V3RSO Estudo-Viabilidade-CoHotel Atualicao-Anual 13dezembro2022

Análise de Viabilidade do projeto
Setor NR Serviços de Moradia

Alameda Santos - SP
13 de dezembro de 2022
Análise de viabilidade do projeto
Agenda
1. Introdução 3
2. Metodologia e responsabilidades 4
3. Tendências e perspectivas macroeconômicas 5
4. O Projeto Estimativa de custos de construção 9
5. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 13
6. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução 14
7. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 19
8. Projeção de receitas, despesas e resultado 21
9. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para um período de 10 anos 26
Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento e a de empreendimentos semelhantes em

10. 29
operação no mercado
11. Descrição do processo interno de aprovação e Conclusões finais 30
12. CoHotel – Principais informações 32
13. Condições restritivas 36
14. Glossário 37
2 Setor NR Serviços de Moradia

Introdução
• A CoHotel Consultoria Hoteleira é uma empresa especializada no setor hoteleiro, atuando nas áreas de
desenvolvimento de novos empreendimentos e Hotel Asset Management. Trabalhamos para diversas Cadeias
Hoteleiras presentes no Brasil, Investidores Imobiliários e Hotéis em operação.
• Fomos contratados pela Bávaro Empreendimento Imobiliário Ltda e consiste em uma análise e projeção do mercado
hoteleiro de São Paulo- SP, com intuito de suportar a construção e incorporação de um futuro empreendimento
Residencial NR Serviços de Moradia, situado à Alameda Santos 957
• O futuro empreendimento fará parte de um complexo com residenciais de alto padrão com 252 Unidades sendo e
213 Residenciais e 39 Unidades NR( Não residenciais), Todo complexo será operado por Emiliano Empreendimentos
e Participações Hoteleiras coma a Marca V3ERSUS
• O objetivo geral do presente relatório é realizar uma análise de viabilidade econômico financeiro do
empreendimento NR com 39 quartos, (uhs), na cidade de São Paulo – SP
• A avaliação do projeto em questão foi realizada utilizando os indicadores mercadológicos e resultados operacionais
informados no estudo de mercado elaborado pela CoHotel para os incorporadores em dezembro de 2022
• Com base nessas informações, concluímos com o cálculo da Taxa Interna de Retorno para um horizonte de 10 (dez)
anos, apresentando um parecer acerca do tema central do estudo
São Paulo, 13 de dezembro de 2022
COHOTEL Consultoria Hoteleira
Jorge Luiz C. Duarte – Sócio Diretor

Introdução
Metodologia e responsabilidades
• O presente relatório considera como base as informações coletadas no estudo de mercado e estatísticas operacionais, realizadas pela
CoHotel em dezembro de 2022, além de outras informações apresentadas pela Incorporadora, administradora e coletadas de forma
direta ou através de terceiros especializados
• As principais etapas para a realização desta análise são:
– Análise econômica da região: Condições macroeconômicas, principais indiciadores sociais e econômicos e potenciais geradores
de demanda
– Análise do empreendimento: Avaliação da localização e da formatação do projeto hoteleiro
– Análise do mercado: Avaliação da oferta e demanda hoteleira atual e projeção desses indicadores para os próximos anos
– Análise do Fluxo de Caixa: Projeção dos principais indicadores operacionais
– Análise do investimento: Cálculo da taxa de retorno para o investidor com base nos fluxos de caixa projetados
• Para o cálculo da taxa interna de retorno utilizamos o método da renda, a maneira mais utilizada para avaliação de imóveis urbanos. O
método da renda é aquele que apropria o valor do imóvel e de suas partes constitutivas, com base na capitalização presente da sua
renda líquida, seja ela real ou prevista
• Tanto este relatório, quanto os resultados apresentados no estudo de mercado e estatísticas operacionais, são meramente informativos
e não se constituem em promessa de resultado ou rentabilidade
• A CoHotel realizou está análise, na data que o consta, utilizando as metodologias mais precisas para uma análise de viabilidade.
• Fatores externos poderão alterar os resultado aqui apresentados, e não implicarão em responsabilidade da CoHotel e de seus Sócios

Brasil
Indicadores Econômicos
Brasil
PIB INDICADORES
Ano R$ Tri % US$ % IPCA IGPM SELIC US$ Com
2001 R$ 1.315.800 0,00% $ 546.451 0,00% 7,67% 10,37% 17,27% R$ 2,41
2002 R$ 1.488.800 13,15% $ 547.736 0,24% 12,53% 25,31% 19,10% R$ 2,72
2003 R$ 1.718.000 15,39% $ 601.330 9,78% 9,30% 8,69% 23,26% R$ 2,86
2004 R$ 1.957.800 13,96% $ 623.901 3,75% 7,60% 12,42% 16,15% R$ 3,14
2005 R$ 2.170.600 10,87% $ 887.589 42,26% 5,69% 1,20% 18,99% R$ 2,45
2006 R$ 2.409.400 11,00% $ 1.054.673 18,82% 3,14% 3,85% 15,03% R$ 2,28
2007 R$ 2.720.300 12,90% $ 1.408.023 33,50% 4,46% 7,75% 11,81% R$ 1,93
2008 R$ 3.109.800 14,32% $ 1.920.815 36,42% 5,90% 9,81% 12,37% R$ 1,62
2009 R$ 3.333.000 7,18% $ 1.702.247 -11,38% 4,31% -1,71% 9,88% R$ 1,96
2010 R$ 3.885.800 16,59% $ 2.207.423 29,68% 5,91% 11,32% 9,75% R$ 1,76
2011 R$ 4.376.400 12,63% $ 2.612.646 18,36% 6,50% 5,10% 11,59% R$ 1,68
2012 R$ 4.814.800 10,02% $ 2.463.233 -5,72% 5,84% 7,81% 8,40% R$ 1,95
2013 R$ 5.331.600 10,73% $ 2.471.003 0,32% 5,91% 5,53% 8,05% R$ 2,16
2014 R$ 5.779.000 8,39% $ 2.455.840 -0,61% 6,41% 3,67% 10,81% R$ 2,35
2015 R$ 5.995.800 3,75% $ 1.800.000 -26,71% 10,67% 10,54% 13,23% R$ 3,33
2016 R$ 6.267.200 4,53% $ 1.796.531 -0,19% 6,29% 7,12% 14,00% R$ 3,49
2017 R$ 6.583.000 5,04% $ 2.061.536 14,75% 2,95% -1,41% 9,93% R$ 3,19
2018 R$ 6.800.000 3,30% $ 1.860.635 -9,75% 3,75% 7,55% 6,42% R$ 3,65
2019 R$ 7.300.000 7,35% $ 1.850.170 -0,56% 4,31% 7,32% 5,96% R$ 3,95
2020 R$ 6.956.900 -4,70% $ 1.348.454 -27,12% 4,23% 23,14% 2,75% R$ 5,16
2021 R$ 7.283.874 4,70% $ 1.317.537 -2,29% 10,02% 17,78% 5,92% R$ 5,53
CAGR 6,77% -8,21% 5,26% 5,50% 9,20% 9,91%
Crescimento Real 1,50% 3,94% 4,65%
Fonte: Bacen e IBGE últimos dados disponíveis

Tendências e perspectivas macroeconômicas
Indicadores econômicos da cidade
• São Paulo é o principal município do Brasil, sendo Evolução do PIB
responsável em 2018 por cerca de 12% do PIB nacional, o Em R$ bilhões
que faz da Capital Paulista a 10ª cidade mais rica do Crescimento anual médio real: 1,42%
mundo. Em 2019 a metrópole possuía cerca de 12,3 São Paulo
milhões de habitantes Ano PIB (MR$) Var. a.a. CAGR
• A cidade abriga 63% das sedes de grupos internacionais 2008 354.089.105 0%
instalados no país, oito das dez maiores corretoras de 2009 389.816.220 10%
valores e cinco das dez maiores empresas de seguros 2010 450.491.988 16%
2011 501.964.421 11%
• Nas últimas décadas, São Paulo tem passado por uma 2012 538.877.721 7%
profunda transformação em sua economia. Por um longo 2013 582.079.726 8%
período, a indústria constituiu uma atividade econômica 2014 621.917.372 7%
bastante presente no município. Porém, nas últimas três 2015 653.646.991 5%
décadas, São Paulo tem vivido uma mudança em seu 2016 687.035.890 5%
perfil econômico: De uma cidade com forte caráter 2017 699.288.352 2%
industrial para o principal polo de serviços e negócios do 2018 714.683.362 2%
país, hoje responsável por mais de 85% do seu PIB 2019 763.805.984 7% 7,24%
• A economia de São Paulo apresentou um crescimento IPCA MEDIA 5,93%
moderado nos últimos anos, média de 1,31% em termos Crescimento Real 1,31%
reais, descontado a variação do IPCA.
A crise mundial provocada pela Pandemia da Covid19,
• Os dados de PIB são fornecido pelo IBGE, e possuem afetou a economia da Cidade em percentuais e valores
uma defasagem de 2 anos. Por conta disso não é possível ainda não aferidos. O Brasil em 2020, teve uma queda do
captar a desaceleração econômica ocorrida no país em PIB de 4,7%
2020 e 2021, especialmente em decorrência dos efeitos
da pandemia da COVID19 iniciada em março 2020
Fonte: IBGE últimos dados disponíveis

• Apesar do pequeno crescimento de PIB, a economia de São Paulo apresentou um bom desempenho no número de
empresas cadastradas no município cerca de 1,9% a.a. entre 2008 e 2020 tanto no número de empresas, quanto de
pessoas ocupadas, 0,54% de crescimento médio anual
• Os indicadores de número de empresas e número de pessoas ocupadas impactam diretamente no mercado

hoteleiro, já que grande parte da demanda que se hospeda na cidade é de turismo de negócios
Número de empresas Número de pessoas ocupadas

2015
Crescimento anual médio: 1,73% Crescimento anual médio: 1%
São Paulo
São Paulo
Ano Empresas Var. a.a. CAGR Ano Pessoal Var. a.a. CAGR
2008 493.960 0% 2008 4.528.310 0%
2009 517.711 5% 2009 4.654.681 3%
2010 548.047 6% 2010 4.906.877 5%
2011 554.344 1% 2011 5.098.791 4%
2012 567.772 2% 2012 5.239.502 3%
2013 586.289 3% 2013 5.281.006 1%
2014 565.893 -3% 2014 5.285.492 0%
2015 550.219 -3% 2015 5.088.457 -4%
2016 537.224 -2% 2016 4.896.632 -4%
2017 535.594 0% 2017 4.809.967 -2%
2018 566.037 6% 2018 5.571.893 16%
2019 596.460 5% 2019 4.996.419 -10%
2020 618.445 4% 1,89% 2020 4.828.257 -3% 0,54%
Fonte: IBGE, últimos dados disponíveis

• São Paulo possui os dois maiores aeroportos do Brasil, responsável por cerca de 20% do movimento de passageiros
do país em 2019.
• O volume de passageiros apresentou um forte crescimento de 4%a.a. entre 2012 a 2019, crescimento de 30% no
período.
• A pandemia da COVID19 fez cair a demanda nos aeroportos de São Paulo em 80%, como quase em todo o mundo.
• Estimado 2022 com base no realizado até outubro
Passageiros – GRU e CGH

Em milhões de passageiros
11/2022
São Paulo (GRU/CGH)
Ano Passageiros Var. a.a. CAGR
2012 49.553.000 0%
2013 53.100.000 7%
2014 57.670.000 9%
2015 58.270.000 1%
2016 57.420.000 -1%
2017 59.600.000 4%
2018 63.776.912 7%
2019 64.970.953 2% 3,95%
2020 27.286.910 -58% -7,19%
2021 12.456.448 -80%
2022 E 62.783.462 404% 2,39%
Fonte: Infraero e GRU Airport

O Projeto
A Administradora & Marca v3rso tailored By Emiliano
Um conceito disruptivo de hospedagem, moradia e workplace, que quebra as regras do convencional para
lifefulriders.
O primeiro TAYLOR STAY do Brasil, projetado para dar aos hóspedes e moradores o controle da
experiência customizada e inteligente de luxo, para viver sem fricções.
• A hospitalidade se transforma em “experiential design” com serviços customizáveis. Amplo senso de
comunidade local, através da curadoria de gastronomia e entretenimento fácil de gerenciar, por meio
de uma plataforma digital, inteligente e intuitiva.
• O QUE É TAYLOR STAY? Taylor Stay é um estilo de hospedagem inteligente de luxo, customizado por
meio de uma plataforma digital.
• OS 3 PILARES DA NOSSA PROPOSTA DE VALOR:
❑ Mentalidade Digital - Prática e inteligente por meio da tecnologia
❑ Experiência customizável
❑ Curadoria de serviços
Fonte: Hotel Emiliano

O Projeto
A Administradora & Marca v3rso tailored By Emiliano
HOSPEDAGEM: MENTALIDADE DIGITAL: Por meio de uma plataforma digital integrada, o hóspede escolhe
os serviços sob medida e sem fricções.
Automação de elementos como luzes, janelas, ar condicionado, tv, etc.
Sistema de controle de quarto inteligente, feito por comando de voz (ex. Alexa da Amazon).
Lojas autônomas (auto atendimento) 24h com essenciais para uma boa estada (food & higiene).
Modelo de venda inteligente, com a flexibilidade de horários e tarifas convenientes
SERVIÇOS CUSTOMIZADOS: Serviços customizáveis para o cliente imprimir sua identidade ao longo da
jornada.
Curadoria de “neighborhood favorites” que mais combina com o hóspedee que pode ser acessada pelo
app.
Frigobar já incluso no valor da diária e personalizado com as preferências do cliente produtos locais.
Livros, filmes e revistas pré-selecionados de acordo com o perfil do cliente.
Reservas flexíveis: hóspede escolhe os horários de entrada e saída pelo celular. Personalização da cama,
travesseiros e música, para atender aos gostos do cliente
Fonte: Hotel Emiliano

O Projeto
Estimativas de custos de Construção
• As estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-
operacionais e capital de giro inicial estão descritos no quadro a seguir, conforme informado pela
Administradora/ Incorporadora
• Todos os custos, como montagem e equipagem das unidades e áreas comuns, capital de giro e
despesas de pré abertura estão incluídos no preço de venda das unidades
Estimativas de custos
12/2022
Descrição Vlr/39 uhs Total

Custo Global de Construção R$ 445.000 R$ 17.355.000
Decoração/ Mobiliário/Enxoval R$ 115.000 R$ 4.485.000
Despesas pré operacionais R$ 10.000 R$ 390.000
Capital de Giro R$ 10.000 R$ 390.000
Total R$ 580.000 R$ 22.620.000
Fonte: Incorporador

Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Projeto e Localização
Projeto situado à Alameda Santos 957- Jardins -
Capital – SP abertura prevista julho 2025
✓ Terreno de 1.566,73m² que foi ocupado pelo
Restaurante América
Setor Residencial 213 Unidades

✓ Studios - 120 Unidades de 23,67m²
✓ Um dormitório- 93 unidades de 70,37m²
Setor NR Serviços de moradia (empreendimento em

estudo)
✓ 39 unidades de 28 m²
Fonte: Incorporador

Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
• Jardim Paulista é um bairro nobre da Zona Oeste do município de São Paulo.

• Forma parte da região da região conhecida como Jardins, de predomínio da classe-alta. O bairro faz
parte de distrito homônimo, administrado pela subprefeitura de Pinheiros. Está localizado em uma
das regiões mais altas da cidade, chamada de Espigão da Paulista.
• É vizinho dos bairros: Jardim América, Bela Vista, Paraíso, Itaim Bibi, Jardim Europa e Vila Nova
Conceição. Sendo delimitado pela Avenida Paulista, Avenida Brigadeiro Luís Antônio, Avenida
República do Líbano, Avenida Antônio Joaquim de Moura Andrade, Avenida São Gabriel, Avenida 9 de
Julho, Rua Estados Unidos
• O Jardim Paulista é um bairro bastante verticalizado com mais de 20.000 unidades de apartamentos
distribuídos em aproximadamente, 500 condomínios de edifícios residenciais.
• Atualmente existem poucos terrenos ou casas em áreas onde a lei de zoneamento urbano permite a
incorporação de edifícios com mais de 3 andares.
• A localização privilegiada e a proximidade do maior parque da cidade e de avenidas importantes da
cidade, torna o Jardim Paulista um dos bairros mais caros de São Paulo com imóveis que chegaram a
ter o metro quadrado a ser comercializados por valores acima dos R$25.000,00.
• O futuro empreendimento fará parte de um complexo com residenciais de alto padrão com 252
Unidades sendo 213 Residenciais e 39 Unidades NR( Não residenciais), Todo complexo será operado
por Emiliano Empreendimentos e Participações Hoteleiras coma a Marca V3ERSUS
Fonte: Incorporador e CoHotel Consultoria

Análise do mercado hoteleiro e perspectiva de sua evolução
Oferta e hoteleira de São Paulo -SP
• A cidade de São Paulo possui o parque hoteleiro mais desenvolvido do país, com cerca de 210
propriedades. Esse levantamento levou em conta os hotéis disponíveis no Guia 4 Rodas, edição 2015,
além de pesquisa direta realizada pela CoHotel.
• Existe também uma grande oferta de hotéis, pensões e pousadas sem o mínimo de conforto e por
isso não foram considerados neste estudo
Oferta Hoteleira por categoria 2015

Oferta Hoteleira por região 2015
Uhs disponíveis
Uhs disponíveis Localização Hotéis Distribuição
Categoria Hotéis Distribuição dia ano
dia ano jardins 63 9.766 3.564.590 28,66%
Luxo 5 919 335.435 2,70% Centro 43 5.060 1.846.900 14,85%
Muito confortável 20 5.570 2.033.050 16,35% itaim bibi 23 3.852 1.405.980 11,30%
Confortável 83 13.915 5.078.975 40,84% Santo Amaro 19 4.500 1.642.500 13,21%
Vila Mariana 14 2.157 787.305 6,33%
médio conforto 64 8.832 3.223.680 25,92%
Moema 13 2.003 731.095 5,88%
simples 38 4.839 1.766.235 14,20% Barra Funda 8 1.953 712.845 5,73%
Total 210 34.075 12.437.375 100,00% Pinheiros 7 915 333.975 2,69%
Campo Belo 6 1.400 511.000 4,11%
Santana 6 826 301.490 2,42%
Morumbi 3 944 344.560 2,77%
Tatuapé 2 282 102.930 0,83%
Liberdade 2 176 64.240 0,52%
Butantã 1 241 87.965 0,71%
Total 210 34.075 12.437.375 100,00%
Fonte: CoHotel Consultoria e Guia 4 Rodas

Estatísticas do FOHB - Fórum das Operadoras Hoteleiras
• A análise do FOHB - Fórum das Operadoras Hoteleiras contempla hotéis das grandes administradoras, totalizando 90
propriedades com, aproximadamente, 18.000 quartos
• De acordo com dados do FOHB em 2019, São Paulo atingiu uma ocupação de 65%, com valores de diária média, sem
café da manhã, de R$ 325,16, com crescimento médio de 4% a.a. de 2015 a 2019
• Em 2020, a pandemia da Covid19 reduziu drasticamente a demanda de negócios e eventos no Mundo, as ocupações
e diárias em médias em SP, caíram 60% e 10% respectivamente
• Em 2022 com o retorno das empresas e eventos, empresarias esportivos e culturais e a recuperação da ocupação e
das tarifas praticadas em 2019, com aumento de 11%, mais alta do período analisado
Em %
Ocupação média dos hotéis 10/2022 Em R$
Valor de diária média 10/2022
65,87% 65,00% Crescimento anual médio: 4%

63,51%
61,40% 64,87% R$362,06
59,93%
R$325,16
R$286,72 R$290,98
R$276,99
R$262,82 R$264,55 R$255,32
33,24%
23,54%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 E 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 e
Fonte: Dados compilados pela Cohotel com base no FOHB 10/2022

Histórico e Projeção da Oferta e Demanda com abertura de novos hotéis
MERCADO DE SÃO PAULO-SP NOVA OFERTA ANO
HOTÉIS FOHB Quartos Abertura 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Oferta quartos dia 16.819 17.704 17.753 18.740 19.810 20.809 21.266 21.124
Oferta quartos ano inicial 0 6.138.844 6.461.869 6.479.734 6.839.940 7.230.705 7.595.194 7.762.072 7.710.388
Intercity Anhembi 150 2020 54.750 - - - - - - -
Ibis Centro 180 2020 65.700 - - - - - - -
Tryp Paraíso 263 2020 95.995 - - - - - - -
B&B Luz 292 2020 106.580 - - - - - - -
Canopy Hilton Jardins 98 2021 - 35.770 - - - - - -
Rio By Bourbon Barra Funda 200 2021 - 36.500 36.500 - - - - -
Hilton Garden Inn Rebouças 170 2021 - 10.200 51.850 - - - - -
Rosewood 140 2022 - - 35.770 15.330 - - - -
Intercity Tatuapé 190 2022 - - 69.350 - - - - -
Hotel Rubayt Paraiso 180 2022 - - 45.990 19.710 - - - -
Radisson Pinheiros 152 2022 - - 27.740 27.740 - - - -
Radisson Moema 150 2023 - - 27.375 27.375 - - -
Westin Itaim 190 2023 34.675 34.675 - - -
Ibis Pinheiros 320 2023 - - - 58.400 58.400 - - -
W JK 190 2023 - - - 34.675 34.675 - - -
Fasano itaim 120 2023 - - - 21.900 21.900 - - -
Fasano Cidade Jardim 140 2023 - - - 25.550 25.550 - - -
Days Inn Allianz Park 220 2023 - - - 40.150 40.150 - - -
Motto By Hilton Ibirapuera 280 2024 - - - 51.100 51.100 - - -
Go Inn Rua Aurora 298 2024 - - - - 54.385 54.385 - -
Trpy Vila Mariana 220 2025 - - - - - 80.300 - -
V3rso Al Santos 39 2025 - - - - - 14.235 - -
Outros/Studios 1200 - - 109.500 109.500 109.500 109.500 - -
Entradas de novos hotéis 5.382 323.025 82.470 376.700 466.105 457.710 258.420 - -
Saída do Set competitivo -20% -64.605 -16.494 -75.340 -93.221 -91.542 -51.684 -
Oferta ano final 6.461.869 6.479.734 6.839.940 7.230.705 7.595.194 7.762.072 7.710.388 7.710.388
Crescimento oferta 4,17% 0,28% 5,56% 5,71% 5,04% 2,20% -0,67% 0,00%
Quartos ocupados 1.521.002 2.153.744 4.445.961 4.579.340 4.716.720 4.858.221 5.003.968 5.154.087
Taxa de ocupação 23,54% 33,24% 65,00% 63,33% 62,10% 62,59% 64,90% 66,85%
Crescimento da demanda -65,6% 41,6% 106,4% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%
Fonte: Cohotel/ Administradoras/Incorporadores

Histórico e Projeção da Oferta e Demanda com abertura de novos hotéis
• O slide anterior apresenta o histórico e projeção de ocupação dos hotéis do FOHB em São Paulo-SP,
com 21.300 quartos, incluindo a entradas e saídas, conhecidas e previstas até 2027
• Em toda Cidade foram, ou serão abertos, entre 2020 e 2027, 22 hotéis de projetos conhecidos com
4.182 quartos
• Conservadoramente incluímos 1.200 quartos de Studios e outros a serem abertos na Região
concorrentes ao hotéis de padrão superior, totalizando 5.382 quartos, 32% da oferta de 2020
• Estimamos que alguns hotéis deixarão de competir no mercado, em função dos efeitos da Covid19 e
da defasagem de produto. Esse número de quartos foi estimado em 1.076, 20% das novas entradas
• Foi estimado uma recuperação a partir de 2021, com a vacinação em massa, retorno da demanda de
negócios e eventos, sendo que já em 2022, a demanda seja semelhante a de 2019
• A partir de 2023 estimado crescimento médio anual de 3%
• O Empreendimento em estudo, com 39 quartos, tem previsão de abertura em julho de 2025
Fonte: CoHotel Consultoria e Hotéis do FOHB
Oferta e demanda 17 Setor NR Serviços de Moradia

Histórico da taxa de ocupação com abertura de novos hotéis
Histórico e Projeção
12/2022
65,00% 64,90% 66,85%

63,33% 62,59%
62,10%
33,24%
23,54%
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Fonte: Cohotel

Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
Estimativa da taxa de ocupação
• O empreendimento em estudo com 39 unidades, totalizará 14.235 diárias disponíveis por ano, 0,18% de toda oferta prevista
para o ano de 2025/2026. O mercado possuirá um total de 7.710.388 quartos disponíveis no ano
• Estimamos que a participação do empreendimento na demanda será 10% inferior à sua participação na oferta (penetração
no mercado) apenas no segundo semestre de 2025, primeiros seis meses de operação, por ser um produto novo com
características únicas e tarifas maiores que a média dos concorrentes
• Em 2026 estimamos que tenha a mesma taxa de ocupação do mercado, em 2027, 5% acima da taxa do mercado e nos
demais anos 10% acima, estabilizando com 74% a 78% de ocupação
• Esse melhor desempenho se dará pela ,localização, conceito, marca e gestão de todo empreendimento pelo Hotel Emiliano
Oferta e demanda
12/2022
Hoteis do FOHB 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Oferta de quartos (ano) 7.760.648 7.710.388 7.710.388 7.710.388 7.710.388 7.710.388
Demanda por quartos (ano) 4.716.326 4.857.816 5.003.550 5.153.657 5.308.266 5.467.514
Taxa de ocupação do mercado 61% 63% 65% 67% 69% 71%
Desempenho do Hotel em estudo
Quartos disponíveis 39 Uhs 7.118 14.235 14.235 14.235 14.235 14.235
Participação na oferta 0,09% 0,18% 0,18% 0,18% 0,18% 0,18%
Penetração no mercado 90% 100% 105% 110% 110% 110%
Participação na demanda 0,08% 0,18% 0,19% 0,20% 0,20% 0,20%
Quartos da demanda captada 3.893 8.969 9.699 10.466 10.780 11.104
% de ocupação do hotel 55% 63% 68% 74% 76% 78%
Crescimento da demanda (ao ano)

3% 3% 3% 3% 3%
após início das operações:
Demanda/Oferta Hotel Estudo 90% 100% 105% 110% 110% 110%
Fonte:Cohotel

Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
Cálculo da diária média
• Se o empreendimento já estivesse aberto em 2022, sua diária média foi estimada em R$ 860,00
• Esse valor representa 35% da diária praticada no site do Hotel Emiliano, em 07/12/22, para uma estadia dupla para
30 dias para ser utilizada em março de 2023, em apartamento de 42m² - R$ 2.400 (US$ 465.00), sem impostos e
taxas
• Em 2025 ano de abertura do empreendimento a diária média foi estimada em R$ 940, com crescimento médio no
período de 3% , apenas refletindo a inflação estimada neste estudo
Projeção da diária média

12/2022
Descrição 2022 2023 2024 2025 2026

Diária média bruta R$ 860,00 R$ 885,80 R$ 912,37 R$ 939,75 R$ 967,94
Variação 0% 3% 3% 3% 3%
Fonte: CoHotel Consultoria
11/2018
Projeção de receitas, despesas e resultado
Dados operacionais
• Valor de diária média para 2025: R$939,75, crescendo 3%ª.a, inflação
• Para a elaboração dessas projeções, a Cohotel levou em consideração o atual momento econômico
do país e estimou a recuperação da demanda de hotéis em 2022 e aumento por inflação de 3%a.a
Resumo das projeções operacionais

R$ Inflacionados 3%a.a
Dados Operacionais 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Apartamentos Dia 39
Apartamentos disponíveis ano 7.118 14.235 14.235 14.235 14.235 7.118
Apartamentos ocupados 3.893 8.969 9.699 9.990 10.780 10.780
% de ocupação 54,70% 63,00% 68,14% 70,18% 75,73% 151,46%
Total de hóspede por quarto ocupado 1,5x 5.839 13.453 14.549 14.986 16.170 16.170
Diária média bruta R$ 939,7 R$ 967,9 R$ 997,0 R$ 1.026,9 R$ 1.057,7 R$ 1.089,4
Crescimento anual inflação - 3% 3% 3% 3% 3%
Fonte: CoHotel Hotelaria

Demonstrativo de resultado consolidado
Resultado operacional Bruto

Em valores nominais - reajustado à inflação 3%a.a
Demonstrativo de Resultado 2025 2026 2027 2028 2029 2030

1. Receita Líquida 3.509.003 8.326.596 9.275.370 9.840.240 10.936.630 11.264.729
REVPAR (Receita Diárias/ Quarto Disponível) R$ 514,0 R$ 609,8 R$ 679,3 R$ 720,7 R$ 801,0 R$ 1.650,0
REVPOR (Receita Total/ Quarto Ocupado) R$ 901,4 R$ 928,4 R$ 956,3 R$ 985,0 R$ 1.014,5 R$ 1.044,9
1.1 Receita de Quartos 3.658.356 8.680.998 9.670.154 10.259.066 11.402.122 11.744.185

% de ocupação 55% 63% 68% 70% 76% 151%
Apartamentos ocupados 3.893 8.969 9.699 9.990 10.780 10.780
Diária média bruta R$ 939,7 R$ 967,9 R$ 997,0 R$ 1.026,9 R$ 1.057,7 R$ 1.089,4
1.2 ISS sobre Diárias 5% 182.918 434.050 483.508 512.953 570.106 587.209
1.3 Impostos (332.270) (788.452) (878.292) (931.780) (1.035.598) (1.066.666)

Pis e Cofins 3,65% (140.206) (332.699) (370.609) (393.179) (436.986) (450.096)
ISS 5% (192.064) (455.752) (507.683) (538.601) (598.611) (616.570)
2. Custos e Despesas operacionais 1.999.574 3.616.456 3.918.191 4.083.889 4.316.554 3.800.448

% da receita líquida 57,0% 43,4% 42,2% 41,5% 39,5% 33,7%
2.1 Salários e Encargos Sociais 1.113.805 1.147.219 1.181.636 1.217.085 1.253.598 645.603
% da receita Líquida 31,7% 13,8% 12,7% 12,4% 11,5% 5,7%
Crescimento anual - 3% 3% 3% 3% 3%
2.2 Outras despesas operacionais 885.769 2.469.236 2.736.555 2.866.804 3.062.957 3.154.845
% da receita Líquida 25,2% 29,7% 29,5% 29,1% 28,0% 28,0%
3. Lucro Operacional Bruto (GOP) 1.509.429 4.710.140 5.357.179 5.756.351 6.620.076 7.464.281
Fonte: CoHotel

Gastos de Capital
Demonstrativo de Resultado 2025 2026 2027 2028 2029 2030

4. Gastos de Capital 457.878 1.176.431 1.307.879 1.388.078 1.551.401 1.595.242
4.1 Taxas de Marketing e Administração 385.728 1.030.688 1.160.679 1.239.405 1.401.242 1.515.313
% da receita bruta 10,04% 11,31% 11,43% 11,51% 11,70% 12,29%
Marketing Fee R$ 268.889 R$ 638.053 R$ 710.756 R$ 754.041 R$ 838.056 R$ 863.198
% da receita Bruta total 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%
Taxa de Incentivo R$ 116.839 R$ 392.634 R$ 449.922 R$ 485.364 R$ 563.186 R$ 652.115
% do EBITDA 10% 10% 10% 10% 10% 10%
4.1 Reserva de Reposição de Ativos - - - - - -

% da receita líquida 0% 0% 0% 0% 0% 0%
4.2 IPTU 68.250 137.865 139.244 140.636 142.042 71.731
Valor por Uh R$ 1.750 R$ 3.535 R$ 3.570 R$ 3.606 R$ 3.642 R$ 1.839
Crescimento - Inflação - 1% 1% 1% 1% 1%
4.3 Seguros da Propriedade 3.900 7.878 7.957 8.036 8.117 8.198
Valor por Uh R$ 100 R$ 202 R$ 204 R$ 206 R$ 208 R$ 210
Crescimento - Inflação - 1% 1% 1% 1% 1%
Fonte: CoHotel

Resultado final antes do IR

Dados Operacionais 2025 2026 2027 2028 2029

Apartamentos Dia 39
Apartamentos disponíveis ano 7.118 14.235 14.235 14.235 14.235
Apartamentos ocupados 3.893 8.969 9.699 9.990 10.780
% de ocupação 54,70% 63,00% 68,14% 70,18% 75,73%
Total de hóspede por quarto ocupado 1,5x 5.839 13.453 14.549 14.986 16.170
Diária média bruta R$ 939,7 R$ 967,9 R$ 997,0 R$ 1.026,9 R$ 1.057,7
Crescimento anual inflação 0% - 3% 3% 3% 3%
1. Receita Líquida 3.509.003 8.326.596 9.275.370 9.840.240 10.936.630
2. Custos e Despesas operacionais 1.999.574 3.616.456 3.918.191 4.083.889 4.316.554

% da receita líquida 57,0% 43,4% 42,2% 41,5% 39,5%
3. Lucro Operacional Bruto (GOP) 1.509.429 4.710.140 5.357.179 5.756.351 6.620.076
4. Gastos de Capital 457.878 1.176.431 1.307.879 1.388.078 1.551.401
6. EBITDA 1.051.551 3.533.710 4.049.300 4.368.274 5.068.675
6.1 Resultado Médio por Quarto disponível R$ 26.963 R$ 90.608 R$ 103.828 R$ 112.007 R$ 129.966
Fonte: CoHotel

Receitas Operacionais Custos e Despesas Operacionais
• Hospedagem:
– Receita proveniente da venda de diárias – foi utilizado um • Salários e encargos sociais:
reajuste médio de 3% a.a. nos valores unitários – Gastos com os salários e encargos sociais dos
colaboradores do hotel - foi utilizado um reajuste médio de
• Impostos incidentes sobre as receitas: 3% a.a. nos valores
– ISS sobre a receita de hospedagem • Outras despesas operacionais:
– PIS e COFINS sobre a receita bruta – Todos os outros gastos operacionais com habitações,,
– ICMS sobre a receita de Alimento e Bebidas despesas administrativas, gastos corporativos rateados,
marketing e vendas, manutenção e utilidades - foi utilizado
– Por ser um projeto a ser aberto em 2025 não ira ter os
um reajuste médio de 3% a.a. nos valores fixos
benefícios da PERSE Lei Federal 14148/2021 Isenção PIS/
COFINS e IR
Gastos de capital
• Taxa de administração da Administradora:
– Taxa de Marketing - 7% da Receita bruta total
– Taxa de performance – 10% do Lucro Operacional Bruto -GOP
• IPTU e seguros da propriedade

Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento
Custos para aquisição de um imóvel
• A compra de um imóvel envolve uma série de trâmites burocráticos, que por sua vez dão origem a vários custos que
elevam o valor inicialmente estimado
• Esses custos são divididos em três principais itens: ITBI, Escritura e Registro do imóvel e serão pagos somente na
entrega das chaves, ou quando o proprietário passa a ter a posse do imóvel.
– ITBI - Pago pelo comprador do imóvel, o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado sempre que há transferência de propriedade.
A taxa é definida pela prefeitura do município onde o bem está localizado. Na cidade de São Paulo a alíquota do ITBI corresponde a 3% do valor do
imóvel
– Escritura – Quando se compra um imóvel há sempre a necessidade da confecção de uma nova escritura. O valor é definido pelo Tabelionato de
Notas e varia conforme o preço final do bem. Para a presente análise estimamos um valor de emolumentos pra escritura de 0,5% do valor final do
imóvel
– Registro do imóvel - O registro é peça fundamental na compra de imóvel, já que é requisito para a confecção da escritura e varia também conforme
o preço total o imóvel. Para a presente análise estimamos um valor de emolumentos pra escritura de 0,4% do valor final do imóvel
Custo de Aquisição
Valor de Venda ITBI Escritura Registro Sub total Total Valor
Unidades M² Mobiliado/Equipado 3% 0,50% 0,40% 3,90% Aquisição
Tipos 39 Uhs 28 R$ 1.100.000 R$ 33.000 R$ 5.500 R$ 4.400 R$ 42.900 R$ 1.142.900
Fonte: Incorporardor, Prefeitura de São Paulo e Associação de registradores e imóveis de São Paulo

Rentabilidade do comprador da unidade
• O cálculo da rentabilidade do empreendimento em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da
unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para
calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas:
– Preço de venda final definido pelos incorporadores em dezembro de 2022, que contempla a unidade mobiliada e equipada, incluindo despesas de
pré-abertura e capital de giro – valor à vista
– Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação do hotel. A partir do 6º ano de operação, utilizamos um
crescimento dos fluxo de 3% (levando em consideração apenas o reajuste da inflação), levando em consideração que o empreendimento já se
encontrará no período de estabilidade (após o período de maturação, dificilmente deverá apresentar grandes variações de ocupação e valor de
diária média que possam impactar no crescimento de seus resultados). O crescimento foi estimado pela CoHotel com base em dados coletados no
mercado
– Ao final do 10º ano de operação, foi calculado o valor da perpetuidade do investimento utilizando uma taxa de desconto de 7% a.a., totalizando um
Cap Rate mensal aproximado de 0,58% a.m. (𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙(𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎 𝑝𝑒𝑟𝑝𝑒𝑡𝑢𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒) =
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎 𝑠𝑒𝑟 𝑑𝑖𝑠𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢í𝑑𝑜 𝑛𝑜 𝑎𝑛𝑜 10 𝑑𝑒 𝑜𝑝𝑒𝑟çã𝑜
)
𝑡𝑎𝑥𝑎 𝑑𝑒 𝑑𝑒𝑠𝑐𝑜𝑛𝑡𝑜 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙 (𝐶𝑎𝑝 𝑟𝑎𝑡𝑒 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙)
– De acordo com o índice FipeZap, que informa o preço médio de aluguel e compra de apartamentos em nove cidades brasileiras, a rentabilidade
média obtida por proprietários de imóveis com aluguéis foi de 5,76% a.a. em outubro de 2022
– O cálculo leva em consideração a atualização anual de receitas e despesas pela inflação do período, tratando-se, portanto, de uma TIR em valores
nominais
– Cálculo do VPL – para o cálculo do valor presente líquido utilizamos como taxa de desconto o valor de 10%a.a., o que já considera um premio acima
da taxa media de rentabilidade de 5,76% a.a. obtida por proprietários de imóveis com aluguéis em São Paulo-SP
Custo de Aquisição
Valor de Venda ITBI Escritura Registro Sub total Total Valor
Unidades M² Mobiliado/Equipado 3% 0,50% 0,40% 3,90% Aquisição
Tipos 39 Uhs 28 R$ 1.100.000 R$ 33.000 R$ 5.500 R$ 4.400 R$ 42.900 R$ 1.142.900

Fonte: FipeZap, Cohotel e incorporadores

Rentabilidade do comprador da unidade
RENTABILIDADE
R$ inflacionados 3%a.a 12/2022
Ano Aquisição Resultado Resultado

Perpetuidade Antes do IR Final
2023 R$ (1.100.000) R$ (1.100.000)
2024 R$ - R$ -
2025 R$ (42.900) R$ 26.963 R$ (15.937)
2026 R$ 90.608 R$ 90.608
2027 R$ 103.828 R$ 103.828
2028 R$ 112.007 R$ 112.007
2029 R$ 129.966 R$ 129.966
2030 R$ 133.865 R$ 133.865
2031 R$ 137.881 R$ 137.881
2032 R$ 142.017 R$ 142.017
2033 R$ 146.278 R$ 146.278
2034 R$ 2.152.375 R$ 150.666 R$ 2.303.041
TIR Nominal 12,26%
TIR REAL 9,26%
VPL 10% R$ 205.067,13
Fonte Cohotel

Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento
e a de empreendimentos hoteleiros semelhantes em operação no mercado
• Os hotéis que compõem o mercado são investimentos patrimoniais e não tiveram suas unidades vendidas no
mercado imobiliário, sendo assim não foi possível realizar uma análise comparativa de taxa de capitalização
projetada para o empreendimento com empreendimentos similares em operação no mercado
• Como são propriedades privadas, e não dispõe de informações públicas, não foi possível evidenciar as duas variáveis
necessárias para calcular a taxa de capitalização dos empreendimentos similares no mercado; 1-valor da unidade e;
2- remuneração anual da unidade, já que os proprietários dos hotéis no mercado não se dispuseram a informar tais
valores

Descrição do processo interno de aprovação do estudo de viabilidade econômica e
financeira
• A CoHotel considerou para processo interno de aprovação
1. Estudo de Mercado da Cidade de São Paulo -SP
• As informações obtidas do FOHB - Fórum das Operadoras Hoteleiras do Brasil, que publica mensalmente um informativo, o INFOHB,
com taxas de ocupação e diárias médias de 14 Capitais
• Em São Paulo Capital os hotéis administrados pelo FOHB representam cerca de 50% da oferta de quartos qualificados
• Informações das administradoras hoteleiras quanto a oferta futura de hotéis em SP
2. Desempenho do empreendimento em Estudo no mercado Setor NR Serviços de Moradia. Estimados pela equipe da CoHotel considerando:
• Localização
• O empreendimento imobiliário com 213 Residenciais de alto padrão
• A nova Marca e a Administradora hoteleira Emiliano de grande reputação e desempenho
• A oferta exclusiva de apenas 39 Unidades Não Residenciais NR- Serviços de Moradia
2. Projeções de Receitas e Despesas
• Baseadas em nosso conhecimento do mercado hoteleiro de São Paulo e do Brasil. Experencia de mais de 30 anos elaborando estudos e
análises para implantação de hotéis e Asset Management
• As projeções de receitas, despesas e resultados do Setor NR consideraram o perfil do produto mencionado acima e tiveram a
concordância da Administradora

Conclusões
Parecer sobre a qualidade do projeto
• A qualidade de um empreendimento hoteleiro pode ser definida de acordo com as seguintes características:
Localização, bandeira e administradora hoteleira, formatação do produto e mercado
1. Localização:
– O empreendimento fará parte de um complexo de alto padrão com Residências e Lojas no térreo, o que gerará grande imponência, sinergia
e visibilidade.
– Estará situado em um dos melhores bairros de São Paulo, com alta concentração de empresas e fácil acesso a grandes avenidas
• Bandeira e Administradora
– O empreendimento será administrado pela Hotéis Emiliano, empresa com grande experiência no mercado de luxo e comprovado
desempenho
– Os padrões e o desempenho comercial da marca são bastante adequados para manter taxas de ocupação e lucratividade do
empreendimento
• Formatação do produto
– O projeto foi formatado com conceitos “mix use”- hotel . residências e lojas, objetivando a maximização de rentabilidade dos investidores
finais.
– A Categoria, o número de quartos e áreas sociais estão em linha com esse objetivo. Um empreendimento de outra categoria, com o número
de quartos maior ou menor, poderia não ser a melhor opção para a maximização de rentabilidade do investimento

Conclusões
Parecer sobre a qualidade do projeto
• Mercado
– Atualmente, o mercado hoteleiro de São Paulo começa sua recuperação pós pandemia, com aumento das taxas de ocupação e valor da
diária média é até 2023 , quando espera-se o retorno da demanda realizada em 2019
– Com a alta visibilidade de São Paulo é possível que novos projetos hoteleiros, ainda não conhecidos, estejam sendo planejados para a cidade,
o que afetaria negativamente os resultados projetados
• Expectativa de rentabilidade
– A rentabilidade esperada para o empreendimento de cerca de 12,26% a.a. em termos nominais e 9,26% em termos reais

CoHotel - Principais Informações
Principais executivos responsáveis pelo estudo
▪ Possui mais de 40 anos de experiência exclusiva no mercado hoteleiro brasileiro
Jorge Luiz Duarte
▪ Foi durante 15 anos o principal executivo da Soteconti Horwath & Horwath no Brasil, empresa
especialista e pioneira em auditoria e consultoria para hotéis no Brasil Entre 1981 e 1983,
gerenciou a área financeira de 3 Hotéis na Angola
▪ Entre 1989 e 1997 trabalhou como consultor independente para diversos projetos hoteleiros,
incluindo uma parceria com a administradora de hotéis Danna-Inn
▪ Em 1998, se torna o diretor de desenvolvimento do Grupo Posadas / Caesar Park para Brasil.
Foi responsável pelo desenvolvimento dos cinco primeiros hotéis do grupo no país
▪ Entre 2002 e 2005 atuou como consultor para assuntos de investimento hoteleiro para
empresas como Colliers International e BSH
▪ Desde 2005 está a frente da CoHotel Consultoria Hoteleira
▪ Formado em Administração de Empresas pela FGV-EAESP

Roberto Duarte
▪ Possui experiência no mercado financeiro, onde atuou como analista de empresas na corretora
Link Investimentos e no Banco de Investimento ABC
▪ Ingressou na CoHotel em 2012, sendo o sócio responsável pelo desenvolvimento dos estudos
de mercado e viabilidade econômica e estatísticas

Estudos realizados nos últimos 3 anos
• Estudos de mercado e estatísticas operacionais realizados nos últimos 3 anos:
– Projeto hoteleiro em Botucatu
– Projeto hoteleiro em São José do Rio Preto
– Projeto hoteleiro Go Inn Aurora Upcon (CVM)
– Projeto hoteleiro Criciúma
– Projeto hoteleiro Chapecó
– Projeto hoteleiro Blumenau
– Projeto hoteleiro LED Águas Claras Intercity (CVM)
– Projeto hoteleiro em Cariacica
– Projeto hoteleiro Macaé
– Projeto hoteleiro Go Inn BH (CVM)
– Projeto hoteleiro Tulip Inn BH (CVM)
– Projeto hoteleiro Ibis Budget BH (CVM)
– Projeto hoteleiro Miguel Sutil – São Paulo
– Projeto hoteleiro Infinity Passo Fundo (CVM)
– Projeto hoteleiro em Campos dos Goytacazes
– Projeto hoteleiro em Santa Maria
– Projeto hoteleiro em Ribeirão Preto
– Projeto hoteleiro Ponta Grossa
– Projeto hoteleiro Sorocaba
– Projeto hoteleiro Botafogo, Rio de Janeiro (CVM)
– Projeto hoteleiro Guarapuava
– Projeto hoteleiro Petrolina
– Projeto hoteleiro Beach Park
– Projeto hoteleiro Campinas (CVM)
– Projeto hoteleiro Anápolis
– Projeto hoteleiro Goiânia (CVM)
– Projeto hoteleiro Fortaleza
– Projeto hoteleiro Curitiba (CVM)
– Projeto hoteleiro Florianópolis
– Projeto hoteleiro no Rio de Janeiro

Relacionamento com o ofertante
• A CoHotel, seus sócios, administradores e funcionários não são titulares ou possuem a intenção de adquirir o CIC hoteleiro objeto da
oferta.
• A CoHotel, seus sócios, administradores e funcionários não têm conflito de interesse que lhes diminua a independência necessária ao
desempenho de suas funções para a elaboração do presente estudo.
• A CoHotel recebeu a título de honorários para a realização do anterior e do presente Estudo de viabilidade econômico financeira o valor
de R$ 34.000,00 . A CoHotel declara ainda que nos últimos 24 meses recebeu do contratante a quantia de R$ 42.000 relativa a estudos
de viabilidade e avaliações dos Empreendimentos: Radisson Pinheiros SP (Analise da Viabilidade) e Ibis Budget São Caetano do SUL-
(Avaliação pelo método da renda), exclusivamente como componente fixo, não possuindo nenhum contingente ou variável de sua
remuneração.
São Paulo, 13 de dezembro de 2022
Responsável pelo relatório
Roberto M.R Duarte– Sócio Diretor

Condições restritivas
• Esta apresentação refere-se a um estudo de viabilidade para uma propriedade especifica e não representa um relatório de avaliação econômica.
• As informações contidas nesta apresentação são meramente informativas e não se constituem em qualquer tipo de oferta de investimentos, convite ou venda e
nem aconselhamento ou sugestão de investimento. Os investidores devem buscar aconselhamento profissional com relação aos aspectos tributários, regulatório
se outros que sejam relevantes à sua condição específica, sendo que o presente material não foi elaborado com esta finalidade.
• Por se tratar de um empreendimento hoteleiro ressaltamos que a viabilidade econômica e ou valor de mercado do mesmo tem uma relação direta com a
qualidade da administração do hotel. Destacamos que as projeções financeiras apresentadas neste estudo baseiam-se em um desenvolvimento responsável e
administração competente, e que qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados.
• As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste estudo estão baseadas nas condições econômicas da área de mercado analisada e foram preparadas
com base em todas as informações a que tivemos acesso. No entanto potenciais investidores devem considerar que existem fatores de riscos que podem afetar de
maneira adversa estas estimativas.
• Ressaltamos que: (i) os dados e informações aqui contidos não devem servir como base exclusiva para tomadas de decisões de investimento, que somente
deverão ser executadas após a compreensão dos riscos envolvidos e da análise de seus objetivos pessoais, e (ii) os resultados e eventuais rentabilidades verificadas
no passado para determinado produto, modalidade de investimento ou em algum segmento econômico não representam garantia de desempenho ou
rentabilidade futura.
• Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de
quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o
contrário no relatório
• Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento, e que o uso do solo e a construção do hotel
estão de acordo com as leis locais de zoneamento.
• Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e
outras imagens foram incluídas para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que
não haverá qualquer tipo de invasão do local.
• Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos condições oi circunstancias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se
concretizar após a data deste estudo ou a data de inspeção da propriedade.
• A CoHotel, seus administradores e funcionários isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente das informações
contidas nesta apresentação. As informações utilizadas para a elaboração deste relatório foram consideradas como de procedência idônea pela CoHotel, no
entanto, esta não se responsabiliza por eventuais inexatidões, omissões ou erros cometidos por suas fontes. Esta apresentação não deverá ser reproduzida,
distribuída ou publicada sob qualquer propósito e seu conteúdo pode ser revisto ou alterado pela CoHotel a qualquer tempo independente de notificação ou
justificativa.
• A CoHotel não possui nenhum tipo de beneficio sobre o sucesso ou não das vendas da unidades dos hotéis

Glossário
• A&B: Alimentos e Bebidas

• Hotel Asset Management: Gestão estratégica do ativo hoteleiro
𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 𝑑𝑒 𝑢𝑚 𝑛𝑒𝑔ó𝑐𝑖𝑜
• Cap Rate: Capitalization Rate - taxa de retorno = 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜
• DRE: Demonstração do Resultado do Exercício
• FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil
• GOP: Sigla em inglês para Gross Operational Profity – Lucro Bruto Operacional
• IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano
• Occ: Taxa de ocupação média do hotel
• PIB: Produto Interno Bruto
• Reserva de reposição de ativos: percentual da receita total do empreendimento hoteleiro, destinada à manutenção e renovação dos
ativos
• RevPAR: Sigla em inglês para Revenue per Avaiable Room – Receita por quarto disponível
• SWOT: Sigla em inglês para strengths, weaknesses, opportunities and threats – forças, fraquezas, oportunidades e ameaças
• TIR: Taxa Interna de Retorno
• Taxa de performance: Fonte de remuneração da administradora hoteleira, calculado como um percentual do GOP auferido pelo hotel
• UH: Unidade habitacional
• Utilidades: Gastos com água , energia e gás

Jorge Luiz C. Duarte Roberto M. R. Duarte
jduarte@cohotel.com.br roberto@cohotel.com.br
Av. Brigadeiro Luís Antônio 3.530 - CJ 82

São Paulo - SP – 01402-001
Tel: (11) 2539-9422

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Análise de Viabilidade do projeto

Setor NR Serviços de Moradia

3. Tendências e perspectivas macroeconômicas 5

4. O Projeto Estimativa de custos de construção 9

5. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 13

6. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução 14

7. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 19

8. Projeção de receitas, despesas e resultado 21

9. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para um período de 10 anos 26

Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento e a de empreendimentos semelhantes em

11. Descrição do processo interno de aprovação e Conclusões finais 30

12. CoHotel – Principais informações 32

13. Condições restritivas 36

2 Setor NR Serviços de Moradia

São Paulo, 13 de dezembro de 2022

COHOTEL Consultoria Hoteleira

Jorge Luiz C. Duarte – Sócio Diretor

• As principais etapas para a realização desta análise são:

– Análise do empreendimento: Avaliação da localização e da formatação do projeto hoteleiro

– Análise do Fluxo de Caixa: Projeção dos principais indicadores operacionais

4 Setor NR Serviços de Moradia

5 Setor NR Serviços de Moradia

Fonte: IBGE últimos dados disponíveis

• Os indicadores de número de empresas e número de pessoas ocupadas impactam diretamente no mercado

Número de empresas Número de pessoas ocupadas

7 Setor NR Serviços de Moradia

• Estimado 2022 com base no realizado até outubro

Passageiros – GRU e CGH

8 Setor NR Serviços de Moradia

Fonte: Hotel Emiliano

9 Setor NR Serviços de Moradia

Fonte: Hotel Emiliano

10 Setor NR Serviços de Moradia

Descrição Vlr/39 uhs Total

11 Setor NR Serviços de Moradia

Setor Residencial 213 Unidades

Setor NR Serviços de moradia (empreendimento em

12 Setor NR Serviços de Moradia

• Jardim Paulista é um bairro nobre da Zona Oeste do município de São Paulo.

13 Setor NR Serviços de Moradia

Oferta Hoteleira por categoria 2015

14 Setor NR Serviços de Moradia

65,87% 65,00% Crescimento anual médio: 4%

15 Setor NR Serviços de Moradia

16 Setor NR Serviços de Moradia

Fonte: CoHotel Consultoria e Hotéis do FOHB

Oferta e demanda 17 Setor NR Serviços de Moradia

65,00% 64,90% 66,85%

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

18 Setor NR Serviços de Moradia

Hoteis do FOHB 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Crescimento da demanda (ao ano)

19 Setor NR Serviços de Moradia

Projeção da diária média

Descrição 2022 2023 2024 2025 2026

Fonte: CoHotel Consultoria

Resumo das projeções operacionais

Dados Operacionais 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Fonte: CoHotel Hotelaria

21 Setor NR Serviços de Moradia

Resultado operacional Bruto

Demonstrativo de Resultado 2025 2026 2027 2028 2029 2030

1.1 Receita de Quartos 3.658.356 8.680.998 9.670.154 10.259.066 11.402.122 11.744.185