LAUDO DE AVALIAÇÃO TÉCNICA

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1) INTERESSADO:

Geraldo Furtado Lamas, médico, com endereço à Rua Ivan Soares de

Oliveira nº 693, Bairro Parque Imperial, cidade de Juiz de Fora-M.G.

2) ANEXOS:

Anexo 1 ANOTAÇÃO DE RESPOSABILIDADE TÉCNICA

3) OBJETO:

Este Laudo tem como objetivo a determinação valor real de mercado do

local denominado como “Sítio da Onça”, localizada na Colônia de São
Pedro, Juiz de Fora.

4) LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:

O imóvel pertencente à parte interessada é denominada Sítio da Onça

está localizado na Colônia de São Pedro cidade de Juiz de Fora- M.G.

5) DA SITUAÇÃO LOCAL DO IMÓVEL:

Em outubro de 2004. A Empresa Topografia Triângulo Ltda., tendo

como R.T. o Engenheiro Marcelo Gomes de Souza, registrado no
CREA/MG sob o Nº 78.504/D, foi contratado pela parte interessada, para
a execução de um levantamento planimétrico cadastral do imóvel. Neste
levantamento topográfico, constatou-se que a área real do imóvel ocupada
é de 11.288,38 m2 (onze mil duzentos e oitenta e oito metros e trinta e
oito centímetros quadrados).

6) CONFRONTAÇÕES DO IMÓVEL:

O imóvel pertencente a parte interessada possui as seguintes confrontações

visão de frente do terreno para rua:

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Lado Direito: lotes 21, 22, 23, 24 e 26 (conforme denominação da planta
primitiva de nº 41 encontrada na mapoteca da Prefeitura Municipal de juiz
de Fora)
Lado esquerdo: Loteamento Residencial Alvim.
Frente: Rua Otávio Malvacine.
Fundos: Loteamento Residencial Alvim

7) AVALIAÇÃO DO IMÓVEL:

7.1) METODOLOGIA ADOTADA:

O valor do terreno será calculado através do Método Comparativo

de Dados de Mercado que é aquele que define o valor através da
comparação com dados de mercado assemelhados quanto as características
intrínsecas e extrínsecas. O grau de fundamentação deste Laudo é o grau
II (grau dois), após cálculo do valor do terreno pelo método Evolutivo, o
valor do terreno será confrontado com avalição realizada pelo Método
comparativo.
. O valor das benfeitorias é resultante da reprodução dos custos de
seus componentes, devendo ser quantificados e justificados os efeitos do
desgaste físico e/ou obsoletismo funcional. O valor total do imóvel será a
soma do valor das benfeitorias mais o valor do lote.
Conforme item 8.2.4 da NBR 14.653. Esta metodologia foi
utilizada em função inexistência de dados amostrais semelhantes ao
avaliando. A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser
obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno,
considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente
depreciadas e o fator de comercialização, ou seja:

VI = (VT + VB ) . FC
onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
VB é o valor da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.

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7.2) AVALIAÇÃO DO TERRENO PELO MÉTODO COMPARATIVO:

7.3) PESQUISA:

AMOSTRA 1

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AMOSTRA 2

5
AMOSTRA 3

AMOSTRA 4

6
AMOSTRA 5

AMOSTRA 6

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 Os levantamentos relativos à coleta de informações de lojas em oferta
transações realizadas na região próxima nos indicaram os seguintes
elementos para composição do estudo:

1) Bairro São Pedro, Juiz de Fora MG

Valor: R$ 350.000,00
Área: 490,00 m2
Valor / m2: R$ 714,28
Informante: Marco Corretor tel 323 9 9903-3584

2) Bairro São Pedro, Juiz de Fora MG

Valor: R$ 370.000,00
Área: 480 m2
Valor / m2: R$ 770,00
Informante: Viva Real

3) Bairro São Pedro, Juiz de Fora MG

Valor: R$ 450.000,00
Área:502 m2
Valor / m2: 896,41
Informante: Marco Corretor tel 32 9 9903-3584

4) Bairro São Pedro, Juiz de Fora MG

Valor: R$ 350.000,00
Área: 451,00 m2
Valor / m2: R$ 776,05
Informante: Marco Corretor tel 32 9 9903-3584

5) Bairro São Pedro, Juiz de Fora MG

Valor: R$ 420.000,00
Área: 456 m2
Valor / m2: R$ 921,05
Informante: Marco Corretor tel 32 9 9903-3584

6) Bairro São Pedro, Juiz de Fora MG

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Valor: R$ 17.000.000,00
Área: 21.121,00m2
Valor / m2: R$ 629,00
Informante: Carlos Henrique Sampaio.

7.4 ) HOMOGENEIZAÇÃO

Como alguns elementos pesquisados apresentam características

heterogêneas, utilizaremos os seguintes fatores visando homogeneizá-los

Fator de oferta ou fonte (Fo): é utilizado para imóveis em oferta

corresponde a um deflator igual 0,90

Fator de transposição (Ft): corrige as diferenças relativas ao

posicionamento do imóvel no contexto urbano.

Fator de esquina ou frente múltiplas (Fe) : utilizado sempre que o imóvel

avaliando, ou algum dos elementos pesquisados, possui mais de uma
testada, normalmente situados em esquina.

Fator de área (Fs) Fator de aplicação ampla, onde observa-se que

usualmente, o valor do imóvel por metro quadrado diminui quando a área
aumenta, sendo que o índice é calculado pela raiz oitava da divisão da área
do imóvel pesquisado sobre a área do imóvel avaliando.

Fator de padrão de benfeitorias (Fb) é um fator que corrige as diferenças

entre terrenos cujo o perfil de benfeitorias existentes.

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7.5) TRATAMENTO AMOSTRAL:

IMÓVEL VALOR/M2 Fo Ft Fe Ftop Fs V.

R$/m2 HOMG.
1 714,28 0,90 1,00 1,00 1,00 0,675 433,92
2 770,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,673 466,38
3 896,41 0,90 1,00 1,00 1,00 0,677 546,18
4 776,05 0,90 0,90 1,00 0,90 0,668 466,56
5 921,05 0,80 0,90 1,00 1,00 0,669 443,65
6 629,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,08 550,25

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a) TRATAMENTO ESTATÍSTICO :

Média(x) = R$ 484,49/m2
Desvio-padrão(s)= 50,99

Eliminação dos dados suspeitos: como algum ou alguns dos elementos da

amostragem podem apresentar desvios em relação à média, calcularemos o
coeficiente de variação, no sentido aferirmos o grau de precisão da
amostragem:.
Cv = 50,99/484,49 = 0,105 = 10,5 %
Cv < 15%

b) SANEAMENTO AMOSTRAL :

Como CV < 15% não há necessidade de saneamento amostral.

c) CAMPO DE ARBÍTRIO :

È definido pela NB 502 da ABNT, em seu item 4.1.4, como a faixa dentro
do qual o avaliador pode decidir. No caso utilizaremos a distribuição t de
Stundent ( 80% de probabilidade)

Para n = 6 Tp = 1,48
V min = 484,49- 1,48(50,99/ 2,23) =R$ 450,65
V sup = 484,49+ 1,48 (50,99/2,23) = R$ 518,33

O Valor adotado será estipulado entre o valor máximo e mínimo, desta

forma, vamos adotar média de valores que é de R$ 484,49/m2

Desta forma, temos:

Para o valor do terreno R$ 484,49/m2 x 11.288,38 m2 = R$ 5.469.107,22

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 7.6) AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS:
Para avaliar a benfeitoria foi utilizado o valor do custo unitário
básico, SINDUSCON MG, para o mês de março de 2010, padrão
construtivo alto com depreciação pelo critério de Heidecke.

Área do imóvel: 930,00 m2

Idade aparente do imóvel É de 15 anos
Custo Unitário Básico padrão normal(CUB)  R$ 2.593,50

Assim temos, o valor do imóvel novo:

Vn = R$2.593,50 /m2 x 930,00 m2 = R$ 2.411.955,00

7.7) DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL:

Estado de conservação: novo  c (regular)

Para casa, vida útil = 60 anos

Idade aparente = 15 anos

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 15/60= 0,25
%Vida útil = 25% ( idade aparente / vida útil)
Pela tabela de Ross – Heidecke  k= 18,00

Vd= VN x (100-18/100) = R$2.411.955,00

x 0,82  Vd= R$ 1.977.803,10

7.8) FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO:

Levando – se em conta pesquisa na região em se tratando de uma

região já consolidada e altamente valorizada obteve-se o fator de
comercialização de 20 %

7.9) VALOR DO IMÓVEL:

O valor total do imóvel será calculado da seguinte foram:

VI = (VT + VB ). FC
onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno = R$ R$ 5.469.107,22
VB é o valor da benfeitoria depreciada = R$ 1.977.803,10
FC é o fator de comercialização = 1,00

VI = (R$ 5.469.107,22 + R$ 1.977.803,10 )x 1,00=

R$7.446.910,30

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 8) CÁLCULO DE VALOR DO ALUGUEL PELO MÉTODO
DA RENDA:

O método da renda é aquele em que o valor do imóvel, ou de suas

partes construtivas, é obtido através da capitalização da sua renda liquida
real ou prevista.
Temos a seguinte fórmula:

Vl = V.(ir/12)

Onde;
Vl = Valor locativo;
Ir = taxa de renda anual (decimal)
VL = R$7.776.910,30
(0,08/12) = R$ 49.646,06

7- CONCLUSÃO:
Após a realização das inspeções análises, testes e ensaios chegamos as
seguintes conclusões:
1. O valor atual de mercado para o imóvel denominado Sítio da Onça
está localizado na Colônia de São Pedro cidade de Juiz de Fora-
M.G é de R$7.446.910,30 (sete milhões quatrocentos e quarenta
e seis mil novecentos e dez reais e trinta centavos).

2. Considerando o Método da renda o valor locativo do o imóvel

denominado Sítio da Onça está localizado na Colônia de São Pedro
cidade de Juiz de Fora- M.G é de R$ 49.646,06 (quarenta e nove
mil seiscentos e quarenta e seis reais e seis centavos).

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9) FOTOGRAFIAS:

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22
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24
25
10) ENCERRAMENTO

Este Laudo consta de 01 (um) anexo e 26 (vinte e seis) páginas e

cinco anexos devidamente assinados e rubricas por este Profissional e
encerra-se nesta data.

Juiz de Fora, 09 de agosto de 2022.

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Ronaldo de Paula Almeida

Engenheiro Civil
Engenheiro de Segurança do Trabalho
Engenheiro Perito Judicial do TJMG
CREA –MG 73016/D
Tel 32 9 9925 9305

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