ANÁLISE DA VIABILIDADE ECONÔMICA DE

UM EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
VERTICAL EM ICARAÍ, NITERÓI - RJ

NITERÓI – DEZEMBRO 2011

 Objetivo Geral: O objetivo geral deste trabalho é
verificar a viabilidade econômica de um
empreendimento imobiliário na cidade de Niterói/RJ.

 Objetivo Específico: Verificar cada parâmetro que

influencia no estudo de viabilidade e calcular os
indicadores econômicos.
 Estudo da Legislação

 Características do produto

 Pesquisa de mercado

 Estudo de massa

 Estudos técnicos

 Custo e prazo de construção

 Viabilidade econômica
 Pontos importantes a serem observados na Lei vigente na região:
• Tipo de uso do solo;
• Preservação ou uso proibido;
• Afastamentos;
• Coeficientes de aproveitamento;
• Taxa de densidade;
• Número de gabarito;
• Taxa de impermeabilização;
• Outorga Onerosa.
 Asprincipais que devem ser passadas ao
arquiteto para elaboração do primeiro
estudo são:

• Tipologia e padrão do empreendimento;

• Tamanho das unidades;

• Modelo de estacionamento.
 Passo a passo:
• Delimitar a área de estudo;
• Traçar o perfil socioeconômico;
• Analisar os competidores diretos;
• Montar gráficos com os preços mínimos, médios e máximos
encontrados;
• Montar gráficos com os estoques por área de metragem, pelo
valor do metro quadrado e pelo valor médio total;
• Estudar a demanda;
• Analisar resultados;
 Principais conceitos:

• Esgotamento da capacidade do
terreno quanto ao índice de
aproveitamento;

• Alta eficiência;

• Estacionamento bem dimensionado;

 Importância

 Modelo compatível com o estudo

 Área equivalente de construção

 Planejamento

 Cronograma físico - financeiro

 Principais conceitos:
• Fluxo de caixa;
• VPL – Valor Presente Líquido;
• TIR – Taxa Interna de Retorno;
• Estágios do projeto;
• Custos e receitas associados a cada
estágio.
 Para se avaliar os custos e receitas associados a cada estágio deve-
se analisar:

• Valor e forma de pagamento do terreno;

• Corretagem pela compra do terreno;
• Prazos de compra, lançamento, obra e entrega das chaves;
• Correções feitas aos valores ao longo do tempo;
• Custo de construção estimado e os honorários da construtora e
como essas saídas de caixa são distribuídas ao longo do tempo
no fluxo de caixa;
• Valor de venda das unidades;
• Velocidade de venda das unidades;
• Quantidade de vendas à vista e a prazo;
• Corretagem usualmente paga pela venda das unidades;
• Verba de “marketing”;
• Verba jurídica;
• Verba de legalização.
Terreno Rua Mariz e Barros 264 e 268
Icaraí, Niterói - RJ
 Localização: Rua Mariz e Barros 264 e 268, Icaraí, Niterói;
 Plano;
 Área total de aproximadamente 930 m²;
 As construções existentes são afastadas das divisas;
 Não existe vegetação a ser removida;
 Valor do terreno: soma do valor de venda equivalente a 950
m² de área privativa mais R$ 3.400.000,00 (Três Milhões e
Quatrocentos Mil Reais) em dinheiro.
Figura 1 - Localização
 Lei nº 1.967 de 04 de abril de 2002
 Fração Urbana: IC-12

Figura 2 - Frações Urbanas Praia da Baía - Sub Região Icaraí

 Parâmetros permitidos na Fração Urbana IC-12:

Figura 3 - Parâmetros Urbanísticos Sub Região Icaraí

 Residencial;
 Subsolo, semi-enterrado, térreo com vagas e
acesso, PUC, 12 (doze) pavimentos tipo e
cobertura;
 6 (seis) apartamentos por andar e 3 (três)
coberturas, totalizando 75 unidades;
 Unidades de 2 (dois) quartos com
aproximadamente 85 m² de área privativa e as
coberturas serão lineares com área privativa
coberta também de 85 m² mais terraço.
População: 60.105

Residências: 24.504

Renda acima de 20
SM*: 55%

Grau de
Verticalização:
75,40%

*SM - Salários
minimos

Figura 4 - Delimitação da Área de Estudo

Figura 5 - Análise dos Competidores Área Direta
Figura 6 - Análise dos Competidores Área Direta
Figura 7 – Competidores área direta
Figura 8 – Demanda Potencial
 Figura 9 – Potencial de Absorção

 Absorção 100%: 75 unidades

 Para atingir 60% de velocidade de vendas no cenário acima de 30-65SM,
será necessário atingir a penetração de 14,9%, no primeiro ano, do
potencial de absorção da cidade.
Figura 10 – Estudo de massa pavimento tipo
 O valor unitário será o CUB (Custo Unitário Básico), definido pela NBR
12721 mais um valor referente aos gastos extras que não compõem o
CUB.
 Sendo conservador, o projeto padrão da Norma que melhor representa o
projeto em estudo é o R16 - Padrão Alto (R16 - A).
 O CUB/m² do Estado do Rio de Janeiro no mês de Setembro/2011 para o
padrão escolhido é de R$ 1.241,13 /m².
 Os serviços que compõem esse valor, representam aproximadamente
90% do custo global do empreendimento. Dobrando o percentual da
fundação, para se considerar uma fundação mais complexa, eles
representam 86%.
 Então o custo global raso do empreendimento é de R$14.638.914,78,
sendo o verdadeiro custo unitário por área equivalente construída de
R$1.445,90.
 Prazo de construção considerado para execução da obra : 18 meses.
 Os estágios do empreendimento foram divididos
da seguinte maneira:
• Compra do terreno: Dez / 2011
• Lançamento: Ago / 2012
• Início da obra: Fev / 2013
• Meio da obra: Ago / 2013
• Fim da obra: Ago / 2014
• Entrega das chaves: Out / 2014

 Hipóteses de venda:
• 30% no lançamento;
• Mais 30% após 6 meses;
• Mais 20% até o meio da obra;
• Os outros 20% até a entrega das chaves.
 Os preços durante o passar do tempo serão apenas
reajustados, mas não terão um aumento proposital
considerado no estudo.
 As vendas foram baseadas em duas tabelas, foi considerado
que 90% das vendas ocorrerão na tabela de Repasse e 10%
na tabela Curta.
 A taxa de oportunidade para o cálculo do resultado a Valor
Presente definida para o projeto é de 12% a.a.
 As correções das tabelas de vendas foram feitas durante a
obra pela variação do INCC e após a entrega pela variação
do IGP-M. Esses valores foram projetados no futuro,
utilizando a taxa de 5% (cinco por cento) ao ano.
 O total de área de venda do empreendimento é de 6655,56
m², considerando o preço de venda de R$ 6.750,00 (Seis Mil
e Setecentos e Cinquenta Reais) o m², o valor geral de
vendas é de R$ 43.630.761,38 (Quarenta e Três Milhões e
Seiscentos e Trinta Mil e Setecentos e Sessenta e Um Reais e
Trinta e Oito Centavos).
 O valor a ser pago em dinheiro é de R$ 3.400.000,00 (Três
Milhões e Quatrocentos Mil Reais) e o valor a ser pago em
permuta é de R$ 5.984.857,00 (Cinco Milhões e Novecentos
e Oitenta e Quatro Mil e Oitocentos e Cinquenta e Sete
Reais).
 O valor pago em dinheiro será 60% pago no ato da compra
e os outros 40% após seis meses ou após a aprovação do
projeto junto a Prefeitura de Niterói, o que ocorrer primeiro.
 O custo raso de construção é de R$ 14.638.914,78.
 A taxa de eventuais utilizada é de 3% (três por cento).
 Honorários da construtora é de 12%.
 Os custos de obra foram distribuídos no tempo de acordo
com um fluxo padrão para esse tipo de empreendimento.
 A corretagem paga pela compra do terreno é de 5% (cinco
por cento). Efetuada no ato da compra.
 A verba para corretagem reservada para as vendas das
unidades é de 4,2%.
 Os gastos jurídicos totalizam 2,1% do total das receitas.
 A verba total considerada para publicidade foi de 3,5%.
Essa verba é divida para construção e manutenção do stand
de vendas, marketing e publicidade.
 Foram considerados gastos com vigilância do terreno até o
início da obra com valor mensal de R$ 7.250,00 e com a
demolição das construções existentes no valor de R$
135.000,00.
 O custo de legalização e projeto legal ficou em R$
295.000,00, orçado baseado em projetos similares.
 O valor do solo criado ficou em R$ 424.347,07.
 Valor presente
Valor Real real
RECEITAS Total das Receitas: 27.378.732
38.050.495 100%
100%
DESPESAS Prospecção - ZPRS 5.736.296
6.324.642 21,0%
16,6%
Dono de Negócio - ZDON
Financeiro - ZFIN
Jurídico - ZJUR 708.572
799.076 2,6%
2,1%
Marketing - ZMKT 540.412
615.931 2,0%
1,6%
Stand - ZTSD 727.234
797.857 2,7%
2,1%
Produto - ZPRD 737.388
814.081 2,7%
2,1%
Despesas de Venda - ZVEN 1.329.419
1.570.681 4,9%
4,1%
Construção 11.616.628
14.475.553 42,4%
38,0%
Infraestrutura
Decoração
Financiamento
Despesas Gerais Receita - ZREC
Impostos 973.768
1.364.996 3,6%
3,6%
Financiamento (desp. não op.):
Encargo de capital de gastos passados - VP:
Total das Despesas operacionais + não operacionais: 22.369.720
26.762.817 81,7%
70,3%
LUCRO IMOBILIÁRIO 5.009.012
11.287.679 18,3%
29,7%

Figura 12 – Resumo: Valor Presente Real

 Mostrou-se que o empreendimento em seus diversos aspectos
tende a ser viável, dentro do ponto de vista técnico, de mercado e
das variáveis econômicas. Passando pelos tópicos :

• Características do terreno;
• Localização;
• Legislação;
• Características do produto
• Pesquisa de mercado;
• Custo e prazo de construção;
• Viabilidade econômica.

 Desta forma pode-se afirmar que o estudo proporcionou um

embasamento suficiente para definir o projeto como viável,
atendendo ao objetivo proposto do trabalho.