LAUDO DE AVALIAÇÃO

RESUMO

Endereço do imóvel
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Cidade UF
São Luís MA
Objetivo da Avaliação

Determinação do valor de mercado

Finalidade da Avaliação
Alienação
Solicitante e/ou Interessado
Fulano de Tal
Proprietário
Fulano de Tal

Tipo de Imóvel Áreas do imóvel (m²)

Apartamento 55 m²
Metodologia Especificação (fundamentação/prescisão)
Método Comparativo direto de dados de mercado Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.

Valor de Avaliação do Imóvel Classificação quanto a liquidez do Imóvel

R$ 175.000,00 Normal

Nome do Responsável Técnico CPF do RT Formação do RT CREA do RT

Jose Murilo Moura dos Reis Xxxxxxxx Eng. Civil Xxxxxxx

_______________________________________
Assinatura do Responsável Técnico

, de de
Local/Data
01 IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

Fulano de Tal

02. FINALIDADE

Avaliação patrimonial.

03. OBJETIVO

Determinação do valor venal.

04. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E CONDIÇÕES LIMITANTES

Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no
INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:
 Na documentação fornecida: RGI do imóvel
 Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em 17/01/2022.
 Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores, compradores, intermediários,
etc.).

Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente encontrava-se correta e devidamente
regularizada, e que o(s) imóvel(eis) objeto estariam livres e desembaraçados de quaisquer ônus, em condições de serem
imediatamente comercializadas ou locados.

Não foram efetuadas investigações quanto a correção dos documentos fornecidos; as observações “in loco” foram feitas
sem instrumentos de medição; as informações obtidas foram tomadas como de boa fé.

05 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

 Tipo do bem: Apartamento

 Matrícula n.º XX
 Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se locado para terceiros.
 Endereço: XXXXXXXXXXXXXXX
 Cidade: São Luís/MA
 Área construída (m²): 55

Caracterização da região:

O imóvel está localizado na zona urbana da cidade de São Luís, com infraestrutura completa
(água, esgoto, energia elétrica, pavimentação, coleta de lixo e transporte coletivo), e facilidade de
acesso pela Avenida Jeronimo de Albuquerque. A região é formada por construções de padrão
construtivo elevado e possui forte intensidade de tráfego de veículos e pedestres.

Caracterização do Imóvel:

O condomínio em que está inserido possui 9 blocos de apartamentos construídos em estrutura de

concreto armado, todos 100% revestido em cerâmica com térreo mais 12 pavimentos tipo cada e
 contendo 8 apartamentos por andar. Possui 3 elevadores por bloco, segurança 24 horas, com
piscina, academia e salão de festas.

O imóvel avaliando de uso residencial possui 2 quartos, 1 banheiro, cozinha, área de serviço, sala
e varanda, com padrão de acabamento normal e um bom estado de conservação (idade aparente
de 10 anos).

Especificações técnicas:
 Esquadrias de alumínio anodizado com vidro.
 Piso: cerâmico.
 Paredes: revestimento em tinta látex sobre massa corrida.
 Teto em laje sem rebaixamento
 Box em vidro e móveis planejados na cozinha, área de serviço e banheiro

06. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

A cidade de São Luís possui uma população de aproximadamente 1.000.000 habitantes. Considerando que vem
ocorrendo em nosso país uma retomada da atividade econômica no pós-pandemia, principalmente no mercado
imobiliário, o setor encontra-se aquecido com alto número de transações imobiliárias.

A quantidade de ofertas de bens similares é média e a absorção pelo mercado pode ser considerada normal.

O imóvel que está sendo avaliado possui padrão construtivo compatível com o encontrado na cidade, sendo as áreas
similares à maior parte dos apartamentos selecionados na amostra. Considerando as condições do mercado e os
atributos particulares do imóvel avaliando, este é classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.

a) Informar o estado de ocupação do imóvel (ocupado, desocupado, invadido, etc.), se possível com a qualificação do
eventual ocupante

07. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS

Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Comparativo de Dados de Mercado”, com
tratamento técnico aos dados com a utilização da regressão linear / inferência estatística, conforme
recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2. .

Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão linear múltipla e de redes
neurais artificiais – “SisDEA Home” com cálculos em anexo.

Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados Período de pesquisa: de 05/01/2022 a 17/01/2022.

Os dados coletados foram todos de oferta através de imobiliárias e sites especializados. No total foram
pesquisados 30 dados na mesma região do imóvel avaliando e possuindo padrões de acabamento e
estado de conservação similares. (Detalhes em anexo).

Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi desenvolvido um modelo de
regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas:

  Área Privativa: variável independente quantitativa, que informa a área privativa de cada elemento. Amplitude da
amostra: 53,00m² a 67,00m².
  Número de vagas: variável independente quantitativa, que informa o número de vagas de garagem vinculada a
cada apartamento. Amplitude da amostra: 1 a 2.

 Pavimento: variável independente quantitativa, que informa o andar apartamento. Amplitude da amostra: 1 a 12.

 Nascente/Poente (0=poente 1=Nascente): variável independente dicotômica, que discrimina a posição de cada
elemento dentro do respectivo prédio, convencionando-se: 0 = apartamentos com vista para o poente; 1 =
apartamentos com vista para o nascente.

 Unit (R$/m²): variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja a relação entre o valor
venal total e sua respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 3.091,08 a R$ 3.862,75.

 O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se detalhadamente apresentado no
Anexo.

8. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO:

Grau Pontos
Item Descrição
obtidos
III II I
Completa quanto a Completa quanto às
Caracterização do imóvel Adoção de situação
1 todas as variáveis variáveis utilizadas no 3
avaliando paradigma
analisadas modelo
Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
2 dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis 3
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
Apresentação de
informações relativas a
Apresentação de Apresentação de
todos os dados e
informações relativas a informações relativas
Identificação dos dados de variáveis analisados na
3 todos os dados e aos dados e variáveis 2
mercado modelagem, com foto e
variáveis analisados na efetivamente utilizados
características
modelagem no modelo
observadas pelo autor
do laudo
Admitida, desde que:
a) as medidas das
Admitida para apenas
características do
uma variável, desde
imóvel avaliando não
que: a) as medidas das
sejam superiores a
características do
100 % do limite
imóvel avaliando não
amostral superior, nem
sejam superiores a
inferiores à metade do
100% do limite amostral
limite amostral inferior
4 Extrapolação Não admitida superior, nem inferiores 3
b) o valor estimado não
à metade do limite
ultrapasse 20 % do
amostral inferior, b) o
valor calculado no
valor estimado não
limite da fronteira
ultrapasse 15% do valor
amostral, para as
calculado no limite da
referidas variáveis, de
fronteira amostral, para
per si e
a referida variável
simultaneamente, e em
módulo
Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
5 10% 20% 30% 2
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nível de significância
máximo admitido para a
6 rejeição da hipótese nula 1% 2% 5% 3
do modelo através do teste
F de Snedecor

Graus III II I Soma

Pontos Mínimos 16 10 6 16

2, 4, 5 e 6 no grau III e 2, 4, 5 e 6 no mínimo no

Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios os demais no mínimo no grau II e os demais no
grau I
grau II mínimo no grau I

Grau de Fundamentação do Laudo II

Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.

09 RESULTADO DA AVALIAÇÃO:

Atributos de entrada:
 Variável
Vagas de garagem 1
Nascente/Poente 1
Pavimento 6
Area total 55

Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:

Valor Valor Valor

Médio mínimo Máximo

3510,56 3471,25 3549,87

(-1,12%) (+1,12%)

Resultados para o Campo de Arbítrio:

Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude

Mínimo 2983,97 164.118,68 -15%
Calculado 3510,56 193.080,80 ---
Máximo 4037,14 222.042,92 +15%
Valor adotado: R$ 175.000,00

Usou-se depreciação de 10% no valor calculado devido a todos os elementos da amostra serem de oferta, em seguida
arredondamos o resultado de acordo com o preconizado em norma.

10. CONCLUSÃO

Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação, atribuímos ao imóvel em
questão o valor venal.de mercado:

Valor de avaliação: R$ 175.000,00 (Cento e setenta e cinco mil reais).

12. ANEXOS

 Anexo I: Tabela de dados amostrais

 Anexo II: Cálculos – modelos de regressão, tratamentos estatísticos, projeções
de valor, e tabela demonstrativa da pontuação atingida para o grau de fundamentação
 Anexo III: Documentação Fotográfica;
 Anexo IV: Documentação do imóvel
 Anexo VI: ART

São Luís/MA, 17 de Janeiro de 2022

Responsável técnico: José Murilo Moura dos Reis

CPF:xxxxxxxxxxxxx
Eng. Civil – CREA XXXXXXXXXXX