Matriz de atividade individual

Disciplina: Finanças Corporativas Módulo:

Aluno: Rafael dos Santos Parisi Turma: 0123-11

Tarefa: ANALISAR A VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM PROJETO

Análise do projeto de construção do shopping center

Dados do projeto

1. Dados do Projeto

Projeto de construção do shopping

Tempo estimado de construção 02 anos

Pavimento padrão 4.000 m2

Andares de loja 05

Andares de garagem 02

Número de lojas por andar 35

Aluguel padrão R$ 20.000,00/mês

IR incidente sobre operação de aluguéis 15% sobre o lucro real

Custos variáveis por loja R$ 1.000,00/mês

Despesas operacionais e custo fixo mensal R$ 200.000,00/mês

para manutenção

Custo Construção por m2 (CUB) R$ 600,00/m2

Taxa RF 2,5% (2% + 50/100)

Risco Beta "B ou coeficiente de risco" 1,00

Obs.:
 CUB igual para lojas e garagens
 Retorno de mercado em 1,5% acima da RF
 Desconsiderado depreciação contábil
 2. Investimento Inicial
Custo da obra = nº de andares x metragem dos andares x valor do m² (CUB)
Custo da obra = 7 x 4.000 x 600
Custo da obra = R$ 16.800.000,00

3. Fluxo de caixa mensal após a inauguração

Total de lojas = nº lojas por andar x nº andares de loja

Total de lojas = 35 x 5
Total de lojas = 175 lojas

Faturamento total = total de lojas x valor do aluguel por loja

Faturamento total = 175 x 20.000,00
Faturamento total = R$ 3.500.000,00

Custos totais de operação = Despesas operacionais e custo fixo mensal + (Custo variável por loja x nº
de lojas)
Custos totais de operação = 200.000,00 + (1.000,00 x 175)
Custos totais de operação = R$ 375.000,00

Lucro antes do IR = Faturamento total – Custos totais de operação

Lucro antes do IR = 3.500.000,00 – 375.000,00
Lucro antes do IR = 3.125.000,00

Lucro líquido = lucro antes do IR – (lucro antes do IR x IR)

Lucro líquido = 3.125.000,00 – (3.125.000,00 x 15%)
Lucro líquido = 3.125.000,00 – 468.750,00
Lucro líquido = R$ 2.656.250,00 / mês

4. Taxa de retorno dos sócios pelo CAPM

Ks = RF + β x (Erm – RF)
Onde:
RF = taxa de juro da renda fixa, sendo igual a 2 + 50/100 = 2,5 a.m.;
β = coeficiente de risco, sendo igual a 1,00;
Erm = taxa de retorno esperado do mercado, sendo 1,5% acima da RF, ou seja, 2,5 +1,5 =
4% a.m.
Ks = 0,025 + 1,00 x (0,04 – 0,025)
Ks = 4% a.m.

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Cálculo da TIR

Inserindo os dados na linha do tempo do projeto, temos:

t=0 t=1 ... t=24 t=25 ... t=96

Io Obras Operação

- R$ 16.800.000,00 R$ 0,00 ... R$ 0,00 R$ 2.656.250,00 ... R$ 2.656.250,00

Inserindo as informaçãos na HP 12C ou na planilha do excel:

TIR

- R$ 16.800.000,00 CHS/CFo

R$ 0,00 CFj

24 Nj

R$ 2.656.250,00 CFj

72 Nj

4% i (Ks)

5% TIR

A TIR indica o retorno máximo dos investirores, e sendo maior que a taxa de retorno esperada (Ks =
4% a.m.) mostra rentabilidade no projeto.

Cálculo do VPL VPL

- R$ 16.800.000,00 CHS/CFo

R$ 0,00 CFj

24 Nj

R$ 2.656.250,00 CFj

72 Nj

4% i (Ks)

R$ 7.277.230,60 VPL
Encontramos um VPL de R$ 7.277.230,60, indicando que o investimento é viável, já que o valor
presente do fluxo de caixa futuro é maior que o custo do investimento.

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 Cálculo do período para payback descontado

Sabendo que o investimento inicial é pago em t = 0, e as receitas apenas iniciam sua contabilização em
t=25, é necessário encontrar o valor futuro do investimento em t=24.

Investimento em t = 24

- R$ 16.800.000,00 CHS/PV

4% i (Ks)

24 N

PV R$ 43.063.509,97

Calculando o prazo de retorno do investimento

Payback

- R$ 43.063.509,97 CHS/PV

R$ 2.656.250,00 PMT

4% i (Ks)

0 FV

PV 26

A partir do inicio de operação do shopping temos 26 para se recuperar o valor investido, mas somado ao
tempo de construção totaliza 50 meses.

Cálculo do ILL

O indice de lucratividade é baseado pela fórmula IL = VP / Io, que indica quanto o investidor vai receber
por cada unidade monetária aplicada no projeto.
Tendo em vista a fórmula: VPL = VP – Io, temos:
7.277.230,60 = VP - 16.800.000,00
VP = 24.077.230,60
Assim:
IL = VP / Io
IL = 24.077.230,60 / 16.800.000,00
IL = 1,43

Decisão sobre o investimento no projeto com base nos cálculos realizados

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Considerando o conjunto dos índices analisados VPL, TIR, IL e Payback, temos que para a construção e
exploração de um shopping pela RX Investimentos é viável, pois temos um VPL positivo que traz
possibilidade real de lucro. A TIR mostra que teremos um retorno sobre o investimento em uma taxa
maior que a esperada do mercado, e o IL mostra uma taxa de devolução de quase 1,5 vezes para cada
unidade monetária investida.
Por fim temos um dos principais indicadores o payback, que mostra que o retorno virá em quase dois
anos após o inicio de operação, mais especificamente, 2 anos e 2 meses. O que é um retorno muito
bom pelo grau de complexidade do empreendimento.
Logicamente para todos esses valores serem precisos foi calculado o empreendimento com uma taxa de
ocupação das lojas de 100%. Mas tendo como parâmetro, uma das maiores redes de shoppings do
Brasil onde a taxa de ocupação é cerca de 95%, após a pandemia, pode-se dizer que a ocupação não é
um entrave.

Referências bibliográficas

Abreu, José Carlos de. Apostila de Finanças Corporativas. Rio de Janeiro: Editora FGV 2018.
https://economia.uol.com.br/noticias/reuters/2022/07/05/multiplan-tem-alta-de-
vendas-e-ocupacao-de-shoppings-no-2-tri.htm - último acesso em 25/02/2023