PROJETO DE VIABILIDADE ECONÔMICA – EXPANSÃO PARA RAMO DE ATUAÇÃO

VOLTADO PARA VENDAS DE IMÓVEIS.

 1. DEFINIÇÃO DO PROJETO

A empresa GTN é uma empresa de estrutura familiar que trabalha atualmente com
locação de seu patrimônio próprio.

O Projeto consiste na análise de expansão para ramo de atuação voltado para a venda de
imóveis, através de parcerias com as principais construtoras do mercado local (municipal)
como THÁ, CYRELA, TECNISA, MM Arruda, Ennio Fornea, entre outras.

O projeto tem período definido de 12 meses e pretende analisar além de aspectos

financeiros e de mercado, o fortalecimento e projeção da marca GTN através da expansão de
seus negócios e parceria com grandes construtoras.

2. ANÁLISE E VIABILIDADE FINANCEIRA DO PROJETO

Para avaliação da viabilidade do projeto em termos financeiros foram utilizadas algumas

ferramentas de análise que visam demonstrar a taxa de retorno do projeto (TIR), O prazo em
que o investimento, através dos fluxos que irá gerar, pagará ou retornará seu investimento
inicial (PAYBACK Descontado), e o Valor Presente Líquido do Projeto (VPL) do projeto que
consiste na avaliação dos fluxos futuros gerados pelo investimento em termos monetários
atuais.

2.1.– Custos Fixos

Para que fosse possível a análise do projeto no horizonte de tempo definido de 12 meses,
foram necessárias estimativas de custos e receitas, baseadas no conhecimento de mercado
dos envolvidos no projeto. Os custos foram distribuídos conforme a tabela abaixo e foram
utilizados para todos os meses do projeto de investimento.

DISTRIBUIÇÃO DE CUSTOS
CUSTO VALOR
Divulgação (Zap, Imóvel Web, Viva Real) R$ 6.000,00
Remuneração Gerente R$ 6.000,00
Remuneração Coordenador R$ 8.000,00
Remuneração Corretor R$ 5.000,00
TOTAL R$ 25.000,00

A estruturação do projeto prevê a contratação de um gerente comercial com remuneração

mensal na faixa de R$ 6.000,00, dois coordenadores com remuneração mensal de R$ 4.000,00
cada, e ainda e uma média de sete corretores que terão uma ajuda de custo na casa de R$
5.000,00 que será distribuída entre todos de acordo com o VGV-Valor Geral de Vendas de cada
um conforme planilha que será apresentada mais adiante.

A contratação de um Gerente se faz necessária uma vez que este será responsável pelo
estabelecimento de políticas e diretrizes de funcionamento da imobiliária, pela liderança de
toda a equipe, pelo estabelecimento de contratos, realização de pagamentos, homologação de
decisões importantes, realização de movimentações financeiras, contratações e demissões,
será responsável também por buscar e trazer potenciais construtoras e produtos para
intermediação imobiliária, além de outras atividades pertinentes ao cargo.

Por sua vez, faz-se necessária a contratação de dois coordenadores que atuarão de forma
direta na comunicação com incorporadoras parceiras, além de auxiliar nas atualizações de
informações referentes aos produtos e acompanhar os corretores em visitas de potenciais
clientes.

A remuneração dos corretores baseia-se em um regime de meritocracia, onde cada um

receberá um valor estipulado de acordo com a sua produção. A remuneração será valida por
três meses, e em sendo atingida a meta estipulada, prorroga-se a ajuda de custo por iguais três
meses. A tabela seguinte demonstra a sistemática de distribuição da remuneração dos
corretores.

RANKING
CATEGORIA VGV PERÍODO REMUNERAÇÃO MÊS OBS
OURO R$ 1.500.000,00 3 MESES R$ 1.000,00 CRECI F
PRATA R$ 1.000.000,00 3 MESES R$ 5.000,00 CRECI E
BRONZE R$ 500.000,00 3 MESES R$ - CRECI E

Se a meta atingida for superior a inicial, ocorre uma mudança de categoria, ou seja, o
corretor Prata que vender acima de R$ 1.500.000,00 passará a categoria ouro.

O projeto busca a valorização dos corretores através de melhores condições de

remuneração, a taxa de comissionamento será uma das mais altas do mercado, através desse
reconhecimento pretende-se manter como parceiros os principais corretores do mercado
imobiliário.

Os custos de divulgação aqui apresentados, foram estimados com base nos valores atuais
de mercado para anúncio nos principais portais especializados, que representam a forma mais
rápida e eficaz de atrair clientes de qualidade, além de fortalecer a marca de maneira geral.

Apesar do viés financeiro, que pretende demonstrar a aplicabilidade do projeto em termos

monetários, o projeto vai além dessas estimativas, uma vez que a expansão para um segmento
voltado para vendas poderia fortalecer e projetar a marca para o mercado, já que pretende-se
trabalhar em parceria com as principais construtoras de Curitiba.

2.2.- Receitas e Comissionamento

 Além dos custos foram estimadas as “Receitas” que poderiam ser alcançadas no
período de investimento. As receitas foram definidas através de um volume de vendas
estimado, além da tabela de remuneração (comissão) considerada mais adequada. Diante das
incertezas na estimativa de custos e principalmente receitas, foram criados dois cenários
adicionais para análise do projeto. Para formulação das considerações finais a respeito da
viabilidade ou não do projeto foram avaliados todos os cenários. A criação de cenários objetiva
prever possíveis oscilações nas estimativas de receitas e custos do projeto, e seus impactos na
Taxa de Retorno e demais indicadores.

Para a previsão das receitas foram definidos os volumes previstos de negócios

efetivados em cada período, após isto foram definidas as taxas de comissionamento, conforme
tabela a seguir:

MESES VOLUME DE NEGÓCIOS MENSAL

Mês 1 a 3 R$ 1.000.000,00
Mês 4 a 6 R$ 2.000.000,00
Mês 7 a 9 R$ 2.500.000,00
Mês 10 a 12 R$ 3.500.000,00

Com a definição dos volumes de negócios efetivados foi necessário o estabelecimento

da relação com as respectivas comissões em cada negócio, o que resultou na distribuição do
volume de negócios por percentual de comissão conforme a tabela abaixo:

Proporção dos Negócios efetivados X Comissionamento

Comissão de 2,5 % 40% do Volume de Negócios
Comissão de 2,2 % 30% do Volume de Negócios
Comissão de 2,0 % 30% do Volume de Negócios

Além do comissionamento recebido pela GTN serão remunerados na efetivação dos

negócios os demais envolvidos na transação, de acordo com o tipo de venda realizado
conforme demonstrado na tabela de comissionamento.

TAXAS DE COMISSIONAMENTO
Imóveis de Terceiros Imóveis Construtoras
Responsável Comissão Responsável Comissão Responsável Comissão
Imobiliária 2,5% Imobiliária 2,2% Imobiliária 2,0%
Corretor 2,0% Corretor 1,5% Corretor 1,2%
Angariador 1,0% Angariador 0,8% Angariador
Gerente 0,5% Gerente 0,5% Gerente 0,4%
Coordenador Coordenador Coordenador 0,2%
Coordenador 0,2%
Total 6,0% Total 5,0% Total 4,0%
 Assim definida a proporção de receitas e sua respectiva faixa de comissão, definimos o
valor mensal de receitas utilizando-se diretamente o percentual de comissão destinado a GTN,
uma vez que, os demais valores de comissão não interferem no rendimento líquido do projeto,
já que não há vínculo empregatício entre a GTN e os demais envolvidos na efetivação da
venda.

Os valores de receita são apresentados a seguir em base mensal para coincidir com o
formato de análise do projeto.

PERÍODO RECEITA TOTAL

Mês 1 R$ 22.600,00
Mês 2 R$ 22.600,00
Mês 3 R$ 22.600,00
Mês 4 R$ 45.200,00
Mês 5 R$ 45.200,00
Mês 6 R$ 45.200,00
Mês 7 R$ 56.500,00
Mês 8 R$ 56.500,00
Mês 9 R$ 56.500,00
Mês 10 R$ 79.100,00
Mês 11 R$ 79.100,00
Mês 12 R$ 79.100,00
TOTAL R$ 610.200,00

2.3.– Fluxos de Caixa do Projeto

Definidas as Receitas e os custos, é possível demonstrar os fluxos de caixa do

investimento que servirão de base para toda a análise de viabilidade baseada nos indicadores
apresentados inicialmente (TIR, VPL e PAYBACK). Para definição dos fluxos, foi estimado
também um percentual de tributação sobre o comissionamento recebido pela GTN, o
percentual considerado é de 6%, definido considerando a realidade atual da empresa de
acordo com as informações levantadas.

Após a simulação dos fluxos mensais, percebeu-se que nos primeiros três meses, estes
fluxos seriam negativos, ou seja, os custos estimados superaram as receitas. Dessa forma
definimos um valor mínimo de “Investimento Inicial”, definido como capital de giro necessário
para cobrir os gastos dos três primeiros meses do projeto. Após esse período, espera-se que as
receitas sejam superiores aos custos. O investimento inicial definido foi de R$ 25.000,00 e
representa o valor negativo dos fluxos de caixa nos três primeiros meses do cenário mais
pessimista que será apresentado adiante.

Na simulação dos fluxos, consideramos a Receita Líquida, ou seja, já descontado o

percentual de tributos estimado de 6%.
 Considerando que a receita representa a variável que pode ter oscilações mais
significativas, simulamos dois cenários adicionais possíveis. Baseados nas estimativas originais,
simulamos uma oscilação em dois cenários, o “pessimista”, onde as receitas ficariam 20%
abaixo do previsto, e outro cenário “otimista”, onde as receitas ficariam 20% acima do
previsto. A análise dos cenários tem por objetivo demonstrar situações adversas daquelas
estimadas.

Os fluxos de Caixa (Receita Líquida (-) Custos e Despesas) estão apresentados

separadamente a seguir:

FLUXOS DE CAIXA - CENÁRIO PROVÁVEL

MÊS RECEITAS CUSTOS FLUXOS
Investimento Inicial -R$ 25.000,00
Mês 1 R$ 21.244,00 R$ 25.000,00 -R$ 3.756,00
Mês 2 R$ 21.244,00 R$ 25.000,00 -R$ 3.756,00
Mês 3 R$ 21.244,00 R$ 25.000,00 -R$ 3.756,00
Mês 4 R$ 42.488,00 R$ 25.000,00 R$ 17.488,00
Mês 5 R$ 42.488,00 R$ 25.000,00 R$ 17.488,00
Mês 6 R$ 42.488,00 R$ 25.000,00 R$ 17.488,00
Mês 7 R$ 53.110,00 R$ 25.000,00 R$ 28.110,00
Mês 8 R$ 53.110,00 R$ 25.000,00 R$ 28.110,00
Mês 9 R$ 53.110,00 R$ 25.000,00 R$ 28.110,00
Mês 10 R$ 74.354,00 R$ 25.000,00 R$ 49.354,00
Mês 11 R$ 74.354,00 R$ 25.000,00 R$ 49.354,00
Mês 12 R$ 74.354,00 R$ 25.000,00 R$ 49.354,00

FLUXOS DE CAIXA - CENÁRIO PESSIMISTA

MÊS RECEITAS CUSTOS FLUXOS
Investimento Inicial -R$ 25.000,00
Mês 1 R$ 16.995,20 R$ 25.000,00 -R$ 8.004,80
Mês 2 R$ 16.995,20 R$ 25.000,00 -R$ 8.004,80
Mês 3 R$ 16.995,20 R$ 25.000,00 -R$ 8.004,80
Mês 4 R$ 33.990,40 R$ 25.000,00 R$ 8.990,40
Mês 5 R$ 33.990,40 R$ 25.000,00 R$ 8.990,40
Mês 6 R$ 33.990,40 R$ 25.000,00 R$ 8.990,40
Mês 7 R$ 42.488,00 R$ 25.000,00 R$ 17.488,00
Mês 8 R$ 42.488,00 R$ 25.000,00 R$ 17.488,00
Mês 9 R$ 42.488,00 R$ 25.000,00 R$ 17.488,00
Mês 10 R$ 59.483,20 R$ 25.000,00 R$ 34.483,20
Mês 11 R$ 59.483,20 R$ 25.000,00 R$ 34.483,20
Mês 12 R$ 59.483,20 R$ 25.000,00 R$ 34.483,20
 FLUXOS DE CAIXA - CENÁRIO OTIMISTA
MÊS RECEITAS CUSTOS FLUXOS
Investimento Inicial -R$ 25.000,00
Mês 1 R$ 25.492,80 R$ 25.000,00 R$ 492,80
Mês 2 R$ 25.492,80 R$ 25.000,00 R$ 492,80
Mês 3 R$ 25.492,80 R$ 25.000,00 R$ 492,80
Mês 4 R$ 50.985,60 R$ 25.000,00 R$ 25.985,60
Mês 5 R$ 50.985,60 R$ 25.000,00 R$ 25.985,60
Mês 6 R$ 50.985,60 R$ 25.000,00 R$ 25.985,60
Mês 7 R$ 63.732,00 R$ 25.000,00 R$ 38.732,00
Mês 8 R$ 63.732,00 R$ 25.000,00 R$ 38.732,00
Mês 9 R$ 63.732,00 R$ 25.000,00 R$ 38.732,00
Mês 10 R$ 89.224,80 R$ 25.000,00 R$ 64.224,80
Mês 11 R$ 89.224,80 R$ 25.000,00 R$ 64.224,80
Mês 12 R$ 89.224,80 R$ 25.000,00 R$ 64.224,80

3. TIR – Taxa Interna de Retorno

A Taxa interna de retorno é um método extremamente utilizado para analisar a viabilidade

de projetos de investimento, seja para implementação de novos negócios ou para expansão de
negócios já existentes, pois representa o percentual de rentabilidade do projeto que esta
sendo analisado. Para que seja analisada da forma correta, a TIR precisa ser comparada com a
“Taxa mínima de atratividade – TMA”. A TMA considerada para o projeto é de 40% a.a. e
representa o retorno que se espera obter com o projeto.

Para cada cenário foi calculada a Taxa Interna de Retorno, resultando nas taxas
apresentadas a seguir:

CENÁRIO TIR
Provável 31%
Pessimista 18%
Otimista 43%

A Taxa Interna de Retorno ficou abaixo da taxa esperada pela empresa na maioria dos
cenários, apenas na simulação mais otimista a taxa mínima esperada pela empresa de 40% foi
atingida.

4. VPL – Valor Presente Líquido

 O VPL – Valor Presente Líquido é o resultado da soma dos fluxos descontados (através de
uma taxa mínima de atratividade) gerados pelo projeto. A taxa utilizada para análise foi
2,84362%, que nada mais é do que a TMA de 40% definida para o projeto, convertida em base
mensal.

Considerando que o projeto ocorre em um horizonte de tempo futuro, não podemos

considerar os fluxos de caixa gerados pelo seu valor nominal ou atual, devemos considerar o
conceito de “valor do dinheiro no tempo”, dessa forma devemos “trazer” os fluxos de caixa do
projeto para a data atual, através da TMA já mencionada.

Para cada cenário foi calculado o Valor Presente Líquido, resultando nos valores
apresentados a seguir:

CENÁRIO VPL
Provável R$ 186.153,83
Pessimista R$ 93.685,21
Otimista R$ 278.622,45

O VPL se mostra positivo em todos os cenários, mesmo com uma oscilação negativa de
20% das receitas do projeto, o valor presente dos fluxos seria positivo, o que indica a
viabilidade do projeto.

5. PAYBACK Descontado

O Payback, ou período de Payback representa o tempo necessário que o investimento

levará para retornar pagar seu investimento inicial, ou seja, é um indicador que medirá o
tempo que o investimento, através de seus fluxos, “devolverá” o investimento ao seu
investidor.

CENÁRIO PAYBACK Descontado

Provável 5 Meses e 12 Dias
Pessimista 7 Meses e 21 Dias
Otimista 4 Meses e 2 Dias

Não foi definido um tempo máximo para retorno do investimento, porém considerando
que em todos os cenários, mesmo no pessimista, o investimento seria pago durante o
horizonte do projeto, o Payback também demonstra viabilidade para o projeto, todavia, é
necessário que a empresa analise se o tempo de retorno esta de acordo com suas
expectativas.
 6. Margem de Contribuição e Ponto de Equilíbrio

Como índice adicional, apresentamos a margem de contribuição e ponto de equilíbrio do

projeto. A margem de contribuição representa o valor que “sobra” em cada negócio efetivado,
e servirá para cobrir as despesas fixas em cada período do projeto. Para definir a margem de
contribuição descontamos todos os gastos variáveis de cada comissionamento recebido. Neste
caso consideraremos apenas as despesas com tributos como despesa variável. Utilizaremos a
abordagem da Margem de contribuição baseada no valor de negócios efetivados necessário
para cobrir os gastos fixos, considerando o comissionamento médio.

Através da Margem de contribuição podemos definir o ponto de equilíbrio do projeto, ou

seja, o mínimo de negócios que precisa ser efetivado (neste caso baseado em valor e não em
quantidade) para que o projeto não realize prejuízo.

Verifica-se no projeto, que as únicas despesas variáveis, seriam os tributos incidentes

sobre o comissionamento. Para o cálculo da margem de contribuição foram desconsiderados
os demais percentuais de comissionamento, uma vez que pertencem aos demais envolvidos na
efetivação do negócio, que por sua vez, não possuem vínculo empregatício, não sendo
considerados como despesa da empresa GTN. Dessa forma, praticamente toda a comissão
recebida pela GTN pode ser destinada ao pagamento das despesas fixas. Considerando essa
situação calculamos a margem de contribuição de cada R$ 1.000,00 de comissionamento
recebido e o consequente ponto de equilíbrio do projeto em volume de negócios efetivados,
que seria necessário para cobrir todas as despesas fixas e evitar qualquer prejuízo.

PONTO DE EQUILÍBRIO
Custo Fixo R$ 25.000,00
Margem de Contribuição (%) 94%
Ponto de Equilíbrio em R$ R$ 26.595,75
Comissionamento Médio 2,2%
Volume de Negócios Necessário R$ 1.208.897,49

O cálculo do ponto de equilíbrio demonstra que para evitar prejuízo é necessário

atingir um valor de comissões de R$ 26.595,74, o que representa um volume de negociação
efetivada de R$ R$ 1.208.897,49.

7. Considerações Finais
 Analisando os indicadores de tempo de retorno do investimento (Payback Descontado) e o
indicador de Valor Presente do projeto, podemos considerar o projeto viável, uma vez que o
investimento será pago ao investidor durante o horizonte do projeto, com base nas
estimativas chega-se a conclusão que o projeto terá seu investimento retornado após o 4º
mês, podendo postergar esse retorno até o 7º mês, se considerarmos o cenário mais
pessimista. Além disso, o VPL encontrado foi positivo em todas as simulações realizadas, o que
demonstra que o projeto possui capacidade de geração de retorno ao investidor.

O projeto apresenta um índice baixo de despesas variáveis, o que eleva sua margem de
contribuição e disponibiliza a maior parte das comissões para a cobertura de despesas fixas,
diminuindo o volume de negócios necessário para cobrir todas as despesas, o que mostra
capacidade de geração de caixa. Porém, como a taxa de retorno, TIR, calculada através os
fluxos do projeto, somente atingiu a Taxa mínima determinada pela empresa (40%) no cenário
mais otimista (43%), e não foi suficiente no cenário mais provável (31%), é necessário avaliar
se as expectativas serão atendidas com o projeto, todavia em todos os cenários projetados,
até mesmo no cenário mais pessimista que apresentou taxa de retorno de 18%, as taxas do
projeto superam o retorno mínimo oferecido pelo mercado em condições de risco menores.