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30/03/2022
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#Pública
VU = IR + VR
Onde,
Depreciação de imóveis É o período decorrido entre a data que um imóvel foi concluído
e a data da sua avaliação.
Alguns fatores que contribuem para que a idade aparente seja sempre
menor do que a idade real são:
•Manutenção de boa qualidade, com mão de obra qualificada;
• Pinturas constantes;
• Reformas parciais e totais.
Depreciação de imóveis
Depreciação de imóveis
Depreciação de imóveis
Depreciação de imóveis
Depreciação de imóveis
Depreciação de imóveis
Depreciação de imóveis
Depreciação de imóveis
Este método fornece o valor presente do imóvel, depreciado, relativo à idade “x” (real) da benfeitoria na época da sua
avaliação.
Kd = (( n – x )/n) * Pd + Pr
Onde:
Kd = coeficiente de depreciação
Pd = parcela depreciável, na forma decimal
Pr = Parcela residual, na forma decimal
n = vida útil
x = idade real
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
1) Método da Linha Reta
Exemplo:
Estima-se em 20% (vinte por cento) o valor residual de uma benfeitoria urbana, classe residencial, com 25 anos de idade real e
60 anos de vida útil.
Calcular o coeficiente de depreciação pelo método da linha reta.
Solução:
n = 60
x = 25
Pd = 1 – Pr = 1 – 0,20 = 0,80
Pr = 20% = 0,20
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
2) Método da Variante da Linha Reta
Neste método a depreciação total, na data da avaliação é calculada através da seguinte expressão:
D = ((i - 5)/5) * 7%
Onde:
D = Depreciação total, na data da avaliação
i = Idade real
5 = Intervalo de cinco anos
7% = depreciação do imóvel durante o intervalo de 5 anos
Exemplo:
Calcular o coeficiente de depreciação pelo método variante da linha reta de uma benfeitoria urbana com 25 anos de idade
real.
Solução:
D = ((i – 5)/5) * 7%
i = 25
Kd = 1 – D
Kd = 1 – 0,280
Kd = 0,720
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
3) Método do Valor Decrescente
Entre os vários processos de cálculo da depreciação pelo desgaste, uso e manutenção normais, o de emprego mais corrente,
porém não o mais acertado, é o método do valor decrescente, que fornece o coeficiente de depreciação através da seguinte
fórmula:
Kd = ( 1 – R )^x
Onde:
Kd = coeficiente de depreciação
R = razão de depreciação (em função da vida útil do imóvel)
Tabela com os valores de R:
x = idade real
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
3) Método do Valor Decrescente
Exemplo:
Calcular o coeficiente de depreciação de uma construção habitacional, do tipo sobrado, padrão médio comercial, com idade
real de 25 anos.
Solução:
Kd = ( 1 – R )^x
x = 25
Kd = (1 – 0,015)^25
Kd = 0,685
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
4) Método da Parábola de KUENTZLE
A depreciação se distribui ao longo da vida da benfeitoria, segundo as ordenadas de uma parábola, apresentando menores
depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que é compatível com o desgaste progressivo das partes de uma
edificação.
O coeficiente de depreciação é dado pela expressão:
Kd = (n² – x²)/n²
Onde:
Kd = Coeficiente de depreciação
n = Vida útil
x = Idade real da benfeitoria no momento da avaliação
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
4) Método da Parábola de KUENTZLE
Exemplo:
Calcular o coeficiente de depreciação, pelo método de Kuentzle, de uma benfeitoria urbana, da classe residencial, grupo
apartamento, padrão fino, com 25 (vinte e cinco) anos de idade e expectativa de 60 (sessenta) anos de vida útil.
Solução:
Kd = (n² - x²)/n²
n = 60
x = 25
Kd = (60² - 25²)/60²
Kd = 0,826
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
5) Método de ROSS
Onde:
x = idade real
n = vida útil
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
5) Método de ROSS
Exemplo:
Calcular o coeficiente de depreciação, pelo método de Ross, de uma benfeitoria urbana da classe residencial, grupo casa,
padrão fino, com 25 (vinte e cinco) anos de idade e expectativa de vida útil de 60 (sessenta) anos.
Solução:
x = 25
n = 60
Uma edificação regularmente conservada deprecia-se de modo regular, enquanto que outra mal conservada deprecia-se mais
rapidamente.
Kd = 1 – R
Onde:
Kd = coeficiente de depreciação
R = razão de depreciação (ver tabela de depreciação de HEIDECKE)
O estado de conservação da edificação, por este método, é classificado segundo a graduação que consta do quadro
proveniente do estudo de Heidecke, apresentado na próxima página:
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
6) Método de HEIDECKE
Tabela de depreciação de HEIDECKE:
Exemplo:
Calcular o coeficiente de depreciação a ser aplicado na avaliação de uma benfeitoria urbana em estado regular de
conservação.
Solução:
Kd = 1 – R
Pela tabela, verifica-se que o imóvel avaliando está no estado: “c” (Estado Regular)
R = 2,52% = 0,0252
Kd = 1 – R
Kd = 1 – 0,0252
Kd = 0,975
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
7) Método de ROSS-HEIDECKE
Este método combina o Método de ROSS e o de HEIDECKE.
Considera-se a idade real (Ross) e estado de conservação da edificação (Heidecke).
O cálculo é efetuado através das seguintes fórmulas:
Kd = 1 – D
D = (α + (1 - α) *c) * Vd
Onde:
Kd = Coeficiente de depreciação
D = Depreciação total
α = (1/2) * ((x/n) + (x²/n²)) = parcela de depreciação pela idade real já decorrida - Ross
c = Coeficiente de Heidecke
Vd = Valor depreciável (sem incluir o residual) = 1 – R
R = Valor residual
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
7) Método de ROSS-HEIDECKE
Tabela de vida útil ou referencial (VU) e valor residual (R):
Onde:
Kd = Coeficiente de depreciação
R = Valor residual
K = valor tabelado
Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
7) Método de ROSS-HEIDECKE
Tabela com os coeficientes de depreciação aplicáveis:
Exemplo:
a) ROSS
α = (1/2) * ((x/n) + (x²/n²))
α = (1/2) * ((25/60) + (25²/60²))
α = 0,295
b) HEIDECK
Estado “g” ➔ c = 52,60%
Cálculo do coeficiente de depreciação aplicável sobre a parcela sujeita a mesma:
D = (α + (1 – α) * c) * Vd
➔ α = 0,295
➔ c = 52,60% = 0,526
➔ Vd = 1 – R = 1 – 0,200 = 0,800
D = (0,295 + ( 1 – 0,295) * 0,526) * 0,800) = 0,533
b) Estado de conservação
Estado “g”
Muito Obrigado!!
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