Apostila Curso Avaliador de Imóveis

COLÉGIO LAPA
Material produzido e distribuído por Colégio Lapa como material didático do

curso de avaliação de Imóveis. Apostila Curso Avaliação de Imóveis – 3ª
Edição, 2016. Curso autorizado pelo órgão máximo da categoria de corretores
de imóveis, o COFECI conforme pareceres 34/2013 e 35/2013.
colegiolapa@colegiolapa.com.br / 11 3865-7570 / 3862-5274
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AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Este curso de avaliação de imóveis é autorizado pelo COFECI – Conselho

Federal de Corretores de Imóveis (Pareceres 34/2013 e 35/2013- modalidade a
Distância ou Presencial) -órgão com sede em Brasília e que regulamenta os Conselhos
Regionais de Corretor de Imóveis (CRECI) em cada Estado.
A proposta do curso é instruir o corretor a determinar o valor de mercado de um
imóvel.
Somente os formandos em cursos com autorização do COFECI, terão direito a
inscrever seus nomes no CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis), e
poderão emitir PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), dando desta
forma a devida seriedade que uma avaliação imobiliária requer.
Assim, apresentamos neste material os métodos que podem ser utilizados pelo
corretor, devidamente regulamentados por normas, e cuja utilização é assegurada por
legislação específica, garantindo sua posição no exercício da arte de atribuir valores, a
essência do avaliar.
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COLÉGIO LAPA
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ............................................................................................. 7
2 HISTÓRICO ................................................................................................. 8
3 RESOLUÇÃO COFECI 1.066/07 e ATO Normativo 001/2011 ................ 12
4 ATUAÇÃO EM JUÍZO ............................................................................... 17
5 ÉTICA ........................................................................................................ 19
6 RESPOSTAS ............................................................................................. 23
7 Introdução ................................................................................................. 26
8 METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS ..... 26
9 PREÇO x VALOR ...................................................................................... 27
10 METODOS DE AVALIAÇÃO .................................................................. 28
11 MÉTODO INVOLUTIVO .......................................................................... 29
12 EXEMPLO DE CÁLCULO DE VALOR DE GLEBA URBANIZÁVEL
PELO MÉTODO INVOLUTIVO ........................................................................ 30
13 MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DE RENDA ......................................... 32
14 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ......... 33
15 ETAPAS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO................................. 33
16 MODELO DE FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEIS ................................. 37
17 DOCUMENTAÇÃO ................................................................................. 38
18 PESQUISA DE VALORES (COLETA DE AMOSTRAS) ........................ 38
19 CÁLCULOS UTILIZANDO O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE
MERCADO ....................................................................................................... 40
19.1 FATOR REDUÇÃO PARA O VALOR À VISTA (FRV):...................... 41
19.2 FATOR DE FONTE OU DE OFERTA (FF): ...................................... 41
19.3 FATOR LOCALIZAÇÃO(FL): ............................................................. 41
19.4 FATOR DE TESTADA (FT): .............................................................. 41
20 FATOR DE ESQUINA (FE): .................................................................... 43
21 FATOR DE PROFUNDIDADE (FP): ....................................................... 43
22 FATOR DEPRECIAÇÃO (FD): ............................................................... 44
23 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E SUAS
CARACTERÍSTICAS ....................................................................................... 44
24 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS....................................................... 58

25 EXERCÍCIO............................................................................................. 60
26 RESPOSTAS .......................................................................................... 62
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AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
27 MÓDULO III ............................................................................................ 64

28 PTAM (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA) ... 65
29 ROTEIRO PARA ELABORAÇÃO DO PARECER DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA ......................................................................................... 66
30 ANEXOS ................................................................................................. 73
31 ENCERRAMENTO .................................................................................. 75
32 EXERCÍCIOS .......................................................................................... 75
33 RESPOSTAS .......................................................................................... 78
33.1.1 ......................................................................................................... 78
33.1.2 ......................................................................................................... 78
33.1.3 ......................................................................................................... 78
33.1.4 ......................................................................................................... 78
34 BIBLIOGRAFIA ...................................................................................... 79
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AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
MÓDULO I
1 INTRODUÇÃO
Ao final deste módulo, você conhecerá a história da
avaliação imobiliária no Brasil e a evolução da profissão, como
também normas e resoluções que regem esta profissão e suas
atribuições.
Saberá realizar sua inscrição no CNAI – Cadastro Nacional
de Avaliadores Imobiliários, como também a importância do selo
que certifica o Parecer de Avaliação Mercadológica; as diferenças
entre o corretor avaliador mercadológico do engenheiro avaliador
estrutural, bem como a importância do Parecer Técnico.
Bom estudo.
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COLÉGIO LAPA
2 HISTÓRICO
A profissão teve início, no Brasil, por volta do final do século XIX e início
do XX, com o Ciclo do Café. Naquela época o país tornou-se grande
exportador de café e negociador com outros países, o que exigiu o surgimento
de bancos, empresas de transporte, seguradoras e indústrias. Para
implantação dos novos negócios e moradias, tanto para os negociantes como
para os empregados, eram necessárias terras. Assim, a intermediação entre os
negociantes e os proprietários de terras passou a ser realizada pelos agentes
de negócios imobiliários.
Eram profissionais, porém sem amparo legal, exercendo de maneira
muito incipiente suas funções; na verdade, eram meros aproximadores de
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AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
vendedores e compradores de terras. O primeiro sindicato da categoria surgiu

em 1927 no Rio de Janeiro, espalhando-se pelo Brasil. Porém mesmo assim,
não era uma atividade especializada, podendo ser exercida por qualquer
pessoa que tivesse tino comercial. Para a efetiva regulamentação da atividade,
foi promulgada em 27 de agosto de 1962 a Lei 4.116, revogada devido a uma
série de imperfeições pela Lei 6.530 de 12 de maio de 1978.
Uma vez estabelecidas as funções e as atribuições do corretor de
imóveis, verificou-se a necessidade de fazer com que este profissional atuasse
dentro de padrões de respeito à sua pessoa, aos colegas e ao cliente.
Nascia assim o Código de Ética Profissional da categoria, editado via
Resolução COFECI 326/1992. Neste código estão listados os deveres e
direitos dos corretores de imóveis, como, por exemplo, prestigiar as entidades
de classe, zelar por sua reputação, tratar os colegas de profissão com respeito,
entre outros.
Pioneiro na Avaliação de imóveis
Um dos pioneiros na avaliação de imóveis no Brasil foi o engenheiro Luiz

Carlos Berrini, que, desde 1928, realizava estudos avaliatórios para o Banco do
Estado de São Paulo. Publicou, na década de 30, vários artigos a respeito e,

em 1949, o livro “Avaliação de Imóveis”, tornando-se um marco nas décadas
seguintes.
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COLÉGIO LAPA
Na década de 50 são elaboradas, no Brasil, as primeiras normas de
avaliação de imóveis organizadas por entidades públicas e institutos voltados
para a engenharia de avaliações. O assunto ganha relevância na época do
grande surto de desapropriações ocorrido na década de 60 com estudos feitos
por comissões de profissionais dedicados a perícias e avaliações judiciais.
Em 1975 o BNH (Banco Nacional de Habitação) firma um acordo com a
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) visando elaborar normas
regulamentadoras para a avaliação de imóveis urbanos, com intuito de
padronizar as avaliações. Para tanto instalou-se a CEVA (Comissão de Estudo
de Vistorias e Avaliações) do CV-2 (Comitê Brasileiro de Construção Civil).
Primeira Norma Brasileira
Deste trabalho surge, em 1977, a

primeira norma brasileira para avaliação
de imóveis urbanos, a NBR 5676 (NB-
502) da ABNT. Revista em 1989, a
norma brasileira para avaliação de
imóveis urbanos é registrada no
INMETRO como NBR 5676. Também

foram desenvolvidas as Normas 8799,
para imóveis rurais, e NBR 8951, para glebas urbanizáveis.
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AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
A NBR 12.721, de 1998 trata da classificação da construção de acordo

com o padrão (baixo, normal ou alto), fator que influencia muito o valor final do
imóvel. Nesta NBR está incluso o conceito de CUB (Custo Unitário Básico),
que é o custo por metro quadrado da construção, utilizado pelos construtores
para estabelecer o valor do imóvel a ser lançado ou para se estabelecer o valor
de uma edificação inacabada em um terreno.
A NBR 14653, publicada em 2001, consolidou os conceitos, métodos e
procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens, bem
como procedimentos de excelência relativos ao exercício profissional, sendo
exigível em todas as manifestações técnicas escritas vinculadas às
atividades de avaliações.
A NBR 14.653 é constituída de sete partes, porém as que interessam à
avaliação imobiliária são:
- NBR 14.653-1, que apresenta os procedimentos gerais para a avaliação de
bens;
- NBR 14.653-2, publicada em 2004 e relativa à avaliação de imóveis urbanos;
- NBR 14.653-3, também publicada em 2004 mas que enfoca imóveis rurais;
- NBR 14.653-4, publicada em 2002 e que trata da avaliação de
empreendimentos.
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COLÉGIO LAPA
Pela NBR 14.653-1, a avaliação imobiliária deve obedecer a uma
sequência de seis atividades indicadas, a conferência da documentação, a
vistoria do imóvel avaliando, a coleta de dados, a escolha da metodologia de
avaliação, o tratamento dos dados e a identificação do valor de mercado do
imóvel. Esta sequência é o roteiro do PTAM (Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica), um documento oficial no qual constam todos os dados do
imóvel a ser avaliado e dos que servirão de comparativos. Com base nos
dados coletados, calcula-se o valor final do imóvel.
“ A avaliação mercadológica de imóveis é uma atividade exercida pelo corretor de

imóveis, cuja profissão foi regulamentada apenas em 1978 pela Lei 6.530, que determinou
em seu artigo 3o que compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra,
venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária.”
Site: http://www.samuelfigueiredo.com.br/2014/10/corretor-de-imoveis-pode-dar-parecer.html
3 RESOLUÇÃO COFECI 1.066/07 e ATO Normativo 001/2011
De acordo com a Resolução COFECI 957/06 no artigo 1o e em seu

Parágrafo Único, a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
para determinar o valor de mercado de um imóvel seria permitida ao Corretor
de Imóveis, sendo redigido por esse profissional com base em critérios
técnicos, análise de mercado com objetivo de determinar o valor comercial de

um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.
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AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Já com a publicação da Resolução COFECI 1.066/07, ficou determinado

em seu artigo 6o que “a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica é permitida a todo corretor de imóveis, pessoa física,
regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis”.
Tais resoluções tornaram-se necessárias devido à Lei 5.194/66 que
atribui, em seu artigo 7o, a avaliação de imóveis como atividade exclusiva de
engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, e à Resolução 345, de 27
de julho de 1990, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
(CONFEA), cujo Art. 3.º determina que “serão nulas de pleno direito as perícias
e avaliações e demais procedimentos indicados no art. 2.º, quando efetivados
por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs.”
Os engenheiros e arquitetos alegavam que seria necessário o
conhecimento técnico da construção para se ter um valor completo, bem como
o corretor não teria condições de verificar a integridade e segurança do imóvel
em sua vistoria, ou seja, o papel do profissional corretor seria apenas de
negociações.
Os corretores e o COFECI, em contrapartida, evidenciam a importância
do conhecimento do mercado imobiliário e suas nuances, bem como o fato de
trabalharem o tempo todo com valores e suas flutuações, o que lhes daria
todas as condições de determinar o valor de mercado de um imóvel, sendo
esta também a conclusão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Brasília
– que deu ganho de causa ao COFECI conforme Processo TRF1 nº 0010520-
92.2007.4.01.3400.
Apesar da causa ganha, ainda há quem não concorde com esta decisão
judicial.
É interessante fazer a distinção entre parecer técnico e laudo de
avaliação. O Parecer Técnico é um relatório emitido por profissional
capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua responsabilidade,
neste caso o corretor avaliador, possui CRECI e CNAI – atua nesta área, tem
experiência e domínio do assunto. Já o laudo de avaliação é um relatório
técnico de avaliações sobre a estrutura do bem (NBR 14.653) elaborado por

engenheiro ou arquiteto.
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COLÉGIO LAPA
CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
O corretor que desejar exercer a atividade de avaliador deverá, além de

adquirir o conhecimento, requerer sua inscrição no CNAI (Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários) por meio dos requerimentos encontrados no Ato
Normativo 001/2011 contido na Resolução - COFECI nº 1.066/2007 (Conselho
Federal de Corretores de Imóveis). Atualmente este é o link:
http://cofeci.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=303
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AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
ANEXO II - C O F E C I ANEXO I - REQUERIMENTO DE INSCRIÇÃO NO

CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES
IMOBILIÁRIOS
CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR COFECI
IMOBILIÁRIO CRECI .......Região/........
Nome do Corretor de Imóveis:...........................................................
CPF nº................................. RG nº.................. CRECI nº .................
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE Endereço:................................................................................................
IMÓVEIS certifica que o Corretor de ... possuidor de diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou
Imóveis.................................................., inscrito no CRECI equivalente ........ possuidor de certificado de Especialista em
da ......Região/....... sob o nº ............. está registrado no Avaliação Imobiliária
CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES Requer, na forma que dispõe a Resolução-COFECI nº 1.066/2007,
sua inclusão no CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES
IMOBILIÁRIOS e habilitado, na forma da Resolução IMOBILIÁRIOS, para o que anexa os documentos abaixo relacionados
COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo-COFECI nº (cópias):
001/2008, a emitir PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO ......... Diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente
MERCADOLÓGICA. ......... Certificado de Conclusão de Curso de Avaliação Imobiliária
......... Comprovante de recolhimento da Taxa de Inscrição. Duas fotos
3x4
Brasília (DF), ......... de .......................de 20..... Outro a especifica
....., ......... de .......................de 20...
________________________________
Assinatura do requerente
___________________________
Obs: 1. O CRECI deve receber o requerimento, em protocolo,
JOÃO TEODORO DA SILVA processar, informando da situação do requerente junto ao Conselho
Presidente Regional, encaminhando, a seguir, ao COFECI, para inclusão no
___________________________ CNAI.
CURT ANTÔNIO BEIMS 2. Três vias: 1ª – COFECI; 2ª – CRECI; 3ª Requerente
Diretor Secretário
Modelos retirados do site: http://www.cofeci.gov.br
Registro válido por três anos a

partir da data de emissão acima.
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA ANEXO V - C O F E C I
Requisitos Mínimos
1.Identificação do solicitante; CRECI .......ª Região/.....
2.Finalidade do PTAM; DECLARAÇÃO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
3.Identificação e caracterização do imóvel Nome do Corretor de Imóveis:......................................
- Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número etc.); CPF nº........... RG nº........... CRECI nº .................
Modelo retirado do site:
- Número de matrícula e cartório de registro imobiliário;
- Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total, fração
Endereço......
Declara a emissão de Parecer Técnico de Avaliação
ideal, etc.) e dimensões do imóvel;
http://www.cofeci.gov.br
- Características e infraestrutura no logradouro e na região onde se encontra o
Mercadológica relativo ao imóvel com as seguintes
características:
imóvel;
Imóvel Urbano tipo: residencial, comercial, outro
- Descrição detalhada do imóvel e acessórios;
- Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel;
Imóvel Rural tipo: ...................
4.Pesquisa de imóveis comparandos para aplicação do Método Comparativo Por solicitação de:
Direto de Dados de Mercado Nome do cliente:
- - Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando as ........................, .......de ....................... de 20......
fontes; ________________________________
- Homogeneização dos itens da amostra; Assinatura do requerente
5.Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando; Espaço reservado para o CRECI
6.Encerramento
Foi emitido o SELO CERTIFICADOR, em quatro vias,
- Conclusão do PTAM;
todas identificadas pelo nº ..............
- Data e assinatura do Corretor de Imóveis emissor do PTAM;
Cole aqui a via-arquivo do selo
- Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura
7.Anexos:
Recebi, nesta data, duas vias do SELO CERTIFICADOR
- Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel) nº ..........., ..........de..............................de 20......
- Plantas de situação e localização, mapas, etc.
- Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
- Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.)
- Currículo do Corretor de Imóveis avaliador.

Modelos dos formulários para registro do CNAI .
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COLÉGIO LAPA
Anexo III CARTÃO ANUAL DE REGULARIDADE PROFISSIONAL CONTENDO

IDENTIFICAÇÃO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO
Cartão válido até o dia 15 de abril do ano subsequente ao de referência
Anexo VI SELO CERTIFICADOR
“Obs.: Este selo certifica que o laudo de avaliação mercadológica foi elaborado por Corretor de Imóveis
devidamente habilitado e inscrito no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários mantido pelo Sistema
COFECI-CRECI, nos moldes estabelecidos na Resolução-COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011.”
Referência das imagens acima site:

http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf
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AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
4 ATUAÇÃO EM JUÍZO
O corretor de imóveis avaliador pode deparar-se com questões judiciais

ao longo de sua vida profissional, pois muitos imóveis necessitam ser avaliados
em casos de litígio, ou seja, conflitos de interesse, discordâncias entre as
partes envolvidas em diversas situações como a divisão dos bens entre
herdeiros, ou venda para pagamento de uma dívida, revisão de valores
locatícios, etc.
Em processos judiciais, quando os fatos são controversos, necessitamos
de provas para que o juiz possa decidir a questão, a perícia é um dos meios de
prova admitidos em direito. Desta forma, ele nomeia um profissional da
respectiva área para auxiliá-lo.

Os corretores avaliadores que tiverem interesse em atuar judicialmente,
deverão solicitar cadastro diretamente as varas de interesse, ou por meio de
17
COLÉGIO LAPA
requerimento emitido pela Delegacia do CRECI, neste caso deve procurar a
regional onde está inscrito. O Juiz irá convocá-lo a fim de emitir Parecer
Mercadológico que determine o valor do imóvel em questão.
Nos processos Judiciais, a perícia é um dos meios de
prova, exigindo do Perito, além do conhecimento técnico e de
experiência, grande empenho e responsabilidade. Convém
definir que perícia significa inspeção técnica realizada por
profissional especialista para esclarecer determinado assunto.
Para tanto, o corretor avaliador pode ser nomeado Perito por um juiz de
Direito (Perito do Juiz), ou contratado como Assistente Técnico (Perito da
parte) por uma das partes num processo judicial, para a realização de perícia
ou assistência, conforme o caso, visando comprovação, esclarecimento ou
mesmo apuração de fatos que possam auxiliar na solução do litígio.
“Artigo 156 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015): “o juiz será assistido por perito
quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.”
Embora a realização do trabalho se dê por um técnico, vale lembrar que

os interessados (as partes, os advogados e o juiz) geralmente são leigos no
assunto, gerando para o Perito, bem como para o Assistente, a
responsabilidade de elaborar um documento preciso, conclusivo, isento de
tecnicismo desnecessário e correto não só no que diz respeito à técnica, mas
também com relação à ortografia.
Assim, o corretor avaliador, atuando como Perito deverá redigir um

Laudo, conforme sua atribuição em juízo. Deverá, de maneira clara, esclarecer
as dúvidas que surgiram durante o desenrolar do processo com base em seu
conhecimento técnico.
O perito do juiz deve acima de tudo ser íntegro nas informações
prestadas no documento, pois caso seja comprovada alguma inverdade,
poderá ser penalizado a permanecer de dois a cinco anos inabilitado a realizar
outras perícias conforme o atual Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), e
responderá civil e até criminalmente.
O perito das partes, ou seja, o Assistente Técnico, redigirá um Parecer

também mantendo a integridade das informações em seu parecer e caso
18
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
distorça algumas informações para beneficiar seu cliente, não sofrerá as

sanções aplicadas ao perito do juiz.
5 ÉTICA
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COLÉGIO LAPA
Uma vez estabelecidas as funções e atribuições do corretor de imóveis,

verificou-se a necessidade de fazer com que este profissional atuasse dentro
de padrões de respeito à sua pessoa, aos colegas e ao cliente. Nascia assim o
Código de Ética Profissional da categoria, editado via Resolução COFECI
326/1992. Neste código estão listados os deveres e direitos dos corretores de
imóveis, como, por exemplo, prestigiar as entidades de classe, zelar por sua
reputação, tratar os colegas de profissão com respeito etc.
Entretanto, trabalhar de forma ética vai muito mais além de

simplesmente seguir prerrogativas pré-determinadas. Um bom profissional
toma vários cuidados com relação a seus clientes, pois tem como objetivo
realizar a melhor negociação possível com satisfação de todas as partes
envolvidas.
Dessa forma, podemos mencionar como fatores positivos para uma

negociação de sucesso a demonstração de segurança nas informações a
respeito do mercado imobiliário e do imóvel em questão, atender de preferência
pessoalmente seus clientes no imóvel a ser negociado, ser formal no
tratamento com as partes envolvidas, fornecer todas as informações e
esclarecer todos os pontos de dúvidas que envolvam o imóvel, sem distorção
nem omissão de fatos.
Caso seja um empreendimento ainda na planta, deve o corretor
avaliador ter conhecimento profundo do projeto a fim de imprimir uma visão
virtual porém realista do futuro imóvel. Para isso, deve ter domínio das plantas
baixas, mostrar o local do futuro empreendimento para o cliente e toda a
infraestrutura dos entornos (escolas, sistema viário, mercados, farmácias,
padarias etc.) representa um respeito à pessoa que pouco ou nada conhece do
assunto. O corretor avaliador valoriza, assim, sua profissão, conquistando a
confiança do cliente.
20
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Dessa forma, o profissional ético não apenas segue o Código de Ética

da profissão, mantendo-se friamente dentro dos padrões estabelecidos por um
órgão de classe, mas também trata seus clientes com o devido respeito e
confiança. Para maiores conhecimentos, segue endereço no qual o Código de
Ética do corretor de imóveis poderá ser consultado:
http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/legislacao/1992/resolucao326_92.pdf
NESTE CAPITULO COMPREENDEMOS QUE
Resolução COFECI 1.066/07 e Ato Normativo 001/11

São as legislações que normatizam a vida profissional do corretor avaliador
Corretor com registro no CNAI está habilitado a elaborar avaliação

mercadológica
NBR 14.653-1 determina as principais etapas para avaliação

mercadológica
VAMOS VERIFICAR AGORA O QUE VOCÊ APRENDEU!!!
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COLÉGIO LAPA
CRUZADA MÓDULO 1 - Preencha os quadrinhos com as palavras correspondentes:

Horizontal
1. Publicada em 1998, é a Norma que trata do Custo Unitário Básico (CUB) e dos padrões de
construção
4. Qual Resolução vincula a emissão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica ao corretor de
imóveis devidamente registrado no CNAI
5. Profissional contratado por uma das partes em um processo judicial, que emite Parecer Técnico sobre
o assunto em questão
6. Inspeção técnica realizada por profissional especialista para esclarecer determinado assunto
8. Na época do Ciclo do Café, os agentes de negócios imobiliários realizavam a ____ entre os
negociantes e proprietários de terras
9. No decorrer da história da avaliação de imóveis no Brasil houve a necessidade de se estabelecerem
normas técnicas. A norma que está atualmente em vigor é a ____:
10. É uma das seis atividades preconizadas pela NBR 14653, sendo a visita técnica ao imóvel avaliado
realizada pelo corretor avaliador
11. Documento emitido pelo Assistente Técnico de uma das partes do processo com objetivo de
esclarecer fatos sobre o assunto do litígio
13. O corretor de imóveis avaliador deverá registrar-se no ____ para que seu Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica tenha validade
14. Profissional nomeado por um juiz para comprovar ou esclarecer fatos que auxiliem na solução de
litígio
Vertical
2. As NBRs que tratam, respectivamente, da avaliação de imóveis urbanos e rurais, são:
3. Os _____ certificam que o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica foi elaborado por um corretor
de imóveis devidamente habilitado e inscrito no CNAI
7. Documento elaborado pelo perito nomeado pelo juiz em um processo judicial.
12. Trabalhar de forma ____ vai além de seguir prerrogativas pré-determinadas. Um bom profissional
toma vários cuidados com relação a seus clientes com o objetivo de realizar a melhor negociação
possível.
1 2
6 7
10
11 12
13
14
22
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
6 RESPOSTAS
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COLÉGIO LAPA
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
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COLÉGIO LAPA
MÓDULO II
7 Introdução
8 METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE

IMÓVEIS
Conheceremos os diversos métodos de avaliação, suas
diferenças e em quais situações devem ser utilizados.
Aprenderemos como encontrar o valor de mercado de
um imóvel pelo método comparativo direto de dados de
mercado.
Compreenderemos a importância da vistoria dos
imóveis, os seus entornos na identificação de fatores
valorizantes e desvalorizantes.
26
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
9 PREÇO x VALOR
Há três determinantes essenciais na formação

de preços e valores: os componentes do mercado, ou
seja, os bens a serem negociados, as partes
desejosas de vendê-los e as interessadas em adquiri-
los, conjunto este chamado de mercado. Como consequência da relação entre
as partes interessadas e os bens envolvidos, há uma variação muito grande de
valores e preços determinada pela lei da oferta e da procura.
Dessa forma se o bem tiver seu valor de mercado muito elevado, haverá
mais partes interessadas em vendê-los devido ao momento favorável. Em
contrapartida, haverá menor demanda, ou seja, menos interessados em
comprar esses bens, forçando uma queda em seu valor. Se a queda for muito
acentuada, porém, os vendedores perdem o interesse e retiram o bem do
mercado, provocando novamente a alta do valor.
Portanto, percebemos que os preços oscilam constantemente, sendo o
valor de mercado uma estimativa, a média dos preços praticados ou o valor
mais provável a ser atingido numa negociação normal.
27
COLÉGIO LAPA
10 METODOS DE AVALIAÇÃO
Os métodos que podem ser utilizados para a avaliação de um bem ou

seus frutos estão indicados nas partes 2 e 3 da NBR 14.653, que são:
2.1 Método Evolutivo;
2.2 Método Involutivo;
2.3 Método de Capitalização de Renda;
2.4 Método Comparativo de Dados do Mercado; (Este é o que usaremos)
 MÉTODO EVOLUTIVO
Este método geralmente é empregado em imóveis que quase não

mudam de proprietário, e quase não há como comparar com outros, pois há
poucas amostras, por exemplo: Hospitais, Escolas, Indústrias específicas
É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por
meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e da construção e
benfeitorias, devendo ser consideradas também as condições do mercado com
o emprego do fator de comercialização.
O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa
de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade (1), dependendo
das condições do mercado na data de referência da avaliação. Será maior
que um, se for mais vantagem ter o imóvel pronto a ter de construí-lo, por
exemplo o imóvel está em boas condições e não correrá aqueles riscos

durante a construção com problemas com fiscalizações, aumento de custos
inesperados, falta de material, acidentes com funcionários, dentre outros.
28
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
11 MÉTODO INVOLUTIVO
Este método é utilizado para avaliar glebas (áreas com metragens

elevadas) urbanizáveis, mas também pode ser usado para qualquer terreno,
desde que se considere o melhor e máximo aproveitamento.
Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo para
sua edificação, considerando as despesas necessárias para produzir o melhor
tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do investidor.
Assim o valor da gleba será a diferença entre o preço das unidades
construídas (com base na coleta de dados de outros empreendimentos da
região) e o total de despesas.
Sendo uma gleba urbana, verifica-se a alternativa de loteamento. Deve-

se prepar um projeto de loteamento, obtendo-se o número de lotes no tamanho
padrão adotado na região, e verificando-se as despesas a serem realizadas.
29
COLÉGIO LAPA
12 EXEMPLO DE CÁLCULO DE VALOR DE GLEBA URBANIZÁVEL

PELO MÉTODO INVOLUTIVO
Para se determinar o valor de gleba (área de um terreno inteiro que

ainda não foi dividida em lotes, isto é, ainda não foi parcelada em lotes, ou
também pode ser considerada como área que ainda não sofreu
desmembramento), a ser transformada em empreendimento pelo método
involutivo, realizou-se um estudo de empreendimento hipotético para avaliar
seu valor, e sua viabilidade econômica. Devem ser pesquisadas as despesas
diretas e indiretas do projeto, como mostrado no exercício a seguir:
Avaliar a gleba de 40 hectares, ou seja, 400.000m², situada em Osasco,
SP. Sabendo-se que a exigência legal para a implantação de loteamento no
município de Osasco é de lotes mínimos de 300 m²; com testada mínima de
12m; uma reserva de 40% para arruamento, área verde e área para a
implantação órgãos públicos. A infraestrutura necessária inclui: água, energia,
guias, abertura das ruas e drenagem pluvial.
Feito o anteprojeto, constatou-se a possibilidade da implantação de 60
lotes. Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de
R$ 40,00 por lote para sua implantação. Para o cálculo, usaremos a fórmula
para o valor de gleba pelo método involutivo (NBR 14.653): Vg = R – D – L,
onde:
Vg = Valor da Gleba
R = Renda estimada (valor total recebido pela venda de todos os lotes)
D = Despesas de implantação
L = Lucro
A renda será: R = (no de lotes) x (metragem quadrada mínima) x (valor
da pesquisa).
Portanto: 60 x 300 x 40,00 = R$720.000,00
30
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Cálculo das despesas: nesta fase foram levantados os dados de

empreendimentos na mesma região e chegou-se às conclusões
apresentadas nas tabelas a seguir. Lembre-se que a medida de 40 ha (40
hectares) apresentada na obtenção das despesas é o equivalente a 400.000m2
(1 ha = 10.000m2)
Despesas diretas:
Projetos 1% da renda 7.200,00
Topografia 420,00/ha x 40 ha 16.800,00
Terraplanagem 910,00/ha x 40 ha 36.400,00
Drenagem 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00
Arruamento 2.000,00/ha x 40 ha 80.000,00
Rede de água 900,00/ha x 40 ha 36.000,00
Rede de energia elétrica 1.800,00/ha x 40 ha 72.000,00
Totalização 304.400,00
Despesas indiretas:
Custos financeiros 20% da despesa direta 60.880,00
Despesas de venda 9% da renda 64.800,00
Publicidade 2% da renda 14.400,00
Despesas Administração 8% da renda 57.600,00
Impostos 2% da renda 14.400,00
Totalização 212.080,00
Total geral das despesas (diretas + indiretas) 516.480,00
31
COLÉGIO LAPA
Determinação do lucro (conforme NBR 14653):
20% da renda = 20% x 720.000,00 144.000,00
Determinando o valor da gleba pela fórmula: Vg = R – D – L
Lembrando: Valor da gleba = Rendas – Despesas - Lucro
Assim,
Vg = 720.000,00 – 516.480,00 – 144.000,00, ou:
Vg = 60.000,00 - ou seja, este será o valor de venda da gleba com base no

modelo hipotético proposto.
13 MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DE RENDA
Este método baseia-se na hipótese de que o imóvel é avaliado pela

renda que pode proporcionar a seu proprietário, sendo este valor baseado na
capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista. Para
utilizar a metodologia do fluxo de caixa descontado e para avaliar investimentos
imobiliários, é necessário avaliar o grau de risco do investimento imobiliário,
estimar uma taxa de desconto baseada no grau de risco e estimar os fluxos de
caixa esperados do investimento imobiliário para a vida do ativo.
Usa-se também na determinação da rentabilidade de do aluguel de um
imóvel, ou seja, se pode ser considerado investimento. Na média a renda anual
de um imóvel deve estar em torno de 10% de seu valor de venda.
Exemplo: Qual o valor de uma locação, de um imóvel que tem
seu valor de venda estipulado em R$900.000,00.
Resp: 10% de R$900.00,00 = R$90.000,00
R$90.000,00 = valor a ser recebido por 01(um) ano de locação
R$90.000,00/12 = R$7.500,00
Assim, o valor mensal a ser recebido será de R$7.500,00
32
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
14 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Dos métodos citados, o Comparativo Direto de Dados do Mercado é o

mais utilizado e o recomendado para nossa utilização.
Consiste na comparação direta dos valores, por metro quadrado, no
mercado imobiliário para imóveis semelhantes, na mesma região, e mesma
categoria de uso. É recomendado um mínimo de 06 (seis) amostras, para essa
comparação.
No caso de não se conseguir as amostras como já citado, deverá
ser feita a homogeneização destas, como veremos mais adiante, para
torná-las mais parecidas com o imóvel a ser analisado.
Com este método é possível avaliar qualquer imóvel, desde que
existam dados que possam ser considerados como amostra representativa do
mercado. Também podem ser avaliados valores para locação, usando o
mesmo procedimento.
15 ETAPAS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

 Vistoria do Imóvel
 Pesquisa de Valores ( coleta de amostras)
 Homogeneização e Relatório Final
Vistoria do Imóvel
Esta fase é muito importante no processo de avaliação do imóvel. A

NBR 14.653-1 determina que nenhuma avaliação deve prescindir desta etapa,
exceto em casos excepcionais, como inacessibilidade do imóvel, na qual
33
COLÉGIO LAPA
permite a adoção de situação paradigma (vistoria externa ou de imóvel
semelhante), devidamente acordada entre as partes e especificada no parecer.
No formulário da vistoria, é necessário informar:
- o nome do solicitante (pessoa física ou jurídica que solicita a avaliação),
- o endereço do imóvel,
- classificação do imóvel quando ao tipo, uso e agrupamento,
- os objetivos da vistoria (avaliação de imóvel a ser negociado, por exemplo)
- e o exame da documentação, capa do IPTU, matrícula atualizada, dentre
outros.
ETAPAS DE UMA AVALIAÇÃO:
As duas primeiras, compõem os trabalhos de campo,
alicerce fundamental de qualquer avaliação, e sobre o
qual estará assentada a base de todos os resultados e
conclusões, e a última, refere-se aos trabalhos de
escritório, que cuida da análise e tratamento dos dados
obtidos nas duas etapas anteriores.
Durante a vistoria devem ser observados aspectos referentes às áreas,

número de cômodos, limites, formas geométricas, recuos, invasões dos limites
entre terrenos, bem como a orientação solar e a divisão interna para
benfeitorias. Observa-se também estado de conservação e necessidade de
reparos.
O terreno onde se localiza o imóvel deve ser estudado em relação à sua
localização, inclinação, forma, condições físicas de seus limites e dimensões,
bem como se está localizado em Área de Preservação Permanente, pois,
sendo assim, deve permanecer intacto.
Se o terreno não tiver edificações, deve-se verificar a tipologia, a forma e
a área máxima que a futura benfeitoria poderá apresentar. Havendo edificação,
confrontar seus dados com o permitido pela legislação. Tal análise pode ser útil
para verificar possibilidade de ampliação, mudança de investimento ou de
implantação de novas construções na área do terreno.
Nos entornos do imóvel avaliando, deve-se observar as condições
políticas, econômicas e sociais da região, assim como a compatibilidade entre

o padrão de construção do imóvel avaliando e o da zona na qual está inserido.
É preciso observar a presença de conforto ambiental, como condições
34
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
climáticas (insolação e ventilação), presença de arborização, praças e parques,

condições da cobertura do solo e sua facilidade para situações de erosão,
deslizamentos e/ou alagamentos.
Nos entornos do imóvel verifica-se a infraestrutura básica como
iluminação, rede de água e esgoto, condições do sistema viário e do transporte
coletivo, da coleta de resíduos, de redes de telefonia e outros meios de
transmissão de dados e de gás canalizado. Também é preciso observar a
existência de pólos de influência (centros comerciais ou novos
empreendimentos, estações de trem e metrô ou terminais de ônibus) e
tendências de ocupação de área (predominantemente comercial, residencial ou
industrial), bem como de escolas, Unidades Básicas de Saúde, hospitais,
postos de polícia militar, delegacias e centros culturais e de lazer.
35
COLÉGIO LAPA
O imóvel em si deve ser analisado em relação à durabilidade do material
utilizado, se os acabamentos estão em harmonia com o padrão construtivo do
imóvel, se são materiais de qualidade e de boa aparência. Os principais
aspectos observados pelos usuários são os pisos, revestimentos de parede,
forros e esquadrias. Patologias de construção como rachaduras, umidade etc.
serão observadas, porém sua causa e risco só podem ser identificados por
um profissional da área de engenharia, cabendo ao avaliador mercadológico
apenas e tão somente o seu registro, pois são aspectos que diminuem o
valor do imóvel avaliando.
36
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
16 MODELO DE FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEIS

( Imóvel avaliando e amostras )
Proprietário: Telefone:
Endereço: Nº Complemento
Município: Estado:
CEP: Bairro
A Total: A. Privat: A. Util:
A. Terreno: Medida da testada: Medida da Profundidade:
Data da venda/oferta ___/___/___ Valor R$
Situação do terreno
Topografia Plana Declive Aclive Obs:
Forma Regular Irregular Poligonal Obs:
Orientação Norte Sul Leste Oeste
Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadiço
Vegetação Mato Pomar Pasto Obs:
Proteção Muro Cerca Prédio Divisa Obs:
Situação Meio quadra Esquina Duas frentes Obs:
Sobre a edificação
Tipo Edificação Res. Unifamiliar Prédio Com. Loja Armazém
Apartamento Galpão Industria Rural Outro
Padrão Construção Alto Normal Baixo
Est. Conservação Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimples
Reparos simples Rep Simples/Imp Reparos Import RepImp/Sem valor
Pontos cardeais Norte Sul Leste Oeste
Prédio no terreno Frente Fundos Lateral
Quanto ao Pav. Nº Pavimentos no prédio= Andar=
O Prédio possui: Piscina Playground Estacionamento
Elevadores Número= Marca=
Condomínio Mensal Trimestral Semestral Valor=
Ocupação Vazio Proprietário Inquilino Empréstimo
Valor da locação Entrega
Peças do Imóvel
SalaEstar= Quartos= Banheiros= Dependência=
SalaJantar= Varandas= Cozinha= Área Serviço=
SalaTV= Escritório= Lavabo= Despensa=
Garagens= Suíte= Sacada= Churrasqueira=
Infraestrutura
Rede de água Sim Não Esgoto Sim Não
Energia Sim Não Iluminação Pública Sim Não
Coleta de lixo Sim Não Transporte Coletivo Sim Não
Pavimentação Sim Não Telefone Sim Não
Zoneamento
Zona: Gabarito: Taxa de Ocupação
Comercial Residencial Misto Coeficiente aproveitamento
Recuo Lateral Recuo frente principal
Recuo frente secundária Recuo fundo
Usos Permitidos Usos Permissíveis
Vizinhança
Padrão Construção Escolas
Atividades Poluentes Comércio
Atividades Incômoda Estacionamento
Arborização/A. verde Trânsito

Observações do Pesquisador
Identificação
Local: ______________________________
Data ___/___/___ Assinatura do Pesquisador
37
COLÉGIO LAPA
17 DOCUMENTAÇÃO
Em relação à documentação do imóvel, devem ser examinados os

documentos legais, IPTU, matrícula atualizada, a escritura, os registros legais e
as certidões, o memorial descritivo (informações sobre o tipo e qualidade dos
materiais e serviços utilizados) e os desenhos técnicos (plantas), procurando
inconsistências ou incoerências nas informações disponibilizadas.
A fim de verificar a veracidade

Preste muita atenção em sua conformidade em
das informações fornecidas pelos relação à legislação Federal, Estadual e Municipal,
documentos, deve-se realizar uma na situação dos projetos técnicos que devem estar
devidamente aprovados junto aos órgãos
visita técnica ao imóvel avaliando, a responsáveis, e na existência de cláusulas restritivas
chamada vistoria. de uso ou problemas jurídicos, bem como as
restrições decorrentes de aspecto ambiental,
incentivos ou outros regulamentos que possam
influenciar no valor do imóvel.
18 PESQUISA DE VALORES (COLETA DE AMOSTRAS)
Nesta etapa inicia-se a busca por imóveis, os mais semelhantes

possíveis, na mesma região, e mesma categoria de uso, ao avaliando. Desta
forma estabeler-se-á uma comparação entre dados de mercado, com
confiabilidade e por consequência, será determinado o valor final de mercado
mais próximo da realidade.
Assim, aspectos como oferta de preço, localização, número de cômodos,
área construída, número de andares, tempo de construção e ocupação devem
ser levados em consideração.
38
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Os meios mais comuns de se conseguir dados sobre imóveis

semelhantes ao avaliando são os corretores de imóveis e imobiliárias, os
classificados de jornais, os cartórios de registro de imóveis, as prefeituras
municipais e os agentes financiadores.
Como a acessibilidade destas diversas fontes é variável em relação à

facilidade de obtenção dos dados, detalhamento e mesmo sua veracidade, sua
escolha deve ser realizada após prévio planejamento. Como exemplo, pode-se
citar o fato de corretores sonegarem certos aspectos de imóveis à venda, ou
então a superestimativa do preço informada pela parte interessada na venda
antes da negociação, bem como um comprador desejar demonstrar ser bom
negociador e informar um preço abaixo do realmente realizado.
As informações indispensáveis à coleta de dados, dos imóveis similares, são:
 data da transação em cartório, ou do compromisso de compra e

venda ou do anúncio,
 a fonte de informação (de onde foram extraídos os dados),
 endereço do imóvel pesquisado (nome da rua e número),
 preço e condições de venda
 dimensões do mesmo.
 Croqui, com os pontos cardiais, com a posição do imóvel na
quadra, e com pontos de referencias mais importantes no
entorno.
39
COLÉGIO LAPA
19 CÁLCULOS UTILIZANDO O MÉTODO COMPARATIVO DE

DADOS DE MERCADO
Após encontrar pelo menos 06 (seis) elementos comparativos ou seja,

seis imóveis semelhantes ao avaliando, devemos fazer a homogeneização,
se necessário.
40
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Fique sabendo que:

Homogeneização é a técnica utilizada para uniformizar
as diferenças de valores pesquisados devido a diferença
de atributos (fatores) entre os valores pesquisados no
mercado e o bem avaliando.
19.1 FATOR REDUÇÃO PARA O VALOR À VISTA (FRV):

Os valores apresentados devem ser sempre os valores à vista, caso não
sejam deverão transformá-lo para este através da matemática financeira,
usando-se os índices econômicos da época.
19.2 FATOR DE FONTE OU DE OFERTA (FF):

Geralmente o proprietário do imóvel a venda deixa seu valor de venda
acima uns 10% da realidade de mercado, para depois aceitar a pechincha do
comprador. Em virtude disto quando homogeneizarmos uma amostra, se ela
estiver à venda, descontaremos 10%. Caso a amostra já estiver sido vendida
não haverá esse desconto, pois neste caso a amostra não esta superestimada.
19.3 FATOR LOCALIZAÇÃO(FL):

Adequar as diferenças dos imóveis da amostra em relação ao endereço
do imóvel avaliando. Esta homogeneização leva em consideração as
características da região, sua classe socioeconômica, as facilidades
encontradas na região, como escolas, mercados, teatros, local para lazer e
esporte. Para determiná-lo, deverá dividir os índices de valor dos
imóveis(amostra e avaliando), que deve ser obtido na planta de valores
genéricos do município em questão. Para não termos problemas com este
índice, usaremos sempre usar amostras da mesma região ou região similar do
imóvel avaliando.
19.4 FATOR DE TESTADA (FT):

O tamanho da frente do terreno, pode valorizar, ou desvalorizar um
imóvel, quando comparado com as testadas de referência da região.
O cálculo desse fator é feito pela equação : (4√ T.av / T.ref.) / 100
Onde: T.av = testada do imóvel avaliando, T.ref = Testada da

referência(amostra).
Usaremos a tabela abaixo para esse fim que já nos dá o resultado
da equação acima, que é uma adequação.
41
COLÉGIO LAPA
Exemplo: Meu Imóvel avaliando tem de testada 17 m, e tenho

uma amostra com testada de 15 m. Terei de valorizar ou desvalorizar a
minha amostra para homogeneizada?
Resp: Vou à coluna da Testada Imóvel Avaliando no valor 17, sigo

a linha desse valor até a coluna da testada referência 15, e encontro: 3,0
% Val (então devo valorizar minha amostra em 3%, para homogeneizá-
la)
Na tabela a seguir são apresentadas referências de imóveis padrões.
Caso você encontre algum imóvel que não conste nesta tabela, então
deverá calcular pela equação fornecida: (4√ T.av / T.ref.) / 100
TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA

Testada de Testada de Testada de Testada de Testada de
TESTADA Referência Referência Referência Referência Referência
IMOVEL 10,00 metros 12,00 metros 15,00 metros 16,00 metros 20,00 metros
AVALIANDO Des VaL Des Val Des Val Des Val Des Val
(M)
5,00 16% 20% 24% 25% 30%
6,00 12% 16% 20% 22% 26%
7,50 7% 11% 16% 17% 22%
8,00 5,5% 10% 14% 16% 20%
9,00 2,6% 7% 12% 13% 18%
10,00 4% 10% 11% 16%
11,00 2,4% 2% 7% 9% 14%
12,00 4,6% 5% 7% 12%
13,00 6,7% 2,0% 3% 5% 11%
14,00 10,6% 4,0 2% 3% 9%
15,00 12,4% 6% 2% 7%
16,00 14% 7,5% 2,0% 5%
17,00 17,4 9% 3,0% 1,5% 4%
18,00 19% 10,6% 4,6% 3,0% 3%
19,00 19% 12% 6% 4,5% 1%
20,00 19% 13,6% 7,4% 6%
21,00 19% 16,3% 8,7% 7% 1,2%
22,00 19% 17,6% 10% 8% 2,4%
23,00 19% 19% 11,2% 9,5% 3,5%
24,00 19% 19% 12,4% 10,6% 4,6%
25,00 19% 19% 13,6% 11,8% 5,7%
26,00 19% 19% 14,7% 13% 6,7%
27,00 19% 19% 15,8% 14% 7,8%
28,00 19% 19% 16,8% 15% 8,7%
29,00 19% 19% 18% 16% 9,7%
30,00 19% 19% 19% 17% 10,6%
32,00 19% 19% 19% 19% 12,5%
35,00 19% 19% 19% 19% 15%

40,00 19% 19% 19% 19% 19%
45,00 19% 19% 19% 19% 19%
42
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
20 FATOR DE ESQUINA (FE):
Terrenos em esquina possuem valorização diferenciada, igualmente

diferente se comercial ou residencial, utilize a tabela.
TABELA FATOR ESQUINA EM RELAÇÃO A ZONAS

ZONA Fator ZONA Fator
Residenciais Comuns 10% Comerciais 20%
Residenciais de alto valor 15% Comerciais Centrais 25%
(Fonte: Banco hipotecário Nacional Argentino _ DANTAS, 1998, p 21)
21 FATOR DE PROFUNDIDADE (FP):
RELEMBRANDO
Para encontrarmos a profundidade de um terreno, basta
ter a área e a testada
Dividindo a área pela testada encontraremos
a profundidade
O corretor Alvino José Junior de Santa Catarina, experiente corretor e

avaliador mostrou a tabela abaixo, muito utilizada pela maioria dos avaliadores
de imóveis. Valores acima das referencias apresentadas na tabela abaixo
fogem dos imóveis padrões, para tanto, para facilitar, procure sempre imóveis
com características as mais semelhantes possíveis.
TABELA DE DEPRECIAÇÃO PELA

PROFUNDIDADE
Profundidade Depreciação
Menor ou igual a 10 metros 30%
12,50 20%
15,00 15%
16,00 10%
18,00 5%
De 20,00 a 40,00 metros 0%
45,00 5%
50,00 10%
55,00 15%
60,00 20%
65,00 22%
70,00 25%
75,00 27%
80,00 30%
Exemplo: Tenho um terreno de 16 m de profundidade. Qual o valor da desvalorização? Resp:
10%
43
COLÉGIO LAPA
22 FATOR DEPRECIAÇÃO (FD):
A depreciação física é devida ao desgaste pelo uso, ou deterioração

advindas da ação de pessoas, ou das intempéries do tempo. O método mais
utilizado é o de Ross/Heidecke, que toma por base a idade do imóvel, seu
padrão e seu estado de conservação no momento. Assim, pode haver imóveis
novos em péssimo estado e velhos em excelente estado.
23 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E SUAS

CARACTERÍSTICAS
Estado da Características
edificação
a Nova Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que
apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.
b Entre nova e Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que
regular apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua
aparência
c Regular Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado
geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais
localizadas e/ou pintura externa e interna
d Entre regular Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujos
e estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e
necessitando superficiais e pintura interna e externa
reparos
simples
e Necessitando Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após
de reparos reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema
simples estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico
f Necessitando Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após
de reparos de reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do
simples a sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas
importantes mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas
naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de
pisos e paredes, de um ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou
substituição de telhas da cobertura.
g Reparos Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com
importantes substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com
estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações
hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças
aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos
cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na
impermeabilização ou no telhado.
h Entre Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do
reparos sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e
importantes trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos
a sem valor revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.

i Sem valor Edificação em estado de ruína.
44
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Fd (fator depreciação) será obtido diretamente da tabela

de Ross/Heidecke.
Entraremos com o valor da % de vida do imóvel, e seu
estado de conservação, conforme descrito mais abaixo.
Encontrando K: Para iniciar o cálculo do K e assim da depreciação é

necessário possuir as informações: idade do imóvel, sua vida estimada e
estado de conservação.
Valores de vida estimada de alguns tipos de imóveis
CASAS DE MADEIRA – 45 anos
HOTÉIS, TEATROS, FÁBRICAS, – 50 anos
APARTAMENTOS, GARAGENS, CONSTRUÇÕES RURAIS – 60 anos
CASAS DE ALVENARIA – 65 anos
BANCO, LOJAS, EDIF. ESCRITÓRIOS, GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos
Exemplo : uma casa de alvenaria:

- Idade real do imóvel: 12 anos;
- Vida útil estimada: 65 anos;
- Estado de conservação: o imóvel tem estado de conservação regular
1º Passo: Cálculo da porcentagem de vida do imóvel:
Dividir a idade real (12 anos) pela estimada (65 anos) e multiplicar por
100:
(12/65) = 0,1846 → 0,1846 . 100 = 18,46 ≅ 18,00
2º Passo: com esse valor encontrado (18,46 que aproximamos para 18)
mais o estado de conservação do imóvel; interligue, na tabela de
Ross/Heidecke, (tabela abaixo), o valor 18 com o estado de conservação,
neste caso a letra C:
45
COLÉGIO LAPA
Ross/Heidecke: Tabela com os valores tabulados para coeficiente “K”;
Idade em % da vida ESTADO DE CONSERVAÇÃO
referencial A B C D E F G H
2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245

4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243
6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240
8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237
10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234
12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231,
14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228
16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225
18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222
20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218

22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215
24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211
26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207
28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204
30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200
32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196
34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192
36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187
38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183
40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179
42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174
44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169
46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165
48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160
50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150
54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145
56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140
58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134
60 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129
62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123
64 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118
66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112
68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106
70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100
72 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094
74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088
76 0,331 0,330 0,323 0,301 0,271 0,221 0,157 0,082
78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076
80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069
82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063
84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056
86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050
88 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,043
90 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036
92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029
94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022
96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015
98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007
100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000
O valor encontrado na tabela Fator depreciação para o exemplo foi Fd =

0,871
Necessitamos que o valor seja em porcentagem, para tanto, o valor

encontrado deverá ser aplicado na formula (1-Fd )x100 = %
( 1- 0,871) x 100 = ( 0,129)x100 = 12,9 que é  13%
46
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Casos especiais:
 Quando a idade de construção do imóvel dividida pela idade estimada resulta em
valores ímpares, então devemos realizar a média entre os valores mais próximos
apresentados na tabela; valor superior e inferior mais próximos do valor
encontrado. Explo: o resultado foi 25 b, não temos este valor na tabela, correto?
Então fazemos a média entre 24 e 26, ou seja, os valores encontrados (0,848 +
0,834) = 1,682. Fazendo a média, ou seja, dividindo por 2, encontraremos 0,841.
 Os valores pares encontrados, porém decimais, devemos aplicar os conceitos de
aproximação, ou seja, abaixo 0,5 mantemos o valor antes da virgula, exp.: 12,3 =
12, se for maior que 0,5 , arredondamos para o valor superior, expl.: 12,8 = 13
TESTE SEUS CONHECIMENTOS

Agora vamos praticar a determinação do fator depreciação dos
imóveis abaixo, e para isto devemos novamente consultar as tabelas.
Observe os dados abaixo:
a) Casa de alvenaria, 20 anos, necessitando de reparos simples:
b) Apartamento, com 15 anos, entre novo e regular:
c) Apartamento, com 10 anos, entre novo e regular:
d) Galpão com 17 anos, regular:
e) Hotel com 25 anos, necessitando de reparos simples a
importantes:
f) Loja com 9 anos, entre novo e regular:
g) Casa pré-fabricada de madeira, com 12 anos, entre regular e
necessitando de reparos simples.
GABARITO
a) (20 / 65) x 100 = 0.3076 x 100 = 30,76  30 Observando na tabela de Ross-Heidecke
(pág 45), o cruzamento da linha 30 com a coluna E resulta: 30 E = 0,659
b) (15 / 60) x 100 = 0,25 x 100 = 25 Observando na tabela de Ross-Heidecke (pág 45), o
cruzamento das linhas 24 e 26 com a coluna B resulta: Média entre 24B e 26B =
0,848 = 0,841
c) (10 / 60) x 100 = 0,1666 x 100 = 16,66  17 – como este valor não encontramos na
tabela Ross, aplicando a média entre
Os valores encontrados na classificação “B” das ref. 16 b (0,904) e 18 b(0,891) e o
resultado será 0,898
d) (17 / 70) x 100 = 0,2428 x 100 = 24,28  24 Observando na tabela de Ross-Heidecke
(pág 45), o cruzamento da linha 24 com a coluna C resulta: 24 C = 0,830
e) (25 / 50) x 100 = 0,5 x 100 = 50 Observando na tabela de Ross-Heidecke (pág 45), o
cruzamento da linha 50 com a coluna F resulta: 50 F = 0,418

f) (9 / 70) x 100 = 0,1285 x 100 = 12,85  13 como este valor não encontramos na tabela
Ross , aplicando a média entre os valores encontrados na classificação “B” das ref.
12 b (0,930) e 14 b(0,917) e o resultado será 0,9235
g) (12 / 45) x 100 = 0,2666 x 100 = 26,66  27 como este valor não encontramos na
tabela Ross , aplicando a média entre os valores encontrados na classificação
26d(0,769) e 28d (0,754) = 0,7615
47
COLÉGIO LAPA
o Fator Topografia (FTp) : Os terrenos planos são considerados os mais
valorizados.
O declive ou aclive desvalorizam o terreno.
Abaixo a segue Tabela de desvalorização em função do aclive ou do
declive.
TABELA DE DESVALORIZAÇÃO DE DECLIVIDADE E ACLIVE

Declividade Desvalorização Aclividade Desvalorização Desnível Desvalor.
Até 5% 5% Até 10% 5% Ate 1 m ---
De 5 a 10% 10% DE 10 a 10% 1a 10%
20% 2,5m
DE 10% a 20% Acima de 15% 2,5 a 20%
20% 20% 4m
Acima de 30%
20%
(Fonte: DeiVegnineri_Abunahmam, 2008, p.70)
Fica esperto :
Não só neste caso, mas em quaisquer dos outros fatores de
homogeneização, devemos usar sempre o bom senso, pois podem
existir exceções à regra.
Neste caso por exemplo, se uma construtora esta a procura de um

terreno para construção de um prédio, e vai fazer as garagens
subterrâneas, o ideal é encontrar um terreno em declive e até abaixo
do nível da Rua.
POR ISSO TENTE SEMPRE ENCONTRAR IMÓVEIS SEMELHANTES, E NA
MESMA REGIÃO
o Fator de Melhoramentos Públicos (FMP): Quanto melhor em relação

a infra-estrutura e serviços públicos, mais valorizado será o imóvel,
conforme tabela abaixo :
TABELA MELHORAMENTOS PÚBLICOS
MELHORIA Valorização MELHORIA Valorização
Rede de água 15 % Iluminação Pública 5%
Rede de esgoto 10 % Pavimentação 30%
Energia elétrica 15 % Guias e sarjetas 10%
domiciliar
Rede telefônica 5% Transporte coletivo 10%
(Fonte : Canteiro_DANTAS, 1998 p.21)
48
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Fator de Consistência do Solo (FCS) : Os terrenos que estão

sujeitos desvalorização, em função da alagabilidade do mesmo,
conforme tabela abaixo:TABELA ALAGABILIDADE
Tipo de Terreno Desvalorização
Terreno em região inundável, que dificulta 10%
seu acesso, mas situado em região não
atingida pela água ( região mais alta)
Terreno em região inundável, que é 30%
atingido pela água quando das chuvas.
Terreno em região alagada 40%
permanentemente
( Fonte : FICKER, 2008)
Ola! Vamos agora PRATICAR

Fique atento, já deixei nos problemas em “negrito” os itens
importantes, ok!!
Exercício: Avaliando um Terreno pelo Método Comparativo Direto de Dados de

mercado
Terreno a ser avaliado:
Terreno Comercial no Bairro da Lapa, com área de 360 m2 , plano, testada

de 12m, de esquina, em logradouro com todos o melhoramento públicos,
em local não inundável.
Amostras
As amostras são terrenos no mesmo Bairro e Comerciais (mesma categoria
de uso):
Amostra 1
Terreno com área 400 m2, que esta a venda por R$800.000,00, plano,
testada de 15 m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos
públicos, em local que não inundável.
Amostra 2
Terreno com área 320 m2 que esta a venda por R$600.000,00 plano, testada
de 12 m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos
públicos, em local inundável que é atingido pela água, em época de
chuvas.
49
COLÉGIO LAPA
Amostra 3
Terreno com área 600 m2 já vendido por R$950.000,00 declive de 15%,
testada de 15 m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos
públicos, em local inundável, mas não é atingido pela água em época de
chuvas, pois esta em local mais alto.
Amostra 4
Terreno com área 500 m2, que esta a venda por R$700.000,00 Aclive de 5%,
testada de 16 m, no meio da quadra em logradouro com todos os
melhoramentos públicos, em local não inundável.
Amostra 5
Terreno com área 800 m2, vendido por R$1.500.000,00 plano, testada de 20
m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos públicos, em
local constantemente alagado.
Amostra 6
Terreno com área 690 m2, vendido por R$980.000,00 declive de 10%,
testada de 20 m, meio da quadra em logradouro com todos os
melhoramentos públicos, em local inundável, não é atingido pela água,
pois fica em local mais alto.
Vamos montar uma tabela e colocar

esses dados, e para as
homogeneizações
OBS: Em nossa tabela não usaremos:

 FRV: Fator de redução para o preço à vista, pois todos estão com valor
à vista, não há nenhum com financiamento ou parcelamento;
 FL: Fator de Localização, pois todos estão na mesma região;
 FP: Fator de Profundidade, pois se você dividir a área, pela testada de
cada amostra encontrará a profundidade, que esta em todos entre 20 e
40 metros(vide tabela de profundidade e verá não há o que
desvalorizar);
 FMP: Fator de Melhoramentos Públicos, pois todas as amostras
apresentam melhoramentos públicos.

 FD: Fator de Depreciação, pois não há construção em terrenos
50
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Tabela visando homogeneizar as amostras
AMOSTRA Valor p/ FF FE FT FTp FCS Valor p/ m²

m² (R$) após
homog. (R$)
1 2.000,00 -10% ---- -5% ---- ----- 1.700,00
à venda esquina plano
2 1.875,00 -10% ---- ------ ---- +30% 2.250,00
à venda esquina plano
3 1.584,00 ---- ---- -5% +20% +10% 1.980,00
vendido esquina
4 1.400,00 -10% +20% -7% +5% ------ 1.512,00
à venda
5 1.875,00 ---- ---- -12% ---- +40% 2.400,00
vendido esquina plano
6 1.420,00 ---- +20% -12% +10% +10% 1.817,60
FF = Fator de Fonde ou de Oferta; FE = Fator de Esquina; FT = Fator de

Testada;
FTp = Fator de Topografia; FMP= Fator de Melhoramentos Públicos;
FCS= Fator de Consistência dos Solos
Agora vamos desprezar os valores extremos (R$1.512,00 e R$2.400,00), pois estão

mais longe da média, e faremos a média aritmética somente do 04 restantes:
Os valores dos elementos devem
estar entre esse intervalo.
“Intervalo de confiança”
Valor do Avaliando por m² = 1.700,00 + 2.250,00 + 1.980,00 + 1.817,60

=
4
Valor do Avaliando por m² = R$1.936,90
Valor do Avaliando = R$1.936,90 x 360m² = R$697.284,00
51
COLÉGIO LAPA
Agora vamos fazer um exercício

de apartamento
Neste caso tente sempre pegar amostras do mesmo edifício. Não

conseguindo, limite a região do mesmo, com padrão de construção
próximo ao do avaliando, tamanho parecido, número de quartos e
garagens.
Imóvel avaliando: Apartamento recém construído de 3 quartos , 2 garagens,

de frente, 5º andar, com 150 m² de área útil, situado na região de Moema,
SP/SP, região que não sofre com problemas de chuva.
 A homogeneização será somente nos fatores de fonte e depreciação por

idade, pois os outros fatores não se aplicam.
 Obs: Todas as amostras são de frente, tem 3 quartos e 2 garagens
Amostra 1
Apartamento recém-construído, já vendido na Al. Tupiniquins, com área 120
m², 7º andar, R$950.000,00. Situação da edificação : nova
Amostra 2
Apartamento recém-construído, à venda na Al. Chibaras, com área 180 m²,
6º andar, R$1.350.000,00. Situação da edificação : nova
Amostra 3
Apartamento com 3 anos e meio, já vendido na Al. Jurucê, com área 160 m²,
2º andar, R$1.200.000,00. Situação da edificação : nova
52
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Amostra 4
Apartamento com 5 anos, à venda na Al. Tuim, com área 130 m², 5º andar,
R$990.000,00. Situação da edificação : entre nova e regular
Amostra 5
Apartamento recém construído, já vendido na Al. Arapanés, com área 150
m², 9º andar, R$1280.000,00 Situação da edificação : nova
Amostra 6
Apartamento com 6 anos na Al. Jacutinga, à venda com área 130 m², 4º
andar, R$900.000,00 Situação da edificação : regular
Cálculo do FD ( Fator de Depreciação):

Vida estimada de um apartamento = 60 anos
FD1 = FD2 = FD5 = não há o que depreciar, pois são novos.
Calculo de FD3, situação da edificação : nova

1º- Achar a vida referencial, dividir a idade real, pela estimada e multiplicar por
100 Então (3,5 : 60)x100= ( 0,058 ) x 100 = 5,8  6%
2º- Na tabela Ross/Heidecke, procure o valor 6% e cruze com a coluna do
estado do imóvel que é nova (A) Encontramos k = 0.968 – Veja abaixo parte
da tab.Ross
Estado de Conservação
Idade em % da vida referencial B C D E F G H
A
2
4
6 0,968
Aplicando a Formula (1- Fd)x100 = % , então :

O Fator de Depreciação será = (1 – 0.968)x100 = (0,032)x 100 = 3,2  3%
Observe bem : teremos de “valorizar” a amostra em 3%, pois nosso
imóvel AVALIANDO é novo, e esta amostra NÃO.
53
COLÉGIO LAPA
Cálculo de FD4, situação da edificação : entre novo e regular (B)

1º calculo da vida referencial em % = ( 5: 60)x100= (0,083 ) x 100 = 8,3  8
2º Na tabela Ross/Heidecke e cruzando 8% com B encontramos 0.954
Idade em % da vida referencial A B C D E F G H
2
4
6
8 0,954
Aplicando a Formula, o Fd será = ( 1- 0,954) x 100 = (0,046) x 100 = 4,6  5

Observe bem: teremos de “valorizar” a amostra em 5%, pois nosso
imóvel AVALIANDO é novo, e esta amostra NÃO É NOVA.
Cálculo de FD6, situação da edificação : regular

1º calculo da vida referencial em % = ( 6: 60) x100= (0,1) x 100 = 10
2º Na tabela Ross/Heidecke e cruzando 10% com C encontramos 0.921
Idade em % da vida referencial A B D E F G H
C
2
4
6
8
10 0,921
O Fator de Depreciação será = ( 1- 0,921) x 100 = 7,9 = 8%

Observe bem : teremos de “valorizar” a amostra em 8%, pois nosso
imóvel AVALIANDO é novo, e esta amostra NÃO
Passando todos os dados colhidos para tabela de HOMOGENEIZAÇÃO
teremos:
Tabela visando homogeneizar as amostras
Amostra Valor (R$) F. F. (fator fonte ou F.D. (fator Valor R($) por
p/ m² oferta) depreciação) m² homog.
1 7.917,00 ----- ---- 7.917,00
2 7.500,00 -10%,(à venda) ---- 6.750,00
3 7.500,00 ---- + 3% 7.725,00
4 7.615,00 -10%,(à venda) + 5% 7.234,25
5 8.533,00 ---- ---- 8.533,00
6 6.923,00 -10%,(à venda) +8% 6.785,00
Observe a tabela acima:

1ª amostra: não sofre alteração
54
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
2ª amostra: como nossa amostra está à venda devemos desvalorizar -10% “tirando do
valor R$7500 encontraremos R$6750,00
3ª amostra: como nossa amostra não é nova como nosso Avaliando, então devemos
+3% ao valor da amostra, então R$7500 x 10% a mais = R$7725,00
4ª amostra: Temos duas situações – por estar a venda vamos tirar 10% (FF) do valor da
amostra e pelo fator depreciação vamos acrescentar a amostra 5%, então: Calculando -
10%+5%= -5% , ou seja, R$7615x5% a menos = R$7234,25
5ª amostra: não sofre alteração
6ª amostra: Temos duas situações – por estar a venda vamos tirar 10% (FF) do valor da
amostra e pelo fator depreciação vamos acrescentar a amostra 8%, então:
Calculando -10%+8%= -2% , ou seja R$6923 x 2% a menos = R$6784,54
Agora vamos desprezar os valores extremos (R$6.750,00 e

R$8.533,00), pois estão mais longe da média, e faremos a média aritmética
somente dos 04 restantes:
Valor do avaliando p/m² =

7.917,00 + 7.725,00 + 7.234,25 + 6.785,00 = 7.415,25
4
Valor do apartamento avaliando = R$7.415,25 x 150m² = R$1.112287,50
” Facil não é ? e seria mais fácil se tivessemos pego apartamentos mais

ou menos com a mesma idade, aí não teríamos de fazer os cálculos da
depreciação. É isso que você deve fazer, tentar sempre achar amostras
praticamente idênticas ao apartamento avaliando.....”
Faremos agora um exercício com

casas, usaremos os fatores de fonte,
depreciação e melhoramentos públicos
55
COLÉGIO LAPA
 Não usaremos o fator de localização pois todas as casas estarão na

mesma região e com mesma categoria de uso.
 Também não usaremos os fatores tipos de terrenos, que são testada,

profundidade, topografia, pois as casas já estão adequadas ao terreno
no qual foram construídas.
 Também não usaremos fator de depreciação, pois já foi mostrado a

forma de cálculo no exercício anterior.
 Procuraremos casas com a disposição física mais próxima do imóvel
avaliando.
Imóvel avaliando : Casa Térrea de 250 m², no bairro de Pirituba, nesta

Capital situado na Rua Monteiro Lobato, com todos os melhoramentos públicos
, menos água e esgoto
Amostra 1
Casa Térrea, situada na Rua Jorge Amado com 200 m2 ,
vendido por R$600.000,00,
em logradouro com todos os melhoramentos públicos,
Amostra 2
Casa Térrea, situada na Rua Castro Alves com 180 m2 ,
Á venda por R$650.000,00
em logradouro com todos os melhoramentos públicos, exceto rede telefônica
Amostra 3
Casa Térrea, situada ma Rua Rui Barbosa com 250 m2 ,
à venda por R$820.000,00
em logradouro com todos os melhoramentos públicos, exceto iluminação
pública.
Amostra 4
Casa Térrea, situada na Rua Machado de Assis, com 300 m2 ,
vendido por R$800.000,00
em logradouro com todos os melhoramentos públicos,
Amostra 5
Casa Térrea, situado na Rua José de Alencar com 160 m2 ,

em logradouro com todos os melhoramentos públicos, exceto Transporte
Coletivo
56
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Amostra 6
Casa Térrea, situado na Rua Vinícius de Moraes com 250 m2 ,
em logradouro com todos os melhoramentos públicos, menos água e esgoto
Amostra Valor por m² FF FMP Valor p/m²

após homog.
1 R$3.000,00 --- -15% -10% R$2.250,00
2 R$3.611,00 -10% -15% -10% + 5% R$2.528,00
3 R$3.280,00 -10% -15% -10% + 5% R$2.296,00
4 R$2.667,00 --- -15% -10% R$2.000,00
5 R$2.812,00 --- -15% -10% + 10% R$2.390,00
6 R$2.720,00 --- -15% - R$2.720,00
10%+15%+10%
Agora vamos desprezar os valores extremos (R$2.000,00 e

R$2.720,00), pois estão mais longe da média, e faremos a média aritmética
somente do 04 restantes:
Valor do avaliando p/m² =
2.250,00 + 2.528,00 + 2.296,00 + 2.390,00 = R$2366,00
4
Valor da casa = R$2.366,00 x 250m² = R$ 591.500,00
57
COLÉGIO LAPA
24 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
Em relação aos imóveis rurais, normalmente utiliza-se o Método

Comparativo de Direto de Dados de Mercado, que pode ser combinado com
outros, por exemplo, o Método de Custo de Reposição para avaliação de
benfeitorias não reprodutivas (edificações em geral, casas, galpões, currais,
etc), e melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação de solo, sistemas
de irrigação e drenagem etc.), depreciado pelo uso levando-se em
consideração os aspectos físicos e funcionais, com a consideração da vida útil,
aparente e provável, bem como do estado de conservação.
Devem ser vistoriados não apenas em suas edificações principais, mas
também em relação a coleções de água como rios, lagos, represas etc., tipo e
conformação do solo, tipo de atividade (agricultura e/ou pecuária), áreas de
preservação, presença e estado de conservação de máquinas agrícolas e
outros aspectos que possam influenciar no valor final.
Além disso, deve-se levar em

conta, principalmente, a utilidade das
benfeitorias e sua adequação ao
potencial de produção do imóvel.
58
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
No caso de máquinas e implementos agrícolas, utilizar

preferencialmente o Método Direto e o mesmo critério para a depreciação. Na
impossibilidade de comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos,
determina-se a vida útil provável e calcula-se o valor do bem depreciado.
Para as benfeitorias reprodutivas (inovações

capazes de proporcionar rendimentos por meio
da venda dos seus produtos: culturas,
reflorestamentos, pastos cultivados ou
melhorados etc.), o método preferencial a ser
utilizado será o da capitalização de renda,
eventualmente, podendo ser o custo da
benfeitoria.
A grande ressalva na avaliação de imóveis rurais, é a inexistência de dois
imóveis idênticos em todos os seus aspectos, pois mesmo parecidos, haverá
variação na localização, na área construída, no padrão de acabamento, na
conservação e idade do imóvel, atividade desenvolvida (agricultura e/ou
pecuária), topografia, clima etc.
O valor total da propriedade será o valor da terra nua, somando-se este

valor ao das benfeitorias (máquinas, galpões, culturas, criações, sede e casas
de empregados, estradas etc.) Concluindo, nota-se que a avaliação de uma
propriedade rural é tarefa para uma equipe composta não apenas do corretor
de imóveis, mas também de engenheiros agrônomos, engenheiros florestais,
agrimensores etc.
VAMOS PRATICAR?
59
COLÉGIO LAPA
25 EXERCÍCIO
1) Suponha que você participou da equipe de profissionais que avaliou uma

gleba urbanizável para a qual foram encontrados os seguintes valores:
- Despesas: R$ 150.000,00
- Lucro: R$ 25.000,00
- Rendas: R$ 556.000,00
Assim, determine, usando a fórmula Vg = R – D – L, se é viável
economicamente, ou seja, se vale a pena iniciar nesta gleba um
empreendimento:
Faça seus cálculos
CONCLUSÃO
 Há diferenças entre preço e valor real de mercado, tendo como
influências as características do imóvel;
 Finalidades da avaliação: venda, permuta, doação, ações
revisionais,.. etc;
 Tipos de métodos: Evolutivo, Involutivo, Capitalização de Renda e, o mais
usado, Comparativo de Dados de Mercado;
 Vistoria do Imóvel: observação dos aspectos relevantes na valorização ou
desvalorização do imóvel; observação dos entornos;
 Etapas da avaliação: vistoria, pesquisa de mercado, relatório;
 Tabelas de fatores de homogeneização;
 Cálculos: Método Comparativo:
 Fórmula do Fator Depreciação (Ross-Heidecke): Fd = (1-K) x 100
 Fórmula do cálculo de gleba urbanizável pelo Método Involutivo:

Vg = R – D – L
60
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
EXERCÍCIOS
CRUZADA MÓDULO 2 - Preencher os quadrinhos com as palavras corretas

1 2
3 4 5
7 8
10 11
12
13
Horizontal
1. Fator que desvaloriza o terreno em função da alagabilidade da região onde está localizado
3. Fator de valorização ou desvalorização do terreno em função de sua medida de frente.
5. Também chamado de amostra, é um dos imóveis semelhantes ao avaliando, e seus dados
são usados na homogeneização dos valores.
7. Fator que leva em consideração se o imóvel está ou não à venda; se estiver, desconta-se
10% de seu valor.
8. Iluminação pública, rede de água e esgoto, energia elétrica, pavimentação e outros

formam, em conjunto, o fator "Mehoramentos Públicos", que caracteriza a infraestrutura dos
______.
10. Método utilizado para avaliação de glebas urbanizáveis, consistindo em um projeto
hipotético. Leva-se em consideração todas as despesas diretas e indiretas do projeto.
61
COLÉGIO LAPA
12. Fator que desvaloriza o terreno devido a sua inclinação
13. Esta medida é calculada dividindo-se a área do terreno pela medida de sua testada; é fator
de desvalorização acima de 40m e abaixo de 20m.
Vertical
2. Fator que desvaloriza o imóvel de acordo com seu estado de conservação e tempo de
construção.
4. Imóvel cujo valor será determinado após homogeneização de dados coletados de imóveis
semelhantes e na mesma região.
6. A _____ uniformiza os valores encontrados para os imóveis comparativos, corrigindo
distorções.
9. Método de avaliação no qual são somados os valores do terreno e da construção, também
levando-se em conta o fator de comercialização.
11. Fator de valorização ou desvalorização de acordo com a proximidade do imóvel a um
cruzamento de vias.
26 RESPOSTAS
QUESTÃO
02: F – F -
V
QUESTÃO
03: d - e
QUESTÃO
04: d
QUESTÃO 05: a
QUESTÃO 06: b
62
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
63
COLÉGIO LAPA
E aí? Vamos
iniciar o... PTAM
27 MÓDULO III
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
OBJETIVO DO MÓDULO:
Ao término deste módulo você, futuro avaliador
imobiliário saberá reunir todos os conceitos apreendidos nos
módulos anteriores e elaborar o parecer técnico PTAM
(Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) de forma
clara e precisa, fundamentando seus argumentos por meio de
suas observações do imóvel avaliando, suas características,
pesquisas de campos e método de avaliação, sendo este
escolhido de acordo com as especificações do imóvel
avaliando.
Você será capaz de elaborar o parecer técnico que terá
fundamento legal para atuar em avaliações periciais
judiciais em ações reais imobiliárias como desapropriações
indenizatórias, demarcatórias, divisórias, perdas e danos,
renovatória de locação, usucapião, vistorias, lucros cessantes

e outras.
64
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
28 PTAM (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA)
Após encontrar o valor de mercado do imóvel, deve-se elaborar o

Parecer Técnico de Avaliação de Imóveis. Este é o documento de valor legal
que comprova o valor do imóvel avaliando por meio de técnicas
regulamentadas e amparadas por lei. Para elaboração deste documento há
uma sequência determinada de itens a serem seguidos.
A fim de demonstrar os elementos que obrigatoriamente devem constar

nesse documento, nas próximas páginas encontraremos exemplificado um
PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) com a sequência
determinada pelo Ato Normativo 01/2011, em seu anexo IV.
Vale ressaltar que, almejando demonstrar os conhecimentos adquiridos

para a avaliação imobiliária, o corretor deve apresentar, ao final do curso, como
trabalho de conclusão, a avaliação de no mínimo quatro imóveis diferentes na
forma de um PTAM para cada imóvel avaliado.
65
COLÉGIO LAPA
29 ROTEIRO PARA ELABORAÇÃO DO PARECER DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA
ETAPAS:
66
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
67
68
COLÉGIO LAPA
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
1- Identificação do solicitante:
2- Finalidade do PTAM :
3- Identificação e Caracterização do imóvel:
3.1- Localização e data de vistoria do Imóvel

3.2- Situação do Imóvel
3.3- Dados do título de propriedade
3.4- Dimensões do terreno
3.5- Caracterização do Entorno
4- Pesquisa dos imóveis comparandos (amostras), para aplicar o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado
4.1- Identificação das amostras
4.2- Homogeneização das Amostras
5- Determinação do valor de Mercado
6- Encerramento
6.1 Conclusão do PTAM
6.2 Data e assinatura do corretor avaliador, com número do CRECI e do
CNAI
6.3 Colocação do selo certificador ao lado da assinatura
6. Anexos
1- Cópias da matrícula, e IPTU
2- Foto do imóvel avaliando (exterior)
3- Foto do imóvel avaliando (interior – vistoria)
4- Fotos dos entornos do imóvel

5- Planta baixa
6- Croqui de localização
7- Currículo do Avaliador
69
COLÉGIO LAPA
1. Modelo de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

Folha de rosto:
Propriedade Residencial Urbana

1. Identificação da solicitante
A pedido de xxxxxxxxxx, Psicóloga, Casada,
Apartamento Residencial – São Paulo portadora do RG: 00000000 e CPF 00000000,
– SP residente a Rua XXXXX, nº XX apto XX,
na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo,
procedeu-se a avaliação do imóvel no qual ela
reside
Corretor – Avaliador 2. Finalidade do PTAM
Finanlidade deste parecer é determinar o valor

exato de mercado para o imóvel, com uso do
método Comparativo de dados de mercado
XXXXXXXXXXXXX
preconizado pela NBR 14653
CRECI nº 000000
CNAI nº 0000
Todo o imóvel possui piso de granito e

3. Indentificação e Caracterização do
todos os quartos têm armários e camas embutidas.
Imóvel Na área comum do edifício encontram-se
duas piscinas (sendo uma para crianças e outra para
adultos), uma churrasqueira, um salão de festas e
O imóvel está vago e localiza-se na um salão de jogos (com mesa de sinuca, de cartas e
Rua XXX, número XX, apartamento XX no pebolim). Há duas vagas cobertas de veículos.
bairro de Barra Funda na cidade de São Possui 126 m2 de área útil e 91 m2 de área
Paulo, Estado de São Paulo. total, no total a área construída é de 218 m2.
O edifício está localizado na Zona Relatório Fotográfico em anexo
Oeste da cidade, em local tranquilo, em local O imóvel encontra-se em bom estado de
de classe média-alta. Nas redondezas conservação. Com padrão construtivo de classe
encontram-se duas padarias e três media alta, com elevador, tem 150 m² de área util.
restaurantes. Na mesma via, com dois A idade do edifício é de 12 anos e sua vida
quilômetros de extensão, encontramos várias útil estimada, é de 60 anos. Para efeitos de
farmácias, restaurantes, supermercados, depreciação o estado de conservação classifica-se no
bares, lojas, bancos e, além de UBS e padrão entre regular e necessitando de reparos
proximidade de shopping center. simples.
Apartamento com quatro suítes, sala Para a avaliação serão utilizados os
ampla com dois ambientes e lavabo, cozinha, seguintes fatores: Fator depreciação e Fator Fonte;
área de serviço e varanda com vista para pois todas amostras encontram-se na mesma região
praça. e tem mesmas características, exceto o tempo de
vida de cada apartamento
70
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Fator Depreciação do Imóvel
Avaliando:
Guarde este valor para
FD= (1-K) x 100
ser subtraído da média
no final
% vida = Anos Construção . 100
Vida útil
%= 12 . 100 = 20
60
Usando a tabela de Ross/Heidecke

com 20% e “D” tiramos =
0,809
FD = ( 1 – 0,809 ) x 100 = 19%
ELEMENTOS COMPARATIVOS
Elemento 01
Endereço: Rua XXXXXX apto XXX

Barra Funda
Área Útil: 98 m²
Idade Cronológica: 22 anos Faça este procedimento
Valor à venda por R$ 350.000,00 na até a amostra 06
Imobiliária XXX
Vida Útil: 60 anos
Estado de Conservação: Entre Regular e
Necessitando Reparos Simples: “D”
.
%vida = Anos Construção 100
Vida Útil
.
% vida = 22 100 = 36
60
Indo na tabela de Ross/Heidecke
Com 36 e D = tiramos 0,694
FD= (1-0,694) x 100
FD= 30%
71
COLÉGIO LAPA
Tabela visando a homogeneização
Amostra Valor p/m² FF FD Valor p/m² após

homog.
1 R$3.570,00 -10% (a venda) +30% 4.284,00
2 R$4.278,00 -10% (a venda) +20% 4.706,00
3 R$4.762,00 -10% (a venda) +21,5% 5.310,00 >
4 R$3.330,00 -10% (a venda) +32% 4.063,00 <
5 R$4.386,00 -10% (a venda) +20% 4.825,00
6 R$3.889,00 -10% (a venda) +20% 4.278,00
Não vamos considerar nem o maior e nem o menor valor :

Cálculo do Valor do m² = 4.284,00 + 4.706,00 + 4.825,00 + 4.278,00 = R$ 4523,00
4
Obtivemos R$4.523,00 o m² do avaliando, mas este valor foi homogeneizado para
imóveis novos, e o nosso avaliando já tem 12 anos de construção. Já foi calculada a sua
depreciação (19%), então termos:
R$4.523,00 – 19% = R$3.663,63 por m²
72
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
Como nosso avaliando tem 150m² ; a média multiplicada pela área resulta no valor de:
R$3.663,63 x 150m² = R$549.544,50
Encerramento
Concluído o Parecer Técnico da propriedade
urbana, XXXXXXXXX, CRECI/SP (Conselho
Regional de Corretores Imobiliários) no xxxxxx,
corretor avaliador especializado em avaliação de
imóveis urbanos com registro no CNAI nº
xxxxxxx, coloca-se à disposição para quaisquer
esclarecimento que porventura sejam
necessários.
São Paulo, 10 de Abril de 2013
___________________________
Assinatura
30 ANEXOS
1. Cópias da matrícula, e IPTU

2. Foto do imóvel avaliando (exterior)
3. Foto do imóvel avaliando (interior – vistoria)
4. Fotos dos entornos do imóvel
5. Planta baixa
6. Croqui de localização
7. Currículo do Avaliador
73
COLÉGIO LAPA
 Elaboração do PTAM;
 Fases: folha resumo e identificação do
solicitante;
 Finalidades do parecer: alienação, compra e
venda, doação, dação em pagamento, permuta
etc.;
 Objetivo da avaliação;
 Descrição do imóvel (vistoria e observação dos entornos);
 Indicação do método de avaliação;
 Tratamento dos dados coletados (homogeneização);
 Apresentação do valor encontrado por meio da metodologia
utilizada;
 Qualificação do profissional que realizou a avaliação e sua
assinatura;
 Anexos:
 Fotografias coloridas do imóvel avaliando (interior e exterior);
 Descrição do observado na vistoria, incluindo entornos;
 Diagnóstico de mercado;
 Documentação do objeto avaliando, incluindo plantas;
 Fotografias coloridas dos elementos comparativos;
 Croqui de localização do avaliando e dos comparativos;
74
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
31 ENCERRAMENTO
Caro aluno, ao chegar ao fim da leitura deste material você

obteve os princípios da avaliação imobiliária. Possui agora
conhecimento do que é avaliar e de como avaliar os mais diversos
tipos de imóveis. Tem noção dos fatores que provocam variação
no valor final do imóvel que muitos são sutis, o que demanda uma
observação cuidadosa especialmente do interior do mesmo
durante a vistoria como também de seus entornos, visando identificar fatores
que possam valorizar ou desvalorizá-lo.
32 EXERCÍCIOS
75
COLÉGIO LAPA
1. No item "Identificação e ____ do Imóvel" 2. Devem constar na etapa

deve constar sua localização e descrição chamada "______" a conclusão
completa, bem como dados de sua do PTAM, a data e assinatura
documentação do corretor com seu número
3. Imóvel, também chamado amostra, cujos de CRECI e CNAI e o selo
dados serão comparados aos dados do certificador
avaliando para a homogeneização dos 5. Nos "_____" devem constar as
valores. cópias de matrícula e IPTU, o
4. Uma etapa fundamental antes da relatório fotográfico do
elaboração do PTAM é a ____ da avaliando e dos comparativos,
documentação do imóvel a planta baixa do avaliando,
seu croqui de localização e o
6. A etapa na qual é descrito o propósito do
currículo do avaliador
Parecer Técnico chama-se ____ do PTAM
7. O imóvel objeto do PTAM
8. Durante a vistoria, deve-se realizar a ___
elaborado pelo corretor
completa de todos os cômodos, acessórios
avaliador, a fim de se
e instalações do imóvel, bem como seu
determinar seu valor de
padrão construtivo e estado de
mercado, é chamado de ___
conservação
11. A sequência de etapas a
9. O RG, CPF, endereço completo, profissão e
serem realizadas no PTAM é
estado civil da pessoa que contratou o
determinada pela NBR 14653,
corretor avaliador para realizar o PTAM
e consta no ___ do Ato
devem constar na etapa chamada
Normativo 01 de 2011
"Identificação do ___"
10. Documento elaborado pelo corretor
avaliador com a finalidade de determinar
o valor de mercado do imóvel
12. Deve-se observar, durante a vistoria do
imóvel, não apenas seu interior e aspecto
externo, mas também verificar a situação
de seu ___, como presença de elementos
valorizantes (praças, hospitais, estações
de trem e metrô etc.) ou desvalorizantes
(vias sem pavimento, local sujeito a
alagamento, falta de iluminação etc.)
13. A ____ das amostras é o cálculo relizado
utilizando-se os dados coletados dos
imóveis comparativos a fim de se chegar à
média que será a base do valor final do
imóvel avaliando
76
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
1. No item "Identificação e ____ do Imóvel" deve 2. Devem constar na

constar sua localização e descrição completa, bem etapa chamada
como dados de sua documentação "______" a conclusão
3. Imóvel, também chamado amostra, cujos dados do PTAM, a data e
serão comparados aos dados do avaliando para a assinatura do
homogeneização dos valores. corretor com seu
número de CRECI e
4. Uma etapa fundamental antes da elaboração do
CNAI e o selo
PTAM é a ____ da documentação do imóvel
certificador
6. A etapa na qual é descrito o propósito do Parecer
5. Nos "_____" devem
Técnico chama-se ____ do PTAM
constar as cópias de
8. Durante a vistoria, deve-se realizar a ___ completa matrícula e IPTU, o
de todos os cômodos, acessórios e instalações do relatório fotográfico
imóvel, bem como seu padrão construtivo e estado do avaliando e dos
de conservação comparativos, a
9. O RG, CPF, endereço completo, profissão e estado planta baixa do
civil da pessoa que contratou o corretor avaliador avaliando, seu croqui
para realizar o PTAM devem constar na etapa de localização e o
chamada "Identificação do ___" currículo do
10. Documento elaborado pelo corretor avaliador com avaliador
a finalidade de determinar o valor de mercado do 7. O imóvel objeto do
imóvel PTAM elaborado pelo
12. Deve-se observar, durante a vistoria do imóvel, não corretor avaliador, a
apenas seu interior e aspecto externo, mas também fim de se determinar
verificar a situação de seu ___, como presença de seu valor de
elementos valorizantes (praças, hospitais, estações mercado, é chamado
de trem e metrô etc.) ou desvalorizantes (vias sem de ___
pavimento, local sujeito a alagamento, falta de 11. A sequência de
iluminação etc.) etapas a serem
13. A ____ das amostras é o cálculo relizado utilizando- realizadas no PTAM é
se os dados coletados dos imóveis comparativos a determinada pela
fim de se chegar à média que será a base do valor NBR 14653, e consta
final do imóvel avaliando no ___ do Ato
Normativo 01 de
2011
77
COLÉGIO LAPA
33 RESPOSTAS
33.1.1
33.1.3
78
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
34 BIBLIOGRAFIA
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Avaliações de imóveis

urbanos: NBR-14.653, parte 3. Rio de Janeiro, 2004.
Barcelos, Luiz Fernando vídeo: Atividade do Avaliador e do Perito

www.youtube.com/watch?v=PqR2qEkLQ5E
D’Amato, M.; ALONSO, N. R. P. Imóveis Urbanos: Avaliação de Aluguéis. 2a

ed, Editora LEUD. São Paulo. 2009.
FICKER, J. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos. 1a ed.

São Paulo:Pini. 2001.
GONZÁLEZ, M. A. S. Metodologia de Avaliação de Imóveis. 1a ed. Novo

Hamburgo:SGE. 2003.
KUHN, E. A. et al. Avaliação de Imóveis e Perícias. 1a ed. Curitiba: IESDE

Brasil, 2009.
LOPES, J. T. D. Depreciação de Edificações. 1a ed. São Paulo. 1995.
MACAHAN, V. B. P. A Avaliação de Imóveis pelos Métodos Econômicos-

Financeiros. Itajubá: UNIFEI. 2002. 99p. Dissertação.
MENDONÇA, FREDERICO Avaliação de Imóveis - Teoria e Prática 1a ed.

São Paulo: Renovar, Brasil, 2010.
SOLER, A. N. Manual de Avaliação Imobiliária. 1a ed. São Paulo:Pini, 2001.
SOUZA FILHO, E. M.; RIBEIRO, D. F. Análise da Aplicação do Método

Comparativo de Dados de Mercado na Determinação do Valor de Imóveis
na Cidade de Salvador – BA. Universidade Católica de Salvador. 2010.
Monografia.
PS: Recomendamos :
 a aquisição do livro de Frederico Mendonça,
 copiem o vídeo de Luiz Fernando Barcellos que esta no endereço citado
acima
79
COLÉGIO LAPA
RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007
(Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192)
(com Ato Normativo-Cofeci nº 001/2011)
Estabelece nova regulamentação para o

funcionamento do Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários, assim como para
elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica e dá outras
providências.
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES

DE IMÓVEIS-COFECI, no uso das atribuições que lhe confere o artigo
16, inciso XVII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978,
CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei n.º

6530/78 que atribui ao Corretor de Imóveis, entre outras, a competência
para opinar sobre comercialização imobiliária;
CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da

Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), que impede o
fornecimento de serviços em desacordo com as normas expedidas pelos
órgãos oficiais competentes ou, na sua inexistência, com as diretrizes
das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas -
ABNT;
CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT,
dos procedimentos gerais na avaliação de bens, através da norma NBR
14653-1, e das avaliações de imóveis urbanos e rurais através das
normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente;
CONSIDERANDO que as grades curriculares

dos cursos de avaliação de imóveis e superiores em gestão imobiliária
incluem disciplinas em que são ministrados os conhecimentos
necessários à elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica;
CONSIDERANDO a decisão unânime adotada

pelo E. Plenário na Sessão Plenária realizada no dia 22 de novembro de
2007,
80
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
R E S O L V E:
DO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS
Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores

Imobiliários – CNAI, cuja organização e manutenção estão a cargo do
Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem cabe também
expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os
Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os
Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis-Creci´s.
Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de

Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional,
nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à
comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº
6.530, de 12 de maio de 1978.
Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro

Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja,
cumulativa ou alternativamente:
I) possuidor de diploma de curso superior

em gestão imobiliária ou equivalente;
II) possuidor de certificado de conclusão de
curso de avaliação imobiliária.
§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de

inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, os
certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.
§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho

Federal poderá exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos
sobre avaliação mercadológica de imóveis.
Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição

no CNAI recolherão, em conta corrente bancária do Conselho Federal,
taxa em valor correspondente a 30% (trinta por cento) do valor-base da
anuidade da pessoa física no exercício, para cada um dos serviços

abaixo relacionados:
81
COLÉGIO LAPA
I - inscrição para prova de conhecimentos sobre

avaliação mercadológica de imóveis;
II - registro ou renovação de registro no Cadastro
Nacional de Avaliadores Imobiliários.
Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I

deste artigo não será cobrada cumulativamente com a taxa de registro no
Cadastro Nacional de Avaliadores.
DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de

Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor
de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos,
análise de mercado com vistas à determinação do valor de
comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.
Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os
seguintes requisitos mínimos:
I) identificação do solicitante;
II) objetivo do parecer técnico;
III) identificação e caracterização do
imóvel;
IV) indicação da metodologia utilizada;
V) valor resultante e sua data de
referência;
VI) identificação, breve currículo e
assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.
§ 1º - São requisitos para caracterização do

imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no
Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição
detalhada de sua localização.
§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no

mínimo:
I) medidas perimétricas, medida de
superfície (área), localização e confrontações;
82
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
II) descrição individualizada dos

acessórios e benfeitorias, se houver;
III) contextualização do imóvel na
vizinhança e infra-estrutura disponível;
IV) aproveitamento econômico do
imóvel;
V) data da vistoria.
§ 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica recomenda-se estarem anexados:
I) mapa de localização;
II) certidão atualizada da matrícula no
Cartório do Registro de Imóveis;
III) relatório fotográfico.
DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA
Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de

Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa
física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de
Imóveis.
Parágrafo Único - A pessoa jurídica

regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis
pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos
termos deste artigo.
DO CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR
Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no

Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários será expedido Certificado
de Registro contendo:
I) nome por extenso do Corretor de Imóveis;
II) menção ao Conselho Regional em que está
inscrito, número e data de inscrição;
III) tipo de habilitação profissional para inscrição

no Conselho Regional;
IV) órgão expedidor do título de conclusão do
curso de avaliação imobiliária, se houver;
83
COLÉGIO LAPA
V) data limite de validade do Certificado de

Registro;
VI) data de expedição do Certificado de Registro
e assinaturas do profissional, do Presidente e
do Diretor Secretário do Conselho Federal.
§ 1º - O Certificado de Registro de Avaliador

Imobiliário tem validade de 03 (três) anos, contados de sua emissão.
§ 2º - A renovação do registro poderá depender

de aprovação em nova prova de conhecimentos sobre avaliação
mercadológica de imóveis.
§ 3º - O Certificado de Registro de Avaliador

Imobiliário poderá ser substituído ou complementado, a critério do
Conselho Federal, com a mesma validade, pelo Cartão de Identidade de
Avaliador Imobiliário.
DO SELO CERTIFICADOR
Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no

Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários tem direito à utilização do
selo certificador, fornecido pelo Conselho Regional da jurisdição, para
afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de sua
emissão.
Parágrafo Único - O selo certificador terá

numeração individual e seqüenciada, com mecanismo que permita
autenticação e certificação de código de segurança.
Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de

Imóveis poderá cobrar, para o fornecimento do selo certificador, taxa não
excedente a 10% (dez) por cento do valor da anuidade-base do
exercício.
Art. 10 - O fornecimento do selo certificador, em

três vias, condiciona-se ao preenchimento, pelo Corretor de Imóveis
Avaliador, de Declaração de Avaliação Mercadológica, em documento

eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo Conselho Regional.
84
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
§ 1º - O Conselho Regional arquivará uma via da

Declaração de Avaliação Mercadológica, juntamente com uma via do
correspondente Selo Certificador.
§ 2º - O Selo Certificador fica vinculado à

Declaração de Avaliação Mercadológica, vedada a utilização de qualquer
outro para o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
correspondente.
§ 3º - O Selo Certificador poderá ser emitido

eletronicamente.
Art. 11 - É responsabilidade do Corretor de

imóveis Avaliador inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários:
I) requerer
junto ao Conselho Regional a expedição
do selo certificador;
II) fixar o Selo
Certificador nas respectivas vias do
Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica.
DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAÇÃO
Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá

manter em arquivo, por 05 (cinco) anos, cópias do Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação Mercadológica e
do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser apresentados, se e
quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05
(cinco) dias úteis.
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de

Corretores de Imóveis regrará, através de Ato Normativo de observância
obrigatória:
85
COLÉGIO LAPA
I) a forma de inscrição no Cadastro

Nacional de Avaliadores Imobiliários;
II) a instituição de prova de
conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis;
III) a instituição de modelos dos
documentos e do Selo Certificador previstos nesta Resolução;
IV) a instituição de modelo básico de
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
Art. 14 - O Corretor de Imóveis inscrito no CNAI

submete-se, espontaneamente, aos regramentos estabelecidos nesta
Resolução, sendo que a transgressão a quaisquer de seus dispositivos,
assim como a constatação de comportamento antiético que comprometa
a dignidade da instituição Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários,
serão considerados infração ética de natureza grave, nos termos
definidos pela Resolução-Cofeci nº 326/92 (Código de Ética Profissional).
Art. 15 - Esta Resolução entra em vigor na data

de sua publicação, revogadas as disposições contrárias.
Salvador (BA), 22 de novembro de 2007
JOÃO TEODORO DA SILVA

Presidente
CURT ANTONIO BEIMS

Diretor Secretário
86
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
ATO NORMATIVO Nº 001/2011
Normatiza a inscrição no CNAI –

Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários e seus consectários,
criados com a Resolução-Cofeci nº
1.066/2007, e dita outras providências,
em substituição ao Ato Normativo nº
001/2008.
O PRESIDENTE DO CONSELHO FEDERAL DE

CORRETORES DE IMÓVEIS - COFECI, no uso de suas atribuições legais e
regimentais;
CONSIDERANDO o que dispõem os Arts. 2º, inciso I e 19,

inciso I do Regimento do COFECI, aprovado com a Resolução-COFECI nº
1.126/09, bem como o Art. 13 da Resolução-COFECI nº 1066/2007,.
RESOLVE:
Art. 1º - Permanece inalterado o Cadastro Nacional de

Avaliadores Imobiliários – CNAI, organizado, gerido e mantido eletronicamente
pelo COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis, compartilhado com
os Conselhos Regionais, cujo funcionamento está regulamentado pela
Resolução-Cofeci nº 1.066, de 22 de novembro de 2007.
Parágrafo Único - Será responsável pela gestão do CNAI

um Diretor do COFECI, efetivo ou adjunto, especialmente designado.
Art. 2º - Somente poderá inscrever-se no CNAI, o Corretor

de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito e em dia com suas obrigações
financeiras junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis, e que seja,
cumulativa ou alternativamente, possuidor de:
I) diploma de curso superior em gestão imobiliária ou

equivalente, condicionado ao que dispõe o artigo 3º, II, deste Ato Normativo;
II) certificado de conclusão de curso de avaliação de

imóveis, condicionado ao que dispõe o artigo 3º, I, deste Ato Normativo.
87
COLÉGIO LAPA
§ 1º - Somente serão aceitos os diplomas e ou certificados
de cursos reconhecidos pelo COFECI, na forma prevista neste Ato Normativo e
seus Anexos.
§ 2º - O possuidor de diploma de curso superior em gestão

imobiliária ou equivalente que não satisfaça aos requisitos exigidos pelo artigo
3º, II deste Ato Normativo, para inscrever-se no CNAI, deverá submeter-se a
curso de avaliação de imóveis reconhecido pelo COFECI.
Art. 3º - Será reconhecido pelo COFECI, para fins de

habilitação do Corretor de Imóveis à inscrição no CNAI:
I) o curso de avaliação de imóveis, promovido nas

modalidades de ensino presencial ou a distância (EaD), por instituição de
ensino que atenda aos requisitos relacionados nos Anexos VII e VIII deste Ato
Normativo;
II) o curso superior em gestão imobiliária, ou

equivalente, cuja grade curricular contemple a disciplina de Avaliação de
Imóveis que atenda, no mínimo, ao conteúdo programático listado no item 2 do
Anexo VIII.
§ 1º - O curso de avaliação de imóveis deverá ter carga

horária mínima de 24 horas, se ofertado na modalidade presencial, e de 26
horas, se na modalidade EaD.
§ 2º - Caso o conteúdo programático do curso de avaliação

de imóveis seja mais extenso que o mínimo constante no item 2 do Anexo VIII
deste Ato Normativo, a carga horária deverá ter acréscimo proporcional e
compatível com o seu conteúdo.
Art. 4º - O credenciamento de instituição e o

reconhecimento de curso de avaliação de imóveis, para os fins previstos neste
Ato Normativo, serão concedidos por meio de Portaria expedida pelo
Presidente do COFECI.
§ 1º - Todas as instituições que atualmente oferecem o

curso de avaliação de imóveis reconhecido por meio de Portaria-COFECI,
expedida anteriormente à vigência do presente Ato Normativo, deverão
requerer seu recredenciamento e renovação do reconhecimento do respectivo

curso dentro das normas ora definidas. Não haverá renovação de
credenciamento de instituição nem reconhecimento de curso de ofício.
88
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
§ 2º - As instituições referidas no parágrafo anterior terão

prazo até 30 de outubro de 2011, para fornecer ao COFECI relatório de
registro pedagógico dos alunos das turmas eventualmente em andamento,
desde a matrícula, contemplando os dados contidos no item 11 do Anexo VIII.
§ 3º - As Portarias-COFECI de credenciamento de
instituições e de reconhecimento de cursos de avaliação de imóveis vigentes
nesta data, expedidas sob a égide do Ato Normativo nº 01, de 05/03/2008,
estarão automaticamente revogadas em 31 de dezembro de 2011.
§ 4º - O credenciamento de novas instituições, bem como o

reconhecimento de novos cursos de avaliação de imóveis, a partir da data de
assinatura deste Ato Normativo, estarão sujeitas às normas nele contidas.
Art. 5º - A inscrição no CNAI somente será permitida a

Corretores de Imóveis regularmente inscritos no CRECI de sua região, que
atenda aos requisitos contidos na Resolução-COFECI nº 1.066/2007, mediante
o preenchimento e assinatura, em três vias, de formulário de requerimento
conforme modelo contido no Anexo I, ao qual serão juntados:
I - documentos comprobatórios da habilitação;

II - duas fotos 3x4, coloridas;
III - comprovante de recolhimento da taxa de inscrição.
§ 1º - A taxa para inscrição no CNAI corresponderá a 30%

(trinta por cento) do valor da anuidade da pessoa física da Região, vigente na
data do requerimento.
§ 2º - O requerimento será protocolizado no Conselho

Regional e por este remetido ao COFECI, por meio físico ou eletrônico.
§ 3º - O formulário de requerimento de inscrição no CNAI

estará disponível, para ser baixado, no sítio do COFECI na internet em
www.cofeci.gov.br.
§ 4º - A inscrição no CNAI é opcional e espontânea e terá

validade de 3 (três) anos.
Art. 6º - O COFECI expedirá ao Corretor de Imóveis

inscrito no CNAI o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário, assim como

o Cartão de Identificação de Avaliador Imobiliário, conforme modelos contidos
nos Anexos II e III, ambos com validade de 3 (três) anos.
89
COLÉGIO LAPA
Art. 7º - Os Corretores de Imóveis regularmente inscritos
no CNAI ficam sujeitos à observância da forma e tecnicidade preconizadas por
este Ato Normativo para emissão de PTAM - Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, sob pena de exclusão sumária do CNAI sem direito a recurso,
devolução de taxas ou indenização sob qualquer título.
Parágrafo Único - O PTAM deverá conter, no mínimo, os

requisitos listados no modelo contido no Anexo IV.
Art. 8º - Ao emitir PTAM, o Corretor de Imóveis Avaliador

inscrito no CNAI poderá preencher, em duas vias, a DAM - Declaração de
Avaliação Mercadológica, conforme modelo contido no Anexo V, que poderá
ser protocolizada no Conselho Regional.
Parágrafo Único- O formulário para preenchimento e
expedição da DAM estará disponível, para ser baixado, no sítio do COFECI na
internet em www.cofeci.gov.br.
Art. 9º - O Conselho Regional emitirá, para cada DAM

protocolizada, um selo certificador, em quatro vias, conforme modelo contido
no Anexo VI, o qual deverá ser fixado no PTAM correspondente, a fim de
certificar que o Corretor de Imóveis Avaliador se encontra regularmente inscrito
no CNAI.
§ 1º - Para cada DAM protocolizada no Conselho Regional

corresponderá um PTAM e um selo certificador individualmente numerado.
§ 2º - Para custeio do arquivo permanente das DAMs,

assim como da emissão do selo certificador, será recolhido pelo Corretor de
Imóveis Avaliador, aos cofres do Conselho Regional, emolumento único em
valor correspondente a 5% (cinco por cento) do valor da anuidade da pessoa
física na data do recolhimento.
§ 3º - A primeira e a segunda vias do selo certificador serão

afixadas, cada uma delas, em uma via original do PTAM, para uso do Corretor
de Imóveis Avaliador segundo suas necessidades e as de seu cliente.
§ 4º - A terceira via do selo certificador será afixada em

cópia do PTAM, a qual deverá ser mantida em arquivo do Corretor de Imóveis
Avaliador pelo período mínimo de 5 (cinco) anos.
§ 5º - A via-arquivo do selo certificador será afixada em via

original da DAM, que ficará arquivada no Conselho Regional, para constituição
do acervo técnico do profissional avaliador.
90
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
§ 6º - O preenchimento da DAM e a expedição

informatizada do selo certificador encontram-se em fase de desenvolvimento, e
seu funcionamento será oportunamente regulamentado por meio de Portaria
específica a ser expedida pela Presidência do COFECI.
Art. 10 - Integram o presente Ato Normativo 8 (oito) anexos

numerados de I a VIII.
Art. 11 - Este Ato Normativo entra em vigor nesta data.
Brasília(DF), 14 de setembro de 2011
JOÃO TEODORO DA SILVA

Presidente
91

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COLÉGIO LAPA

Material produzido e distribuído por Colégio Lapa como material didático do

Este curso de avaliação de imóveis é autorizado pelo COFECI – Conselho

24 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS....................................................... 58

27 MÓDULO III ............................................................................................ 64

Ao final deste módulo, você conhecerá a história da

avaliação imobiliária no Brasil e a evolução da profissão, como

também normas e resoluções que regem esta profissão e suas

Saberá realizar sua inscrição no CNAI – Cadastro Nacional

de Avaliadores Imobiliários, como também a importância do selo

que certifica o Parecer de Avaliação Mercadológica; as diferenças

entre o corretor avaliador mercadológico do engenheiro avaliador

estrutural, bem como a importância do Parecer Técnico.

vendedores e compradores de terras. O primeiro sindicato da categoria surgiu

Pioneiro na Avaliação de imóveis

Um dos pioneiros na avaliação de imóveis no Brasil foi o engenheiro Luiz

Estado de São Paulo. Publicou, na década de 30, vários artigos a respeito e,

Primeira Norma Brasileira

Deste trabalho surge, em 1977, a

INMETRO como NBR 5676. Também

A NBR 12.721, de 1998 trata da classificação da construção de acordo

“ A avaliação mercadológica de imóveis é uma atividade exercida pelo corretor de

3 RESOLUÇÃO COFECI 1.066/07 e ATO Normativo 001/2011

De acordo com a Resolução COFECI 957/06 no artigo 1o e em seu

técnicos, análise de mercado com objetivo de determinar o valor comercial de

Já com a publicação da Resolução COFECI 1.066/07, ficou determinado

técnico de avaliações sobre a estrutura do bem (NBR 14.653) elaborado por

CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários

O corretor que desejar exercer a atividade de avaliador deverá, além de

ANEXO II - C O F E C I ANEXO I - REQUERIMENTO DE INSCRIÇÃO NO

Registro válido por três anos a

- Currículo do Corretor de Imóveis avaliador.

Modelos dos formulários para registro do CNAI .

Anexo III CARTÃO ANUAL DE REGULARIDADE PROFISSIONAL CONTENDO

Cartão válido até o dia 15 de abril do ano subsequente ao de referência

Anexo VI SELO CERTIFICADOR

Referência das imagens acima site:

O corretor de imóveis avaliador pode deparar-se com questões judiciais

respectiva área para auxiliá-lo.

Embora a realização do trabalho se dê por um técnico, vale lembrar que

Assim, o corretor avaliador, atuando como Perito deverá redigir um

O perito das partes, ou seja, o Assistente Técnico, redigirá um Parecer

distorça algumas informações para beneficiar seu cliente, não sofrerá as

Uma vez estabelecidas as funções e atribuições do corretor de imóveis,

Entretanto, trabalhar de forma ética vai muito mais além de

Dessa forma, podemos mencionar como fatores positivos para uma

Dessa forma, o profissional ético não apenas segue o Código de Ética

NESTE CAPITULO COMPREENDEMOS QUE

Resolução COFECI 1.066/07 e Ato Normativo 001/11

Corretor com registro no CNAI está habilitado a elaborar avaliação

NBR 14.653-1 determina as principais etapas para avaliação

VAMOS VERIFICAR AGORA O QUE VOCÊ APRENDEU!!!

CRUZADA MÓDULO 1 - Preencha os quadrinhos com as palavras correspondentes:

8 METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE

Conheceremos os diversos métodos de avaliação, suas

diferenças e em quais situações devem ser utilizados.

Aprenderemos como encontrar o valor de mercado de

um imóvel pelo método comparativo direto de dados de

Compreenderemos a importância da vistoria dos

imóveis, os seus entornos na identificação de fatores

Há três determinantes essenciais na formação

Os métodos que podem ser utilizados para a avaliação de um bem ou

Data _/_/___ Assinatura do Pesquisador