AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES

1- INTRODUÇÃO

• Entende-se como benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado

permanentemente ao solo pelo homem, que não pode ser retirado
sem destruição, fratura ou dano. Como exemplo, tem-se edificações
em geral e obras de infraestrutura.

• Para uma avaliação bem feita, deve-se conhecer o tipo de edificação

ou obra existente, suas características arquitetônicas e de
acabamento, bem como sua destinação (comercial, residencial, etc).

• A avaliação de benfeitorias é feita através da estimativa do custo

de reedição (reprodução seguida de depreciação) dos componentes da
edificação ou obra.

2- MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

• Introduzido pela NBR 14.653 e utilizado para identificar o custo de

reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo Custo Unitário
Básico de Construção (CUB em R$/m2 ) ou por orçamento detalhado.

3.- CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)

• A estimativa do custo de reprodução das benfeitorias pode ser feita

através de custos unitários básicos de construção, publicados
mensalmente por revistas especializadas como A CONSTRUÇÃO ou
no site do SINDUSCON (www.sinduscon-mg.org.br).
4. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS ATRAVÉS DO
CUB

Para a avaliação de benfeitorias através do CUB devem ser seguido o

seguinte procedimento:

(a) Vistoria

• Tem como objetivo examinar as especificações dos materiais

aplicados, estimativa do padrão construtivo, verificação do estado de
conservação e idade aparente do imóvel.

• Os dados recolhidos devem ser confrontados com as informações

documentais contidas em plantas, escrituras, etc.

(b) Padrão construtivo

• A NBR 14.653 define padrão construtivo como a qualidade das

benfeitorias em função das especificações dos projetos, materiais,
execução e mão de obra efetivamente utilizados na construção.

• Em função das características construtivas constatadas na vistoria,

comparam-se as especificações da benfeitoria avalianda com as
especificações padrão da NBR 12.721.

• No relacionamento da benfeitoria avalianda com os projetos padrão,

deve-se procurar aquele projeto que mais se assemelha à ela,
definindo-se o padrão construtivo.

(c) Estimativa do Custo Unitário Básico

• De acordo com o tipo de imóvel e seu padrão construtivo, estima-se

o custo unitário básico da edificação.
• Existem divisões entre padrões alto, normal e baixo, unidades
residenciais e comerciais, etc

(d) Cálculo da área construída

• A área construída, também conhecida como área equivalente, deve

ser calculada de acordo com a NBR 12.721 de acordo com a
seguinte fórmula:

S = A p + A q.p onde,

S : Área equivalente de construção

A p : Área construída padrão ( privativa )

A q : Área construída de padrão diferente

P : percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área

de padrão diferente e o custo estimado para a área padrão sendo que :

Áreas cobertas : p > 0,5 e Áreas descobertas : p > 0,25

(e) Fração ideal

• Numa incorporação em condomínio, a razão entre a área equivalente

de construção da unidade e a área equivalente total, fornece a
fração ideal correspondente à unidade. Essa fração ideal,
multiplicada pela área do terrreno fornece a quota da parte de
terreno pertencente à unidade.

(f) Área privativa e área útil

• É comum confundir-se área privativa com área útil. Entretanto, no

cálculo da área privativa estão incluídas as paredes internas e
 externas (exceto 50 % das paredes divisórias com outras unidades).
Na área útil, não estão consideradas as paredes, correspondendo
basicamente à área de piso (também chamada “ área de vassoura
”).

(g) Estimativa do custo unitário final

• Os custos publicados geralmente abrangem as despesas mais

comuns da edificação, não estando incluídas despesas com projetos,
elevadores, fundações especiais, instalações especiais (centrais de
gás, antenas coletivas, sistemas de proteção contra incêndios, etc) e
outros.

• Esses custos complementares são abrangidos através do seguinte

modelo :

CF = CDI . BDI onde,

CF : Custo unitário de construção por m2 de área equivalente

CDI : Custo Direto e BDI : Benefícios e Despesas Indiretas

Os valores de CDI e BDI são calculados através de :

CDI = { CUB + [ OE + OI + ( OFe – OFd ) ] / S }

BDI = ( 1 + A ) . ( 1 + F ) . ( 1 + L )

Onde,

CUB : Custo unitário básico OE : Orçamento de elevadores

OI : Orçamento de instalações especiais

OFe : Orçamento das fundações efetivamente utilizadas

OFd : Orçamento de fundações diretas geralmente tomado como 0,03 .

S. CUB

S : Área equivalente global de construção

A : Taxa de administração da construtora para a obra

F : Custos Financeiros durante o período de construção

L : Taxa de lucro da construtora

5. INFLUÊNCIA DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

• Após o cálculo do custo de reprodução das benfeitorias, adiciona-se

a vantagem da coisa feita, obtendo-se o valor da benfeitoria na
condição de nova.

• A vantagem da coisa feita é o acréscimo de valor que tem um

determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto
para ser utilizado, em relação à outro semelhante , mas ainda por
construir.

• A vantagem da coisa feita pode ser expressa pelo fator de

comercialização. Por exemplo, uma casa com custo de construção
de R$ 30.000,00, construída num terreno avaliado em R$
10.000,00, resulta num custo total de R$ 40.000,00. Se seu valor de
mercado for de R$ 50.000,00, o fator de comercialização será de
1,25.
6. APLICAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO

• A formulação do método evolutivo de acordo com a NBR 14.653 é:

VI = ( VT + CB ) . fC onde,

VI : Valor total do imóvel VT : Valor do terreno

CB : Custo de reprodução das benfeitorias

fC : Fator de comercialização

7. CÁLCULO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

• Existem diversas maneiras de se estimar o fator de comercialização,

entre elas a metodologia financeira. Nesse caso, o fator de
comercialização ( fc ) é estimado através de cálculos de matemática
financeira, baseado nos rendimentos que seriam acumulados
durante o período de construção pelos capitais terreno e
benfeitorias. É adotada a seguinte fórmula:

fc = 1 + ⎨ ( tr . ca ) / [ 1 - ( tr . ca ) ] ⎬ com,

ca = [ ( 1+i )n –1 ] / [ i . (1+i )n ] onde,

ca : Coeficiente de atualização de uma série de pagamentos

tr : Taxa de renda líquida mensal para o imóvel

i : taxa de juros mensal de mercado

n: prazo em meses de execução da obra para reprodução das

benfeitorias
8. MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO
SIMPLIFICADO

Alguns avaliadores usam metodologias simplificadas não previstas nas

normas brasileiras. Nelas o avaliador utiliza o CUB, dando-lhe um
acréscimo por estimativa dos custos não incidentes (alguns avaliadores
dão um acréscimo de 40 a 50 % ao CUB, dependendo da situação)

9.. MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO PELO

ORÇAMENTO DETALHADO

É feito através do preenchimento de uma planilha de custos de acordo

com modelo da NBR 12.721.

EXERCÍCIOS DE APLICAÇÃO
Exercício 1

Calcular o Custo Unitário Final de área equivalente de construção (CF),

o Custo Direto (CDI) e os Benefícios e Custos Indiretos (BDI) para um
prédio residencial de 10 pavimentos , apartamentos de 02 quartos,
padrão normal, com 6.500 m2 de área equivalente. Adotar o Custo
Unitário Básico publicado pelo SINDUSCON – MG para o mês de
fevereiro de 2000. São fornecidos ainda os seguintes custos:

Elevadores : R$ 170.000,00 Fundações : R$ 200.000,00

Instalações Especiais : R$ 62.000,00 Juros : 18 % aa

Prazo de empate de capital :12 meses Taxa de administração : 12

%

Taxa de lucro da construtora : 15 %

Exercício 2

Avaliar um apartamento com 100 m2 de área equivalente, sabendo-se

que :

- O valor do terreno ( V T ) onde se situa o apartamento é de R$

10.000,00

- A fração ideal de terreno pertencente à unidade ( f i ) é de 0,125

- O custo da benfeitoria depreciada ( C B ) é de R$ 50.000,00

- O fator de comercialização ( fc ) é de 1,05

 DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS

1- CONCEITOS

• A depreciação de uma benfeitoria pode ser entendida como a perda

de sua aptidão em atender o fim a que foi destinada. Pode-se
também considerar a depreciação como a perda de valor sofrida por
uma benfeitoria.

• A depreciação pode ser, principalmente, de ordem física ou funcional.

• A depreciação física ocorre em função de causas intrínsecas ao

imóvel, como o desgaste físico de suas partes constituintes. Tal
desgaste pode ser provocado por causas acidentais ou pelo uso
constante durante os anos.

• A depreciação funcional pode ser provocada, no caso de imóveis, por

:

( a ) Inadequação : Uma casa em que se é obrigado a atravessar um

dormitório para se chegar à outro

( b ) Superação : Desenvolvimento de novas técnicas e materiais –

Cerâmica no banheiro no lugar de tinta à óleo

( c ) Anulação : Inadaptabilidade para outros fins – armazém que por

restrição do zoneamento não pode mais funcionar e não é possível sua
adaptação para outro fim
2 – IMPORTÂNCIA DA DEPRECIAÇÃO

• O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de

reprodução refere-se à condição do imóvel novo

• A maioria das avaliações é feita para imóveis usados

• É necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de

valor sofrida pelo bem ao longo dos anos

3 – CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO

• Para avaliar a depreciação deve-se inicialmente analisar a idade

aparente do imóvel avaliando, sua vida útil e valor residual. Existem
tabelas sugerindo valores para essas grandezas.

Tabela Exemplo da literatura – Vida útil e valores residuais típicos

TIPO VIDA ÚTIL (ANOS) VALOR RESIDUAL

CASA 60 0,20
APARTAMENTO 50 0,10
SALA 50 0,10
LOJA 60 0,20
GALPÃO 60 0,20

• O valor residual de um bem é o valor de sucata ou de demolição,

que resta desse bem ao fim de sua vida útil.

• Um edifício que cessa de prestar serviço, pode ser adquirido por um

demolidor que queira revender seus materiais reaproveitáveis, como
portas, janelas, telhas, aparelhos sanitários, etc
 • O valor de demolição é obtido pela diferença da soma do preço
de venda desses materiais com o custo de demolição e limpeza
do terreno.

4. MÉTODOS DE CÁLCULO

• Os principais métodos para o cálculo da depreciação são:

( a ) Método da linha reta

- Nesse método, a depreciação é função da idade do bem, com variação

uniforme ao longo de sua vida útil.

- O fator de depreciação é calculado por :

d = 1 - [ ( 1-r ) ( x / n ) ] onde,

d : fator de depreciação

x : idade aparente (anos)

n : vida útil (anos)

r : valor residual

- Exemplo de aplicação :

Um certo edifício, tendo um vida útil provável de 50 anos, está

atualmente com 20 anos de uso após sua construção. O valor calculado
pelo método do custo de reprodução é de R$ 900,00 / m2. Supondo que
no final dos 50 anos seu valor residual seja 20 % do valor inicial,
calcular o valor unitário atual do imóvel.
( b ) Método da parábola de KUENTZLE

- Apresenta menores depreciações na fase inicial e maiores na fase

final, o que é compatível com o desgaste progressivo dos
componentes de um edifício.

- O fator de depreciação é calculado por:

d = 1 - [ ( 1-r ) ( x / n )2 ]

- Exemplo de aplicação:

Calcular o valor unitário atual para o imóvel do exercício anterior:

( c ) Método de ROSS

- É um método intermediário entre o método da linha reta e o método

da parábola.

- O fator de depreciação é calculado por :

d = 1 – { ( 1-r ) . ( 1 /2 ) . [ ( x / n ) + ( x / n )2 ] }

- Exemplo de aplicação :

Calcular o valor unitário atual para o imóvel do exercício anterior:

(d) Método de HEIDECKE

- O critério de HEIDECKE calcula a depreciação considerando

exclusivamente o estado de conservação do imóvel.
• Os valores de depreciação propostos por HEIDECKE são calculados
pela tabela a seguir:

TABELA DE HEIDECKE

ESTADO DEPRECIAÇÃO
a) Novo 0,00
b) Entre novo e regular 0,32
c) Regular 2,52
d) Entre regular e reparos simples 8,09
e) Reparos simples 18,10
f) Entre reparos simples e importantes 33,20
g) Reparos importantes 58,60
h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20
i) Sem valor 100,00

• O critério de HEIDECKE é incompleto, pois avalia a depreciação

do imóvel sem levar em conta sua obsolescência funcional.

(e) Critério de ROSS-HEIDECKE

• É um método misto, que combina o estado de conservação do imóvel

com a idade em percentual da vida útil provável. O critério de ROSS-
HEIDECKE é o mais utilizado na engenharia de avaliações.

• O fator de depreciação é calculado por:

d = { 100 - [ K . ( 1 – r ) ] } / 100

com K obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE

 EXERCÍCIOS SOBRE DEPRECIAÇÃO

Exercício 1

Sabendo-se que o valor de uma benfeitoria calculada como nova pelo

método do custo de reprodução é de R$ 100.000,00, calcular seu valor
após depreciação, pelo método de ROSS- HEIDECKE, considerando:

Idade aparente : 20 anos Vida útil estimada : 40 anos

Estado de conservação: Reparos simples

Valor residual : 20 % do valor de novo

Exercício 2

Exemplo do cálculo de depreciação de imóveis em uma

ação judicial

28a VARA CÍVEL - AÇÃO POSSESSÓRIA

AUTOR : MARTA DE MATOS SILVA RÉU : JOSÉ LUIZ DE MATOS
PROCESSO : 023.96.089.043-7

1.INTRODUÇÃO

Em obediência ao despacho do Excelentíssimo Senhor Juiz

de Direito da 28a Vara Cível de Belo Horizonte, Dr. Ronaldo Barcelos de
Azevedo, compareceu ao imóvel objeto da Perícia o Engo Adriano de
Paula e Silva, nomeado e compromissado perito.
2.OBJETO

O presente trabalho tem por objetivo a vistoria e avaliação da

ampliação e de outras benfeitorias realizadas para a casa situada à
rua Edmar Borges Peixoto no 840, bairro Betânia, de propriedade do
Autor, que pretende reintegração de posse do mesmo, atualmente
ocupado pelo Réu. Não se constitui objeto do presente trabalho a
avaliação da casa originalmente construída pelo Autor.

3.VISTORIA

Trata-se de uma casa de padrão popular de acabamento, com sala, dois

quartos, banheiro e cozinha. Além da casa, o imóvel possui uma
ampliação com 43 m2 de construção aparentando idade de 10
anos e com estado de conservação entre novo e regular. As
benfeitorias realizadas no imóvel foram construídas com alvenaria
cerâmica e laje pré-fabricada mista de concreto e cerâmica com telhado
cerâmico e as esquadrias são de aço ( Metalon ).

4.OUTRAS BENFEITORIAS VERIFICADAS NA VISTORIA

Além da ampliação, constatou-se a existência de outras benfeitorias,

descritas à seguir, todas com idade aparente de 10 anos

- 66 m2 de muro em alvenaria - 26 m3 de muro de contenção

em concreto

- 58 m2 de piso cimentado grosso

5. DADOS OBTIDOS EM REVISTA TÉCNICA ( Boletim Econômico do

Sinduscon – Julho / 98 )

- Custo de construção de padrão popular ( CP ) com valor de R$

350,00/m2
- Muro de alvenaria com valor de R$24,30 /m2

- Muro de contenção em concreto com valor de R$ 71,20 /m3

- Piso cimentado grosso com valor de R$ 7,40 /m2

Pede-se avaliar a ampliação e as outras benfeitorias à época da

vistoria utilizando o critério de Ross-Heidecke. Admitir as
benfeitorias com valor residual de 20 % do valor de novo e uma vida
útil estimada de 50 anos. Adotar os custos não incidentes como 30 %
do custo de construção para a presente situação (CP) e o fator de
comercialização (vantagem da coisa feita) como 1,10.