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Atividade individual
Matriz de análise

Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: Finanças Corporativas

Aluno: Priscila Nakamura Pfeiffer Turma: ONL018EV-ZOGEBU13T1

Tarefa: Análise de viabilidade da RX Investimentos

Introdução
A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping
center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação,
a igreja cederia o terreno (que é da sua propriedade), e a empresa assumiria as
despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o
empreendimento por 6 anos – pois 2 anos serão de construção, e não haverá lucro
nesse período. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades,
que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor – ou seja, a RX não poderá
vender as lojas (unidades).

Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período

de 6 anos para lucrar com ele.

Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping

A seguir, apresentam-se algumas informações úteis sobre o projeto.

Projeto de construção do shopping

Tempo estimado de construção 2 anos
Pavimento padrão 4.000 m2
Andares de loja 5
Andares de garagem 2
Número de lojas por andar 35
R$ 20.000,00/mês (esse valor inclui
Aluguel padrão
condomínio, taxas e IPTU)
IR incidente sobre operação de aluguéis 15% sobre o lucro real
Custos variáveis por loja R$ 1.000,00/mês
Despesas operacionais e custo fixo
R$ 200.000,00/mês
mensal para manutenção
Tempo de exploração Lojas 6 anos

Considerando os dados descritos, nesta atividade, você deverá auxiliar a empresa no

processo de tomada de decisão sobre o investimento no projeto de construção do

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shopping, analisando a viabilidade econômica do projeto e indicando a sua posição

sobre o caso a partir dos resultados aferidos.

Para atender ao objetivo proposto, a sua avaliação deverá contemplar o cálculo e a

análise:

 da TIR (taxa interna de retorno);

 do VPL (valor presente líquido);

 do período para payback descontado e

 do ILL – índice de lucratividade líquida.

Observações:

O CAPM será mensal.

No investimento inicial, que acontecerá nos dois primeiros anos, o aporte será feito na
data zero (valor presente).

O fluxo será mensal.

Desconsidere qualquer depreciação contábil.

Considere que o risco beta para os investidores nesse projetos seja igual a 1 (um).

Considere que o esperado retorno do mercado (retorno da carteira de mercado) deva

estar cerca de 1,5% acima da taxa RF.

Considere que a taxa RF seja dada pela fórmula: 2% + (par de dígitos de controle do
seu CPF dividido por 100). Por exemplo: se o número do seu CPF equivale a
111.111.111-34, você deve aplicar o seguinte cálculo para taxa RF: 2% + 34/100 =
2,34%.

Taxa RF = 2,00 a.m.

Considere que o Custo Unitário Básico (CUB) é de R$ 600,00 por metro quadrado.

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Andares de loja 5
Número de lojas por andar 35
Total de Lojas Shopping 175
Andares de Garagem 2
Total de Andares Shopping 7
Metragem Quadrada por Andar 4.000 m²
Metragem Total Shopping 28.000 m²
CUB R$ 600,00/m²
Io Total R$ 16.800.000,00

Número de Lojas para Aluguel 175

Aluguel Unitário R$ 20.000,00
Faturamento Total R$ 3.500.000,00
CF do Shopping R$ 200.000,00
CV por Loja R$ 1.000,00
CV Q R$ 175.000,00
LAJIR (P.Q-CV.Q-CF) R$ 3.125.000,00
Juros -
LAIR R$ 3.125.000,00
IR (15% . LAIR) R$ 468.750,00
Lucro Líquido Mensal (FCx) R$ 2.656.250,00

Taxa de retorno dos sócios pelo CAPM

Taxa RF 2,00% a.m.
Risco Beta 1,00
Taxa Esperada Retorno Mercado 3,50% a.m.
Taxa Ks (Rf + ßs(Erm-Rf)) 2,00% + 1(3,50% - 2,00%) = 3,50% a.m.
Receita total VP R$ 69.517.629,19
Receita total VP Data Zero R$ 30.445.741,64
VPL (VP – Io) R$ 13.645.741,64
HP: 16800000 CHS g CFo; 0 g CFj; 24 g Nj;2656250 g CFj; 72 g Nj;3,50 i; f NPV
ILL (VP/Io) 1,81
TIR 4,88%

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Payback Descontado
Taxa Ks 3,50%a.m.
Io Total na Data 0 t=24 R$38.359.918,59
Payback 21 meses
HP: 38359918,59 CHS PV; 2656250 PMT; 3,50 i; n
Considerações finais
Para atender ao objetivo proposto, a sua avaliação deverá contemplar o cálculo e a
análise:

 da TIR (taxa interna de retorno);

 do VPL (valor presente líquido);

 do período para payback descontado e

 do ILL – índice de lucratividade líquida.

TIR 4,88%
VPL R$13.645.741,64
Período Payback 21 meses
ILL 1,81

Viável Inviável Justificativa

TIR X Apresenta valor superior à RF e CAPM
VPL X Apresenta valor positivo indicando lucro
Período de Payback X Período inferior ao tempo total de operação (72)
ILL X Apresenta índice superior à 1 indicando lucro
Todos os indicadores apresentam valores favoráveis indicando a viabilidade total do
projeto considerando a ocupação de 100% de locação das lojas do shopping.

Projeto considerado viável e recomendado para investimento.

Referências bibliográficas
ABREU, José Carlos Franco, SOUZA, Cristóvão Pereira, GOLÇALVES, Danilo Amerio. Finanças
corporativas, Edição de 21 de maio de 2018, Editora FGV Management

Conteúdo Online curso Finanças Corporativas – Fundação Getúlio Vargas. Disponível em:
<https://ls.cursos.fgv.br/d2l/home/265638>. Acessado em 07 de ago de 2020.