LAUDO DE AVALIAÇÃO

xxx, engenheiro, CREA- RJ xxx, vem pela presente apresentar LAUDO DE

AVALIAÇÃO imóvel à xxxx.

A avaliação será feita para a data base de janeiro de 20xx.

1 PRINCÍPIOS E RESSALVAS
Este Laudo de Avaliação obedeceu aos seguintes princípios e ressalvas:

a- os honorários profissionais dos avaliadores não estão, de forma alguma, sujeitos

às conclusões do laudo;

b- não existe qualquer relação pessoal ou inclinação quanto à matéria exposta no

laudo por parte dos avaliadores, nem objetivos de interesse futuro nos objetivos
deste trabalho;

c- as análises, opiniões e conclusões expressas neste trabalho são baseadas em

dados e levantamentos verdadeiros e corretos;

d- o laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do

Código de Ética Profissional.

2 OBJETIVO DO LAUDO
Avaliação do justo valor de mercado do imóvel para fins de subsidiar processo de
impugnação do valor venal de IPTU.
3 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Trata-se de casa de 2 pavimentos com estrutura em concreto armado e alvenaria.

A área do imóvel é de yyy m2 conforme recadastramento predial e a idade do

imóvel é de xx anos.

A ...... é a última rua subindo a ......, antes de chegar à favela da Rocinha, estando
portanto em zona de alta periculosidade.

Os fundos do imóvel, que está no lado esquerdo da xxxxx, dão para a favela
podendo a mata aos fundos da casa ser utilizada como rota de fuga de traficantes e
outros bandidos no caso das freqüentes blits policiais na favela.

A foto abaixo mostra a localização da casa tendo aos fundos a favela da .......

São comuns os sobrevôos de helicópteros da Polícia em busca de traficantes.

Também com frequência ouvem-se tiros com o risco de ser atingido por balsa
perdidas.
As fotos abaixo mostram a fachada da casa com a piscina pouco utilizada, devido
ao risco de balas perdidas, e a vista da favela aos fundos do imóvel.

foto

4 DA AVALIAÇÃO

A avaliação será feita pelo Método Comparativo, de acordo com os preceitos

das Normas de Avaliação de móveis Urbanos da Associação Brasileira de Normas
Técnicas e do Instituto de Engenharia Legal, nível de rigor II.

Em pesquisa de mercado nos meses de abril e maio de 20xx não

encontramos, nos principais jornais, nenhum anúncio de casa na Gávea nas ruas
situadas junto à favela.

Também conversando com os seguranças da guaritas que ficam nestas ruas,

contratados pelos moradores face à periculosidade da área, não soubemos de
nenhum imóvel negociado nestas ruas no último ano.

Devido à falta de anúncios no local buscamos imóveis vendidos na Gávea, ns

ruas mais baixas e portanto afastadas da favela e sem a periculosidade do imóvel a
ser avaliado.

Como a data base para a avaliação é janeiro de 2008 os valores encontrados

serão corridos tomando-se por base a variação do IGP-M.

Para homogeneização dos valores encontrados, relativamente ao imóvel a ser

avaliado, foram utilizados os fatores a seguir:

a) Fator de área (Fa)

Corrige a proporção de áreas entre e o imóvel pesquisado o imóvel avaliando.

Fa = (Sp/Sa)x

onde
x= 1/4 para diferenças < 30%
x= 1/8 para diferenças maiores que 30%

b) Fator de oferta - Fo

Fo = 1,00 para transações efetuadas

Fo = 0,90 para ofertas de venda

Como na pesquisa realizada todos os imóveis forma vendidos adotou-se o valor 1

para todos.
c) Fator de transposição - Ft

Este fator leva em conta a melhor ou pior localização do imóvel pesquisado em

relação ao imóvel a ser avaliado.
Deixamos de adotar a relação entre os valores VR da planta de valores do
Município do rio de janeiro porque o objetivo do laudo é exatamente contestar o
valor venal do imóvel que é resultado direto do valor VR.
Estes valores de VR chegam ao absurdo de considerar a Rua Tenente Arantes
Filho mais valorizada que as ruas nobres do bairro situadas longe da favela.
Para o fator de transposição adotamos o valor 1 para os imóveis situados junto à
favela 0,4 (zero, virgula 4) para os imóveis em ruas residenciais em áreas afastadas
da favela.
Como não encontramos em nossa pesquisa nenhum imóvel junto à favela como o
imóvel avaliando

d) Fator Idade – FI

Adotaremos como Fator Idade a relação entre os fatores I (idade residencial) para
as idades do imóvel avaliando (0,61) e do imóvel pesquisado.

Consideramos, então, as seguintes amostras:

1 –Rua a

Casa com 348m2

Valor de venda: R$ 600.000,00
Data da venda: março de 2006
Valor corrigido para janeiro de 2008: R$673.921,49
Idade: 51 anos
Preço por m2 : R$ 1877,23/ m2

2 – Rua b

Casa com 363m2

Valor de venda: R$ 800.000,00
Data da venda: janeiro de 2006
Valor corrigido para janeiro de 2008: R$896.584,57
Idade: 50 anos
Preço por m2 : R$ 2.300,39/ m2

3 – Rua c

Casa com 374m2

Valor de venda: R$ 227.589,00
Data da venda: fevereiro de 2007
Valor corrigido para janeiro de 2008: R$246.013,03
Idade: 42 anos
Preço por m2 : R$ 616,50/ m2

4 – Rua b2

Casa com 387m2

Valor de venda: R$ 2600.000,00
Data da venda: novembro de 2007
Valor corrigido para janeiro de 2008: R$267.458,34
Idade: 50 anos
Preço por m2 : R$ 657,77/ m2

5 – Rua b3

Casa com 340m2

Valor de venda: R$ 410.000,00
Data da venda: dezembro de 2007
Valor corrigido para janeiro de 2008: R$414.468,47
Idade: 50 anos
Preço por m2 : R$ 1.343,85/ m2

6 – Rua b4

Casa com 424m2

Valor de venda: R$ 1.200.000,00
Data da venda: março de 2006
Valor corrigido para janeiro de 2008: R$1.288.278,90
Idade: 50 anos
Preço por m2 : R$ 2.529,15/ m2

O quadro abaixo nos mostra os valores já corrigidos

Área valor/m2 Fa Fo Ft Fi valor/m2

corrigido homogenizado
1 Rua José Roberto Macedo Soares, 20 348 1877.23 0.943 1.00 0.4 1.220 863.78
2 Rua Major Rubens Vaz, 589 363 2300.39 0.948 1.00 0.4 1.196 1043.22
3 Rua Antenor Rangel, 131 374 616.50 0.951 1.00 0.4 1.034 242.58
4 Rua Major Rubens Vaz, 456 387 657.77 0.956 1.00 0.4 1.196 300.69
5 Rua Cedro, 137 340 1343.85 0.940 1.00 0.4 1.196 604.47
6 Rua Raimundo de Magalhães, 22 424 2529.15 0.934 1.00 0.4 1.196 1130.24

Os elementos da amostra homogeneizados pelos fatores são:

x1 = R$ 863,78 / m2
x2 = R$ 1.043,22 / m2
x3 = R$ 242,58 / m2
x4 = R$ 300,69 / m2
x5 = R$ 604,47 / m2
x6 = R$ 1130,24 / m2
 A média do Universo composto pelos Dados Finais (homogeneizados) é :
_
x = R$ 697,50/ m2

O desvio padrão é :

s = R$ 376,16/ m2

A seguir, sanearemos o Universo Amostral, através do Critério de Chauvenet.

A razão entre o desvio de cada amostra e o desvio padrão não deve ser maior
que 1,73 (tabela de valores críticos de Chauvenet, para 6 amostras, 5 graus de
liberdade) .

Para as amostras limites que são

X3 = 242,58 e x6 = 1.130,24

Temos :

d3 = mod ( 242,58-697,50 ) = 1,21 < 1,73 válido

s 376,16

d3 = mod ( 1.130,24-697,50 ) = 1,15 < 1,73 válido

s 376,16

Como os elementos extremos ficam mantidos pelo Critério de Chauvenet, os

demais também ficarão.

Por se tratar de pequena amostra (número de elementos menor do que 30) será
adotada a Teoria Estatística para Pequenas Amostras, com a distribuição t de
Student, com grau de confiança de 80%, n = 6 o número de amostras e n - 1 =
5 os graus de liberdade.

Os limites de confiança do modelo são:

__
xmax = x + tc x s / n  1
__
x min = x - tc x s / n  1

Onde:
tc - Valores percentuais para distribuição t de Student com 6 amostras e 80 %
de confiança. Na tabela de distribuição t de Student encontramos t c = 1,48.

Assim, temos :
__
xmax = 697,50 + 1,48 x 376,16/√ 5 = 946,47

__
xmin = 697,50 - 1,48 x 376,16/√ 5 = 448,53

Assim, qualquer valor compreendido entre

x min = 448,53 e x max = 946,47 poderá ser adotado.

A média será então adotada como

VALOR UNITÁRIO DO IMÓVEL AVALIANDO : R$ 697,50 /m2

Para a área do imóvel de 557 m2 temos: R$ 388.507,50 ou arredondando:

VALOR VENAL DO IMÓVEL

R$ 390.000,00

ENCERRAMENTO

O presente LAUDO DE AVALIAÇÃO é emitido em 8 (oito) folhas.

Rio de Janeiro, 10 de junho de 20xx

xxxxxxxxxxxxx

Anexos: