Atividade individual

Matriz de análise

Disciplina: Finanças Corporativas Módulo:

Aluno: Turma: MBA Gestão Empresarial
Tarefa: Análise de viabilidade econômica para construção de um shopping

Introdução

A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de

altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o
terreno (que é de sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping
com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos. Essa exploração só
poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão o mesmo valor.

O objetivo deste trabalho é apresentar a análise de viabilidade do projeto, apresentando os cálculos

da TIR, VPL, ILL, Payback descontado, Ponto de Equilíbrio e taxa de ocupação mínima.

As seguintes informações foram consideradas para a realização da análise:

- Desconsiderado qualquer depreciação contábil;

- Adotado o valor de Custo Unitário Básico de Construção (CUB) = 1986,00 R$/m2

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Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping

Serão apresentados a seguir a sequência de cálculos efetuadas para a análise de viabilidade do

projeto.

Investimento inicial (Io) e faturamento

Fluxo de caixa
O fluxo de caixa de uma empresa é o fluxo gerado por causa das operações da empresa. Este fluxo
será dividido entre os sócios e credores, pois são os financiadores das operações da empresa. Neste
caso não há capital de terceiros no financiamento do projeto, portanto o cálculo abaixo representa
o fluxo de caixa que os sócios recebem. Como não há capital de terceiros o valor dos juros é zero.

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Taxa mínima de retorno para os sócios (Ks)
Para calcular a taxa mínima de retorno para os sócios será usado o modelo CAPM, que é um método
que procura analisar a relação entre o risco e o retorno esperado de um investimento.
(https://www.dicionariofinanceiro.com/o-que-e-capm/)

Valor Presente Líquido (VPL)

O Valor Presente Líquido mede o lucro ou o prejuízo em valor monetário. Para que o projeto seja
viável, o VPL deve ser maior que zero.

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Índice de Lucratividade (ILL)
Com o cálculo do Índice de Lucratividade é possível verificar quanto o investidor vai receber por
unidade monetária investida.

Taxa Interna de Retorno (TIR)

Para que um projeto seja viável, a Taxa Interna de Retorno (TIR) deve ser maior que o custo de
capital que financia este projeto. Neste caso, podemos comparar a TIR com a taxa mínima de
retorno para os sócios (Ks).

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Payback descontado
Payback é um termo utilizado dentro da gestão financeira para indicar o tempo decorrido do
momento de um investimento inicial até o momento no qual o lucro líquido se iguala ao valor
investido.

Custo de Capital

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Ponto de Equilíbrio Econômico
O ponto de equilíbrio econômico é conhecido pela contabilidade das empresas como o ponto em
que as receitas totais das vendas são iguais os custos totais e o negócio não possui lucros nem
prejuízos.

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Considerações finais

Após a análise dos valores calculados, podemos afirmar que o projeto para construção de um
shopping no terreno de uma igreja é viável e apresentará retorno financeiro à empresa RX
investimentos.

No caso analisado, todos os indicadores calculados apresentaram-se positivos à viabilidade do

projeto. Em outras situações pode acontecer de um dos indicadores resultar “projeto inviável”. Neste
caso, a primeira recomendação seria não seguir em frente com o investimento. No entanto, uma
análise de risco poderia ser efetuada e eventuais riscos mitigados ou até mesmo assumidos para
que o projeto fosse executado.

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Referências bibliográficas
ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2019. 84 p. Apostila do Curso Matemática
Financeira – Fundação Getúlio Vargas. Disponível em:
<https://ls.cursos.fgv.br/d2l/lor/viewer/viewFile.d2lfile/200806/519369/downloads/financas_corpo
rativas.pdf>. Acesso em: 17 de julho de 2019.

VOITTO. Payback: o que é e como calcular - Aprenda de uma vez por todas o conceito de
Payback, suas vantagens e como calcular esse indicador financeiro de forma fácil.
https://www.voitto.com.br/blog/artigo/payback. Acesso em: 14 de agosto de 2019

DICIONÁRIO FINANCEIRO. O que é CAPM?. https://www.dicionariofinanceiro.com/o-que-e-capm/.

Acesso em: 15 de Agosto de 2019