Atividade individual

Matriz de análise

Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: 07

Aluno: Turma: 0221-1_6
Tarefa: Análise da viabilidade econômica para projeto da empresa RX
investimentos
Introdução
A análise econômica de um investimento possibilita visualizar a viabilidade,
demonstrando a rentabilidade e tempo de retorno, frente aos investimentos feitos e
consequentemente atrair investidores novos. Um estudo de viabilidade assertivo é
fundamental para as tomadas de decisão frente ao investimento.
Este trabalho tem como proposta, analisar a viabilidade econômica para o projeto de
construção de um Shopping Center da empresa RX investimentos. A construção será
erguida em um terreno cedido por uma instituição religiosa, e os custos da obra serão
permutados pelo direito de explorar por meio de aluguel o empreendimento por 6 anos.

Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping

Escopo do projeto
Projeto de construção de shopping
Tempo estimado de construção 2 anos  
2
Pavimento padrão 4.000 m  
Andares de loja 5  
Andares de garagem 2  
Número de lojas por andar 35  
Valor já inclui condomínio,
Aluguel padrão R$ 20.000,00/mês
taxas e IPTU)
15% Sobre o lucro real
IR incidente sobre operação de aluguéis
Custos variáveis por loja R$ 1.000,00/mês  
Despesas operacionais e custo fixo mensal
R$200.000,00
para manutenção  

Análise de Viabilidade econômica do investimento

CAPM mensal
O investimento inicial que acontecerá nos primeiros dois anos, terá seu aporte realizado na data
“zero”

1
Não deve se considerar depreciação contábil
Risco Beta para o investidor igual a 1 (um)
Retorno esperado do mercado (ERM) deve estar 1,5% acima da taxa RF.
RF= 2+(45/100) = 2,45%,
Custo unitário básico (CUB)= R$ 600,00 m2

Critérios para Análise

Critérios Definição Observações
VPL = VP – l0
VP = Valor Presente
Tem como objetivo medir se o projeto
VPL (Valor l0 = Investimento inicial
custa mais do que vale ou vale mais do
presente líquido) VPL maior que 0 = Lucro
que custa.
VPL menor que 0 = Prejuízo
VPL = NPV (Net Present Value)
Tem como objetivo avaliar a taxa de
TIR (Taxa interna TIR = IRR (Internal Rate of
retorno do projeto, em comparação a taxa
de retorno) Return)
de custo do capital.
Tem como objetivo medir o tempo de
PAYBACK retorno do capital investido, já
DESCONTADO considerando o custo do capital no
tempo.
Tem como objetivo medir a relação entre
ILL= VP/ l0ILL > 1 = Investidor
ILL (Índice de o capital investido e o valor líquido
recebe mais do que investiuILL <
lucratividade resultante do projeto. Indica quanto em
1 = Investidor recebe menos do
líquido) dinheiro se recebe por cada real
que investiu.VP= Valor Presente
investido.

Processo de Avaliação:
Iniciaremos o processo de avaliação pela elaboração e análise do fluxo de caixa. Com
os fluxos de caixa definido, realizamos os cálculos dos indicadores. Os cálculos foram
elaborados com auxílio da calculadora financeira HP12C.
Análise da Viabilidade:
1. Determinação do fluxo de caixa a partir do início da operação:
A partir das informações do projeto, foi possível elaborar o fluxo de caixa, como descrito
abaixo:
DFC - DECLARAÇÃO DE FLUXO DE CAIXA

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 Número de lojas 175
Valor do aluguel por loja R$ 20.000,00
Receita Vendas mensal R$ 3.500.000,00
Custo variável unitário R$ 1.000,00
Custo variável total R$ 175.000,00
Custo fixo R$ 200.000,00
LAJUR R$ 3.125.000,00
Juros % 0,00%
Juros R$ -
LAIR Lucro antes impostos (IR/CSLL) R$ 3.125.000,00
IR (%) 15,00%
IR R$ 468.750,00
LL Lucro líquido R$ 2.656.250,00

2. Cálculo de viabilidade:
2.1. CAPM (Capital Asset Pricing Model):
Tem como objetivo análisar a relação entre o risco e o retorno que é esperado de um
investimento, determinando a taxa de retorno dos investidores.
𝐾s = 𝑅𝑓 + 𝛽s (𝐸𝑟𝑚 − 𝑅𝑓)
Onde:

 Ks = taxa mínima de retorno indicada para os sócios

 Rf = taxa de aplicação em renda fixa

 Beta = (βs) = risco do ativo dos sócios

 Erm = retorno do mercado

 (Erm – Rf) = prêmio de risco de mercado

Dados:

 Risco Beta = 1

 Erm = 2,45+ 1,5 = 3,95%

 Taxa Rf = 2,45%

Solução:
K = RF + β (Erm – RF)
K = 2,45 + 1 * (3,95 – 2,45)
K = 3,95%

3
CAPM = 3,95%
A taxa de retorno esperada pelos investidores é de 3,95% ao ano.
2.2. VPL (Net Present Value)
𝑉𝑃𝐿 = 𝑉𝑃 – 𝐿0
Onde:

 VP= Valor Presente

 L0= Investimento inicial

Cálculo do Investimento Inicial considerando:

 Tamanho dos pavimentos: 4.000 m2

 Número de pavimentos: 7 (considera-se aqui 5 pavimentos de lojas e 2 de

garagem)

 Custo Unitário Básico (CUB): R$ 600,00 por m²

 Logo L0= R$ 16.800.000,00

VPL
16800000 (CHS)(g)(CF0)
0 (g)(CFj)  
24 (g)(Nj)  
2656250 (g)(CFj)  
72 (g)(Nj)  
3,95 (i)  
? (f)(NPV) R$8.107.716,59

Cálculo do VPL representa R$ 8.107.716,59, número positivo, o que demostra que

levando em consideração o parâmetro VPL, o projeto é viável.

2.3. TIR (Internal Rate of Return)

TIR
16800000 (CHS)(g)(CF0)
0 (g)(CFj)  
24 (g)(Nj)  
2656250 (g)(CFj)  
72 (g)(Nj)  
? (f)(IRR) 4,88%

4
O projeto apresenta um CAPM de 3,95%, como o IRR apresentou-se em 4,88%, valor
maior que o CAPM, o investimento mostra-se viável para o critério TIR.
2.4. Payback descontado
Payback descontado
16800000 (CHS)(PV)  
3,95 (i)  
24 (n)  
? (FV) 42.569.360,87
42.569.360,87 (CHS)(PV)  
0 (FV)  
3,95 (i)  
2656250 (PMT)  
? (n) 26
26 (ENTER)  
24 (+) Período s/ amortização
PD 50  

Com relação ao Payback, o prazo de 50 meses, é atrativo, uma vez que a operação
total contará com 96 meses, restando 46 meses para obtenção de lucros.
2.5. ILL (Índice de Lucratividade Líquido)
ILL = VP / L0
Onde:

 VP= Valor presente

 L0= Investimento inicial

Dados:

 VP= VPL + L0= R$ 24.907.716,59

 ILL= 1,48

Com relação ao ILL, quando o valor apresenta-se maior que 1,00, o projeto mostra-se
viável, neste caso, o ILL apresentando foi de 1,48, logo, a cada R$ 1,00 investido,
retornarão R$ 1,48 para o investidor. Assim, concluímos que neste critério o projeto
apresenta-se viável.
2.6. Parecer de Análise de Viabilidade:
INDICADOR VALOR AVALIAÇÃO

5
 APURADO
VPL R$ 8.107.716,59 VPL maior que 0 = Lucro (APROVADO)
TIR 4,88% TIR deve ser maior que CAPM (APROVADO)
PAYBACK
DESCONTADO 50 PD deve ser maior que Vida do projeto (APROVADO)
ILL deve ser maior que 1 = Investidor recebe mais do
ILL 1,48 que investiu (APROVADO)

2.7. Ponto de Equilíbrio Econômico:

Fórmula: PQ = CF + CV.Q + CC + IR (base tributável)
P = preço aluguel
Q = quantidade de lojas
CF = custo fixo
CV = custo variável (unitário)
CC = custo do capital
IR = alíquota de imposto de renda
Base tributária = LAJIR – Juros
PQ = CF + CV.Q + CC + IR
20.000,00.Q = 200.000,00 + 1.000,00Q + 4 + 0,15 (3125000)

20.000,00.Q = 200.000,00 + 1.000,00Q + 468754

20.000,00.Q = 1.000,00Q + 668754

20.000,00.Q - 1.000,00Q = + 668754

19000,00.Q = 668754

Q = 668754 / 19000,00
Q = 35,1
A ocupação mínima do shopping para cobrir os custos operacionais é 35 lojas.

Analisando o projeto com base nos dados acima, concluímos que ambos os indicadores
apresentam resultados favoráveis, com isso, recomenda-se o investimento no projeto,
nas condições propostas.

Considerações finais

Concluímos que o projeto em questão é viável, uma vez que o fluxo de caixa e também

6
os indicadores analisados apresentam positivos. Todos os critérios analisados
apresentaram retorno seguro e lucrativo para o investidor, além disso, o período de
retorno do investimento apresenta-se dentro do período especificado, o investimento
neste formato é recomendável, e a construção do shopping poderá ser apresentada aos
investidores como um investimento lucrativo e viável.

Referências bibliográficas
ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2020. 86 p. Apostila do Curso de
Finanças Corporativas – Fundação Getúlio Vargas. Disponível
em: < https://ls.cursos.fgv.br/d2l/lor/viewer/viewFile.d2lfile/246866/547592/downloads/fin
ancas_corporativas.pdf>. Acesso em: 28 de março 2021.

BONA, André. Descubra o que é VPL e qual a sua importância nos investimentos.
Disponível em: https://andrebona.com.br/descubra-o-que-e-vpl-e-qual-sua-importancia-
nos-investimentos/> Acesso em: 28 de março 2021.

CURRY M. V. Q. et al. Finanças Corporativas. 12.ª Edição. Rio de Janeiro: FGV Editora
2018.

FGV ON LINE. Fundação Getúlio Vargas, 2020. Material de estudo da disciplina

Finanças Corporativas apresentado pelo professor José Carlos de Abreu. Disponível
em: < https://ls.cursos.fgv.br/d2l/le/content/278992/Home>. Acesso: 28 de março 2021.

ROCHA, Nelson Fernando Cabeda. Análise de sensibilidade dos estudos de viabilidade

na construção de empreendimentos. 2009. Dissertação (Mestrado Integrado em
Engenharia Civil). Universidade do Porto, Programa de Mestrado Integrado em
Engenharia Civil, Porto.