Apostila Nova Curso de Avaliacao de Imoveis - IBRESP - WEB - V2

CURSO DE AVALIAÇÃO
DE IMÓVEIS
DE IMÓVEIS EDIÇÃO ATUALIZADA E REVISADA
AUTOR
EM NOVEMBRO/2021
Andersom Bontorim
Expediente Direitos Autorais
DIRETOR PRESIDENTE
Arnaldo Manoel Alves
DIRETORA DE OPERAÇÕES
Jaqueline Araújo
DIRETORA ESCOLAR
INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO
Maria Tereza N. Abdal S. Cunha PROFISSIONAL DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETÁRIA ESCOLAR
Lisamar Delazeri Castro Informamos que é de inteira
responsabilidade do(s) autor(es)
a emissão dos conceitos.
COORDENAÇÃO DE CONTEÚDO
Marcos A. Vital
Welington L. Sachetti Nenhuma parte desta publicação poderá
ser reproduzida por qualquer meio ou
REVISÃO forma sem prévia autorização do IBRESP.
Davi Bagnatori Tavares
A violação dos direitos autorais é crime
PROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO estabelecido na Lei 9.610/98 e punido de
João Carlos Rossi Fonseca acordo com o Art. 184 do Código Penal.
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

Sueli Costa CRB-8/5213
Bontorim, Andersom
Curso de avaliação de imóveis / Andersom Bontorim. –
São Paulo: IBRESP, 2020.
141 p.
ISBN: 978-65-88399-19-4
1. Imóveis 2. Avaliação imobiliária I. Título
CDD-346.04
Índices para catálogo sistemático:

1. Direito imobiliário 346.04
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DE IMÓVEIS
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Sumário
` AULA 1. HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL, PÁG. 9
` AULA 2. NORMAS ABNT DA SÉRIE 14653, PÁG. 25
` AULA 3. RESOLUÇÃO-COFECI 1066, PÁG. 105
` AULA 4. CORRETOR E A ÉTICA PROFISSIONAL, PÁG. 125
` AULA 5. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

E VALOR DE MERCADO, PÁG. 141
` AULA 6. VALOR DE COMPRA E VENDA E VALOR DE

LOCAÇÃO OU ARRENDAMENTO, PÁG. 171
` AULA 7. IMÓVEIS URBANOS E IMÓVEIS RURAIS, PÁG. 183
` AULA 8. COMPONENTES MÍNIMOS DE UM PTAM, PÁG. 201
` AULA 9. PTAM EM PERÍCIAS JUDICIAIS, PÁG. 215
` AULA 10. HONORÁRIOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS, PÁG. 229
` AULA 11. TRABALHOS DIRIGIDOS COM

ELABORAÇÃO DE PTAM, PÁG. 243
` GABARITO, PÁG. 270
` REFERÊNCIAS, PÁG. 279
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DE IMÓVEIS
O Instituto Brasileiro de Educação Profissional

do Estado de São Paulo (IBRESP), que já oferta o
curso Técnico em Transações Imobiliárias, com cre-
denciado pelo Conselho Estadual de Educação do
Estado de São Paulo, preocupado em contribuir ain-
da mais com a consolidação da carreira do Corretor
de Imóveis, bem como em ampliar as possibilidades
de trabalho deste profissional, observou a necessi-
dade de ofertar, à luz da Ref. RESOLUÇÃO-COFECI
N° 1.066/2007, Ato Normativo Nº 001/2011 e LEI Nº
6.530/1978, o curso de qualificação profissional de
Avaliação de Imóveis na modalidade EaD. O curso
tem como objetivo principal preparar o Corretor de
Imóveis para as atividades de determinação de va-
lores mercadológicos de imóveis, seja para venda
ou locação, através de uma análise técnica basea-
da em dados colhidos no mercado, de modo a ser
capaz de emitir um Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica (PTAM) com vistas ao profissiona-
lismo, conhecimento técnico, legal e ético que a
profissão requer.
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Apresentação
Caro(a) aluno(a),
Seja(a) bem-vindo(a) ao curso de qualificação profissional de Avaliação de Imóveis.
Este curso tem como objetivo principal preparar o Corretor de Imóveis para as atividades de
determinação de valores mercadológicos de imóveis, seja para venda, seja para locação, por
meio de uma análise técnica baseada em dados colhidos no mercado, de modo a ser capaz de
emitir um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) com vistas ao profissionalismo,
conhecimento técnico, legal e ético que a profissão requer.
Ao decorrer do curso, você estará preparado para:
` Identificar e aplicar procedimentos gerais necessários

à avaliação de imóveis urbanos e rurais;
` Reconhecer e aplicar regulamentação para elaboração

de Parecer Técnico de Avaliação de Imóveis;
` Conhecer a regulamentação do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;
` Proceder de forma ética no exercício de suas atividades profissionais;
` Identificar e caracterizar os diferentes tipos de imóveis;
` Conhecer e aplicar as diferentes metodologias de avaliação de imóveis;
` Aplicar os requisitos necessários para emissão do

Parecer Técnico de Avaliação de Imóveis;
` Determinar valores para fins de compra e venda, de locação

ou de arrendamento, de acordo com o mercado;
` Elaborar Parecer Técnico de Avaliação de Imóveis em perícias judiciais;
` Ter conhecimento de como calcular seus honorários referentes

à realização das atividades da avaliação imobiliária.
O certificado concedido aos aprovados permite inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores

de Imóveis (CNAI).
O IBRESP deseja a você muito sucesso nessa caminhada!
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DE IMÓVEIS
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Aula 1
Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil
Histórico da Avaliação
de Imóveis no Brasil
Caro(a) aluno(a),
Seja(a) bem-vindo(a) ao componente curricular Histórico de Avaliação de Imóveis no Brasil.
Este componente abordará a origem histórica da avaliação de imóveis: de 1978 (com regula-
mentação da profissão do Corretor de Imóveis) à evolução em 2007 (com a RESOLUÇÃO-COFECI
N° 1.066/2007) até os dias atuais.
Para tanto, estudará a linha histórica, primeiros estudiosos, as reflexões, debates e embates
que resultaram nas legislações e normas que, articuladas, deram origem às orientações e meto-
dologias para avaliação de imóveis.
Bons estudos e vamos ao aprendizado!
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DE IMÓVEIS
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Aula 1
Antes de mais nada...

` “As coisas evoluem e a história das coisas nos diz isso!” Concorda com essa afirmação?
` Você sabia que estipular o valor de mercado de um imóvel não é algo novo no Brasil?
` Você já parou para pensar que a avaliação de imóveis também tem sua história?
` Tudo tem uma história, não é mesmo? Você tem a sua história.
Há histórias que ficamos felizes em relembrar e outras nem tanto. Enfim, o que vivemos foi
o que nos ajudou a construir o que somos hoje.
Vamos, então, conhecer melhor a história da Avaliação de Imóveis?
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DE IMÓVEIS
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Aula 1
Você deve saber que...

Nesta aula, você conhecerá a linha histórica da avaliação de imóveis, os primeiros estudiosos,
as reflexões, os debates e os embates que resultaram nas legislações e normas que, uma vez
publicadas, deram origem às orientações e às metodologias para avaliação de imóveis.
Na sua profissão...
Trabalhando como Avaliador de Imóveis, seja em
uma grande, média ou pequena empresa de negócios
imobiliários, ou até mesmo prestando serviço como
autônomo, é importante saber a história da profissão.
A pergunta é: você, futuro(a) Avaliador(a) de

Imóveis, sabe o suficiente sobre a história da
avaliação de imóveis no Brasil, que começou
em meados de 1918? Se a resposta for
“mais ou menos” ou “não”, está na hora
de imergir no ”Histórico da Avaliação de
Imóveis no Brasil” e conhecer melhor as
particularidades históricas dessa profissão.
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DE IMÓVEIS
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Aula 1
O saber é aqui...
Histórico da Avaliação
Imobiliária no Brasil
Você sabia que estipular o valor de mercado de um imóvel não é algo novo no Brasil? Pois é.
Não é novo mesmo. Na verdade, isso vem sendo feito desde que se iniciou a comercialização
de imóveis no país. As primeiras publicações sobre a sistematização da atividade de avaliação
imobiliária surgiram apenas em 1918. Desde então, estudiosos no assunto passaram a dedicar
atenção aos métodos a serem aplicados nessa atividade. Com isso, alguns artigos científicos
passaram a ser publicados na Revista de Engenharia do Mackenzie e no Boletim do Instituto de
Engenharia da USP.
Você deve estar pensando: “Como devia ser difícil, naquela época, avaliar imóveis sem uma
norma definida!”. De fato, era bastante difícil mesmo. Uma instituição que ajudou muito a con-
solidar a avaliação imobiliária foi a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Porém, isso
aconteceu somente bem mais tarde, não no início, uma vez que a instituição foi fundada apenas
décadas depois, em 1940, uma época na qual o assunto não estava tão definido a ponto de se
poder emitir alguma norma a respeito.
Como é de se esperar, as discussões evoluem, não é mesmo? Isso não seria diferente com
um assunto tão importante como a avaliação imobiliária no Brasil. Com o passar do tempo e a
continuidade dos estudos, finalmente esse assunto foi ficando mais e mais estruturado, possi-
bilitando, assim, que o engenheiro Luís Carlos Berrini publicasse os dois primeiros livros sobre
avaliação de imóveis no Brasil: Avaliação de Terrenos, em 1941, e Avaliação de Terrenos Urbanos,
em 1946. Posteriormente, em fevereiro de 1949, ele publicou, também, seu mais famoso livro,
considerado o marco histórico da atividade de avaliação imobiliária no Brasil: Avaliações de Imó-
veis. Infelizmente, por obra do destino, Berrini acabou não tendo a oportunidade de vivenciar a
importância de sua obra, pois faleceu três meses depois da publicação, em 22 de maio de 1949.
Seguindo nossa linha evolutiva do tempo, observamos que, em 1952, o departamento de

engenharia da Caixa Econômica Federal emitiu sua primeira norma acerca da avaliação de imó-
veis, objetivando a padronização da elaboração dos Laudos de Avaliação: de terreno, de terreno
e construção, de unidade autônoma de condomínio ou de indústria. Já em 1957, foi fundado o
IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que existe até hoje. No ano
seguinte a sua fundação, a instituição emitiu sua primeira norma.
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DE IMÓVEIS
Em 27 de agosto de 1962, a profissão de corretor de imóveis foi regulamentada pela Lei nº

4.116, que dispunha sobre o exercício da Profissão de Corretor de Imóveis e criou o Conselho
Federal (COFECI) e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECIs). Por esse motivo,
o dia 27 de agosto foi estabelecido como o dia do Corretor de Imóveis. Em 1976, um ano antes
da regulamentação da profissão dos engenheiros, a Lei nº 4.116 foi julgada inconstitucional pelo
Supremo Tribunal. Com isso, em 1978, a Lei nº 6.530, que deu nova regulamentação à profissão
de corretor de imóveis, foi sancionada e se mantém em vigor até hoje. Nessa lei, estabeleceu-se
que compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e lo-
cação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária (ou seja, opinar
sobre o valor do imóvel no contexto mercadológico).
Voltando alguns anos em nossa linha do tempo, em 1966, foi sancionada a Lei nº 5.194, que
regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo e cria o
Conselho Federal (CONFEA) e os Conselhos Regionais (CREAs). Entre as atividades desses órgãos,
incluem-se avaliações, vistorias, perícias e pareceres. Entretanto, a lei não mencionava que essas
atividades eram privativas de tais profissionais.
Lembra-se de que falamos sobre a dificuldade em avaliar imóveis sem uma norma definida?
Então, em 1977, a ABNT publicou a sua primeira norma sobre avaliação de imóveis, a ABNT/NB
502, que tratava da Avaliação de imóveis urbanos.
Em 1978, portanto, já tínhamos normas que regulavam o modo que engenheiros e arquitetos
deveriam realizar avaliações e perícias: a norma do IBAPE, a norma da ANBT sobre avaliações e
uma lei que estabelecia que corretores de imóveis poderiam opinar sobre o valor mercadológico
dos imóveis. Pois é... tudo estava progredindo historicamente e organizando a avaliação de imóveis.
Em 1980, a primeira norma da ABNT foi substituída pela ABNT NBR 5676 e, no mesmo ano, foi
emitida a norma ABNT NBR 8799, que regulamentava a avaliação de imóveis rurais. Já em 1985,
foram emitidas a ABNT NBR 8951, sobre avaliação de glebas urbanizáveis, e a ABNT NBR 8976,
sobre avaliação de unidades padronizadas. Isso mesmo, a ABNT produziu bastante!
Em 1990, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) vetou ao fornecedor de serviços ofer-

tar no mercado de consumo, qualquer serviço em desacordo com as normas expedidas pelos
órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela ABNT ou outra enti-
dade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial
(Conmetro). Dessa forma, a prestação de serviço de avaliação imobiliária deveria seguir alguma
norma da ABNT que já existia.
Em 2001, criou-se a Parte 1: Procedimentos gerais, sobre avaliação de bens, da atualmente

conhecida e usada norma ABNT NBR 14653-1, que estudaremos adiante. No ano seguinte, em
2002, foram publicadas as partes 3, sobre imóveis rurais, e 4, sobre empreendimentos, e, em
2004, a parte 2, sobre imóveis urbanos.
Vale lembrar que essas normas da ABNT eram dirigidas a engenheiros e arquitetos, portanto
os corretores de imóveis não tinham normas que poderiam seguir a fim de obedecer ao que es-
tabelecia o CDC para a realização de avaliações imobiliárias. É importante lembrar, também, que,
para prestar um serviço, segundo o CDC, devem ser seguidas normas expedidas pelos órgãos
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Aula 1
oficiais competentes (o COFECI para os corretores de imóveis) ou, na inexistência de normas

específicas, o previsto pela ABNT. Contudo, nem o COFECI nem a ABNT haviam, ainda, expedido
normas para a realização de avaliação imobiliária por parte de corretores de imóveis.
Essa situação somente foi resolvida em 2006, quando o COFECI publicou a Resolução-
-COFECI nº 957, que dispõe sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de
parecer técnico de avaliação imobiliária, e o Ato Normativo COFECI nº 001/2006, que normatiza
a inscrição no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários e seus consectários, criados
pela Resolução-COFECI nº 957/2006. Temos de registrar aqui que esse fato desagradou os en-
genheiros e os arquitetos, que, até então, pelas normas vigentes, tinham um mercado exclusivo
para a atividade de avaliação de imóveis.
Por isso, em 2007, o CONFEA e o IBAPE, juntos, abriram Processo Comum Cível contra o
COFECI, na tentativa de suspender a eficácia da Resolução-COFECI nº 957/2006. Coinciden-
temente, naquele mesmo ano, o COFECI publicou a Resolução nº 1066, estabelecendo nova
regulamentação para o funcionamento do CNAI e para a elaboração do PTAM – Parecer Técnico
de Avaliação Mercadológica.
No ano seguinte, em 2008, o pedido do CONFEA e do IBAPE no Processo aberto contra o

COFECI foi julgado IMPROCEDENTE. Entretanto, as coisas não pararam por aí. Os órgãos apre-
sentaram recurso até apelação. Por fim, em 2010, colocou-se um ponto-final no caso com um
acórdão do Superior Tribunal a favor do COFECI. Dessa forma, ratificou-se que o corretor de
imóveis tem reconhecimento legal para realizar avaliação mercadológica de imóveis e determinar
seus valores de venda ou de locação.
Com tudo pacificado, em 2011, o COFECI emitiu o Ato Normativo nº 001, normatizando a
inscrição no CNAI e ditando outras providências no assunto das avaliações imobiliárias realizadas
por corretores de imóveis.
Em 2015, surgiu o novo CPC – Código de Processo Civil, que alterou a exigência do antigo
Código quanto à nomeação de peritos judiciais. No CDC anterior, somente profissionais com
curso superior podiam ser nomeados peritos judiciais. A partir de 2015, passaram a ser nome-
ados peritos judiciais os profissionais legalmente habilitados. Dessa forma, sendo o corretor de
imóveis um profissional com ensino médio completo, legalmente habilitado pela inscrição no
CRECI, passou a poder ser nomeado perito judicial para realizar avaliações imobiliárias na esfera
do judiciário. Foi mais uma vitória da categoria!
TOME NOTA
Lembre-se de que a evolução histórica da Avaliação de Imóveis culminou na
RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007 e Ato Normativo COFECI Nº 001/2011, os
quais se encontram atualmente em vigor, normatizando a Avaliação de Imóveis
realizada por corretores de imóveis.
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DE IMÓVEIS
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Aula 1
Vivência na
Avaliação Imobiliária
Agora você conhecerá o Corretor de Imóveis Vítor, que trabalha em uma imobiliária junto
com a Helena e o Ronaldo.
Sempre com o apoio, instrução e orientação da Helena e do Ronaldo, o corretor Vítor vai
desenvolver ainda mais suas habilidades e conhecimentos sobre a avaliação imobiliária. Ele
ainda é novato e, portanto, precisa de apoio dos dois colegas mais experientes para avançar
no desenvolvimento profissional e decolar na carreira.
Nessa série de podcasts você acompanhará a trajetória de aprendizagem de Vitor que, com
total apoio da Helena e do Ronaldo, desenvolverá as competências para realizar Avaliação de
Imóveis.
Escaneie o QR Code e ouça o Podcast.
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DE IMÓVEIS
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Aula 1
Mãos na massa
Seguem 2 exercícios testes autocorrigíveis. Serão condicionais para avançar
para a próxima aula. Estão rigorosamente ligados ao conteúdo trabalhado.
1. Considerando o contexto histórico da Avaliação de Imóveis, podemos

afirmar que a ABNT publicou a sua primeira norma em:
A. ( ) 1940
B. ( ) 1977
C. ( ) 1980
D. ( ) 1990
E. ( ) 2001
2. No ano de 2010, houve uma vitória marcante para a categoria dos

corretores de imóveis e, consequentemente, para os Avaliadores de
Imóveis. Assinale a alternativa que melhor esclarece tal conquista.
A. ( ) Reconhecimento legal para realizar avaliação mercadológica de

imóveis e determinar seus valores de venda ou de locação.
B. ( ) Emissão, pela Caixa Econômica Federal, da primeira norma acerca da avaliação de

imóveis, objetivando a padronização da elaboração dos Laudos de Avaliação: de
terreno, de terreno e construção, de unidade autônoma de condomínio e de indústria.
C. ( ) Fundação do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
D. ( ) Sanção da Lei nº 5.194, que criou o Conselho Federal

Gabarito e respostas na página 266
(CONFEA) e os Conselhos Regionais (CREAs).
E. ( ) Elaboração da norma ABNT NBR 14653, sobre Avaliação de bens.
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DE IMÓVEIS
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Aula 1
Saiba mais
Você conhece a Missão, Visão e Valores do COFECI?
MISSÃO: Supervisionar a ética dos Corretores de Imóveis em todo o território

nacional, cabendo-nos zelar e trabalhar pelo bom conceito da profissão
e dos que a exercem legalmente, visando a defesa da Sociedade.
VISÃO: Buscar aprimoramento contínuo e inovando sempre.
VALORES: Ética, Transparência, Efetividade e Competência.
` Conselho Federal de Corretores de Imóveis acesse: www.cofeci.gov.br

Ou escaneie o código
Síntese
Nesta aula você estudou:
` A evolução histórica da avaliação imobiliária no Brasil;
` Os primeiros autores de obras sobre avaliação imobiliária;
` As primeiras leis e normas sobre avaliação imobiliária.
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DE IMÓVEIS
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Aula 2
Normas ABNT da Série 14653

Da próxima vez que quiser me visitar, avisa
“Vai lá”. Mas avisa
Porque vou as normas da casa mudar
Quem não for amigo só entra de crachá
Pra moralizar, vou ter que mudar
(...)
Música “Normas da casa”, de Zeca Pagodinho
O que é uma norma para você?
Já ouviu alguém dizer “Vivo conforme as minhas próprias normas”?
Normas para apresentação de dissertações, normas para apresentação de trabalho de con-

clusão de curso, normas da ABNT, normas da casa. Sempre estamos rodeados por normas, não
é mesmo?
Conhece alguma normatização? Qual a relação das normatizações com a avaliação de imóveis?
Vamos, então, conhecer melhor esse assunto e sua relação com a Avaliação de Imóveis?
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DE IMÓVEIS
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Aula 2

Nesta aula, você conhecerá a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e conhecerá
aspectos importantes da NBR 14653, especialmente os conceitos, métodos e procedimentos
gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens. Examinará pontos relevantes das partes:
1 (Procedimentos gerais), 2 (Imóveis urbanos), 3 (Imóveis rurais) e 4 (Empreendimentos) que
formam a NBR.
Ao técnico de transações imobiliárias é um diferencial bastante
importante saber fazer uma correta avaliação de imóveis, não é?
Óbvio que sim. Este profissional, para ter êxito em suas ações deve
seguir o que estabelece a RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007
e Ato Normativo COFECI Nº 001/2011. Também é
interessante ter conhecimentos sobre a norma ABNT
NBR 14653 que traz em seu núcleo a discussão sobre
avaliação de bens, incluindo os bens imóveis.
Imagine-se tendo sido chamado para realizar uma

avaliação imobiliária! Quanto maior seu conhecimento do
tema, mais competência poderá demonstrar, não é mesmo?
Então, para ampliar o seu conhecimento, vamos estudar o

conteúdo desta norma, no sentido de proporcionar uma
visão ampla sobre a avaliação de imóveis.
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DE IMÓVEIS
28
Aula 2
O saber é aqui...
Normas da ABNT da série 14653
Como já vimos, em 2001, a ABNT publicou a norma NBR 14653 Parte 1, com os procedimentos
gerais da avaliação de bens e, na sequência, de 2002 a 2004, publicou as partes 2, 3 e 4, sobre
imóveis urbanos, imóveis rurais e empreendimentos, respectivamente.
Mas, antes de estudarmos essas partes da ABNT, temos que entender o que é a ABNT.
A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, fundada em 1940, é o Foro Nacional de

Normalização. Em outras palavras, é a ABNT que tem a alçada e a competência, no Brasil, para
emitir normas técnicas.
Você sabia que uma norma técnica (normalmente chamada apenas de norma) é um documen-
to criado por um grupo de pessoas interessadas em padronizar uma atividade ou os resultados
dessa atividade? É isso mesmo. Esse documento fornece as regras, diretrizes ou características
mínimas para uma atividade específica ou para os resultados que se espera dessas atividades. O
objetivo de uma norma é estabelecer ordem e disciplina na execução das ações relacionadas à
atividade-alvo da norma.
É bom reforçar que a ABNT é uma entidade sem fins lucrativos que trabalha em sintonia com
o governo e a sociedade para promover a defesa dos consumidores e a segurança de todos os
cidadãos, já que as normas apresentam regras que visam à solução ou à prevenção de potenciais
problemas.
Com certeza, você se já deparou com alguma norma, sabe que existem milhares delas publi-
cadas e que seria muito complicado catalogá-las pelos seus nomes. Então, quando uma norma
da ABNT é publicada, ela recebe uma sigla e um número. Existem diversas siglas para as normas
da ABNT, dependendo do seu alcance geográfico, político ou econômico. Existem normas in-
ternacionais (por exemplo ISO1 e IEC2), normas regionais (por exemplo NM3) e existem as normas
nacionais, que recebem a sigla NBR, de Norma Brasileira, por isso que a norma número 14653
é uma NBR.
1 ISO é sigla de International Organization for Standardization, portanto deveria ser IOS, não ISO. No entanto, como em cada país
de línguas diferentes existiria uma sigla diferente, os fundadores decidiram escolher uma só sigla para todos os países: ISO.
2 IEC é sigla de International Electrotechnical Commission.
3 NM é sigla de Norma Mercosul.
29
DE IMÓVEIS
No universo do técnico em transações imobiliárias, bem como no do avaliador de imóveis, é

muito comum ouvir pessoas falando apenas “ABNT 14653”. Tudo bem que podemos entender que,
neste caso, estejam se referindo à norma de avaliação de bens. Mas, para sermos absolutamente
corretos, temos que dizer a sigla NBR dessa norma: ABNT NBR 14653. Se não mencionarmos a
sigla NBR, dependendo de com quem estejamos falando, essa pessoa pode se confundir com
normas que tenham a mesma numeração, mas outra sigla, como é o caso da NF EN 14653-1, que
é uma norma europeia, originária da França, compartilhada pela ABNT, sobre sistemas hidráulicos.
Enfim, vamos estudar um pouco mais sobre essa ABNT NBR 14653...
Primeiro, temos que entender o porquê de estudar essa norma. Afinal de contas, pelo que já
vimos na história da avaliação de imóveis no Brasil, o Código de Defesa do Consumidor (CDC)
estabelece que só temos que usar uma norma da ABNT quando não existirem normas expedi-
das pelos órgãos oficiais competentes. Para os corretores de imóveis, o órgão competente é o
Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), que emitiu tanto uma Resolução quanto
um Ato Normativo sobre avaliação de imóveis. Nesses institutos legais, não há nada que obrigue
você a seguir as normas da ABNT. Assim, fica a questão: corretores de imóveis precisam seguir
as normas da ABNT?
Para responder a essa questão, temos que entender, de modo geral, um pouco mais as nor-
mas da ABNT.
Já vimos que, no caso da prestação de serviço, o Código de Defesa do Consumidor obriga

o prestador de serviços a seguir normas da ABNT se não existirem normas emitidas por órgãos
competentes. Isso somente foi estabelecido no CDC porque, segundo a própria ABNT, suas nor-
mas, tipicamente, são de uso voluntário. Isso significa que, se não existir uma lei que obrigue seu
uso, as normas não são obrigatórias. Aqui está um ponto interessante: as normas da ABNT são
de uso voluntário. Assim, nada impede os corretores de imóveis utilizá-las para incrementarem
seus trabalhos.
Portanto, seguir normas da ABNT torna o desenvolvimento do serviço mais eficiente, assim
como simplifica a solução de problemas comuns, já que o procedimento está descrito nas normas.
Tendo entendido isso, vamos adiante...
A ABNT NBR 14653 não é uma norma somente de Avaliação de Imóveis. Na verdade, é um
conjunto de 7 partes que apresenta as regras para avaliação de bens de modo geral, sejam imó-
veis, sejam móveis.
Os bens são móveis ou imóveis, de acordo com sua natureza. Bens móveis são aqueles que
podem ser transportados, o que não ocorre com os imóveis.
30
Aula 2
Estas são as 7 partes da ABNT NBR 14653:

f Parte 1: Procedimentos gerais;
f Parte 2: Imóveis urbanos;
f Parte 3: Imóveis rurais;
f Parte 4: Empreendimentos;
f Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
f Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
f Parte 7: Bens de Patrimônios históricos e artísticos.
Veja que a parte 1 se refere aos procedimentos gerais a serem empregados a todas as avalia-
ções. As partes 2, 3 e 4 se referem à avaliação de imóveis. As partes 5 e 6 não têm relação com
imóveis. Já a parte 7 se refere a bens móveis e imóveis que sejam considerados patrimônios
históricos ou artísticos.
Portanto, considerando a avaliação de bens imóveis transacionáveis no mercado imobiliário,

nos interessam apenas as partes 1, 2, 3 e 4.
Mais adiante, neste curso, aprofundaremos o estudo de cada parte da norma. Por enquanto,
é importante entendermos sobre o que trata cada uma dessas partes.
ABNT NBR 14653-1

A parte 1 fixa as diretrizes para a avaliação de bens e classificação da sua natureza; institui
terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; descreve as atividades básicas; define a meto-
dologia básica; especifica as avaliações; e apresenta os requisitos básicos de laudos e pareceres
técnicos de avaliação.
Nos objetivos desta norma, está estabelecido que esta parte da NBR 14653 é exigível em todas
as manifestações técnicas escritas vinculadas às atividades de engenharia de avaliações, sendo
essa atividade fixada pela Resolução nº 218 do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia
(CONFEA).
Veja que a norma é de uso obrigatório pelos profissionais inscritos no Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia (CREA), mas não é de uso obrigatório pelos profissionais inscritos no
Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), como já vimos.
ABNT NBR 14653-2

A parte 2, conforme descrito nos seus objetivos, visa detalhar os procedimentos gerais listados
na parte 1 referentes especificamente à avaliação de imóveis urbanos.
31
DE IMÓVEIS
ABNT NBR 14653-3

A parte 3 diz respeito à avaliação de imóveis classificados como rurais.
Aqui vale destacar que, segundo a legislação agrária, imóvel rural é a área formada por uma
ou mais matrículas de terras contínuas, do mesmo titular (proprietário ou posseiro), localizada
tanto na zona rural quanto urbana do município. O que a caracteriza é a sua destinação agrícola,
pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.
Perceba que não é a localização do imóvel que determina se ele é rural, pois é possível que
um imóvel rural esteja localizado em zona urbana. O que importa é a sua destinação, conforme
estabelece a Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, artigo 4º, inciso I.
ABNT NBR 14653-4

A parte 4 aborda a avaliação de empreendimentos. Essa parte existe porque considerou-se que,
nas partes anteriores, o assunto relativo a empreendimentos havia sido tratado de forma limitada.
Esta norma aprofunda o que diz respeito a:
z empreendimento imobiliário: empreendimento em imóvel destinado ao parcelamento

do solo ou construção de benfeitorias, com o objetivo de venda das unidades geradas;
z empreendimento de base imobiliária: empreendimento em imóvel destinado à exploração

de comércio ou serviços;
z empreendimento de base industrial: empreendimento destinado à transformação industrial;
z empreendimento de base mineral: empreendimento destinado à extração ou beneficia-

mento mineral;
z empreendimento de base rural: empreendimento destinado à exploração de atividades

agrícolas e pecuárias; à extração e à exploração vegetal e animal; à transformação de pro-
dutos agrícolas ou pecuários, sem que sejam alteradas a composição e as características
do produto in natura.
Ao final de cada uma das partes da ABNT NBR 14653, são listadas referências bibliográficas
extremamente úteis para um maior aprofundamento no assunto.
32
Aula 2
Continue acompanhando a trajetória de aprendizagem de Vitor acessando a continuação

do Podcast.
TOME NOTA
Como vimos, para avaliar imóveis com mais eficiência, é importante ter um bom
conhecimento das normas e suas especificidades. Considerando globalização e o
dinamismo das mudanças, saber como são elaboradas e por quem são elaboradas
também é um bom caminho para contribuir com modernizações e atualizações
das normas.
A ABNT é responsável pela elaboração das Normas Brasileiras (ABNT NBR),
elaboradas pelos Comitês Brasileiros (ABNT/CB), Organismos de Normalização
Setorial (ABNT/ONS) e Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE) da instituição.
Para saber mais, acesse: http://www.abnt.org.br/abnt/conheca-a-abnt
33
DE IMÓVEIS
34
Aula 2
Mãos na massa
1. O que é uma norma técnica emitida pela ABNT?

A. ( ) Uma entidade sem fins lucrativos que estabelece ordem e disciplina na sociedade.
B. ( ) Um documento que fornece as características dos problemas das regras.
C. ( ) Um documento que padroniza uma atividade ou os resultados dessa atividade.
D. ( ) Uma publicação com um modelo de parecer de avaliação imobiliária.
E. ( ) Um documento criado por um grupo de pessoas

interessadas que trabalham para o governo.
2. O que estabelece o Código Civil quanto à relação entre a prestação de serviços e a ABNT?
A. ( ) O Código de Defesa do Consumidor estabelece que a ABNT NBR
14653 é de uso obrigatório por corretores de imóveis.
B. ( ) O Código de Defesa do Consumidor não estabelece

relação entre prestação de serviços e a ABNT.
C. ( ) O Código de Defesa do Consumidor estabelece que as

normas da ABNT são de uso voluntário.
D. ( ) O Código de Defesa do Consumidor estabelece que só temos que usar uma norma
da ABNT quando não existirem normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes.
E. ( ) O Código de Defesa do Consumidor estabelece que não

existem normas emitidas por órgãos competentes.
3. Quais são as partes da ABNT NBR 14653 que são interessantes

que o corretor de imóveis leve em consideração?
A. ( ) Parte 1: dos procedimentos gerais, Parte 2: dos imóveis urbanos, Parte 3: dos imóveis
rurais, Parte 4: dos empreendimentos e Parte 5: das instalações e bens industriais.
B. ( ) Parte 1: dos procedimentos gerais, Parte 2: dos imóveis urbanos, Parte

3: dos imóveis rurais e Parte 4: dos empreendimentos.
C. ( ) Parte 1: dos procedimentos gerais, Parte 2: dos imóveis urbanos, Parte 3: dos imóveis rurais.
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DE IMÓVEIS
36
Aula 2
Saiba mais
Você sabe o que é normalização?
Segundo a ABNT, normalização é a atividade que estabelece, como forma de responder

a problemas existentes ou potenciais, prescrições destinadas à utilização comum e repeti-
tiva com vistas à obtenção do grau ótimo de ordem em um dado contexto. Consiste, em
particular, na elaboração, difusão e implementação das Normas.
` Veja mais em: http://www.abnt.org.br/normalizacao/o-que-e/o-que-e
Síntese
Nesta aula você estudou:
` A importância das normas para avaliação imobiliária;
` Associação Brasileira de Normas Técnicas;
` Normas da ABNT da Série NBR 14653;
` Introdução da NBR 14653, partes 1, 2, 3 e 4.
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DE IMÓVEIS
38
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 1
Antes de mais nada

` Você conhece o significado da palavra “autonomia”?
O termo “autonomia” vem da junção de dois radicais gregos: “auto” (= por si mesmo) e “no-
mos” (= lei, regra).
Uma pessoa autônoma é aquela que traz a regra em si mesma, ou seja, que se autorregula,
sem a necessidade de uma regulação externa, pois, por si só, ela sabe o que fazer.
Portanto, quanto mais conhecimento sobre o que fazer, maior será a possibilidade de uma
pessoa se tornar independente e autorregulada. Não basta ter as informações, é necessário
compreender e colocar em prática para que se tornem conhecimento. Aí sim, poderá dizer que
tem autonomia para realizar as atividades relativas à sua profissão.
Uma pessoa pode se proclamar autônoma quando for capaz de tomar decisões livremente,
autogovernar-se, gozar da liberdade moral e intelectual e agir com independência.
Em que medida você se considera autônomo?
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DE IMÓVEIS
40
Aula 2

Para estar preparado para atuar como avaliador de imóveis, não basta conhecer o mercado
imobiliário, pois saber diferenciar custo, valor e preço é apenas uma parte desse conceito. É pre-
ciso ter a maior quantidade de conhecimento sobre o tema para conseguir resolver as diversas
questões que possam surgir.
Na sua profissão
Quando estiver atuando como avaliador de
imóveis, você, certamente, irá se deparar com
uma série de situações, cujas soluções podem
estar descritas nas normas da ABNT. Procure
se informar constantemente sobre eventuais
mudanças que, com o tempo, poderão
ocorrer. Lembre-se de sempre se atualizar.
“Paguei cem mil reais em um apartamento,

em 2017. Em 2019, após a crise, ele está
avaliado em noventa mil reais”. O preço
pago é o preço pago. Isso não muda. Mas
diferente disso é o valor desse imóvel.
Aprofundando os estudos dessa parte 1
da norma 14653, vamos entender que o
preço é um fato e o valor é um conceito.
41
DE IMÓVEIS
42
Aula 2
O saber é aqui...
Norma ABNT NBR 14653 – Parte 1
Até agora, vimos alguns aspectos gerais da norma ABNT NBR 14653. A partir de agora, vamos
avançar um pouco mais, estudando, com mais profundidade, a parte 1 dela.
Você, com certeza, já compreendeu que, apesar de essa norma ser de uso obrigatório para
engenheiros e arquitetos, não é de uso obrigatório para corretores de imóveis. Entretanto, pode
e deve ser levada em consideração.
A ABNT NBR 14653 Parte 1: Procedimentos gerais, desde que foi divulgada, tem sido atualizada.
Abordaremos, aqui, a sua versão de 2019.
Na introdução, antes mesmo de abordar os elementos normativos, a ABNT NBR 14653 Parte
1 apresenta alguns conceitos gerais muito importantes para as avaliações imobiliárias realizadas
Primeiro, a norma esclarece que a avaliação é uma análise técnica para identificar valores, custos
ou indicadores de viabilidade econômica, de determinado objetivo, finalidade e data. Veja que
o propósito é identificar o VALOR ou o CUSTO, não indicar o PREÇO. Ainda que muitos possam
considerar esses três termos como sinônimos em alguns casos, na verdade não o são. Vejamos:
z valor é a quantia monetária atribuída a um bem e decorre das várias características desse
bem, sendo, portanto, um conceito econômico abstrato e não um fato. O valor é fruto de
um julgamento consistente baseado em análise de dados;
z custo é a quantia monetária resultante do total dos gastos diretos e indiretos necessários
à produção ou aquisição de um bem;
z preço é a quantia monetária referente à transação de um bem, seja da expectativa da sua

transação, seja da realização dessa transação. Portanto, o preço é um fato relacionado às
capacidades financeiras, às motivações ou aos interesses específicos do comprador e do
vendedor para transacionar o bem.
Imagine a venda de um imóvel. Após as negociações, as partes firmam um preço a ser pago
por ele. O comprador paga o preço e recebe do vendedor a transferência da propriedade do
bem. Pronto! Negócio fechado. Após um ano, quando perguntarmos para o comprador qual foi
43
DE IMÓVEIS
o preço dessa transação, a quantia continua sendo a mesma. O preço pago é o preço pago e isso
não muda. Diferente disso é o valor desse imóvel, que, devido a influências econômicas, sociais
e ambientais, sofre variações. Sendo assim, observe que, enquanto o preço é um fato, o valor é
um conceito. Nas avaliações imobiliárias, define-se o valor do imóvel, ou seja, o conceito julgado,
com base na consideração de por qual valor esse bem poderia ser transacionado no mercado.
Não se esqueça de que a abordagem de valor de uma avaliação depende de seu objetivo e
finalidade. Na abordagem pelo valor de mercado, identifica-se a quantia mais provável pela qual
um bem seria transacionado no mercado. Mas, segundo a ABNT NBR 14653 Parte 1, o avaliador
poderia usar uma abordagem por valores específicos, os quais são distintos do valor de mercado.
Na abordagem por valores específicos, pode-se identificar valores especiais de características

relevantes para um comprador específico. Nesse caso, poderia ser considerada a situação de haver
taxas de desconto especiais, isenções fiscais, ou mesmo serem levadas em conta as projeções de
receitas e despesas, por exemplo. Por outro lado, poderia ser identificado o valor patrimonial, que,
normalmente, difere do valor de mercado ou do valor de liquidação forçada, que deve considerar
a comercialização do bem em prazo inferior ao usual. Nessa abordagem, também poderia ser
identificado o valor em risco, ou seja, o montante para fins de cobertura securitária do bem, de
acordo com critérios estabelecidos na apólice. Por fim, pode-se abordar o valor sinérgico, que
considera tanto a cooperação entre o vendedor e um comprador específico quanto a combinação
de fluxos de caixa ou o aproveitamento ganho na união de terrenos.
Na introdução da ABNT NBR 14653-1, são também apresentadas considerações sobre o

conceito de valor de mercado, que diz respeito à quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência dentro das condições do
mercado vigente.
Vale a pena destacar alguns pontos da norma que sustentam esse conceito:
“quantia mais provável...” refere-se ao preço expresso ou convertido em moeda

corrente que pode ser obtido pelo bem numa transação em que as partes sejam
independentes entre si e sem interesses especiais. Esse valor exclui preços alterados
por circunstâncias especiais, tais como financiamento atípico e arranjos especiais
em permutas ou retrovendas;
“...pela qual se negociaria...” refere-se ao fato de que o valor do bem é uma

quantia estimada e não um preço preestabelecido por uma das partes ou pelo qual
a transação é efetivamente realizada;
“...voluntariamente...” refere-se à presunção de que cada parte está motivada

para efetuar a transação sem ser coagida para tal;
“...e conscientemente um bem...” refere-se à presunção de que as partes são

conhecedoras das condições do bem e do mercado em que ele está inserido;
44
Aula 2
“...numa data de referência...” indica que o valor estimado de mercado está rela-
cionado a uma data e, portanto, pode variar ao longo do tempo. A eventual mudança
das condições de mercado pode conduzir a um valor diferente em outra data;
“...dentro das condições do mercado vigente” significa que o valor reflete as

condições da estrutura, da conjuntura, da conduta e do desempenho do mercado
na data de referência da avaliação. Entre essas condições está o tempo de exposição
do bem no mercado, que pode ser suficiente, de acordo com as suas especificidades,
para chamar a atenção de interessados e atingir o preço mais representativo das
condições do mercado.
Ainda que essa norma se refira à avaliação de bens de modo geral, nesta Parte 1, são apre-
sentadas particularidades do mercado imobiliário e não de outro mercado. Segundo a norma, o
mercado imobiliário caracteriza-se como um “mercado imperfeito”, com bens não homogêneos,
estoque limitado, liquidez diferenciada e grande influência de fatores externos. Nesse mercado,
tem-se acesso, muitas vezes, apenas aos preços desejados pelos vendedores (as ofertas) ou a
preços de transações sujeitos a deformações decorrentes dos interesses do informante, interfe-
rindo na amostra que é coletada no método comparativo direto de dados de mercado.
Saiba, ainda, que a norma apresenta definições do que se entende por amostra, preço, custo,
valor, entre outros. No decorrer de nosso estudo, essas definições serão adequadamente apre-
sentadas, cada uma delas dentro do seu contexto.
Em se tratando de procedimentos gerais, neste momento, merecem destaque alguns pontos

que essa norma chama de procedimentos de excelência:
z Atualizar a capacitação profissional – é fundamental continuar atualizando os conheci-

mentos sobre avaliação, bem como apenas aceitar realizar uma avaliação que esteja dentro
das possibilidades dos conhecimentos já adquiridos;
z Manter sigilo – o avaliador deve manter confidencialmente tanto o resultado do trabalho

realizado quanto todas as informações técnicas, financeiras e/ou outras recebidas do cliente;
z Respeitar a propriedade intelectual – a redação da avaliação é sempre um trabalho inédito

e, portanto, um trabalho a não ser copiado, ou seja, ter seus trechos reproduzidos sem a
devida citação (ou autorização para os trabalhos não publicados);
z Evitar conflito de interesses – deve-se rejeitar contratação, se houver motivo de impedi-

mento ou suspeição (ver tabela de motivos);
z Primar pela independência na atuação profissional – o avaliador deve assessorar com

independência quem o contratou, sempre expressando a realidade.
45
DE IMÓVEIS
Tabela de motivos de impedimento e suspeição do avaliador (considerando Arts.

144 e 145 do Código de Processo Civil):
f Se for mandatário da parte/cliente ou prestou depoimento como testemunha;
f Se for parte no processo (no caso de perícia judicial) ele próprio, seu cônjuge
ou companheiro, ou parente, consanguíneo ou afim, em linha reta ou colateral,
até o terceiro grau, inclusive;
f Se for sócio ou membro de direção ou de administração de pessoa jurídica
parte no processo (no caso de perícia judicial);
f Se for herdeiro presuntivo, donatário ou empregador do cliente;
f Se tiver relação de emprego ou contrato de prestação de serviços com uma
das partes (no caso de perícia judicial);
f Se for amigo íntimo ou inimigo de qualquer das partes ou de seus advogados
(no caso de perícia judicial);
f Se receber presentes de pessoas que tiverem interesse na avaliação antes ou
depois de iniciado o trabalho;
f Se qualquer das partes for sua credora ou devedora, de seu cônjuge ou
companheiro ou de parentes destes, em linha reta até o terceiro grau, inclusive
(no caso de perícia judicial);
f Se for interessado no resultado da avaliação.
Quanta informação, não é mesmo? Mas elas são importantes e necessárias para ampliar seus
horizontes nesse mercado de trabalho tão concorrido.
As atividades básicas da avaliação, segundo a ABNT NBR 14653-1, são:

1. Requisição da documentação;
2. Conhecimento da documentação;
3. Vistoria do bem avaliando;
4. Coleta de dados de mercado, qualitativos e quantitativos;
5. Diagnóstico do mercado;
6. Escolha da metodologia a ser aplicada;
7. Tratamento dos dados coletados conforme a metodologia;
8. Obtenção do resultado da avaliação;
9. Apresentação de pressupostos, ressalvas e condições limitantes.
É importante lembrar que corretores de imóveis realizam avaliação mercadológica e, portanto,

utilizam o “Método comparativo direto de dados de mercado”, pelo qual se identifica o valor de
mercado do imóvel por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis
constituintes da amostra.
46
Aula 2
Por fim, segundo essa norma, estes são os requisitos mínimos que devem existir no documento
final resultante da avaliação imobiliária:
a ) identificação do solicitante;
b ) objetivo da avaliação;
c ) finalidade da avaliação;
d ) identificação e caracterização do bem avaliando;
e ) documentação utilizada para a avaliação;
f ) pressupostos e condições limitantes da avaliação;
g ) dados e informações efetivamente utilizados;
h ) memória de cálculo;
i ) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
j ) especificação da avaliação;
k ) resultado da avaliação e sua data de referência;
l ) qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s) pela avaliação;
m ) local e data da elaboração do laudo;
n ) outros requisitos previstos nas demais partes da NBR 14653.Ufa! Depois de tantas
informações, vamos aos exercícios para melhor fixação do conteúdo.
Acompanhe mais um episódio do caminho trilhado por Vitor rumo ao conhecimento do

universo da avaliação imobiliária.
TOME NOTA
Dentre as metodologias aplicáveis, é importante lembrar que corretores de imóveis
realizam avaliação mercadológica e, portanto, utilizam o “Método comparativo
direto de dados de mercado”, pelo qual se identifica o valor de mercado do imóvel
por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, cons-
tituintes da amostra.
47
DE IMÓVEIS
48
Aula 2
Mãos na massa
Seguem 3 exercícios testes autocorrigíveis cuja resolução é condição ne-
cessária para se avançar para a próxima aula. Estão rigorosamente ligados
ao conteúdo trabalhado.
1. O que é uma avaliação, segundo a ABNT NBR 14653-1?

A. ( ) Uma atividade para a determinação do preço de um bem.
B. ( ) Um documento que fornece a determinação do valor médio do imóvel.
C. ( ) Um procedimento técnico ou científico para identificar preços de venda ou locação

de bens imóveis, conforme a finalidade, numa determinada data e local.
D. ( ) Uma análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de

viabilidade econômica, de determinado objetivo, finalidade e data.
2. Qual a principal semelhança e a diferença entre Valor, Custo

e Preço, segundo a ABNT NBR 14653-1?
A. ( ) Tanto Valor, quanto Preço e Custo são quantias monetárias referentes a

um imóvel. Valor é a quantia pela qual esse imóvel deve ser transacionado
no mercado. Preço é o que o proprietário pede pela venda do
imóvel e Custo é o quanto o comprador paga para obtê-lo.
B. ( ) Valor, Custo e Preço são quantias monetárias. Entretanto, o Valor é atribuído

com base na análise de dados, enquanto o Preço se refere à expectativa ou
realização da transação do bem. Já o Custo é resultante do total dos gastos
diretos e indiretos necessários à produção ou aquisição de um bem.
C. ( ) Valor, Custo e Preço não apresentam semelhanças, apenas diferenças. O Valor

é atribuído com base na análise de dados, o Preço se refere à expectativa na
oferta de um bem e Custo é por quanto esse bem foi transacionado.
3. Assinale a alternativa que apresenta procedimentos de excelência listados na ABNT NBR 14653-1.
A. ( ) Atualizar a capacitação profissional, manter sigilo, respeitar a propriedade intelectual,
evitar conflito de interesses e primar pela independência na atuação profissional.
B. ( ) Ser mandatário e prestar depoimento como testemunha, envolver-se no processo, ser

amigo dos clientes e de seus advogados e interessar-se pelo resultado da avaliação.
C. ( ) Atualizar a capacitação profissional, manter sigilo, respeitar a propriedade

intelectual, envolver-se no processo e interessar-se pelo resultado da avaliação.
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DE IMÓVEIS
50
Aula 2
Saiba mais
Você sabe o que é normalização?
Se quiser se aprofundar neste assunto, sugerimos que leia a Parte 1 da ABNT NBR 14653
na íntegra. A norma apresenta uma série de informações que não foram apresentadas
aqui, por se tratar de assuntos com pouca relevância para os nossos estudos, mas que são
interessantes de conhecer.
Síntese
Você estudou:
` Parte 1 da ABNT NBR 14653;
` Valor;
` Custo;
` Preço.
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DE IMÓVEIS
52
Aula 2

As ruas têm cheiro
De gasolina e óleo diesel
Por toda a plataforma
Toda plataforma
toda a plataforma
Você não vê a torre
Oh, oh, oh, oh, oh

(...)
“Música Urbana”, do Capital Inicial
Urbano, entre outras coisas, quer dizer: relativo ou pertencente à cidade, próprio de cidade,
que tem características de cidade.
(DICIONÁRIO MICHAELIS-UOL, 2019)
A imagem ao lado nos remete, certamente, ao ambiente urbano. Obviamente, ele é bem
diferente do rural, não é? Qual é a grande diferença?
A música do Capital Inicial afirma “As ruas têm cheiro de gasolina e óleo diesel”. A música nos
leva a pensar em quê? Na grande movimentação dos grandes centros? Será que o espaço urbano
é sempre relacionado à cidade grande?
O dicionário Michaelis-Uol destacou que urbano é “relativo ou pertencente à cidade”. A partir

de agora, ao estudarmos a ABNT NBR 14653 Parte 2, falaremos sobre imóveis urbanos.
Vamos, então, conhecer melhor a relação entre imóveis urbanos e essa parte da norma de
avaliação de imóveis?
53
DE IMÓVEIS
54
Aula 2

Nesta aula, você reconhecerá aspectos importantes da NBR 14653 Parte 2, especialmente os
conceitos, classificações, tipificações e agrupamentos de imóveis urbanos. Tais descrições são
importantes para o processo de avaliação de imóveis, pois o(a) avaliador(a) poderá caracterizar
mais precisamente cada imóvel urbano com metodologias adequadas à identificação de valor.
A menos que você se torne especialista em imóveis rurais, dentre os imóveis que você avaliará,
a grande maioria será de imóveis urbanos.
Esta parte da ABNT NBR 14653 dispõe especificamente sobre esse tipo de imóvel.
55
DE IMÓVEIS
56
Aula 2
O saber é aqui...
Como já vimos os procedimentos gerais da avaliação de bens na ABNT NBR 14653-1, con-
tinuaremos nossos estudos observando os demais pontos importantes de cada uma das partes
seguintes que interessam aos corretores de imóveis. Então, agora, vamos ver a ABNT NBR 14653
Parte 2 – imóveis urbanos.
Vejamos como os imóveis urbanos são classificados nessa norma:

a ) Residencial;
b ) Comercial;
c ) Industrial;
d ) Institucional;
e ) Misto.
Também são apresentados os tipos de imóveis urbanos. São eles:

a ) Terreno (sendo lote ou gleba);
b ) Apartamento;
c ) Casa;
d ) Escritório;
e ) Loja;
f ) Galpão;
g ) Vaga de garagem;
h ) Misto;
i ) Hotéis e Motéis;
j ) Hospitais;
k ) Escolas;
l ) Cinemas e Teatros;
m ) Clubes recreativos;
n ) Prédios industriais.
57
DE IMÓVEIS
Segundo a norma, os imóveis são agrupados da seguinte forma:

a ) Loteamento;
b ) Condomínio de casas;
c ) Prédio de apartamentos;
d ) Conjunto habitacional (composto de casas, prédios ou misto);
e ) Conjunto de salas comerciais;
f ) Prédio comercial;
g ) Conjunto de prédios comerciais;
h ) Conjunto de unidades comerciais;
i ) Complexo industrial.
Além disso, a ABNT NBR 14653 Parte 2 apresenta uma série de considerações a respeito da
vistoria a ser realizada nesses imóveis. Vamos a elas!
z Caracterização da região: devem-se analisar elementos que possam influenciar os preços

dos imóveis, considerando os aspectos gerais do entorno do imóvel que esteja sendo
avaliado, bem como os aspectos físicos da região, as condições de uso e de ocupação
do solo (inclusive consultando leis de zoneamento), a infraestrutura urbana (de transporte,
água, esgoto, gás, energia, telefone, televisão etc.), as principais atividades econômicas
(comércios, indústrias e serviços) e, por fim, as instalações comunitárias de saúde, educa-
ção, segurança, entre outras.
z Caracterização do terreno: deve-se identificar a localização exata do imóvel em avaliação

(pelo seu endereço e pelas confrontações de delimitação) e distinguir sua atual utilização
(e vocação), conforme a legislação e as dimensões topográficas do terreno.
z Caracterização das edificações e benfeitorias: devem-se analisar os aspectos construtivos,

arquitetônicos e as eventuais patologias.
Não se esqueça de que, na realização da vistoria, podem existir situações específicas que
afetem essa tarefa. Caso haja alguma impossibilidade de realização da vistoria, as informações
necessárias podem ser obtidas por meio de declarações do proprietário ou do solicitante da
avaliação. Em caso de prédios cujas unidades residenciais ou comerciais sejam padronizadas,
pode-se visitar uma unidade com dimensões equivalentes. No entanto, se, ainda assim, não for
possível obter os dados necessários, pode se limitar a realizar apenas uma vistoria externa do
imóvel. De qualquer forma, tudo isso precisa estar explicado e justificado no documento final
resultante dessa avaliação a ser entregue ao solicitante.
Outra situação que pode ocorrer é a realização de vistoria por amostragem. Imagine que seja
pedida a avaliação de todas as unidades residenciais de um mesmo edifício e que elas tenham as
58
Aula 2
mesmas dimensões, num total de, digamos, 30 apartamentos. Nesse caso, pode-se realizar uma
vistoria por amostragem, ou seja, vistoriam-se algumas unidades e atribuem-se as características
levantadas.
Depois de abordar a vistoria, a norma apresenta os métodos para a determinação do valor de

um bem, que, no caso de corretores de imóveis, sempre será um imóvel. Abaixo, encontram-se
listados quatro métodos. São eles:
z Método comparativo direto de dados de mercado: consiste em compor uma amostra

representativa de dados de mercado de imóveis com características semelhantes às do
avaliando, seguida de tratamento dos dados para homogeneizar tal amostra e obter a
média do valor do metro quadrado para determinação do valor do imóvel avaliando. Este
é o método mais indicado para corretores de imóveis. Mais à frente, neste curso, quando
abordarmos a realização da avaliação, veremos como método é aplicado.
z Método involutivo: consiste em identificar o valor de mercado do imóvel avaliando, base-

ando-se na concepção de um projeto hipotético de um empreendimento compatível com
as características dele, considerando as condições do mercado e os potenciais cenários
para a comercialização do produto.
z Método de renda: consiste em avaliar empreendimentos de base imobiliária, como hotéis,

shopping centers e outros, identificando sua renda líquida prevista, segundo seu atual fluxo
de caixa, considerando cenários viáveis e descontando riscos do negócio para estimar o
valor do imóvel.
z Método evolutivo: consiste em determinar o valor do imóvel pela soma dos valores de
seus componentes, ou seja, o valor do terreno, o custo de reprodução das edificações e
benfeitorias (já depreciadas considerando suas condições reais) e o fator de comercialização.
Neste método, há uma conjugação de métodos, sendo o valor do terreno determinado
pelo método comparativo de dados de mercado, ou involutivo, e o valor das edificações
e benfeitorias, pelo método comparativo direto de custo ou da quantificação de custo.
Perceba que, no método evolutivo, são mencionados dois métodos não listados anterior-
mente. Isso se dá porque a norma aborda, primeiro, os métodos para determinação do valor de
mercado e somente depois aborda os métodos de determinação de custo. Então, agora vamos
ver esses métodos.
Para identificar o custo de um imóvel urbano, a ABNT NBR 14653-2 apresenta os seguintes
métodos:
z Método da quantificação do custo: consiste em utilizar estudos e publicações sobre cus-

to unitário básico de construção ou fazer uso de orçamentos para identificar o custo de
reedição de edificações e benfeitorias.
59
DE IMÓVEIS
z Método comparativo direto de custo: consiste em obter uma amostra de projetos de

imóveis semelhantes ao avaliando e aplicar os mesmos cálculos do método comparativo
direto de dados de mercado.
Uma coisa deve ficar bem clara, conforme mencionado anteriormente: CUSTO é diferente
de VALOR. As avaliações imobiliárias que corretores de imóveis realizam são sempre dirigidas à
determinação do VALOR de mercado e não do custo.
Muita atenção! Depois de apresentar os métodos, a norma passa a abordar uma série de gene-
ralidades, ou seja, elementos normativos básicos de uso geral nas avaliações de imóveis urbanos.
O primeiro desses elementos é uma tabela para identificar o grau de fundamentação da ava-
liação no caso de utilização de modelos de regressão linear, que permite fazer a análise e gerar
uma equação que descreva a relação estatística entre variáveis.
Está ficando mais claro? Vamos avançando, pois, ainda que não se apliquem inferências esta-
tísticas por regressão linear, vale a pena deixar claro que, quanto maior a quantidade de imóveis
referenciais (imóveis que compõem a amostra), maior será o grau de fundamentação da avaliação.
O mesmo acontece com a qualidade da caracterização do imóvel avaliando e com a qualidade
da identificação dos dados de mercado das amostras.
Na sequência, a norma ABNT NBR 14653-2 apresenta outra tabela referente ao grau de fun-
damentação da avaliação no caso de utilização do tratamento por fatores.
O tratamento por fatores, aplicado na amostra de dados de mercado com as características

próximas às do imóvel avaliando, consiste em realizar cálculos que aumentem ou diminuam os
preços dos imóveis da amostra. O preço do imóvel referencial será aumentado caso não tenha
um elemento que o imóvel avaliando tenha, como, por exemplo, garagem. Nesse exemplo, o
preço do imóvel referencial é aumentado para representar o preço desse mesmo imóvel se ele
tivesse garagem, já que o avaliando tem garagem e precisamos homogeneizar a amostra com
características comparáveis às do avaliando. O contrário também acontece, ou seja, diminui-se
o preço do referencial caso este tenha um elemento que o avaliando não tenha. Existem pes-
quisas e publicações que apresentam quanto, percentualmente, o preço deve ser alterado. Esse
cálculo pode até parecer complicado, à primeira vista, mas é bem simples e, neste curso, ainda
veremos como realizá-lo.
Também são apresentadas tabelas para definição do grau de fundamentação no caso de se

utilizar o método da quantificação de custo, o método involutivo ou o método evolutivo.
Note que, depois de feita a avaliação, baseada em todos os dados que foram obtidos, e apli-
cados os cálculos, basta identificar nas tabelas o grau de fundamentação da avaliação. Se num
determinado critério tiver uma quantidade X, ganha-se uma pontuação; se tiver a quantidade Y,
60
Aula 2
ganha-se outra pontuação; e, depois de somarmos todas as pontuações, teremos o grau iden-
tificado. Em resumo, é isso.
Feitos a avaliação e todos os cálculos, o trabalho termina com a emissão de um documento

que irá apresentar tudo o que foi feito, assim como apresentar todos os dados obtidos, todas as
informações e o resultado, que é a determinação do valor final do imóvel.
Por isso, a norma apresenta os itens mínimos que um laudo de avaliação deve conter. São eles:
a ) Identificação do solicitante;
b ) Finalidade do laudo;
c ) Objetivo da avaliação;
d ) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
e ) Identificação e caracterização do imóvel avaliando;
f ) Diagnóstico do mercado;
g ) Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s);
h ) Especificação da avaliação (indicando o grau de fundamentação e precisão);
i ) Planilha dos dados utilizados;
j ) No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, a descrição
das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento de cada uma
das características dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenças
qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos
dados de mercado;
k ) Tratamento dos dados e identificação do resultado;
l ) Resultado da avaliação e sua data de referência;
m ) Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela ava-
liação.
Observe que, essencialmente, são praticamente os mesmos itens que já tinham sido listados
na Parte 1 dessa norma, conforme vimos anteriormente.
Depois disso, esta Parte 2 da norma aborda alguns procedimentos específicos para o caso
de desapropriações, servidões, glebas urbanizáveis, avaliação de aluguéis e liquidação forçada.
No caso de desapropriação parcial ou de servidão, destaca-se que será feita a avaliação apenas
da parcela do imóvel que for afetada, considerando a diferença entre as avaliações do imóvel
original e do imóvel remanescente, bem como os eventuais custos de adaptação do imóvel
remanescente. Já a avaliação de aluguéis pode ser feita por comparação direta ou ainda por
remuneração do capital.
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DE IMÓVEIS
62
Aula 2
Por fim, essa norma apresenta procedimentos específicos para utilização de modelos de
regressão linear e para utilização de tratamento por fatores, bem como recomendações para
tratamento de dados por regressão espacial, para a utilização de análise envoltória de dados e
para tratamento de dados por redes neurais artificiais.
Bastante coisa, não é mesmo?
Mas não precisa se preocupar... Durante o curso, vamos explicar, passo a passo, como realizar
a vistoria, a homogeneização da amostra, os cálculos e até como emitir o laudo ou o parecer
de avaliação imobiliária. Por enquanto, esperamos apenas que saiba o que cada norma aborda.
Confira como foi o aprendizado de Vitor com relação à parte 2 da ABNT 14.653.
TOME NOTA
Como vimos, para avaliar imóveis com maior eficiência, é importante ter um bom
conhecimento das normas e suas especificidades. Considerando a globalização e
o dinamismo das mudanças, saber como as normas são elaboradas e por quem
são elaboradas também é um bom caminho para contribuir com modernizações
e atualizações das normas.
A ABNT é responsável pela elaboração das Normas Brasileiras (ABNT NBR), elaboradas
pelos Comitês Brasileiros (ABNT/CB), Organismos de Normalização Setorial (ABNT/
ONS) e Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE) da instituição.
Para saber mais, acesse: http://www.abnt.org.br/abnt/conheca-a-abnt
63
DE IMÓVEIS
64
Aula 2
Mãos na massa
Seguem 3 exercícios testes autocorrigíveis, que serão condicionais para
se avançar para a próxima aula. Estão rigorosamente ligados ao conteúdo
trabalhado.
1. Assinale a alternativa que não apresenta um elemento

importante na vistoria do imóvel urbano avaliando:
A. ( ) Caracterização do solicitante.
B. ( ) Caracterização da região.
C. ( ) Caracterização do terreno.
D. ( ) Caracterização das edificações e benfeitorias.
2. Segundo a ABNT NBR 14653-2, no que consiste o método

comparativo direto de dados de mercado?
A. ( ) Consiste em identificar o valor de mercado do imóvel avaliando, baseando-se na concepção
de um projeto hipotético de um empreendimento compatível com as características dele,
considerando as condições do mercado e os potenciais cenários para a comercialização do
produto.
B. ( ) Consiste em avaliar empreendimentos de base imobiliária, como hotéis, shopping centers e
outros, identificando sua renda líquida prevista, segundo seu atual fluxo de caixa, considerando
cenários viáveis e descontando riscos do negócio para estimar o valor do imóvel.
C. ( ) Consiste em compor uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com
características semelhantes às do avaliando, seguida de tratamento dos dados para homo-
geneizar tal amostra e obter a média do valor do metro quadrado para determinação do valor
do imóvel avaliando.
D. ( ) Consiste em determinar o valor do imóvel pela soma dos valores de seus componentes, ou
seja, o valor do terreno, o custo de reprodução das edificações e benfeitorias (já depreciadas
considerando suas condições reais) e o fator de comercialização.
3. Em termos simples, quanto ao tratamento dos dados de mercado,

como podemos definir o tratamento por fatores?
A. ( ) Tratamento por fatores consiste numa análise fatorial para identificar o grau de fundamen-
tação da avaliação no caso de utilização de modelos de regressão linear.
B. ( ) Tratamento por fatores consiste em realizar cálculos que aumentem ou diminuam os preços
dos imóveis da amostra, conforme a existência ou inexistência de elementos desses imóveis
em comparação com o imóvel avaliando.
C. ( ) Tratamento por fatores consiste em utilizar estudos e publicações sobre custo unitário básico
de construção ou fazer uso de orçamentos para identificar o custo de reedição de edificações
e benfeitorias.
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DE IMÓVEIS
66
Aula 2
Saiba mais
Quer se aprofundar mais neste assunto?
Sugerimos que leia a Parte 2 da ABNT NBR 14653 na íntegra. A norma apresenta uma
série de informações que não foram apresentadas aqui, por se tratar de assuntos com
pouca (ou mesmo nenhuma) relevância para os nossos estudos enquanto corretores de
imóveis, mas que são interessantes de se conhecer.
Síntese
Nesta aula, você estudou:
` Normas da ABNT da Série NBR 14653 Parte 2.
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DE IMÓVEIS
68
Aula 2

Vida no campo, todo dia é assim
Vida no campo, Deus sorrindo pra mim
Chego na roça e me sinto feliz

Sem poluição pra irritar o nariz
Olho pro céu e agradeço ao criador a quem pertenço
Essa é a vida que eu sempre quis
Vida no campo, todo dia é assim

Vida no campo, Deus sorrindo pra mim
Durmo bem cedo mas não perco o luar

E no outro dia acordo pra trabalhar
E o galo já cantou, a neblina assentou
E a plantação me espera para irrigar
Vida No Campo – Robson Fonseca
Rural, entre outras coisas, quer dizer: Relativo ou pertencente ao campo, que é próprio do
campo, situado no campo, aquele que vive e trabalha no campo; camponês, lavrador.
(DICIONÁRIO MICHAELIS-UOL, 2019)
Se alguém nos pergunta o que é zona rural, o que nos vem à cabeça?
Nosso “repertório de respostas” pode variar, mas, normalmente, pensamos em muito verde,
casas mais rústicas, trabalhadores rurais arando a terra, lugar tranquilo, vida tranquila, animais
pastando, não é? Muitas vezes, como nos apresenta o trecho da música, pensamos na vida na
roça, em terra.
O dicionário afirma acima que rural é “relativo ou pertencente ao campo”. Agora, ao estudar-
mos a ABNT NBR 14653 Parte 3, falaremos sobre imóveis rurais.
Vamos, então, conhecer melhor a relação entre imóveis rurais e essa parte da norma sobre
avaliação de imóveis?
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DE IMÓVEIS
70
Aula 2

Nesta aula, você reconhecerá aspectos importantes da NBR 14653 Parte 3, especialmente as
classificações de imóveis rurais e de terras, módulos fiscal e rural, siglas como INCRA e Embrapa,
definições de medidas como hectare e alqueire etc. Tais esclarecimentos são importantes para
o processo de avaliação de imóveis rurais, pois o(a) avaliador(a) poderá caracterizar mais preci-
samente cada imóvel rural com metodologias adequadas para identificação de valor.
— “Olá, tenho umas terrinhas pra vender.”
— “Opa!” – diz o corretor. “Estou pronto para vendê-la. É um terreno, um sítio, uma chácara
ou fazenda?”
— “Sítio!”
— “Ah... ok, sítio. De quantos hectares?”
— “Hectares? Só sei falar em metros. Têm 20 mil m².”
— “Ah sim, 2 hectares, então. A terra é bruta, cultivada ou nua?”
— “Nua? Como assim?! Eu tenho uns pés de plantas lá. Só! Mas, rapaz, para que tantas per-
guntas?”
— “Então, são perguntas importantes para que eu possa avaliar certinho a sua propriedade rural.
E tem mais coisas ainda. Vamos visitar a propriedade, porque, depois, vou fazer algumas
pesquisas e conversamos melhor”.
O diálogo acima nos faz refletir um pouco sobre pontos importantes que devem ser conside-
rados na hora de avaliar um imóvel rural. Vamos, agora, entender melhor este universo!
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DE IMÓVEIS
72
Aula 2
O saber é aqui...
Até agora, abordamos duas das quatro partes que nos interessam da norma ABNT NBR 14653,
portanto já vencemos metade da nossa jornada. Falta estudarmos a avaliação de imóveis rurais
e de empreendimentos.
Vejamos, então, a Parte 3 da NBR 14653, que especifica os procedimentos, lista os requisitos
e fornece diretrizes para a avaliação de imóveis rurais. O conteúdo da norma inclui:
z Terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
z Classificação dos imóveis rurais e de seus componentes;
z Atividades básicas;
z Metodologia aplicável;
z Especificação da avaliação;
z Procedimentos específicos;
z Requisitos do laudo de avaliação.
Antes de qualquer coisa, precisamos entender o que é um imóvel rural. Muitos pensam que
é um imóvel localizado na zona rural do município, mas temos de entender que não se trata
necessariamente disso.
Segundo a norma, imóvel rural é um imóvel rústico de área contínua, que se destina à ex-
ploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal, agroindustrial ou é destinado à proteção
e preservação ambiental. Na verdade, não importa sua localização. Isso significa que, mesmo
que o imóvel esteja localizado dentro da zona urbana do município, se ele se enquadrar nessas
características, é um imóvel classificado como rural.
Quanto à terminologia e demais definições preliminares, vale a pena destacar algumas que
merecem atenção. São elas:
z Aproveitamento eficiente: é a utilização mais recomendável para o local, desde que tec-
nicamente possível e permitido pela legislação, considerando o momento, o entorno e a
realidade de mercado.
73
DE IMÓVEIS
z Benfeitorias: aquilo que, não sendo natural, seja resultante de obra ou serviço realizado no
imóvel. As benfeitorias podem ser reprodutivas ou não reprodutivas.
o Benfeitorias reprodutivas são aquelas que geram renda diretamente, por exemplo,
culturas, plantações, pastagens (sejam cultivadas ou nativas melhoradas), entre
outras.
o Benfeitorias não reprodutivas são as que não geram renda diretamente, como,
por exemplo, edificações, terreiros, estradas e acessos, cercas, sistemas de dre-
nagem ou de irrigação por gravidade, obras e trabalhos de melhorias das terras,
entre outras.
z Cultura de ciclo curto: a cultura com ciclo igual ou inferior a um ano.
z Cultura de ciclo longo: a cultura com ciclo superior a um ano.
z Custo de formação: quantia gasta para o preparo do solo e implantação anterior à primeira
safra ou pastoreio.
z Floresta plantada: é a floresta formada para fins comerciais ou industriais, como, por exem-
plo, uma floresta de eucalipto para fornecimento de matéria-prima para indústria de papel.
z Passivo ambiental: obrigações economicamente valoráveis, decorrentes de danos am-

bientais ou da inobservância da legislação ambiental.
A terra num imóvel rural que não apresente nenhuma edificação pode ser classificada como
bruta, cultivada ou nua.
Terra bruta é a terra em que ainda exista vegetação natural, ou seja, em que a vegetação
esteja em seu estado original. Também é considerada terra bruta a terra que apresentar uma
vegetação em estágio regenerativo; em outras palavras, a vegetação que naturalmente cresce
depois de cessada a interferência humana. Em resumo, pode-se dizer que terra bruta é a terra
não trabalhada, com ou sem vegetação natural.
Terra cultivada é a terra em que houver algum cultivo agrícola. Inclui-se nesta classificação o
terreno que estiver de pousio. Entende-se por pousio o descanso que se dá a uma terra cultivada,
interrompendo-lhe a cultura por um tempo. Portanto, terra cultivada é a terra trabalhada para
gerar alguma produção vegetal.
Terra nua é a terra sem a consideração de benfeitorias e que não se encaixa nas classificações
anteriores. Em outras palavras, é a terra sem produção vegetal e vegetação natural.
Atente para o fato de que o imóvel rural não é constituído somente de terra, e qualificar os
demais elementos faz parte da classificação. A norma ainda apresenta classificações de dimensão
e exploração para os imóveis rurais.
74
Aula 2
Existem nove classificações quanto à exploração do imóvel rural. São elas:
z não explorado;
z de lazer e turismo;
z de agricultura;
z de extrativismo;
z de interesse ambiental;
z de pecuária;
z de silvicultura;
z agroindustrial;
z misto.
E a norma lista apenas três classificações quanto à dimensão do imóvel rural:
z Pequeno: até quatro módulos fiscais;
z Médio: acima de quatro até 15 módulos fiscais;
z Grande: acima de 15 módulos fiscais.
E você, sabe o que é “módulo fiscal”?
Essa pergunta pode ser respondida pela Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (Em-
brapa), que é uma Empresa Pública de pesquisa vinculada ao Ministério da Agricultura, Pecuária
e Abastecimento do Brasil.
Segundo a Embrapa, o módulo fiscal é uma unidade de medida, em hectares, cujo valor é
fixado pelo Incra para cada município, levando-se em conta o tipo de exploração predominante
no município, a renda obtida pelo tipo de exploração predominante, outras explorações existen-
tes no município que, embora não predominantes, sejam expressivas devido à renda ou à área
utilizada, bem como o conceito de "propriedade familiar".
Portanto, a dimensão de um módulo fiscal varia de acordo com o município em que está
localizada a propriedade. O valor do módulo fiscal no Brasil varia de 5 a 110 hectares.
A resposta da Embrapa nos esclarece, portanto, que módulo fiscal é uma unidade de medida,
que essa medida varia de município para município e que é calculada considerando uma série
de elementos.
75
DE IMÓVEIS
Mas essa resposta também nos traz outras questões:
z Qual é a medida de um hectare?
z O que é o Incra?
z Como consultar a medida de um módulo fiscal?
Ter respostas para essas perguntas é importante para darmos continuidade ao estudo da ABNT
NBR 14653 Parte 3. Então, vejamos!
Primeiro, vamos entender o que é um hectare.
Muitas pessoas confundem HECTARE com ALQUEIRE. Essas duas unidades de medidas são
completamente diferentes. Enquanto o hectare segue um padrão mundial de medida, o alqueire
muda conforme a região.
O termo hectare é formado de dois radicais gregos: “hecto” e “are”. HECTO é um prefixo de
unidade que denota um fator de 10², ou seja, 100. Já o ARE é uma unidade de medida que equi-
vale a 100 m² (cem metros quadrados). Portanto, um hectare equivale a 100 vezes 100 m², ou
seja, 10.000 m² (dez mil metros quadrados).
1 hectare = 10.000 m²
Incra é a sigla de Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, uma autarquia federal
da Administração Pública brasileira responsável por realizar a reforma agrária, manter o cadastro
nacional de imóveis rurais e administrar as terras públicas da União.
Agora a grande questão é como saber a dimensão do módulo fiscal no município em que se
localiza o imóvel.
Essa informação é disponibilizada tanto pelo Incra quanto pela Embrapa. Seus websites (www.
incra.gov.br ou www.embrapa.br) permitem a realização de buscas, portanto pode-se buscar
“módulo fiscal”.
Mas atenção! Não confunda módulo fiscal com módulo rural.
Módulo Fiscal, como já vimos, é uma unidade de medida do imóvel rural, equivalente a uma
proporção expressa em hectares, que varia de acordo com o município. Digamos que, no municí-
pio em que o imóvel rural esteja situado, 1 módulo rural seja equivalente a 5 hectares, lembrando
que 1 hectare é igual a 10 mil m². Nesse caso, as dimensões desse imóvel rural seriam equivalentes
a 5 x 10 mil m², ou seja, 50.000 m².
76
Aula 2
Módulo Rural é uma outra unidade de medida, também de imóvel rural, mas que não se refere
exclusivamente às dimensões do imóvel. O módulo rural é calculado para cada imóvel, consi-
derando os dados desse imóvel no cadastro de Imóveis Rurais gerenciado pelo Incra. Esse valor
de módulo rural permite que sejam feitas comparações entre os imóveis rurais, pois é um valor
que leva em consideração vários outros elementos e atributos do imóvel, além da sua dimensão.
É importante lembrar que a classificação do tamanho do imóvel rural, segundo a Parte 3 da

ABNT NBR 14653, leva em consideração a quantidade de módulos fiscais.
Agora que entendemos essas questões sobre medidas e dimensões de imóveis rurais, vejamos
o que mais essa norma apresenta.
Na sequência, a norma estabelece a classificação dos componentes dos imóveis rurais:
z Terras;
z Benfeitorias;
z Máquinas e equipamentos;
z Veículos;
z Semoventes (aquilo que se move por si mesmo, ou seja, animais de rebanho);
z Recursos naturais (que podem ser florestais, hídricos ou minerais);
z Frutos (que podem ser renda de exploração direta, aluguel, arrendamento ou parceria);
z Direitos (que podem ser de servidão, usufruto, concessão, comodato, direito hereditário,
possessório ou outros).
As atividades básicas descritas nessa parte da norma são similares àquelas descritas na Parte 2,
que se refere à avaliação de imóveis urbanos, ressalvadas as características inerentes à diferença
entre esses imóveis, como veremos a seguir:
z Caracterização das produções vegetais;
z Caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras;
z Caracterização das máquinas e equipamentos;
z Caracterização das atividades pecuárias;
z Caracterização de outras atividades (agroindústria, turismo rural, hotelaria, mineração);
z Caracterização de ativos e passivos ambientais.
77
DE IMÓVEIS
As metodologias aplicáveis no caso de imóveis rurais são as mesmas aplicáveis na avaliação

de imóveis urbanos. São elas:
z Método comparativo direto de dados de mercado;
z Método da capitalização da renda;
z Método involutivo;
z Método evolutivo;
z Método comparativo direto de custo;
z Método da quantificação de custo.
Quanto ao método evolutivo, vale a penas destacar que, na avaliação de imóveis urbanos,
determina-se o seu valor pela soma do terreno, do custo de reprodução das edificações e ben-
feitorias (já depreciadas) e do fator de comercialização. Já na avaliação de imóveis rurais, temos
de considerar os trabalhos de melhoria das terras e o passivo ambiental.
Dessa forma, na aplicação do método evolutivo para avaliação de um imóvel rural, a compo-
sição do valor total desse imóvel é obtida considerando os valores da terra nua, das benfeitorias
reprodutivas e não reprodutivas e das obras e trabalhos de melhoria das terras, bem como do
passivo e do ativo ambiental, quando considerados. Se for expresso por uma equação, esta ficaria
da seguinte forma:
VTI = VTN + VBR + VBNR + AA - PA
Na qual:
VTI é o valor total do imóvel;

VTN é o valor da terra nua;
VBR é o valor das benfeitorias reprodutivas;
VBNR é o valor das benfeitorias não reprodutivas;
AA é o valor do ativo ambiental;
PA é o valor do passivo ambiental.
Veja que, portanto, pode-se usar o método evolutivo para se obter o valor da terra nua, ou
ainda das benfeitorias, se o valor total do imóvel for conhecido. Nesse caso, a equação ficaria
como segue:
VTN = VTI - VBR - VBNR - AA + PA
78
Aula 2
É comum usar esse tipo de cálculo para efeito do Imposto Territorial Rural (ITR).
Observe que, da mesma forma que a norma anterior sobre imóveis urbanos, essa norma sobre
imóveis rurais apresenta uma série de generalidades, a começar pela tabela para identificar o grau
de fundamentação para a avaliação de benfeitorias.
Em sua sequência, a norma disponibiliza uma tabela para identificação do grau de fundamen-
tação no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado com modelos
de regressão linear, muito similar à aplicada na avaliação de imóveis urbanos.
Também são apresentadas as tabelas referentes aos graus de:
f fundamentação da avaliação no caso de utilização do tratamento por fatores;
f precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de

dados de mercado;
f fundamentação no caso da utilização do método da capitalização da renda;
f fundamentação no caso da utilização do método evolutivo.
Essa norma apresenta, ainda, uma série de procedimentos específicos para a realidade dos
imóveis rurais. Vejamos alguns deles.
Quanto à avaliação específica da terra nua, deve ser empregado, preferencialmente, o método
comparativo direto de dados de mercado.
Já no caso das construções e instalações, quando empregado o método da quantificação de

custo, podem ser utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos
compatíveis com mercados rurais. Outro método a ser utilizado é o comparativo direto de custo,
em que a avaliação deve ser baseada em orçamentos qualitativos e quantitativos.
Alguns elementos específicos na avaliação de imóveis rurais merecem atenção, e entre esses
elementos estão as pastagens. Na avaliação em separado das pastagens plantadas, recomenda-se
o emprego do custo de formação, com a aplicação de um fator de depreciação decorrente da
diminuição da capacidade de suporte da pastagem. No caso de pastoreio intensivo e das pasta-
gens nativas, pode ser utilizado o método da capitalização da renda.
Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de arrenda-
mento de pastagens nas mesmas condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos
os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.
79
DE IMÓVEIS
Outro elemento é a floresta nativa. Indica-se a utilização do método comparativo direto de

dados de mercado. Contudo, quando existir utilização econômica autorizada pelo órgão com-
petente, pode ser utilizado o método da capitalização da renda.
A norma deixa claro que os equipamentos e máquinas agrícolas são avaliados conforme a
Parte 5 da NBR 14653.
NOTA: portanto, não sendo bens imóveis, tais avaliações não são realizadas por
corretores de imóveis.
Segundo a norma, a apresentação do laudo de avaliação segue o mesmo princípio, com os

mesmos requisitos mínimos listados em suas partes anteriores.
Tal como a Parte 2 da norma, a Parte 3 aborda alguns procedimentos específicos para o caso
de desapropriações e servidões.
Por fim, essa norma apresenta alguns anexos. São eles:
z Anexo A: Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear;
z Anexo B: Procedimentos específicos para aplicação de fatores de homogeneização;
z Anexo C: Recomendações para tratamento de dados por regressão espacial;
z Anexo D: Recomendações para a utilização de análise envoltória de dados;
z Anexo E: Recomendações para tratamento de dados por redes neurais artificiais.
Para realizar avaliações imobiliárias, é necessário que se tenha conhecimentos prévios a respeito
de imóveis e do mercado imobiliário. Dessa forma, para as avaliações urbanas, deve-se conhecer
o mercado imobiliário urbano, e, para realizar avaliação de imóveis rurais, é necessário que se
tenha algum conhecimento sobre esse tipo de imóvel.
A princípio, pode parecer bastante complexo realizar avaliações de imóveis rurais, mas, durante
o curso, tudo será explicado melhor. Por enquanto, estamos apenas estudando os conceitos
introdutórios sobre as normas existentes. Com o tempo, tudo ficará mais claro.
80
Aula 2
TOME NOTA
Você sabia que as Regiões Rurais têm por organização a divisão regional do Brasil,
considerando a dinâmica geográfica traçada pela produção agroindustrial no
território nacional? Segundo o IBGE, tais regiões “configuram uma regionalização
aderente não só as diferenças geográficas que caracterizam o espaço rural brasileiro,
como em sintonia com as terras legalmente delimitadas para fins de preservação
cultural e ambiental e os grandes espaços urbanos do país”.
Para saber mais, acesse: https://bit.ly/3kZuxMi
81
DE IMÓVEIS
82
Aula 2
Mãos na massa
Seguem três exercícios testes autocorrigíveis, que serão a condição para
trabalhado.
1. O que são benfeitorias nos imóveis rurais e como podem ser classificadas?
A. ( ) Uma benfeitoria é a utilização mais recomendável para o local, desde
que tecnicamente possível e permitido pela legislação, considerando
o momento, o entorno e a realidade de mercado.
B. ( ) Benfeitorias são as obrigações economicamente valoráveis, decorrentes de

melhorias ambientais ou da inobservância da legislação ambiental.
C. ( ) Uma benfeitoria é aquilo que, não sendo natural, seja resultante de obra ou serviço realizado
no imóvel e são classificadas como benfeitorias reprodutivas ou benfeitorias não reprodutivas.
2. O que é modulo fiscal?

A. ( ) Módulo fiscal é uma unidade de medida, em proporção e hectares,
cujo valor é fixado pelo Incra para cada município, levando-se em
conta o tipo de exploração predominante naquele local.
B. ( ) Módulo fiscal é uma unidade de medida de imóvel rural, calculado para cada imóvel,
considerando os dados desse imóvel no cadastro de Imóveis Rurais, gerenciado pelo Incra.
C. ( ) Módulo fiscal é uma unidade de medida que denota um

fator de 10², ou seja, 100, e equivale a 10.000 m².
D. ( ) Módulo fiscal é a unidade de medida usada para determinação

do IPTU do imóvel rural localizado na zona urbana.
3. Assinale a alternativa que apresenta apenas caracterizações que devem ser

feitas para imóveis rurais e que não são feitas para imóveis urbanos:
A. ( ) Caracterização das produções vegetais; das edificações e benfeitorias; do terreno.
B. ( ) Caracterização das produções vegetais; das obras e trabalhos de melhoria

das terras; das atividades pecuárias; de ativos e passivos ambientais.
C. ( ) Caracterização da região; das atividades pecuárias; das máquinas

e equipamentos; de ativos e passivos ambientais.
D. ( ) Caracterização das atividades agroindustriais; do turismo rural; da

hotelaria; da mineração; das edificações e benfeitorias.
83
DE IMÓVEIS
84
Aula 2
Saiba mais
Sugerimos que leia a Parte 3 da ABNT NBR 14653 na íntegra. A norma apresenta uma
série de informações que não foram apresentadas aqui, por se tratar de assuntos com
pouca (ou mesmo nenhuma) relevância para os nossos estudos enquanto corretores de
imóveis, mas que são interessantes de se conhecer.
Por curiosidade, vale a pena consultar o relatório de Índices Básicos do Sistema Nacional
de Cadastro Rural publicado pelo Incra disponível no ambiente deste curso. O relatório lista
todos os municípios em ordem alfabética, separados por Unidades da Federação (UF), e
oferece a coluna “MOD. FISC. (ha)”, que apresenta o tamanho do módulo fiscal para cada
município.
Síntese
` NBR 14653 Parte 3;
` Classificações e caracterizações de imóveis rurais;
` Classificação de terra;
` Módulo fiscal e módulo rural.
85
DE IMÓVEIS
86
Aula 2
Quando você observa essas imagens, certamente nota diferenças importantes, não é?
As diferenças são evidentes porque elas retratam a fachada de um hotel, a fachada de um

grande hospital e um agricultor explorando uma atividade agrícola. Agora, pensando do ponto
de vista de um avaliador de imóveis, quais são as semelhanças?
O Dicionário Michaelis-Uol afirma, entre outras coisas, que empreendimento é “uma entidade
organizada para a realização de negócios; firma”.
Então, podemos dizer que um hospital, um hotel e uma atividade agrícola têm em comum o
fato de serem empreendimentos.
Assim, vamos entender melhor o que são empreendimentos e como avaliá-los.
87
DE IMÓVEIS
88
Aula 2

Nesta aula, você reconhecerá aspectos importantes da NBR 14653 Parte 4, especialmente
as classificações de empreendimentos, tipos de empreendimentos, determinação de valores e
prazos. Além disso, observará que a avaliação pode ser realizada tanto para determinação do
valor do empreendimento quanto para determinação de seus indicadores de viabilidade ou, ainda,
de seus custos.
— “Olá, herdei um empreendimento.”
— “Empreendimento? Qual?”, diz o corretor.
— “Uma pousada!”
— “Que legal!”, continua o corretor. “Vai trabalhar lá agora?”
— “Nada disso. Vou vender, mas não tenho a menor ideia de quanto vale. Topa fazer uma
avaliação?”
— “Antes de mais nada, adianto que pousada é considerada um empreendimento e a avaliação
é algo um pouco mais complexo. Existem muitas particularidades que devem ser analisadas.
De qualquer forma, vou detalhar para você e terá uma avaliação bastante fiel para vendê-la.”
— “Vamos ajustar seus honorários para poder fazer a avaliação.”
O diálogo nos provoca a pensar sobre como são avaliados empreendimentos, quais são as
particularidades que devem ser observadas.
Vamos, agora, entender melhor esse universo!
89
DE IMÓVEIS
90
Aula 2
O saber é aqui...
Chegamos à última parte da norma ABNT NBR 14653, a Parte 4, que aborda o tema Empre-
endimentos.
Para um melhor entendimento desta parte da norma, primeiro é preciso que tenhamos muito
bem claro o que é um empreendimento e quais tipos são abordados nela.
Empreendimento: empresa, organização ou projeto formado para explorar um negócio ou

uma atividade.
Segundo o que determina a norma, podem-se realizar avaliações dos seguintes empreendi-
mentos:
z Empreendimento imobiliário: um empreendimento relacionado ao negócio imobiliário,

podendo se referir ao parcelamento do solo ou à construção de benfeitorias ou edificações
cujo objetivo seja a venda ou a locação das unidades geradas;
z Empreendimento de base imobiliária: um empreendimento implantado num imóvel cuja

destinação seja a exploração de comércio ou serviços (exemplos: hospitais, hotéis, shopping
centers, postos de serviços e outros que sejam baseados na exploração de um imóvel em
que o valor advém de seu desempenho operacional);
z Empreendimento de base industrial: um empreendimento destinado à transformação

industrial;
z Empreendimento de base mineral: um empreendimento destinado à extração ou bene-

ficiamento mineral;
z Empreendimento de base rural: um empreendimento destinado à exploração das ativida-

des agrícolas e pecuárias; à extração e à exploração vegetal e animal; à transformação de
produtos agrícolas ou pecuários, sem que sejam alteradas a composição e as características
do produto in natura.
Tratando-se de uma avaliação, estamos falando de analisar e determinar o valor desse em-
preendimento. Mas a questão é: qual o valor?
91
DE IMÓVEIS
Segundo a ABNT NBR 14653 Parte 4 o objetivo da avaliação pode ser determinar os seguintes
valores:
f Valor patrimonial do empreendimento – estimativa do valor, em conjunto ou separada-
mente, das partes ou componentes do empreendimento (por exemplo: terreno, equipa-
mentos, edificações, semoventes, móveis, utensílios);
f Valor econômico do empreendimento – estimativa de taxas de crescimento, de receitas
ou de despesas;
f Valor de desmonte do empreendimento – cálculo do valor para uma potencial venda das
diversas partes ou componentes do empreendimento;
f Valor de mercado do empreendimento – estimativa do valor do empreendimento, como
um todo, num mercado específico.
Corretores de imóveis avaliam, obviamente, imóveis e não outros elementos. Dessa forma, há
as seguintes indicações de avaliações realizáveis por corretores de imóveis, no que diz respeito
a empreendimentos:
f Quanto a empreendimentos imobiliários: corretores de imóveis podem realizar avaliação
do patrimônio, do valor econômico e do valor de mercado desse empreendimento;
f Quanto aos demais empreendimentos (de base imobiliária, industrial, mineral ou rural):
corretores de imóveis podem realizar avaliação do valor dos imóveis desse empreendi-
mento, seja numa análise de mera apuração patrimonial, seja com fins de comercialização
desses componentes.
A norma descreve uma série de termos empregados na análise econômica e financeira dos
empreendimentos. Em se tratando de avaliação imobiliária, esses termos poderiam ser empre-
gados na avaliação de empreendimentos imobiliários. Dentre eles, destacam-se os seguintes:
f Benefício fiscal: refere-se a alguma redução ou a um diferimento de impostos e taxas, os
quais são concedidos pelo poder público para incentivar o desenvolvimento;
f Capital de giro: trata-se da quantia monetária usada para arcar com despesas correntes,
as quais mantêm o funcionamento do empreendimento;
f Capital de terceiros: são os recursos obtidos de outras fontes que não sejam diretamente
dos sócios ou dos resultados do empreendimento, normalmente conseguidos por em-
préstimos, e que sejam aplicados no empreendimento;
f Capital próprio: são os recursos dos sócios ou dos quotistas aplicados no empreendimento,
que compõem o seu patrimônio;
f Estudo de viabilidade técnico-econômica: uma avaliação das condições técnicas e eco-
nômicas do empreendimento para analisar sua viabilidade;
f Fluxo de caixa: o conjunto de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo
de um determinado período;
92
Aula 2
f Fluxo de caixa projetado: uma projeção futura do fluxo de caixa de um empreendimento;

f Fluxo operacional: os processos inerentes à operação do empreendimento;
f Good-will: termo do inglês cuja tradução literal seria “boa vontade”, mas que, no mundo
dos negócios, é empregado como sendo o prestígio do empreendimento ou mesmo sua
capacidade de gerar benefícios futuros, sendo expresso numericamente pelo resultado da
diferença entre o valor econômico do empreendimento e seu valor patrimonial.
Quanto aos períodos, a norma estabelece três categorias. São elas:

f Curto prazo: título que exprime um período reduzido, normalmente de até um ano;
f Médio prazo: título que exprime um período normalmente entre um e cinco anos;
f Longo prazo: título que exprime um período normalmente acima de cinco anos.
Com relação à receita e aos resultados, a norma os descreve da seguinte forma:

f Receita bruta: valor recebido proveniente de vendas e serviços;
f Receita líquida: valor calculado a partir da receita bruta após dedução dos valores relativos
a devoluções, inadimplementos, impostos e contribuições incidentes;
f Resultado antes de tributação: é o valor resultante da operação do empreendimento sem
considerar a incidência de tributos sobre o lucro tributável;
f Resultado após a tributação: é o valor resultante da operação do empreendimento já
considerando a incidência de tributos sobre o lucro tributável;
f Resultado bruto: é o resultado do cálculo da receita bruta após dedução do custo direto;
f Resultado de operações financeiras: é o resultado do cálculo da diferença entre as receitas
e as despesas provenientes de operações financeiras;
f Resultado não operacional: é o resultado obtido das atividades não relacionadas direta-
mente à operação do empreendimento;
f Resultado operacional: é o resultado obtido das atividades diretamente relacionadas à
operação do empreendimento.
Não se assuste com tanta informação. São muitas, mas não são complexas. Após as definições
e a terminologia, a norma apresenta duas formas de classificação dos empreendimentos, sendo
uma delas em função do estágio em que o empreendimento esteja e a outra em função da sua
base, isto é, conforme sua destinação.
Com relação ao estágio, a norma dispõe oito classificações:

f concepção ou anteprojeto;
f projeto;
93
DE IMÓVEIS
f implantação ou execução;
f pré-operação (startup ou posto em marcha);
f operação (em marcha);
f paralisado ou embargado;
f desativado;
f desmonte.
Quando se lê na norma que o empreendimento está “em marcha”, deve-se entender que ele
está em operação, em funcionamento.
Com relação à base, a norma classifica os empreendimentos em sete bases distintas, cada
uma com suas subdivisões. São elas:
z Empreendimentos imobiliários: aqueles que podem ser realizados com parcelamento do

solo ou com benfeitorias. São subdivididos quanto ao uso, conforme segue:
o residenciais;
o comerciais;
o de serviços;
o industriais;
o rurais;
o mistos.
z Empreendimentos de base imobiliária: aqueles que apresentam destinação com fins de

exploração comercial ou de serviços, como:
o hotel, motel, resort, apart-hotel;
o shopping center, outlet e centros de compras assemelhados;
o parque temático;
o clube;
o posto de combustíveis;
o teatro, cinema, casa de diversão;
o depósito (armazém, silo fixo, reservatório);
o hospital, clínica, casa de repouso;
o cemitério;
o supermercado;
o estádio, arena;
o estabelecimento de ensino.
94
Aula 2
z Empreendimentos de base industrial: aqueles que podem ser de transformação ou de

construção civil.
z Empreendimentos de base rural: são os que se destinam à exploração rural, podendo ser:
o agroindústria;
o exploração animal;
o exploração vegetal (extração ou cultivo);
o exploração mista.
z Empreendimentos de base comercial e serviços, como:

o transmissão de dados;
o teleinformática.
z Empreendimentos de base mineral: aqueles que se destinam à exploração mineral, sendo:

o de extração;
o de beneficiamento.
z Empreendimentos com base em concessões de serviços públicos: aqueles que prestam

serviços à população, como:
o de água potável (produção e distribuição);
o de esgoto;
o de coleta e tratamento de resíduos sólidos;
o de energia elétrica (geração, transmissão e distribuição);
o de telecomunicação;
o de radiodifusão e televisão;
o de gás (distribuição);
o de rodovia;
o de ferrovia;
o de hidrovia;
o de terminais de transporte:
1) rodoviário;
2) hidroviário e marítimo;
3) aeroviário;
4) ferroviário;
5) intermodal.
o de transporte coletivo.
95
DE IMÓVEIS
Quanto aos chamados procedimentos de excelência, essa norma estabelece que devam ser
seguidos os mesmos procedimentos listados na ABNT NBR 14653 Parte 1.
Entre as atividades básicas apresentadas na NBR 14653 Parte 4 estão aquelas listadas na Parte
1 e mais algumas específicas. Já quanto à requisição e ao conhecimento da documentação, a
Parte 4 lista os principais documentos que devam ser obtidos e analisados de acordo com a
finalidade da avaliação, lembrando que essa parte da norma menciona que a avaliação pode ser
realizada tanto para determinação do valor do empreendimento quanto para determinação de
seus indicadores de viabilidade ou, ainda, de seus custos.
Dessa forma, segue quadro com a lista de documentos para cada caso:
Para identificação de
Indicadores de
Documento Valor Custos
viabilidade
Documentação da situação dominial Sim Sim Não
Alvarás e licenças Sim Sim Não
Projetos e especificações de engenharia e arquitetura Sim Sim Sim
Orçamentos de despesas pré-operacionais Sim Sim Sim
Orçamentos de investimento Sim Sim Sim
Cronogramas físico-financeiros Sim Sim Sim
Planos de desenvolvimento (expansões e ampliações previstas) Sim Sim Sim
Pesquisas e estudos de mercado Sim Sim Não
Fluxo operacional do empreendimento Sim Sim Não
Balanços e balancetes analíticos Sim Sim Não
Relatórios gerenciais de desempenho, incluindo receitas e despesas Sim Sim Não
Projeções de desempenho Sim Sim Não
Análises anteriores de viabilidade técnica e econômico-financeira Sim Sim Não
Perceba que a norma aborda os itens que devem ser analisados no tratamento de dados para
a determinação tanto do valor do empreendimento quanto dos indicadores de viabilidade. Entre
esses itens a serem analisados estão:
z Análise operacional do empreendimento: deve ser descrita e caracterizada considerando

a adequabilidade técnica, capacidade instalada, condições de manutenção e renovação,
viabilidade de crescimento, bem como dos indicadores de produção, produtividade e efi-
ciência do empreendimento.
z Análise das séries históricas do empreendimento: deve conter dados relativos à evolução
da configuração física do empreendimento e do seu desempenho operacional, econômico
e financeiro ao longo do tempo, incluindo, se for o caso, as tendências, sazonalidades e
componentes cíclicos ou atípicos.
96
Aula 2
z Análise setorial e diagnóstico de mercado: deve ser diagnosticado e comparado com o

do empreendimento, considerando pesquisas e informações setoriais.
z Taxa de desconto: é calculada pela relação entre o custo do empreendimento e os be-
nefícios que são ou podem ser por ele gerados, de modo que esse retorno previsto possa
ser comparado com índices do mercado financeiro.1
z Modelagem: pode variar de acordo com o empreendimento, sendo o modelo de fluxo de
caixa, aparentemente, o mais utilizado. Segue a estrutura básica do fluxo de caixa, segundo
a ABNT NBR 14653 Parte 4 para efeito de avaliação do empreendimento:
1. Receita líquida (1.1 + 1.2)

1.1 Receita bruta
1.2 Deduções da receita bruta
2. Custo direto (2.1 + .... + 2.4)
2.1 Custo de mão-de-obra
2.2 Custo de matéria-prima
2.3 Custo de utilidades
2.4 Custo de manutenção
2.5 Custo direto de vendas
3. Resultado Bruto (1 + 2)
4. Custo indireto (4.1 + .... + 4.4)
4.1 Despesas administrativas
4.2 Despesas com marketing
4.3 Despesas gerais
4.4 Resultado de operações financeiras
5. Resultado operacional (3 + 4)
6. Resultado não operacional (6.1 + 6.2)
6.1 Receitas não operacionais
6.2 Despesas não operacionais
7. Resultado antes de tributação (5 + 6)
8. Deduções da base tributária (8.1 + 8.2)
8.1 Depreciação contábil do ativo imobilizado
8.2 Outras deduções da base tributária
9. Lucro tributável (7 + 8)
1 A taxa de desconto é o cálculo aplicado sobre um valor futuro para determinar sua equivalência no presente. Esse método é
usado para a análise de retorno de investimentos (https://www.sunoresearch.com.br/artigos/taxa-de-desconto/).
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DE IMÓVEIS
10. Impostos e contribuições (10.1 + 10.2)

10.1 Imposto de renda
10.2 Contribuição social sobre o lucro tributável
11. Resultado após a tributação (7 + 10)
12. Investimento (12.1 + .... + 12.4)
12.1 Implantação
12.2 Ampliação e melhorias
12.3 Reposição/substituição/exaustão
12.4 Necessidade de capital de giro
13. Renda líquida (11 + 12)
A norma também lista, em formato de quadro, os métodos aplicáveis de acordo com o objetivo
da avaliação, do tipo de valor que se pretende identificar, das características do empreendimento
e do mercado no qual se insere.
Note que, ainda que sejam listados os quatro métodos já vistos em partes anteriores dessa
norma, alguns, dependendo do caso, tornam-se inaplicáveis. Segue quadro em que cada linha
apresenta um método e cada coluna descreve o que é possível quanto à determinação de valores
para as possíveis valorações de empreendimentos.
Método Que tipo de valor pode ser determinado

utilizado Valor patrimonial Valor econômico Valor de desmonte Valor de mercado
Valor do terreno e/ Valor do terreno e/

ou de edificações; ou de edificações;
Comparativo Valor de equipamentos; Taxas de crescimento, Valor de equipamentos; Valor do
direto de dados receitas e despesas
Valor de semoventes; Valor de semoventes; empreendimento.
de mercado de referência.
Valor de móveis Valor de móveis
e utensílios. e utensílios.
Involutivo Valor do terreno. Não aplicável. Valor do terreno. Não aplicável.
Valor do
Valor das partes do
empreendimento,
Valor patrimonial do empreendimento, com
Evolutivo Não aplicável. com fator de
empreendimento. fator de comercialização
comercialização
adequado.
adequado.
Valor presente da venda

Valor de partes ou
Valor do das diversas partes Valor do
Renda componentes do
empreendimento. ou componentes do empreendimento.
empreendimento.
empreendimento.
98
Aula 2
Ainda que não esteja descrito na norma, é importante lembrar que corretores de imóveis não
avaliam elementos que não sejam imóveis. Portanto, do quadro anterior, presente na norma, os
corretores de imóveis poderão realizar avaliações para determinação do valor do terreno, de
edificações e de empreendimentos imobiliários. Corretores de imóveis também podem avaliar
o valor econômico de um empreendimento, desde que seja um empreendimento imobiliário.
Para a determinação do grau de fundamentação da avaliação realizada, a norma apresenta

dois quadros. No primeiro, são listadas as atividades e os possíveis resultados obtidos, seguida
de uma orientação quanto à pontuação a ser atribuída para cada resultado; no segundo, são
apresentados os possíveis enquadramentos da avaliação, realizada conforme a quantidade de
pontos obtidos no quadro anterior. Portanto, basta identificar os resultados e somar a pontuação
para determinar o grau de fundamentação da avaliação.
Na sequência, são listados os elementos mínimos que devem figurar num laudo de avaliação
de um empreendimento, os quais são similares aos listados nas partes anteriores dessa norma,
destacando-se a inclusão dos seguintes itens:
z indicadores básicos operacionais do empreendimento;
z análise das séries históricas do empreendimento;
z análise setorial e diagnóstico do mercado.
Por fim, vale ressaltar que, no caso de empreendimentos em fase de projeto, a edificação não
existe e, portanto, não cabe sua vistoria. Contudo, deve-se realizar visita ao local para o conhe-
cimento da região e do entorno.
TOME NOTA
O CRECISP, em conjunto com o Procon-SP, realiza fiscalizações em empreen-
dimentos imobiliários, visando a coibir ações daqueles que o Conselho nomeia
“pseudocorretores e maus profissionais do mercado”.
Para solicitar fiscalização e/ou realizar uma denúncia formal sobre corretores ou
estagiários que estejam irregulares, você pode acessar o site do CRESCISP em
https://www.crecisp.gov.br/cidadao/fiscalizacaoedenuncia
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DE IMÓVEIS
100
Aula 2
Mãos na massa
1. Quais empreendimentos são destacados na norma ABNT NBR

14653-4, para os quais são realizadas avaliações?
A. ( ) Empreendimentos imobiliários, empreendimentos de base imobiliária, de base industrial, de
base mineral e de base rural.
B. ( ) Somente empreendimentos imobiliários e empreendimento de base imobiliária.
C. ( ) Empreendimentos de base residencial, de base comercial, de base industrial e de base rural.
D. ( ) Empreendimentos de base imobiliária edificada.
2. Segundo a ABNT NBR 14653-4, a avaliação pode objetivar determinar quais valores?
A. ( ) Valor do terreno e/ou de edificações.
B. ( ) Valores de Curto prazo, de Médio prazo ou de Longo prazo.
C. ( ) Valor patrimonial do empreendimento, valor econômico do empreendimento, valor de
desmonte do empreendimento ou valor de mercado do empreendimento.
D. ( ) Apenas valores de empreendimentos imobiliários.
3. Assinale a alternativa que apresenta apenas exemplos de empreendimentos de base imobiliária:

A. ( ) Estádio, cemitério, conjunto residencial, fazenda de exploração vegetal.
B. ( ) Hotel, shopping center, supermercado, teatro, casa de repouso.
C. ( ) Centro de teleinformática, estabelecimento de ensino, clínica odontológica, posto de
combustível.
D. ( ) Sítio arqueológico, fazenda de exploração animal, conjunto comercial, clube, parque temático.
4. Segundo a ABNT NBR 14653-4, o método evolutivo não é

aplicável para a determinação de que tipo de valor?
A. ( ) Valor econômico.
B. ( ) Valor patrimonial.
C. ( ) Valor de desmonte.
D. ( ) Valor de mercado.
101
DE IMÓVEIS
102
Aula 2
Saiba mais
Se quiser se aprofundar neste assunto, sugerimos que leia a Parte 4 da ABNT NBR 14653
na íntegra. A norma apresenta uma série de informações que não foram apresentadas aqui,
por se tratar de assuntos com pouca (ou mesmo nenhuma) relevância para os nossos es-
tudos enquanto corretores de imóveis, mas que são interessantes de se conhecer.
Existem estudos interessantes a respeito da análise de empreendimentos imobiliários,

dos quais sugerimos os seguintes:
f ASSAF NETO, A.; LIMA, F. G.; ARAÚJO, A. M. P. Uma proposta metodológica para o cálculo
do custo de capital no Brasil. Revista de Administração, v. 43, n. 1, 2008.
f BALARINE, O. O uso da análise de investimentos em incorporações imobiliárias. Revista

Produção, v. 14, n. 2, 2004.
f BALARINE, O. Contribuições Metodológicas ao Estudo de Viabilidade Econômico-Fi-

nanceira das Incorporações Imobiliárias. In: FORMOSO, C. (ed.). Métodos e Ferramentas
para a Gestão da Qualidade e Produtividade na Construção Civil. Porto Alegre: UFR-
GS-NORIE/PQPCCRS, 1997. p. 11-28.
Síntese
` NBR 14653 Parte 4;
` Definições de empreendimentos;
` Tipos de empreendimentos;
` Classificação de empreendimentos.
103
DE IMÓVEIS
104
Aula 3
Resolução-COFECI 1066

“Resolvi que vou ser avaliador de imóveis.
Pronto, tomei uma resolução na minha vida!
Fala a verdade, não chega a ser um ato de coragem,
mas é um grande passo para meu futuro.”
Corretor e futuro avaliador de imóveis
Para você, o que é uma resolução? E um ato? Será que tais palavras carregam apenas os
sentidos explorados no trecho anterior com a decisão do Corretor e futuro avaliador de imóveis?
Segundo o Dicionário Michaelis-Uol, resolução, entre outras coisas, é: ato ou efeito de resol-
ver ou resolver(-se), decisão tomada para resolver uma situação duvidosa, debate para pôr fim
a um impasse, conteúdo de um texto que define a solução para determinada questão em um
congresso, em uma assembleia etc. Já ato, entre outras coisas, é: aquilo que se faz ou se pode
fazer, decisão, deliberação ou determinação do poder público, documento escrito de acordo
com certas regras, que pode ter consequências jurídicas.
Viu quantos sentidos podem assumir tais palavras? Qual(is) desse(s) sentido(s) interessa(am)
ao avaliador de imóveis?
Vejamos...
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DE IMÓVEIS
106
Aula 3

Nesta aula, você estudará a Resolução-COFECI nº 1066/2007 e o Ato Normativo nº 001/2011.
A Resolução estabelece regulamentação para o funcionamento do CNAI - Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração do PTAM - Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, documento no qual se apresenta, com base em critérios técnicos, a análise de
mercado de um imóvel, com vistas à determinação do seu valor de comercialização. Já o Ato
normativo, apresenta a normatização da inscrição no CNAI e dita outras providências, incluindo
a lista de requisitos mínimo de um PTAM.
“Sou técnico em transações imobiliárias e, por vezes, quando vou
ao CRECI, ouço alguém falar da Resolução-COFECI nº 1066/2007
e do Ato Normativo nº 001/2011. Entretanto, não estou bem certo
das regras e das normas estabelecidas pelo COFECI - Conselho
Federal de Corretores de Imóveis, nestes documentos”.
Imagine essa situação hipotética como bastante real e possível.

Considerando que a Resolução e Ato Normativo citados devem
ser seguidos pelos corretores de imóveis, como resolver essa
questão? Certamente que a solução é ter conhecimento
pleno tanto da Resolução quanto do Ato Normativo.
Enfim, vamos mergulhar neste universo

tão importante aos corretores de imóveis que
pretendem realizar avaliações imobiliárias.
107
DE IMÓVEIS
108
Aula 3
O saber é aqui...
Resolução-COFECI nº 1066/2007
e Ato Normativo nº 001/2011
Neste momento que encerramos nosso estudo sobre a norma ABNT NBR 14653 Partes 1 a 4,
passaremos a estudar os institutos normativos da avaliação imobiliária realizada especificamente
por corretores de imóveis, à luz do COFECI.
Vamos conhecer um pouco mais da linha do tempo da avaliação de imóveis? É importante

saber que a primeira resolução emitida pelo COFECI sobre Avaliação Imobiliária foi a nº 957, de
22 de maio de 2006, publicada no Diário Oficial da União (DOU) nº 100, de 26 de maio de 2006,
página 135, Seção 1. Essa resolução dispunha sobre a competência do corretor de imóveis para
a elaboração de parecer técnico de avaliação imobiliária e dava outras providências. Com essa
resolução, passou a existir o PTAM, documento elaborado por corretor de imóveis no qual é
apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do
valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente. Guarde essa informação
sobre o PTAM!
Três meses depois, o COFECI emitiu o Ato Normativo nº 001, de 28 de agosto de 2006, nor-
matizando a inscrição no CNAI, criado pela citada Resolução, que ditava outras providências,
entre as quais os requisitos mínimos do PTAM.
No ano seguinte, em 2007, o COFECI emitiu a Resolução nº 1066, a qual continua em vigor,
estabelecendo nova regulamentação para o funcionamento CNAI, assim como para elaboração
de PTAM.
Em 2008, um novo Ato Normativo substituiu o anterior, e, em 2011, o mais novo Ato Normativo
foi emitido, o qual continua em vigor.
Portanto, a avaliação para determinação de valor mercadológico de imóveis, realizada por

corretores de imóveis, é regida pela Resolução-COFECI nº 1066/2007 e pelo Ato Normativo
COFECI nº 001/2011.
109
DE IMÓVEIS
Resolução-COFECI nº 1066/2007
No preâmbulo dessa resolução, antes dos seus artigos, listam-se 5 considerações, as quais
compõem fundamentos sobre os quais se basearam para emitir o documento. Vale a pena des-
tacarmos três dessas considerações:
CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei n.º 6530/78 que atribui ao Cor-

retor de Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre comerciali-
zação imobiliária;
Aqui fica claro, tal qual já pacificado pelo judiciário, como visto em aulas anteriores neste curso,
que corretores de imóveis têm habilitação legal para identificar o valor de mercado de um imóvel.
CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de

Defesa do Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desa-
cordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua
inexistência, com as diretrizes das normas técnicas da Associação Brasileira
de Normas Técnicas - ABNT;
Mais uma vez, ressalta-se que o CDC estabelece que os corretores de imóveis devem seguir
as normas estabelecidas pelo COFECI (seu órgão oficial competente), e somente se não existirem
normas do COFECI é que devem ser seguidas as normas da ABNT.
CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na

avaliação de bens, através da norma NBR 14653-1, e das avaliações de imóveis
urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respecti-
vamente;
Apesar do citado anteriormente, a resolução ainda leva em consideração a existência das nor-
mas da ABNT. Contudo, aqui temos uma grande diferença conceitual. Portanto, importa deixar
claro que o fato de a resolução levar em consideração tais normas de maneira nenhuma indica
que a resolução esteja estabelecendo que isso deva ser seguido.
A Resolução-COFECI nº 1066/2007 aborda essencialmente:

z CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;
z PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica;
z Competência para elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica;
z Certificado de registro de avaliador;
z Selo certificador;
z Arquivamento para fins de fiscalização.
110
Aula 3
Vejamos cada um desses assuntos.
Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários – CNAI
O CNAI é organizado e mantido pelo COFECI.
Para se inscrever no CNAI, o corretor de imóveis deve ser:
z possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; ou
z possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária que seja reconhe-

cido pelo COFECI.
Contemplada uma dessas condições para completar o seu registro no CNAI, o corretor de
imóveis deverá pagar uma taxa no valor equivalente a 30% (trinta por cento) do valor da anui-
dade do CRECI para pessoa física. Igual valor é cobrado para a renovação desse registro (no Ato
Normativo é estabelecido que a inscrição no CNAI tem validade de 3 (três) anos).
A inscrição no CNAI é opcional e realizada espontaneamente pelo interessado.
Sendo opcional, não é obrigatório estar inscrito no CNAI para que o corretor de imóveis possa
opinar quanto à comercialização imobiliária.
Aqui resta uma questão de grande importância que exige esclarecimento:
Se a inscrição no CNAI é opcional e não obrigatória para que o corretor de imóveis

possa realizar avaliações imobiliárias, então PARA QUÊ SE INSCREVER NO CNAI?
O conceito da resposta é simples. Considerando que a inscrição no CNAI só é permitida se o

corretor de imóveis demonstrar que foi aprovado em curso sobre avaliação imobiliária, estar ins-
crito no CNAI é uma forma de comprovar conhecimento nesse assunto. Portanto, a inscrição no
CNAI é uma forma de legitimar a especialização na área de avaliações mercadológicas de imóveis.
Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica – PTAM
PTAM é um documento elaborado apenas por corretores de imóveis, no qual é apresentada
análise de mercado, baseada em critérios técnicos, com o objetivo de determinar o valor de
comercialização de um imóvel. Esse documento pode ser usado tanto na esfera judicial quanto
na extrajudicial.
111
DE IMÓVEIS
Segundo a Resolução-COFECI, estes são os requisitos mínimos de um PTAM:

z Identificação do solicitante;
z Objetivo do parecer técnico;
z Caracterização do imóvel avaliando, incluindo:
| Número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
| Identificação de seu proprietário;
| Endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.
z Identificação e descrição do imóvel avaliando, incluindo:
| Medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;
| Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;
| Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível;
| Aproveitamento econômico do imóvel;
| Data da vistoria.
z Indicação da metodologia utilizada;
z Valor resultante e sua data de referência;
z Identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.
Além dos requisitos mínimos, a resolução recomenda anexar ao PTAM:

z Mapa de localização;
z Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
z Relatório fotográfico.
Competência para Elaboração de Parecer

Técnico de Avaliação Mercadológica
Segundo a Resolução-COFECI nº 1066/2007, art. 6º, a elaboração do PTAM é permitida a
todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em CRECI, em todo o território
nacional, independente de inscrição eventual ou secundária.
Observe que, mesmo que o texto desse artigo seja bem simples, apresenta certa riqueza de
critérios. Primeiro, temos que entender que apenas uma pessoa física, um ser humano, emite
um PTAM. Isso significa que uma empresa (pessoa jurídica) não emite um PTAM. Outro ponto
importante é que essa pessoa deve ser um corretor de imóveis. Somente é corretor de imóveis
112
Aula 3
quem esteja inscrito no CRECI da sua região. Aqui, explicitamente, fica estabelecida que a área
de atuação, para avaliação imobiliária, se estende a qualquer local no Brasil. Sabemos que um
corretor de imóveis que seja inscrito, por exemplo, no CRECI-MG, poderá intermediar compra,
venda e locação de imóveis no Estado de Minas Gerais e somente poderá transacionar um imó-
vel em Pernambuco, por exemplo, se tiver uma inscrição eventual ou secundária no CRECI-PE.
Mas, essa limitação não acontece na atividade de avaliação de imóveis. Esse corretor inscrito no
CRECI-MG poderá realizar avaliações imobiliária, livremente, em qualquer outro Estado do Brasil,
sem precisar de inscrição eventual ou secundária.
Ainda que as pessoas jurídicas inscritas no CRECI não possam emitir o PTAM, podem patroci-
nar a sua elaboração. Isso significa que o PTAM é emitido e assinado por uma pessoa física, mas
pode conter dados dessa empresa. Portanto, no mercado privado, uma empresa pode vender
o serviço de avaliação mercadológica de um imóvel, pode captar um cliente, pode subsidiar os
custos da realização dessa avaliação, mas será um corretor de imóveis que deverá assinar o PTAM.
Certificado de Registro de Avaliador

Quando um corretor de imóveis se inscreve no CNAI, recebe do COFECI um Certificado de
Registro que atesta essa inscrição e contém:
z Nome por extenso do corretor de imóveis;

z Menção a qual CRECI esteja inscrito, com o número e data dessa inscrição;
z Tipo de habilitação profissional para inscrição no CRECI;
z Órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária, se houver;
z Data-limite de validade do Certificado de Registro (o qual tem prazo de 3 anos);
z Data de expedição do Certificado de Registro, o qual contém as seguintes assinaturas:
| do Presidente do COFECI;
| do Diretor Secretário do COFECI.
Selo Certificador
Todo corretor de imóveis inscrito no CNAI deve fixar o selo certificador no seu PTAM. Esse
selo certifica que o emissor do PTAM está inscrito no CNAI.
Para obter o selo certificador, basta que o corretor de imóveis se dirija ao CRECI da sua região,
apresente a Declaração de Avaliação Mercadológica preenchida e pague uma taxa. Como o selo
é numerado e fixado num PTAM em específico, é comum que o CRECI solicite a apresentação
desse PTAM, assim como é comum que alguns CRECIs solicitem uma cópia desse PTAM.
113
DE IMÓVEIS
A Declaração de Avaliação Mercadológica (DAM) é um formulário padronizado pelo Ato Nor-

mativo COFECI nº 001/2011, no qual são inseridos os seguintes dados:
z Dados do Corretor de Imóveis emissor do PTAM, sendo:
| Nome;
| Número do CPF;
| Número do RG;
| Número de inscrição CRECI;
| Endereço.
z Dados referentes à avaliação realizada, sendo:
| Tipo do imóvel avaliado, se urbano (residencial ou comercial) ou rural;
| Solicitante da avaliação.
z Data dessa declaração;
z Assinatura do requerente.
Segundo esta Resolução COFECI, em seu art. 10, o Selo Certificador é FORNECIDO em 3 (três)
vias, condiciona-se ao preenchimento da DAM - Declaração de Avaliação Mercadológica, pelo
Corretor de Imóveis requerente. Portanto, o corretor de imóveis poderá entregar até 2 (duas)
vias do PTAM contendo o Selo original, sendo que a terceira via do Selo Certificador deverá estar
na via do PTAM que ficar arquivada com o Corretor de Imóveis, como veremos mais adiante.
Importa ressaltar, ainda, que este assunto é revisto e aprofundado no Ato normativo nº 001/2011.
Para se obter o selo certificador, a Resolução do COFECI estabelece que a taxa a ser cobrada
pelo CRECI, onde se realizou a solicitação, NÃO EXCEDA a 10% (dez por cento) do valor da anui-
dade-base do exercício. Isso significa que cada CRECI poderá estabelecer o valor que entender
ser adequado em sua Região, desde que esse valor seja menor que o equivalente a um décimo
do valor da anuidade de pessoa física do ano em questão. Vale ressaltar que este assunto também
é revisto no Ato normativo nº 001/2011.
Arquivamento para fins de Fiscalização

A Resolução-COFECI estabelece que o corretor de imóveis que realizar uma avaliação deverá
manter um arquivo dessa avaliação pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos. Esse arquivo deve conter,
pelo menos, uma cópia do PTAM, uma cópia da DAM e do vinculado selo certificador.
Dentro desse prazo, o CRECI pode solicitar cópias desses documentos. Se isso acontecer, o
corretor de imóveis terá que os apresentar em até 5 (cinco) dias úteis.
114
Aula 3
Disposições Finais
Nos três últimos artigos da Resolução são apresentadas as disposições finais, as quais são tão
importantes quanto os artigos anteriores.
Fica estabelecido no art. 13 da Resolução-COFECI que o presidente do COFECI emitirá Ato

Normativo criando as regras para quatro situações inerentes ao assunto da resolução, sendo:
z A forma de inscrição no CNAI;
z A instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis;
z A instituição de modelos dos documentos citados na Resolução e do Selo Certificador;
z A instituição de modelo básico de PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
O Art. 14 deixa claro que corretores de imóveis inscritos no CNAI devem seguir os regramen-
tos da Resolução. Temos que lembrar que a inscrição no CNAI é opcional e realizada pela livre
expressão da vontade do interessado. Portanto, os corretores de imóveis se submetem a tais
regras espontaneamente.
Caso o inscrito no CNAI transgrida alguma regra da resolução, sofrerá as penalidades esta-
belecidas para uma infração ética de natureza grave, conforme descritas no Código de Ética
Profissional de Corretores de Imóveis (Resolução-COFECI nº 326/92).
Por fim, o último artigo da resolução a coloca em vigor e revoga as disposições contrárias.
Ato Normativo COFECI nº 001/2011

Como vimos, esse documento normativo é fruto do Art. 13 da Resolução-COFECI nº 1066/2007.
Consequentemente, é natural esperarmos que neste Ato Normativo tenhamos mais detalhes
sobre como realizar a inscrição no CNAI, como demonstrar conhecimentos sobre avaliação
mercadológica de imóveis, bem como tenhamos os modelos de documentos nesse assunto e
mais informações sobre o PTAM.
E é exatamente esse o conteúdo desse Ato Normativo.
Portanto, sempre que se falar em regras e normas a respeito de avaliação mercadológica de

imóveis realizada por corretores de imóveis, devem ser considerados tanto a Resolução-COFECI
nº 1066/2007 quanto o Ato Normativo COFECI nº 001/2011. É por isso que no website do COFECI
ambos são disponibilizados no mesmo arquivo.
Como já vimos a Resolução, resta-nos estudar o Ato Normativo.
O Ato Normativo mantém o CNAI e designa um diretor do COFECI para sua gestão. Quanto
à inscrição no CNAI, são apresentados mais detalhes. O interessado, além de ser corretor de
115
DE IMÓVEIS
imóveis, deve possuir, cumulativa ou alternativamente, os seguintes documentos comprobatórios

da habilitação:
z Diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente cuja grade curricular con-
temple a disciplina de Avaliação de Imóveis que atenda, no mínimo, ao conteúdo progra-
mático listado no item 2 do Anexo VIII;
z Certificado de conclusão de curso de avaliação de imóveis, promovido nas modalidades de
ensino presencial ou a distância (EaD), por instituição de ensino que atenda aos requisitos
relacionados nos Anexos VII e VIII.
Para realizar a inscrição no CNAI, o corretor de imóveis deve preencher um formulário de

requerimento (disponível no website do COFECI – www.cofeci.gov.br) e juntar o que segue:
f Documentos comprobatórios da habilitação (os citados diploma e certificado);
f Duas fotos 3x4, coloridas;
f Comprovante de recolhimento da taxa de inscrição (equivalente a 30% da anuidade da
pessoa física no CRECI).
Assim que o COFECI receber tudo isso, realizará a inscrição do corretor de imóveis no CNAI
e expedirá o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário, com validade de 3 (três) anos.
Uma vez inscrito no CNAI, o corretor de imóveis deve seguir suas regras, sob pena de exclusão
sumária do CNAI. Se ocorrer essa exclusão, o corretor não terá direito a recurso nem a devolução
de taxas pagas, tampouco de indenização sob qualquer título. Além disso, lembramos que ele
ainda fica sujeito às penalidades descritas na Resolução-COFECI nº 1066/2007.
O Ato Normativo, como esperado, também aborda o que o PTAM deve conter, uma lista de
requisitos mínimos que aparece no seu Anexo IV.
Para cada PTAM emitido, o corretor de imóveis inscrito no CNAI deve preencher uma De-
claração de Avaliação Mercadológica (DAM)e obter o selo certificador. A Resolução que vimos
havia estabelecido que o custo do selo certificador não poderia ultrapassar o equivalente a 10%
do valor da anuidade de pessoa física no CRECI. Já o Ato Normativo estabelece que o valor do
selo certificador deve ser correspondente a 5% (cinco por cento) do valor dessa anuidade.
Quando abordamos a Resolução-COFECI, vimos que o Selo Certificador é FORNECIDO em
3 (três) vias ao corretor de imóveis requerente. Mas, o Ato Normativo, em seu art. 9º, estabelece
que o Selo Certificador é EMITIDO, pelo COFECI, em 4 (quatro) vias.
Resta a questão: São 3 ou 4 vias?
A resposta para essa pergunta é bem simples! A diferença nas citações da quantidade de vias
do Selo Certificador está na EMISSÃO versus o FORNECIMENTO.
Então, vamos entender: O Selo Certificador (segundo o Ato Normativo) é EMITIDO em 4
(quatro) vias, mas (segundo a Resolução-COFECI) o Selo Certificador é FORNECIDO ao corretor
de imóveis requisitante em somente 3 (três) vias.
116
Aula 3
E o que acontece com a quarta via do Selo Certificador, que é emitida, mas não é fornecida?
Trata-se de uma via-arquivo. Lembrando, o corretor de imóveis deve apresentar uma DAM -
Declaração de Avaliação Mercadológica para requerer o Selo Certificador. Essa quarta via do Selo
Certificador é afixada nesta DAM, que ficará arquivada no CRECI, para constituição do acervo
técnico do profissional avaliador.
Então, vejamos para que serve cada uma das 4 (quatro) vias do Selo Certificador:
f 2 (duas) vias fornecidas ao Corretor de Imóveis requerente para serem fixadas nas 2 vias do
PTAM que serão entregues ao solicitante da avaliação imobiliária (cliente ou juiz);
f 1 (uma) via fornecida ao Corretor de Imóveis requerente para ser fixada na cópia do PTAM
que deverá ser mantida em arquivo do Corretor de Imóveis pelo período mínimo de 5
(cinco) anos;
f 1 (uma) emitida mas não fornecida ao Corretor de Imóveis requerente (via-arquivo) que
será fixada na DAM, que ficará arquivada no CRECI para constituição do acervo técnico
do profissional avaliador.
Lembramos que cada conjunto de 4 vias do selo certificador tem um número individual es-
pecífico para cada DAM apresentada.
O penúltimo artigo do Ato Normativo integra os 8 anexos, de modo que seus conteúdos têm
o mesmo peso de importância dos artigos desse documento, e o último artigo coloca o Ato
Normativo em vigor a partir de 14 de setembro de 2011.
Dada a relevância dos anexos do Ato Normativo, vejamos sobre o que tratam.
O Anexo I é o modelo de REQUERIMENTO DE INSCRIÇÃO NO CADASTRO NACIONAL DE
AVALIADORES IMOBILIÁRIOS, sendo um formulário relativamente simples, no qual se incluem
alguns dados do interessado e se colhe sua assinatura.
O Anexo II lista o conteúdo do CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO, que
é emitido pelo COFECI quando da inscrição do corretor de imóveis no CNAI.
O Anexo III apresenta o modelo do CARTÃO DE IDENTIFICAÇÃO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO,
que será emitido assim que o COFECI deliberar sobre tal respeito.
O Anexo IV é extremamente relevante para nossos estudos, pois lista os REQUISITOS MÍNIMOS
de um PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA, sendo:
1. Identificação do solicitante;
2. Finalidade do PTAM;
3. Identificação e caracterização do imóvel:
| Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número etc.);
| Número de matrícula e cartório de registro imobiliário;
| Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum,
real total, fração ideal etc.) e dimensões do imóvel;
117
DE IMÓVEIS
| Características e infraestrutura disponível no logradouro

e na região onde se encontra o imóvel;
| Descrição detalhada do imóvel e acessórios
(construções, benfeitorias, instalações etc.);
| Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel;
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado:
| Identificação dos imóveis escolhidos para compor a
amostra, explicitando as respectivas fontes;
| Homogeneização dos itens da amostra;
5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando;
6. Encerramento:
| Conclusão do PTAM;
| Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM;
| Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura;
7. Anexos:
| Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel);
| Plantas de situação e localização, mapas etc;
| Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
| Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR etc.);
| Currículo do C.I. avaliador.
Como essa lista é mais detalhada que aquela contida na Resolução-COFECI nº 1066/2007,
fica estabelecido seu uso como norteador do conteúdo de um PTAM.
O Anexo V apresenta o modelo da DECLARAÇÃO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (DAM),
cujo conteúdo já foi comentado anteriormente.
O Anexo VI apresenta o modelo de cada uma das quatro vias do SELO CERTIFICADOR.
O Anexo VII estabelece as regras do CREDENCIAMENTO DA INSTITUIÇÃO DE ENSINO no
COFECI que tenha a pretensão de ministrar cursos sobre avaliação imobiliária seguindo as orien-
tações do COFECI.
O Anexo VIII estabelece as regras para o RECONHECIMENTO DE CURSOS sobre avaliação
imobiliária cujo certificado emitido ao aluno aprovado permita sua inscrição no CNAI.
Por fim, importa ressaltar, mais uma vez, que a Resolução-COFECI nº 1066/2007 e o Ato
Normativo COFECI nº 001/2011 formam o conjunto de regras e normas que regem as avaliações
imobiliárias realizadas por corretores de imóveis, bem como a emissão do PTAM.
118
Aula 3
Pois é, você está aprendendo bastante com esse conteúdo, não é mesmo? Aprenda ainda
mais acompanhando a realidade de nosso personagem Vitor.
TOME NOTA
Todos os CRECI, em suas páginas on-line, têm canais para realizar denúncias de
“falsos” corretores, ou seja, aqueles que não estão inscritos e não são autorizados
ao trabalho. Em São Paulo o endereço é https://www.crecisp.gov.br/cidadao/
fiscalizacaoedenuncia
Procure por este canal no CRECI de sua região.
119
DE IMÓVEIS
120
Aula 3
Mãos na massa
Seguem 4 exercícios testes autocorrigíveis, que serão condição para se
avançar para a próxima aula. Estão rigorosamente ligados ao conteúdo
trabalhado.
1. Existe alguma orientação da resolução e no ato normativo de

que o corretor deve seguir as normas da ABNT?
A. ( )
Não. As partes 1 a 4 da ABNT NBR 14653 são citadas no preâmbulo da resolução, nas
considerações, não figurando como dever normativo.
B. ( )
Sim. A resolução deixa claro, no preâmbulo, que as partes 1 a 4 da ABNT NBR 14653 devem
ser levadas em consideração pelo corretor de imóveis, em respeito ao que estabelece o
Código de Defesa do Consumidor.
2. Assinale a alternativa que não apresenta um requisito para a inscrição

no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários:
A. ( ) Requerimento de inscrição no CNAI preenchido.
B. ( ) Recolhimento de taxa no valor equivalente a 30% do valor
da anuidade do CRECI para pessoa física.
C. ( ) Duas fotos 3x4, coloridas.
D. ( ) DAM – Declaração de Avaliação Mercadológica.
3. Assinale a alternativa que não apresenta um requisito mínimo do

PTAM listado no Anexo IV do Ato Normativo nº 001/2011:
A. ( ) Identificação do solicitante.
B. ( ) Descrição detalhada da vistoria dos imóveis referenciais.
C. ( ) Finalidade do PTAM.
D. ( ) Identificação e caracterização do imóvel.
E. ( ) Pesquisa de imóveis comparandos.
F. ( ) Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando.
4. O que é o PTAM?
A. ( ) O PTAM é um documento elaborado apenas por corretores de imóveis, no qual é apresentada
análise de mercado, baseada em critérios técnicos, com o objetivo de determinar o valor
de comercialização de um imóvel. Esse documento pode ser usado tanto na esfera judicial
quanto na extrajudicial.
B. ( ) O PTAM é um documento elaborado preferencialmente por corretores de imóveis, no qual é
apresentada análise de mercado, baseada em critérios técnicos, com o objetivo de determinar
quando pode ocorrer a comercialização de um imóvel. Esse documento pode ser usado
tanto na esfera judicial quanto na extrajudicial.
C. ( ) O PTAM é um documento elaborado apenas por corretores de imóveis para ser usado apenas
na esfera judicial, no qual é apresentada análise de mercado, baseada em critérios técnicos,
com o objetivo de determinar o valor de comercialização de um imóvel.
121
DE IMÓVEIS
122
Aula 3
Saiba mais
Caso deseje ter uma visão histórica da evolução da Resolução e do Ato Normativo
estudados nesta aula, leia a primeira resolução sobre o assunto (Resolução-COFECI nº
957/2006) e o primeiro Ato Normativo emitido sobre isso (Ato Normativo nº 001/2006).
Sugerimos que leia na íntegra a resolução e ato normativo vigentes:
f Resolução-COFECI nº 1066/2007;
f Ato Normativo nº 001/2011.
Síntese
` Resolução-COFECI nº 1066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011;
` CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;
` PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica;
` Competência para elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica;
` Certificado de registro de avaliador;
` Selo certificador;
` Arquivamento para fins de fiscalização.
123
DE IMÓVEIS
124
Aula 4
Corretor e a Ética Profissional

“A falta de ética se revela nas mínimas coisas, desde as mentirinhas ditas
em casa aos pais, a cola na escola ou nos concursos, o suborno de agentes
da polícia rodoviária quando alguém é surpreendido numa infração de
trânsito, desviar dinheiros públicos, beneficiar-se de cargos, enganar
nos preços, em jogar lixo na calçada e até em fazer pipi na rua.”
Leonardo Boff foi professor de ética na UERJ e em Heidelberg.
Você já vivenciou ou teve conhecimento de alguma das situações descritas pelo professor
Leonardo Boff?
Para você, o que é uma decisão ética? O que significa um código de ética profissional?
Se alguém te questionar sobre o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis, ex-
tensivo, é claro, aos avaliadores de imóveis, o que você diria? Conhece algum artigo desse código?
Segundo o Dicionário Michaelis-Uol, código significa compilação de leis, normas, regula-

mentos ou constituições. Segundo o mesmo dicionário, a ética profissional, entre outras coisas,
interroga mais amplamente o papel social da profissão, sua responsabilidade, sua função, e sua
atitude frente a riscos e ao meio ambiente.
Vamos, então, mergulhar no universo do código de ética profissional que envolve a atuação
do(a) avaliador(a) de imóveis?
125
DE IMÓVEIS
126
Aula 4

Nesta aula, você estudará o “Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis” (Resolu-
ção-COFECI N.º 326/92). No exercício da sua profissão de corretor de imóveis, deve-se obe-
decer a este Código de Ética, seja na atividade de intermediação de transações imobiliárias, de
administração de contratos de locação, de publicação de anúncios de imóveis de terceiros, tanto
quanto na atividade de avaliação imobiliária. Refletiremos sobre os deveres, as vedações e sobre
a falta de decoro relacionada ao exercício desta profissão.
O Código de Ética Profissional, a Resolução-COFECI 326/92, em seu Art. 3º, inciso X, afirma
que cabe ao corretor de imóveis “Não se referir desairosamente sobre seus colegas”. Você deve
estar pensando: “Que raio quer dizer desairosamente?” Ser desairoso é ser deselegante, incon-
veniente, sem honra, sem dignidade ou sem decoro.
— Corretor de Imobiliária X: “Sabe, o corretor que trabalha na Imobiliária Y não é muito

honesto não.”
— Cliente: “É verdade? Quem lhe falou?”
— Corretor de Imobiliária X: “Falar diretamente não falaram, mas fiquei sabendo. Disseram,
ainda, que costuma negociar os imóveis acima do preço sem falar com o proprietário e
cobrar a comissão somente pelo estabelecido inicialmente, cometendo over price.”
— Cliente: “Espera um pouco, você nem sabe se é verdade e fica espalhado isso? Cuidado!
Isso pega mal! As pessoas podem pensar e falar essa mesma coisa de você. Cuidado com
o código de ética.”
O diálogo destaca ao menos dois pontos importantes relacionados ao Código de Ética Pro-
fissional: falar desairosamente de outro colega e praticar over price.
Vamos conhecer as recomendações da Resolução-COFECI N.º 326/92, que indicam os de-

veres que devem ser cumpridos pelo(a) corretor(a) e, consequentemente, pelo(a) avaliador(a)
de imóveis.
127
DE IMÓVEIS
128
Aula 4
O saber é aqui...
O corretor de imóveis avaliador
e a ética profissional
Com certeza, você já notou que avançamos bastante nas discussões, uma vez que todas as
questões relativas às regras e normas da avaliação imobiliária realizada por corretores de imóveis
já foram vistas.
Para passarmos para a parte prática desse assunto, é importante discorrermos sobre os prin-
cípios éticos inerentes à atividade dos corretores de imóveis, para que não haja prejuízos no dia
a dia desses profissionais. Isto mesmo: ética é fundamental!
Justamente por isso vale a pena resgatar o que estabelece a Resolução-COFECI nº 326/1992
quanto ao Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis, aplicado a todas as atividades
exercidas por esse profissional, inclusive a avaliação imobiliária.
Essa Resolução tem apenas 10 artigos, sendo o regramento em si dividido entre o que o
corretor de imóveis deve fazer (Arts. 3º e 4º), o que lhe é vedado fazer (Art. 6º) e quais dessas
transgressões são graves (Art. 8º).
Tal Código de Ética tem o objetivo de fixar a forma que o corretor de imóveis deve realizar suas
atividades no exercício profissional. Com isso, pretende-se defender o interesse que lhe é confiado,
zelar pelo prestígio dessa classe profissional e aperfeiçoar a técnica das transações imobiliárias.
Portanto, segue lista comentada do que cumpre ao corretor de imóveis em relação aos co-
legas de profissão (Art. 3º da Resolução-COFECI nº 326/1992):
1. Considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática
de atos que comprometam a sua dignidade. A ideia é preservar a sua reputação, rela-
cionada tanto à corretagem como à avaliação imobiliária.
2. Prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de
suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade. A existência
das entidades de classe é a proteção do mercado, impedindo práticas que possam pre-
judicar a imagem e ferir a lei e, por isso, é esperado que tais iniciativas sejam respeitadas.
129
DE IMÓVEIS
3. Manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar

o trabalho desse órgão. Sugestões de melhorias são sempre bem-vindas, e o contato
com o CRECI é importante para que haja troca de informações de forma produtiva.
4. Zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando
mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem inves-
tidos em tais mandatos e encargos. Caso o corretor de imóveis seja nomeado para
alguma atividade pelo CRECI ou pelo COFECI, tendo aceito, deve envidar esforços, isto
é, aplicar-se com empenho, para desempenhar da melhor forma possível essa atividade.
5. Observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com digni-
dade. A existência de um código de ética é a preservação da própria ética e, portanto,
deve ser respeitado.
6. Exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições

legais e regulamentares. Deve-se ter atenção e cuidado no trato com os clientes e com
as informações obtidas deles. Ser discreto com informações privadas é essencial para
promover a confiança a ser depositada pelos clientes no corretor de imóveis. Uma vez
dada a palavra, aceita uma atribuição ou firmado um acordo, deve-se cumprir com o
que foi combinado, mantendo-se, portanto, a lealdade ao profissionalismo. A probida-
de é a integridade de caráter, uma condição fundamental para um bom desempenho.
7. Defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe. Deve-se

sempre proteger e promover aquilo que é garantido ao indivíduo por razão da lei.
8. Zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional. Temos que entender
que o que o(a) corretor(a) de imóveis faz é prestar um serviço. O bem imóvel é apenas
o objeto desse serviço, já que se altera em cada negociação. O único elemento que
permanece é o prestador do serviço. Nesse caso, a sua reputação é seu bem mais
valioso, sem o qual você não pode obter confiança e, consequentemente, não pode
conquistar novos clientes.
9. Auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Có-

digo, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as
infrações de que tiver ciência. O principal trabalho do CRECI, além de tantas atividades,
é o de fiscalizar o exercício profissional, de modo que, ao ser informado de alguma
irregularidade, toma as providências necessárias. Por isso, ao saber de alguma irregu-
laridade, o profissional deve informar ao órgão responsável.
10. Não se referir desairosamente sobre seus colegas. Ser desairoso é ser deselegante,
inconveniente, sem honra, sem dignidade ou sem decoro. Não é isso que se espera
quando se fala de outro corretor de imóveis. Quando um profissional fala deselegante-
mente de outro profissional, ambos perdem, pois se cria na mente do cliente que esse
é um mercado em que os próprios atuantes se desrespeitam. Com isso, os clientes têm
receio de estabelecer algum nível de confiança.
130
Aula 4
11. Relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e soli-
dariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe. Ainda que con-
correntes e, por vezes, potencialmente parceiros, a harmonia entre os corretores de
imóveis cria um entorno que permite aos clientes maior conforto para se relacionar
profissionalmente.
12. Colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja presti-
giado e definido o legítimo exercício da profissão. É primordial conhecer as leis e suas
atualizações para conseguir atuar no mercado imobiliário.
Veja em quantas situações importantes temos de ficar de olho!
Segue, agora, lista comentada do que cumpre ao corretor de imóveis, ou seja, seus deveres,
em relação a seus clientes (Art. 4º da Resolução-COFECI nº 326/1992):
1. Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo. Não é possível
caminhar com adequado equilíbrio sem antes saber em qual terreno se está pisando.
Da mesma forma, a prestação de um bom serviço, seja de corretagem, seja de avaliação
imobiliária, exige colher informações que permitam entender o negócio a ser trabalhado.
2. Apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo
detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias
que possam comprometer o negócio. Ainda que omitir não seja mentir, o resultado
pode muito se assemelhar. Apenas para ilustrar, imagine que um corretor de imóveis
transacione um imóvel sem informar ao comprador que na frente desse imóvel tem
uma feira livre, por exemplo, às quartas-feiras. É muito provável que, depois de se mudar
e perceber isso, esse cliente venha a ter prejuízos e brigue por indenizações às suas
perdas ou danos.
3. Recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral. Apesar de um tanto quanto óbvio
este inciso, ainda assim, é importante que seja destacado.
4. Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a
ele destinados. Temos que ter bem claro que o corretor é um prestador de serviços e,
portanto, somente cabe a este profissional, no exercício das suas atividades, ter receita
oriunda da realização das atividades que lhe sejam cabidas. Entendamos que quem
vende é o proprietário e quem aluga também é o proprietário ou a quem ele transferir
tal direito. O corretor de imóveis intermedeia essa transação. Por vezes, o corretor, na
sua intermediação, recebe valores do locatário ou do adquirente e deve, portanto, in-
formar o proprietário imediatamente, pois tais valores pertencem a ele e não ao corretor
de imóveis. No caso da avaliação imobiliária, todos os documentos obtidos para sua
realização devem ser fornecidos ao cliente.
5. Prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas
pormenorizadas. Na sequência do inciso anterior, cabe ao corretor de imóveis prestar
contas ao seu cliente quanto aos eventuais valores recebidos, transferidos e retidos
devido aos seus honorários, assim como, no caso da avaliação imobiliária, listar os
valores devidos do cliente por efeito dessa prestação de serviço.
131
DE IMÓVEIS
6. Zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao

cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente. Em outras palavras, o cliente tem
seu direito de decisão numa transação ou relação comercial.
7. Restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite. Devolver ao cliente os docu-
mentos e outros impressos que não precisem ser arquivados e que sejam do cliente.
8. Dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título. Todo
pagamento deve ter uma contrapartida em forma de documento, ou seja, um recibo.
9. Contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais. É necessário
que, para haver a prestação do serviço, seja de intermediação de transação, seja de
avaliação imobiliária, o corretor de imóveis firme com seu cliente um contrato ou uma
autorização de realização do serviço por escrito.
10. Receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo
serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento
de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição. Quem paga pelo serviço
realizado é quem contrata esse serviço, a não ser que tenha havido um acordo entre
as demais partes envolvidas, com absoluto consenso entre todas elas.
Segue lista comentada do que é vedado ao corretor de imóveis, ou seja, do que o corretor
de imóveis não pode fazer (Art. 6º da Resolução-COFECI nº 326/1992):
1. Aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições
vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude. Se o corretor de imóveis não sabe
fazer algo, não pode oferecer esse serviço no mercado nem aceitar fazê-lo. Também
não pode fazer aquilo que não lhe cabe fazer.
2. Manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em
Resoluções. A sociedade profissional é uma pessoa jurídica, seja uma empresa, seja uma
associação. Uma sociedade profissional deve seguir rigorosamente o que a lei estabe-
lece. No caso de oferecer serviços imobiliários específicos aos corretores de imóveis,
essa sociedade profissional deve, também, seguir resoluções específicas do COFECI.
3. Promover a intermediação com cobrança de “over-price”. Os honorários destinados à
prestação de serviços de transações imobiliárias são fixados numa equivalência per-
centual do valor de venda do imóvel. Se for fixado, por exemplo, 6% de honorários e
o imóvel for vendido a, digamos, R$ 100 mil reais, então os honorários de corretagem
serão de R$ 6 mil reais. Veja que o valor de venda do imóvel que constará nos docu-
mentos continua sendo R$ 100 mil reais. Over price é um termo do inglês que significa
“acima do preço”. Para ilustrar isso, tomemos o mesmo exemplo do imóvel que será
vendido por R$ 100 mil reais. Imaginemos que o proprietário diga que o corretor pode
promover a venda desse imóvel pelo preço que quiser e que qualquer valor acima de R$
100 mil reais será acrescentado à remuneração do corretor de imóveis. Nesse exemplo,
o corretor de imóveis consegue concretizar a venda por R$ 110 mil reais. O over price
ocorrerá se o valor de venda desse imóvel, nos documentos, constar R$ 100 mil reais
132
Aula 4
e os R$ 10 mil reais não aparecerem. Por outro lado, o over price não ocorrerá se nos
documentos constar o valor real de venda, os R$ 110 mil reais, e que os R$ 10 mil reais
foram relativos aos honorários de corretagem.
4. Locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente. O que é devido ao corretor de
imóveis é o pagamento da sua prestação de serviços referente ao exercício da sua
atividade profissional. Enriquecer às custas do cliente de qualquer outra forma não é
lícito por parte desse profissional.
5. Receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não corres-
pondam a serviços efetiva e licitamente prestados. Este inciso complementa o anterior,
no mesmo contexto.
6. Angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral
ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe. A concorrência
deve ser honesta. Concorrência desleal é uma prática proibida.
7. Desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis. Esta é uma prática
desleal, imoral e completamente fora dos princípios éticos.
8. Deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações
para instrução de processos. Temos que lembrar que o CRECI é um órgão de registro
e fiscalização profissional. Portanto, quando o CRECI chama um corretor de imóveis,
este deve atender ao chamado.
9. Acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de
transações imobiliárias. Participar ou ser cúmplice de atos ilegais é, obviamente, algo
que não se deve fazer.
10. Praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas. Este Inciso complementa
o Inciso 7 desta lista.
11. Promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei. Este Inciso é claro por
si só, dispensando esclarecimentos complementares.
12. Abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do
cliente. Se o corretor de imóveis aceitou fazer, deverá fazer. É claro que podem ocorrer
situações em que o corretor de imóveis passe a não ter mais condições de realizar
aquela tarefa, como no caso de problemas de saúde, ou mesmo por ter, com o tempo,
percebido que não tem competência para fazer o que deve ser feito. Nesses casos, deve
informar o cliente que dispensará o serviço e justificar claramente os motivos.
13. Solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas. A questão
é simples: se for ilícito, ilegal ou imoral, não deve ser feito.
14. Deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou auto-
ridade dos Conselhos, em matéria de competência destes. Este Inciso vai ao encontro
do mesmo contexto do Inciso 8 desta lista.
133
DE IMÓVEIS
15. Aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem
dar-lhe prévio conhecimento, por escrito. Se não houver algum acordo de exclusivi-
dade, o cliente tem o direito de contratar vários corretores de imóveis para realizarem
as mesmas atividades, seja de intermediação de uma transação, seja de avaliação de
um bem imóvel. Neste caso, o corretor de imóveis deve informar a todos os correto-
res anteriormente contratados que ele também foi contratado para realizar o serviço.
Dessa forma, todos os corretores de imóveis envolvidos deverão ter conhecimento do
envolvimento de todos eles.
16. Aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que
tenha de colaborar ou substituir. Este Inciso complementa o anterior.
17. Anunciar capciosamente. Para anunciar um imóvel, deve-se ter uma autorização de
quem tem o direito de propriedade. Portanto, nesse sentido, deve-se anunciar aquilo
que foi autorizado transacionar, sem mentiras, sem enganos e sem tentar induzir os
outros a erro.
18. Reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo. Como já
comentado em outros incisos, o corretor de imóveis somente deve fazer o que tem
condições de fazer.
19. Utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de
cargo ou função em órgão ou entidades de classe. É inadequado que um diretor ou
conselheiro do CRECI, por exemplo, se valha de sua posição para ter vantagens na
obtenção de mais negócios.
20. Receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente
autorizado para tanto. No contrato de prestação de serviços, deve estar bem claro o
que o corretor de imóveis vai fazer e quais seus limites de atuação. O que não for au-
torizado não deve ser feito.
O CRECI tem a função de fiscalizar os corretores de imóveis, investigando aqueles que deixem
de cumprir esses incisos da resolução, bem como de apurar as faltas que corretores de imóveis
eventualmente cometerem e de aplicar, se necessárias, as penalidades cabíveis (Art. 7º da Reso-
lução-COFECI nº 326/1992).
Vale ressaltar que se classifica como transgressão ética GRAVE o descumprimento dos se-
guintes incisos (Art. 8º da Resolução-COFECI nº 326/1992):
z Incisos 1, 5, 6 e 9 da lista do que cumpre ao corretor
de imóveis em relação aos colegas de profissão;
z Incisos 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9 e 10 da lista do que cumpre
ao corretor de imóveis em relação aos seus clientes;
z Incisos 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 19 e 20 da
lista do que é vedado ao corretor de imóveis.
134
Aula 4
Observe que tudo merece a máxima atenção.
Os demais incisos classificam as transgressões como de natureza LEVE.
Importa lembrar que, segundo o Art. 5º da Resolução-COFECI nº 326/1992, o corretor de

imóveis também responde civil e penalmente por seus atos profissionais que, porventura, causem
algum tipo de dano ou prejuízo ao cliente, motivado por imperícia, imprudência, negligência ou
infrações éticas.
Entende-se por imperícia a ausência de experiência ou de prática que sejam necessárias para
o adequado desenvolvimento da atividade profissional em questão.
Entende-se por imprudência aquilo que se opõe ao que é prudente, ou seja, o comportamento
sem precaução nem sensatez, sendo, portanto, uma ação irresponsável, sem cautela, uma falta
de observação daquilo que poderia evitar um mal.
Entende-se por negligência a omissão no cumprimento daquilo que era de própria responsa-
bilidade, ainda que com ausência de intencionalidade, não passando, portanto, de um descuido,
uma displicência, desatenção, desleixo ou mesmo desmazelo.
Entende-se por infrações éticas o descumprimento de qualquer um dos incisos do código

de ética estabelecido.
Certamente a vivência prática de nossos personagens podem nos acrescentar algo a respeito
da ética profissional, não é mesmo? Então confira o Podcast.
TOME NOTA
Segundo Cortella, “(...) Muita gente diz ‘Eu não tenho como não fazer assim, é o
sistema(...)’, para justificar uma conduta que escolhe o malévolo quando há possibilidade
de escolher o benévolo”.
Embora essa afirmação do professor não esteja diretamente ligada ao universo do
avaliador de imóveis, trata da ética latente na relação humana com bastante leveza.
Para saber mais sobre o assunto, assista ao trecho do programa Café Filosófico – Ética
no cotidiano, em que ele, Cortella, e outro professor, Clóvis de Barros Filho, dialogam
sobre ética. Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=9_YnlPXKlLU
135
DE IMÓVEIS
136
Aula 4
Mãos na massa
trabalhado.
1. Assinale a alternativa que NÃO apresenta item que cumpre ao

corretor de imóveis em relação aos colegas de profissão:
A. ( ) Considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem

permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade.
B. ( ) Observar os postulados impostos pelo Código de

Ética, exercendo seu mister com dignidade.
C. ( ) Colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de

que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.
D. ( ) Não se referir decorosamente sobre seus colegas.
2. Assinale a alternativa que indica o item que o corretor de

imóveis deve cumprir em relação a seus clientes:
A. ( ) Aceitar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral.

B. ( ) Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo.
C. ( ) Recusar contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais.
D. ( ) Deixar de comunicar ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados.
3. Assinale a alternativa que NÃO apresenta um item que é vedado ao corretor de imóveis:
A. ( ) Aceitar tarefas para as quais esteja preparado ou que se ajustem às disposições vigentes.
B. ( ) Locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente.
C. ( ) Desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor de imóveis.
D. ( ) Praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas.
E. ( ) Anunciar capciosamente.
137
DE IMÓVEIS
138
Aula 4
Saiba mais
f Sugerimos que leia na íntegra a Resolução-COFECI nº 326/1992.

Disponível em https://www.cofeci.gov.br/codigo-de-etica
Síntese
` Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis;
` Conceito de ética aplicada aos corretores de imó-

veis, extensivo aos avaliadores de imóveis;
` Deveres para com os colegas de profissão e clientes;
` Vedações e falta de decoro relacionadas ao exercício da profissão;
` Resolução-COFECI nº 326/1992.
139
DE IMÓVEIS
140
Aula 5
Metodologia de Avaliação
e Valor de Mercado

A palavra “balança” vem do latim “bilancia”, que designa “dois pratos côncavos”.
Ao analisarmos a imagem de uma antiga balança, teremos exatamente isso: dois pratos côn-
cavos que, em princípio, servem para comparar medidas de massa. E, uma vez “pesada” a mer-
cadoria, teríamos, então, o seu preço total estabelecido.
Pois bem, e como devemos fazer para comparar coisas não mensuráveis por peso? Como
faríamos se fôssemos comparar imóveis enquadrados nos mesmos padrões de medida e cons-
trução e localizados na mesma região? Veja:
Casa 1- R$ 200.000,00
Casa 2- R$ 240.000,00
Casa 3- R$ 260.000,00
O que pode ter motivado a diferença entre os preços? O que justifica tal diferença?
Enfim, avaliar requer bons olhos e conhecimento técnico.
Vamos, então, mergulhar no universo da metodologia de avaliação e valor de mercado.
141
DE IMÓVEIS
142
Aula 5
e Valor de Mercado

Nesta aula, você estudará as metodologias de avaliação compatíveis com a natureza do bem
avaliando. Assim, compreenderá a análise, a finalidade da avaliação e os dados de mercado
disponíveis, com ênfase – sempre que possível – no método comparativo direto de dados de
mercado. Por fim, será capaz de identificar a metodologia que melhor se aplica ao mercado de
inserção do bem, considerando o tratamento dos dados de mercado.
Conhecer a metodologia de avaliação e de determinação do valor de mercado é fundamental
na atividade de avaliação de imóveis, não é mesmo? Aliás, seria uma incoerência não a conhecer,
uma vez que o avaliador não pode “chutar” valores de sua cabeça, mas os deve determinar de
forma técnica. Por outro lado, quando o proprietário “tira da cabeça” o valor do imóvel, corre o
risco de vender abaixo do que poderia ou de não conseguir vender por estar caro demais. Enfim,
estamos falando de uma atividade com base técnica e científica e não de um mero “achismo”.
Imagine a seguinte cena:

A casa tem um valor de R$200.000,00, mas o cliente-vendedor, mesmo sem pressa para
vender o imóvel, pede R$130.000,00. Num caso como este, perdem tanto o dono-vendedor
como o corretor, que receberá um valor menor, uma vez que o preço de venda foi subestimado.
Para o caso em contrário, ocorre a mesma situação, pois, se para essa mesma casa de
R$200.000,00 o cliente-vendedor pedir, por exemplo, R$ 290.000,00, a venda do imóvel, mui-
to possivelmente, não ocorrerá, o que é muito ruim para os negócios tanto do cliente quanto
do corretor.
Assim, cabe ao corretor-avaliador fazer uma avaliação fiel dos imóveis para alertar o dono-ven-
dedor sobre o valor real e possível de seu imóvel, para que a venda se concretize de maneira justa.
143
DE IMÓVEIS
144
Aula 5
e Valor de Mercado
O saber é aqui...
A metodologia de avaliação
e de valor de mercado
Chegou o momento de abordarmos a parte prática da avaliação imobiliária. Veremos como
realizar essa atividade e como determinar o valor de mercado do imóvel avaliando.
Não se esqueça de que o verdadeiro objetivo de uma avaliação imobiliária é determinar o

preço de um imóvel, conforme os seus atributos, na data em que foi avaliado e no mercado em
que está inserido, considerando as características desse mercado.
O valor determinado do imóvel avaliando pode ser empregado como base informativa téc-
nica para esclarecer questões em diversas situações dentro e fora do âmbito judicial, incluindo
inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, definição e renegociação
de aluguel, cobrança de tributos, estudos de dinâmica imobiliária, entre outros.
Como já foi visto em aulas anteriores, o resultado da avaliação imobiliária realizada por cor-
retores de imóveis é expresso no PTAM. Vamos entender cada um desses termos:
z Parecer: o entendimento ou juízo de um especialista;
z Técnico: relativo a um determinado conjunto de métodos e processos;
z Avaliação: ato de examinar, verificar ou mensurar algo para determinar seu valor ou grau
de importância;
z Mercadológica: que se refere ao mercado, ou seja, ao contexto em que ocorrem transações

comerciais, considerando seus aspectos, agentes e dinâmicas.
A metodologia empregada para realizar essa avaliação é o chamado Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado. Aplicando essa metodologia, determinamos o valor de mercado
de um imóvel realizando cálculos com dados coletados no mercado. Esses dados de mercado
compõem uma amostra referencial.
145
DE IMÓVEIS
Observe que a elaboração de uma boa avaliação imobiliária se fundamenta, basicamente, em

quatro atividades:
1. Caracterização do objeto da avaliação: identificação e vistoria do imóvel avaliando;
2. Pesquisa de mercado: composição de uma amostra contendo os dados de mercado de

imóveis que apresentem características comparáveis às do imóvel avaliando;
3. Análise e tratamento dos dados: realização da homogeneização dos itens da amostra e

determinação do valor de mercado do imóvel avaliando;
4. Formatação documental: realização da edição de um documento bem apresentável que

descreva de forma clara todas as informações e a conclusão do trabalho.
1. Caracterização do Objeto da Avaliação

O objeto da avaliação imobiliária é, sempre, um imóvel. Esse imóvel pode estar edificado ou
não. Se o imóvel não estiver edificado, trata-se de um terreno. De qualquer forma, é essencial
identificar e caracterizar o imóvel avaliando.
Na aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, os imóveis que poderão

servir para coletar os dados de mercado devem apresentar atributos comparáveis aos do imóvel
avaliando. Portanto, é essencial identificar e caracterizar o imóvel de forma correta e completa,
bem como realizar a vistoria dele!
Mas como fazer uma vistoria?
Antes de qualquer coisa, deve-se obter uma certidão atualizada da matrícula do imóvel no
Cartório de Registro de Imóveis. Esse é um documento útil para a obtenção de dados do imóvel,
inclusive a descrição, e tem validade de 30 dias.
Depois disso, realiza-se a visita. Nela, pode-se, eventualmente, perceber que existem diver-
gências entre o que realmente é o imóvel avaliando e o que está escrito na sua matrícula. Nesse
caso, é prudente citar isso no PTAM, mas devemos realizar a avaliação daquilo que existe de fato,
ou seja, das condições materiais do imóvel.
Durante a visita, realiza-se a vistoria, ou seja, observamos, anotamos e fotografamos todas as

características do imóvel avaliando, seus cômodos e todos os espaços, edificados ou não.
Uma descrição de vistoria deve incluir as características do terreno e da edificação, tanto da

sua parte privada, quanto das áreas públicas (se houver). A vistoria também deve incluir a identi-
ficação das características do entorno do imóvel.
Com essas informações, já é possível realizar a coleta de dados de mercado.
146
Aula 5
e Valor de Mercado
Atenção! Uma vistoria mal feita poderá fazer com que o avaliador tenha informações impre-
cisas do imóvel. Com isso, é possível que a busca por imóveis referenciais fique comprometida,
e o resultado disso poderá ser uma determinação equivocada do valor final do imóvel avaliando.
A vistoria bem realizada é fundamental para a estruturação da pesquisa de imóveis referenciais.
2. Pesquisa de Mercado
Assim que você tiver procedido com a descrição detalhada do imóvel avaliando, poderá realizar
a busca de uma amostra de dados de mercado.
Essa amostra é composta de dados de imóveis que servirão de referência para a determinação
do valor de mercado do imóvel avaliando, ou seja, a amostra é composta de imóveis referenciais.
Guarde este nome: imóveis referenciais!
Então, quais imóveis podem ser usados como referenciais?
Os imóveis que servirão de referência, cujos dados serão aqui tratados, devem apresentar
atributos comparáveis aos do imóvel avaliando. Em outras palavras, esses imóveis devem ter
características semelhantes às do avaliando.
Nesse sentido, se o imóvel avaliando, por exemplo, for um imóvel residencial de 100 m² de
área construída, contendo 2 dormitórios, o ideal seria obter imóveis referenciais no mercado que
tenham aproximadamente a mesma metragem e a mesma quantidade de dormitórios. Possivel-
mente, poderíamos usar imóveis de 2 dormitórios com 100 m², mas também poderíamos usar
imóveis de 2 dormitórios com 85 m², ou com 90 m², ou 110 m², ou, até mesmo, uns 125 m², mas
nada muito diferente disso. Eventualmente, até poderíamos usar imóveis de 3 dormitórios, mas que
tivessem 100 m², por exemplo. Contudo, de maneira nenhuma poderíamos usar como referencial
um imóvel comercial, tampouco um imóvel de 300 m², mesmo que seja residencial, por exemplo.
Da mesma maneira, caso o imóvel a ser avaliado for um apartamento, não é possível utilizar
casas como imóveis referenciais, pois estes dois tipos de imóveis apresentam características
extremamente distintas e muito peculiares.
Igualmente, não se pode usar imóveis urbanos como referenciais para avaliar um imóvel rural,
nem vice-versa.
Perceba que de nada adianta realizar uma vistoria tomando imóveis referenciais sem muito
critério. Se não colocar atenção na idade dos imóveis referenciais, nas suas características, no
seu estado de conservação, assim como em seu entorno, os cálculos analíticos que deverão ser
feitos posteriormente poderão oferecer um resultado errado.
Além dessas informações, é essencial obter o preço de mercado desses imóveis referenciais.
147
DE IMÓVEIS
Essa referência de preços, depois de tratados os dados, é que vai nos permitir determinar o valor
Portanto, esses imóveis referenciais, preferencialmente, devem ter sido transacionados re-
centemente, isto é, num período menor que um ano.
ATENÇÃO!
z Se a avaliação tiver a finalidade de determinar o valor de VENDA, então os imóveis refe-
renciais serão aqueles que foram VENDIDOS há menos de 1 ano;
z Se a avaliação tiver a finalidade de determinar o valor de LOCAÇÃO, então os imóveis re-
ferenciais serão aqueles que foram ALUGADOS há menos de 1 ano.
Na ausência de imóveis recentemente transacionados, então podem ser usados dados ob-
tidos de ANÚNCIOS, já que os anúncios representam as intenções de realização de transações,
inseridas mercadologicamente num contexto específico.
Portanto...
z Se a avaliação tiver a finalidade de determinar o valor de VENDA, então utiliza-se, como
referenciais, os ANÚNCIOS ativos de imóveis ofertados para VENDA;
z Se a avaliação tiver a finalidade de determinar o valor de LOCAÇÃO, então utiliza-se, como
referenciais, os ANÚNCIOS ativos de imóveis ofertados para LOCAÇÃO.
Independentemente da fonte de dados dos imóveis referenciais (sejam imóveis transaciona-

dos, sejam somente anunciados), é prudente realizar uma visita a esses imóveis para verificar se a
sua descrição é condizente com o que nele existe de fato. Não há necessidade de entrar nesses
imóveis referenciais, bastando apenas uma observação externa.
3. Análise e Tratamento dos Dados

A principal ação na análise dos dados de mercado dos imóveis referenciais é a realização da
homogeneização dessa amostra. Em outras palavras, trata-se da realização de cálculos para
identificar qual seria o preço de cada um dos imóveis referenciais se tivesse absolutamente as
mesmas características do imóvel avaliando.
Lembrando...
A avaliação imobiliária pode ter a finalidade de determinação do valor de VENDA do imóvel
avaliando, ou o seu valor de LOCAÇÃO.
Todos os cálculos que veremos aqui são aplicados em qualquer um dos casos (venda ou
locação).
148
Aula 5
e Valor de Mercado
Portanto...
z Se a avaliação tiver a finalidade de determinar o valor de VENDA do imóvel avaliando, teremos
uma lista de imóveis referenciais com preços de VENDA (composta de imóveis vendidos
recentemente ou anunciados para serem vendidos). Neste caso, aplicaremos todos os
cálculos nestes preços de venda e, por fim, teremos o valor de venda do imóvel avaliando.
z Se a avaliação tiver a finalidade de determinar o valor de LOCAÇÃO do imóvel avaliando,
teremos uma lista de imóveis referenciais com preços de ALUGUEL (composta de imóveis
alugados recentemente ou anunciados para serem locados). Neste caso, aplicaremos todos
os cálculos nestes preços de alugueis e, por fim, teremos o valor de locação do imóvel
avaliando.
O primeiro elemento a ser considerado é a fonte desses dados de mercado. Temos, basica-
mente, duas possibilidades:
1. Imóveis transacionados;
2. Imóveis anunciados.
No caso dos imóveis transacionados, seja numa venda, seja numa locação, o que temos é o
preço real de mercado desses imóveis. Contudo, para os imóveis anunciados, o preço estabele-
cido no anúncio não é necessariamente aquele que será fechado na venda. Nesse caso, temos
que considerar que exista uma (comum) superestimação do preço do imóvel.
3.1. Cálculo para adequar o preço de oferta do imóvel

Em todos os referenciais cujo preço tiver sido obtido por anúncio, temos de aplicar um fator de
diminuição do preço anunciado para remover superestimações que são comuns nos processos
de negociação existentes no nosso mercado.
Para tanto, basta realizar uma redução de algum percentual do valor dos imóveis referenciais
que se encontram nessa situação.
Mas, qual é o percentual de redução que deve ser usado?
Infelizmente, não temos como ter um padrão para esta resposta. É claro que existem per-
centuais mais comuns, mas isso varia de acordo com o município e a região, assim como sofre
influência do tipo do imóvel e da situação do mercado. Por exemplo, imaginemos a situação de
venda de um imóvel... Num mercado em que existe maior demanda do que oferta, é comum que
os anúncios tendem a puxar o preço para cima, já que temos mais concorrência de compradores
do que de vendedores. Já numa situação inversa, com menor demanda, é mais comum que não
haja tanta especulação, já que os vendedores é que estão concorrendo para conseguirem um
comprador. Essa mesma oscilação poderá ocorrer numa situação de locação.
149
DE IMÓVEIS
Ainda assim, temos que identificar o melhor percentual a ser aplicado para ajustar o preço de
anúncio dos imóveis, para que, realmente, possam servir como referenciais na avaliação. Para
isso, o ideal é confrontar esses preços anunciados com os preços de transações realizadas re-
centemente nas proximidades.
Digamos que o imóvel avaliando tenha 50 m² (vamos usar somente este dado para facilitar o
exemplo). Suponhamos, então, que não foram encontrados imóveis deste tamanho que tenham
sido transacionados recentemente. Mas, foram encontrados 10 imóveis anunciados para venda,
com características muito similares às do avaliando. A questão, continua a mesma: Quanto em
percentual teremos que diminuir o preço desses anúncios para removermos a potencial supe-
restimação?
Neste exemplo, digamos que também encontramos uns 8 imóveis anunciados para venda,
com tamanho de 150 m². Veja que esses imóveis não são adequados para serem referenciais,
pois são bem diferentes do avaliando. Mas, coincidentemente, encontramos uma imobiliária da
mesma região, que recentemente transacionou 5 imóveis de 150 m². Veja que, na média, esses
imóveis recentemente transacionados tinham preços equivalente a 5% a menos do que os anun-
ciados. E tem mais! Perguntando para um corretor de imóveis dessa imobiliária, ele mencionou
que é comum, atualmente, trabalharem com uma margem na ordem de 5%, mesmo. Assim, tem
espaço para alguma negociação. Neste caso, pela comparação, é bem provável que os preços
daqueles 10 anúncios dos imóveis que haviam sido escolhidos para servirem de referenciais,
tenham, também, uma gordura de uns 5%.
A sugestão é que toda essa pesquisa seja incluída no relatório final da avaliação para justificar
o motivo de usar um fator de 5% na redução dos preços dos imóveis anunciados no sentido de
ajustá-los para a avaliação que foi realizada.
Então, ATENÇÃO!
Sempre verifique qual é a realidade da região onde se encontra o imóvel avaliando (e os imó-
veis referenciais), na época da realização da avaliação imobiliária, para ter dados que justifique
o uso do ajuste de redução dos preços dos anúncios (se for usar anúncios de imóveis, como
referenciais na sua avaliação).
Isso posto e explicado, atualmente, na maioria das concentrações urbanas, parece ser rela-
tivamente comum a existência de uma gordura de 5%, mas, repetimos, isso deve ser verificado
pelo conhecimento do corretor de imóveis quanto ao que normalmente se pratica na região
onde se encontra o imóvel avaliando.
Para ilustrar o ajuste do preço, vamos considerar o percentual de 5%.
Exemplo: caso o imóvel esteja anunciado pelo preço de R$ 300 mil reais, deve-se adequar
seu preço aplicando-se um fator redutor. Neste caso, aplicaremos 5%, que equivale a R$ 15 mil
150
Aula 5
e Valor de Mercado
reais. Portanto, R$ 300 mil reais menos R$ 15 mil reais é igual a R$ 285 mil reais. Esse é o preço
que deve ser considerado para esse imóvel referencial.
Esse cálculo de adequação do preço de oferta de imóvel é usado tanto para imóveis edificados
como não edificados (terrenos).
3.2. Homogeneização da amostra de acordo com a idade dos imóveis

Outro cálculo importante a ser realizado é o da idade dos imóveis referenciais. Se os dados
do imóvel referencial foram obtidos em anúncio, primeiro devemos corrigir seu preço com o
cálculo para adequação do preço de oferta do imóvel, para depois aplicar esses cálculos de ho-
mogeneização. Vamos entender melhor esse universo?
ATENÇÃO!
É importante que fique bem claro!
Este cálculo de homogeneização em função da idade do imóvel somente é utilizado para

IMÓVEIS EDIFICADOS.
Terrenos são bens imóveis NÃO EDIFICADOS e não têm idade. Por isso, para terrenos não é
preciso fazer qualquer alteração de preço em função do tempo.
Para ilustrar isso, imaginemos imóveis edificados com idades diferentes: o imóvel avaliando, por
exemplo, com 30 anos e quatro referenciais com 10, 30, 40 e 50 anos de idade, respectivamente.
Imaginemos que os imóveis tenham a mesma planta e estejam na mesma rua. Nesse exemplo,
cada imóvel foi edificado numa data diferente. O imóvel referencial de 10 anos é 20 anos mais
novo que o avaliando e, portanto, vale mais. Já o referencial de 50 anos é 20 anos mais velho que
o avaliando e, portanto, vale menos. A pergunta que resta é: qual seria o preço desses imóveis
referenciais se eles tivessem a mesma idade do avaliando?
Continuando no mesmo exemplo, se esse imóvel de 10 anos tivesse 30 anos, ele seria vendi-
do por um preço menor, por estar mais velho. Já o imóvel de 50 anos, se tivesse 30 anos, seria
vendido por um preço maior.
Portanto, para resolver essa questão, teremos de alinhar os preços dos imóveis para chegar a
um preço potencial, se todos eles tivessem a mesma idade do imóvel avaliando. Então, se o imóvel
avaliando tem 30 anos, teremos de diminuir em algum percentual o preço do imóvel referencial
de 10 anos. Com o referencial de 30 anos, não faríamos nada, pois já tem a mesma idade do
avaliando. Já com os imóveis referenciais de 40 e de 50 anos, teríamos de aumentar seus preços,
cada um numa proporção diferente, para o suposto preço, se tivessem 30 anos. Depois desses
cálculos, teríamos quatro preços de referência de imóveis com a mesma idade do imóvel avaliando.
151
DE IMÓVEIS
Esse exemplo ilustra o conceito de homogeneização relativa à idade dos imóveis referenciais.
O mesmo princípio conceitual é aplicado quanto ao estado de conservação, à quantidade de
frentes, à presença de elementos valorizantes ou desvalorizantes no entorno e a outros atributos.
Existe uma situação em que essa análise de dados é extremamente simples e dispensa a ho-
mogeneização. Imaginemos que o imóvel avaliando esteja num condomínio e que os imóveis
referenciais estejam no mesmo condomínio. Imaginemos, ainda, que todos os imóveis tenham
sido edificados com as mesmas dimensões e características, ao mesmo tempo. Em outras palavras,
tanto o imóvel avaliando quanto os referenciais são idênticos, em termos de tamanho, proximi-
152
Aula 5
e Valor de Mercado
dade de localização, idade e estrutura. Portanto, a amostra já é homogênea. Mas, no dia a dia, é
pouco provável que se tenha um conjunto de imóveis referenciais idênticos ao imóvel avaliando.
Existem vários cálculos possíveis para realização da homogeneização dos dados. Devem-se
utilizar cálculos que apresentem bases sólidas para garantir o resultado adequado da avaliação. A
Resolução-COFECI nº 1066/2007 e o Ato Normativo COFECI nº 001/2011 não deixam claro quais
sejam os cálculos que devem ser realizados para homogeneizar a amostra, apenas estabelecem
que a amostra deve ser homogeneizada.
Veremos uma sequência de cálculos bem aceita que tem sido empregada no mercado utili-
zando-se a Tabela de Ross-Heidecke.
O nome dessa tabela se refere a dois pesquisadores. Ross criou um método de depreciação
baseado na idade do imóvel. Heidecke criou outro método de depreciação, baseado no estado
de conservação. A combinação dos dois métodos deu origem à Tabela de Ross-Heidecke que
ajuda a calcular a depreciação de um imóvel.
Essa tabela é formada por linhas e colunas e apresenta coeficientes para a depreciação, confor-
me o PERCENTUAL DE VIDA ÚTIL DO IMÓVEL (linhas) e seu ESTADO DE CONSERVAÇÃO (colunas).
PERCENTUAL DE VIDA ÚTIL DO IMÓVEL: para entendermos o que é o percentual de vida útil
de um imóvel, temos de entender o que é a Vida Útil de um imóvel. A Vida Útil se refere a quanto
tempo a edificação se mantém servindo ao fim a que se destina. É quase que como um prazo
de validade. Por exemplo: quando compramos um shampoo, por exemplo, na embalagem é
impresso o prazo de validade. Isso significa que até essa data, o shampoo tem maiores chances
de funcionar bem. Mas, após essa data, a maior probabilidade é que seja apenas um creme que
não limpará nada. Com as edificações, é a mesma coisa. Mas, ao invés de chamarmos de prazo
de validade, chamamos de vida útil e contamos em anos. A vida útil é calculada pela quantidade
de tempo que uma edificação resistiria. Em outras palavras, a vida útil de um imóvel é o período
(em anos) que se estende da data em que foi concluída a edificação até o momento em que
potencialmente atinja o estado de demolição. É claro que uma edificação mal cuidada poderá
ruir antes do término da sua vida útil, assim como uma edificação extremamente bem cuidada
poderá durar muito mais tempo que o tempo definido como sendo sua vida útil. Mas, existe um
padrão para cada tipo de imóvel. Por exemplo, um imóvel residencial, do tipo casa, num padrão
de acabamento médio, tem uma vida útil de 70 anos. Digamos que esse imóvel tenha sido cons-
truído há 7 anos. Então, neste exemplo, o imóvel já existe há 7 anos e, portanto, já consumiu 7
anos da sua vida útil, ou seja, já foram usados 7 anos de um total de 70 anos. Portanto, neste
exemplo, o seu percentual de vida útil é de 10%. Outro exemplo: Um imóvel que tenha uma vida
útil de 60 anos e que tenha uma idade de 12 anos, terá um percentual de vida útil de 20%, já que
12 anos é igual a 20% de 60 anos.
Segue na próxima página a tabela de VIDA ÚTIL para cada tipo de imóvel:
153
DE IMÓVEIS
Um estudo foi realizado e resultou na seguinte lista:
IMÓVEL TIPO PADRÃO VIDA ÚTIL (em anos)

RÚSTICO 5
BARRACO
SIMPLES 10
DE MADEIRA 45
RÚSTICO 60
RESIDENCIAL CASA
ECONÔMICO, SIMPLES ou MÉDIO 70
FINO ou LUXO 60
ECONÔMICO, SIMPLES ou MÉDIO 60

APARTAMENTO
FINO ou LUXO 50
ECONÔMICO ou SIMPLES 70
ESCRITÓRIO MÉDIO 60
COMERCIAL
FINO ou LUXO 50
LOJA 70
ARMAZÉM 75
RÚSTICO ou SIMPLES 60
GALPÃO MÉDIO 80
INDUSTRIAL SUPERIOR 80
RÚSTICO ou SIMPLES 20
COBERTURA
SUPERIOR 30
FÁBRICA 50
SILO 75
RURAL
DEMAIS CONSTRUÇÕES RURAIS 60
BANCO 70
HOTEL 50
TEATRO 50
Fonte: Abunahman (1999)
O percentual de vida útil é calculado dividindo-se a idade do imóvel pela sua vida útil e mul-
tiplicando-se por 100:
idade do imóvel
Percentual de vida útil = × 100
vida útil
154
Aula 5
e Valor de Mercado
Exemplo 1: um imóvel residencial do tipo apartamento de padrão médio tem uma vida útil de
60 anos. Se um imóvel tem 30 anos de idade, então 30 dividido por 60 é igual a 0,5. Esse valor
multiplicado por 100 é igual a 50. Então, o percentual de vida útil desse imóvel é de 50%.
Exemplo 2: um imóvel comercial tipo escritório padrão simples tem uma vida útil de 70 anos.
Se um imóvel tem 7 anos de idade, então, 7 dividido por 70 é igual a 0,1. Esse valor multiplicado
por 100 é igual a 10. Então, o percentual de vida útil desse imóvel é de 10%.
Estado de conservação: existem, basicamente, nove classificações de estados de conservação

de um imóvel. São elas:
a. NOVO: imóvel que não sofreu nenhum reparo, tampouco necessita de reparos, sendo um
imóvel que não foi usado ou ainda tenha menos de seis meses de uso;
b. ENTRE NOVO E REGULAR: imóvel em uso e em condições de novo;
c. REGULAR: imóvel que requer pequenos reparos, embora mantenha a boa aparência e
cujos reparos não necessitam de mão de obra especializada (ex. pintura);
d. ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES: imóvel que requer manutenção eventual ou peri-
ódica para manter condições de uso, devido a desgastes naturais, bastando intervenções
superficiais em pontos localizados;
e. REPAROS SIMPLES: imóvel que requer reparos simples e restauração de aspectos das
funcionalidades originais;
f. ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES: imóvel que requer intervenções generalizadas

na maior parte e com maior profundidade em partes específicas (partes que comprometem
a operação e a segurança);
g. REPAROS IMPORTANTES: imóvel que requer reparos importantes, com intervenção ge-
neralizada e com profundidade, seja na estética, seja na segurança, seja na funcionalidade;
h. ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR: imóvel que exige restauração total de
elementos e peças importantes, as quais apresentam degradação generalizada e com
alto grau de exposição e de comprometimento da funcionalidade, segurança e operação;
i. SEM VALOR: imóvel em estado de demolição, sem condição de operação ou de uso.
Ainda que esta tabela tenha sido criada para calcular a depreciação de um imóvel, usamos
seus dados para homogeneizar os imóveis referenciais de acordo com a sua idade, comparada
à idade do imóvel avaliando.
155
DE IMÓVEIS
Tabela de Ross-Heidecke para depreciação de imóveis
% DE VIDA ESTADO DE CONSERVAÇÃO

ÚTIL A B C D E F G H
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0
Fonte: Abunahman (1999)
156
Aula 5
e Valor de Mercado
É simples utilizar a tabela. Basta identificar o Percentual de Vida Útil do imóvel (linhas) e o
seu Estado de Conservação (colunas) para encontrar o coeficiente (em percentual) a ser usado.
Vale a pena lembrar que, numa avaliação imobiliária, temos que encontrar imóveis refe-
renciais que tenham características comparáveis com as do imóvel avaliando. Portanto, numa
avaliação de um imóvel com estado de conservação “entre novo e regular”, não será um refe-
rencial adequado um imóvel com estado de conservação “entre regular e reparos simples”. Por
isso, o mais indicado é que os imóveis referenciais tenham o mesmo estado de conservação
Temos ainda que salientar que a Tabela de Ross-Heidecke é usada para cálculo de deprecia-
ção, utilizado tanto em contabilidade quanto em engenharia. Mas, para a avaliação imobiliária,
utilizaremos para homogeneizar os preços. E qual é a diferença?
Simples. Não queremos saber quanto o imóvel referencial depreciou desde sua construção.
Diferente disso queremos saber qual seria seu preço se ele tivesse a idade do imóvel avalian-
do. Por isso, não vamos usar a idade do imóvel referencial para fazer o cálculo. Usaremos a
DIFERENÇA ENTRE AS IDADES do IMÓVEL AVALIANDO e do IMÓVEL REFERENCIAL para fazer
o cálculo.
Exemplo: observando o exemplo anterior, de um imóvel de 30 anos de idade cuja vida útil
é de 60 anos, esse imóvel tem seu percentual de vida útil calculado em 50%. Supondo que seu
estado de conservação seja considerado regular, olharemos a coluna C, linha 50, de modo que
teremos o coeficiente de 39,10, ou seja, o imóvel está depreciado em 39,10% do seu preço
original quando novo.
157
DE IMÓVEIS
Mas como usar isso na homogeneização de uma amostra para a avaliação imobiliária?
Vamos usar os imóveis listados a seguir, como exemplo, os quais têm idades diferentes, mas
todos com o mesmo estado de conservação (consideremos ENTRE NOVO E REGULAR – coluna
B na tabela), e as mesmas dimensões (200 m²):
f Imóvel avaliando (IA): 30 anos de idade;
f Imóvel referencial 1 (R1): 10 anos de idade (20 anos mais novo que o avaliando);
f Imóvel referencial 2 (R2): 30 anos de idade (mesma idade do avaliando);
f Imóvel referencial 3 (R3): 40 anos de idade (10 anos mais velho que o avaliando);
f Imóvel referencial 4 (R4): 50 anos de idade (20 anos mais velho que o avaliando).
Vamos homogeneizar os referenciais em função do avaliando, lembrando que, nesse exem-

plo, todos têm o mesmo estado de conservação.
Comecemos pelo R1, que tem 10 anos de idade. A questão é: qual seria seu preço se ele
tivesse a mesma idade do IA? Ora, o seu preço deveria ser menor. Mas quanto menor? Deve
ser menor conforme a diferença das suas idades. Se o IA tem 30 anos e o R1 tem 10, então a
diferença de idade é de 20 anos. Atenção! Não vamos usar a linha 20 da tabela, pois as linhas
representam o percentual de vida útil e não a idade. Então, temos que calcular o percentual
de vida útil desses 20 anos. Digamos que a vida útil desses imóveis é de 60 anos. Então, 20
dividido por 60 é igual a 0,3333, ou seja, 33,33% é o percentual de vida útil. Deveríamos usar a
linha 33 da tabela, mas essa linha não existe, pois a tabela apenas apresenta linhas com números
percentuais pares. Então, usaremos a primeira ocorrência com a menor distância numérica,
ou seja, vamos usar a linha 34 (33,33 está mais perto, numericamente, de 34 do que de 32).
Buscando a coluna B e a linha 34, temos 22,80. Então, para homogeneizar o preço do R1 em
função do IA, devemos REDUZIR esse preço em 22,80%.
Fórmula para diminuição do preço na homogeneização:
Valor Homogeneizado = Valor do Imóvel − f o

Valor do Imóvel × fator Ross-Heidecke
100
Agora vamos fazer o cálculo do R4, que tem 50 anos. Se o IA tem 30 anos, então a diferença
de idade entre estes dois imóveis é de 20 anos. Veja que temos aqui a mesma diferença de
idade, mas agora, o imóvel referencial é mais velho. A questão é: qual seria seu preço se ele
tivesse a mesma idade do IA? Neste caso, o seu preço deveria ser maior. Mas, quanto maior?
Deve ser maior conforme a diferença das suas idades. Se o IA tem 30 anos e o R1 tem 10, então
a diferença de idade é de 20 anos. Já sabemos que 20 anos de um imóvel com vida útil de 60
anos resulta em 33,33% (percentual de vida útil) e usaremos a linha 34. Buscando a coluna B e
158
Aula 5
e Valor de Mercado
a linha 34, temos 22,80. Então, para homogeneizar o preço do R4 em função do IA, devemos
AUMENTAR esse preço e descobrir qual seria seu preço maior, o qual quando depreciássemos
22,80% resultaria o preço que temos. Em outras palavras, não é para pegar o preço desse R4 e
calcular 22,80% a mais. Isso estaria errado! Temos que descobrir o suposto preço desse R4 que,
se depreciado em 22,80%, resultaria o preço que temos em mãos. Para isso, o cálculo é inverso.
Fórmula para aumento do preço na homogeneização:
Valor do Imóvel
Valor Homogeneizado =
f 100 − fator Ross-Heidecke o
100
Então, no nosso exemplo, aplicaremos a fórmula de diminuição do preço para o R1, não
faremos nenhum cálculo para R2 e aplicaremos a fórmula de aumento do preço para R3 e R4
usando os seguintes valores da tabela de Ross-Heidecke:
f Imóvel referencial 1 (R1) - 20 anos mais novo (33,33% de vida útil): 22,80% (reduzir);
f Imóvel referencial 2 (R2) - não faremos cálculos de homogeneização;
f Imóvel referencial 3 (R3) - 10 anos mais velho (16% de vida útil): 9,31% (aumentar);
f Imóvel referencial 4 (R4) - 20 anos mais velho (33,33% de vida útil): 22,80% (aumentar).
Agora, vamos realizar esses cálculos considerando que todos os imóveis tenham 200 m² e
o mesmo estado de conservação (entre novo e regular – coluna B). Caso algum dos valores
desses imóveis tivesse sido obtido em anúncio, já teríamos aplicado, antes, a redução explicada
anteriormente devido à superestimação dos preços em anúncios. Consideremos os preços
seguintes:
f Imóvel referencial 1 (R1): 200 mil:

Valor Homogeneizado = Valor do Imóvel − f p
100
200.000,00 × 22,80
Valor Homogeneizado = 200.000,00 − f p
100
4.560.000,00
Valor Homogeneizado = 200.000,00 − f p
100
Valor Homogeneizado = 200.000,00 − 45.600,00
Valor Homogeneizado = 154.400,00
159
DE IMÓVEIS

Valor já está homogêneo = 160.800,00

Valor do Imóvel
f p
100 − fator Ross-Heidecke
100
150.000
f p
100 − 9,31
100
150.000
f p
90,69
100
150.000
0,9069

Valor do Imóvel
f p
100 − fator Ross-Heidecke
100
124.000,00
f p
100 − 22,80
100
124.000,00
f p
77,20
100
124.000,00
0,772
Ao final dos cálculos de homogeneização deste exemplo, dividimos os valores obtidos pela
área construída, para obtermos o valor por m². Sabemos que todos os imóveis têm dimensão de
200 m². Portanto, teremos os seguintes valores:
f Imóvel referencial 1 (R1): 154.400,00 / 200 m² = 772,00
160
Aula 5
e Valor de Mercado

Mas podem existir outros atributos que valorizem ou desvalorizem o preço dos imóveis. Então,
devem-se aplicar outros fatores a cada referencial antes de ser determinado o valor do imóvel
avaliando.
3.3. Outros fatores a serem usados

Existem outros elementos que podem alterar o preço de um imóvel e devem ser calculados
para homogeneizar os elementos da amostra.
Esses cálculos devem ser feitos após a homogeneização dos preços em função das idades
dos imóveis.
Topografia do terreno: leva em consideração a elevação ou depressão do terreno, se ele está

em aclive ou declive, podendo ser elemento valorizante ou desvalorizante do imóvel.
Mas atenção! Se o imóvel avaliando estiver num terreno em declive e todos os imóveis re-
ferenciais que conseguirmos estiverem em terrenos em declive, não há necessidade de aplicar
nenhum cálculo para homogeneizar a amostra quanto à topografia do terreno, pois a amostra
está homogênea para esse item. Se, no entanto, esse não for o caso, então aplicam-se cálculos
de homogeneização em todos os referenciais que sejam diferentes do avaliando.
Tabela de fatores corretivos quanto à topografia do terreno:
TOPOGRAFIA DO TERRENO FATOR

Terreno plano 1,00
Caído para os fundos em até 5% 0,95
Caído para os fundos de 5% até 10% 0,90
Caído para os fundos de 10% até 20% 0,80
Caído para os fundos mais de 20% 0,70
Aclive em até 10% 0,95
Aclive de 10% até 20% 0,90
Aclive acima de 20% 0,85
Abaixo do nível da rua em até 1,00 m 1,00
Abaixo do nível da rua de 1,00 m até 2,50 m 0,90
Abaixo do nível da rua de 2,50 m até 4,00 m 0,80
Acima do nível da rua até 2,00 m 1,00
Acima do nível da rua de 2,00 m até 4,00 m 0,90
Fonte: IBAPE/SP (2005).
161
DE IMÓVEIS
A tabela apresenta fatores de multiplicação do preço do imóvel conforme a topografia do

terreno. O fator para um terreno plano é 1, portanto seu preço é multiplicado por 1, o que não
gera alteração no preço. Já se o terreno for em declive para os fundos em até 5%, multiplicare-
mos o seu preço por 0,95 e o resultado será menor, pois essa característica desvaloriza o imóvel.
Se o imóvel avaliando estiver num terreno caído para os fundos em até 5% e os referenciais
estiverem em terrenos planos, então resta a pergunta: qual seria o preço desses imóveis se tivessem
a mesma topografia do imóvel avaliando? Para respondê-la, deve-se multiplicar o preço de todos
os referenciais por 0,95. Veja a fórmula e um exemplo para um referencial vendido por 150 mil:
Preço corrigido = Preço do imóvel referencial × Fator corretivo
Preço corrigido = 1 50.000,00 × 0,95
Valor Corrigido = 142.500,00
Entretanto, se for o contrário, ou seja, se o imóvel avaliando estiver num terreno plano e alguns
dos referencias estiverem em terrenos caídos para os fundos em até 5%, então especificamente
esses referenciais, se tivessem a mesma topografia do avaliando, teriam um preço maior. Mas qual
seria esse preço? Para calcular isso, temos que entender que o preço que temos é o resultado
do suposto preço num terreno plano multiplicado por 0,95. Então, para achar essa incógnita,
dividimos o preço que temos pelo fator, conforme a seguinte fórmula e exemplo para um imóvel
vendido por 150 mil:
Preço do imóvel referencial

Preço corrigido =
Fator corretivo
150.000,00
Preço corrigido =
0,95
Valor Corrigido = 157.894,74
Calcular se o terreno está abaixo ou acima do nível da rua é simples. Basta medir a altura, na
entrada do terreno, em relação à rua. Mas como calcular o percentual de caimento (declive) ou
de aclive?
Um terreno caído em 5% significa que o fundo do terreno está num nível abaixo da frente
numa altura equivalente a 5% do seu comprimento. Por exemplo, se o terreno tem 50 metros
de comprimento e a frente está no nível da rua, então o fundo do terreno estaria abaixo do nível
da rua numa profundidade de 2,5 metros para ter 5% de declive, já que 2,5 é 5% de 50. Outro
exemplo seria um terreno com aclive de até 20%. Digamos que esse terreno tenha 200 metros
de comprimento, já que 20% de 200 é igual a 40. Portanto, a frente estaria no nível da rua e o
fundo estaria a uma altura de 40 metros.
162
Aula 5
e Valor de Mercado
Consistência do terreno devido à presença ou ação da água: leva em consideração a exis-

tência de água aflorante no solo que provoque inundações periódicas, locais com alagamentos,
existência de terrenos brejosos ou pantanosos, sendo elementos desvalorizantes do imóvel.
Assim, se o imóvel avaliando estiver num terreno nessas condições, o ideal seria obter referen-
ciais nas mesmas condições e, com isso, não precisar realizar cálculos de adequação. Entretanto,
se um dos imóveis estiver em condições diferentes dos demais, devem-se aplicar os fatores para
adequação do preço.
Tabela de fatores corretivos quanto à consistência do terreno:
CONSISTÊNCIA DO TERRENO FATOR

Terreno seco 1,00
Terreno em região inundável 0,90
Terreno contíguo a córrego 0,80
Terreno inundável 0,70
Terreno permanentemente alagado 0,60
Fonte: IBAPE/SP (2005).
A aplicação desses fatores segue a mesma lógica da aplicação dos fatores quanto à topografia
do terreno, vista anteriormente.
Mas qual é a diferença entre terreno em região inundável e terreno inundável? Ainda que pos-
sa parecer a mesma coisa, não é. Temos que entender que essa tabela apresenta uma situação
decrescente com relação à quantidade de água no terreno. Portanto, um terreno numa região
inundável está localizado em uma região que pode sofrer inundação, mas a água não necessa-
riamente atinge o terreno. Já um terreno inundável pode ser atingido pela água. Veja que terreno
permanentemente alagado não é inundável, mas está constantemente com água. Por fim, um
terreno contíguo ao córrego é aquele que fica ao lado do córrego.
Voltando ao exemplo dos quatro imóveis referenciais, tínhamos os seguintes valores:
Suponhamos que o imóvel avaliando esteja num terreno plano e seco, mas que o R1 esteja
num terreno caído para os fundos em até 5% e que o R4 esteja em região inundável. Neste caso,
163
DE IMÓVEIS
dividimos o preço do R1 por 0,95 e o preço do R4 por 0,90. Dessa forma teremos os seguintes
preços finais homogeneizados:
f Imóvel referencial 1 (R1): 772,00 / 0,95 = 812,63
f Imóvel referencial 2 (R2): 800,00
f Imóvel referencial 3 (R3): 826,99
f Imóvel referencial 4 (R4): 803,11 / 0,90 = 892,34
Somando esses valores de m² e dividindo pela quantidade de imóveis referenciais (que são 4),
teremos o valor médio do m² da nossa amostra, que será 832,99. Como nosso IA tem 200 m²,
basta multiplicarmos um pelo outro, ou seja, 200 x 832,99 = 166.598,00. Esse é o valor determi-
nado para o imóvel avaliando neste nosso exemplo.
164
Aula 5
e Valor de Mercado
4. Formatação Documental
Depois de realizados a vistoria no objeto da avaliação, a pesquisa de dados de mercado e os
cálculos para a determinação do valor do imóvel avaliando, basta colocar todas as informações
num documento, o PTAM, conforme o Anexo IV do Ato Normativo COFECI nº 001/2011.
Como será que nosso personagem Vitor está processando mais esse aprendizado? Acompanhe
o seu progresso sob as orientações de Ronaldo e Helena. Vamos lá?
TOME NOTA
Segundo o CRECISP, é importante calcular adequadamente imóveis para, entre
outras possibilidades, esclarecer valores da partilha em situações nas quais parentes
ou cônjuges em processo de divórcio discordam sobre o valor de um imóvel herdado
ou compartilhado prestes a ser vendido. Também para utilizar em permutas de
imóveis ou em caso de inadimplência, quando o imóvel é tomado por um banco
e o proprietário considera que a propriedade tem um valor maior do que aquele
indicado pela instituição.
Para saber mais, acesse https://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/como-descobrir-
quanto-vale-o-seu-imovel/
165
DE IMÓVEIS
Mãos na massa
Seguem cinco exercícios testes autocorrigíveis, que serão condição para
trabalhado.
1. Qual é o método aplicado pelos corretores de imóveis para fazer avaliações imobiliárias?
A. ( ) Método da Aplicação de Atributos Comparáveis.
B. ( ) Método da Homogeneização de Características do Mercado.
C. ( ) Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
D. ( ) Método de Caracterização e Pesquisa de Mercado.
166
Aula 5
e Valor de Mercado
2. Quais são as quatro atividades em que se baseia a avaliação imobiliária?

A. ( ) Caracterização dos imóveis referenciais, pesquisa de mercado,
análise do imóvel avaliando e formatação documental.
B. ( ) Caracterização do objeto da avaliação, pesquisa de mercado, análise
e tratamento dos dados e formatação documental.
C. ( ) Caracterização do objeto da avaliação, pesquisa de mercado, homogeneização
dos dados do imóvel avaliando e formatação documental.
D. ( ) Caracterização do imóvel avaliando, pesquisa documental, análise
dos imóveis referenciais e formatação da homogeneização.
3. Por que a vistoria do imóvel avaliando é tão importante?

A. ( ) Porque é requisito mínimo, no PTAM, a vistoria do imóvel referencial.
B. ( ) Porque sem a vistoria não se podem realizar transações
desse imóvel de forma adequada e segura.
C. ( ) Porque é essencial identificar e caracterizar o imóvel avaliando para ser possível
realizar a adequação do preço de oferta dos imóveis referenciais.
D. ( ) Porque é importante ter informações precisas do imóvel avaliando para
que seja possível a busca adequada de imóveis referenciais.
4. Considerando a diversidade de idades dos imóveis referenciais,

para que servem os cálculos de homogeneização?
A. ( ) Para se obter o preço potencial de cada imóvel referencial na
hipótese de ele ter a mesma idade do imóvel avaliando.
B. ( ) Para remover superestimações que são comuns para os processos
de negociação existentes no nosso mercado.
C. ( ) Para depreciar o preço em função do estado de conservação.
D. ( ) Para atribuir o valor do imóvel avaliando aos imóveis referenciais.
5. Considere a seguinte situação: temos um imóvel avaliando num terreno plano, mas obtivemos um
referencial com comprimento de 100 m, num terreno cuja frente está abaixo do nível da rua em até
2 m e que se estende em declive, estando os fundos abaixo do nível da frente em até 5 m. Assinale
a alternativa que apresenta os cálculos que devem ser feitos para esse referencial se homogeneizar
ao imóvel avaliando:
A. ( ) Deve-se multiplicar o preço do referencial por 0,9 (devido ao nível da frente) e depois
dividir o resultado por 0,95 (devido ao declive). O resultado será o preço corrigido.
B. ( ) Deve-se multiplicar o preço do referencial por 0,9 (devido ao nível da frente) e depois
multiplicar o resultado por 0,95 (devido ao declive). O resultado será o preço corrigido.
C. ( ) Deve-se dividir o preço do referencial por 0,9 (devido ao nível da frente) e depois
dividir o resultado por 0,95 (devido ao declive). O resultado será o preço corrigido.
D. ( ) Deve-se dividir o preço do referencial por 0,9 (devido ao nível da frente) e depois
multiplicar o resultado por 0,95 (devido ao declive). O resultado será o preço corrigido.
167
DE IMÓVEIS
168
Aula 5
e Valor de Mercado
Saiba mais
f Para saber mais, acesse a TV CRECI clicando em https://www.youtube.com/watch?v=

jC0UhBZrj8A e assista à palestra “Superando a Crise com Avaliações e Perícias”, de João
Diniz Marcello, corretor de imóveis e perito avaliador judicial.
f O palestrante analisa, de forma crítica, a questão da crise, a evolução do mundo e as

tecnologias voltadas ao mercado imobiliário, apresentando elementos práticos para
investir, além de soluções para superar os problemas diários por meio de avaliações e
perícias mercadológicas.
Síntese
` Metodologias de avaliação;
` Finalidade da avaliação;
` Método comparativo direto;
` Tratamento de dados de mercado;
` Tabela ROSS-HEIDECKE para depreciação de imóveis.
169
DE IMÓVEIS
170
Aula 6
Valor de Compra e Venda e
Valor de Locação ou Arrendamento

` “Você mora no meu coração e não paga aluguel!”
` “Vou arrendar meu coração para você!”
` Você acha que essas frases têm algo em comum? Se sua resposta foi sim: o quê?
` Quais as principais diferenças entre alugar e arrendar?
` Alugar e arrendar são termos bastante presentes

na vida do(a) avaliador(a) de imóveis, confere?
Segundo o Dicionário on-line Michaelis-Uol, arrendamento significa, entre outras coisas, ato
de arrendar; contrato pelo qual uma pessoa que possui bens imóveis cede a outra, por prazo
certo e renda convencionada, o uso e gozo desses bens (geralmente imóveis rurais); o preço
pelo qual se arrenda.
Vamos, então, entender um pouco mais sobre as diferenças entre alugar e arrendar?!
171
DE IMÓVEIS
172
Aula 6

Nesta aula, você se familiarizará com termos muito pertinentes na avaliação de imóveis: valores
de compra e venda e valores de locação ou arrendamento; considerando valor de mercado; valor
em risco; valor patrimonial; e valor residual. As discussões se darão com vistas a compreender
que uma parte é dona e a outra é usuária do imóvel avaliando.
“Alugam-se salas!”
“Aluga-se prédio!”
“Arrenda-se fazenda já produzindo soja!”
Conforme abordado anteriormente, o(a) profissional avaliador(a), um(a) especialista, não pode
“chutar” valores de sua cabeça, seja para compra, seja para venda. Ampliando o leque, também
não pode fazer isso com relação a valores de locação e arrendamento. Enfim, o profissional deve
estar atento a metodologias de avaliação, independentemente do fato que motiva sua avaliação.
Num contrato de locação, ao final do período contratado, a posse do imóvel deve retornar
ao locador. Já no contrato de arrendamento, ao final do período contratado, o arrendatário tem
a possibilidade de comprar definitivamente o imóvel, podendo utilizar parte do que foi pago
durante o arrendamento para abater do valor final dessa compra, desde que essa possibilidade
esteja firmada no contrato.
Consideradas essas informações, imagine o que pode acontecer se um contrato não for bem
redigido e/ou se os termos do processo não forem bem detalhados.
173
DE IMÓVEIS
174
Aula 6
O saber é aqui...
Como já estudamos, uma avaliação imobiliária é realizada com a finalidade de determinar o
valor de mercado de um bem imóvel, e o valor mercadológico do imóvel é o valor pelo qual esse
imóvel potencialmente poderia ser transacionado no mercado em que esteja inserido. Nesse sen-
tido, trata-se de uma transação de transferência de propriedade. Essa transferência, normalmente,
é realizada depois da venda do imóvel, mas também pode ser realizada por força de sentença
judicial para liquidação de pagamento de uma dívida, ou para permuta, ou, ainda, por doação.
Portanto, independentemente de o solicitante ser quem deseja vender ou ser quem deseja
comprar o imóvel, ou ainda um terceiro, a avaliação imobiliária deverá determinar o valor desse
bem no mercado. Além desses casos, como já mencionado anteriormente, também é possível
realizar a avaliação imobiliária para a determinação do valor de locação desse imóvel ou mesmo
de arrendamento. Você já parou para pensar nessas várias possibilidades de avaliações?
Vamos entender a diferença entre elas!
Iniciemos pela definição de locação e de arrendamento de imóveis.
Tanto a locação imobiliária quanto o arrendamento imobiliário são contratos em que uma parte
cede a outra o usufruto de um bem imóvel de sua propriedade em troca de remuneração. Em
ambos os casos, a parte que cede o imóvel é aquela que tem o direito de propriedade (ou de a
transacionar), enquanto a parte que usará o imóvel terá apenas o direito de posse temporária. Está
difícil de entender? Então vamos facilitar. Em outras palavras, uma é a dona e a outra é a usuária.
Na locação, quem cede o imóvel é chamado de locador e quem usa o imóvel é chamado de
locatário. Atenção, pois isso é muito importante, já que esses termos são muito utilizados nos
contratos para esses fins.
No arrendamento, quem cede o imóvel é chamado de arrendador e quem usa o imóvel é

chamado de arrendatário.
Portanto, em ambos os casos, o direito de propriedade continua sendo de quem cede o imó-
vel, e o direito de posse temporária passa a ser de quem usa o imóvel pelo período estipulado
no contrato.
175
DE IMÓVEIS
A principal diferença está no que ocorre ao final do período estabelecido no contrato. Num
contrato de locação, ao final do período contratado, a posse do imóvel deve retornar ao locador.
Já no contrato de arrendamento, ao final do período contratado, o arrendatário tem a possi-
bilidade de comprar definitivamente o imóvel, podendo utilizar parte do que foi pago durante
o arrendamento para abater do valor final dessa compra, desde que essa possibilidade esteja
firmada no contrato.
Qualquer bem imóvel pode ser locado ou arrendado: urbano ou rural, residencial ou comercial.
Também existe o arrendamento mercantil. No Brasil, esse arrendamento é mais conhecido

pelo seu termo em inglês leasing e, muitas vezes, é confundido com um financiamento, devido
à aquisição do bem ao final do contrato.
Quando se realiza uma avaliação imobiliária para determinar o valor de locação, normalmente
deseja-se apenas esse valor. Todavia, podem ocorrer casos em que o solicitante deseje saber
tanto o valor de locação quanto o de venda.
No caso do arrendamento, na maioria das vezes, o solicitante deseja saber ambos os valores,
ou seja, tanto o valor de locação (que seria o pretenso valor de arrendamento), quanto o valor
de venda, para que o solicitante possa projetar uma potencial transferência de propriedade ao
final do contrato.
Em resumo, temos duas finalidades para um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

(PTAM):
1. Determinar o valor mercadológico do imóvel (valor de venda) – o valor único referente à

realização da transferência da propriedade do imóvel;
2. Determinar o valor mercadológico de locação (ou arrendamento) – o valor mensal refe-

rente ao direito de posse temporária do imóvel.
Mas quais são as diferenças na realização de uma avaliação imobiliária para cada uma dessas
finalidades?
A grande diferença está nos dados de mercado que precisam ser obtidos. Em outras palavras,
a questão é: que imóveis referenciais obter em cada uma dessas duas situações?
A resposta é simples:
z Para determinar o valor mercadológico do imóvel (VENDA), deve-se buscar o preço de
VENDA de imóveis que foram recentemente VENDIDOS ou que estejam anunciados para
VENDA, a fim de compor a amostra de imóveis referenciais;
176
Aula 6
z Para determinar o valor mercadológico de LOCAÇÃO ou ARRENDAMENTO, deve-se buscar

o preço de LOCAÇÃO ou de ARRENDAMENTO de imóveis que foram recentemente LOCA-
DOS ou ARRENDADOS, ou que estejam anunciados para LOCAÇÃO ou ARRENDAMENTO,
a fim de compor a amostra de imóveis referenciais.
Todos os cálculos de adequação dos preços e de homogeneização da amostra em função

do imóvel avaliando são aplicáveis em ambos os casos, em conformidade com as necessidades
e características inerentes aos elementos da avaliação em si, independentemente da finalidade
dessa avaliação.
No assunto de valores inerentes à avaliação imobiliária, existem três outros elementos que
são comumente considerados em avaliações imobiliárias de empreendimentos: o risco, o valor
patrimonial e o valor residual.
Em empreendimentos, o assunto “risco” está ligado a uma incerteza da realização de negó-

cios futuros propiciados pelo empreendimento. Esse risco pode ser estimado quantitativamente
somente por uma probabilidade. Nas avaliações imobiliárias de empreendimentos, realizadas por
corretores de imóveis, apresenta-se a determinação do valor atual de venda da totalidade ou de
cada uma das unidades que se pretenda vender ou alugar desse empreendimento. O cálculo da
probabilidade de risco inclui análises de fluxo de caixa e, portanto, um conhecimento específico
nesse campo do saber. A sugestão é que corretores de imóveis consultem profissionais com tal
habilidade para obterem esses dados.
O valor patrimonial de um imóvel ou de um empreendimento é o somatório dos valores

de mercado de todos os elementos que o compõem ou que estejam em suas dependências.
Uma vez que corretores de imóveis apenas determinam o valor do imóvel em si, os valores dos
outros elementos (semoventes, maquinários, equipamentos, mobiliário etc.) devem ser obtidos
por consulta a profissionais que tenham habilitação legal e competência profissional para isso.
Por fim, o valor residual, é o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos ma-
teriais no fim da vida útil do imóvel. Perceba que, após extinguida a edificação, resta apenas o
terreno. Por isso, é comum que sejam feitos cálculos para determinação do valor residual. Com
isso, é possível determinar o potencial valor máximo de um terreno num projeto de incorpora-
ção imobiliária. Nesse contexto, se não sabemos o valor do terreno e o imóvel está pronto para
venda, podemos realizar uma avaliação imobiliária baseada no projeto para determinar o valor
de mercado atual desse imóvel. É comum que o solicitante da avaliação tenha um cálculo de
custos de construção desse empreendimento, já considerando os custos da operação de ven-
das, taxas e impostos. Caso não o tenha, o corretor de imóveis poderá consultar profissionais no
mercado para realizar essa estimativa. Com isso, temos dois valores: o custo de venda e o custo
de construção. Falta ainda um valor, que é a margem de lucro pretendida pelo incorporador, que
pode ser obtida com o próprio incorporador ou estimada aleatoriamente por pressupostos. Do
valor de venda determinado na avaliação imobiliária subtrai-se o valor dos custos e a margem de
lucro. O resultado será o valor residual. Na prática, esse seria o maior valor possível, num projeto
de incorporação imobiliária, a ser pago pelo terreno, para que esse projeto seja viável.
177
DE IMÓVEIS
Você não está curioso para saber como andam as coisas lá na Imobiliária onde trabalham Vitor,
Helena e Ronaldo? Então vamos lá!
TOME NOTA
Se não sabemos o valor do terreno e o imóvel estiver pronto para venda, podemos
realizar uma avaliação imobiliária baseada no projeto para determinar o valor de
mercado atual desse imóvel. É comum que o solicitante da avaliação tenha um
cálculo de custos de construção desse empreendimento, já considerando os custos
da operação de vendas, taxas e impostos. Caso não o tenha, o corretor de imóveis
poderá consultar profissionais no mercado para realizar essa estimativa.
178
Aula 6
Mãos na massa
trabalhado.
1. O que é uma locação imobiliária?

A. ( ) É um contrato em que uma parte cede a outra o usufruto de um bem imóvel de sua proprie-
dade em troca de remuneração.
B. ( ) É um contrato em que uma parte cede, temporariamente, a outra a propriedade do imóvel
em troca da posse de um pagamento.
C. ( ) É uma remuneração recebida de uma parte pela outra parte, que cedeu temporariamente o
usufruto do imóvel.
D. ( ) É um contrato em que uma parte cede a outra uma remuneração em forma de pagamento
pela propriedade que a parte cedente usufrui.
2. Qual a principal diferença entre locação e arrendamento?

A. ( ) Não existe nenhuma diferença entre locação e arrendamento, a não ser os termos de qua-
lificação das partes no contrato.
B. ( ) Ao final do contrato de locação, a posse do bem locado deve retornar ao locador, enquanto,
ao final do contrato de arrendamento, a posse do bem arrendado pode continuar com o
Gabarito e respostas nas páginas 270 e 271
arrendatário e a propriedade desse bem passa para o arrendador.

C. ( ) Diferentemente da locação, num arrendamento, ao final do período contratado, o arrendatário
tem a possibilidade de comprar definitivamente o imóvel.
3. Qual a diferença entre uma avaliação para determinar o valor mercadológico de venda e uma
avaliação para determinar o valor mercadológico de locação?
A. ( ) Não existe diferença, sendo os elementos do PTAM exatamente os mesmos.
B. ( ) A grande diferença está nos dados de mercado que precisam ser obtidos. Se a finalidade
for valor de venda, devem ser buscados preços de imóveis vendidos ou anunciados para
venda; se a finalidade for valor de locação, devem ser buscados preços de imóveis locados
ou anunciados para locação.
C. ( ) A grande diferença está na vistoria do imóvel avaliando: para determinar valor de venda, é feita
vistoria de imóveis vendidos ou anunciados para venda; já para determinar valor de locação,
são feitas vistorias de imóveis locados ou anunciados para locação.
179
DE IMÓVEIS
180
Aula 6
Saiba mais
f Uma vez vistos os institutos legais pertinentes à avaliação imobiliária, sugerimos que
aprecie a palestra “PTAM x ABNT NBR 14653” ministrada pelo Sr. Andersom Bontorim, em
2019, no 1º Encontro de Corretores Avaliadores Mercadológicos (ECAM), com acesso
disponível pela TV CRECI no link: https://tv.crecisp.gov.br/midia?v=FARALBMJXR
Síntese
` Locação;
` Arrendamento;
` Valor em risco;
` Valor patrimonial;
` Valor residual.
181
DE IMÓVEIS
182
Aula 7
Imóveis Urbanos e Imóveis Rurais
` O que essas imagens lhe dizem? Rementem você a

ambientes estudados anteriormente, não é mesmo?
` Você já sabe diferenciar imóvel urbano de imóvel rural! Agora, se alguém lhe
perguntar a diferença entre edificado e não edificado, o que vem à sua cabeça?
Pensando em edificado, certamente você imaginará algo construído; ao pensar em um am-

biente não edificado, você fará a imagem de algo não construído, como um terreno vazio.
Vamos, então, entender como avaliar imóveis urbanos e imóveis rurais, sejam eles edificados,
sejam não edificados?
183
DE IMÓVEIS
184
Aula 7

Nesta aula, você identificará diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação
de imóveis rurais e urbanos, glebas urbanizáveis e servidões urbanas. Compreenderá pontos que
devem ser obrigatoriamente observados ao se avaliar imóveis, sejam eles urbanos, sejam rurais;
sejam edificados, sejam não edificados.
Eis que aparece mais um proprietário-vendedor procurando por você, corretor-avaliador
de imóveis.
— Proprietário-vendedor: “Rapaz, bom dia!”
— Corretor: “Bom dia!”
— Proprietário-vendedor: “Quero vender um terreno em um condomínio fechado. Porém,
não sei bem o preço. Você avalia pra mim?”
— Corretor: “Claro! É condomínio horizontal?”
— Proprietário-vendedor: “Horizontal?”
— Corretor: “Isso, com casas e lotes? Se fossem condomínios de apartamentos, seriam ver-
ticais.”
— Proprietário-vendedor: “Ah... Entendi. É de casas.”
— Corretor: “Lá há muitas casas construídas e à venda?”
— Proprietário-vendedor: “Pouquíssimas. A maior parte está em construção ou ainda não foi
vendida. Há bastantes terrenos à venda.”
— Corretor: “E as metragens são iguais?”
— Proprietário-vendedor: “Sei lá. Já quer saber demais.”
Esse diálogo nos faz refletir um pouco sobre pontos iniciais importantes que devem ser con-
siderados na hora de se avaliar imóvel edificado ou não edificado, seja na área urbana, seja na
rural. Vamos, agora, entender melhor este universo!
185
DE IMÓVEIS
186
Aula 7
O saber é aqui...
Imóveis urbanos e imóveis rurais
Estamos avançando a passos largos nos estudos sobre o universo da avaliação de imóveis.
Vimos como realizar uma adequada pesquisa de mercado e como adequar os preços dessa
pesquisa para tornar essa amostra mais homogênea em função do imóvel avaliando. Além disso,
pudemos perceber a importância de uma vistoria bem-feita para a correta caracterização do
objeto da nossa avaliação.
Agora, vamos nos aprofundar um pouco mais no assunto, tratando das principais características
que diferenciam uma avaliação de imóvel urbano de uma avaliação de imóvel rural.
Imóveis Urbanos
Um imóvel urbano pode estar edificado ou não, assim como pode estar num condomínio ou
não. Vamos conhecer os itens a serem considerados na vistoria de imóveis urbanos:
Quanto ao terreno do imóvel:

z Tipo de implantação: condomínio, vila, rua;
z Área terreno ou lote (m²);
z Cercamento: grade, madeira, parede, arame farpado, cerca viva;
z Caso o terreno esteja num condomínio:
| Área do condomínio (m2);
| Fração ideal.
z Caso o terreno esteja num loteamento:
| Uso predominante dos demais lotes: residencial, comercial, industrial.
z Nº de frentes e testada (m) da frente principal;
z Topografia: plana, acidentada, em aclive, em declive, passível de alagamento;
z Posição/situação do terreno: esquina, meio da quadra;
z Supertfície: seco, alagável, brejoso, arenoso, outro;
187
DE IMÓVEIS
z Posição do terreno em relação à rua: no mesmo nível, abaixo no nível, acima do nível;
z Ocupação: desocupado, ocupado, invadido;
z Estado do terreno: aplainado com cascalho, aplainado
com grama, com mata, com árvore etc.;
z Serviços públicos: rede de água, rede de esgoto, rede
elétrica, rede de gás, rede de telefonia;
z Solução sanitária: esgoto encanado, fossa séptica e sumidouro, não possui;
z Elementos valorizantes: vista para o mar, vista para parque,
vista permanente, próximo a metrô, outros;
z Elementos desvalorizantes: córrego, rede de alta
tensão, presídio, feira livre, favela, outros.
Obs.: no caso de haver elementos valorizantes ou desvalorizantes, é prudente obter imóveis

referenciais que apresentem os mesmos elementos.
Os itens citados, como se pôde observar, devem ser considerados caso o imóvel avaliando
não esteja edificado. Por outro lado, caso o imóvel esteja edificado, segue lista de demais itens
a serem considerados:
Quanto à edificação do imóvel:

z Posição/situação da edificação: isolada, geminada de um lado, geminada dos dois lados,
junto aos fundos, junto a uma lateral, junto às duas laterais, ocupa todo o terreno;
z Posição da edificação em relação à rua: no mesmo nível, abaixo do nível, acima do nível;
z Tipo do imóvel: casa, sobrado, loja, apartamento, conjunto comercial;
z Se imóvel em condomínio:
| Tipo da unidade: apartamento convencional, loft, cobertura, kitnet, duplex, tríplex,
sala de escritório;
| Uso predominante no condomínio: residencial multifamiliar, residencial unifamiliar,
comercial, industrial;
| Quantidade de blocos;
| Quantidade de unidades por bloco;
| Quantidade de elevadores.
z Posição da frente em relação aos pontos cardeais: norte, sul, leste, oeste, nordeste etc.;
z Destinação da edificação: residencial, comercial, misto;
188
Aula 7
z Ocupação: desocupado, ocupado, invadido;

z Quantidade de pavimentos;
z Quantidade de salas;
z Quantidade de suítes;
z Quantidade de quartos (não sendo suíte);
z Quantidade de dormitórios (soma da quantidade de suíte e quartos sem suíte);
z Quantidade de banheiros sociais;
z Quantidade de lavabos;
z Total de banheiros (soma da quantidade de banheiros e lavabos);
z Quantidade de vagas na garagem;
z Padrão de acabamento: descrever pisos, paredes e teto;
z Estado de conservação: aparentemente novo, em bom estado,
razoável, necessita acabamento, necessita reforma;
z Esquadrias da fachada: descrever a moldura das portas e janelas;
z Cobertura: laje, telha cerâmica, telha fibrocimento, telha concreto, outro;
z Forro: laje, telhado aparente, forro;
z Abastecimento de água: encanada, poço artesiano, sem abastecimento;
z Se imóvel em condomínio:
| Hidrômetro individual.
z Solução sanitária: esgoto encanado, fossa séptica e sumidouro, não possui;
z Fechamento de paredes: madeira, alvenaria, drywall, parede de concreto, outros;
z Infraestrutura/serviços/equipamentos: piscina, quadra, interfone, portão eletrônico,
churrasqueira, cftv, sauna, salão de festas, salão de jogos, cinema, gerador, outros;
z Proteção contra incêndio: alarme, escada de emergência,
hidrantes, extintor, iluminação de emergência;
z Elementos de acessibilidade: rampa de entrada, corrimão
nas escadas, indicação para deficientes visuais;
z Idade do imóvel.
Note que se deve ter muita atenção para os detalhes quando o assunto for imóvel urbano
edificado, pois um elemento não avaliado pode comprometer bastante a avaliação.
189
DE IMÓVEIS
Situações Criteriosas
É possível que, durante a pesquisa de mercado, não se encontrem imóveis referenciais tão
similares ao imóvel avaliando. Nesse caso, teremos que realizar tratamentos específicos para
tornar a amostra disponível adequada para ser usada.
Basicamente, existem 4 situações possíveis:

f Imóvel avaliando EDIFICADO e imóveis referenciais EDIFICADOS – neste caso, basta tra-
tarmos os dados como já vimos anteriormente.
f Imóvel avaliando NÃO EDIFICADO e imóveis referenciais NÃO EDIFICADOS – neste caso,
também basta tratarmos os dados como visto anteriormente, lembrando que quando
todos os imóveis forem não edificados tratam-se apenas de terrenos e não precisamos
homogeneizar em função da idade, já que terreno não tem idade.
f Imóvel avaliando EDIFICADO e imóveis referenciais NÃO EDIFICADOS – neste caso, todos
os referenciais são terrenos, mas o imóvel avaliando é composto de terreno e construção.
Por isso, determinaremos o valor do terreno (usando os referenciais), depois calcularemos
o valor da construção e somaremos os dois valores para obtermos o valor total do imóvel
avaliando.
f Imóvel avaliando NÃO EDIFICADO e imóveis referenciais EDIFICADOS – neste caso, todos
os referenciais são compostos de terrenos com construções, mas o imóvel avaliando é
apenas terreno. Então, deveremos calcular o valor dos terrenos dos referenciais (removendo
o valor da construção de cada um) para termos uma amostra de preços de terrenos e, com
isso, podermos usar essa amostra para calcular o valor do imóvel avaliando.
190
Aula 7
Perceba que nos dois últimos casos temos situações bem criteriosas. Para tratar dessa questão,
teremos que, matematicamente, construir ou desconstruir as edificações para homogeneizar as
amostras em função do imóvel avaliando. Vamos entender melhor como proceder?
1. Imóvel avaliando edificado e imóveis referenciais não edificados:
Neste caso, precisamos saber qual seria o preço de cada um desses imóveis referenciais não
edificados se tivessem edificações com as mesmas dimensões, idade e estado de conservação
da edificação do imóvel avaliando.
Para isso, basta realizar os seguintes passos:
PASSO 1: obter as dimensões da edificação do IA para conceber referenciais idênticos ao

avaliando, de modo que não sejam necessárias outras homogeneizações.
PASSO 2: obter o Custo Unitário Básico (CUB) por metro quadrado. O CUB foi instituído pela
Lei nº 4.591/1964, a qual estabelece que os sindicatos estaduais da indústria da construção civil
ficam obrigados a divulgar mensalmente os custos unitários de construção a serem adotados nas
respectivas regiões jurisdicionais. Portanto, basta acessar o website do SindusCon da região onde
se encontram os imóveis (referenciais e avaliando) e buscar a divulgação do CUB/m². Vale ressaltar
que é prudente considerar o valor sem a desoneração da mão de obra, uma vez que desejamos
obter o valor médio bruto final da edificação. Para o estado de São Paulo, por exemplo, pode-se
acessar diretamente o website “sindusconsp.com.br/cub/”. Também é possível buscar o CUB/
m² pelo website “www.cub.org.br”, mantido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção.
Quanta informação útil, não é mesmo?
PASSO 3: calcular o valor da edificação. Basta multiplicar a dimensão da edificação do imóvel

avaliando (m²) pelo preço do CUB/m² encontrado. Com isso, encontra-se o custo dessa edifi-
cação em condição nova.
PASSO 4: depreciar o valor da edificação em função da idade e do estado de conservação

do imóvel avaliando. No passo anterior, obtivemos o valor referente ao custo de uma edificação
nova nas mesmas características daquelas do imóvel avaliando. Entretanto, temos de depreciar
esse valor, uma vez que o imóvel avaliando não é novo. Para depreciar o valor, basta aplicar a
Tabela Ross-Heidecke, que já estudamos. Por exemplo, se o imóvel avaliando tiver 12 anos e sua
vida útil for de 60 anos, então ele terá 20% de percentual de vida útil (ver linha 20 da Tabela Ros-
s-Heidecke). Se o seu estado de conservação for REGULAR, usaremos a coluna C dessa tabela.
Na linha 20, coluna C, temos 14,20. Então, do valor da edificação, neste exemplo, vamos diminuir
14,20%. Com isso, obteremos o valor depreciado do custo da edificação.
PASSO 5: somar o valor depreciado da edificação com o preço de cada imóvel referencial não
edificado. Os imóveis referenciais não edificados são apenas terrenos. No passo anterior, chega-
mos ao valor depreciado da edificação. Então, basta somar esse valor depreciado da edificação
191
DE IMÓVEIS
com cada preço do terreno, para termos o valor dos imóveis referencias. Veja que no preço do
terreno já temos, potencialmente, um fator de comercialização embutido.
Pronto! Agora temos os supostos preços de mercado de cada imóvel referencial se tivessem
edificações com as mesmas dimensões e idade das do imóvel avaliando. Observe que não são
passos difíceis de serem seguidos. Entretanto, para realizá-los, devemos ter muita atenção.
2. Imóvel avaliando não edificado e imóveis referenciais edificados:
Neste caso, temos uma situação exatamente oposta à situação anterior. Agora, precisamos
saber qual seria o preço de cada um desses imóveis referenciais edificados se não tivessem as
edificações, uma vez que o nosso imóvel avaliando é constituído apenas pelo terreno.
Para isso, basta realizar os seguintes passos para cada um dos imóveis referenciais.
PASSO 1: obter as dimensões de cada edificação de cada imóvel referencial para conceber o
custo de reprodução dessas edificações. Se diminuirmos do preço do imóvel referencial o valor
da edificação, teremos o suposto preço de mercado do terreno, que é o que nos interessa para
esta avaliação.
PASSO 2: obter o Custo Unitário Básico (CUB) por metro quadrado, nos padrões de cada
imóvel referencial.
PASSO 3: calcular o valor da edificação de cada imóvel referencial. Basta multiplicar a dimen-
são da edificação do imóvel referencial (m²) pelo preço do CUB/m² encontrado para os padrões
dessa edificação. Com isso, encontra-se o custo dessa edificação na condição de nova.
PASSO 4: depreciar o valor da edificação em função da idade e do estado de conservação do

imóvel referencial. No passo anterior, obtivemos o valor referente ao custo de uma edificação
nova nas mesmas características da existente, mas temos de depreciar esse valor, uma vez que
esse imóvel referencial não é novo. Para depreciar o valor, basta aplicar a Tabela Ross-Heidecke.
Por exemplo, se o imóvel tiver 6 anos e sua vida útil for de 60 anos, então ele terá 10% de per-
centual de vida útil, (ver linha 10 da Tabela Ross-Heidecke). Se o seu estado de conservação for
ENTRE NOVO E REGULAR, usaremos a coluna B dessa tabela. Na linha 10, coluna B, temos 5,53.
Então, do valor da edificação, neste exemplo, vamos diminuir 5,53%. Com isso, obteremos o valor
depreciado do custo dessa edificação.
PASSO 5: subtrair do preço do imóvel referencial o valor depreciado da edificação. Os imóveis

referenciais estão edificados. No passo anterior, chegamos ao valor depreciado da sua edificação.
Então, basta diminuir do preço do referencial o valor da edificação já depreciada para termos o
suposto preço desse imóvel se não estivesse edificado (só terreno).
Pronto! Agora temos o possível preço de mercado do imóvel referencial, o qual poderá ser
usado para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando não edificado. Partamos,
agora, para os imóveis rurais!
192
Aula 7
Imóveis Rurais
Já vimos que imóvel rural é um bem que se destina à exploração rural, ou seja, exploração
agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial; um imóvel rural também pode ser
destinado à proteção e preservação ambiental. Também vimos que um imóvel rural pode estar
localizado tanto na zona urbana quanto na zona rural do município.
Vamos ver mais alguns aspectos criteriosos dos imóveis rurais? Na vistoria de imóveis rurais,
consideramos todos os aspectos listados para os imóveis urbanos (quando aplicáveis) e mais
alguns aspectos específicos a esses imóveis.
193
DE IMÓVEIS
Seguem itens a serem considerados adicionalmente na vistoria de imóveis rurais:
Quanto à região:
z Aspectos físicos: relevo e solos predominantes, bem como a ocupação do terreno e os
recursos hídricos existentes;
z Aspectos da infraestrutura pública: existência de canais de irrigação, de energia elétrica,
de linha de telefonia, de sistema viário, de sistema de transporte coletivo, de escolas, de
centros de apoio agropecuários (como assistência técnica agrícola, armazenagem de pro-
dutos e insumos etc.) entre outras;
z Aspectos legais: verificar restrições quanto ao uso e/ou ocupação do solo.
Quanto às edificações:
z Limites e confrontações: este item exige especial atenção, pois, muitas vezes, as confron-
tações são descritas pelas características naturais, como rios, vales, lagos, encostas etc.;
z Recursos naturais: deve-se descrever a existência de elementos naturais que possam im-
pactar positiva ou negativamente a exploração rural;
z Uso econômico atual: devem-se verificar e descrever as explorações rurais que sejam
existentes no imóvel avaliando.
Quanto ao terreno:
z Característica pedológica: descrever o solo conforme o estudo dos solos no ambiente
natural (pedologia).
Quanto às produções vegetais:

z Estágio atual de desenvolvimento: descrever o estado da produção vegetal, incluindo
infestação de doenças, pragas e agentes invasores.
Quanto às atividades pecuárias:

z Característica animal: espécie, raça e categoria dos animais;
z Índices zootécnicos e aspectos sanitários;
z Descrição dos recursos de manejo e alimentação.
Quanto aos pastos:

z Topografia do terreno;
z Conservação do solo;
z As espécies de cultivares (espécies de plantas melhoradas por alteração ou introdução de
uma característica que antes não possuíam).
194
Aula 7
Ressaltamos que, segundo estabelece a Lei nº 10.267/2001, a identificação

do imóvel rural é feita por:
z Matrícula: documento emitido pelo cartório de registro de imóveis;
z Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR): é o documento emitido pelo Incra e
constitui prova do cadastro do imóvel rural;
z Código do imóvel rural: trata-se de um conjunto de 13 números emitido pelo Incra refe-
rente ao cadastro no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR);
z NIRF – Número do Imóvel na Receita Federal: esse número comprova a inscrição do
imóvel rural no Cadastro de Imóveis Rurais (CAFIR), necessário para fins de cobrança do
Imposto Territorial Rural (ITR);
z Coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao
Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo Incra.
Observe! Ainda que a avaliação de um imóvel rural objetive a determinação do seu valor de
mercado integralmente, a realização da avaliação pode ser feita de forma repartida. Em outras
palavras, podemos, conceitualmente, dividir o imóvel em fatias contíguas de acordo com suas
características. Por exemplo, poderíamos considerar a casa principal como uma parte e o pasto
como outra parte. Dessa forma, neste exemplo, faríamos a avaliação da casa, depois do pasto e,
ao final, somaríamos as duas para ter o valor total do imóvel.
Mais fácil que você pensava, não é mesmo? Tal qual a avaliação de imóvel urbano, deve-se
ter muita atenção.
E lá na imobiliária, Vitor está cada vez mais expert em avaliação de imóveis. Acesse e confira!
TOME NOTA
Um avaliador bem preparado deve conhecer as principais características que
diferenciam as avaliações de imóvel urbano de um imóvel rural.
195
DE IMÓVEIS
196
Aula 7
Mãos na massa
trabalhado.
1. É possível realizar a avaliação de um imóvel edificado tendo como

imóveis referenciais apenas terrenos (imóveis não edificados)?
A. ( ) Sim. Para isso, basta realizar uma avaliação do terreno do imóvel avaliando
e apresentar, no PTAM, a consideração de que, devido às limitações do
mercado, somente foi possível a avaliação do valor do terreno.
B. ( ) Sim. Para isso, basta somar ao valor de cada terreno o suposto valor de um imóvel
baseado no CUB, tendo como referência uma edificação idêntica ao do imóvel avaliando,
depreciada em função da idade e estado de conservação do imóvel avaliando.
C. ( ) Não, pois esses imóveis referenciais não compõem dados
de mercado com características comparáveis.
D. ( ) Não, pois não se podem avaliar elementos não homogêneos.
2. O que é um imóvel rural?

A. ( ) É um imóvel que se destina à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal,
florestal, agroindustrial ou mesmo à proteção e preservação ambiental, podendo
estar localizado tanto na zona urbana quanto na zona rural do município.
B. ( ) É um imóvel destinado à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal,
florestal ou agroindustrial, localizado na zona rural do município.
C. ( ) É um imóvel destinado à exploração rural, não limitado à
preservação ambiental, restrito à zona rural do município.
D. ( ) É um imóvel localizado tanto na zona urbana quanto rural do município
destinado à exploração da preservação ambiental, sem edificação
urbana, mas com atividades econômicas relativas ao extrativismo.
3. Os documentos que identificam um imóvel rural são os

mesmos que identificam um imóvel urbano?
A. ( ) Sim, pois ambos têm matrícula no cartório de registro de imóveis, sendo
este o principal e único documento necessário para sua identificação.
B. ( ) Sim, pois são os mesmos documentos, e alguns apenas têm
os alterados devido à característica do imóvel.
C. ( ) Não, pois, ainda que ambos possuam matrícula no cartório de registro de imóveis, o
imóvel rural é identificado por outros documentos não disponíveis aos imóveis urbanos.
197
DE IMÓVEIS
198
Aula 7
Saiba mais
f Conheça Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e índices da Construção Civil.

Acesse https://sidra.ibge.gov.br/tabela/647
Síntese
` Imóveis urbanos e rurais;
` Imóvel avaliando edificado e imóveis avaliando não edificados;
` Custo Unitário Básico (CUB).
199
DE IMÓVEIS
200
Aula 8
Componentes Mínimos de um PTAM

Cada qual sabe amar a seu modo; o modo, pouco
importa; o essencial é que saiba amar.
Machado de Assis
Machado de Assis, brilhante escritor brasileiro, nos brinda com “o essencial é que saiba amar”.
Para você, o que significa ser essencial para alguém? Qual é a característica essencial que
alguém precisa ter para conseguir e manter a sua amizade?
Podemos dizer que “essencial” é algo imprescindível, do qual não podemos abrir mão.
Segundo o Dicionário Michaelis-Uol, essencial significa, entre outras coisas, a parte necessária
de algo; indispensável, parte inerente de algo ou de alguém, parte mais importante em alguma
coisa; fundamental.
Agora que sabemos ainda mais sobre o que é essencial, vamos voltar a Machado de Assis. Em
“[...] o essencial é que saiba amar”, podemos entender que saber amar é imprescindível, funda-
mental, indispensável!
Você deve estar pensando: “a essa altura do curso, me vem com Machado de Assis!?”. Isso
mesmo! Tudo isso para dizer que falaremos de um ponto essencial, fundamental, imprescindível
para o avaliador de imóveis: o PTAM que tem conteúdos essenciais mínimos.
Vamos, então, entender um pouco mais sobre os conteúdos mínimos de um PTAM?!
201
DE IMÓVEIS
202
Aula 8

Nesta aula, você aprenderá a redigir o PTAM com os seguintes requisitos mínimos:
1. identificação do solicitante;
2. finalidade do parecer técnico;
3. identificação e caracterização do imóvel;
4. pesquisa de imóveis comparandos e aplicação do Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado;
5. determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando;
6. conclusão com currículo e assinatura do corretor de imóveis avaliador.
Dois ex-sócios, na hora de partilhar os bens, discordaram quanto ao
valor do imóvel. Por isso, cada um contrata os serviços de avaliação
imobiliária de um corretor de imóveis diferente para terem duas
avaliações e poderem discutir sobre o assunto. Acontece que
numa avaliação não foram listados os imóveis referenciais e,
por isso, não foi possível identificar a amostra que foi utilizada
para a determinação do valor do imóvel avaliando. Por outro
lado, na outra avaliação, não foi descrita a vistoria do imóvel
avaliando e, por isso, não se tem certeza se o avaliador
realmente considerou as características do imóvel.
Para evitar situações como esta, o COFECI normatizou
o assunto com a Resolução-COFECI nº 1066/2007 e o
Ato Normativo COFECI nº 001/2011. Importa destacar a
lista de requisitos mínimos de um PTAM, descrita no Anexo
IV desse Ato Normativo, que veremos nesta aula.
Vamos, agora, conhecer os conteúdos
fundamentais de um PTAM!
203
DE IMÓVEIS
204
Aula 8
O saber é aqui...
Roteiro, conteúdo mínimo e
apresentação do Parecer Técnico
de Avaliação Mercadológica (PTAM)
Os avanços do nosso curso não param! Vamos a mais uma parte fundamental! Agora, che-
gou o momento de montarmos o PTAM, aos moldes do que estabelece a Resolução-COFECI
nº 1066/2007 e o Ato Normativo COFECI nº 001/2011, em especial seu Anexo IV, em que são
listados os requisitos mínimos desse documento.
Analisemos, portanto, cada um dos requisitos mínimos, conforme segue.
1. Identificação do solicitante: deve-se identificar quem pediu a realização do PTAM, podendo

ter sido o proprietário, o locatário, um juiz (no caso de um processo judicial), uma empresa
(que deseja avaliar seu patrimônio) ou mesmo um terceiro interessado no imóvel. Para
identificar o solicitante, basta mencionar seu nome completo e alguns dados suficientes
para sua caracterização, como o CPF, no caso de pessoa física, ou CNPJ, no caso de pessoa
jurídica, ou ainda a vara e tribunal de atuação, no caso de ter sido um juiz.
2. Finalidade do PTAM: deve-se deixar claro o objetivo da avaliação imobiliária, o qual pode
ser para a determinação do valor mercadológico do imóvel (o qual se refere ao valor de
venda) ou ainda do valor de locação do imóvel.
3. Identificação e caracterização do imóvel avaliando: este item se desdobra em vários subi-

tens que fornecem dados e informações, permitindo, com isso, o correto reconhecimento
do imóvel, dando especial destaque às particularidades dele. São eles:
3.1. Situação e localização (estado, município, logradouro, número etc.): deve-se men-
cionar o endereço completo do imóvel. No caso de imóvel rural, devem-se incluir
os códigos de georreferenciação;
3.2. Número de matrícula e cartório de registro imobiliário: deve-se mencionar, no PTAM,

o número de matrícula do imóvel avaliando, bem como em qual cartório de registro
de imóveis este imóvel se encontra registrado;
205
DE IMÓVEIS
3.3. Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total, fração
ideal etc.) e dimensões do imóvel: devem-se descrever todas as áreas referentes
ao imóvel. Se o imóvel se localiza num condomínio, importa mencionar as áreas de
uso comum, as áreas privativas, bem como a fração ideal (principalmente no caso
de condomínio vertical);
3.4. Características e infraestrutura disponíveis no logradouro e na região onde se encon-

tra o imóvel: devem-se descrever as particularidades do entorno do imóvel avaliando,
mencionando-se os recursos disponíveis, sejam públicos, sejam privados, bem como
a existência de elementos valorizantes ou desvalorizantes;
3.5. Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções, benfeitorias, instalações

etc.): deve-se incluir o detalhamento da vistoria do imóvel avaliando;
3.6. Relatório fotográfico da data da vistoria realizada no imóvel: todas as fotos obtidas
durante a vistoria devem ser inseridas, apresentando cada cômodo de cada edificação
do imóvel avaliando, bem como suas áreas externas e demais benfeitorias.
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado: este item se desdobra em dois subitens referentes à descrição da
realização da obtenção dos dados de mercado relativos aos imóveis referenciais, sendo:
4.1. Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando as res-
pectivas fontes. Para identificar os imóveis referenciais, devem-se inserir, para cada
imóvel, seu endereço (o mais completo que se possa obter), suas dimensões (áreas),
sua idade (a idade da edificação ou, se não disponível, sua idade aparente), seu estado
de conservação, seu preço (podendo ser o preço de venda ou o preço de locação,
conforme a finalidade do PTAM) e a fonte de onde se obtiveram os dados e informa-
ções desse imóvel. A fonte da pesquisa, comumente, pode ser um website; no caso de
anúncio, o nome e dados de contato de uma pessoa; no caso de contato direto com
o proprietário, o nome e dados de contato de um corretor de imóveis ou imobiliária;
4.2. Homogeneização dos itens da amostra. Devem-se demonstrar todos os cálculos

realizados para a adequação dos preços dos imóveis referenciais em função do imó-
vel avaliando e para tornar a amostra homogênea para a obtenção do valor médio
do metro quadrado a ser usado na determinação do valor de mercado do imóvel
avaliando (de acordo com a finalidade do PTAM).
5. Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando: deve-se apresentar o cálculo

final quanto à determinação do valor do imóvel avaliando. Esse valor deve responder à
finalidade do PTAM, ou seja, deve-se apresentar o valor de mercado do imóvel ou seu
valor de locação. Caso existam considerações que afetem a variação desse valor, devem
ser apresentadas as explicações e seus motivos. Por exemplo, caso o imóvel apresente
débitos (como condomínio ou impostos em atraso), isso não altera seu valor, mas pode
alterar o preço da sua transação e isso deve ser mencionado. Para ilustrar esse exem-
plo, consideremos um imóvel cujo valor de mercado foi determinado em R$ 500.000,00.
206
Aula 8
Imaginemos que ele apresente débitos em atraso que somam a quantia de R$ 150.000,00.
Nesse caso, o valor determinado continua sendo R$ 500.000,00, mas, se esse imóvel for
comercializado, muito provavelmente, o adquirente apresentará uma proposta de pagar
apenas R$ 350.000,00 e assumir a dívida. Veja que, nesse caso, ainda que o pagamento
tenha sido de R$ 350.000,00, o custo total de aquisição do imóvel continuou sendo de R$
500.000,00, pois os R$ 150.000,00 da dívida se transformaram em custo ao adquirente.
6. Encerramento: este item se desdobra em subitens. São eles:
6.1. Conclusão do PTAM. Deve-se apresentar a conclusão num único parágrafo, iden-
tificando, brevemente, o imóvel avaliando e o seu valor determinado, conforme a
finalidade do PTAM;
6.2. Data e assinatura do corretor de imóveis emissor do PTAM. Devem-se incluir a data
de emissão do PTAM e, imediatamente a seguir, a assinatura do corretor de imóveis
que realizou a avaliação e emitiu o PTAM, tornando-se responsável por esse docu-
mento e por todas as informações nele contidas;
6.3. Aposição do selo certificador ao lado da assinatura. Deve-se afixar o selo certificador
ao lado da assinatura mencionada no subitem anterior. Vale lembrar que o selo cer-
tificador somente é disponibilizado aos corretores de imóveis que estejam inscritos
no CNAI. Dessa forma, a emissão do PTAM é de exclusividade desses profissionais.
Caso o corretor de imóveis não tenha inscrição no CNAI, não poderá obter e fixar o
selo certificador. Todo corretor de imóveis pode realizar avaliações imobiliárias. No
entanto, caso ele não tenha a inscrição no CNAI, deverá dar outro nome ao docu-
mento, pois não se trata de um PTAM. É importante ressaltar que tanto o PTAM quanto
os documentos que apresentem a conclusão do valor de mercado de um imóvel
resultante da atividade de avaliação imobiliária realizada por corretor de imóveis têm
juridicamente o mesmo valor.
7. Anexos: após a finalização do PTAM, podem-se incluir outros documentos e informações

em caráter de anexos. Um anexo é algo que se incorpora ao documento de forma acessória,
de modo que, ainda que importante, não seja essencial ao entendimento ou à justificativa
daquilo que o documento expõe. Entre os anexos do PTAM, estão:
7.1. Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel). Sugere-

-se enfaticamente que as fotos da vistoria do imóvel avaliando sejam inseridas na
descrição da vistoria. Por outro lado, entende-se que, uma vez que se tenha a des-
crição textual das características e estruturas do imóvel avaliando, as fotos se tornam
acessórias, podendo (e devendo), portanto, figurar nos anexos;
7.2. Plantas de situação e localização, mapas etc. Da mesma forma que no subitem an-
terior, sugere-se que as plantas e mapas sejam inseridos na caracterização do imóvel
avaliando. Contudo, no mesmo entendimento que das fotos da vistoria, havendo a
descrição completa e inconfundível da locação do imóvel avaliando, estas imagens
se tornam acessórias, podendo (e devendo) ser inseridas como anexos;
207
DE IMÓVEIS
7.3. Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis. A informação

do número de matrícula do imóvel avaliando é fundamental na identificação e ca-
racterização do imóvel. Por outro lado, a cópia da certidão dessa matrícula pode (e
deve) ser inserida nos anexos;
7.4. Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR etc.). Os demais
documentos que se façam necessários, conforme o tipo do imóvel avaliando (urbano
ou rural), devem ser inseridos nos anexos;
7.5. Currículo do(a) corretor(a) de imóveis avaliador(a). É fundamental e obrigatória a
descrição das competências, titulações, habilidades e conhecimentos do(a) corretor(a)
de imóveis responsável pela realização da avaliação imobiliária e emissão do PTAM, a
qual deve figurar nos anexos em forma de currículo. Devem-se incluir, minimamente,
no currículo do avaliador: os dados pessoais do avaliador, número de inscrição no
CRECI, número de inscrição no CNAI, formação escolar ou acadêmica, experiência
profissional e os trabalhos prestados, bem como uma citação quanto aos certificados
de cursos de sua participação e aprovação.
Você, como futuro(a) avaliador(a) de imóveis, deve sempre ficar atento(a) a esses que são
os requisitos mínimos de um PTAM. Sendo mínimos, significa que todos eles devem existir em
qualquer PTAM emitido. Por outro lado, quando se diz que são requisitos mínimos, também
entende-se que há permissão para inserção de outros elementos ou itens além desses listados.
Indo além, uma vez contemplados todos os elementos da lista de requisitos mínimos, o(a)
corretor(a) de imóveis pode agregar mais dados e informações para ampliar a excelência desse
documento. Seguem alguns exemplos de elementos adicionais a serem inseridos num PTAM que
podem agregar a percepção de competência e aumentar a reputação do seu emissor:
z Descrição da competência e dos Institutos normativos: pode-se incluir um item no PTAM
descrevendo as leis, as resoluções, os atos normativos e demais institutos jurídicos que
estabelecem a legitimidade e a habilitação legal para que o corretor de imóveis emissor
do PTAM, realmente, tenha direito de realizar essa atividade.
z Capa: é interessante criar uma capa para o PTAM, de modo que, sem precisar folhear
o material, o leitor possa ter as principais informações desse documento. Por exemplo,
seria interessante que, nesta capa, fossem inseridos o endereço do imóvel avaliando, o
nome do solicitante, o nome do corretor de imóveis emissor do PTAM, um título (como
“Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica”), uma foto da fachada do imóvel avaliando,
entre outros. Alguns profissionais acreditam ser interessante incluir, já na capa, o valor de
mercado determinado, que também está na conclusão do PTAM. Por outro lado, outros
profissionais acreditam que essa informação deva estar apenas na conclusão. De qualquer
forma, se essa informação está na conclusão, nada impede de também figurar na capa, se
assim for entendido como interessante.
z Sumário: um PTAM é um documento com várias páginas e, para facilitar o acesso à infor-
mação desejada, é interessante inserir um sumário logo após a capa. Ainda que este item
não seja obrigatório, é um recurso que facilita a consulta do leitor.
208
Aula 8
z Lista de Abreviaturas, Símbolos e Siglas: o leitor de um PTAM não precisa ser necessaria-
mente conhecedor do mercado imobiliário e, portanto, pode não saber o significado das
abreviaturas, símbolos e siglas comumente usados. Portanto, para dirimir dúvidas, suge-
re-se que seja inserida uma lista que descreva o que significa cada uma das abreviaturas,
símbolos e siglas usados no texto do PTAM.
z Número do PTAM: como o PTAM deve ser arquivado, assim como pode ser referenciado
em outros documentos (como no caso de um processo judicial, por exemplo), é importante
que o corretor de imóveis avaliador atribua um número ou um código individual para cada
parecer que emitir. Dessa forma, ficaria mais fácil criar um banco de dados para a localiza-
ção desses documentos em seus arquivos. Esse número ou código é criado a critério do
corretor de imóveis e pode ser qualquer sequência alfanumérica, não havendo nenhum
padrão especificado para ser seguido. Como sugestão, podem-se atribuir as iniciais do
próprio nome seguidas de uma sequência numérica. Neste caso, apenas como exemplo,
se o nome do corretor de imóveis for, digamos, “João da Silva de Oliveira Santos”, o código
dos seus PTAMs poderia ser JSOS0001, JSOS0002, JSOS0003 e assim por diante.
Ufa! Agora parece que as coisas começam a ficar mais claras. Afinal, quando organizamos as
informações parece que fica mais fácil, não é mesmo? Será que para o Vitor também está assim?
TOME NOTA
Clique em https://www.youtube.com/watch?v=s4VxCxhx4fs
e assista à Apresentação do novo PTAM, da TV CRECI. No programa em
questão, Gilberto Yogui esclarece melhor como elaborar o PTAM.
209
DE IMÓVEIS
210
Aula 8
Mãos na massa
trabalhado.
1. Assinale a alternativa que não apresenta um requisito mínimo de um PTAM,

conforme o Anexo IV do Ato Normativo COFECI nº 001/2011.
A. ( ) Identificação do solicitante.
B. ( ) Relatório fotográfico da data da vistoria realizada no imóvel.
C. ( ) Descrição da competência e dos Institutos normativos.
D. ( ) Aposição do selo certificador.
2. A finalidade de um PTAM determina o que, quanto à pesquisa de mercado?

A. ( ) Determina a quantidade de imóveis referenciais que será necessária
para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando.
B. ( ) Determina quais dados de mercado devem ser obtidos para compor a amostra,
sendo dados referentes a preços de locação ou preços de venda.
C. ( ) Determina se serão aplicados cálculos de homogeneização ou não na amostra obtida.
D. ( ) Determina se o PTAM será entregue ao solicitante ou não.
211
DE IMÓVEIS
212
Aula 8
Saiba mais
Veja, para estudo, o exemplo de um PTAM. Identifique, nele, os elementos listados como
requisitos mínimos, bem como outros elementos que foram adicionados a critério do
fictício corretor de imóveis emissor desse PTAM.
` Acesse o link: https://bit.ly/3nWVuC6

Síntese
` Identificação do solicitante;
` Finalidade do PTAM;
` Identificação e caracterização do imóvel (avaliando);
` Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado;
` Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando;
` Encerramento;
` Anexos.
213
DE IMÓVEIS
214
Aula 9
PTAM em Perícias Judiciais

– E disse o juiz: “Ei de ser justo e examinar
Ao ponto de advogado nenhum me questionar”.
– E disse o advogado: “V. Ex.ª não domina os conhecimentos de todo o mundo.

Sendo assim, questiono tudo!”
– E disse, então, o juiz: “Tudo não conheço, nem tudo posso,

Mas posso nomear um perito a me ajudar”.
– E retrucou o advogado: “Se um perito nomear,

Deve ser perito justo em avaliar”.
– E finalizou o juiz: “O que o perito avaliar, havemos todos de acatar, pois

com destreza, maestria e proficiência haverá ele de nos iluminar”.
Ton Sachetti
O que você entende por perito? E por perícia?
Analise o diálogo entre o juiz e o advogado. O que ele quer nos dizer, na prática?
O texto diz que o perito com “destreza, maestria e proficiência haverá ele de nos iluminar”, ou
seja, iluminar o juiz para que tome uma decisão acertada e justa. Confere?
Segundo o Dicionário Michaelis-Uol, perícia significa, entre outras coisas, um conhecimento

especial ou uma grande habilidade em uma atividade ou área específica; destreza, mestria, pro-
ficiência; exame de caráter técnico, por pessoa especializada, nomeada pelo juiz, de um fato,
estado ou valor de um objeto litigioso, cujos resultados servirão de meio de prova que o juiz
precisará conhecer para tomar decisão.
Vamos, então, mergulhar no universo da perícia em processos judiciais, especialmente agora

que já conhecemos bem os principais tipos de PTAM?
215
DE IMÓVEIS
216
Aula 9

Nesta aula, você reconhecerá as particularidades do PTAM emitido por corretor de imóveis
nomeado perito judicial por juiz, na esfera do judiciário, destinado à composição de prova pericial
quando o fato, num processo judicial, depender de conhecimento técnico ou científico.
“E não viveram felizes para sempre e brigaram, brigaram muito para dividirem o único bem: a
casinha no alto do serrado”.
Ironicamente, esse texto, sem autoria definida, traz uma problemática comum para o judiciário
brasileiro: casais que, ao dividirem um bem fruto de aquisição conjunta enquanto eram casados
em comunhão de bens, não concordam com o valor que uma ou outra parte quer receber.
Para isso, o juiz, que não é especialista em avaliação de imóveis, nomeia um perito judicial.
Quando nomeado pelo juiz como perito judicial, o corretor de imóveis realiza a avaliação do
imóvel e emite o PTAM com o valor mercadológico determinado para esse imóvel. Esse PTAM é,
para o juiz, a prova do fato que depende de conhecimento técnico.
Você, enquanto especialista em avaliação de imóveis, deverá se familiarizar com alguns termos
e situações próprias que enfrentará, caso seja nomeado como perito judicial.
Vamos, então, conhecer melhor esse universo?
217
DE IMÓVEIS
218
Aula 9
O saber é aqui...
O PTAM em perícias nos
processos judiciais
Como já vimos, uma avaliação imobiliária pode ser requerida por um juiz para compor os autos
de um processo judicial. Nesse caso, o PTAM se tornaria uma prova pericial.
Vamos entender como isso funciona?
Antes de tudo, temos que entender pelo menos o básico de um processo judicial.
O processo judicial, normalmente, é conduzido pelas seguintes fases:
1. Petição inicial: documento que descreve o motivo da ação apresentado pelo advogado
do Autor (a parte reclamante);
2. Citação: o chamamento do Réu (parte reclamada) ao processo;
3. Contestação: documento apresentado pelo advogado do Réu com a sua defesa;
4. Preliminares: audiências, sentenças antecipadas pelo juiz, bem como a extinção do pro-
cesso caso ele não tenha fundamentos jurídicos;
5. Perícias: produção das provas periciais necessárias ao julgamento;
6. Instruções e julgamento: audiências para a conclusão do processo;
7. Sentença do juiz: ato final definido pelo juiz.
Um bem imóvel pode ser um dos elementos de um processo judicial. Nesse caso, há a necessi-
dade de que o juiz tenha a correta informação de quanto vale esse bem para realizar o julgamento
e proferir a sentença. E é aí que entra a avaliação imobiliária, porque entre as competências do
juiz não está o conhecimento do mercado imobiliário.
Essa avaliação deverá ser feita por uma pessoa de confiança do juiz e que não tenha envolvi-
mento com as partes do processo judicial nem com seus advogados. Portanto, ele nomeia um
profissional que tenha perícia nesse assunto e tenha habilitação legal para essa atividade: o perito
judicial. Esse profissional tem conhecimento e competência em atividades judiciais, ou seja, tem
experiência nas rotinas de processos que ocorrem no judiciário.
219
DE IMÓVEIS
A questão é: corretores de imóveis podem ser nomeados por juízes para serem peritos judiciais?
A resposta é sim!
O processo judicial na esfera civil deve observar as disposições do Código de Processo Civil
(CPC), Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015.
O Art. 156 do CPC estabelece que “O juiz será assistido por perito quando a prova do fato
depender de conhecimento técnico ou científico”.
Portanto, a função de um(a) perito(a) judicial (um perito num processo judicial) é auxiliar o
juiz com seus conhecimentos técnicos ou científicos. Veja que esse artigo não cita especifica-
mente bens imóveis. Então, temos peritos(as) para várias áreas do conhecimento que fogem
das competências dos juízes. Podemos ter peritos(as) em áudio, em medicina, em contabilidade,
em economia, em engenharia e em diversos outros campos do saber, inclusive corretagem e
avaliação imobiliária.
Observe que o parágrafo 1º do Art. 156 do CPC estabelece que “Os peritos serão nomeados
entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente
inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado”.
Dessa forma, o juiz nomeia um perito que tenha cadastro no tribunal. Podem se inscrever
apenas profissionais legalmente habilitados.
Um(a) profissional legalmente habilitado é aquele que, além de ser qualificado, tenha registro
no competente conselho de classe. Veja que os corretores de imóveis se enquadram nessa de-
finição, pois são qualificados no curso de Técnico em Transações Imobiliárias ou curso superior
com equivalência reconhecida, bem como somente se tornam corretores de imóveis após o
devido registro no CRECI. Portanto, a legitimidade da habilitação legal do corretor de imóveis é
o seu número de inscrição ativa no CRECI.
Já vimos que corretores de imóveis também são legalmente habilitados para realizar avaliações
imobiliárias. Portanto, um(a) corretor(a) de imóveis poderá se inscrever no tribunal que desejar
atuar e, consequentemente, poderá ser nomeado(a) perito judicial para realizar avaliação de
imóveis objetos de processos judiciais.
Vale lembrar que avaliações imobiliárias para determinação do valor de mercado do imóvel
podem ser realizadas por corretores de imóveis, engenheiros e arquitetos, portanto todos podem
ser nomeados peritos judiciais.
Quando nomeado perito judicial pelo juiz, o corretor de imóveis realiza a avaliação do imóvel
e emite o PTAM com o valor mercadológico determinado para esse imóvel. Esse PTAM é, para
o juiz, a prova do fato que depende de conhecimento técnico. Essa documento recebe o nome
de prova pericial. Para o judiciário, o documento que apresenta a prova pericial se intitula laudo
pericial. Portanto, nesse caso, o PTAM emitido pelo corretor de imóveis é o laudo pericial.
220
Aula 9
Esse(a) perito(a) nomeado(a) receberá seus honorários do judiciário, ainda que quem pague
sejam as partes: as partes pagam para o judiciário e o judiciário repassa o valor para o(a) perito(a)
judicial.
Mas não é só isso!
Num processo judicial, temos, pelo menos, duas partes envolvidas.
Quando há a necessidade de uma prova pericial, o juiz nomeia um perito judicial. Contudo, as
partes também podem, se quiserem, contratar outro profissional para fazer a avaliação do imóvel
que o perito judicial vai fazer. Seja por dúvidas, seja para conseguir provar seu ponto de vista, cada
uma das partes pode, independentemente, contratar outros profissionais, que, por não serem
nomeados pelo juiz, recebem o nome de “Assistentes Técnicos”. Cada parte pode contratar o
seu próprio assistente técnico.
Num processo judicial, portanto, podemos ter um perito judicial e dois assistentes técnicos.
Diferentemente do perito judicial, que recebe seus honorários do tribunal, o assistente técnico
recebe seus honorários da parte que o contratou.
Isso significa que, num processo judicial, existem três oportunidades de prestação de serviço
de avaliação imobiliária. Uma oportunidade é ser perito judicial nomeado pelo juiz e as outras
duas é ser contratado como assistente técnico por uma das partes.
O PTAM que o assistente técnico entrega para a parte que o contratou não se intitula laudo
pericial, mas parecer técnico.
Visualize melhor a possibilidade de atuação:
PTAM =
Laudo
Pericial
emite
Perito
judicial
nomeia
PTAM =
Parecer
emite
Assistente
contrata
PARTE
JUIZ PARTE
contrata
Assistente
emite PTAM =
Parecer
Técnico Técnico
Técnico Técnico
221
DE IMÓVEIS
Portanto, o PTAM, num processo judicial, pode ser intitulado de duas formas. São elas:
z Se emitido pelo perito judicial, o PTAM deve ser intitulado “laudo Pericial”;
z Se emitido pelo assistente técnico, o PTAM deve ser intitulado “Parecer Técnico”.
Pode acontecer de, em um processo judicial, a prova do fato depender de conhecimento

técnico ou científico e, mesmo assim, o juiz dispensar a prova pericial. Em outras palavras, pode
não haver nomeação de perito judicial.
Segundo o Art. 472 do CPC, “O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial
e na contestação, apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou documentos
elucidativos que considerar suficientes”.
Note que a situação descrita nesse artigo exige algum parecer técnico ou um documento que
explique a questão. Sabemos que um parecer técnico, para o CPC, é emitido por um assistente
técnico. Considerando que estejamos falando de um processo que envolva um bem imóvel, isso
significa que, se já de início as partes apresentarem PTAMs emitidos por corretores de imóveis
previamente contratados e o juiz entender que isso seja suficiente, nem haverá a nomeação do
perito judicial.
Portanto, temos diversas oportunidades para realizar avaliações imobiliárias em processos

judiciais:
1. Antes da petição inicial, pela contratação de um assistente técnico pela parte reclamante,
a qual apresentará o Parecer Técnico já na petição inicial;
2. Após a citação da parte reclamada, pela contratação de um Assistente Técnico para apre-
sentar o Parecer Técnico na Contestação;
3. Após as Preliminares, quando o juiz nomeia um Perito Judicial;
4. A partir da nomeação do Perito Judicial, quando uma ou as duas partes podem, indepen-
dentemente, contratar Assistentes Técnicos.
O CPC estabelece os requisitos mínimos de um laudo pericial, sendo:

Art. 473. O laudo pericial deverá conter:
I - a exposição do objeto da perícia;
II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos
especialistas da área do conhecimento da qual se originou;
IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.
§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indi-
cando como alcançou suas conclusões.
§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam
o exame técnico ou científico do objeto da perícia.
§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios
necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder
da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas,
desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.
222
Aula 9
Fazendo um comparativo com os requisitos mínimos de um PTAM estabelecidos no Anexo

IV do Ato Normativo COFECI nº 001/2011, temos:
CPC Ato Normativo COFECI nº 001/2011

I - a exposição do objeto da perícia; 3. Identificação e caracterização do imóvel;
II - a análise técnica ou científica realizada 4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação
pelo perito; do Método Comparativo Direto de Dados de Mer-
cado:
III - a indicação do método utilizado, escla- - Identificação dos imóveis escolhidos para compor
recendo-o e demonstrando ser predo- a amostra, explicitando as respectivas fontes;
minantemente aceito pelos especialis- - Homogeneização dos itens da amostra;
tas da área do conhecimento da qual se
originou; 5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel
avaliando;
IV - resposta conclusiva a todos os quesitos 6. Encerramento:

apresentados pelo juiz, pelas partes e
pelo órgão do Ministério Público. Conclusão do PTAM.
Em resumo, podemos perceber que os requisitos mínimos de um PTAM, conforme listados no

Anexo IV do Ato Normativo COFECI nº 001/2011, bem como no Art. 13º da Resolução-COFECI
nº 1.066/2007, respondem plenamente às exigências estabelecidas no Art. 473 do CPC.
Por fim, os regramentos quanto ao Perito Judicial estão dispostos do Art. 156 ao Art. 158 do
CPC e quanto à Prova Pericial, do Art. 464 ao Art. 480.
Poxa vida, a elaboração de PTAM é algo realmente muito sério, não é mesmo? Imagine que
um documento desses pode servir como prova pericial. Como Ronaldo e Helena devem ter
orientado Vitor sobre esse asunto?
TOME NOTA
A perícia pode ser solicitada formalmente por uma instituição pública ou privada
para um especialista. No caso de um corretor de imóveis especialista em avalia-
ção imobiliária, quando nomeado por um juiz, terá a função de um perito judicial,
auxiliando a autoridade pública com seus conhecimentos técnicos ou científicos.
223
DE IMÓVEIS
224
Aula 9
Mãos na massa
trabalhado.
1. Quem pode ser nomeado perito judicial?

A. ( ) Profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente
inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.
B. ( ) Profissionais legalmente habilitados, com formação acadêmica superior completa e

conhecimentos técnicos ou científicos, quando a prova do fato assim depender.
C. ( ) Qualquer cidadão civilmente capaz.
D. ( ) Corretores de imóveis, engenheiros e arquitetos.
2. O que é um assistente técnico?

A. ( ) É um auxiliar do perito judicial para casos em que este necessite de ajuda.
B. ( ) É um auxiliar da justiça que presta serviço para a parte por nomeação do juiz.
C. ( ) É uma pessoa que, escolhida e contratada por uma das partes, presta
auxílio na função de avaliar e discutir tecnicamente o caso.
3. Qual é o objetivo da perícia judicial?

A. ( ) Auxiliar as Partes num processo judicial que envolva bens imóveis.
B. ( ) Auxiliar o Perito na elaboração do PTAM.
C. ( ) Auxiliar o processo judicial apresentando ao juiz argumentos

para a prova pericial que ele emitirá.
D. ( ) Auxiliar o juiz com um conhecimento especializado que ele não possui.
225
DE IMÓVEIS
226
Aula 9
Saiba mais
f Sugerimos que pesquise e leia do Art. 156 ao 158 e do 464 ao 480 do CPC.
Síntese
` Fases que conduzem um processo judicial;
` Laudo pericial e perecer técnico;
` Requisitos mínimos de um laudo pericial.
227
DE IMÓVEIS
228
Aula 10
Honorários do Corretor de Imóveis

Dinheiro
Dinheiro
Dinheiro
Dinheiro
(...)
Mim quer tocar
Mim gosta ganhar dinheiro (dinheiro)
Me want to play
Me love to get the money (the money)
(...)
The money, money
Dinheiro, dinheiro
Money, money
Dinheiro, dinheiro
Money, money
Dinheiro, dinheiro
(...)
Música “Mim quer tocar”, de Roger Rocha Moreira, gravada pelo grupo Ultraje a Rigor
A música gravada pelo grupo Ultraje a Rigor destaca, ainda que com licença poética, “Mim
gosta ganhar dinheiro (dinheiro)”. Certamente você também gosta, não é mesmo? Imagine, então,
quando você presta um serviço! Com certeza, vai querer receber seu “rico dinheirinho”, confere?
O Dicionário on-line Michaelis-Uol afirma, entre outras coisas, que honorários são pagamen-
tos em retribuição a serviços prestados pelos que exercem uma profissão liberal; remuneração.
Vamos, então, conhecer melhor a questão dos honorários dos corretores de imóveis para
emissão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)?
229
DE IMÓVEIS
230
Aula 10

Nesta aula, você conhecerá como calcular honorários de corretor de imóveis para emissão
de um PTAM. Observe que esse é um aspecto muito importante para seus negócios, uma vez
que você não pode desvalorizar nem supervalorizar os cálculos por essa prestação de serviço.
Cabe ao Técnico de Transações Imobiliárias, além de
saber fazer uma correta avaliação de imóveis, também
cobrar um justo valor pelos seus honorários.
Imagine, se após a solicitação de um orçamento

para a emissão de um PTAM, um corretor pedir pelo
serviço a ser prestado 15% do valor do imóvel avaliando.
Você acredita que ele seria contratado? Ora, quanto
se deve cobrar por esse serviço? Qual é a prática
de mercado? Existe alguma regulamentação para
determinação desse preço? E se a avaliação for para
determinação do valor de locação do imóvel?
Diante desses questionamentos, para você não

perder negócios, vamos, agora, entender melhor
este universo da cobrança justa de honorários!
231
DE IMÓVEIS
232
Aula 10
O saber é aqui...
Honorários do corretor de imóveis
para emissão do PTAM
Agora que já vimos os dispositivos legais, os conceitos, a estrutura, as análises e o roteiro
para a realização de uma avaliação imobiliária, é chegado o momento de entendermos como
precificar a prestação desse serviço.
Saiba que é muito comum que corretores de imóveis estejam acostumados a usar o termo
“comissão” para a remuneração numa atividade de intermediação imobiliária. Contudo, o termo
mais adequado é “honorários”.
Este assunto merece esclarecimentos a fim de que seja possível o entendimento da remune-
ração pela prestação do serviço de avaliação imobiliária.
O conceito de “comissão” está vinculado a uma percentagem que se paga a quem intervém
numa operação comercial, calculada utilizando-se o valor monetário dessa operação. Comis-
sões de vendas, por exemplo, são valores pagos aos funcionários ou representantes pelas vendas
realizadas, cujo cálculo percentual é baseado no valor total vendido. Dessa forma, o direito à
comissão surge após finalizada a transação.
Com o passar do tempo, o uso do termo “comissão” para definir a remuneração de corretores
de imóveis acabou se tornando popular, provavelmente, devido ao pagamento por intermedia-
ção de um negócio em que se calculava um percentual do valor da transação. Contudo, para a
realidade dos corretores de imóveis, o conceito de “comissão” apresenta algumas incongruências.
Vamos a elas!
Entende-se que a comissão é paga a quem realiza a venda, mas corretores de imóveis não
vendem, apenas intermedeiam a venda. Quem vende é o proprietário. Num processo de venda,
o vendedor é responsável pelo bem vendido, o que não é o caso dos corretores de imóveis, pois,
numa venda de um imóvel, é o antigo proprietário que é o responsável pelo bem vendido. O
corretor de imóveis não é responsável pelo bem, mas sim pelas informações a seu respeito du-
rante a mediação da venda, como estabelece o Art. 723 do Código Civil: “O corretor é obrigado a
executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas
as informações sobre o andamento do negócio”.
233
DE IMÓVEIS
Entende-se que a comissão surge quando a venda é concretizada, mas, segundo o Art. 725
do Código Civil, “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento
das partes”. Muita atenção, pois, em outras palavras, tendo a intermediação sido feita, se a venda
não ocorrer por arrependimento, o corretor de imóveis tem direito à sua remuneração.
Quanta informação, não é? Vá com calma que já vamos explicar melhor.
O conceito de “honorários” está vinculado à remuneração que um profissional liberal recebe

pela prestação de um determinado serviço. Esse termo é muito popular para definir a remune-
ração de um advogado, mesmo que, muitas vezes, a determinação dos honorários advocatícios
seja feita a partir de um cálculo percentual do valor da ação.
Vinculado ao conceito de “honorários” está o conceito de uma prestação de serviço finita,

específica e, portanto, não contínua. Dessa forma, depois da conclusão do serviço, não restará
nenhum vínculo entre o contratante do serviço (quem pagou os honorários) e o profissional
liberal (quem realizou o serviço).
Então, resta a questão: corretores de imóveis são profissionais liberais?

A resposta é sim.
A Portaria nº 3.245, de 8 de julho de 1986, do Ministro de Estado do Trabalho Almir Pazzianot-

to Pinto, transpõe a categoria econômica autônoma de corretor de imóveis para o 3º grupo do
plano da Confederação Nacional das Profissões Liberais. Portanto, a partir de então, corretores
de imóveis passaram a ser reconhecidos como profissionais liberais.
O 2º parágrafo do Art. 1º do Estatuto Social da Confederação Nacional das Profissões Liberais

(CNFL) estabelece que “considera-se profissional liberal aquele legalmente habilitado a prestar
serviços de natureza técnico-científica de cunho profissional com a liberdade de execução que
lhe é assegurada pelos princípios normativos de sua profissão, independentemente do vínculo
da prestação de serviço”. Portanto, um profissional liberal tem formação específica, e o exercício
de sua atividade profissional não depende de vínculo empregatício, sendo regulamentado por
organismos fiscalizadores do exercício profissional.
Corretores de imóveis têm formação técnica de TTI – Técnico em Transações Imobiliárias e,

a partir do registro no CRECI de sua região, se submetem à fiscalização de suas atividades por
parte desse Conselho.
Concluindo:
Corretores de imóveis são profissionais liberais cuja remuneração é recebida por hono-
rários calculados percentualmente, conforme o valor do negócio intermediado ou de
forma pré-fixada antes do início das atividades profissionais.
Posto isso, entremos no assunto dos honorários do corretor de imóveis para emissão do PTAM.
234
Aula 10
Não existe, atualmente, uma tabela padronizada para todo o território nacional de sugestão
para o cálculo desses honorários, de modo que a determinação do preço para essa prestação de
serviço fica a critério do próprio corretor. Isso ainda diz pouco, pois existem alguns entendimentos
que podem auxiliar nessa questão.
Como os corretores de imóveis estão acostumados a calcular seus honorários considerando

uma percentualidade do valor do imóvel, é comum que, para a avaliação imobiliária, esse mesmo
procedimento seja feito. Por outro lado, alguns profissionais preferem valorar seus serviços por
causa do esforço necessário para sua realização, precificado de acordo com a quantidade de
horas demandadas multiplicadas por um preço fixo equivalente a uma hora. Portanto, vejamos
essas duas possibilidades de precificação.
Cada CRECI emite, para sua região, uma tabela referencial para cálculo dos honorários dos
corretores de imóveis. Ainda que em algumas regiões o CRECI sugira o uso de um valor fixo (ex.
percentagem do salário mínimo, como na tabela do CRECI da Bahia), na maioria das regiões, em
média, os percentuais atribuídos à realização da avaliação imobiliária e emissão do PTAM flutuam de
0,5% a 1% do valor determinado para o imóvel avaliando. Algumas tabelas apresentam uma grade
decrescente de percentualidade para cada faixa crescente de valores dos imóveis, mantendo, em
média, essa mesma flutuação. Dessa forma, se um imóvel for avaliado no valor de R$ 500.000,00
reais, o preço dessa avaliação imobiliária será algo entre R$ 2.500,00 reais e R$ 5.000,00 reais.
Para o caso de avaliação imobiliária para determinar o valor de locação, esse percentual varia
de 50% a 100% do valor determinado de aluguel. Isso varia de acordo com a região e com o valor
de aluguel determinado para o imóvel (quanto maior o valor do aluguel, menor o percentual).
Portanto, se o valor determinado para o aluguel de um imóvel avaliando for de R$ 1.500,00 re-
ais, o preço da prestação de serviço de avaliação imobiliária e emissão do PTAM estará entre R$
750,00 reais e R$ 1.500,00 reais, dependendo da região.
Eis que surge uma discussão: ora, se o valor do imóvel é o que se pretende determinar, como
poderia o corretor de imóveis apresentar o preço do seu serviço antes de iniciar a avaliação? Essa
é uma questão polêmica. Alguns defendem a ideia de que esse preço seja apresentado em forma
de estimativa e seja firmado ao final do serviço. Outros defendem que o corretor de imóveis tem
uma ideia aproximada do valor do imóvel, o que lhe permite usar essas tabelas para determinar
seu serviço, por um preço fixado, mesmo antes de realizar a avaliação.
É possível consultar cada uma dessas tabelas no CRECI da região em que se esteja atuando,
ou em seu website. Também é possível consultar essas tabelas de honorários, diretamente, no
website da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (FENACI) www.fenaci.org.br
Como mencionado anteriormente, alguns profissionais preferem calcular o preço do seu

serviço em função da quantidade de esforço demandado, utilizando um valor fixo por hora de
trabalho. Para calcular quanto tempo é demandado para realizar a avaliação imobiliária, deve-se
considerar o tempo para:
f Obtenção dos documentos do imóvel avaliando;
f Vistoria do imóvel avaliando;
235
DE IMÓVEIS
f Pesquisa de mercado para compor a amostra de imóveis referenciais;

f Realização das análises dos dados, adequação de preços e homogeneização;
f Elaboração escrita do PTAM.
No caso de realização da avaliação imobiliária na esfera do judiciário, enquanto assistente

técnico, nada muda, pois trata-se de uma contratação particular entre a parte e o corretor de
imóveis. Entretanto, no caso de perícia judicial, existem algumas questões a serem consideradas.
O perito judicial nomeado pelo juiz recebe uma lista de quesitos que deverá responder. Caso
todos esses quesitos estejam contemplados pelos requisitos mínimos que o PTAM deve apresentar,
a proposta de honorários a ser apresentada ao juiz seguirá os conceitos até aqui apresentados.
Contudo, caso exista algum quesito que exija do perito judicial maior tempo para responder, a
sugestão é adicionar esse tempo a sua proposta de honorários.
Nesse sentido, independentemente da forma como esse corretor de imóveis (Perito Judicial)
determina o preço da sua avaliação, sugere-se acrescentar a esse valor um adicional por hora a
ser multiplicado pelas horas necessárias para responder os quesitos a mais.
No contexto de atribuir os honorários para a avaliação imobiliária considerando a quantidade

de horas demandadas, multiplicadas por um preço fixo por hora, alguns corretores de imóveis
preferem distribuir essas horas em categorias de trabalho, principalmente quando atuam como
peritos judiciais.
Vale comentar que o Código de Processo Civil (CPC), em seu artigo Art. 464, estabelece que
“a prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação”. Usando essa definição, alguns profis-
sionais dividem o trabalho da emissão do laudo pericial da seguinte forma:
f Exame da documentação do imóvel avaliando, que inclui o esforço e, eventualmente, o
custo de obtenção;
f Vistoria do imóvel avaliando, que inclui relatório descritivo e fotográfico;
f Avaliação imobiliária, a qual se subdivide em:
| Pesquisa de dados de mercado para compor uma amostra de imóveis referenciais;
| Adequação e homogeneização dos preços da amostra em função das características
e atributos do imóvel avaliando;
| Conclusão, com a determinação do valor do imóvel avaliando e as respostas aos que-
sitos das partes, incluindo o trabalho de elaboração escrita do PTAM (ou laudo pericial).
Para ilustrar essa forma de determinar os honorários, digamos que um corretor estabeleça a
seguinte quantidade de horas para cada atividade:
f Exame: 3 horas;
f Vistoria: 3 horas;
236
Aula 10
f Avaliação: 10 horas, divididas em:

| Pesquisa de dados de mercado: 6 horas;
| Adequação e homogeneização: 3 horas;
| Conclusão: 1 hora.
Nesse exemplo, esse corretor de imóveis investirá um total de 16 horas. Se o preço da sua hora
de trabalho for de R$ 300,00 reais, seus honorários para essa avaliação seriam de R$ 4.800,00 reais,
sendo R$ 900,00 reais para exame, R$ 900,00 reais para vistoria e R$ 3.000,00 reais para avaliação.
Existe uma vantagem em apresentar uma proposta de honorários dessa forma.
Imagine que, a cada etapa vencida, o corretor de imóveis entregue ao solicitante da avaliação
uma prévia do documento final. Então, ao realizar o levantamento da documentação e seu exame,
é redigido um documento com essas preliminares, que, no final, irá compor o PTAM, mas que
poderá ser entregue ao solicitante nesse primeiro momento. Depois de realizada a vistoria, é
feito o mesmo procedimento, isto é, o corretor de imóveis entrega outro documento com essas
informações antes da finalização do PTAM.
Por fim, digamos que, antes mesmo de iniciar a pesquisa de mercado, esse corretor de imóveis
receba do solicitante o cancelamento do pedido da avaliação imobiliária. Nesse caso, poderá
solicitar o pagamento dos serviços prestados, ou seja, do exame e da vistoria. Para isso, sugere-se
que haja uma cláusula na proposta de honorários citando o recebimento de cada etapa do serviço,
caracterizando, após a entrega de todas as partes, sua efetiva realização e, consequentemente,
o pagamento dos honorários devidos.
Pois é, será que Vitor já tem ideia de como fará para cobrar os honorários por serviços prestados
no ambito da avaliação imobiliária? Como Ronaldo e Helena estão conduzindo essa formação?
Acesse e confira!
TOME NOTA
O corretor de imóveis especialista em avaliação imobiliária deve valorizar sua
prestação de serviços sempre calculando com esmero cada etapa da avaliação.
Utilize como referência os conteúdos mínimos para um PTAM e anote o total de
horas que utilizou para a realização do trabalho.
237
DE IMÓVEIS
238
Aula 10
Mãos na massa
trabalhado.
1. Por que a remuneração do corretor de imóveis para emissão do PTAM se intitula honorários?
A. ( ) Porque esse é o termo que o Código Civil estabelece para
a remuneração de corretores de imóveis.
B. ( ) Porque o Código de Processo Civil determina que corretores de imóveis são

peritos judiciais, cuja remuneração é calculada em termos de honorários.
C. ( ) Porque esse é o termo usado para se referir à remuneração que um

profissional liberal recebe pela prestação de um determinado serviço.
D. ( ) Porque o conceito de honorários está vinculado à prestação de um serviço

específico, de natureza técnico-científica e, portanto, contínuo.
2. Um corretor de imóveis pode atrelar o cálculo de sua remuneração relacionada a uma

avaliação imobiliária ao valor determinado do bem imóvel que será avaliado?
A. ( ) Sim.
B. ( ) Não.
C. ( ) Somente no caso de ser nomeado perito judicial.

3. O corretor de imóveis pode estabelecer um valor fixo para

seus honorários de avaliação imobiliária?
A. ( ) Sim.
B. ( ) Não.
C. ( ) Apenas no caso de perícia judicial.
239
DE IMÓVEIS
240
Aula 10
Saiba mais
f Consulte a tabela referencial de honorários para sua região no website da

FENACI – Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (www.fenaci.org.br).
Síntese
` Precificação da prestação de serviços;
` Comissão e honorários;
` Percentuais de acordo com o tipo de avaliação imobiliária;
` Como calcular os honorários para elaboração de um PTAM.
241
DE IMÓVEIS
Tá vendo aquele edifício moço?

Ajudei a levantar
Foi um tempo de aflição
Eram quatro condução
Duas pra ir, duas pra voltar
(...)
Cidadão, Zé Geraldo
242
Aula 11
Trabalhos Dirigidos com
Elaboração de PTAM
Toda vez que eu viajava pela Estrada de Ouro Fino

De longe eu avistava a figura de um menino
Que corria abrir a porteira e depois vinha me pedindo
Toque o berrante seu moço que é pra eu ficar ouvindo
(...)
Menino da porteira, Sérgio Reis
Eis que retornam algumas imagens sobre as quais já refletimos! Você se lembra o que falamos
sobre elas? Quais foram as principais provocações? A partir de nossos estudos sobre a diferença
entre imóveis edificados e não edificados, o que vem a sua cabeça agora?
E a respeito dos trechos das músicas destacadas, de Zé Geraldo e Sérgio Reis? O que eles
trazem a você? Para onde te levam?
Lembre-se de que já falamos em urbano, rural, edificado e não edificado, entre outros pontos
importantes para uma boa avaliação de imóveis.
Vamos, agora, mergulhar ainda mais no PTAM!
243
DE IMÓVEIS
244
Aula 11

Nesta aula, abordaremos quatro modelos de PTAM, sendo:
1. PTAM de imóvel urbano edificado;
2. PTAM de imóvel urbano edificado com referenciais não edificados;
3. PTAM de imóvel urbano não edificado com referenciais edificados;
4. PTAM de imóvel rural.
Elaborar PTAM adequado é o ponto alto da avaliação de imóveis,
pois é o fechamento do trabalho de avaliação. Para tanto, conhecer as
principais diferenças entre cada um deles e, sobretudo, daqueles mais
requisitados torna-se fundamental.
Imagine dois ex-sócios desfazendo uma sociedade

e entrando em uma discussão judicial por haver dois
imóveis a serem divididos e não terem conseguido
chegar a um acordo sobre o valor deles. Segundo um dos
interessados, o imóvel urbano edificado vale mais que o
imóvel urbano não edificado.
Você, se nomeado perito judicial, como faria

e apresentaria tais avaliações?
Vamos, agora, conhecer os principais modelos de PTAM.
245
DE IMÓVEIS
246
Aula 11
O saber é aqui...
Trabalhos dirigidos, com
a elaboração de PTAM
Até este momento, foram apresentadas todas as informações necessárias à realização de uma
avaliação imobiliária e à emissão de um PTAM.
Nos passos seguintes, serão demonstrados quatro trabalhos dirigidos de elaboração de PTAM,
com explicações e comentários a respeito da realização da avaliação, da confecção do parecer
e de seu conteúdo.
Portanto, importa lembrarmos alguns pontos essenciais, bem como apresentar conceitos
fundamentais, ambos para seu sucesso na realização dessa atividade técnica tanto criteriosa
quanto prestigiada.
1. Aspectos Legais.
z Lei nº 6530/1978: regulamenta a profissão de corretor de imóveis e estabelece, em
seu Art. 3º, que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra,
venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária”.
z Resolução-COFECI nº 1.066/2007: estabelece a regulamentação vigente para a ela-
boração de PTAM destacando-se o Art. 6º, o qual versa que “A elaboração de Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa
física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis”.
z Ato Normativo COFECI nº 001/2011: normatiza a inscrição no CNAI e seus consectários
e dita outras providências, em especial o parágrafo único do Art. 7º, o qual estabelece
que “O PTAM deverá conter, no mínimo, os requisitos listados no modelo contido no
Anexo IV”.
z Acórdão nº 0010520-92.2007.4.01.3400 do Tribunal Regional Federal: em sua sentença
da Sétima Turma, da 1ª Região, consigna que “a avaliação de bens imóveis não exige
formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, motivo pelo
qual não há qualquer ilegalidade nas disposições insertas na Resolução COFECI”, além
de firmar entendimento de que “A atividade de avaliar o valor de um imóvel depende
principalmente do conhecimento do mercado imobiliário e das características do bem
247
DE IMÓVEIS
[...]. Com efeito, a argumentação do ex-magistrado Flávio Dino, hoje um dos mais
brilhantes parlamentares brasileiros, reforça, ainda mais, a tese de que a avaliação de
imóvel (sentido amplo) não é privativa dos engenheiros, arquitetos e agrônomos, visto
que seu aspecto mercadológico, por exemplo, está na alçada dos corretores de imóveis”.
2. Responsabilidades do corretor de imóveis.

z Resolução-COFECI nº 326/1992: estabelece o Código de Ética Profissional dos Cor-
retores de Imóveis e destaca, em seu Art. 5º, que “O Corretor de Imóveis responde civil
e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por
imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas”.
z Código Civil, Lei nº 10.406/2002: em seu Art. 723, estabelece que “O corretor é obrigado
a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontanea-
mente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. Já em seu parágrafo único,
versa que “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente
todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações
de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
3. Requisitos mínimos de um PTAM.

Conforme Anexo IV do Ato Normativo COFECI nº 001/2011, os requisitos mínimos exigidos
num PTAM, em resumo, são:
1. Identificação do solicitante;
2. Finalidade do PTAM;
3. Identificação e caracterização do imóvel (incluindo vistoria);
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado (incluindo a identificação dos imóveis escolhidos para compor a
amostra e a homogeneização dos itens da amostra);
5. Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando;
6. Encerramento, contendo a conclusão do PTAM, a assinatura do emissor do PTAM e o
selo certificador;
7. Anexos, contendo relatório fotográfico (se não incluído anteriormente), plantas de situ-
ação e localização, mapas, certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de
Imóveis, documentos diversos e o currículo do corretor de imóveis avaliador.
4. Conduta de excelência.
É oportuno ressaltar as principais características comportamentais sugeridas aos corretores
de imóveis no exercício da atividade de avaliação imobiliária, para, assim, praticarem uma
conduta de excelência que permita a obtenção de êxito e alta reputação.
z Respeito pela atividade de avaliação mercadológica de imóveis, não praticando nem
permitindo que se pratiquem atos que possam comprometer a sua dignidade.
248
Aula 11
z Neutralidade operacional para realizar a avaliação sem nenhum viés, apresentando

dados rigorosamente corretos, nunca omitindo detalhes que possam impactar nos
resultados da avaliação.
z Imparcialidade de julgamento para nunca defender a causa ou o interesse de qualquer
parte ou questão em detrimento de outra, realizando uma avaliação adequada e de
acordo com o mercado.
z Manutenção de sua perícia, de modo a manter atualizados seus conhecimentos e ofe-
recer seus serviços de avaliação apenas dentro de sua esfera de competência.
z Discrição para comunicar os resultados da avaliação e todo o conteúdo do parecer
somente e exclusivamente ao solicitante.
z Diligência e prudência na execução da tarefa de avaliação, prestando ao solicitante todos
os esclarecimentos sobre o método utilizado, os cálculos realizados, os pressupostos
considerados e o resultado alcançado.
Posto isso, para finalizar os estudos sobre a avaliação imobiliária, conforme mencionado no
início desta aula, serão apresentados, a seguir, quatro trabalhos dirigidos de elaboração de PTAM.
São eles:
Trabalho 1. PTAM de imóvel urbano edificado para determinação de valor de locação. Já
vimos que os cálculos são os mesmos para determinar o valor de venda ou de
locação. Mas, os exemplos das aulas anteriores abordavam a determinação do
valor de venda. Por isso, é interessante vermos um trabalho que explora a busca
de referenciais de locação.
Trabalho 2. PTAM de imóvel urbano edificado (com referenciais não edificados) para de-
terminação de valor de venda. Neste trabalho, explora-se como apresentar, no
PTAM, os cálculos de adequação da amostra, com dados sobre o CUB.
Trabalho 3. PTAM de imóvel urbano não edificado (com referenciais edificados) para deter-
minação de valor de venda. Neste trabalho, explora-se mais a situação inversa
do trabalho anterior.
Trabalho 4. PTAM de imóvel rural para determinação de valor de venda. Neste trabalho, ex-
plora-se mais a avaliação de imóveis rurais.
Vamos, agora, conhecer separadamente as particularidades de cada um deles.
1. PTAM de imóvel urbano edificado para determinação de valor de locação

Conforme mencionado anteriormente, segue um trabalho dirigido de elaboração de um PTAM
referente a um imóvel urbano edificado para a determinação do seu valor de LOCAÇÃO.
Neste trabalho, exploraremos um pouco mais a busca de imóveis referenciais com preços
de locação, além de como tratar os dados para a adequação desses preços e homogeneização
da amostra.
249
DE IMÓVEIS
Com relação às partes já discutidas que compõem o conteúdo de um PTAM, destacaremos

aquelas que devem ser preenchidas da mesma forma, seja num PTAM para determinação do
valor de VENDA, seja num PTAM para determinação do valor de LOCAÇÃO. Lembramos que al-
gumas dessas partes listadas são opcionais, ou seja, não estão listadas como requisitos mínimos
obrigatórios.
z Capa (opcional); z Vistoria;
z Solicitante; z Descrição do imóvel;
z Competência e Institutos z Registro fotográfico do
Normativos (opcional); imóvel avaliando;
z Abreviaturas, Símbolos e z Características da região;

Siglas (opcional); z Mapa de localização.
z Imóvel avaliando;
Na pesquisa de mercado, temos algumas diferenças no sentido de pesquisar imóveis cujo

preço se refira ao aluguel e não à venda, uma vez que, neste caso, trata-se de um PTAM para
determinação do valor de locação.
Portanto, a pesquisa deve seguir o mesmo procedimento, ou seja, deve consistir na busca de
imóveis cujas características apresentem atributos comparáveis aos do imóvel avaliando, para
que, assim, se componha uma amostra adequada ao tratamento dos dados e que, efetivamente,
possa ser considerada útil para essa avaliação mercadológica.
Esses dados podem ser obtidos consultando-se o valor de transações de locação realizadas
recentemente. Já vimos, anteriormente, neste caso, por recentemente quer-se dizer num perí-
odo menor que um ano. Mas, quanto menor for esse período, mais adequado será esse dado. O
ideal seria considerar algo em torno de dois a três meses. Também podemos consultar anúncios
atuais de ofertas de imóveis para locação.
É importante obter a dimensão de cada imóvel referencial (em m²), bem como a idade (real
ou aparente), o estado de conservação, o preço do aluguel (realizado ou anunciado) e a fonte
dessa informação.
De posse dos dados de mercado, são necessárias adequações e homogeneização de valores.

As fórmulas e a estrutura dos cálculos são as mesmas, seja para a determinação do valor de venda,
seja para a determinação do valor de locação.
Para ilustrar este trabalho dirigido, seguem dados hipotéticos, para efeito de exemplificação.
z IA – Imóvel Avaliando: 110 m² – 10 anos;

z R1 – Imóvel Referencial 1: 100 m² – 13 anos – Locado ao preço de aluguel por R$ 1.600,00
– Estado de conservação está Entre novo e regular – Imóvel cuja locação foi intermediada
pela imobiliária XXX. Tel. (99) 1111-1111;
250
Aula 11
z R2 – Imóvel Referencial 2: 115 m² – 15 anos – Locado ao preço de aluguel de R$ 1.800,00

z R3 – Imóvel Referencial 3: 120 m² – 15 anos – Anunciado à locação pelo valor de R$
2.000,00 – Estado de conservação está Entre novo e regular – Imóvel anunciado para
locação pela imobiliária XXX. Tel. (99) 3333-3333;
z R4 – Imóvel Referencial 4: 110 m² – 5 anos – Locado ao preço de aluguel de R$ 1.950,00
z R5 – Imóvel Referencial 5: 105 m² – 25 anos – Anunciado à locação pelo valor de R$
1.450,00 – Estado de conservação está Entre regular e reparos simples – Imóvel anunciado
para locação pela imobiliária XXX. Tel. (99) 3333-3333.
Apesar da semelhança entre os imóveis referenciais e o imóvel avaliando, foi necessário aplicar
cálculos de adequação para a correta obtenção de realidades homogêneas para a determinação do
valor mercadológico de locação do imóvel avaliando. Seguem as descrições dos cálculos aplicados.
Quanto aos preços do tipo oferta (obtido a partir de algum anúncio), vamos lembrar que,
apesar de os dados de oferta serem indicações importantes do valor de mercado, os preços
desses imóveis são, normalmente, superestimados (acima do preço que realmente se preten-
de finalizar a negociação). Portanto, ao preço dos imóveis referenciais R3 e R5, cuja fonte de
pesquisa foram anúncios, deve ser aplicada uma redução. O percentual dessa redução varia de
região para região, bem como pode oscilar conforme a situação do mercado. Neste exemplo,
usamos o percentual de 5% (cinco por cento) para essa adequação, aplicando a seguinte fórmula:
valor anunciado × 5
Valor de mercado = valor anunciado −
100
A tabela a seguir apresenta o “fator redutor de negociação” a ser diminuído do valor do anúncio
à ordem de 5% (usado neste exemplo) e, na coluna à direta, o “valor de mercado por m²” de cada
imóvel referencial, que é o resultado do valor da locação, menos o fator redutor, tudo dividido
pela sua metragem.
Nossa quanta coisa o Vitor aprendeu até aqui, mas agora vem o momento mais importante: a
elaboração do PTAM. Acesse e confira!
Escaneie o QR Code Escaneie o QR Code e veja o PDF do modelo

e ouça o Podcast. de PTAM de imóvel urbano edificado para
determinação do valor de locação.
251
DE IMÓVEIS
DADOS DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS 5%

Endereço Área construída
Fonte da Valor de Idade do Fator redutor Valor de Valor de
(m2) pesquisa locação imóvel de negociação locação ajustado locação/m²
R1 Rua A, 1 100 Locação realizada R$ 1.600,00 13 - R$ 1.600,00 R$ 16,00
R2 Rua B, 2 115 Locação realizada R$ 1.800,00 15 - R$ 1.800,00 R$ 15,65
R3 Rua C, 3 120 Anúncio R$ 2.000,00 15 - R$ 100,00 R$ 1.900,00 R$ 15,83
R4 Rua D, 4 110 Locação realizada R$ 1.950,00 5 R$ 1.950,00 R$ 17,73
R5 Rua E, 5 105 Anúncio R$ 1.450,00 25 - R$ 72,50 R$ 1.377,50 R$ 13,12
Quanto à idade e ao estado de conservação dos imóveis, foi realizada a homogeneização da

amostra, devido à diferença de idade entre os imóveis. Os referenciais mais novos que o ava-
liando foram desvalorizados e os mais velhos valorizados, pela diferença das idades, conforme
já vimos em estudos anteriores. Para tanto, utilizou-se a Tabela de Ross-Heidecke e a aplicação
das seguintes fórmulas:

Valor Desvalorizado = Valor do Imóvel − f o
100
Valor do Imóvel
Valor Valorizado =
f o
100 – fator Ross-Heidecke
100
Na tabela a seguir, a última coluna à direita apresenta o valor do imóvel referencial já homo-
geneizado e a última linha apresenta a média desses valores.
DADOS DO IMÓVEL EM AVALIAÇÃO (IA)

Construção (m2): 110
110 Idade do IA: 10
10
DADOS DE HOMOGENEIZAÇÃO DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS

Diferença de Vida útil Idade percentual de Coluna Valor do m2
Estado de Índice na Tabela
idade entre do imóvel vida do imóvel (em %) na Tabela de venda
conservação Ross-Heidecke
o IA e os Rs Ross-Heidecke (homogeneizado)
R1 -3 70 -4 Entre novo e regular B 2,11 R$ 16,34
R2 -5 70 -8 Entre novo e regular 3 4,35 R$ 16,36
R3 -5 70 -8 Entre novo e regular B 4,35 R$ 16,55
R4 +5 70 +8 Entre novo e regular B 3,21 R$ 16,96
R5 -15 70 -22 Entre regular e reparos D 19,10 R$ 16,48
Média dos valores de locação por m² já ajustados e homogeneizados: R$ 16,54
252
Aula 11
Considerando as dimensões do imóvel avaliando (110 m²) e a média dos preços de locação
por m² da amostra já homogeneizada (R$ 16,58), multiplicando-se um pelo outro, obtém-se o
seguinte valor de locação para o imóvel objeto deste trabalho dirigido: R$ 1.819,39.
Portanto, para concluir o parecer (PTAM) a respeito desta avaliação, lembremos que foi reali-
zada pesquisa de imóveis com elementos e características comparáveis, buscando imóveis com
preços de locação (transacionados e anunciados) e aplicado tratamento técnico de acordo com
as condições dessa amostra. O valor final obtido, apenas como forma de apresentá-lo melhor,
foi arredondado em torno de menos de 0,001%, ou seja, um arredondamento de apenas R$ 0,61.
Esse arredondamento, ainda que não necessário, nem obrigatório, permite apresentar um valor
mais adequado a futuras citações e referenciações.
Consequentemente, por fim, conclui-se que o valor mercadológico de locação do imóvel
objeto deste trabalho dirigido é de R$ 1.820,00 (mil oitocentos e vinte reais).
Como será que Vitor está se virando pra a elaboração de seu PTAM para valor de locação?
Escaneie o QR Code e veja o PDF do modelo de PTAM de imóvel

urbano edificado para determinação do valor de locação.
2. PTAM de imóvel urbano edificado (com referenciais não

edificados) para determinação de valor de venda.
Este trabalho dirigido se refere a uma avaliação com a finalidade de determinar o valor mer-
cadológico de VENDA de um imóvel urbano edificado, cujos referenciais obtidos foram apenas
terrenos, ou seja, imóveis não edificados.
Exploraremos um pouco mais os cálculos para adequação da amostra e todo o tratamento
dos dados nesse contexto.
É importante que os terrenos dos imóveis referenciais tenham os atributos comparáveis ao
terreno do imóvel avaliando.
Para ilustrar este trabalho dirigido, seguem dados hipotéticos, para efeito de exemplificação.
z IA – Imóvel Avaliando: 300 m² de área do terreno e 180 m² de área construída;
z R1 – Imóvel Referencial 1: 300 m² de área do terreno – Vendido por R$ 250.000,00;
z R2 – Imóvel Referencial 2: 250 m² de área do terreno – Vendido por R$ 210.000,00;
z R3 – Imóvel Referencial 3: 320 m² de área do terreno – Anunciado para venda por R$
280.000,00.
253
DE IMÓVEIS
Apesar da semelhança entre os imóveis referenciais e o terreno do imóvel avaliando, foi ne-
cessário aplicar cálculos de adequação para a correta obtenção de uma realidade homogênea
que permitisse a determinação do valor mercadológico de venda do imóvel avaliando. Seguem
as descrições dos cálculos aplicados.
Quanto aos preços do tipo oferta (obtido a partir de algum anúncio), vamos lembrar que,
apesar de os dados de oferta serem indicações importantes do valor de mercado, os preços
desses imóveis são, normalmente, superestimados (acima do preço que realmente se pretende
finalizar a negociação). Portanto, ao preço do imóvel referencial R3, cuja fonte de pesquisa foi um
anúncio, deve ser aplicada uma redução. O percentual dessa redução varia conforme a região e
a situação do mercado. Neste exemplo, usamos o percentual de 5% (cinco por cento) para essa
adequação, aplicando a seguinte fórmula:
valor do imóvel × 5
Valor de mercado = Valor anunciado −
100
e o “valor de mercado da venda” de cada imóvel referencial.
Valor de venda dos Fator redutor Valor de mercado

Endereço Fonte da pesquisa
terrenos referenciais de negociação da venda
R1 Rua X, 10 Venda realizada R$ 250.000,00 - R$ 250.000,00
R2 Rua Y, 15 Venda realizada R$ 210.000,00 - R$ 210.000,00
R3 Rua Z, 32 Anúncio R$ 280.000,00 – R$ 14.000,00 R$ 266.000,00
Entretanto, esses preços se referem apenas a terrenos e, neste caso, o imóvel avaliando é
composto pelo seu terreno mais uma edificação.
Com os preços dos imóveis referenciais, podemos determinar o valor mercadológico apenas
do terreno do imóvel avaliando. O valor do terreno do imóvel avaliando pode ser obtido pela
média do preço do m² dos imóveis referenciais, multiplicada pela área do terreno do avaliando,
conforme apresentado na tabela a seguir.
DADOS DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS
Endereço Área do terreno (m2) Valor de mercado da venda dos referencias Valor (m2) do terreno
R1 Rua X, 10 300 R$ 250.000,00 R$ 833,33
R2 Rua Y, 15 250 R$ 210.000,00 R$ 840,00
R3 Rua Z, 32 320 R$ 266.000,00 R$ 831,25
Preço médio do m² (total de preços de m² dividido pela quantidade de imóveis): R$ 834,86
Valor determinado para o terreno do imóvel avaliando (área de 300 m²): R$ 250.458,33
254
Aula 11
Uma vez obtido o valor do terreno do imóvel avaliando, resta determinar o valor da sua edifi-
cação, na realidade atual, considerando sua idade e seu estado de conservação.
Para tanto, pode-se utilizar o preço de referência do CUB/m², disponibilizado pelos estudos
técnicos do Sinduscon para a região onde se encontram os imóveis referenciais, na data dessa
avaliação.
Neste trabalho, após consulta ao Sinduscon, verificou-se que o valor do CUB/m² era de R$
1.432,92 (valor hipotético apenas para uso neste exemplo). Como esse valor se refere ao m², para
obter o valor da edificação inteira, basta multiplicar pela sua dimensão (área construída de 180
m²), resultando no seguinte valor da edificação: R$ 257.925,60.
Temos que lembrar que este valor se refere ao valor da construção nova. Contudo, a edificação
do imóvel avaliando, neste trabalho dirigido, tem 19 anos de idade, num estado de conservação
Entre novo e regular.
Por isso, deve-se calcular sua depreciação. Faremos isso utilizando a Tabela de Ross-Heidecke,
aplicando-se a seguinte fórmula:
Valor da edificação × factor Ross-Heidecke

Valor = Valor da edificação − f o
100
A última coluna à direita da tabela a seguir apresenta o valor do imóvel referencial já homo-
geneizado, e a última linha apresenta a média desses valores.
Vejamos, na tabela a seguir, os cálculos feitos nesse sentido.
DADOS DO IMÓVEL EM AVALIAÇÃO (IA)
Construção (m2): 180
110 Idade do IA: 19
10
DADOS PARA DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL EM AVALIAÇÃO

CUB/m² na região do imóvel avaliando R$ 1.432,92
Valor da construção do imóvel avaliando R$ 257.925,60
Vida útil do imóvel avaliando, tratando-se de imóvel de padrão luxo 60 anos
Estado de conservação do imóvel avaliando Entre novo e regular
Índice na Tabela Ross-Heidecke: 21,10
Valor depreciado da construção do imóvel avaliando R$ 203.503,30
Agora, temos o valor da edificação do imóvel avaliando, depreciado em função da sua reali-
dade atual. Como já tínhamos obtido o valor do terreno, para determinar o valor final, na íntegra,
do imóvel avaliando, basta somarmos esses dois valores.
Valor depreciado da construção do imóvel avaliando: R$ 203.503,30
Valor determinado para o terreno do imóvel avaliando: R$ 250.458,33
Valor final total do imóvel avaliando: R$ 453.961,63
255
DE IMÓVEIS
Pronto! Encontramos o valor final, completo, do imóvel avaliando, mesmo tendo sido usados
imóveis referenciais não edificados.
Podemos, dessa forma, concluir o parecer.
Para concluir um parecer a respeito desta avaliação, podemos arredondar o valor obtido,
apenas como forma de apresentá-lo melhor, desde que esse arredondamento seja inferior a 0,5%.
No caso deste trabalho dirigido, poderíamos considerar um arredondamento de R$ 1.038,37,
que equivale a menos de 0,23% (menos da metade do limite comentado), para apresentarmos,
na conclusão, o valor de R$ 455.000,00 como sendo o valor mercadológico de venda do imóvel
edificado objeto do PTAM.
Aproveite e ouça como nosso personagem Vitor está absorvendo as orientações de Ronaldo
e Helena na elaboração de PTAM.
Escaneie o QR Code e veja o PDF do modelo de PTAM

de imóvel urbano edificado (com referenciais não edificados)
para determinação de valor de venda.
3. PTAM de imóvel urbano não edificado (com referenciais

edificados) para determinação de valor de VENDA
Este terceiro trabalho dirigido apresenta uma situação inversa à do segundo. Neste caso,
exploraremos a avaliação de um imóvel urbano não edificado, tendo como referenciais imóveis
edificados. Em outras palavras, será feita a avaliação de um terreno com base em uma amostra
de imóveis construídos. A finalidade desta avaliação será a determinação do valor mercadológico
de venda.
É importante que os terrenos dos imóveis referenciais tenham atributos comparáveis ao imóvel
avaliando.
Apesar das semelhanças entre os imóveis referenciais e o terreno do imóvel avaliando, foi
necessário aplicar cálculos de adequação para a correta obtenção de uma realidade homogênea
que permitisse a determinação do valor mercadológico de venda do imóvel avaliando. Seguem
as descrições dos cálculos aplicados.
Quanto aos preços do tipo oferta, vamos lembrar que, apesar de os dados de oferta serem
indicações importantes do valor de mercado, os preços desses imóveis são, normalmente, su-
perestimados. Portanto, ao preço dos imóveis referenciais R3 e R4, cuja fonte de pesquisa foram
256
Aula 11
anúncios, deve ser aplicada redução de 5% (cinco por cento) para adequação, pela seguinte
fórmula:
Valor anunciado × 5
100
A Tabela 1, a seguir, apresenta o “fator redutor de negociação” a ser diminuído do valor do

anúncio e o “valor de mercado da venda” de cada imóvel referencial.
DADOS DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS (Tabela 1) 5%
Área do terreno Área construída Fonte da Valor de venda Fator redutor de Valor de mercado
Endereço
(m2) (m2) pesquisa R$ negociação R$ da venda R$
R1 R. Alfa, 32 150 120 Venda realizada 300.000,00 - 300.000,00
R2 R. Beta, 45 200 150 Venda realizada 375.000,00 - 375.000,00
R3 R. Delta, 14 150 150 Anúncio 360.000,00 18.000,00 342.000,00
R4 R. Ômega, 21 200 120 Anúncio 380.000,00 19.000,00 361.000,00
O imóvel avaliando é um terreno sem edificações, mas os imóveis referenciais apresentam

edificações. Então, para que se possam realizar comparações adequadas, é necessário obter o
preço do terreno desses imóveis referenciais.
Para fazer isso, é preciso descobrir qual seria o valor da edificação de cada imóvel referencial
e subtrair esse valor do preço de cada um deles. Com isso, chegaremos ao respectivo preço do
terreno.
Primeiro, vamos descobrir qual seria o valor da edificação de cada imóvel referencial utilizando
o preço de referência de CUB/m² disponibilizado pelos estudos técnicos do SindusCon para a
região onde se encontram esses imóveis referenciais, na data atual dessa avaliação.
A Tabela 2, a seguir, apresenta o cálculo de obtenção do preço da edificação de cada referencial.
DADOS DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS (Tabela 2)
Custo atual da construção Valor da construção de cada

Área Padrão do
Endereço no padrão de acabamento imóvel referencial se fosse novo
construída (m2) imóvel
(CUB/m²) (área construída X CUB/m²)
R1 R. Alfa, 32 120 Casa residencial médio R$ 1.432,92 R$ 171.950,40
R2 R. Beta, 45 150 Casa residencial médio R$ 1.432,92 R$ 214.938,00
R3 R. Delta, 14 150 Casa residencial médio R$ 1.432,92 R$ 214.938,00
R4 R. Ômega, 21 120 Casa residencial médio R$ 1.432,92 R$ 171.950,40
257
DE IMÓVEIS
Temos de entender que esses preços se referem às edificações existentes em cada imóvel
referencial se elas fossem novas, mas não é o caso. Então, para sabermos qual seria o valor das
edificações nas condições em que se encontram, precisamos depreciá-las em função da sua
idade e de seu estado de conservação.
Para adequar esses valores à realidade dos imóveis referenciais, realizamos cálculos de depre-
ciação utilizando a Tabela de Ross-Heidecke, pela aplicação da seguinte fórmula:
Valor da edificação × factor Ross-Heidecke

Valor = Valor da edificação − f o
100
A última coluna à direita da Tabela 3, a seguir, apresenta o valor depreciado da edificação de

cada imóvel referencial, o qual será utilizado para decompor o preço dos imóveis referenciais
em preço do terreno e preço da edificação.
Valor da Idade do Vida útil Idade percentual de Estado de Índice na Tabela Valor da construção
construção imóvel do imóvel vida do imóvel (em %) conservação Ross-Heidecke já depreciado
R1 R$ 171.950,40 10 70 14 Entre novo e regular 8,01 R$ 158.177,17
R2 R$ 214.938,00 14 70 20 Regular 14,20 R$ 184.416,80
Agora sim, temos o valor da construção de cada imóvel referencial em seu estado atual. Com
isso, é possível decompor o preço de mercado desses imóveis para a obtenção do preço apenas
do terreno de cada um.
Esse cálculo é bem simples. De cada valor da última coluna da Tabela 1 subtraímos o res-
pectivo valor da última coluna da Tabela 3. Em outras palavras, do preço total subtraímos o valor
da construção. O resultado obtido será o preço apenas do terreno de cada imóvel referencial.
Depois disso, divide-se esse preço do terreno pela área do terreno para se obter o preço do m²
do terreno de cada imóvel referencial. Por fim, bastará obter a média desses preços de m².
A Tabela 4, a seguir, apresenta os resultados desses cálculos.
Área do Valor de mercado Valor da construção já Valor total do terreno de Valor (m2)
Endereço terreno (m2) da venda (Tabela 1) depreciado (Tabela 3) cada imóvel referencial do terreno
R1 R. Alfa, 32 150 R$ 300.000,00 R$ 158.177,17 R$ 141.822,83 R$ 945,49
R2 R. Beta, 45 200 R$ 375.000,00 R$ 184.416,80 R$ 190.583,20 R$ 952,92
258
Aula 11
R3 R. Delta, 14 150 R$ 342.000,00 R$ 194.927,27 R$ 147.072,73 R$ 980,48
R4 R. Ômega, 21 200 R$ 361.000,00 R$ 166.430,79 R$ 194.569,21 R$ 972,85
Média do preço do m² (total dos preços de m² dividido pela quantidade de imóveis): R$ 962,93
Para concluir a avaliação, basta multiplicar o valor médio do preço do m² pela área do terreno
A área do terreno do imóvel avaliando, neste caso, é de 150 m², e a média dos preços de venda
dos terrenos da amostra ficou em R$ 962,93. Multiplicando um pelo outro, temos que o valor
final de venda do imóvel avaliando é de R$ 144.439,50.
Agora podemos concluir o parecer. Para concluir um parecer a respeito desta avaliação, po-
demos arredondar o valor obtido apenas como forma de apresentá-lo melhor, desde que esse
arredondamento seja inferior a 0,5%.
No caso deste trabalho dirigido, poderíamos considerar um arredondamento de R$ 560,50,

que equivale a menos de 0,39% (menos do que o limite comentado), para apresentarmos, na
conclusão, o valor de R$ 145.000,00 como sendo o valor mercadológico de venda do imóvel
não edificado, objeto do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
Estamos quase lá! Como será que o nosso personagem está se saindo? Ouça o Podcast e acom-
panhe.

de imóvel urbano não edificado (com referenciais edificados)
para determinação de valor de venda.
4. PTAM de imóvel rural para determinação de valor de venda
Este quarto e último trabalho dirigido apresenta uma avaliação de um imóvel rural.
Da mesma forma que ocorreu nas avaliações anteriores, é importante que os imóveis refe-
renciais apresentem atributos comparáveis aos do imóvel avaliando. Importa lembrar que, nor-
malmente, as dimensões dos imóveis rurais são apresentadas em hectares (símbolo “ha”) e 1 ha
259
DE IMÓVEIS
equivale a 10.000 m².
Para ilustrar este trabalho dirigido e para efeito de exemplificação, seguem dados hipotéticos
do imóvel:
z IA – Imóvel Avaliando: Imóvel rural com área total de 40 ha, sendo 4 ha (10% da área
do imóvel) de APP (Área de Preservação Permanente), 30 ha (75% da área do imóvel) de
pastagem e 6 ha (15% da área do imóvel) de benfeitorias, contendo 2 casas de tijolos, cada
qual com 150 m² (total de 300 m²), 1 casa sede com 200 m² e 2 terreiros ladrilhados com
20.000 m² cada (total de 4 ha);
z R1 – Imóvel Referencial 1: Sítio com 30 ha, contendo 3 edificações (num total de 400 m²),
vendido ao preço de R$ 1.200.000,00;
z R2 – Imóvel Referencial 2: Fazenda com 50 ha, contendo 4 edificações (num total de 500
m²), anunciada para venda ao preço de R$ 2.100.000,00;
z R3 – Imóvel Referencial 3: Fazenda com 42 ha, contendo 2 edificações (num total de 350
m²), anunciada para venda ao preço de R$ 1.800.000,00;
z R4 – Imóvel Referencial 4: Sítio com 32 ha, contendo 2 edificações (num total de 350 m²),
vendido ao preço de R$ 1.300.000,00.
Apesar da semelhança entre os imóveis referenciais e o imóvel avaliando, foi necessário aplicar
cálculos de adequação para a correta obtenção de uma realidade homogênea que permitisse
a determinação do valor mercadológico de venda do imóvel avaliando. Seguem as descrições
dos cálculos aplicados.
Quanto aos preços do tipo oferta, vamos lembrar que, apesar de os dados de oferta serem
indicações importantes do valor de mercado, os preços desses imóveis são, normalmente, su-
perestimados. Portanto, ao preço dos imóveis referenciais R2 e R3, cuja fonte de pesquisa foram
anúncios, deve ser aplicada redução de 5% (cinco por cento) para adequação, pela seguinte
fórmula:
Valor anunciado × 5
100
e o “valor de mercado da venda” de cada imóvel referencial.
260
Aula 11
Área do Área das edi- Fonte da Valor de Fator redutor de Valor de mercado
Endereço
imóvel (ha) ficações (m²) pesquisa venda R$ negociação R$ da venda R$
R1 Sítio XXX 30 400 Venda realizada 1.200.000,00 - 1.200.000,00
R2 Fazenda YYY 50 500 Anúncio 2.100.000,00 105.000,00 1.995.000,00
R3 Fazenda KKK 42 350 Anúncio 1.800.000,00 90.000,00 1.710.000,00
R4 Sítio ZZZ 32 350 Venda realizada 1.300.000,00 - 1.300.000,00
Para cada imóvel referencial, foi calculado o preço do hectare, dividindo-se o valor de mer-
cado pela dimensão do imóvel e, com isso, obtido o preço médio do hectare para imóveis com
os atributos do imóvel avaliando, conforme apresenta a seguinte tabela.
DADOS DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS
Endereço Área do imóvel (ha) Valor de mercado da venda Preço por ha
R1 Sítio XXX 30 R$ 1.200.000,00 R$ 40.000,00
R2 Fazenda YYY 50 R$ 1.995.000,00 R$ 39.900,00
R3 Fazenda KKK 42 R$ 1.710.000,00 R$ 40.714,28
R4 Sítio ZZZ 32 R$ 1.300.000,00 R$ 40.625,00
Preço médio por ha: R$ 40.309,82
Baseando-se nas dimensões do imóvel avaliando (40 ha) e na média dos preços de venda por
hectare dos imóveis da amostra (R$ 40.309,82), obtém-se, para o imóvel objeto deste parecer, o
valor de R$ 1.612.392,80. Contudo, temos de considerar que 10% da totalidade da área do imóvel
avaliando está em uma APP, cujos uso e exploração são limitados.
Essa condição promove um esvaziamento do valor econômico do imóvel avaliando, por não
haver aproveitamento possível dessa parcela da área do imóvel. Por outro lado, a existência dessa
área de cobertura vegetal preservada proporciona aspectos essenciais à qualidade de vida, o que
resulta em algum benefício, de modo a não reduzir seu valor à nulidade total.
Portanto, SOMENTE sobre essa parcela de 10% do imóvel foi aplicado o fator de 0,80 (redução
de 20% no valor), conforme descrito na tabela a seguir.
Percentual da área do Valor do percentual Aplicação do

Quantidade de ha Valor final
imóvel avaliando da área fator (0,80)
261
DE IMÓVEIS
10% 4 R$ 161.239,28 – R$ 32.247,86 R$ 128.991,42
90% 36 R$ 1.451.153,52 - R$ 1.451.153,52
Ressaltamos que a aplicação do fator redutor do valor da área em APP, neste caso, foi de
APENAS 10% sobre a totalidade da área do imóvel avaliando.
Vejamos como ficou o valor final do imóvel avaliando:
Percentual da área do
Quantidade de ha Valor Valor reduzido Valor final
imóvel avaliando
100% 40 R$ 1.612.392,80 – R$ 32.247,86 R$ 1.580.144,94
Portanto, com base na pesquisa de imóveis com elementos e características comparáveis e

por meio do tratamento técnico, considerando-se um arredondamento de R$ 144,94 (0,0091%),
conclui-se que o valor mercadológico de venda do imóvel rural objeto desta avaliação imobiliária
é de R$ 1.580.000,00 (um milhão, quinhentos e oitenta mil reais).
Em se tratando de imóvel rural, é comum que sejam considerados os elementos existentes
quanto à produção, verificados no momento da vistoria.
Para ilustrar este trabalho dirigido, vamos considerar que este imóvel esteja realizando ex-
ploração pecuária e, nas suas dependências, tenha sido encontrado um plantel no total de 150
cabeças de gado em processo de engorda, sendo:
z 30 bezerros de 3 a 8 meses (17 fêmeas e 13 machos);
z 35 bezerros fêmeas de 9 a 12 meses;
z 44 garrotes e novilhas de 13 a 24 meses (fêmeas);
z 41 garrotes e novilhas de 25 a 36 meses (20 machos e 21 fêmeas).
O corretor de imóveis não é especializado, tampouco habilitado, a determinar o valor mer-

cadológico desses elementos.
Então, como resolver essa questão?
Simples. Podem ser consultados profissionais aptos e especializados em outros campos do
saber para agregar dados e informações relevantes quanto ao conjunto de elementos existentes no
imóvel avaliando, notadamente referentes às culturas agrícolas e ao plantel, vistoriados e analisados.
É importante que deixemos claro o seguinte: ainda que esses profissionais sejam consultados
ou atuem em parceria com o corretor de imóveis, é fundamental que, para a realização dessa
avaliação imobiliária, sejam observadas as suas habilitações, condições, limitações e restrições,
conforme suas atribuições definidas e previstas pela legislação em vigor, existentes em cada
área e segmento. Além disso, é essencial que a coordenação de todo o trabalho de avaliação,
bem como a redação e emissão do conteúdo do PTAM, seja realizada pelo corretor de imóveis
262
Aula 11
encarregado dessa atividade.

Digamos, portanto, que, em consulta a um especialista, o valor estimado para esse plantel
tenha sido de R$ 130.000,00.
Então, na conclusão do PTAM, depois de apresentar o valor mercadológico de venda do imó-
vel avaliando, o corretor de imóveis deve esclarecer que, caso seja considerado o atual plantel
existente nas dependências do imóvel avaliando (ou incluir aqui os outros elementos avaliados
que não sejam imóveis), o valor final fica sendo outro.
No caso do exemplo deste trabalho dirigido, deve-se acrescer ao valor do imóvel R$ 130.000,00,
de modo que, a critério do que seja considerado como o conjunto que compõe os elementos
pertencentes ao imóvel avaliando, conclui-se que o valor mercadológico de venda do imóvel rural
em conjunto com seu atual plantel é de R$ 1.710.000,00 (um milhão, setecentos e dez mil reais).
Por fim, vale lembrar que, como já foi tema de assunto anterior, imóveis rurais apresentam do-
cumentação adicional distinta de imóveis urbanos, as quais devem ser obtidas e anexadas ao PTAM.
Que maravilha! Você chegou até aqui e isso é muito bom! Será que Vitor também conseguiu
concluir seu aprendizado? Confira ouvindo o Podcast.
TOME NOTA
O corretor de imóveis está sempre lidando, direta ou indiretamente, com valores re-
lativamente altos, principalmente quando se trata de intermediar vendas de imóveis.
Com preocupação ética, o COFECI estabeleceu a Resolução-Cofeci nº 1.336/2014,
sobre PREVENÇÃO À LAVAGEM DE DINHEIRO. Tal resolução estabelece, por exem-
plo, que deve haver Comunicação de Operações Suspeitas (COS) “ao COAF (Con-
selho de Controle de Atividades Financeiras), no prazo de 24 horas da data da
operação, transações imobiliárias ou propostas de caráter suspeito [...]”.
Para saber mais, acesse http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_con-
tent&view=article&id=519&Itemid=386

de imóvel rural para determinação de valor de venda.
263
DE IMÓVEIS
264
Aula 11
Mãos na massa
Seguem 11 exercícios testes autocorrigíveis, que estão
rigorosamente ligados ao conteúdo trabalhado.
1. Assinale a alternativa que não apresenta um instituto legal quanto à avaliação imobiliária realizada
A. ( ) Resolução-COFECI nº 1.066/2007.
B. ( ) Ato Normativo COFECI nº 001/2011.
C. ( ) ABNT NBR 14653-5.
D. ( ) Lei nº 6.530/1978.
2. Assinale a alternativa que não apresente um requisito mínimo exigido num PTAM, conforme listado
no Anexo IV do Ato Normativo COFECI nº 001/2011.
A. ( ) Vistoria do imóvel que compõe a amostra referencial.
B. ( ) Identificação e caracterização do imóvel.
C. ( ) Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando.
D. ( ) Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis.
E. ( ) Currículo do corretor de imóveis avaliador.
3. Por qual motivo importa primar por uma conduta de excelência no exercício da atividade de ava-
liação imobiliária?
A. ( ) Para que não haja controvérsias quanto aos honorários.
B. ( ) Para obter êxito e alta reputação.
C. ( ) Para evitar constrangimento nos esclarecimentos prestados ao juiz.
4. Assinale a alternativa que, quanto à realização da pesquisa de imóveis referenciais para elaboração
de um PTAM, apresenta a principal diferença que a finalidade de determinar o valor de locação do
imóvel avaliando tem em comparação à finalidade de determinar o valor de venda.
A. ( ) Os imóveis referenciais devem ser buscados exclusivamente em anúncios.
B. ( ) Os imóveis referenciais não podem ter, como fonte, anúncios.
C. ( ) Não há absolutamente nenhuma diferença na pesquisa de mercado, seja para determinar
o valor de venda, seja para determinar o valor de locação do imóvel avaliando.
D. ( ) O preço dos imóveis referenciais deve ser de locação e não de venda.
265
DE IMÓVEIS
5. Qual é o motivo de se desvalorizar ou valorizar os preços dos imóveis referenciais em função das
suas idades comparadas com a idade do imóvel avaliando?
A. ( ) Pelo simples motivo de que, na comparação entre dois imóveis que apresentem atributos
com características comparáveis, o mais novo vale menos que o mais velho, uma vez que
tem maior vida útil já usufruída.
B. ( ) Pelo simples motivo de que, na comparação entre dois imóveis que apresentem atributos
com características comparáveis, o mais novo vale mais que o mais velho, uma vez que tem
maior vida útil para ser usufruído.
C. ( ) Pelo simples motivo de que os preços apresentados em anúncios de imóveis são, normal-
mente, superestimados.
D. ( ) Não há motivo para desvalorizar ou valorizar os preços dos imóveis referenciais em função
das suas idades comparadas com a idade do imóvel avaliando, o que, portanto, torna esse
cálculo incorreto, o qual não deve ser usado num PTAM.
6. Quando temos um imóvel avaliando edificado e imóveis referenciais não edificados, o que podemos
fazer para determinar o valor mercadológico, na íntegra, desse imóvel objeto da avaliação?
A. ( ) Podemos determinar o valor de seu terreno a partir dos referenciais e, depois, somar a esse
valor o valor da edificação, lembrando que devemos depreciar o valor da edificação consi-
derando a idade e estado de conservação do imóvel avaliando.
B. ( ) Podemos determinar o valor de seu terreno, a partir dos referenciais e, depois, somar a esse
valor o valor da edificação, lembrando que devemos depreciar o valor da edificação dos
imóveis referenciais considerando a idade e estado de conservação do imóvel avaliando.
C. ( ) Podemos determinar o valor de seu terreno, a partir dos referenciais e, depois, somar, a esse
valor o valor da edificação, lembrando que não há necessidade de depreciar nenhum desses
valores, já que terrenos não têm idade e não são depreciáveis.
7. Como é obtido o valor do terreno de um imóvel avaliando edificado?

A. ( ) Se o imóvel avaliando está edificado, não é possível obter o valor somente do terreno.
B. ( ) Podem-se obter imóveis referenciais que não sejam edificados e, portanto, sejam apenas
terreno, cujos preços poderão ser amostras para a obtenção da média de preços de mercado
e, com isso, determinar o valor apenas do terreno do imóvel avaliando.
C. ( ) Podem-se obter imóveis referenciais que sejam edificados e, portanto, não sejam apenas
terrenos, cujos preços poderão ser amostras para a obtenção da média de preços de mercado
da edificação do imóvel avaliando, o qual deverá ser subtraído do valor médio, conforme
aplicação da depreciação da Tabela de Ross-Heidecke.
266
Aula 11
8. Quando temos um imóvel avaliando que seja apenas terreno (não edificado) e imóveis referenciais
edificados (com construção), o que podemos fazer para determinar o valor mercadológico desse
imóvel objeto da avaliação?
A. ( ) Podemos determinar o valor do terreno de cada imóvel avaliando pela subtração de valor de
cada edificação, para obter amostras de valores de terreno e, com isso, determinar o valor
do imóvel avaliando, lembrando que devemos depreciar o valor da edificação dos imóveis
referenciais considerando a idade e o estado de conservação desses imóveis.
B. ( ) Não é possível fazer essa avaliação, pois os imóveis referenciais não são imóveis edificados.
C. ( ) Podemos determinar o valor do terreno de cada imóvel avaliando pela subtração do valor
de cada edificação, para obter amostras de valores de terreno e, com isso, determinar o
valor do imóvel avaliando, lembrando que devemos depreciar o valor do imóvel avaliando
considerando sua idade e estado de conservação.
D. ( ) Podemos determinar o valor de seu terreno, a partir dos referenciais e, depois, somar a esse
valor o valor médio das edificações.
9. Como é obtido o valor do terreno de um imóvel edificado?

A. ( ) Se o imóvel está edificado, não é possível obter o valor somente do terreno.
B. ( ) Podem-se obter amostras de imóveis edificados, cujos terrenos tenham atributos comparáveis
para, então, obter a média de preços de mercado somente das edificações e multiplicar essa
média pela área do terreno, conforme aplicação da depreciação da Tabela de Ross-Heidecke.
C. ( ) Pode-se subtrair do valor total desse imóvel edificado o valor referente à edificação.
10. Qual é a medida mais comumente usada, além de m², para apresentar as dimensões de um imóvel
rural e qual é a sua equivalência em m²?
A. ( ) alqueire, que equivale a 10.000 m².
B. ( ) ha (hectares), que equivale a 1.000 m².
C. ( ) ha (hectares), que equivale a 10.000 m².
D. ( ) alqueire, que equivale a 1.000 m².
11. Como um corretor de imóveis pode avaliar o valor referente às culturas agrícolas ou ao plantel em
um imóvel rural?
A. ( ) O corretor de imóveis deve utilizar sua experiência de mercado e seus conhecimentos de
venda de outros imóveis que tenham esses elementos para apresentar seu parecer acerca
dos seus valores.
B. ( ) Como esses elementos não são imóveis, estão fora da esfera de habilitação de avaliação dos
corretores de imóveis, de modo que, para resolver essa questão, o corretor de imóveis pode
consultar profissionais aptos e especializados nos campos do saber específicos para isso.
C. ( ) A avaliação imobiliária feita por corretores de imóveis não pode nem deve apresentar os
valores de elementos que não sejam imóveis, distanciando-se da eventual possibilidade de
consultar outros profissionais habilitados para tanto.
267
DE IMÓVEIS
268
Aula 11
Saiba mais
Você sabe o que é Compliance? Em tradução livre, podemos dizer que é compromisso
com a conformidade. Isso ainda diz pouco, não é mesmo?
Vamos deixar mais claro: é uma espécie de compromisso com as boas práticas. Pen-
sando nisso, o Sistema COFECI-CRECI, comprometido com as boas práticas, implantou
o programa de compliance concorrencial, que tem o objetivo de garantir a conformidade
das rotinas internas com os parâmetros estabelecidos pelos órgãos de proteção e defesa
da concorrência.
` Para saber mais, clique em https://bit.ly/33hbt6h e baixe o MANUAL DE CONFORMIDADE

E EXCELÊNCIA do COFECI-CRECI.
Síntese
` Aspectos legais;
` Responsabilidade do corretor de imóveis;
` Conteúdos mínimos de um PTAM;
` Modelos mais requisitados de PTAM.
269
DE IMÓVEIS
Gabarito
Aula 1
1. RESPOSTA: B – FEEDBACKS:
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Embora fundada em 1940, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou
a sua primeira norma sobre avaliação de imóveis, a ABNT/NB 502, que abordava a Avaliação de imóveis urbanos, somente
em 1977.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia as linhas do tempo relacionadas à Avaliação de Imóveis
no Brasil.
2. RESPOSTA: A – FEEDBACKS:
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Em 2010, foram negados provimentos às apelações do CONFEA e do IBAPE que ten-
taram suspender a eficácia da Resolução-COFECI nº 957/2006. Dessa forma, ratificou-se que o corretor de imóveis tem
reconhecimento legal para realizar avaliações mercadológicas de imóveis e determinar seus valores de venda ou de locação.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia as linhas do tempo relacionadas à Avaliação de Imóveis
no Brasil.
Aula 2
1. RESPOSTA: C – FEEDBACKS:
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Uma norma técnica (normalmente chamada apenas de norma) é um documento criado
por um grupo de pessoas interessadas em padronizar uma atividade ou os resultados dessa atividade. Esse documento
fornece as regras, diretrizes ou características mínimas para uma atividade específica ou para os resultados que se espera
dessas atividades. O objetivo de uma norma é estabelecer ordem e disciplina na execução das ações.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os primeiros parágrafos sobre as normas da ABNT.
2. RESPOSTA: D – FEEDBACKS:
Se acertou: Parabéns! Você acertou! O Art. 39, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor estabelece que “É vedado ao
fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: colocar, no mercado de consumo, qualquer produto
ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não exis-
tirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia,
Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro)”.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os primeiros trechos após o parágrafo que convida a estudar
um pouco mais sobre essa ABNT NBR 14653.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! As partes 1, 2, 3 e 4, ainda que não sejam de uso obrigatório por parte de corretores
de imóveis.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia a segunda metade do texto.
270
Aula 2 - Parte 1
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Uma avaliação, de modo geral, segundo a ABNT NBR 14653-1, é uma análise técnica
para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, de um determinado objetivo, finalidade e data. Veja
que se aplica a norma tanto para bens móveis quanto para imóveis.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os primeiros parágrafos sobre a Norma ABNT NBR 14653-1.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! A ABNT NBR 14653-1 considera o conceito de Valor como algo abstrato, isto é, resul-
tado da análise de uma transação realizável, não efetivada, enquanto o Preço se refere a um fato, ou seja, refere-se a uma
transação efetiva. Já o Custo é a soma dos gastos para produzir ou obter um bem. Em algumas situações, o preço, o custo
e o valor podem ser os mesmos, mas, na maioria das vezes, são diferentes.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia as definições de Valor, Custo e Preço.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! É importante desenvolver e manter um comportamento focado nesses princípios de
excelência.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os pontos destacados da norma intitulados de “procedi-
mentos de excelência”.
Aula 2 - Parte 2
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Ainda que a identificação do solicitante seja um dos itens que deva constar do laudo
de avaliação, não é um elemento que se refere à vistoria, já que a vistoria se refere, especificamente, ao imóvel avaliando e
ao local onde ele se encontra.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os primeiros parágrafos sobre a Norma ABNT NBR 14653-2.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! O método comparativo direto de dados de mercado é o mais indicado para corretores
de imóveis.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia as definições dos métodos listados na ABNT NBR 14653-2.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Os fatores são usados para homogeneizar a amostra e, com isso, obter um valor médio
para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia a explicação sobre tratamento por fatores.
271
DE IMÓVEIS
Aula 2 - Parte 3
Se acertou: Parabéns! Você acertou! As benfeitorias reprodutivas são aquelas que geram renda diretamente, enquanto as
benfeitorias não reprodutivas são aquelas que não geram renda diretamente.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os primeiros parágrafos de explicação sobre a Norma ABNT
NBR 14653-3.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Lembramos apenas que o tamanho do módulo fiscal varia de acordo com o município.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia a definição de módulo fiscal.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Algumas outras caracterizações devem ser feitas tanto para imóveis rurais quanto para
imóveis urbanos, como, por exemplo, a caracterização da região.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia a parte que aborda as atividades básicas na avaliação de
imóveis rurais.
Aula 2 - Parte 4
Se acertou: Parabéns, você acertou. Um empreendimento é uma empresa, uma organização ou um projeto que explora
um negócio ou uma atividade.
Se errou: Que pena! Retorne aula ao “O saber é aqui...” e releia os primeiros parágrafos de explicação sobre a Norma ABNT
NBR 14653-4, referente à lista de terminologia.
Se acertou: Parabéns, você acertou. Lembramos que a norma lista qual método é indicado para cada tipo de valor a ser
determinado.
Se errou: Que pena! Retorne aula ao “O saber é aqui...” e releia o trecho a partir da questão “Qual valor?”.
Se acertou: Parabéns, você acertou. Empreendimentos de base imobiliária apresentam destinação com fins de exploração
comercial ou de serviços.
Se errou: Que pena! Retorne aula ao “O saber é aqui...” e releia o trecho que apresenta as classificações dos empreendimentos
quanto às 7 bases distintas e suas subdivisões.
Se acertou: Parabéns, você acertou. Numa avaliação de empreendimentos não se aplica o método evolutivo, tampouco o
involutivo, para a determinação do seu valor econômico.
Se errou: Que pena! Retorne aula ao “O saber é aqui...” e reveja a tabela que apresenta os métodos aplicáveis e os tipos de
valores que podem ser determinados numa avaliação de empreendimentos.
272
Aula 3
Se acertou: Parabéns! Você acertou! A resolução leva em consideração a existência das normas da ABNT, mas o fato de se levar
em consideração tais normas de maneira nenhuma indica que a resolução esteja estabelecendo que isso deva ser seguido.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os primeiros parágrafos de explicação sobre a Resolução-
-COFECI nº 1066/2007.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Lembramos que a inscrição no CNAI é opcional, mas altamente indicada para o corretor
de imóveis que deseja seguir carreira na atividade de avaliação de imóveis.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia as explicações sobre inscrição no CNAI que estão tanto na
parte que aborda a Resolução-COFECI nº 1066/2007 quanto na parte que trata do Ato Normativo nº 001/2011.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! A vistoria é realizada apenas no imóvel avaliando. Ainda que seja prudente visitar os
imóveis referenciais para se certificar da veracidade dos dados, não há necessidade de realizar vistoria nesses imóveis, tam-
pouco essas informações precisam estar no PTAM.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os requisitos mínimos listados no Anexo IV do Ato Normativo
nº 001/2011.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! É importante lembrar que somente corretores de imóveis inscritos no CNAI emitem PTAM.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e reveja o início do trecho do texto que aborda PTAM.
Aula 4
Se acertou: Parabéns! você acertou! Na verdade, espera-se que o corretor de imóveis se refira, sim, decorosamente (com
decoro, com dignidade) sobre seus colegas. O que não se espera é que o corretor de imóveis se refira desairosamente sobre eles.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os itens da lista referente ao Art. 3º da Resolução-COFECI
nº 326/1992.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Lembrando: não é possível caminhar com adequado equilíbrio sem antes saber em
qual terreno se está pisando.
nº 326/1992.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Na verdade, o que é vedado é exatamente o oposto, ou seja, é vedado ao corretor de
imóveis aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que
possam prestar-se a fraude.
nº 326/1992.
273
DE IMÓVEIS
Aula 5
Se acertou: Parabéns! Você acertou! O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é aplicado para determinar o valor
de mercado de um imóvel (seja de venda, seja de locação). Nesse método, são feitos cálculos considerando dados coletados
no mercado, os quais compõem uma amostra referencial.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os primeiros parágrafos desse texto.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! A avaliação de um imóvel se fundamenta, basicamente, nessas quatro atividades: carac-
terização do objeto da avaliação, pesquisa de mercado, análise e tratamento dos dados e formatação documental.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o trecho inicial do texto.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Uma boa vistoria permite maior riqueza de informações para a estruturação da pesquisa
de imóveis referenciais.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o trecho referente à CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO DA
AVALIAÇÃO.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! A homogeneização é uma ferramenta importante no processo de tratamento dos dados
durante uma avaliação mercadológica de um imóvel para se obter o preço potencial de cada imóvel referencial na hipótese
de este ter a mesma idade do imóvel avaliando.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o trecho referente à ANÁLISE E TRATAMENTO DOS DADOS.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Nessa situação, o imóvel referencial tem atributos desvalorizantes que o avaliando não
tem. Dessa forma, caso esse referencial não tivesse esses atributos, valeria mais. Por isso, fazemos os cálculos dividindo o
preço pelos fatores para valorizar esse preço, de modo que o resultado seja o suposto preço desse imóvel referencial se
tivesse as características do imóvel avaliando. Assim, deve-se dividir o preço do referencial por 0,9 (devido ao nível da frente)
e depois dividir o resultado por 0,95 (devido ao declive). O resultado será o preço corrigido.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o trecho referente aos outros fatores a serem usados no
contexto da análise e tratamento dos dados.
Aula 6
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Tanto a locação quanto o arrendamento são contratos de cessão de posse temporária
em troca de algum pagamento.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia a definição de locação e de arrendamento apresentada
nos parágrafos iniciais.
274
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Essa é a principal diferença prática, lembrando que essa possibilidade de comprar o
imóvel ao final do arrendamento com abatimento dos valores pagos deve constar no contrato de arrendamento.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o parágrafo que apresenta a principal diferença entre esses
dois tipos de contratos imobiliários.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Todos os demais elementos do PTAM são os mesmos em ambos os casos.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o trecho a partir da pergunta: “Mas quais são as diferenças
na realização de uma avaliação imobiliária para cada uma dessas finalidades?”.
Aula 7
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Este é um exemplo de situação criteriosa que pode ser resolvida.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o trecho referente a “Imóvel avaliando edificado e imóveis
referenciais não edificados”.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Realmente, destina-se à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal, agroin-
dustrial ou mesmo à proteção e preservação ambiental, podendo estar localizado tanto na zona urbana quanto na zona
rural do município.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o trecho referente a “Imóveis Rurais”.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Imóveis rurais têm documentos distintos dos imóveis urbanos.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o trecho referente a “Imóveis Rurais”.
Aula 8
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Ainda que seja importante inserir no PTAM citação aos institutos normativos que habi-
litam a realização de uma avaliação imobiliária por parte de corretores de imóveis, essa informação não está listada como
requisito mínimo de um PTAM.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e reveja os itens listados de requisitos mínimos de um PTAM.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Se a finalidade do PTAM for determinar o valor de locação, temos de buscar imóveis
referenciais locados recentemente ou anunciados para locação. Mas, se a finalidade do PTAM for determinar o valor de venda
do imóvel, então devemos buscar imóveis vendidos recentemente ou anunciados para venda.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os trechos referentes aos requisitos mínimos quanto à
finalidade e quanto à pesquisa de imóveis comparandos.
275
DE IMÓVEIS
Aula 9
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Vale lembrar que um profissional legalmente habilitado é
aquele que, além de ser qualificado, tem registro no competente conselho de classe.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o trecho inicial das explicações sobre o perito judicial.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! O assistente técnico não é um auxiliar da justiça.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia as explicações
das diferenças entre assistente técnico e perito judicial.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de
conhecimento técnico ou científico. Esse perito realizará a perícia, portanto, para auxiliar o juiz.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia as explicações sobre a
função do perito judicial. Lá, encontrará mais informações sobre a perícia judicial.
Aula 10
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Tanto na intermediação de uma transação imobiliária, quanto
na avaliação imobiliária, a remuneração de corretores de imóveis é intitulada de honorários, uma
vez que este é o termo para a remuneração do serviço prestado pelo profissional liberal.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os
esclarecimentos quanto à diferença entre comissão e honorários.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Essa é uma forma de calcular os honorários de avaliação imobiliária. O percentual
varia de 0,5% a 1% do valor determinado do imóvel, ou de 50% a 100% do valor determinado de aluguel do imóvel.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os parágrafos após a
conclusão do assunto referente ao corretor de imóveis ser profissional liberal.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! A forma mais usada para calcular um valor fixo dos honorários de avaliação
imobiliária é multiplicando o valor da hora pela quantidade estimada de horas demandadas para a realização do serviço.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os trechos após a
explicação de onde é possível obter as tabelas referenciais de honorários.
276
Aula 11
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Os corretores de imóveis devem se submeter ao que estabelecem os institutos legais
específicos desta categoria profissional.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o item referente aos “Aspectos Legais”.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Os requisitos mínimos são obrigatórios, mas um PTAM pode ser preenchido com outras
informações, desde que sejam inerentes ao seu conteúdo e relevantes ao parecer.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o item referente aos “Requisitos mínimos de um PTAM”.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Quanto maior o grau de excelência, maior o potencial de sucesso.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o item relativo à “Conduta de excelência”.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Essa é a principal diferença. Todo o restante dos procedimentos de avaliação e da es-
trutura do PTAM é o mesmo, apenas considerando que os cálculos se referem a preços e valores de locação e não de venda.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia os parágrafos iniciais, que elucidam essa questão.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Se o imóvel referencial tiver uma idade diferente daquela do avaliando, os cálculos de
homogeneização respondem à questão de qual seria o preço desse imóvel se tivesse a mesma idade do imóvel avaliando.
Dessa forma, o mais velho (que vale menos) será valorizado e o mais novo (que vale mais) será desvalorizado, para que
apresentem quais seriam seus preços se tivessem a idade do imóvel avaliando.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e releia o trecho que aborda os cálculos quanto à idade e ao estado
de conservação dos imóveis.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Essa é uma forma de resolver uma situação muito comum em condomínios fechados,
quando temos poucos imóveis edificados e vários terrenos comercializados ou anunciados para venda.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e reveja o conteúdo para entender melhor este conceito.
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Algumas vezes, pode haver o interesse na determinação do valor do terreno de um
imóvel, ainda que edificado. Isso pode acontecer, por exemplo, no caso de construções muito antigas, para que o solicitante
tenha mais informações para decidir se vale a pena reformar ou demolir para vender esse imóvel.
277
DE IMÓVEIS
Se acertou: Parabéns! Você acertou! Essa é uma forma de resolver uma situação muito comum em condomínios fechados,
quando temos muitos imóveis edificados e quase nenhum terreno comercializado ou anunciado para venda.
Se acertou: Parabéns, você acertou! Algumas vezes, pode haver o interesse na determinação do valor do terreno de um
imóvel, por exemplo, para usar esse valor como referência numa avaliação.

Se acertou: Parabéns! Você acertou! Além do hectare, também é comum o uso de alqueire. Contudo, a equivalência de
alqueire em m² muda de região para região. Por exemplo, 1 alqueire mineiro equivale a 48.400 m²; já o alqueire paulista
equivale a 24.200 m²; enquanto o alqueire do norte equivale a 27.225 m². Por outro lado, a equivalência do hectare é sempre
a mesma em qualquer região, ou seja, 10.000 m².
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e reveja os primeiros parágrafos do texto.

Se acertou: Parabéns! Você acertou! Algumas vezes, é necessário consultar outros profissionais para completar a avaliação
de imóveis que apresentem elementos fora da esfera de atuação dos corretores de imóveis.
Se errou: Que pena! Retorne à aula em “O saber é aqui...” e reveja es explicações finais, após a apresentação da lista que
compõe o plantel do imóvel avaliando no trabalho dirigido discutido.
278
Referências
ASSAF NETO, A.; LIMA, F. G.; ARAÚJO, A. M. P. Uma proposta metodológica para o cálculo
do custo de capital no Brasil. Revista de Administração. v. 43, n. 1. 2008
BALARINE, O. Contribuições Metodológicas ao Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira das

Incorporações Imobiliárias. In: FORMOSO, C. (Ed.). Métodos e Ferramentas para a Gestão da Qualidade
e Produtividade na Construção Civil. Porto Alegre, UFRGS-NORIE/PQPCCRS, 1997. pp.11-28.
BALARINE, O. O uso da análise de investimentos em incorporações imobiliárias. Revista Produção, v. 14, n. 2, 2004.
COFECI – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS.

Resolução nº 326, de 25 de junho de 1992. Brasília, DF.
COFECI – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução

nº 1.066, de 22 de novembro de 2007. Salvador, BA.
COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Conquista e Reconhecimento. 2010. Disponível

em: <http://www.cofeci.gov.br/component/content/category/index.php?option=com_content&view=art
icle&id=94:conquista-e-reconhecimento&catid=67:historico-da-profissao>. Acesso em: 20 set. 2019.
COFECI - CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Ato

Normativo nº 001, de 14 de setembro de 2011. Brasília, DF.
COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Disputa por Avaliações Chega ao Fim. 2013.
Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=503:d
isputa-por-avaliacoes-chega-ao-fim&catid=42:ultimas-noticias&Itemid=97>. Acesso em: 20 set. 2019.
PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA. Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. Brasília, DF.
PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF.
PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF.
PTAM x ABNT NBR 14653. Realização de Andersom Bontorim. São Paulo: Crecisp - Conselho
Regional de Corretores de Imóveis - 2ª Região, 2019. (55 min.), son., color. Disponível
em: <https://tv.crecisp.gov.br/midia?v=FARALBMJXR>. Acesso em: 25 out. 2019.
SINDUSCON-MG - Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas GERAIS. Saiba

mais: Custo Unitário Básico (CUB/m²). Belo Horizonte: Sinduscon-mg, 2013. 28 p.
TRF 1ª Região: Acórdão nº 0010520-92.2007.4.01.3400. Relator: Desembargador

Federal Reynaldo Fonseca. TRF1 – Sétima Turma, e-DJF1 DATA: 23/07/2010.
279

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CURSO DE AVALIAÇÃO

Expediente Direitos Autorais

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

1. Imóveis 2. Avaliação imobiliária I. Título

Índices para catálogo sistemático:

` AULA 2. NORMAS ABNT DA SÉRIE 14653, PÁG. 25

` AULA 3. RESOLUÇÃO-COFECI 1066, PÁG. 105

` AULA 4. CORRETOR E A ÉTICA PROFISSIONAL, PÁG. 125

` AULA 5. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

` AULA 6. VALOR DE COMPRA E VENDA E VALOR DE

` AULA 7. IMÓVEIS URBANOS E IMÓVEIS RURAIS, PÁG. 183

` AULA 8. COMPONENTES MÍNIMOS DE UM PTAM, PÁG. 201

` AULA 9. PTAM EM PERÍCIAS JUDICIAIS, PÁG. 215

` AULA 10. HONORÁRIOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS, PÁG. 229

` AULA 11. TRABALHOS DIRIGIDOS COM

` GABARITO, PÁG. 270

` REFERÊNCIAS, PÁG. 279

O Instituto Brasileiro de Educação Profissional

Seja(a) bem-vindo(a) ao curso de qualificação profissional de Avaliação de Imóveis.

Ao decorrer do curso, você estará preparado para:

` Identificar e aplicar procedimentos gerais necessários

` Reconhecer e aplicar regulamentação para elaboração

` Conhecer a regulamentação do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;

` Proceder de forma ética no exercício de suas atividades profissionais;

` Identificar e caracterizar os diferentes tipos de imóveis;

` Conhecer e aplicar as diferentes metodologias de avaliação de imóveis;

` Aplicar os requisitos necessários para emissão do

` Determinar valores para fins de compra e venda, de locação

` Elaborar Parecer Técnico de Avaliação de Imóveis em perícias judiciais;

` Ter conhecimento de como calcular seus honorários referentes

O certificado concedido aos aprovados permite inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores

O IBRESP deseja a você muito sucesso nessa caminhada!

Seja(a) bem-vindo(a) ao componente curricular Histórico de Avaliação de Imóveis no Brasil.

Bons estudos e vamos ao aprendizado!

Antes de mais nada...

Vamos, então, conhecer melhor a história da Avaliação de Imóveis?

Você deve saber que...

A pergunta é: você, futuro(a) Avaliador(a) de

Seguindo nossa linha evolutiva do tempo, observamos que, em 1952, o departamento de

Em 27 de agosto de 1962, a profissão de corretor de imóveis foi regulamentada pela Lei nº

Em 1990, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) vetou ao fornecedor de serviços ofer-

Em 2001, criou-se a Parte 1: Procedimentos gerais, sobre avaliação de bens, da atualmente

oficiais competentes (o COFECI para os corretores de imóveis) ou, na inexistência de normas

No ano seguinte, em 2008, o pedido do CONFEA e do IBAPE no Processo aberto contra o

Escaneie o QR Code e ouça o Podcast.

1. Considerando o contexto histórico da Avaliação de Imóveis, podemos

2. No ano de 2010, houve uma vitória marcante para a categoria dos

A. ( ) Reconhecimento legal para realizar avaliação mercadológica de

B. ( ) Emissão, pela Caixa Econômica Federal, da primeira norma acerca da avaliação de

C. ( ) Fundação do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

D. ( ) Sanção da Lei nº 5.194, que criou o Conselho Federal

(CONFEA) e os Conselhos Regionais (CREAs).

E. ( ) Elaboração da norma ABNT NBR 14653, sobre Avaliação de bens.

MISSÃO: Supervisionar a ética dos Corretores de Imóveis em todo o território

VISÃO: Buscar aprimoramento contínuo e inovando sempre.

VALORES: Ética, Transparência, Efetividade e Competência.

` Conselho Federal de Corretores de Imóveis acesse: www.cofeci.gov.br

` A evolução histórica da avaliação imobiliária no Brasil;

` Os primeiros autores de obras sobre avaliação imobiliária;

` As primeiras leis e normas sobre avaliação imobiliária.

Antes de mais nada...

Música “Normas da casa”, de Zeca Pagodinho