mínima de 24 horas, se

ofertado na modalidade presencial, e de 26 horas, se na modalidade EaD.

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§ 1º - O curso de avaliação de imóveis deverá ter carga horária mínima de 24 horas, se
ofertado na modalidade presencial, e de 26 horas, se na modalidade EaD.

No Art. 3° da Resolução COFECI 1.066, estabelece o valor da inscrição no CNAI:

Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão, em conta corrente

bancária do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 30% (trinta por cento)
do valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, para cada um dos serviços
abaixo relacionados:

I. inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de

imóveis;

II. registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores

Imobiliários.

O Art. 6° da Resolução 1.066, esclarece quem pode assinar o PTAM:

A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo

Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de
Corretores de Imóveis.

Já o Parágrafo Único do citado Art. 6° da Resolução 1.066, condiciona a participação da

Pessoa Jurídica, à participação de uma Pessoa Física:

A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de

Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,
chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo.

Os Parágrafos 1°, 2° e 3° do Art. 7° da Resolução COFECI 1.066, fala do Certificado de

Registro de Avaliador Imobiliário:

§ 1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade de 03 (três) anos,

contados de sua emissão.

§ 2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de

conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.

§ 3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário poderá ser substituído ou

complementado, a critério do Conselho Federal, com a mesma validade, pelo Cartão
de Identidade de Avaliador Imobiliário.

O Art. 9° da Resolução, passa a competência da cobrança pela emissão do Selo

Certificador ao CRECI, ao tempo que determina o teto para esse valor:

O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o fornecimento do

selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez) por cento do valor da anuidade-base
do exercício.

No Art. 10 a Resolução cria a Declaração de Avaliação Mercadológica (DAM):

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O fornecimento do selo certificador, em três vias, condiciona-se ao preenchimento,
pelo Corretor de Imóveis Avaliador, de Declaração de Avaliação Mercadológica, em
documento eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo Conselho Regional.

No Art. 9° e seus Parágrafos, do Ato Normativo 001/2011, estão anotados o

regramento da emissão da DAM:

Art. 9º - O Conselho Regional emitirá, para cada DAM protocolizada, um selo

certificador, em quatro vias, conforme modelo contido no Anexo VI, o qual deverá ser
fixado no PTAM correspondente, a fim de certificar que o Corretor de Imóveis
Avaliador se encontra regularmente inscrito no CNAI.

§ 1º - Para cada DAM protocolizada no Conselho Regional corresponderá um PTAM e

um selo certificador individualmente numerado.

§ 2º - Para custeio do arquivo permanente das DAM’s, assim como da emissão do selo
certificador, será recolhido pelo Corretor de Imóveis Avaliador, aos cofres do Conselho
Regional, emolumento único em valor correspondente a 5% (cinco por cento) do valor
da anuidade da pessoa física na data do recolhimento.

§ 3º - A primeira e a segunda vias do selo certificador serão afixadas, cada uma delas,
em uma via original do PTAM, para uso do Corretor de Imóveis Avaliador segundo suas
necessidades e as de seu cliente.

§ 4º - A terceira via do selo certificador será afixada em cópia do PTAM, a qual deverá
ser mantida em arquivo do Corretor de Imóveis Avaliador pelo período mínimo de 5
(cinco) anos.

§ 5º - A via-arquivo do selo certificador será afixada em via original da DAM, que ficará
arquivada no Conselho Regional, para constituição do acervo técnico do profissional
avaliador.

§ 6º - O preenchimento da DAM e a expedição informatizada do selo certificador

encontram-se em fase de desenvolvimento, e seu funcionamento será oportunamente
regulamentado por meio de Portaria específica a ser expedida pela Presidência do
COFECI.

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM

O PTAM, é definido no Art. 4° da Resolução COFECI 1.066, como segue:

Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento

elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios
técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização
de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.

Para a confecção do PTAM, o Art. 5°, da citada Resolução, determina os requisitos

mínimos:

I. identificação do solicitante;

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 II. objetivo do parecer técnico;

III. identificação e caracterização do imóvel;

IV. Identificação da metodologia utilizada;

V. Valor resultante e sua data de referencia;

VI. Identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de imóveis Avaliador

O parágrafo 1°, determina os requisitos para a caracterização do imóvel e a

identificação de seu proprietário, como sendo o número da matrícula no Cartório do
Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua
localização.

No parágrafo 2°, do Art. 5° da Resolução, determina que a descrição do imóvel deve

conter no mínimo:

I. medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;

II. descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;

III. contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível;

IV. aproveitamento econômico do imóvel;

V. data da vistoria.

É recomendado pelo Parágrafo 3°, do Art. 5° da Resolução que o PTAM, tenham

como anexo:

I. mapa de localização;

II. certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;

III. relatório fotográfico.

No Ato Normativo 001/2011, através do Anexo IV, instituído pelo Parágrafo Único do
Art. 7° determina os seguintes itens obrigatórios para a emissão do PTAM:

1. Identificação do solicitante

2. Finalidade do Parecer

3. Identificação e caracterização do imóvel

Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número, etc.);
Número de matrícula e cartório de registro imobiliário;
Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total,
fração ideal, etc.) e dimensões do imóvel;
Características e infra-estrutura disponível no logradouro e na região onde se
encontra o imóvel;

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 Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções, benfeitorias,
instalações, etc.);
Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel;

4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado
Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando as
respectivas fontes;
Homogeneização dos itens da amostra;

5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando;

6. Encerramento
Conclusão do PTAM;
Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM;
Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura.

7. Anexos:
Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel);
Plantas de situação e localização, mapas, etc.
Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.)
Currriculo do C.I. avaliador .

Nós temos a convicção da necessidade de todo elenco apresentado, porém

sugerimos ainda a inclusão de:

Menção da titularidade do imóvel

Especificar o nome do titular do imóvel.

Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes.

Toda e qualquer informação relevante na formação do valor do imóvel - contra ou a
favor (presentes ou em cogitação de implantação num futuro próximo), ressalvar
eventuais problemas (falta de Averbação, discrepâncias em áreas, etc).

Indicação do método utilizado

Declinar o método utilizado para o cálculo

Características gerais
Dados colhidos na visita ao imóvel (existência de posseiros, edificação não registrada,
cerca fora do limite, etc), ou quando da peregrinação aos cartórios, prefeitura ou
outros órgãos no afã de colher dados sobre a regularização do imóvel.

Vistoria e pesquisa de valores

Apresentação do resumo dos dados do imóvel avaliado e caracterizando cada um dos
imóveis utilizados na pesquisa, conforme tabelas anexas.

Homogeneização das amostras

Tabular os dados obtidos das amostras e aplicar fatores para tornar o mais semelhante
possível o conjunto da base amostral.

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Demonstração do cálculo do valor atribuído
Demonstrativo com inserção de formulas matemáticas explicando os cálculos
realizados, apresentando o valor final atribuído ao imóvel.

Arredondamento do valor encontrado

O valor do imóvel, não poderá ser do tipo R$ 80.152,34. Esse valor é resultado dos
cálculos. O ideal é o arredondamento desse valor, por exemplo: R$ 80.000,00. Da
mesma forma não nos parece viável estabelecer vários valores, para finalmente
apresentar um valor médio, do tipo:

Valor superior = 100.000,00 Valor inferior = 80.000,00

Valor Médio = 90.000,00

Anexos:

Após a conclusão do trabalho deverá existir um sumário descrevendo os documentos

anexados, porém sem numeração nesta ou nas folhas seguintes;

Não colocar os documentos para encadernação direta, mas sim usando folhas
timbradas (cabeçalho e rodapé), para colar cada documento numa dessas folhas;

Não scanear os documentos, todos deverão ser levados no original;

No relatório fotográfico poderá ser utilizada a impressão da foto direta em papel

timbrado, ou a colagem conforme acima no detalhamento dos anexos;

A pesquisa dos imóveis quando colocada como forma de anexo, poderá ser: Recorte
de jornal – mesma recomendação para documentos; Se utilizado o recurso de fotos,
deverá estar identificado cada imóvel e ser utilizado o sistema de recomendado para o
relatório fotográfico;

O Curriculum vitae deverá ser incluído na forma de anexo, podendo sua impressão
ocorrer diretamente em papel timbrado.

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 PESQUISA E VISTORIA DO IMÓVEL
1.1. Vistoria do imóvel avaliando

Visa permitir ao profissional responsável pela avaliação conhecer da melhor maneira

possível o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, daí resultando
condições para a adequada e orientação da coleta de dados.

É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e

outros aspectos relevantes à formação do seu valor.
Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado
no laudo de avaliação. Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação
pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de elementos que for
possível obter, tais como:

a) Descrição interna;
b) Vistoria externa de áreas comuns, de outras unidades do mesmo edifício, no caso
de apartamentos, escritórios ou conjuntos habitacionais;
c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas.

A vistoria deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação

do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas,
valorizantes ou desvalorizantes.

Devem ser ressaltados tão somente aspectos relevantes à formação do valor, em

especial os sub-itens ordenados a seguir:

1.1.1. Caracterização do terreno

a) Localização - situação no contexto urbano e via pública com indicação de limites e

divisas, definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser
obrigatoriamente explicitada;
b) Aspectos físicos – superfície, dimensões, porte, forma, topografia, consistência do
solo, localização e divisas definidas de acordo com a posição do observador, a qual
deve ser obrigatoriamente explicitada;
c) Infra-estrutura urbana disponível;
d) Equipamento comunitário disponível;
e) Utilização atual e vocação, em confronto com as restrições físicas e legais quanto à
ocupação e ao aproveitamento;
f) Outras situações relevantes.

1.1.2. Caracterização das edificações e benfeitorias existentes

a) Aspectos físicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos;

b) Aspectos funcionais - arquitetônicos, de projetos, paisagísticos e funcionais.
c) Ambientais - adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a
região e preservação do meio ambiente.

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Relatar a existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação.

1.1.3. Caracterização da região

a) Aspectos econômicos: análise das condições sócio-econômicas, quando relevantes

para o mercado;
b) Aspectos físicos: condições topográficas, natureza predominante do solo, relevo e
consistência do solo, condições ambientais, ocupação existente e tendências de
modificação a curto e médio prazo;
c) Localização: situação no contexto urbano, com indicação das principais vias e
pólos de influência da região;
d) Uso e ocupação do solo: vocação existente e indicação da lei de zoneamento que
rege o uso e ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes do
aproveitamento;
e) Infra-estrutura urbana: redes de: abastecimento de água potável, sistemas viário e
de coleta de lixo, pavimentação, redes de água, de esgoto, de energia elétrica, de
gás canalizado, de telefone iluminação pública, sistema de transporte coletivo,
cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, águas pluviais
etc;
f) Atividades existentes no entorno: comércio, indústria e serviços;
g) Equipamento comunitário e de serviços à população: segurança, educação,
sistema de transporte coletivo, saúde, cultura, lazer, templos religiosos, mercado
de trabalho, rede bancária e segurança.

1.1.4. Vistoria por amostragem

Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria

interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas
partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total
das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

1.1.5. Avaliação em massa

Nas avaliações em massa é imprescindível que o profissional responsável pela

avaliação conheça a região. Sob sua responsabilidade podem ser designados
profissionais habilitados para vistorias.

2.1.1 - Pesquisa de dados

Principal etapa do processo avaliatório e compreende o planejamento da pesquisa, a

coleta de dados e vistoria de dados amostrais.

2.1.1.1 – Diagnóstico de mercado

Análise do comportamento do mercado local do segmento ao qual pertence o imóvel

em avaliação, envolvendo aspectos mercadológicos, volume de ofertas e/ ou
transações e a velocidade de vendas, visando relatar sua estrutura e o seu
desempenho.

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2.1.1.2- Planejamento da pesquisa
O planejamento da pesquisa define a abrangência da amostragem, quantitativa e
qualitativa, e a forma de sua coleta e compilação, com utilização de fichas, planilhas,
roteiro de entrevistas, entre outros.
Caracteriza e delimita a região na qual o bem avaliando está inserido, para a obtenção
de uma amostra representativa de dados de mercado a ele semelhantes.

2.1.1.3 – Coleta de dados

Obtenção de dados e informações confiáveis de ofertas e preferencialmente de
negociações realizadas, contemporâneos à data de referência, com suas principais
características físicas, econômicas e de localização e investigação do mercado.
É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado e com
atributos comparáveis aos do bem avaliando.
Serão considerados semelhantes elementos que:
a) Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas equivalentes
às do bem avaliando;
b) Constitua amostra onde o bem avaliando fique o mais próximo possível do
centróide amostral;
c) Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc);
d) Em relação ao bem avaliando, sempre que possível, tenham:
 Dimensões compatíveis;
 Número compatível de dependências (vagas de estacionamento,
dormitórios, entre outros);
 Padrão construtivo semelhante;
 Estado de conservação e obsoletismo similares.

Além destas condições de semelhança, deve-se observar que:

e) As referências de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando repetidas, as
informações devem ser cruzadas e averiguadas para utilização da mais confiável;
f) As fontes de informações sejam identificadas, com o fornecimento de, no mínimo,
nome e telefone para averiguação;
g) No caso de insuficiência de dados semelhantes, possam ser coletados outros de
condições distintas para estudos ou fundamentações complementares;
h) Nos preços ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas, sempre que
possível quantificadas pelo confronto com dados de transações;
i) Os dados referentes às ofertas contemplem, sempre que possível, o tempo de
exposição no mercado.
j) As referências devem ter indicação completa da fonte informante, comprovadas
tanto quanto possível;
k) A exclusão de referências ou a sua não consideração deve ser justificada:
l) No caso de aplicação de métodos indiretos, a pesquisa deve considerar referências
que apresentem maior semelhança possível com a situação paradigma e com as
condições econômico-mercadológicas da região onde se situa o imóvel avaliando;

2.1.1.4 Vistoria dos elementos amostrais

É condição mínima a vistoria externa dos elementos comparativos.

16
2.2.1 Tratamento de Dados - Preliminares

A verificação da representatividade da amostra em relação ao avaliando pode ser feita

pela sumarização das informações na forma de gráficos ou tabelas. Nesta etapa,
verificam-se o equilíbrio da amostra e a inserção das variáveis chave do bem avaliando
dentro do intervalo amostral.
A exclusão prévia de elementos amostrais deve ser justificada.
Caso seja constatado que o tempo de exposição de algum dado comparativo seja
longo, esta característica deve ser corrigida pela aplicação de fator redutor ao preço
ofertado, adicional ao fator oferta.
No tratamento dos dados podem ser utilizadas várias ferramentas analíticas, dentre as
quais a que melhor se adequa ao Corretor de Imóveis é o “tratamento por fatores”.
Na aplicação do método comparativo direto para a obtenção do valor de mercado, é
recomendável o tratamento por fatores em amostras homogêneas onde são
observadas as condições de semelhança definidas na coleta de dados.
Outras ferramentas, quando aplicadas, devem ser devidamente justificadas, com
apresentação dos princípios básicos e interpretação dos modelos adotados.

2.2.2 Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação

Deve ser utilizado o método avaliatório que, em função dos dados observados em
pesquisa, permita conferir a maior consistência à manifestação do valor.

2.2.3 Tratamento dos elementos que compõem a amostra

Em função da metodologia adotada, os dados obtidos devem ser tratados através de

exames e cálculos para se assimilarem, considerando a qualidade dos dados, a
regularidade das ocorrências e a freqüência e influencia dos atributos na formação dos
preços e suas inter-relações.

17
 EXEMPLO DE UMA FICHA DE
VISTORIA DO IMÓVEL
DADOS GERAIS
Fonte: Telefone:
Endereço: Estado:
Município: CEP:
A Global: A. Privat: A. U. Comum:
A. Terreno: Fr. Solo: Habite-se:
Venda (1) Oferta particular (2) Oferta Imobiliária (3)
Data da venda/oferta ____/____/______ Valor R$
CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL
Lote Urbano Residência Unifamiliar Loja Gleba Rural
Terreno Industrial Prédio Comercial Armazém Galpão
Gleba Urbanizável Apartamento Industria Outro
SOBRE O TERRENO
Frente: Fundos:
Lateral: Lateral:
Frente (m): Área: M² Testada:
Profundidade: Perímetro: M Forma:
Meio de quadra Três frentes Mais de uma frente Esquina Quadra total Vila
Forma Regular Irregular Poligonal Triangular
Orientação solar Norte Sul Leste Oeste
Vegetação Mato Pomar Pasto Nenhum
Proteção Muro Cerca Prédio Divisa Nenhum
Plano Abaixo do logradouro = nível do logradouro Requer corte
Acidentado Acima do logradouro Inclinado% Requer aterro
Firme Brejoso Inundável Rochoso Arenoso Outro
SOBRE A EDIFICAÇÃO:
Padrão Construção Alto Normal Baixo
Estrutura Concreto Metálica Alvenaria Madeira
Cobertura Laje Telha de barro Fibro cimento Metálica
Revest. Fachada Reboco/Pintura Cerâmico Mármore/Granito
Est. Conservação Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimples
Reparos simples RepSimples/Imp Reparos Import RepImp/Semval
Prédio terreno Frente Fundos Lateral
Quanto ao Pav. Nº Pavimentos no prédio= Andar=
O Prédio possui: Piscina Playground Estacionamento
Elevadores Número= Marca=
Condomínio Mensal Trimestral Semestral Valor=
Ocupação Vazio Proprietário Inquilino Empréstimo
Valor da locação Entrega
Idade Real Idade Aparente Vida Útil
PEÇAS DO IMÓVEL
Sala Estar = Quartos = Banheiros = Dependência =
Sala Jantar = Varandas = Cozinha = Área Serviço =
Sala TV = Escritório = Lavabo = Despensa =
Garagens = Suíte = Sacada = Churrasqueira =
VIZINHANÇA
Padrão Construção = Escolas =
Atividades Poluentes = Comércio =
Atividades Incômoda = Estacionamento =
Arborização/A. verde = Transito =
SERVICOS URBANOS DISPONÍVEIS
Pavimentação Ilumin. Pública Rede de água Limp. Pública Coleta lixo
Passeio Rede elétrica Rede esgoto Telefone TV a cabo
Guias/sarjetas Gás encanado Rede pluvial Tran. Coletivo

18
 MELHORAMENTOS LOCAIS
Escola Posto de Saúde Comércio Banco Área lazer Segurança

ZONEAMENTO MUNICIPAL
Residencial Comercial Industrial Outros:
OUTRAS INFORMAÇÕES:

POSTURAS MUNICIPAIS PARA APROVEITAMENTO EFICIENTE

Área Non Aedificandi M²: Reserva Florestal M²:
Área total edificação M²: Taxa ocupação Max.%
Recuo M Altura de M
Afastamentos: Frente M Gabarito Nº Pavimentos
Fundos M
Zona: Gabarito: Coeficiente aproveitamento
Usos Permitidos Usos Permissíveis

OBSERVAÇÕES DO PESQUISADOR

IDENTIFICAÇÃO

Local: ______________________________
Assinatura do Pesquisador
Data ___/___/___

Croqui

19
 Homogeneização das
amostras
Dificilmente iremos encontrar imóveis completamente iguais. O simples fato de estar
um imóvel de frente para o nascer do sol, ou situado do lado mais movimentado de
uma rua comercial, estes dados influenciarão no valor final do imóvel. Por isso, é de
importância vital a sensibilidade do avaliador para captar exatamente os fatores que
deverão ser comparados e ajustados, para que tenhamos imóveis os mais parecidos
para realizar a comparação.
Só poderemos comparar grandezas iguais, dessa forma iremos tabular os dados
pesquisados, homogeneizando-os com os diversos fatores para que tenhamos valores
parecidos na comparação do valor do metro quadrado dos terrenos.

FATOR ESQUINA
Terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorização diferenciada,
igualmente diferente se comercial ou residencial, assim para aferirmos essa diferença,
sugerimos a utilização da tabela abaixo:

TABELA FATOR ESQUINA EM RELAÇÃO A ZONAS

ZONA FATOR ZONA FATOR
Residencial comum 10% Comercial 20 a 25%
Residencial valor alto 15 a 20% Comercial central 25 a 30%

Vale lembrar que esses fatores serão aplicados, na planilha de cálculo, a cada imóvel
pesquisado, bem como no final, caso o imóvel avaliando possua as características para
a aplicação dos fatores de ajuste.

Exercício 01
Para exemplificar, vamos imaginar que após a pesquisa efetuada, estabelecemos o
valor do metro quadrado na região comercial central de determinada cidade, em R$
55,00. O terreno possui 10,00 metros de frente para a Rua “A” e 45,00 metros para a
Rua “B”.

Vamos determinar o valor do imóvel a avaliar.

Vi= VM² x A x Fe
Vi= 55,00 x 450,00 x 1,27
Vi=24.750,00 x 1,27

Vi=31.432,50

Onde:
Vi = Valor do Imóvel
VM² = Valor do Metro quadrado
A = Área do terreno
Fe = Fator esquina
20
 TOPOGRAFIA
Este fator corrigirá a irregularidade do terreno. Conforme a tabela abaixo:

TABELA DE DECLIVIDADE E ACLIVE – FATOR TOPOGRAFIA

DECLIVIDADE FATOR ACLIVIDADE FATOR
Até 5% 0,95 Suave 0,95
De 5 a 10% 0,90 Acentuado 0,90
Maior que 10% 0,80

Exercício 02
Continuando no exemplo anterior, vamos imaginar agora, após calcularmos o valor do
terreno aplicando o fator de Esquina, que o mesmo terreno, está situado num lugar
com declividade de 12%. Vamos determinar o valor do imóvel. Teremos:

Vi= VM² x A x Fe x Ft
Vi= 55,00 x 450,00 x 1,27 x 0,80
Vi=24.750,00 x 1,27 x 0,80
Vi=31.432,50 x 0,80

Vi=25.146,00

Onde:
Vi = Valor do Imóvel
VM² = Valor do Metro quadrado
A = Área do terreno
Fe = Fator esquina
Ft = Fator Topografia

PROFUNDIDADE
A profundidade do terreno influenciará diretamente no valor final. Comparando dois
terrenos com áreas iguais e profundidades diferentes, observamos ser o terreno com
maior profundidade bastante prejudicado, mesmo com a área igual.
Algumas teorias empíricas foram utilizadas para definir o fator profundidade. A
primeira hipótese foi a regra 4-3-2-1, que estabelece uma distribuição do valor da
seguinte maneira: 40% no primeiro quarto, a partir de sua testada; 30% no segundo
quarto; 20% no terceiro quarto e 10% no último quarto.
A segunda hipótese, foi a teoria de um terço e dois terços, que considera ser o valor do
lote distribuído da seguinte maneira: 50% no primeiro terço, a partir da testada e os
outros cinqüenta por cento, nos dois terços restantes.
Vários estudiosos, dentre eles HOFMANN, JARRET e HARPER, elaboraram suas
fórmulas na tentativa de aferir a distorção causada pela profundidade diferente.
O estudioso inglês, Sir HARPER, desenvolveu uma das fórmulas mais utilizadas:

VT = qm x S √ N/f

21
Entretanto, com a prática notou-se que a fórmula de HARPER, não atendia a todos
casos, pois alguns casos de terrenos com pouca profundidade, ao invés de sofrer
desvalorização, estavam adquirindo valorização, o que não representa a realidade.
Os engenheiros brasileiros JOAQUIM MEDEIROS JUNIOR e NELSON ALONSO, do IBAPE
realizaram estudos, estabelecendo diversas fórmulas para o cálculo desse fator, sem
também expressar a exata situação.
Na prática verificou-se que a tabela apresentada a seguir, mesmo empírica, traduz com
maior exatidão a desvalorização dos valores, com base na profundidade efetiva dos
terrenos analisados.
Assim, por ser a presente tabela contemplativa das distorções com relação a
profundidade, aliado ao fato de não necessitar a utilização de fórmulas complexas,
passaremos a aplicar a seguinte tabela:

TABELA DE DEPRECIAÇÃO PELA PROFUNDIDADE

FATOR PROFUNDIDADE
Profundidade efetiva Depreciação Fator
Menor ou igual a 10 metros 30% 0,70
12,50 20% 0,80
15,00 15% 0,85
16,00 10% 0,90
18,00 5% 0,95
De 20,00 à 40,00 metros 0% 1,00
45,00 5% 0,95
50,00 10% 0,90
55,00 15% 0,85
60,00 20% 0,80
65,00 22% 0,78
70,00 25% 0,75
75,00 27% 0,73
80,00 30% 0,70

Exercício 03
Tomando como base o mesmo imóvel anteriormente analisado nos exercícios 01 e 02,
poderemos também calcular o Fator de Profundidade com base na tabela acima, da
seguinte maneira:

Vi= VM² x A x Fe x Ft x Fp
Vi= 55,00 x 450,00 x 1,27 x 0,80 x 0,95
Vi=24.750,00 x 1,27 x 0,80 x 0,95
Vi=25.146,00 x 0,95

Vi=23.888,70

Onde:
Vi = Valor do Imóvel
VM² = Valor do Metro quadrado
A = Área do terreno
Fe = Fator esquina
Ft = Fator Topografia
Fp = Fator Profundidade
22
 FORMA
Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator forma também está
ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imóveis com desenho totalmente
irregular dificultam o aproveitamento, no momento da construção. Portanto quanto
maior o número de ângulos diferentes de 90º, maior sua depreciação.
Diante do exposto o aconselhamento é no sentido da utilização do Fator Forma nas
proporções a seguir:

Pouca irregularidade 0,90

Bastante irregular 0,80

Exercício 04
Vamos considerar que determinado terreno possua um desenho como segue:
30,00

15,00
30,00

20,00

15,00

Calcular o valor do terreno, se o valor do metro quadrado da região está avaliado em

R$ 50,00.

Vi= VM² x A x Ff
Vi= 50,00 x 600,00 x 0,90

Vi= 27.000,00

Onde:

Vi = Valor do Imóvel
VM² = Valor do Metro quadrado
A = Área do terreno
Ff = Fator Foma

ATUALIZAÇÃO DO VALOR
Em períodos de processo inflacionário, é aconselhável desconsiderar informações
superiores a 90 dias, como hoje, os níveis estão bastante moderados, podemos
considerar até mesmo transações efetuadas com mais de ano, para tanto é vital o uso
dum índice de correção. Aliás, particularmente estamos desconsiderando este fator de
correção devido a sua baixa influência na apuração do valor final, em virtude da
grande margem de negociação que as ofertas trazem embutidas. Ressalvamos apenas
nos casos de vendas efetuadas e que tenham tempo o suficiente para aplicação do
índice, e que, realmente tenham sofrido modificações, ainda é por nós utilizado.
23
 Exercício 05
No dia 15 de fevereiro de 2016, estávamos fazendo a homogeneização dos dados
coletados, nos deparamos com um imóvel transacionado em setembro de 2015, ao
valor de R$ 180.000,00. Vamos atualizar o valor desse terreno?

Considerações:

 Dentre os índices existentes (CUB, INPC, IGPM-FGV, etc...), o avaliador deverá ou

poderá optar por um deles ou até mesmo fazer um média de alguns, mais
utilizados.
 Ο corretivo mais utilizado nas transações imobiliárias, sem dúvida é o CUB,
portanto, nada mais justo que sua utilização.
 Podemos transformar o valor inicial da operação em CUB e posteriormente
multiplicar o valor em CUB por seu valor no mês do nosso interesse, ou ainda,
dividir o valor do CUB do mês que queremos corrigir pelo valor da época da
aquisição do dado.
 Iremos exemplificar com os dois passos acima.
 Em setembro de 2015, o valor do CUB médio era de R$ 1.535,71 e em fevereiro de
2.016, R$ 1.558,16.
 Dividindo 1.558,16 por 1.535,71, obteremos o índice de 1,014619.
 Ou ainda, transformando o valor de venda em setembro de 2015 em CUB, equivale
a 117,2096 CUB’s.

Va = V i x Fa Va = VCUB x CUBatual
Va = 180.000,00 x 1,014619 Va = 117,2096 x 1.558,16

Va = 182.631,42 Va = 182.631,30

FORMA DE PAGAMENTO
Igualmente a forma de pagamento, em momentos de estágios inflacionários de pico, é
de vital importância ser apurado, entretanto no atual estágio inflacionário do país,
pagamentos em até cinco ou seis vezes, são desprezíveis qualquer correção. Por outro
lado, existem financiamentos de imóveis em até cem vezes, o que torna obrigatório a
utilização de índices de atualização, por índices, de modo a representar o custo do
dinheiro na transação.
Para adequar a forma de pagamento, obrigatoriamente teremos de utilizar algum
conhecimento de matemática financeira, mas nada que uma boa calculadora científica
não resolva. Vamos observar no exemplo a seguir.

Exercício 06
No momento da coleta de dados efetuada, deparamo-nos com o imóvel vendido por
R$ 250.000,00 nas seguintes condições: 30% de entrada e o saldo em 60 meses.
Sabendo que os juros legais cobrados gira em torno de 5% ao mês, bem como que o
empresário construtor provavelmente o embutiu, vamos calcular o valor à vista?


 S  1  i n  1  

Vv  e   n 
xP

 n  i 1  i   
24
Onde:
Vv = valor à vista e = entrada (em percentagem)
S= Saldo devedor (em percentagem) n = período (meses)
i= taxa de juros P = Valor pago ao fim de “n” meses.


 0,70  1  0,5  1   
60
Vv  0,30   60  
x 250.000

 60  0,5 x1  0,5   

 0,70  652530,4  1  
Vv  0,30   x132.000
 60  0,25 x652530,4  

 0,70  652529,4  
Vv  0,30   163132,6   x132.000
 60  
 0,70 
Vv  0,30  x 4 x 132.000
 60 

 2,8 
Vv  0,30  x 132.000
 60 

18  2,8 
Vv   x 132.000
 60 

Vv  0,346667 x132.000

Vv  45.759,99

TESTADA
Assim como a profundidade a testada influenciará no preço do imóvel. A tabela a
seguir foi desenvolvida empiricamente, levando-se em consideração as testadas reais
em relação as testadas de referência para a região. Assim após verificarmos o usual
nos terrenos de determinada região, iremos estabelecer sua valorização ou
desvalorização com a real testada do imóvel em questão.

TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIAZÇÃO PELA TESTADA

Testada 10,00 Metros 12,00 Metros 15,00 Metros 16,00 Metros 20,00 Metros
efetiva Des Val Des Val Des Val Des Val Des Val
5,00 0,840 0,804 0,706 0,748 0,700
6,00 0,880 0,840 0,795 0,783 0,704
7,50 0,930 0,889 0,840 0,827 0,783
8,00 0,945 0,904 0,855 0,840 0,795
9,00 0,974 0,930 0,880 0,866 0,819
10,00 0,955 0,903 0,889 0,840
11,00 1,024 0,978 0,925 0,911 0,861
12,00 1,046 0,945 0,931 0,880
13,00 1,067 1,020 0,965 0,949 0,898
14,00 1,087 1,039 0,983 0,967 0,914
15,00 1,106 1,057 0,984 0,930
16,00 1,124 1,074 1,016 0,946
17,00 1,141 1,090 1,031 1,015 0,960
18,00 1,158 1,106 1,046 1,029 0,974
19,00 1,174 1,121 1,060 1,044 0,987
25
 20,00 1,189 1,136 1,074 1,057
21,00 1,189 1,150 1,087 1,070 1,012
22,00 1,189 1,163 1,100 1,082 1,024
23,00 1,189 1,176 1,112 1,094 1,035
24,00 1,189 1,189 1,124 1,106 1,046
25,00 1,189 1,189 1,136 1,118 1,057
26,00 1,189 1,189 1,147 1,129 1,067
27,00 1,189 1,189 1,158 1,139 1,078
28,00 1,189 1,189 1,168 1,150 1,087
29,00 1,189 1,189 1,179 1,160 1,097
30,00 1,189 1,189 1,189 1,170 1,106
32,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,125
35,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,150
40,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
45,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189

Exercício 07
Ainda utilizando o exemplo inicial, analisado anteriormente nos exercícios 01, 02 e 03,
calcularemos o Fator Testada conforme tabela, sabendo-se que o terreno está situado
em região onde predomina uma testada de 12,00 m., da seguinte maneira:

Vi= VM² x A x Fe x Ft x Fp x Fte

Vi= 55,00 x 450,00 x 1,27 x 0,80 x 0,95 x 0,960
Vi=24.750,00 x 1,27 x 0,80 x 0,95 x 0,960
Vi=23.888,70 x 0,960

Vi=22.933,15

Onde:
Vi = Valor do Imóvel
VM² = Valor do Metro Quadrado
A = Área
Fe = Fator Esquina
Ft = Fator topografia
Fp = Fator Profundidade
Fte = Fator Testada

MELHORAMENTOS PÚBLICOS
MELHORAMENTOS PÚBLICOS
Melhoria Fator Melhoria Fator
Rede de água 15 a 20% Iluminação Pública 5%
Rede de esgoto 10 a 15% Pavimentação 10 a 30%
Energia elétrica dom 15 a 20% Guias e sarjetas 5 a 10%
Galerias Pluviais 5% Transporte coletivo 10%
Rede Telefônica 5% Gás de rua 1%
Os terrenos servidos dos melhoramentos acima, obviamente serão mais valorizados.
A prática aceita nos processos de rigor normal, a aplicação dos percentuais acima, num
processo de relacionamento do terreno avaliado com o pesquisado, estabelecendo os
fatores de correção para cada caso. Vamos verificar no exemplo abaixo.

26
 Exercício 08
Vamos considerar que o mesmo imóvel utilizado nos exercícios 01, 02, 03 e 07, possua
o serviço de Rede de pavimentação e guias e sarjetas, enquanto o imóvel avaliando, ou
paradigma não os possua. Procederemos da seguinte maneira:
Para a pavimentação, vamos considerar 20% e a sarjeta 8%, portanto Fator 1,28.

Vi= VM² x A x Fe x Ft x Fp x Fte x Fmp

Vi= 55,00 x 450,00 x 1,27 x 0,80 x 0,95 x 0,960 x 1,28
Vi=24.750,00 x 1,27 x 0,80 x 0,95 x 0,960 x 1,28
Vi=22.933,15 x 1,28

Vi=29.354,43

Vi = Valor do Imóvel
VM² = Valor do Metro Quadrado
A = Área
Fe = Fator Esquina
Ft = Fator topografia
Fp = Fator Profundidade
Fte = Fator testada
Fmp = Fator Mel. Públicos

LOCALIZAÇÃO

Até pouco tempo utilizávamos uma técnica mais simplista de efetuar a

homogeneização do fator de Localização, num processo de regra de três onde
tínhamos uma relação direta entre o valor de oferta ou de venda do imóvel, com o
valor atribuído pela prefeitura na Planta Genérica de Valores.
Com este procedimento corria-se o risco de estando errado os valores da Planta
Genérica de Valores o produto final do processo permaneceria errado.
Hoje estamos propondo o processo de regressão, onde verificamos a diferença do
fator, baseado em duas variáveis: a primeira diretamente relacionada com a distância
do pólo valorizante adotado e a outra o valor propriamente dito. Sem dúvida, teremos
menos probabilidades de engano neste fator de homogeneização.
O chamado critério dos “Mínimos Quadrados” estabelece a equação da reta. A
regressão simples estuda o comportamento de uma variável dependente. Nossa reta
irá se ajustar aos pontos das coordenadas (X1, Y1), (X2, Y2), (Xm, Yn), tendo como
equação: Y=a + bX
Sendo as constantes “a” e “b”, definidas pelo sistema:

 Y  aN  b X


 XY  a  X  b X

2

Na prática iremos confeccionar uma planilha, nos moldes abaixo:

27
N X (m) Y (R$/M²) X² XxY
1 100 200 10.000 20.000
2 120 150 14.400 18.000
3 130 160 16.900 20.800
4 140 140 19.600 19.600
5 150 150 22.500 22.500
Totais 640 800 83.400 100.900

800  ax5  bx640


100.900  ax640  bx83.400
Resolvendo o sistema, encontramos:

a = 289,7297 e b= -1,01351

Nossa equação será:

Y = 289,7297 + (-1,01351) x X

Se tivermos um terreno situado a 110 metros do ponto de referência, teremos:

Y = 289,7297 – 1,01351 x 110 

Y = 289,7297 – 111,486 

Y = 178,2432

Para exemplificar faremos uma homogeneização do Fator Localização através do

antigo processo que ainda poderá ser utilizado, quando o profissional souber do
verdadeiro equilíbrio dos valores de mercado com os atribuídos pelo órgão fiscal.
Vamos utilizar como exemplo os dados abaixo:
Determinado terreno situado na zona 5, cujo valor por M², foi estabelecido por
R$25,00 na Planta de Valores, foi vendido ou oferecido por R$45,00, quanto custará o
M² do terreno avaliando, que está situado na zona 3, cujo valor foi estabelecido em
R$50,00?

R$25,00  R$45,00
X  R$50,00

25,00 x50,00
X
45,00

X= 27,77

FONTE
É mais que natural nas transações imobiliárias o valor de venda ser diferente do valor
inicialmente proposto, a famosa “queima de gordura”. Isto não se dá unicamente por
imobiliárias, também as ofertas particulares estão sujeitas a essa negociação.
28
Geralmente quem compra quer fazer o melhor negócio e, acredita o comprador ter
feito bom negócio quando recebe um desconto da ordem de 10, 20 ou até 50% do
valor pedido. Assim após longos estudos, estudiosos chegaram aos seguintes números:
Quando se tratar de venda, fator igual a 1,00
Quando for oferta de particular, fator variando entre 0,80 a 1,00
Quando for oferta de imobiliárias, fator variando entre 0,60 a 0,90

CONCLUSÃO
O trabalho ora apresentado, não esgota o assunto, pelo contrário, abre a possibilidade
de maiores estudos para o perfeito entendimento da sistemática utilizada no processo
avaliatório, tornando possível o desenvolvimento de outras técnicas capazes de bem
mensurar as variáveis que melhor atendam a trabalhos específicos de regiões com
peculiaridades que o avaliador irá estudar com rigor para incorporar em seu trabalho.
Facilmente comprovamos nossa tese quando encontramos diversos trabalhos que
trazem um fator de viabilidade, atribuído à permissão ou permissividade dos planos
diretores a determinados imóveis, enquanto outros estabelecem, por exemplo, o fator
área, com base no tamanho da área avaliada e assim por diante, comprovando-se
assim que o tema não se esgota.
Apenas para conhecimento, iremos transcrever os fatores utilizados pelo Serviço do
Patrimônio da União - SPU, para a avaliação de imóveis do governo, colocados à venda,
são eles:
» Fator Profundidade » Fator de Frente ou Testada
» Fator de Transposição de local » Fator de Testadas Múltiplas
» Fator Topografia » Fator de Restrição Legal
» Fator Pedologia » Fator de Área

Portanto, quanto mais estudarmos iremos observar que teremos de encontrar uma
metodologia toda nossa, adaptada a nossa realidade.

29
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
CONSIDERAÇÕES INCIAIS

A norma hoje em vigor para avaliações é a NBR 14653, de 01 a 07, Sendo que apenas
as partes 01, 02, 03 e 04, foram editadas. São elas:

Parte 01 – Procedimentos Gerais

Parte 02 – Imóveis Urbanos
Parte 03 – Imóveis Rurais
Parte 04 – Empreendimentos

Estão por publicar as partes 05, 06 e 07, que são:

Parte 05 - Máquinas, equipamentos, instalações e

bens industriais em geral;
Parte 06 – Recursos naturais e ambientais
Parte 07 – Patrimônios históricos.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM

1. Método comparativo direto de custo – Identifica o custo do bem por meio de

tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da
amostra.

2. Método da quantificação de custo – Identifica o custo do bem ou de suas partes

por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de
serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

Custo de Reprodução – baseia-se na teoria do valor objetivo, pois o valor é

inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricação,
deduzindo a sua depreciação.

Custo de Reposição por Novo – geralmente utilizado na avaliação de máquinas,

equipamentos, móveis, utensílios, computadores e periféricos. Consiste na
obtenção do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens
similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte, montagem
e instalação. Considera, ainda a idade real ou aparente, coeficiente de
manutenção, regime de trabalho e obsolescência.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS.

1. Método comparativo direto de dados de mercado – Identifica o valor de

mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.
É utilizado para avaliações de terreno e benfeitorias e consiste na pesquisa de
mercado de bens similares vendidos e/ou em oferta, considerando-se a
homogeneização.

30
 2. Método involutivo – Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as
características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
Este método é muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em
zona urbana de ocupação acentuada, onde a incidência de terrenos vagos seja
pequena, e ainda, para glebas. É também conhecido como método de
aproveitamento máximo eficiente.

Método residual – É aquele em que define o valor do terreno por

diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias. Conhecidos
o valor total do imóvel e o das benfeitorias, subtrai-se o valor das
benfeitorias, sendo a diferença, o valor do terreno.

3. Método evolutivo – Identifica o valor de mercado do bem pelo somatório dos

valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

4. Método da capitalização da renda – Identifica o valor do bem, com base na

capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários
viáveis.
É utilizado para avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação,
determinando o valor do bem em função da sua renda real ou provável,
levando em consideração taxas praticadas no mercado.

UTILIZAÇÃO DO MÉTODO

Segundo Moreira Filho (1993), o método comparativo de dados de mercado é o mais

utilizado e mais recomendado na avaliação de imóveis, pois ele permite a
determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações
do mercado imobiliário, freqüentemente diferenciadas das flutuações e tendências de
outros ramos da economia. Por isso mesmo iremos dar maior ênfase a este método,
até mesmo pela exigüidade de tempo que dispomos.

DETERMINANDO O MÉTODO PARA: CASAS, APARTAMENTOS, LOJAS, SALAS,

CONJUNTOS, DEPÓSITOS, ETC

A recomendação para a escolha do método a ser utilizado na elaboração de avaliações

Imobiliárias de IMÓVEIS URBANOS, em muito dependerá das informações colhidas
quando da realização da vistoria e da pesquisa.

Na maioria dos casos é recomendado o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE

MERCADO, por ser o mais próximo da realidade do mercado.

31
 DETERMINANDO O MÉTODO PARA: TERRENOS

A sugestão anterior vale também para os terrenos, na maioria das vezes utilizamos o
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO.

Geralmente nos grandes centros urbanos, há maior dificuldade em encontrar terrenos

desocupados. Quando isso ocorre, o usual é utilizarmos o MÉTODO INVOLUTIVO.

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Benfeitorias não reprodutivas = são as edificações em geral (casas, galpões, currais

etc.) e melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação de solo, sistemas de
irrigação e drenagem etc.). Para avaliação será utilizado o método do custo de
reposição, depreciado pelo uso levando-se em consideração os aspectos físicos e
funcionais, com a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como do estado
de conservação.
Para o caso de Máquinas e implementos agrícolas, utilizar preferencialmente, o
método direto e o mesmo critério para a depreciação. Na impossibilidade de
comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina-se a vida útil
provável e calcula-se o valor do bem depreciado.

Benfeitorias reprodutivas = Inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio

da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou
melhorados, etc.
O método preferencial a ser utilizado será o da capitalização de seus rendimentos,
eventualmente, podendo ser o custo da benfeitoria.

VALOR FINAL

A soma do valor encontrado para a terra nua, mais as benfeitorias reprodutivas e não
reprodutivas, será o valor final da propriedade.

AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÕES

No processo avaliatório, em muito dependerá das informações disponíveis para que o

avaliador faça opção pelo método a ser utilizado. Em avaliações de construções,
igualmente é possível a utilização do método comparativo de dados de mercado, onde
teríamos de encontrar um número razoável de edificações, com características
compatíveis com o imóvel avaliando, para o cálculo, e como, nem sempre dispomos de
um universo suficiente de imóveis para o desenvolvimento de nosso cálculo, na
maioria dos casos, o avaliador optará por outro método, não significando, porém, que
este método não será utilizado, será pois, utilizado com menos freqüência.

O MÉTODO DE REPRODUÇÃO

O método de reprodução quando executado com rigor, deverá ser orçada toda
edificação, detalhando, com exatidão, os materiais empregados e seu custo, o que
demandaria um trabalho minucioso de levantamento de campo e posteriormente de
escritório, consumindo um tempo enorme.

32
Como não pretendemos a avaliação radicalmente técnica, a qual sugerimos ser
executada por profissional com registro no CREA, utilizamos o método expedito do
custo de reprodução, no qual utilizaremos como ponto de partida os levantamentos do
Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), mensalmente fornecido por órgãos
ligados ao setor da construção civil. Dessa forma pode o avaliador optar pelo valor
fornecido pelo SINDUSCON, ou outro semelhante, como o valor colhido pela Revista da
Construção, elaborado pela PINI.

NOÇÕES DA FORMAÇÃO DO CUB

Nós particularmente, preferimos o uso do valor calculado pelo SINDUSCON, que é

elaborado, pelos sindicatos da construção dos estados. Os valores dos materiais e
mão-de-obra, são coletados junto a lojas de materiais de construção e sindicatos da
mão-de-obra. Os valores publicados são válidos para todo o estado, conforme a lei nº.
4.591/64, o disposto na NBR 12.721 da ABNT.
Na formação dos CUB, não são considerados os seguintes itens, que deverão ser
levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado da construção, de
acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso
particular: fundações especiais; elevadores; instalações de ar condicionado, calefação,
telefone interno, fogões, aquecedores, “playgrounds”, de equipamento de garagem,
etc; obras complementares de terraplanagem, urbanização, recreação, ajardinamento,
ligações de serviços públicos, etc; despesas com instalação, funcionamento e
regularização do condomínio além de outros serviços especiais; impostos e taxas;
projeto, incluindo despesas com honorários profissionais e materiais de desenho,
cópias, etc; remuneração da construtora; remuneração do incorporador.
Nas avaliações de apartamentos, antes da utilização direta da tabela CUB, necessário
se faz o cálculo das áreas equivalentes.

A área de construção será calculada, quando não diretamente disponível, usando-se o

estabelecido pela NBR 12.721. Como exemplo, sugerimos as seguintes relações de
equivalência com a área coberta - padrão:

TIPO DE CONSTRUÇÃO Coef TIPO DE CONSTRUÇÃO Coef

Padrão Superior (Hall) 1,50 Depósito 0,50
Pavimento tipo 1,00 Subsolo comum 0,50
Subsolo Especial 0,75 Garagem 0,50
Pav. Uso comum e acesso 0,50 Playground (descoberto) 0,25
Varanda 0,50 Áreas descobertas 0,25

EXERCÍCIO 09

Na avaliação do Ap. 302 do Edifício Ouro Preto, na Av. Beira-Mar, Laguna, SC, com a
área global de 334,50 M², está assim distribuído:

Área privativa do apartamento 218,50 M²

Varandas 32,25 M²
Garagem 24,00 M²
Depósito 12,00 M²
Hall de entrada 10,15 M²
Escadaria e corredor 12,60 M²
Playground 25,00 M²
33
 Calculando as áreas equivalentes, teremos:

Área privativa do apartamento 218,500 M²

Varandas 16,125 M²
Garagem 12,000 M²
Depósito 6,000 M²
Hall de entrada 15,225 M²
Escadaria e corredor 6,300 M²
Playground 6,250 M²

Portanto a área que utilizaremos para efeitos de cálculos será: 280,40 M²

PADRÃO CONSTRUTIVO

É determinado pelo tipo de materiais empregados. São três os padrões: Baixo, Normal
e Alto. Admite-se ainda o uso do padrão popular. Para a classificação das edificações,
utilize a tabela a seguir:

TABELA DO PADRÃO CONSTRUTIVO

BAIXO NORMAL ALTO

De ferro – chapa Alumínio Alum. Anodizado
Esquadrias
Chapa dobrada Natural Bronze – blindex
Portas Lisa para pintura Enceradas ou verniz Maciças
Soleiras/peitoris Cimento alisado Mármore Granito
Piso quartos/sala Forração Carpet 6 mm Mármore ou Granito
Cimento alisado Cerâmica Mármore ou granito
Piso BWC/Cozinha
Cerâmica esmaltada
Pintura PVA sobre reboco PVA sobre massa corrida Acrílica sobre massa corrida
Azulejos Branco com. até 1,5 m Branco Decorado
Metais Niquelados Cromados De luxo
Ferragens Ferro Inox Latão
Louças Branca simples De cor – modelo simples De cor – modelo especial

INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES SOBRE O CUB

Na publicação mensal pelo SINDUSCON, do valor do CUB, as edificações residenciais

são classificadas, pelo padrão de construção (Alto, Normal e baixo), posteriormente
pelo número de pavimentos (01, 04, 08 e 16) com as seguintes diferenciações:
Residencial Unifamiliar, Prédio popular com até 04 pavimentos, Projeto de Interesse
Social também com até 04 pavimentos, Residencial Multifamiliar com até 08
pavimentos e Residencial Multifamiliar com até 16 pavimentos. Mensalmente é
divulgado, o valor médio do CUB residencial (média dos valores).
Em outra classificação, encontramos galpão industrial, residência popular.
Finalmente possuímos a classificação de comercial de andar livre, salas e lojas
comerciais com duas faixas, de até 08 pavimentos e até 16 pavimentos, bem como o
CUB (média dos valores) comercial.
A classificação da Revista da Construção (editora PINI) utiliza quase os mesmos
critérios, porém com outros nomes, ou seja, padrão (Fino, Médio e Popular),
classificação pelo uso (Habitacional, Comercial ou Industrial).
34
 DEPRECIAÇÃO

Não sendo a edificação totalmente nova, ou mesmo que nova, mas em estado ruim de
conservação (talvez até mesmo por depredação de vândalos), necessário se faz a
depreciação. Esta depreciação se dará sob dois aspectos: de ordem física e de ordem
funcional. De ordem física é o desgaste natural pela ação do tempo, enquanto as de
ordem funcional são por exemplo: inadequalidade (falhas na concepção do projeto);
inadaptabilidade (uso inadequado ao caráter local), etc...
Para tanto, sugerimos a utilização do critério de ROSS-HEIDECKE, conforme tabela.

As letras que aparecem na tabela representam:

A = Novo E = Reparos simples

B = Entre novo e regular F = Entre reparos simples e importantes
C = Regular G = Reparos importantes
D = Entre regular e reparos simples H = Entre reparos importantes e sem valor

IDADE ESTADO DE CONSERVAÇÃO

EM % DE VIDA A B C D E F G H
2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
35
 70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0

UTILIZANDO A TABALEA:
Como a tabela não possui uma leitura direta é necessário encontrar a VIDA ÚTIL DOS
IMÓVEIS, estabelecida pelo BUREAU OF INTERNAL REVENUE, para aplicarmos a regra
de três simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando:

TIPO VIDA ÚTIL TIPO VIDA ÚTIL

APARTAMENTOS 60 ANOS BANCOS 70 ANOS
CASAS DE ALVENARIA 65 ANOS CASAS DE MADEIRA 45 ANOS
HOTÉIS 50 ANOS LOJAS 70 ANOS
TEATROS 50 ANOS ARMAZÉNS 75 ANOS
FÁBRICAS 50 ANOS CONST. RURAIS 60 ANOS
GARAGENS 60 ANOS EDIF ESCRITÓRIOS 70 ANOS
GALPÕES (DEPÓSITOS) 70 ANOS SILOS 75 ANOS

EXEMPLO PRÁTICO:
Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, e a idade do mesmo, seja
estimada ou real, é de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste
imóvel, aplicamos a regra de três simples:
60 anos 100
25 anos X
Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu
41,67%. Para sua perfeita utilização, faremos o arredondamento para 42%.
De posse da classificação do estado de conservação, eleito pelo Avaliador, no alto da
tabela (Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciação a ser
adotado.

CONSIDERAÇÕES INTERMEDIÁRIAS

Com o enunciado é possível estabelecer a área da edificação quer seja utilizando a

área total ou a equivalente; determinar o padrão construtivo, e, utilizando o CUB e
depreciando-a, encontrarmos o valor da edificação.
Porém a avaliação é do terreno e edificação, por isso, somamos os dois.
Entretanto, se considerarmos o valor do terreno, mais a edificação, não estamos
considerando o imóvel num todo, por isso, temos de encontrar:
36
 O VALOR OU VANTAGEM DA COISA FEITA

Este valor seria o mesmo de considerar o lucro do incorporador ou do empreendedor,

pois se levarmos em consideração apenas o valor do terreno, mais a edificação,
estamos considerando que o empreendedor está trabalhado sem qualquer
remuneração. O valor da coisa feita poderá ser expresso pela tabela criada pelo setor
de avaliação do IAPAS, que tomou como base o disposto na norma NBR 5676 e está
inserido no Manual de Orientação Técnica para Avaliação de Imóveis – OTAI, ou ainda
a tabela publicada na Orientação Normativa do SPU, abaixo transcrita:

TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA = TABELA SPU

TIPO DE CONSTRUÇÃO NOVA ATÉ 10 ANOS DE 11 A 20 ANOS + DE 21 ANOS

Grande estrutura 1,25 1,25 à 1,210 1,210 à 1,130 1,130 à 1,030
Peq. estrutura e residencial de luxo 1,15 1,15 à 1,125 1,125 à 1,078 1,078 à 1,025
Industrial e residencial médio 1,10 1,10 à 1,084 1,084 à 1,052 1,052 à 1,020

Residencial modesto ou popular 1,05 1,05 à 1,042 1,042 à 1,026 1,026 à 1,015

TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA - TABELA IAPAS

PERCENTUAL DE VIDA VCF INFERIOR VCF SUPERIOR

Imóvel Novo 35,00% 55,00%
De 2 a 10 % 31,50% 49,50%
De 11 a 20 % 28,00% 44,00%
De 21 a 30 % 24,50% 38,50%
De 31 a 40 % 21,00% 33,00%
De 41 a 50 % 17,50% 27,50%
De 51 a 60 % 14,00% 22,00%
De 61 a 70 % 10,50% 16,50%
De 71 a 80 % 7,00% 11,00%
De 81 a 90 % 3,50% 5,50%
De 91 a 100 % 0,00% 0,00%

CONSTRUÇÕES EM ANDAMENTO OU PARALISADAS

Para avaliar construções paralisadas ou em andamento, podemos resolver aplicando

os percentuais estabelecidos na tabela abaixo:

37
 Edifícios com Edifícios sem Edifícios com
Serviço Residências
estacas estacas 3 ou 4 pav.

Instalações preliminares 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Estaqueamento 4,00% - - -
Fundações 3,00% 4,00% 5,00% 5,00%
Estrutura 17,00% 18,00% 19,00% 20,00%
Alvenaria 9,00% 9,00% 9,00% 8,00%
Elevadores 8,00% 8,00% - -
Impermeabilizações 1,00% 1,00% 1,00% 0,50%
Revestimentos 12,00% 12,00% 12,00% 12,00%
Pisos 7,00% 7,50% 9,00% 9,00%
Esquadrias 8,00% 8,50% 9,00% 10,00%
Ferragens 2,00% 2,00% 2,50% 2,50%
Vidros 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Instalações elétricas 6,50% 6,50% 7,00% 7,00%
Instalações hidrossanitárias 5,50% 5,50% 6,00% 6,00%
Louças e metais 3,00% 4,00% 4,00% 4,00%
Telhado 0,50% 0,50% 3,00% 2,50%
Pintura 6,00% 6,00% 6,50% 6,50%
Instalações complementares 4,00% 4,00% 3,50% 3,50%
Limpeza geral 0,50% 0,50% 0,50% 0,50%
Totalização 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Para utilização deste método, igualmente aplicaremos os mesmos passos aplicados nas
avaliações de terrenos, ou seja, pesquisamos os imóveis ofertados ou vendidos, o mais
semelhante possível com o imóvel avaliando.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

Para utilizarmos o Método da Capitalização da Renda em edificações residenciais, o

único parâmetro a ser analisado é a taxa de rendimento auferido pelo imóvel, com boa
margem de variação.

Esse método é bastante utilizado para avaliação de fundo de comércio, ponto

comercial e locação, determinando o valor do bem em função da sua renda real ou
provável, consideradas as taxas praticadas no mercado.

Neste método estabeleceremos como capital para rendimentos, o valor do imóvel,

partindo das rendas obtidas do imóvel, para depois aplicarmos o percentual que o
mercado admite como forma de remuneração do capital.

38
O retorno do capital é o mais variado possível, sempre levando em consideração o
mercado.
Iremos ver mais adiante, no capítulo Arbitramento de aluguéis, os índices aceitáveis
como forma de retorno do capital.

Por outro lado, nos imóveis do tipo: Hotel, Motel, Cinemas, Posto de Combustíveis,
etc..., a forma correta para avaliá-los é levarmos em consideração o movimento
financeiro auferido pelo comércio, para depois estabelecer seu valor.

Procurando uma melhor elucidação dos métodos apresentados, vamos fazer um

exemplo de cada método, para fixação da matéria apresentada:

EXERCÍCIO 10

Avaliar o imóvel constituído pelo apartamento 302, do edifício ARTUR DUARTE, à Rua
Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA – SC, com as seguintes áreas: Área Real
Global = 120,99 M²; Área Real de Construção = 105,29 M²; Área Real e Privativa =
109,56 M²; Área Real de Uso Comum = 11,43 M² e Fração Ideal do Solo = 35,10 M²,
correspondendo a 4,823% do total do terreno, devidamente matriculado no C.R.I.
desta Comarca sob nº 18.687.
Sabe-se que após a pesquisa de campo e homogeneizados os valores, restou
comprovado que o M² do terreno na área é de R$ 1.923,08 M².
A unidade, classificada dentro da tabela do Custo Unitário de Edificações
Habitacionais, emitida pelo SIDUSCON, para o mês de Dezembro de 2015, com padrão
de acabamento alto, para prédio residencial Multifamiliar com até 08 andares, no valor
de R$ 1.632,67 por M².

MÉTODO DA REPRODUÇÃO DE CUSTOS

O Valor do Terreno, é obtido através da seguinte expressão:

Vt = A x V u

Onde:
Vt = Valor do Terreno
A = Área do imóvel avaliando em metros quadrados
Vu = Valor unitário básico adotado em R$ 1.923,08

Dessa forma, temos:

Vt = 35,10 x 1.923,08 » Vt = 67.500,11

O Valor da edificação é obtido pela expressão:

Ve = A x Cu x Fc

Onde:

Ve = Valor da Edificação
A = Área Real Global Construída em metros quadrados
Cu = Custo Unitário da Edificação, R$ 1.632,67.
Fc = Fator Corretivo de depreciação da tabela Ross-Heidecke, para imóveis
com 15 anos de vida, com estado de conservação entre novo e regular,
apresenta uma depreciação de 14,90%, ou o índice 0,851.
39
 Assim teremos:

Ve = 120,99 x 1.632,67 x (-14,90%) » Ve = 168.103,77

O Valor Final do Imóvel, será expresso dentro da fórmula:

Vi = Vt + Ve

Onde:
Vi = Valor do Imóvel Vt = Valor do Terreno
Ve = Valor da Edificação

Assim, para o valor total do imóvel, teremos:

Vi = 67.500,11 + 168.103,77 » Vi = 235.603,88

MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

EXERCÍCIO 11

Avaliando o mesmo imóvel pelo Método Comparativo de Dados de Mercado,

primeiramente iremos buscar um número adequado de imóveis similares para uma
comparação. Essa pesquisa resultou nas seguintes informações:

Nº ordem Edificio/Unidade Área Total Preço Valor M²

01 Porto Seguro/203 82,05 250.000,00 3.046,92
02 Dona Léa/401 161,05 300.000,00 1.862,78
03 Costa de Samoa/101 140,10 290.000,00 2.069,95
04 Marville/302 125,24 310.000,00 2.475,25
05 Godinho VII/102 127,15 250.000,00 1.966,18
06 Capitão do Porto/204 151,42 270.000,00 1783,12
07 Rodrigues/204 140,54 305.000,00 2.170,20
08 Mar Cáspio/103 115,08 270.000,00 2.346,19
09 Villares/301 140,56 295.000,00 2.098,75
10 Itapuã/103 113,56 280.000,00 2.465,66

A Média Aritmética, será apurada pela soma dos valores do M² e dividido pelo número
de imóveis, da seguinte maneira:

Ma = 3.046,92+1.862,78+2.069,95+2.475,25+1.966,18+1.783,12+2.170,20+
2.346,19+2.098,75+2.465,66/10»
Ma = 22.285,00/10 »
Ma = 2.228,50

40
Da Média Aritmética encontrada acima, devemos expurgar os valores discrepantes
dessa média. Para tanto, iremos desprezar os valores que estiverem 30% acima ou
abaixo da média.

Assim iremos desprezar todos os valores fora do intervalo:

0,7 x 2.228,50 => 1.5592,95 e 1,3 x 2.228,50 => 2.897,05

Saneando a média, teremos:

Ms = 1.862,78+2.069,95+2.475,25+1.966,18+1.783,12+2.170,20+
2.346,19+2.098,75+2.465,66/9»

Ms = 19.238,07/9»

Ms = 2.137,56

O valor do imóvel será a média saneada, multiplicado pela área, dessa forma:
Vi= 2.137,56 x 120,99 »
Vi= 258.623,84

MÉTODO DA RENDA

EXERCÍCIO 12

O valor do aluguel médio da região é de R$ 1.200,00 mensais ou numa faixa de R$

15.000,00 pela temporada de veraneio, assim, utilizando uma taxa de rendimento de
6% ao ano, ou o equivalente a 0,5% ao mês, teremos um rendimento anual de R$
14.400,00 pelo aluguel mensal ou mesmo R$ 15.000,00 pela temporada.

Se 6% corresponde a R$ 14.400,00
100%corresponderá a X

X = 100 x 14.400/ 6 » X = 240.000,00

Portanto, podemos notar que os valores encontrados nos três métodos, são bem
próximos, podendo o profissional fazer opção por algum dos métodos, ou fazer uma
média dos três, para adotar um quarto valor.

METODO COMPARATIVO DE DADOS D EMERCADO

O Exemplo abaixo será hipotético, pois ainda não possuímos informações dos valores
praticados na capital. Dessa forma, como iremos avaliar um terreno com 20,00 x 50,00,
ou seja, 1.000,00 M², no bairro da Trindade, sabendo que após a pesquisa de mercado,
obtivemos os valores:

41
 Nº Bairro Frente Área R$ R$/M²
01 Santa Mônica 18,00 900,00 1.380.000,00 1.533,33
02 Itacorubi 20,00 1.000,00 1.350.000,00 1.350,00
03 Trindade 22,00 770,00 1.250.000,00 1.623,38
04 Itacorubi 20,00 900,00 1.400.000,00 1.555,56
05 Trindade 15,00 450,00 1.250.000,00 2.777,78
06 Trindade 20,00 700,00 1.310.000,00 1.871,43
07 Trindade 18,00 720,00 1.370.000,00 1.902,78
08 Santa Mônica 22,00 1.100,00 1.300.000,00 1.181,82
09 Itacorubi 20,00 800,00 1.280.000,00 1.600,00
10 Itacorubi 18,00 540,00 1.270.000,00 2.351,85

Fazendo a Média Aritmética dos valores do M² do terreno, teremos:

MA = 1.533,33+1.350,00+1.623,38+1.555,56+2.777,78+1.871,43+1.902,78+
1.181,82+1.600,00+2.351,85/10

MA = 17.747,92/10

MA = 1.774,79

Da Média Aritmética encontrada acima, devemos expurgar os valores discrepantes

dessa média. Para tanto, iremos desprezar os valores que estiverem 30% acima ou
abaixo da média.

Assim iremos desprezar todos os valores fora do intervalo:

0,7 x 1.774,79 => 1.242,35 e 1,3 x 1.774,79 => 2.307,23

Dessa forma nossa média, após o tratamento será:

MS = 1.533,33+1.350,00+1.623,38+1.555,56+1.871,43+1.902,78+
1.181,82+1.600,00/08

MS = 12.618,30/8

MS = 1.577,28

O Valor do Terreno, será encontrado multiplicando o valor encontrado, pela área do

terreno, assim teremos:

VT = 1.000,00 x 1.577,28

VT = 1.577.287,50

MÉTODO INVOLUTIVO

Vamos conceber agora que tenhamos de avaliar um terreno, em local onde não exista
um número razoável de imóveis oferecidos ou vendidos, suficiente para realizarmos o
trabalho pelos métodos anteriormente estudados.
42
A solução para o caso em tela é a aplicação do MÉTODO INVOLUTIVO.

O cálculo avaliatório por este método é alicerçado no seu aproveitamento eficiente, de

acordo com a Legislação Urbanística local para apropriação do valor do terreno,
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e
comercialização do produto.

Este método é muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona

urbana de ocupação acentuada, onde a incidência de terrenos vagos seja pequena, e
ainda, para glebas. É também conhecido como método de aproveitamento máximo
eficiente.

Neste ponto é de suma importância o conhecimento do Plano Diretor da cidade.

Não é aceitável que a cada cliente atendido na imobiliária o corretor tenha de recorrer
à Prefeitura para saber o que pode e quanto pode construir em determinado terreno.

EXERCÍCIO

Vamos imaginar hipoteticamente algumas situações como sendo as exigências do

Plano Diretor de Florianópolis. Imaginando um terreno com as metragens de 50
metros de frente, na Trindade, com a área de 2.000,00 M², onde possui os seguintes
índices urbanísticos:

Dimensões: 50m x 40m Índice de Aproveitamento = 3

Taxa de Ocupação = 60% Taxa de Permeabilidade = 20%

AFASTAMENTOS: Gabarito Máx. = 10

Frontal = 6,00 metros
Lateral = h/6 Qual a área máxima permitida para
Fundos = 3,00 metros construção?

ANALISANDO OS PARAMETROS URBANISTICOS

AFASTAMENTOS:

Frontal = 6,00 metros

40 – (6 +3) = X
Fundos = 3,00 metros
40 – 9 = 31,00

laterais = h/6 laterais = 30/6

Laterais = 5,0

43
A. Máx = 40,00 x 31,00
A. Max = 1.240,00 x 10
A. Máx = 1.240,00 M²
A. Max = 12.400,00 M²

TAXA DE PERMEABILIDADE:

Taxa de Permeabilidade = 20%

Taxa de Permeabilidade = 1.600,00 x 10
Taxa de Permeabilidade = 0,2 x 2.000,00 M²
Taxa de Permeabilidade = 16.000,00 M²
Taxa de Permeabilidade = 400,00 M²

TAXA DE OCUPAÇÃO:

Taxa de Ocupação Máxima = 60%

T. O = 1.200,00 M²
T. O = 60% de 2.000,00
T. O = 1.200,00 x 10
T. O = 0,6 x 2.000,00
T. O = 12.000,00 M²

INDICE DE APROVEITAMENTO DO TERRENO:

Índice de Aproveitamento Máximo

É igual à área total construída dividida pela área do terreno.

Área máxima a ser construída = 3 x 2.000 = 6.000 M2

Verificando o índice de maior restrição para edificação

Afastamentos 12.400,00 M²

Taxa de Permeabilidade 16.000,00 M²

Taxa de Ocupação 12.000,00 M²

I. Aproveitamento 6.000,00 M²

RESOLVENDO O EXERCÍCIO:

A Taxa de Ocupação de 60% nos permite construir até 1.200,00 M² por pavimento.

Portanto, nossa opção será a construção de uma torre com 10 pavimentos, com
600,00 M² por pavimento, onde teremos maior espeço no entono do prédio,
valorizando a ventilação, a insolação e, aliado a isso a beleza arquitetônica.

Com essa escolha, poderemos construir as seguintes unidades autônomas:

44
 TÉRREO:
Uma Sala comercial com 150,00 M².
01 salão de festas e reuniões do Condomínio

Hall de entrada, escadaria, salão de festas, elevadores e circulação.

06 vagas de garagem
03 Depósitos privativos dos apartamentos
01 Depósito do Condomínio

PRIMEIRO PAVIMENTO:
13 Vagas de garagem
13 Depósitos privativos dos apartamentos
Escadaria, salão de festas, elevadores e circulação.

PAVIMENTO TIPO:
02 Apartamentos por andar
Escadaria, salão de festas, elevadores e circulação.

RESUMO DAS UNIDADES:

01 sala Comercial com 240,00 M²
01 salão de festas e reuniões do Condomínio
16 Apartamentos com duas vagas de garagem, 02 suítes, mais 02 quartos, sala, cozinha,
banheiro social, lavabo, área de serviço e sacada com churrasqueira, totalizando uma área
global de 360,00 M²

CALCULANDO
Para o Cálculo do valor do terreno, iremos utilizar a seguinte formula:

Vt = Vv – (Vc + L) onde:

Vt = Valor do terreno
Vv = Valor de venda das Unidades
Vc = Valor de Custo da Construção
L = Lucro do Incorporador

CALCULANDO O VALOR DE VENDA

Conforme pesquisa de mercado dos apartamentos na região, de acordo com o padrão
do empreendimento, teremos um Valor de Venda de 2,0 CUB’s médio, por M²,
enquanto a sala comercial o Valor é de 5,0 CUB”s por M²

Assim para o valor da sala, teremos:

Vs = 5,0 x 1.555,98 x 240,00

Vs = 1.867.176,00

45
CALCULANDO O VALOR DE VENDA
Para o Valor dos Apartamentos, utilizaremos a mesma fórmula, adequando o valor,
dessa forma:

Assim para o valor da sala, teremos:

Vap = 2,0 x 1.555,98 x 360,00 x 16

Vap = 1.120.305,60 x 16

Vap = 17.924.889,60

CALCULANDO O VALOR DE VENDA

Somando os dois valores, teremos:

Vtotal = 17.924.889,60 + 1.867.176,00

Vtotal = 19.792.065,60

CALCULANDO O VALOR DE CUSTO

Conforme pesquisa junto a construtoras da cidade, constatamos ser o valor médio da
construção, um valor próximo a 1,2 CUB”s por M²:

Assim, o valor de custo da construção, será:

Vc = 1,2 x 1.555,98 x 6.000,00

Vc = 11.203.056,00

CALCULANDO O LUCRO DO INCORPORADOR

Conforme pesquisa junto a construtoras verificamos que o Lucro das Incorporadoras
giram por volta de 25 a 50%%. Considerando a qualidade da construção, bem como a
localização, iremos estabelecer o Lucro de 35%%, Assim teremos:

L = 19.792.065,60 x 35%

L = 6.927.222,96

APLICANDO A FÓRMULA
Para o Cálculo do valor do terreno, iremos utilizar a seguinte formula:

Vt = Vv – (Vc + L)
Vt = 19.792.065,60 – (11.203.056,00 + 6.927.222,96)

Vt = 19.792.065,60 – 18.130.278,96
Vt = 1.661.786,640

46
 GLEBAS URBANIZÁVEIS

INTRODUÇÃO
Segundo a Norma 14.653-2, GLEBA URBANIZÁVEL é o Terreno passível de receber
obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de
loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.

Geralmente estão situadas nas proximidades dos centros urbanos, porém, sem infra-
estrutura, mas passível de urbanização, por apresentar características, possíveis de
fracionamento em lotes.

A diferença básica entre lote e gleba é que a gleba não possui infra-estrutura, e, o
grande desafio do avaliador é determinar o valor da gleba, antes de qualquer
benefício, levando-se em consideração que os lotes resultantes, por comparação com
outros lotes vizinhos, podem alcançar determinado preço.

A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do
método comparativo direto de dados de mercado.

Porém, dificilmente poderemos utilizar o método comparativo para a avaliação de

glebas, pois não será tão fácil encontrar um número considerável de glebas nas
proximidades de centros urbanos, vendidas ou sendo oferecidas, por isso, a opção
deve ser pelo método involutivo.

Assim sendo, quando for utilizado o método involutivo, recomenda-se considerar os

seguintes aspectos:

a) A viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo simulado, respeitadas

as restrições da Lei n. 6766 e das leis estaduais e municipais atinentes ao uso e
ocupação do solo, com destaque para os parâmetros físicos e urbanísticos exigidos
para o loteamento, tais como o percentual máximo de áreas vendáveis, infra-
estrutura mínima, leitos carroçáveis, declives máximos, etc.;
b) A possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou
logradouros públicos oficiais, desde que legalmente viáveis e economicamente
vantajosos, com loteamento da área remanescente;
c) Devem-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais
como a existência de direitos reais e possessórios, informados pelo contratante;
d) Caso a gleba urbanizável seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos
os preceitos da NBR14653-4:2002;
e) Na aplicação de quaisquer dos métodos citados nesta norma é vedada a utilização
de " fatores de gleba" pré-concebidos, que, aplicados sobre os valores unitários de
lotes urbanos, conduziriam, de forma simplificada, à obtenção direta do valor
unitário da gleba;
f) Quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba, recomenda-se
verificar o seu valor por meio de seus frutos, tais como locação, arrendamento, etc.
Para tanto, sugerimos a observação dos

47
 PROCEDIMENTOS BÁSICOS

a) Informar na prefeitura quanto a legislação em vigor para loteamentos (área

mínima dos lotes, área verde, largura das ruas e calçadas, bem como a infra-
estrutura necessária);
b) Contratação de profissional devidamente habilitado para fazer um anteprojeto,
criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento da gleba, a fim de
estabelecer o número máximo de lotes que a mesma possa conter;
c) Faz-se um estudo da capacidade de absorção pelo mercado do empreendimento,
estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previsão de vendas, o que
pode ser feito comparando-se com outros existentes na mesma região;
d) Estima-se, para cada período considerado no cronograma do empreendimento, o
Produto Geral de Vendas, multiplicando-se o valor genérico pela área de cada
unidade e pelo nº total de cada uma delas;
e) Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que também devem ser
orçados dentro do cronograma do empreendimento, por exemplo: levantamento
topográfico; projeto do loteamento; licenças municipais; infra-estrutura
(terraplanagem, rede de água, esgoto, pavimentação etc.); supervisão e despesas
gerais; e outros.
Os custos acima poderão ser encontrados em revistas especializadas (PINI), ou
percentuais estabelecidos pela prática.
f) Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma do
projeto, entre outros: despesas legais e contábeis (imposto territorial,
contabilidade, serviços jurídicos, escrituras e registros etc.); despesas de
comercialização (vendas, publicidade, supervisão etc.); despesas de seguros;
despesas financeiras (juros de empréstimos);
g) Estabelece-se um valor para o lucro do incorporador. Trabalha-se geralmente com
uma variando entre 10 a 35%

MÉTODO PRÁTICO

A título de observação, iremos abordar um método prático, muito utilizado por

empresários de loteamentos (não aceito pela norma), para se nortearem quando da
compra de áreas para loteamentos. Tecnicamente é conhecido como coeficiente de
paridade, que nada mais é do que a relação entre o metro quadrado da terra bruta e
do lote urbanizado. Os loteadores geralmente utilizavam o valor de paridade “4” (hoje
o índice deve ser revisto), pois em contas redondas e grosseiramente arredondadas, a
venda em lotes deveria cobrir os seguintes custos:
ITEM CUSTO
Custo do terreno bruto 1/4 do resultado das vendas
Despesas de implantação do loteamento 1/4 do resultado das vendas
Despesas de comercialização e impostos 1/4 do resultado das vendas
Lucro do empreendimento 1/4 do resultado das vendas

48
 O MÉTODO INVOLUTIVO
Deve-se estabelecer o valor da provável renda que irá se obter com os lotes da gleba
urbanizada. Para tanto será necessário estimar o número de lotes, bem como o preço
a ser alcançado por eles nessa região, para depois deduzir as despesas de implantação
do empreendimento e o lucro que se deseja alcançar, o resultado encontrado dessa
subtração, será o valor da gleba.

CÁLCULO DE GLEBA URBANIZÁVEL PELO MÉTODO INVOLUTIVO

Vamos utilizar um exemplo de um trabalho, recentemente realizado por nós, referente
a avaliação de uma Gleba Urbanizável, inclusive com o projeto de loteamento já
pronto. Até recentemente utilizávamos um exemplo contido no livro Princípios de
Engenharia de Avaliações, do Engenheiro Alberto Lélio Moreira, 5ª Edição, Editora
PINI, São Paulo, SP, 2001.

EXERCÍCIO 15

Tomemos como exemplo, um terreno na localidade de Caputera, LAGUNA – SC, com a

área de 70.000,00 M² (Setenta mil metros quadrados) com as seguintes confrontações
e metragens: Frente, na extensão de 330,88 metros com a Av. Projetada, Fundos, na
extensão de 368,86 metros com área verde, Lateral Sul, na extensão de 182,30
metros, com a Rua projetada 04, Lateral Norte, na extensão de 197,98 metros, onde
confronta com terras da empresa AGROFORTE – Indústria Comércio e Transportes
LTDA. Imóvel este constante de área maior, devidamente matriculada no Cartório de
Registro de Imóveis da Comarca de LAGUNA – SC, sob N° 604.

O EMPREENDIMENTO

O imóvel está situado em Região Urbana, dentro do Perímetro Urbano do Município,

com uma área de 70.000,00 M², estando o imóvel ora avaliado inserido dentro de um
terreno maior, com a área total de 1.390.544,03 M², que faz frente com a Br. 101, o
que viabiliza seu uso para o fim misto, com áreas Industriais, do comércio e para
residências.

Após levantamento topográfico e projeto de loteamento realizado pela empresa

PROTOL – Projetos de Engenharia e Consultoria LTDA, e atendidas as disposições legais
pertinentes a parcelamento do solo, o empreendimento ficou assim distribuído:

RESUMO DAS ÁREAS DO EMPREENDIMENTO

Área Total matriculada 1.390.544,23 M²

Área ocupada pela Br. 101 134.921,99 M²

49
Área AGROFORTE Indústria, Comércio e Transporte LTDA 21.771,11 M²
Área AGROFORTE Indústria, Comércio e Transporte LTDA 19.098,85 M²
Área TIELI Supermercados 31.602,06 M²
Faixa de Domínio Rede de Transmissão 65.264,24 M²
Arruamentos internos 288.684,72 M²
APP – Área de Preservação Permanente 8.904,97 M²
Área Verde 51.339,52 M²
Área de Utilidade Pública 131.084,39 M²
Imóvel Ofertado ao Município – DAÇÃO DE PAGAMENTO 70.000,00 M²
Condomínio Residencial 207 Lotes 87.098,01 M²
Loteamento Industrial 154 lotes 572.545,28 M²
Quadra A 20 Lotes 76.594,90 M²
Quadra B 18 Lotes 49.619,32 M²
Quadra C 18 Lotes 50.149,49 M²
Quadra D 18 Lotes 47.848,75 M²
Quadra E 16 Lotes 47.070,64 M²
Quadra F 13 Lotes 39.301,30 M²
Quadra G 18 Lotes 53.647,91 M²
Quadra H 22 Lotes 63.553,21 M²
Quadra I 16 Lotes 46.667,83 M²
Quadra J 02 Lotes 13.691,18 M²
Quadra L 02 Lotes 14.400,75 M²
Condomínio Residencial 207 Lotes 87.098,01 M²
Loteamento Industrial 154 lotes 572.545,28 M²
Quadra A 20 Lotes 76.594,90 M²
Quadra B 18 Lotes 49.619,32 M²
Quadra C 18 Lotes 50.149,49 M²
Quadra D 18 Lotes 47.848,75 M²
Quadra E 16 Lotes 47.070,64 M²
Quadra F 13 Lotes 39.301,30 M²
Quadra G 18 Lotes 53.647,91 M²
Quadra H 22 Lotes 63.553,21 M²
Quadra I 16 Lotes 46.667,83 M²
Quadra J 02 Lotes 13.691,18 M²
Quadra L 02 Lotes 14.400,75 M²
Sub – Total 1.162.188,57 M²

Entretanto, para efeitos de avaliação, deverão ser considerados ainda os seguintes

imóveis, mesmo que vendidos ou prometidos:

Área AGROFORTE Indústria, Comércio e Transporte LTDA 21.771,11 M²

Área AGROFORTE Indústria, Comércio e Transporte LTDA 19.098,85 M²
Área TIELI Supermercados 31.602,06 M²
Imóvel Ofertado ao Município – DAÇÃO DE PAGAMENTO 70.000,00 M²

Sub – Total 142.472,02 M²

TOTALIZAÇÃO GERAL 1.304.660,59 M²

50
 O Valor de Venda dos lotes
Em reunião havida entre o profissional e vários colegas do setor imobiliário de Laguna,
após verificação através de pesquisa e estudo de mercado, convictos de que o
loteamento será facilmente comercializado, tendo em vista tratar-se de
empreendimento com completa infraestrutura, com padrão condizente com a
realidade local e regional, aliado à carência de incorporações desse porte no
município, ou região de Laguna, além da inexistência de Loteamentos residências
sendo ofertados no momento, estabelecemos como estimativa de venda das áreas, em
aproximadamente R$ 25,00 (Vinte e cinco reais) o metro quadrado do lote, após a
implantação do loteamento.

Portanto, para o cálculo do montante de venda do empreendimento, deveremos

multiplicar a área total do empreendimento, pelo valor atribuído, onde teremos:

Vv = Área Total x Valor/ M²

Vv = 1.304.660,59 x 25,00

Vv = 32.616.514,75

Custos Diretos
Após a conclusão da análise do projeto, levantamos os valores dos seguintes custos
diretos:

Custos Diretos Valor em Reais

Levantamento topográfico e projeto 300.000,00
Terraplenagem e nivelamento 809.000,00
Sistema de esgoto 751.000,00
Sistema de água potável 795.000,00
Drenagem 639.000,00
Pavimentação asfáltica 2.737.000,00
Meio fio 238.000,00
Plantio de Espécies Nativas 35.000,00
Rede elétrica 939.000,00
Totalização 7.243.000,00

51
 Custos Indiretos
Pela análise do projeto constamos a necessidade dos valores dos custos indiretos
seguintes:

Custos Indiretos Valores

Juros de financiamento 1.300.000,00
Despesas de vendas e publicidade 3.200.000,00
Totalização 4.500.000,00

Lucro do Incorporador
Em contato com diversos empreendedores, no ramo de loteamento, verificamos que
na região, o lucro mínimo esperado é de 25%(Vinte e Cinco por Cento) da receita,
dessa forma, o cálculo do Lucro do Incorporador, será a aplicação do percentual de
25%, sobre o Valor de Venda, da seguinte maneira:

Li = 25% x Valor de Venda

Vv = 25 % x 32.616.514,75

Vv = 8.154.128,69

Cálculo do Valor da Gleba Urbanizável

Com os dados coletados acima podemos estabelecer o valor da gleba, pela seguinte
fórmula:

Vg = Vr – (Vcd + Vci + Li)

Onde:

Vg = Valor da Gleba
Vr = Valor da Receita
Vcd = Valor do Custo Direto
Vci = Valor do Custo Indireto
Li = Lucro do Incorporador

Vg = 32.616.514,75 – (7.243.000,00 + 4.500.000,00 + 8.154.128,69)

Vg = 32.616.514,75 – 19.897.128,69

Vg = 12.719.386,06
52
 ÁREAS RURAIS

INTRODUÇÃO

Por IMÓVEIS RURAIS define a Norma 14643-3:2004 = Imóvel com vocação para
exploração animal ou vegetal, qualquer que seja sua a localização.

CLASSIFICAÇÃO DOS BENS, SEUS FRUTOS E DIREITOS.

QUANTO A DIMENSÃO

PEQUENO Até 4 módulos fiscais

MÉDIO De 4 a 15 módulos fiscais
GRANDE Acima de 15 módulos fiscais

Módulo Fiscal = Unidade de medida expressa em hectares, fixada para cada município,
considerando os seguintes fatores:
 Tipo de exploração predominante no município;
 Renda obtida com a exploração predominante;
 Outras explorações existentes no município que, embora não predominantes,
sejam significativas em função da renda ou da área utilizada; e
 Conceito de propriedade familiar.

QUANTO A EXPLORAÇÃO

A) NÃO EXPLORADO B) DE LAZER E TURISMO

C) DE AGRICULTURA D) DE PECUÁRIA
E) DE SILVICULTURA F) AGROINDUSTRIAL
G) MISTO

CLASSIFICAÇÃO DOS COMPONENTES DOS IMÓVEIS RURAIS

TERRAS

Terra Bruta;
Terra Nua;
Terra Cultivada

BENFEITORIAS

a) Produção vegetal (culturas);

b) Construções (casa, galpão, cercas) e instalações (rede de energia elétrica, rede de
distribuição de água);
c) Obras e trabalhos de melhorias das terras.

MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS FIXOS OU REMOVÍVIES

53
 VEÍCULOS
SEMOVENTES
(Os constituídos por animais selvagens, domesticados ou domésticos)

RECURSOS NATURAIS

a) Florestais;
b) Hídricos;
c) Minerais.

FRUTOS

a) Rendas de exploração direta;

b) Aluguel;
c) Arrendamento;
d) Parcerias.

DIREITOS

a) Servidões;
b) Usufrutos;
c) Concessões;
d) Comodatos;
e) Direitos hereditários
f) Direitos possessórios;
g) Outros.

CONSIDERAÇÕES

Para a avaliação de imóveis rurais é necessário conhecimento de engenharia de

avaliação, noções básicas de agropecuária e engenharia florestal. Como nossos
conhecimentos nessa área são notadamente empíricos, é aconselhável nos
socorrermos dos conhecimentos de um engenheiro agrônomo. Ao avaliador cabe ter
conhecimento dos tipos exatos de agricultura aplicáveis à propriedade, bem como com
perspectivas agrícolas nacionais e internacionais, e ainda, programas governamentais
de apoio ao desenvolvimento rural.

BENFEITORIAS

Reprodutivas:
São as culturas permanentes: pastagens, reflorestamento, pomares, etc.

Não-Reprodutivas:
São as acessões industriais: edificações, cercas, instalações em geral, etc.

Às benfeitorias se agregam os equipamentos existentes: máquinas, implementos

agrícolas, conjuntos de irrigação e fertilização, etc.

MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Os métodos de avaliação mais usados são:

54
Método Analítico - indireto ou de renda;
Método Sintético - direto ou comparativo.

Método Analítico - passível de erros em demasia, é desaconselhável seu uso. O

método necessita de dados contábeis reais - o que é bastante raro encontrar sem
erros - para que possamos deduzir as despesas de produção e por fim aplicar uma taxa
de capitalização. Assim o ponto básico do método é a determinação da renda líquida e
a aplicação da taxa de capitalização.
Em face da precariedade da obtenção de dados confiáveis, este método praticamente
não é usado.

MÉTODO SINTÉTICO

Na realidade o método consiste na comparação com outra área rural, porém devemos
observar com maior cuidado, pois os fatores produtividade e qualidade das terras,
ainda que na mesma região, poderão ser diferentes. A avaliação de benfeitorias e
semoventes, são avaliadas à parte.
Em 1.971, o Escritório Técnico de Agricultura Brasil-Estados Unidos, fez a classificação
das classes de terras relacionada com sua capacidade de produzir rendas, cujo
resultado pode ser visto na tabela abaixo:

CLASSE CARACTERÍSTICAS

Terras para culturas, sem problemas de conservação, exigindo só adubação e

I
manutenção.
Terras para culturas, com pequenos problemas de conservação, exigindo práticas
II
simples de conservação e fertilzação.
Terras para culturas, com problemas sérios de conservação, exigindo práticas de
III
conservação complexas.
Terras para culturas,ocasionalmente, não devendo ser usadas para culturas mais que
IV
dois anos consecutivos, seguindo-se de preferência, a pastagem, por três anos.

V Terras somente para pastagens, sem problemas de conservação.

VI Terras somente para pastagens, com problemas simples de conservação.

VI Terras próprias para florestas.

VIII Terras próprias somente para abrigo de vida silvestre.

TABELA MENDES SOBRINHO

55
Observada a grande importância do escoamento da produção das fazendas, o
engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho, tabelou o quadro considerando a
influência do valor da terra em função da facilidade de escoamento, conforme abaixo:
SITUAÇÃO CARACTERÍSTICAS

Ótima - 100% Imóvel com face para rodovia asfaltada, importância limitada das distâncias.

Imóvel servido por rodovia de primeira classe, não pavimentada, importância relativa das
Muito boa - 90%
distâncias.
Imóvel servido por rodovia não pavimentada, mas que ofereça seguras condições de
Boa - 80%
praticabilidade, durante todo ano, importância significativa das distâncias.

Regular - 70% Imóvel servido por rodovia secundária em condições satisfatórias de praticabilidade.

Sofrível - 60% Imóvel servido por rodovia secundária em condições relativas de praticabilidade.
Inconveniente -
Imóvel servido por rodovia secundária em más condições de praticabilidade.
50%
Como a anterior, porém interceptada por fechos nas servidões e com problemas sérios de
Má - 40%
praticabilidade na estação chuvosa, distância e classe de estrada equivalendo.
Como a anterior, com sérios problemas de praticabilidade mesmo na estação seca,
Péssima - 30%
interceptada por córregos e ribeirões, sem pontes, com vau cativo ao volume das águas.

TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO DE TERRENOS RURAIS

Alguns estudiosos verificaram a necessidade de agrupar a classificação das terras e os

dados tabelados por Mendes Sobrinho numa só tabela, fazendo ainda o acréscimo de
duas faixas na escala Mendes Sobrinho, para torná-las tabelas quadradas e adequadas
ao bom desempenho do avaliador. Assim, quando utilizarmos o processo Mendes
Sobrinho, utilizaremos os índices da Tabela de Homogeneização de Terrenos Rurais,
estabelecendo a homogeneização por comparação de dois imóveis rurais.

VALORES RELATIVOS DE TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CAPACIDADE DE USO

DO SOLO E A SITUAÇÃO DO IMÓVEL DO PONTO DE VISTA DE CIRCULAÇÃO
Classe I II III IV V VI VII VIII
Situação 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
Ótima - 100% 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30
Muito boa - 90% 0,90 0,81 0,72 0,63 0,54 0,45 0,36 0,27
Boa - 80% 0,80 0,72 0,64 0,56 0,48 0,40 0,32 0,24
Regular - 70% 0,70 0,63 0,56 0,49 0,42 0,35 0,28 0,21
Sofrível - 60% 0,60 0,54 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,18
Inconveniente - 50% 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,20 0,15
Má - 40% 0,40 0,36 0,32 0,28 0,24 0,20 0,16 0,12
Péssima - 30% 0,30 0,27 0,24 0,21 0,18 0,15 0,12 0,09

EXERCÍCIO 16

Calcular o valor de uma propriedade rural, de terras para culturas, com pequenos
problemas de conservação, com a área de 567.832,54 M², imóvel este que faz frente
para rodovia de primeira classe.
Segundo informações na redondeza, recentemente foi vendida uma fazenda, em terra
para culturas, sem problemas de conservação, no valor de R$ 15.000,00/ha, com
frente para rodovia asfaltada.

56
 FAZENDO O ENQUADRAMENTO DOS IMÓVEIS

O primeiro imóvel está (terras para culturas, com pequenos problemas de conservação
– classe II, com frente para rodovia de primeira classe – situação Muito boa).

Com esse enquadramento, teremos o índice 0,81.

O primeiro imóvel está (terras para culturas, sem problemas de conservação – classe I,
com frente para rodovia asfaltada – situação ótima).

Para este enquadramento, o índice correspondente é 1,00.

FAZENDO UMA REGRA DE TRÊS

Com estes dados, iremos calcular o valor do hectare do terreno a ser avaliado, através
de uma regra de três, da seguinte maneira:

15.000,00 1,00
X 0,81

Aplicando a regra de três temos:

X = 15.000,00 x 0,81/ 1,00

X = 12.150,00 por hectare

CALCULANDO O VALOR DO IMÓVEL

Encontrado o valor do hectare, basta multiplicar o valor encontrado pela área, para
obtermos o valor da terra nua. Da maneira como segue:

V(tn) = Valor encontrado para o hectare x área

V(tn) = 12.150,00 x 56,78

V(tn) = 689.877,00

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

São classificadas em:

BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS

São as edificações em geral (casas, galpões, currais etc.) e melhoramentos fundiários

(trabalhos de conservação de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.). Para
avaliação será utilizado o método do custo de reposição, depreciado pelo uso levando-
se em consideração os aspectos físicos e funcionais, com a consideração da vida útil,
aparente e provável, bem como do estado de conservação. Na depreciação, considera-
57
se mais o estado de conservação que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar,
principalmente, a utilidade das benfeitorias e sua adequação ao potencial de produção
do imóvel.
Para o caso de Máquinas e implementos agrícolas, utilizar preferencialmente, o
método direto e o mesmo critério para a depreciação. Na impossibilidade de
comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina-se a vida útil
provável e calcula-se o valor do bem depreciado.

BENFEITORIAS REPRODUTIVAS

Inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus

produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, etc.
O método preferencial a ser utilizado será o da capitalização de seus rendimentos,
eventualmente, podendo ser o custo da benfeitoria.

VALOR FINAL

Finalmente, a soma do valor encontrado para a terra nua, mais as benfeitorias

reprodutivas e não reprodutivas, será o valor final da propriedade.

58
 ALUGUÉIS
INTRODUÇÃO
Para falarmos de Arbitramento de Aluguel, vamos iniciar lembrando a legislação que
rege cada tipo de locação, são elas:

1. Residenciais Lei 8.245/91;

2. Não Residenciais Lei 8.245/91;
3. Comerciais Lei 8.245/91;
4. Rústicas (Rurais) Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra
5. Não amparadas pela Lei Alguns exemplos: Imóveis Públicos; Vagas de Garagens, espaços
8.245/91 de publicidade, apart-hoitéis e similares, e o arrendamento
mercantil – leasing (Código Civil e Leis especiais)

Neste momento é necessário estabelecer que a locação dita Rústica (de prédios rurais)
são as locações incidentes em imóveis utilizados para o fim rural, portanto mesmo
estando determinado imóvel dentro da zona urbana, poderá eventualmente ser regido
pelo Estatuto da Terra e vice-versa, ou seja, imóveis situados na zona rural poderão
estar sujeitos à lei 8.245/91.

CONSIDERAÇÃOES DA NORMA NBR 14653

A Norma NBR 14653-2:2004 traz os procedimentos específicos para avaliação de
aluguéis:

Para tanto, especial atenção deve ser dada na utilização dos dados utilizados na
amostragem, principalmente quando utilizados aluguéis com distintos períodos de
reajuste ou estágios do contrato, devendo ser observados os seguintes procedimentos:

POR COMPARAÇÃO DIRETA

O método por comparação direta deve, preferencialmente, ser empregado em ações
renovatórias e revisionais. Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de
mercado referentes a locações de imóveis semelhantes.

Assim é que, especial atenção deve ser dada na utilização dos dados utilizados na
amostragem, principalmente quando utilizados aluguéis com distintos períodos de
reajuste ou estágios do contrato, devendo ser observados os seguintes procedimentos:

1. Homogeneizar os dados, com o auxílio de modelos que levem em conta a previsão

inflacionária;
2. Utilizar modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças
contratuais ou o estágio do contrato.

Em existindo antecipação de aluguéis, devem ser adicionados aos aluguéis nominais

acréscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado.

59
 PELA REMUNERAÇÃO DO CAPITAL
A norma determina que este método só deverá ser utilizado em casos isolados ou
atípicos em que a comparação direta de dados seja impraticável. Somente nesses
casos, o aluguel será determinado em função do valor do imóvel.

Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel.

A taxa de remuneração dever ser objeto de pesquisa específica para cada caso, pois
varia para cada tipo de imóvel, localização e, também, ao longo do tempo,
dependendo da conjuntura econômica.

OBSERVAÇÕES COMUNS AOS DOIS MÉTODOS

REFORMAS = O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser
amortizado em forma de desconto do aluguel durante prazo compatível.

LIQUIDAÇÃO FORÇADA = Quando solicitado, além do valor de mercado, pode constar

no laudo de avaliação o valor para a liquidação forçada, para uma certa data,
adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados.

AÇÕES JUDICIAIS
A necessidade de estabelecer o montante exato a ser cobrado num contrato de
locação, ocorre num cenário bastante amplo. Podemos sentir essa necessidade no
início da locação comercial, ou residencial, ou nas ações revisionais.

REVISIONAIS = A lei estabelece reajustes anuais para s locações comerciais ou

residências, com base em índices previamente pactuados entre as partes. Tais
reajustes, não acompanham as variações do mercado, assim sendo, a lei 8.245/91 em
seu artigo 19, estabelece:
“Art. 19 – Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de
vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir
revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”

RENOVATÓRIAS = O direito oriundo do pleito nas Ações Renovatórias, surge

basicamente da expectativa de criação de uma clientela ou fundo de comércio. Dessa
forma, o primeiro requisito para a interposição da Ação Renovatória é a comprovação
de exploração comercial num período mínimo de 03 (três) anos ininterruptos do
comércio, para se admitir que o inquilino tenha formado uma clientela. Além disso, o
artigo 51 da lei 8.245/91, preceitua:
“Art. 51 – Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, n o mesmo ramo, pelo
prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

60
 MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO
Devemos sempre lembrar que os dados obtidos na pesquisa deverão ser o mais
semelhante possível com o imóvel avaliando, sob pena do resultado ser distante da
realidade, fazendo imprestável, o trabalho apresentado.

Exercício 13

Estabelecer o valor do aluguel de um apartamento 401 do Edifício Residencial Dona

Léa, com a área total de 161,05 M², de acordo com pesquisa tabelada abaixo:

Nº Ordem Edifício/Unidade Área Total Valor locado em R$ Valor em R$/ M²

01 Daniele/101 152,05 680,00 4,47
02 Shalom/401 141,05 570,00 4,04
03 Rodrigues/204 130,54 580,00 4,44
04 Capitão do Porto/204 131,42 600,00 4,57
05 Rodolfo Michels/102 107,15 530,00 4,95
06 Mar Cáspio/103 105,08 570,00 5,42
07 Fernanda/101 112,65 610,00 5,42
08 Arthur Duarte/402 120,99 800,00 6,61
09 Marville/302 115,24 570,00 4,95
10 Costa de Samoa/101 120,10 590,00 4,91

Encontrando o valor médio do M² das locações:

Vm= 4,47 + 4,04 + 4,44 + 4,57 + 4,95 + 5,42 + 5,42 + 6,61 + 4,95 + 4,91/10

Vm= 49,78/10 » Vm= 4,97

Para encontrarmos o valor locativo, basta multiplicar a área pelo valor médio:

Vl= 4,97 x 161,05 » Vl= 801,70

Arredondando o valor encontrado, teremos como valor locativo: Vl = 800,00

MÉTODO DA RENDA
Neste método iremos estabelecer como capital para rendimentos, o valor do imóvel,
ou seja, deveremos avaliar o terreno e benfeitoria, pelos métodos tradicionais
anteriormente vistos, para depois aplicarmos a taxa líquida anual que queremos
aplicar como forma de remuneração do capital. Assim, as taxas aceitáveis são:

O professor Sérgio Antonio Abunahman, em seu livro “Curso Básico de Engenharia

Legal e de Avaliações”, maio de 1998, PINI, São Paulo, SP, nos lembra na página 14:

“Observemos que as taxas de retorno variam de acordo com a natureza do imóvel.

Assim é que para terrenos em áreas rurais concluiu-se como razoável a taxa de 4% a.a.
e em áreas urbanas, 8% a.a”.

61
Imóveis residenciais têm taxa variável de 5% a 12% a.a. (quanto maior e mais luxuoso,
verifica-se menor ser a taxa), lojas comerciais (8% a 12 % a.a.), salas comerciais (6% a
10% a.a.).
A Jurisprudência maciça do antigo Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro (que
antes de ser extinto, em 1.998, era a Instância Superior encarregada de julgar em
segundo grau as ações de locação) consagrou a taxa de 8% a.a. para imóveis
residenciais em geral e 10% a 12% a.a., para os comerciais. Após a promulgação do
Plano Real em julho de 1.994, estão sendo revistas.”

José Fernandes Arend e Domingos Bonin, ambos engenheiros civil, em sua apostila -
“Avaliação de Imóveis - Subsídio à formação do valor de mercado”, à página 53, traz a
seguinte tabela de taxas liquidas:

Tipo de Imóvel Taxa de renda anual

Comercial 12%

Residencial
Padrão Alto de 5% a 8% a.a.
Padrão Normal de 8% a 10% a.a.
Padrão Baixo de 10% a 12% a.a.

Mais à frente, o professor Sérgio Antonio Abunahman, em seu livro “Curso Básico de
Engenharia Legal e de Avaliações” 2ª edição, maio de 1998, Editora PINI, São Paulo, SP,
mais especificamente nas Páginas 147 e 148, temos:
“Tese apresentada no XI Congresso Pan-Americano de Avaliações realizado em agosto
de 1.979, em São Paulo, após pesquisa em várias regiões daquela cidade, apresentou
uma taxa líquida para imóveis residenciais, observando-se, de modo geral, que, quanto
maior e mais luxuoso for o imóvel menor será a taxa, verificando-se que a taxa de
renda líquida empregada no cálculo dos aluguéis comerciais (12% ao ano) não pode ser
aplicado indistintamente para imóveis residenciais, visto que estes apresentam taxas
mais elásticas, sendo diretamente relacionada com o padrão construtivo do imóvel”.
Assim, podemos, de forma geral e explicativa, montar o seguinte quadro:

Padrão residencial Taxa de renda anual

Proletária 15%
Modesto 12%
Médio Inferior 08%
Médio Comercial 7,2%
Médio Superior 6,5%
Fino 5,5%
Luxo 05%
A aplicação destas taxas não deve ser rígida. É fruto das observações efetuadas.”

Exercício 14

Considerando um imóvel residencial, de fácil transformação para comercial, em

virtude de sua localização central, avaliado por R$ 120.000,00, calcule:

A) O valor locativo numa locação residencial de padrão médio.

Utilizando uma taxa líquida de 6,5 %, como médio superior, teremos:

V = 120.000,00 x 0,065 (6,5%) = 7.800,00

62
Com o valor do aluguel anual, apenas dividimos por 12, para encontrar o valor mensal:

A = 7.800,00 ÷ 12 » A = 650,00

B) O valor locativo numa locação comercial.

Utilizando uma taxa líquida de 12 %, teremos:

V = 120.000,00 x 0,12 (12%) = 14.400,00

Com o valor do aluguel anual, apenas dividimos por 12, para encontrar o valor mensal:

A = 14.400,00 ÷ 12 » A = 1.200,00

COMENTÁRIOS SOBRE SITUAÇÕES ESPECIAIS

Os aspectos envolvendo avaliações para locações, sem dúvida é assunto a ser tratado
em curso enfocando cada situação em particular, portanto o tratado aqui é o básico
sobre o assunto. Podemos lembrar dos casos abaixo:

 O avaliador deverá observar que as lojas de galeria (parte interna) apresentam

valores inferiores às situadas na beira da rua. É normal, em bairros nobres e
áreas centrais, estabelecer às lojas situadas no interior das galerias uma
desvalorização de 60 a 70% àquelas de frente.

 As locações rústicas ou rurais são regidas pela lei 4.504/64, conhecida como
estatuto da terra, portanto tratadas com normas diferentes, das aqui tratadas.

 Cinemas, teatros, hotéis, motéis e Postos de serviço deverão ter como

parâmetro de avaliação, o retorno comercial. Assim, nos cinemas e teatros,
deveremos estabelecer a média de cadeiras ocupadas; nos hotéis e motéis, a
taxa de ocupação e nos Postos de serviço deverá ser observada toda
movimentação, envolvendo a venda de combustíveis e a prestação de serviços.

 OsShopping Centers envolvem uma gama maior de subjetividade, por se tratar

de uma locação com contrato atípico, pois envolve além da possibilidade de se
estabelecer um aluguel mínimo, acrescido da movimentação comercial do
locatário, ainda é atípico quanto ao fundo de comércio. Duas correntes hoje
são a tônica sobre o fundo de comércio em Shopping Centers: A primeira
admite a existência de dois fundos de comércio; a segunda advoga um único
fundo de comércio com dois donos. Dessa forma, quando falamos na locação
que envolve Shopping Center, devemos analisar vários aspectos dessa
modalidade de locação, sob pena de trabalho incompleto ou, pior ainda, de
trabalho errado.

63
 REDAÇÃO DE LAUDOS

CAMPO DE ATUAÇÃO
O serviço que o Corretor de Imóveis poderá atuar refere-se principalmente nos
campos de:

 Avaliação de terrenos;
 Avaliação de Casas;
 Avaliação de apartamentos;
 Avaliações de pontos comerciais;
 Avaliação de conjuntos comerciais;
 Avaliação de shoppings;
 Avaliação de Hospitais;
 Avaliação de Escolas;
 Arbitramento de aluguéis;
 Avaliações de rendimentos;
 Avaliações de glebas;
 Avaliação de imóveis rurais;
 Outras.

Finalidades

No âmbito privado:

 Reavaliação espontânea para recomposição de capital e patrimônio;

 Reavaliação do ativo imobilizado, por valores de mercado – Alteração capital.
 Redefinição da vida útil dos ativos e da sua futura depreciação;
 Análise do desempenho e do perfil de rentabilidade;
 Garantias bancárias para a captação de recursos;
 Compra, Venda, Permuta e Locação;
 Ação Revisional de Aluguéis;
 Partilha entre herdeiros;
 Incorporação e Fusão de Empresas;
 Avaliação de Garantias;
 Dissolução de Sociedade;
 Seguros de bens patrimoniais;
 Liquidação;
 Cisão;
 Desapropriações;
 Outras.

REDAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

Por ser a exposição metódica dos fatos encontrados quando da vistoria de uma
pesquisa de campo, efetuada com o intuito de apropriar o valor encontrado de

64
determinado imóvel, o laudo deverá possuir um estilo próprio, fundamentalmente
com (Segundo o Engenheiro José Fiker):

Consiste no uso de expressões fáceis e compreensíveis.

Deve ser evitado:
CLAREZA
Linguagens confusas, obscuras, sem sentido.
Frases incompletas, idéias sem nexo ou de sentido equivocado.

Consiste em expressar seu raciocínio com o menor número possível

CONCISÃO
de palavras. É o contrário da linguagem Prolixa

Consiste no emprego da palavra ou construção mais exata para

PRECISÃO
expressar idéias e emoções.

Consiste na maneira atraente de expor as idéias.

ORIGINALIDADE Deve ser evitado:
Lugares comuns, abuso dos adjetivos e idéias triviais.

Consiste no uso agradável da cadência, resultado da boa combinação

HARMONIA
das palavras na frase das orações no período.

Os laudos podem ser: Judiciais, extrajudiciais ou particulares.

É aconselhável a utilização de papel timbrado, em tamanho A4, com as seguintes

margens: esquerda – 4 cm (para possibilitar grampear ou arquivar); direita – 2 cm;
cabeça – 4 cm (colocar cabeçalho) e rodapé – 3 cm (endereço).

LAUDOS JUDICIAIS

O Primeiro ponto para se destacar, refere-se aos trabalhos eventualmente solicitados

pelo Judiciário. Temos duas possibilidades para atuar nessa esfera: Perito do Juiz e
Assistente técnico das partes.

Na condição de Perito do Juiz, seremos os olhos e ouvidos do Juiz. Quando nomeados

nessa modalidade, nos compete ser totalmente imparciais, levantado os dados
coletados e nossa conclusão.

Como Assistente técnico das partes, estaremos trabalhando para a parte que nos
contratou. Dessa forma, mesmo procurando encontrar o caminho do mais justo, ainda
assim, estaremos trabalhando para uma das partes envolvidas e nos cabe, defender
nosso cliente, com guarida técnica, destacando os pontos relevantes a seu favor
colhidos do laudo do Perito e criticando aqueles que não lhe pareçam corretos, ou
mesmo apontando os equívocos em que tenham incorrido o trabalho pericial.

Vale frisar a importância da atuação do profissional, em ambas situações, estarão

diretamente ligadas à legislação vigente e principalmente à Ética.

O rito judicial da perícia se dá da seguinte forma:

65
Para a nomeação como Perito do Juiz, em muito dependerá do grau de conhecimento
mantido entre o profissional e o Juiz. Portanto, vale uma visita ao Juiz onde o Corretor
irá apresentar um trabalho por ele efetuado, acompanhado de “curriculum vitae”,
para conhecimento do magistrado sobre sua qualificação.

Passo seguinte do cadastramento como Perito do Juiz é a nomeação para o trabalho.

Depois de nomeado, geralmente o Juiz estipula 05 (cinco) dias para o profissional
manifestar sua aceitação ou recusa do encargo, e, ainda, a revelação do valor almejado
pelo Perito, na execução do trabalho.

Imediatamente o Juiz poderá tomar duas atitudes: fixar os honorários periciais,

independente da manifestação das partes, intimando para o depósito do valor, ou dar
vistas da petição do Perito para pronunciamento.

Decidido o valor do trabalho, deverá o profissional iniciar o trabalho, obedecendo ao

prazo estipulado. Caso encontre algum obstáculo para a realização do encargo,
eventualmente poderá ser solicitado prazo adicional, com base em argumentação a ser
apresentada.

Neste instante, cabe uma ressalva importante: Não muito raro, o Juiz o nomeará para
atuar em processos onde as partes não poderão arcar com o ônus da perícia. Cabe ao
profissional decidir o interesse em trabalhar sem receber. O profissional não é
obrigado, porém no nosso sentir, nem sempre é interessante recusar. Dessa decisão,
poderá o Juiz “entender que o profissional igualmente estará com problemas para
atuar em processos envolvendo grandes valores” e fazer um favor a esse profissional
não o constrangendo em novas recusas.

No nosso campo de atuação, na esfera judicial, nossa maior atuação será: AÇÕES
ONDE HOUVER NECESSIDADE DE ESTIPULAR O VALOR DE VENDA DE IMÓVEIS e EM
AÇÕES RENOVATÓRIAS e AÇÕES REVISIONAIS.

RENOVATÓRIA é a ação proposta, na qual o locatário, no período compreendido entre

um ano e seis meses antes do término do contrato de, no mínimo 05 (cinco) anos,
requer em Juízo a renovação do contrato por igual período.
Via de regra o Inquilino oferece valor vil e o proprietário, valor aviltado, cabendo neste
momento ao Corretor de Imóveis avaliador, devidamente nomeado pelo Juiz, sugerir o
exato valor do novo contrato.

REVISIONAL é a ação proposta com o fim único de estabelecer o exato e justo valor de
mercado da locação revista, em contratos, residências ou comerciais, depois de
decorridos 03 (três) anos.
Além das duas ações acima, ainda pode o Corretor de Imóveis avaliador, ser nomeado
em qualquer ação cuja discussão envolva valor do imóvel, quer seja para locação ou
venda, assim é que poderá o Corretor ser nomeado em ações de: Desapropriações e
ordinárias (por demais abrangentes e complexas, são todas ações que versem sobre
indenizações por danos causados a terceiros e as demais que envolvam a participação
pecuniária onde exista a necessidade de estabelecer o valor exato do imóvel), bem
como todas ações de execução, onde exista dúvida do valor do bem dado em garantia.
Geralmente nos processos judiciais, além do LAUDO DE AVALIAÇÃO, ainda pode ser
solicitada a resposta a alguns quesitos.
Quesito é a formulação de indagações que as autoridades Judiciárias ou as partes
fazem ao Perito.

66
O aconselhável é a resposta aos quesitos em lauda separada da avaliação
propriamente dita, que deverá possuir a seguinte forma: No frontispício é lançado o
endereçamento a quem é dirigido o trabalho, por exemplo:

EXMO. SR. DR. DA PRIMEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE

LAGUNA – SC

A seguir é deixado um espaço em branco, com aproximadamente 10 espaços duplos,

destinado a despachos por parte da autoridade judiciária.

Imediatamente o profissional faz referencia ao processo, com a numeração própria do

judiciário, que está sob analise.

Na continuidade o profissional irá iniciar seu requerimento, fazendo uma sucinta

apresentação declinando nome completo, qualificação, endereço, telefone e número
de registro no Conselho de classe a que pertence, bem como o nome das partes
(Autores e Réus) e nominando a Ação.

Passo seguinte inicia as respostas aos quesitos formulados, primeiramente os

elencados pelas Autoridades judiciárias, Autores e Réus.

As respostas serão precedidas das perguntas, redigidas de maneira clara e concisa

evitando a utilização de termos técnicos.

LAUDOS EXTRAJUDICIAIS
Na elaboração dos laudos extrajudiciais os profissionais estarão libertos do rigor dos
laudos judiciais, porém, nem por isso se fará um laudo fora dos padrões com o mínimo
de rigor redacional, com técnica e apuro na apresentação.

Embora existam os mais diversos tipos de laudos extrajudiciais, vamos nos concentrar
nos de avaliação.

LAUDOS DE AVALIAÇÃO

Existem inúmeras maneiras de apresentação de um trabalho. A nós interessa, no

presente momento, sua forma que atenda a nossos atuais clientes, mesmo com reais
probabilidades à nomeação por tribunais.

Não podemos deixar de indicar, nesta oportunidade, o livro Avaliação de Imóveis -

Manual de Redação de Laudos, do Engenheiro José Fiker, editora PINI, para estudo do
melhor roteiro para guiar os trabalhos confeccionados.

Seu trabalho deverá conter as recomendações para o PTAM, abordadas na aula

específica deste tema.

67
 NOÇÕES DE PERÍCIAS

Conceito de Perícia

Atividade visando o exame, vistoria ou avaliação, realizada por profissional detentor de

conhecimento técnico ou científico, para auxiliar o magistrado no deslinde da ação
judicial, quando assim a prova do fato demandar.

Quem requer a Perícia

Poderá ser requerida por qualquer uma das partes envolvidas,

Pela Promotoria Pública, quando há interesse a defender em nome de menores ou de

alienantes ou confrontantes incertos, não localizados ou não sabidos (Art. 82 do CPC)

Ou pelo Juiz para seu melhor convencimento, especialmente quando as provas

testemunhais ou documentais não forem suficientes, ou renovar outra perícia
existente.

O Perito

Técnico ou especialista que opina sobre questões que lhe são submetidas pelas partes
ou pelo Juiz, a fim de esclarecer fatos que auxiliem o julgador a formar sua convicção.
(Wikipédia)

O perito é indivíduo de confiança do juiz, figurando como auxiliar da justiça, e ainda

que seja serventuário excepcional e temporário deve reunir os conhecimentos técnicos
e científicos indispensáveis à elucidação dos problemas fáticos da questão, devendo
este ser substituído se não reunir bagagem técnica ou científica sobre a matéria
investigada. (VENDRAME, Antonio carlos)

Acentua o parágrafo primeiro do artigo 145 do CPC, que os peritos serão escolhidos
entre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe
competente, respeitado o disposto no Capítulo Vl, seção Vll, deste Código.

Assim é que o parágrafo segundo do artigo 145 do CPC, estabelece que os peritos
comprovarão sua especialidade na matéria sobre que deverão opinar, mediante
certidão do órgão profissional em que estiverem inscritos.

Mesmo com a exigência acima, determinados municípios não possuem profissionais

com nível superior. Além disso, as características de excelência moral, intelectual e
técnica são condições essenciais para o encargo a ser confiado pelo Juízo. A Ética que
conduz a um trabalho honesto e eficaz em decorrência de uma formação sadia do
profissional.

O parágrafo terceiro do artigo 145 do CPC, diz que Nas localidades onde não houver
profissionais qualificados que preencham os requisitos dos parágrafos anteriores, a
indicação dos peritos será de livre escolha do juiz. Portanto, com base no parágrafo
terceiro, poderá o Juiz nomear sem o pré-requisito imposto.

68
 Campo de Trabalho

Perícias judiciais
Perito (nomeado pelo Juiz – C.P.C.)
Assistente Técnico (indicado pelas partes – Lei 8.255/92)

Perícias extra judiciais

Administrativas (órgãos ou empresas lei 9.784/99)
Particulares (consultor)
Mediação e arbitragem

Aspectos gerais

O Juiz dirige a Perícia – (Art.125)

Auxiliares: escrivão , oficial de justiça, perito, depositário, administrador e
intérprete.

O Perito assiste o Juiz (Art. 145)

O Perito está sujeito a impedimento (ato objetivo) ou suspeição (ato subjetivo)
- Art. 134 e 135.

O Assistente Técnico é da confiança das partes (Art. 422)

O assistente técnico, exatamente por ser de confiança das partes, não tem
impedimento ou suspeição.

Componentes da Perícia
Exame:
Perícia realizada em pessoas, documentos, etc.

Vistoria:
Perícia em bem imóvel

Avaliação:
dar valor a um direito

Responsabilidade Civil e Criminal

Preceitua o Art. 186 do Código Civil:

Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato
ilícito.

Por sua vez o Art. 927 e seu Parágrafo Único do mesmo Código Civil, assevera:
Art. 927 - Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem,
fica obrigado a repará-lo.

69
 Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de
culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente
desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os
direitos de outrem.

Imperícia:
O profissional não possui os conhecimentos necessários, pois nunca aprendeu.

Negligência:
O profissional aprendeu os conhecimentos, mas não os aplicou, até mesmo por
esquecimento.

Imprudência:
O profissional possui os conhecimentos, não esqueceu, mas assume os riscos,
talvez motivado por não ter acontecido nada até o momento.

Responsabilidade Subjetiva:
Aquela em que é necessário provar a culpa do agente causador do dano.

No caso de intenção deliberada, caracteriza-se dolo.

Responsabilidade Profissional

Não entregar o laudo (perito) ou parecer (assistente), no prazo legal;

Elaboração do laudo de forma negligente, trazendo informações inverídicas;

Erros flagrantes na elaboração dos cálculos ou na escolha da metodologia;

Demonstração da falta de conhecimento técnico ou científico;

Corrupção ou venalidade;

Não há como falar em dolo no que se refere ao assistente técnico, salvo nos casos de
comprovada má fé.

Direitos e Obrigações

Para cumprir seu ofício o Perito pode se valer de todos os meios (Art. 429);

Remuneração compatível com o trabalho / depósito prévio;

Conhecimento técnico / habilitação legal (Art. 145);

Escusar-se do encargo (impedimento ou suspeição);

Tem o direito de escusar-se da nomeação (falta de habilitação legal / desonra ou

perigo / segredo profissional / descumprimento de prazos);

70
Omissão da verdade – inabilitação por dois anos profissionais e sanção penal (Art.
147);

Cumprir o encargo no prazo previsto – risco de comunicação à corporação profissional

e imposição de multa (Art. 146 e 424);

Se age com dolo ou culpa – responde civilmente (prejuízos causados às partes) e

criminalmente (sanção penal).

Funções do Assistente Técnico

Estudar o processo e levantar informações;

Colaborar na formulação dos quesitos;

Manter o perito informado;

Endossar o laudo do perito, se concordar;

Explicar ao advogado o laudo do perito;

Apresentar parecer em separado, com divergências técnicas;

Não existe impedimento ou suspeição, mas exige habilitação legal (exercício ilegal da
profissão);

Perito não é Juiz, nem Assistente Técnico é advogado da parte.

Questionamentos frequentes

O que faço para me tornar Perito Judicial? E Assistente Técnico?

É lícito aceitar ser assistente de uma parte, em que foi perito oficial?

O Perito é obrigado a aceitar trabalho sem remuneração?

O assistente pode criticar o trabalho do perito sem seu consentimento?

O assistente pode ser denunciado pela parte contrária por atos na perícia

O Perito pode delegar a terceiros etapas de seu trabalho

O profissional pode fazer publicidade de sua atividade -perito / assistente

71
 Sistemática da Perícia

DEFERIMENTO DA PERÍCIA

NOMEAÇÃO DO PERITO INDICAÇÃO DOS ASSISTENTES

TÉCNICOS E QUESITOS

REALIZAÇÃO DA PERÍCIA HONORÁRIOS

ENTREGA DO LAUDO JUNTADA DOS PARECERES

QUESTÕES CONSEQUENTES DA PERÍCIA

Fase Inicial da Perícia

Nomeação do Perito

Hipótese do Juiz não fixar o prazo

Início da contagem
Perícia complexa mais de um perito
Fim do termo de compromisso

O entendimento é que o Perito não pode ser Pessoa Jurídica, em virtude de não
existir Suspeição ou impedimento.

Indicação de Assistentes Técnicos e Formulação de Quesitos

Prazo de 5 dias, preclusivo ou não

Perícia complexa mais de um assistente

Atribuição legal do assistente técnico

Indicação de pessoa jurídica como assiste técnico

Preclusão é no direito processual, a perda do direito de agir nos autos em face da

perda da oportunidade, conferida por certo prazo. Assim , se a parte não recorrer da
sentença a ela desfavorável no prazo legal, seu direito sofre o fenômeno da
PRECLUSÃO
72
Recusa do Perito por impedimento ou suspeição
Suspeição é nulidade relativa, sujeita a preclusão

Suspeição em relação à parte, não ao advogado

Perito atuar como assistente técnico e vice-versa

Substituição de ofício pelo Juiz

Quesitos Pertinente

Fundamentação do indeferimento

Cerceamento do direito de realizar prova

Procedimento do perito quando não indeferido

Obs.: No último caso o perito deverá deixar de responder, mas ao mesmo tempo
fundamentar sua postura

Proposta de Honorários

Fixação com base em tabelas das entidades de classe

Depósito prévio, especialmente pela Fazenda pública

Comparação com honorários do advogado

Ação Civil Pública e justiça gratuita

Extinção do processo

Negociação e recebimento direto da parte

Questão ética, especialmente no caso de substituição

Realização das Perícias

Intimação para o inicio dos trabalhos

Ciência das partes da data e local

Designação pelo Juiz ou indicados pelo Perito

Prorrogação do prazo – motivo justificado e uma única vez

73
Apresentação de quesitos suplementares

Ampliação do trabalho e das despesas

Finda com a entrega do laudo

Situação de quem não apresentou os iniciais

Entrega do laudo

Parecer do Assistente Técnico

Início da contagem do prazo à partir da intimação das partes sobre o laudo

Possibilidade de prorrogação do prazo

Usar Art. 397, entregar laudo, mas com ressalvas, para complementação.

O Assistente Técnico pode assinar conjuntamente o laudo elaborado pelo perito (laudo
de concordância), porém, deve EVITAR esse procedimento.

Divergência parcial e Divergência total

O Assistente Técnico tem o direito de divergir e criticar o laudo pericial, jamais a

pessoa do Perito.

Comentar positivamente ou Reforçar ou corrigir

Contraponto à eventual divergência do outro assistente

Omissão voluntária do Assistente Técnico

Hipótese possível, em virtude de metodologia que beneficiou o cliente, mas não

concorda o assistente técnico.

74
BIBLIOGRAFIA PARA OS INTERESSADOS, SE QUISEREM, PODERÃO ADQUIRIR

AVALIAÇÃO

Imóveis Urbanos Avaliação de Terrenos Método Involutivo Vertical Imóveis Urbanos Avaliação de Terrenos Método Involutivo Vertical (CD)
D'AMATO, Monica e ALONSO, Nelson Roberto Pereira D'AMATO, Monica e ALONSO, Nelson Roberto Pereira
São Paulo: PINI, 2009 São Paulo: PINI, 2009

Imóveis Urbanos - Avaliação de Aluguéis Avaliação de Imóveis Urbanos

D'AMATO, Monica e ALONSO, Nelson Roberto Pereira FIKER, José
São Paulo: Liv. E Ed. Universitária de Direito (LEUD), 2007 São Paulo: PINI, 1993 - 4ª edição, revisada e ampliada

Avaliações de Propriedades Rurais - Manual Básico

LIMA, Marcelo Rossi de Camargo
São Paulo: Liv. E Ed. Universitária de Direito (LEUD), 2ª ed. ver. E atual. 2005
 AVALIAÇÃO E PERICIA

A pericial Judicial – Como redigir laudos e argumentar dialeticamente Linguagem do laudo pericial – técnicas de comunicação e persuasão
MEDEIROS JÚNIOR, Joaquim da Rocha e FIKER, José FIKER, José
São Paulo: Liv. E Ed. Universitária de Direito (LEUD), 2ª ed. Revisada, 2006 São Paulo: Liv. E Ed. Universitária de Direito (LEUD), 2005

Avaliação de Imóveis - Manual de Redação de Laudos Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos
FIKER, José FIKER, José
São Paulo: PINI, 1989 São Paulo: PINI, 2005 (2ª edição de acordo com a Norma 14.653-2)

Perícias e Avaliações de Engenharia – Fundamentos Práticos Modelos de Petição para Peritos & Vocabulário Jurídico Básico
FIKER, José YEE, Zung Che
São Paulo: Liv. E Ed. Universitária de Direito (LEUD), 2007 Curitiba: Ed. Juruá, 2003

Manual Pratico da investigação Dominial Perícia Civil – Manual Prático

YEE, Zung Che YEE, Zung Che
Curitiba: Ed. Juruá, 2007 Curitiba: Ed. Juruá, 2006 (2ª edição revista e atualizada)

Perícias Indenizatórias e Desapropriações – Aspectos processuais e casos Prática Jurídica em Perícias

práticos Zung Che Yee
YEE, Zung Che Ed. Juruá
Curitiba: Ed. Juruá, 2008 (2ª edição revista e atualizada)

Perícias Judiciais e Engenharia – Doutrina Prática e Jurisprudência Perícias Rurais & Florestas – Aspectos processuais e casos práticos
Francisco Maia Neto YEE, Zung Che
Ed.Del Rey Curitiba: Ed. Juruá, 2007 (2ª edição revista e atualizada)

76