Atividade individual

Matriz de análise

Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: Atividade Individual

Turma:
Aluno: Maithê Cavalcante do Couto Amado
MBA_FICMBAEAD24_06072020_4
Tarefa: Consultoria através da análise de viabilidade econômica de um projeto

Introdução

Ao começar um projeto, seja qual for a natureza deste, é muito importante entender o mercado
e/ou verificar se o projeto em questão trará retornos financeiros.

O conjunto de informações analisados durante os estudos de viabilidade econômica, tais como:

receita, projeção de custos e investimentos, rentabilidade, concorrência e vantagens sobre a
mesma, taxa de consumo dos clientes, taxa interna de retorno, fluxo de caixa, tendências do
ramo de atuação, capital de giro, valor presente líquido, mão de obra necessária, payback,
faturamento, entre outros permite que o gestor, através de projeções assertivas, conheça o
retorno do investimento e, assim, decida sobre a viabilidade do projeto e defina as diretrizes e
estratégias para sua implementação.

O presente trabalho tem por objetivo apresentar um estudo da análise da viabilidade econômica
do projeto de construção de um shopping pela empresa RX.

Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping

As seguintes premissas foram consideradas para a análise do projeto:

Tempo de construção 2 anos (meses 1 a 24)

Tempo de operação após construído 6 anos (meses 25 a 96)
Tempo total do projeto 8 anos ou 96 meses
Andares de loja 5
Andares de garagem 2
Pavimento (andar) padrão 4.000m2
Número de lojas por andar 35
R$ 25.000,00/mês (esse valor inclui
Aluguel padrão
condomínio, taxas e IPTU)
Custo fixo do shopping R$200.000,00/mês no período de operação
Custos variáveis por loja R$ 1.000,00/mês
IR incidente sobre operação de aluguéis 15% sobre o lucro real
Depreciação contábil Zero
ERM (esperado retorno do mercado ou 2,1747% mês
retorno da carteira de mercado)

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Risco beta fictício 1,6
Taxa risk free  0,3747%
CUB fictício R$750,00 por m2

1) Cálculo do Investimento Inicial (Io)

Andares do Prédio 7
Metragem Quadrada por Andar 4.000 m2
Metragem Total do Prédio 28.000 m2
CUB (Custo da Construção por m2) R$750,00 por m2
Custo Total de Construção R$ 21.000.000,00

2) Cálculo do Faturamento Esperado (considerando 100% de lojas alugadas)

Número de Lojas por Andar 35

Andares de Loja 5
Total de Lojas 175
Aluguel padrão R$ 25.000,00/mês
Faturamento Total Esperado R$ 4.375.000,00/mês

3) Taxa Mínima de Atratividade (Ks) – Modelo CAPM

Taxa de Renda Fixa 0,3747%

Risco beta fictício 1,6
Taxa Esperada de Retorno de Mercado 2,1747%/mês
Ks/mês 3,2547%

Sendo Ks = RF + β (ERM – RF)

Ks = 0,003747 + 1,6*(0,021747 – 0,003747)
Ks = 0,032547 ou 3,2547% a.m.

4) Fluxo de Caixa Operacional

Faturamento Total R$ 4.375.000,00/mês

Custo Fixo - R$ 200.000,00/mês

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Custo Variável - R$ 175.000,00/mês
LAJIR R$ 4.000.000,00/mês
Juros 0 (não há capitais de terceiros)
LAIR R$ 4.000.000,00/mês
Imposto de Renda - R$ 600.000,00/mês
Lucro Líquido R$ 3.400.000,00/mês

5) Valor Presente (Fluxo de Caixa Descontado)

Cálculo realizado através da calculadora HP12C
f REG
0 g CFj;
24 g Nj;
fluxo de caixa operacional g CFj;
72 g Nj;
taxa Ks i;
f NPV
 VP = R$ 43.605.549,27

6) Valor Presente Líquido

VPL = VP – Io
VPL = 43.605.549,27 – 21.000.000,00
VPL = R$ 22.605.549,27

7) Índice de Lucratividade
IL = VP/Io
IL = 43.605.549,27 / 21.000.000,00
IL = 2,0764547271

8) Taxa Interna de Retorno (TIR)

Cálculo realizado através da calculadora HP12C
f REG
investimento inicial CHS g CF0
0 g CFj
24 g Nj
fluxo de caixa da operação g CFj
72 g Nj
f IRR
 TIR = 4,94%

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9) Payback Descontado de Todo Projeto (96 meses)
- Cálculo investimento incial a n = 24
Cálculo realizado através da calculadora HP12C
f REG
Investimento inicial CHS PV
24 n
taxa Ks i
FV = R$ 45.295.514,38

- Cálculo Payback descontado após início da operação

Cálculo realizado através da calculadora HP12C
f REG
Investimento inicial atualizado CHS PV
fluxo de caixa da operação PMT
taxa Ks i
n = 18 meses

 Payback descontado de todo projeto = n+24 = 18+24 = 42 meses

10) Custo de Capital (CCap)

Cálculo realizado através da calculadora HP12C
f REG
Investimento inicial atualizado PV
72 n
taxa Ks i
PMT
 CCap = R$ 1.637.406,28

11) Ponto de Equilíbrio (Break Even)

Q = (CF + C.Cap. – IRxCF – IRxDepreciação) / (P - CV - IRxP + IRxCV)

Sendo, Q = número de lojas a serem alugadas para pagar os custos

CF = $ 200.000,00
C.Cap = $ de custo de capital mensal
IRxCF = 15% x $ 200.000,00
IRxDep = N/A

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 P = $ 25.000,00 por loja
CV = $ 1.000,00 por loja
IRxP = 15% x $ 25.000,00
IRxCV = 15% x $ 1.000,00

 Q = 89 lojas

12) Taxa de Ocupação mínima

Taxa de Ocupação Mínima = Break Even / Total de Lojas = 89 / 175 = 51%

Considerações finais

Para o estudo da viabilidade econômica do projeto de construção do shopping, a partir dos

dados e premissas adotadas para o projeto, uma série de cálculos e indicadores foram
desenvolvidos para concluir-se sobre a viabilidade do projeto.

Iniciando as análises, projetou-se o Fluxo de Caixa Operacional, a partir da projeção da receita,

considerando o cenário ideal de 100% de ocupação das lojas, assim como as estimativas de
custos fixos e variáveis. No exercício em questão foi assumido que não haveria o investimento
de capital de terceiros, logo os juros foram considerados iguais a zero. Dessa forma, o FCO
deste investimento foi calculado em R$ 3.400.000,00/mês.

Um importante indicador calculado foi a Taxa Mínima de Atratividade da operação (TMA), que
segundo Camargo (2017) corresponde ao mínimo que um investidor se propõe a ganhar, ou ao
máximo que alguém propõe-se a pagar ao realizar um financiamento. A Taxa Mínima de
Atratividade é considerada uma excelente ferramenta para a escolha entre as diversas opções
de investimento disponíveis. Para o projeto de construção do shopping, calculou-se a TMA
através do modelo CAPM, obtendo-se o valor de 3,2547% a.m.

A partir das informações acima, foi possível calcular o Valor Presente (VP) e o Valor Presente
Líquido (VPL) do Projeto. Conforme Camargo (2017), VPL é um dos métodos mais conhecidos
para a análise da viabilidade de projetos. Ele é o resultado da diferença entre o valor investido e
aquele que será resgatado ao fim do investimento, trazidos ao valor presente. A utilização desse
indicador tem o objetivo de saber se um projeto vale mais do que ele custa.

A interpretação desta indicador indica que um VPL positivo, ou seja, receitas maiores que
despesas, representa um projeto viável. No estudo em questão, o VPL foi calculado em R$
22.605.549,27, logo, pode-se concluir que o projeto é viável.

Outro importante indicador para a tomada de decisão é o Índice de Lucratividade. A partir deste
é possível verificar quanto o investidor vai receber por unidade monetária investida. O resultado

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deste índice para o estudo em questão indica uma lucratividade de 2,0764547271 e, conforme
Guimarães (2020), quando o IL > 1, o projeto é recomendado, pois a cada R$ 1,00 investido
você terá um retorno superior do que o seu investimento.

A Taxa de Retorno (TIR) é a taxa de retorno que zera o Valor Presente Líquido e leva em conta
o valor do dinheiro no tempo. Para que um projeto seja viável, a TIR deve ser maior que o custo
de capital que financia este projeto. Neste caso, comparamos a TIR com a taxa mínima de
atratividade, já mencionada acima. Como a TIR calculada foi 4,94% e a TMA 3, 2547%, conclui-
se que o projeto é viável.

Um dos indicadores de desempenho, o Payback (ou período de retorno do investimento)

funciona como um indicador que mostra quanto tempo o empréstimo ou investimento levará
para retornar ao investidor ou à empresa. Para o cálculo do Payback Descontado Total do
Projeto, inicialmente calculou-se o payback descontado no início das operações, n = 18 meses e
a esse foi somado 24 meses, para chegar ao Payback Descontado do Total do Projeto. Ou seja,
42 meses para que o lucro líquido se iguale ao valor investido, antes do período de duração do
contrato.

Além dos indicadores acima, outros dois conceitos foram avaliados: ponto de equilíbrio e taxa de
ocupação mínima. Quando os custos de um projeto se igualam às receitas, ou seja, não há lucro
e nem prejuízo, dizemos que foi encontrado o ponto de equilíbrio. Para o estudo do shopping
verificou-se que o ponto de equilíbrio é atingido quando 89 lojas estão alugadas, o que resulta
numa taxa de ocupação mínima de 51%.

Dessa forma, a análise em conjunto de todos os indicadores mencionados acima, nos permite
concluir que os aspectos do projeto de construção do shopping pela empresa RX apresentaram-
se positivos à viabilidade do projeto.

Referências bibliográficas

Camargo, Renata. Entenda sobre a Taxa Mínima de Atratividade: o que é, quando usar e por
que pensar em TMA na hora de investir. Treasy, 2017. Disponível em:
<https://www.treasy.com.br/blog/taxa-minima-de-atratividade-tma/>. Acesso em: 13 de Agosto
de 2020.

Camargo, Renata. Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira de projetos: como a Análise de

Viabilidade Econômica e Financeira contribui para manter as surpresas longe de seu negócio.
Treasy, 2017. Disponível em: <https://www.treasy.com.br/blog/estudo-de-viabilidade-
economica-e-financeira-de-projetos/> Acesso em: 13 de Agosto de 2020.

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Guimarães, Carolina. Índice de Lucratividade: o que é e como calcular. Voitto, 2020. Disponível
em: <https://www.voitto.com.br/blog/artigo/indice-de-lucratividade>. Acesso em: 13 de Agosto
de 2020.