Atividade individual

Matriz de análise

Disciplina: Finanças Corporativas Módulo:

Aluno: Rodrigo Marendino Ferrari Turma:
Tarefa: Análise da viabilidade econômica da empresa RX investimentos

Introdução

A maioria dos shoppings centers exigem um investimento de capital e analisar a

viabilidade economia é determinante para que consigam novos investidores. É
importante que a empresa tenha auxílio quanto a tomada de decisão do investimento,
com base nisso o presente trabalho tem o objetivo de analisar a viabilidade econômica
para a empresa RX investimentos tomar a sua decisão. Para Rocha (2009), um estudo
de viabilidade deve iniciar a partir de um bom cenário hipotético e dispor de um modelo
matemático adequado para simulação.
Segundo Bezerra da Silva (1995 p.21) “Para que o estudo de viabilidade se
aproxime da realidade, deve-se partir de um bom cenário, dispor de um bom modelo
matemático para simulação, conhecer os indicadores e saber interpretá-los”. A empresa
RX investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center, para
isso será concedido a mesma o terreno para a construção e a empresa assumiria as
despesas e o direito de explorar o empreendimento durante 6 anos, com base nessas
informações vamos analisar se o investimento é viável para a empresa RX ou não.

Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping

Para que possamos analisar a viabilidade econômica deste projeto, utilizaremos

algumas estratégias que possam resultar em índices econômico-financeiros, como a TIR,
o VPL, o período para payback descontado e o ILL.
Com base nos dados apresentados do projeto e atendendo o objetivo proposto
para a tomada de decisão do investimento podemos efetuar os cálculos para
encontrarmos a viabilidade do projeto.
No caso do custo para os 2 primeiros anos de construção temos:
IO = METRAGEM TOTAL * CUB
IO = 2800 * 600

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IO = 16.800.000,00
Para a determinação do fluxo de caixa, vamos considerar a taxa de ocupação em
100% durante o período em que a RX investimentos irá explorar o shopping center
construído, para assim definirmos o seu faturamento durante os 6 anos de uso. Sendo
assim o fluxo de caixa mensal será o mesmo para todos os meses:
Número de andares com loja = 5
Número de lojas por andar = 35
Número de lojas para alugar = 5 * 35 = 175
Valor padrão de aluguel por cada loja = R$ 20.000,00 mês
Faturamento = 20.000 * 175 = R$ 3.500.000,00 mês
Custo variável por loja = R$ 1.000,00
Custo variável mensal = R$ 175.000
Custo fixo mensal = R$ 200.000,00
LAJIR = 3.500.000 - 175.000 – 200.000 = R$ 3.025.000,00
Juros = 0
LAIR = R$ 3.025.000,00
IR = 3.025.000 * 15% = 453.750
Lucro líquido = 3.025.000 – 453.750 = R$ 2.571.250,00
Fluxo de caixa mensal do projeto = R$ 2.571.250,00
Para encontrar o equilíbrio entre o risco e a rentabilidade do investimento vamos
calcular a taxa de retorno dos sócios através do Capital Próprio (CAPM):
Taxa RF = 2,10% a.m.
Risco Beta (B)= 1
Esperado retorno de mercado (ERM) = 1,5% + 2,10% = 3,6%
Ks = RF + B * (Erm - RF)
Ks = 2,10 + 1 * (3,6 – 2,10)
Ks = 4,65 % a.m.
Calculando o valor presente referente aos fluxos de caixa trazendo para a data da
inauguração do shopping, temos:
VP = R$ 53.199.335,38
No cálculo da receita total referente aos aluguéis trazidos para o momento inicial
da construção do shopping, obtemos o valor de:
VP = R$ 17.871.648,84
Para analisarmos a viabilidade do projeto do shopping para a empresa RX
precisamos calcular o índice de lucratividade liquida (ILL) e o valor presente líquido
(VPL), para sabermos o valor presente das entradas liquidas de caixa do projeto e o

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investimento inicial, portanto:
VPL = VP - IO
VPL = 17.871.648,84 – 16.800.000,00
VPL = R$ 1.071.648,84
ILL = VP / IO
ILL = 17.871.648,84 / 16.800.000,00
ILL = 1,063789
Para verificarmos a rentabilidade do projeto é importante fazermos o cálculo da
taxa inteira de retorno (TIR) para avaliarmos qual o percentual de retorno do
investimento no projeto. Segundo Souza e Clemente (2004, p.84) a TIR “é a taxa que
torna o VPL do fluxo de caixa igual a zero”, com isso temos o seguinte valor:
TIR = 4,80%
Como indicador para também auxiliar no tempo de retorno e os riscos e a
viabilidade do investimento, faremos a conta do payback descontado, portando:
payback descontado = 76 meses
Como mais um indicador para avaliarmos a taxa de retorno do investimento no
projeto da construção de shopping da empresa RX investimentos, temos o custo de
capital:
Custo de capital = R$ 2.417.068,53 Mensal.
O ponto de equilíbrio é o ponto em que as receitas totais das vendas são iguais
aos custos totais para o negócio não ter prejuízos, indicando uma receita que cubra
todos os gastos, portanto o número de lojas que a empresa RX investimentos precisa
alugar:
Q = [CF + C.Cap. - IR*CF – IR*Depreciação] / [P - CV - IR*P + IR*CV]
Q = 200.000 + 2.417.068,53 – 15%*200.000 / 20.000 – 1.000 – 15%*20.000
Q = 2.617.068,53 – 30.000 / 19.000 – 3.000
Q = 2.587.068,53 / 16.000
Q = 161,69 = 162 lojas
Taxa mínima de ocupação = 162 mínimo de lojas para alugar / 175 total de lojas = 93%
Portando aplicando-se os métodos para contribuir na tomada de decisão da
empresa RX investimentos no projeto de construção do shopping center, temos os
seguintes resultados:

Método Resultados Análise de viabilidade

Break Even 162 lojas menor que 175 projeto viável
Taxa de ocupação mínima 95% menor que 100% projeto viável
VPL R$ 1.071.648,84 maior que 0 projeto viável

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 TIR 4,8 maior que 4,65 projeto viável
ILL 1,06 maior que 1 projeto viável
Período payback 76 meses menor que 96 meses projeto viável

Apesar de existirem vantagens e desvantagens em cada método de análise, eles

fornecem o conhecimento da situação econômico-financeira do investimento, fazendo
com que a empresa saiba se o investimento é economicamente viável ou não,
facilitando no processo de tomada de decisão.

Considerações finais

Dentro de uma realidade de mercado cada vez mais competitiva e de recursos

para que projetos sejam financiados, a utilização de métodos para a análise econômico-
financeira para o investimento é de extrema importância, minimizando incertezas
apresentando indicadores consistentes, que consigam dar apoio permitindo comparar e
definir melhor ou melhores opções para a empresa.
Após o estudo de viabilidade do projeto da RX investimentos na construção de
um shopping center, foram mostrados diversos métodos para que se possa concluir a
viabilidade do investimento. Os resultados mostram que todos os métodos de análise
são viáveis, a começar pelo payback descontado, se mostrou viável pois o número de
meses (76) do retorno do investimento seria menor que o número de meses (96) em
que a empresa poderá explorar o empreendimento. Através dos resultados podemos ver
que no caso do ponto de equilíbrio, será necessário que a empresa tenha no mínimo
162 das 175 lojas alugadas para que não fique no prejuízo e o projeto seja viável, com
uma taxa de ocupação mínima de 95% das lojas. O valor presente líquido calculado,
apresentou resultado positivo, sendo assim as receitas são maiores que as despesas,
trazendo viabilidade ao projeto. No caso da taxa interna de retorno, foi encontrado um
valor de 4,80% dando um valor mais alto que a taxa de retorno dos sócios que foi de
4,65%, sendo assim um melhor investimento. No índice de lucratividade encontramos
um valor de 1,06, portanto, a cada 1 real investido no projeto, retornará 1,06 real em
caso de investimento. Considerando os fatores descritos, acredito ser viável o
investimento da empresa RX na construção do shopping de altíssimo padrão no terreno
cedido pela igreja para exploração por 6 anos, com um retorno relativamente seguro e
lucrativo para o investidor dentro do tempo esperado.

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Referências bibliográficas

ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2020. 86 p. Apostila

do Curso de Finanças Corporativas – Fundação Getúlio Vargas.
Disponível
em: < https://ls.cursos.fgv.br/d2l/lor/viewer/viewFile.d2lfile/246866/5475
92/downloads/financas_corporativas.pdf >. Acesso em: 30 mar 2020.

BEZERRA DA SILVA, Mozart. Planejamento financeiro para o setor da construção civil:

Texto Tecnico 11. São Paulo: EPUSP, 1995.

ROCHA, Nelson Fernando Cabeda. Análise de sensibilidade dos estudos de

viabilidade na construção de empreendimentos. 2009. Dissertação (Mestrado
Integrado em Engenharia Civil). Universidade do Porto, Programa de Mestrado
Integrado em Engenharia Civil, Porto.

SOUZA, Alceu; CLEMENTE, Ademir. Decisões financeiras e Análise de

investimentos: Fundamentos, Técnicas e Aplicações. 5. ed. São Paulo: Atlas,
2004.