Atividade individual

Matriz de análise

Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: Atividade Individual

Aluno: Aline Ayumi Cassiano dos Santos Susuki Turma: FCORPEAD_T0073_0121
Tarefa: Atividade de Conclusão de curso

Introdução

Faremos uma análise de viabilidade de investimento sobre o empreendimento RX

Investimentos conforme os dados apresentados.
A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de
um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja.
Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é da sua propriedade),
e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio,
tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos – pois 2 anos serão de
construção, e não haverá lucro nesse período. Essa exploração só poderá ocorrer por
meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor
– ou seja, a RX não poderá vender as lojas (unidades).
Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período
de 6 anos para lucrar com ele.

A seguir, apresentam-se algumas informações úteis sobre o projeto.

PROJETO DE CONSTRUÇÃO DO SHOPPING

Tempo Estimado de Construção 2 anos
Pavimento Padrão 4.000 m²
Andares de Loja 5
Andares de Garagem 2
Número de Lojas por Andar 35
R$ 20.000,00/Mês (esse
valor inclui condomínio,
Aluguel Padrão taxas e IPTU)
IR Incidente Sobre Operação de
Aluguéis 15% Sobre o Lucro Real
Custo Variáveis por Loja R$1.000,00/ Mês
Despesas Operacionais e Custo
Fixo Mensal para Manutenção R$ 200.000,00/ Mês

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Considerações:

 O CAPM será mensal.

 No investimento inicial, que acontecerá nos dois primeiros anos, o aporte
será feito na data zero (valor presente).
 O fluxo será mensal.
 Desconsidere qualquer depreciação contábil.
 Considere que o risco beta para os investidores nesse projeto seja igual a
1 (um).
 Considere que o esperado retorno do mercado (retorno da carteira de
mercado) deva estar cerca de 1,5% acima da taxa RF.
 Considere que a taxa RF seja dada pela fórmula: 2% + (par de dígitos de
controle do seu CPF dividido por 100).
 Considere que o Custo Unitário Básico (CUB) é de R$ 600,00 por metro
quadrado. Para realizar seu trabalho, além da leitura do conteúdo desta
disciplina, você poderá buscar subsídios em outras fontes de consulta.

Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping

Fluxo de Caixa

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 Para determinar os cálculos, utilizaremos os fluxos de caixa considerando 2 anos de
obra sem gerar recursos, e após esse período, consideramos a ocupação total do
imóvel, calculando o lucro anual conforme o fluxo de caixa do projeto demonstrado
abaixo.

Fluxo de Caixa Operacional

Fluxo de Caixa do Projeto

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Análise de Viabilidade Econômica

Iniciamos calculando o valor do investimento considerando que o Custo Unitário Básico

é de R$ 600,00 por M².

Custo da Obra: = nº de andares (lojas e garagens) x metragem dos andares x valor do

M².

VPL- Valor Presente Líquido / TIR – Taxa Interna de Retorno

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A construção demandará 24 meses (2 anos), e o primeiro fluxo de caixa ocorrerá
somente após a inauguração, sendo assim a partir de 25º mês, a empresa RX
investimentos terá direitos sobre as receitas, por 48 meses (seis anos).

Conseguimos identificar a diferença entre quanto vale e quanto custa um projeto

através do VPL, identificando se haverá lucro ou prejuízo.

E a TIR avalia se o projeto apresenta taxa de retorno maior ou menor que a taxa de seu
custo de capital.

Abaixo o cálculo realizado na HP 12C:

Sendo assim, temos um VPL de R$ 9.308.353,71 como o valor é positivo, indica que o
investimento é viável, e provavelmente o projeto dará lucro.
E o TIR de 4,68% como é maior que a taxa de retorno esperado, demonstra que o
projeto é rentável.

IL- Índice de lucratividade líquida.

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O índice de lucratividade demonstra se o quanto o investidor receberá pelo valo
investido.

No cálculo acima obtemos um IL de 1,55, como o valor está acima de 1 indica o

investidor terá Lucro, recebendo R$ 1,55 para dada R$ 1,00 investido.

Payback Descontado

O payback serve para medir quanto tempo um projeto demora para pagar aos
investidores o capital investido.
O payback simples não considera o valor do dinheiro no tempo e o custo de capital, já o
payback descontado considera o valor do dinheiro no tempo presente, é este método
que iremos utilizar.
Consideramos o Valor inicial do projeto é R$ 16.800.000,00, e o valor de entrada
mensal R$ 2.656.250,00 com a TMA 3,57 a.m.

Abaixo o cálculo realizado na HP 12C:

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A partir da construção do empreendimento, teremos 8 meses para retorno do
investimento, se adicionarmos o período de construção, temos um período total de 32
meses.

Considerando que o imóvel poderá ser explorado pelo período de 72 meses, ao

descontar o período para retorno do investimento restará mais 40 meses para receber
os lucros, portanto o projeto é viável.

Considerações finais

Ao realizarmos todos os cálculos e fazer a análise de viabilidade do investimento,

utilizando como parâmetro os índices VPL, TIR, IL e Payback Descontado, obtemos
resultados e indicadores positivos, demonstrado que o projeto é viável e tem grandes
possibilidades de ter lucro.
Com as análises demonstradas acima, mesmo fazendo cálculos individuais, ao final
deste projeto percebemos a importância de todos os indicadores, e uma análise do todo
para termos a certeza de que o investimento poderá ou não ser rentável.

Referências bibliográficas
CURY, Marcus Vinicius Quintella; ABREU, José Carlos; SOUZA, Cristóvão Pereira;
AMÉRIO, Danilo. Finanças corporativas. 12 ed. Rio de Janeiro: FGV, 2017.

ASSAF NETO, A. Finanças corporativas e valor. 6 ed. São Paulo: Atlas, 2015.