Laudo de Avaliação do Imóvel sito à Rua Cônsul Francisco Cruz nº 49

Centro – Niterói –RJ. CEP: 24020-270.

Em 22/03/2024

1 - OBJETIVO DO LAUDO:

O presente Laudo de Avaliação tem por objetivo determinar o real Valor de

Mercado, do imóvel localizado à Rua Cônsul Francisco Cruz nº 49, Quadra 06,
Lote 58, Centro – Niterói –RJ.

1.1 - SOLICITANTE:

Dr. David Patricio Pedro Júnior – OAB/RJ 227.836 – CPF 143.455.557-79.

1.2 - AUTORES DO LAUDO:

Luciano Araujo Menezes - Arquiteto e Urbanista CAU/RJ A77701-3

Juliana Ribeiro Novo – Arquiteta e Urbanista CAU/RJ A275229-8.

1.3 - DATA DE REFERÊNCIA:

Elaborado com base na vistoria realizada em 13 de março de 2024.

2 – METODOLOGIA:

Foi adotado o Método Involutivo conforme o item 8.2.4 da NBR 14563-1.

Neste método o valor do terreno é estabelecido pela identificação do valor de
mercado deste bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em
modelo de estudo da viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento.
O custo de Benfeitorias foi estabelecido pela quantificação de custos
empregando-se o Custo Unitário Padrão da Construção Civil – CUB,
devidamente atualizado e depreciado conforme o padrão da construção,
utilizando o método de fórmulas matemáticas consagradas, conforme o item
9.7.2 da Norma Técnica para Avaliação, no Estado do Rio de Janeiro - I.E.L,
para a obtenção do valor do imóvel em questão.

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3 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO:

O presente trabalho é classificado como de Grau I conforme o que dispõe o

item 9.3 da ABNT.

4- LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:

Situado à Rua Cônsul Francisco Cruz nº 49, Quadra 06, Lote 58, Centro –
Niterói –RJ.

4.1 - LOGRADOUROS PÚBLICOS:

A Rua Cônsul Francisco Cruz possui topografia plana sendo pavimentada,

com calçada de ambos os lados, iluminada e dotada de toda infraestrutura.

4.2 - SERVIÇOS URBANOS DISPONÍVEIS:

O local é atendido por concessionárias de serviços públicos, como redes

distribuidoras de água, energia elétrica, iluminação pública, telefone, redes
coletoras de esgoto e águas pluviais, coleta de lixo e entrega postal.
Dispõe de transporte coletivo urbano rodoviário, ligando o bairro a diversos
outros e ao Centro da cidade.

4.3 - CARACTERÍSTICAS DA CIRCUNVIZINHANÇA:

Região urbana predominantemente residencial com média densidade

ocupacional, contendo outras antigas edificações residenciais semelhantes,
além de comércio e serviços, nas proximidades.
Os imóveis possuem em sua maioria idade aparente média, de 70 anos de
existência.

4.4 - CARACTERÍSTICAS DO TERRENO:

Possui área total de 237,00 m², sendo (10 x 23.70 mts.)

Toda área apresenta topografia plana e formato retangular, não havendo
córregos e rios pelas proximidades.

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 5 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL:

Edificação originariamente residencial erguida em 2 pavimentos,

predominantemente em estilo moderno datado dos anos 60.

5.2 – ESTADO DE CONSERVAÇÃO:

Até a ocasião da vistoria o estado de conservação desta edificação é

predominantemente bom.

6- ESTUDO DE VALORES DO TERRENO:

Nesta parte do estudo far-se-á uso dos subsídios fornecidos pelo mercado
imobiliário, para obtenção do valor do terreno deste Laudo.
Esta é a idéia central do "Método Involutivo" conforme o item 8.2.4 da NBR
14563-1, o mais preciso e consistente método a se utilizar neste caso, pois o
valor final apurado é aquele que melhor reflete a potencialidade de preço do
imóvel avaliando no mercado imobiliário local, à época da avaliação.

7 - DADOS DO TERRENO AVALIANDO:

Endereço: Rua Cônsul Francisco Cruz nº 49 Centro – Niterói –RJ.

Área avaliada = 237 m².

8 – PARÂMETROS DA AVALIAÇÃO:

Considerando o melhor aproveitamento do referido Terreno e o seu potencial de

Incorporação Imobiliária, para a obtenção do real valor da área frente a um
Empreendimento das Construtoras, baseados no método Involutivo, foi realizada
uma Pesquisa, agregando os seguintes fatores:

Localização da Zona Urbana: Centro da Cidade.

Metragem do Terreno: 237,00 M².

Topografia a Formato do Terreno: Plano retangular.

Gabarito permitido: até 18 Pavimentos.

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Pavimento(s) de garagem: Permitido.

09- CÁLCULO:

Valor do Terreno:

Utilizado VC (comercial) da Planta Genérica de Valores do Município de Niterói,

imóvel onde o referencial do imóvel é:

1020006005800176

Referencial de Tabela:

Lote inicial 0001 e lote final 0138 o valor comercial VC é R$ 8.454,18

O VC da Rua Cônsul Francisco Cruz nº 49 = R$ 8.454,18

Considerando a metragem do terreno: 237,00 M².

237,00 x R$ 8.454,18

O valor final do terreno será = R$ 2.003.640,66

ou R$ 2.003.640,00 em números redondos.

10 – MÉTODO DE REPRODUÇÃO DA BENFEITORIA:

Considerando a possibilidade de Incorporação Imobiliária de uma Edificação

Residencial com 18 pavimentos:

130 metros quadrados x 18 pavimentos = 2.340 metros quadrados.

2.340 x (Tabela SINDUSCON para edificação residencial de até 18

pavimentos).

2.340 x R$ 2.121,64 = R$ 4.964.637,60

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Acrescentando as despesas indiretas BDI da construção:

4.964.637,60 x 1.20 = R$ 5.957.565,12

Acrescentando as despesas de publicidade da Construtora e o percentual de

lucro médio em + 25%:

5.957.565,12 x 1.25 = R$ 7.446.956,40

Ou R$ 7.446.957 em números redondos.

O valor final da Benfeitoria = R$ 7.446.957

11 – VALOR DO IMÓVEL (Vi):

= Valor do Terreno (Vt) + Valor da Benfeitoria (Vb)

Valor do Imóvel (Vi): Vb + Vt

Valor do terreno (Vt): R$ 2.003.640,00
Valor das Benfeitorias (Vb): 7.446.957

O valor do Imóvel = R$ 9.450.596,40

Ou R$ 9.450.600,00 em números redondos

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12 - CONSIDERAÇÕES FINAIS

Pelas considerações expressas, avaliamos o imóvel situado na Rua Cônsul

Francisco Cruz nº 49 – Centro – Niterói – RJ em
R$ 9.450.596,40 (nove milhões quatrocentos e cinquenta mil quinhentos
e noventa e seis reais e quarenta centavos)

A avaliação considerou a metragem do terreno do imóvel e o seu potencial de

Incorporação Imobiliária.

O presente laudo foi elaborado em 06 folhas.

Niterói, 22 de março de 2024.

Luciano Araujo Menezes Juliana Ribeiro Novo

Arquiteto e Urbanista Arquiteta e Urbanista
CAU/RJ A77701-3 CAU/RJ A275229-8