Avaliação de bens e

imóveis com foco no

método evolutivo
Avaliação de Imóveis pelo Método Evolutivo

6
Módulo

Infraestrutura
Fundação Escola Nacional de Administração Pública

Diretoria de Desenvolvimento Profissional

Conteudista/s
Antônio Sérgio Costa Amorim, 2021.
Diretoria de Desenvolvimento Profissional.

Enap, 2021
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Diretoria de Desenvolvimento Profissional
SAIS - Área 2-A - 70610-900 — Brasília, DF
Sumário
Unidade 1: Método evolutivo na prática.............................................4
1.1 Considerações Iniciais................................................................................................. 4

1.2 Metodologia................................................................................................................. 6

1.3 Fator de Comercialização........................................................................................... 7

1.3.1 Calculando o Fator de Comercialização................................................................ 8

1.4 Especificação da Avaliação pelo Método Evolutivo............................................... 10

Referências ...................................................................................................................... 13

Unidade 2: Elaborando um laudo de avaliações .............................14

2.1 Elaboração do Laudo de Avaliação......................................................................... 14

2.2 Roteiro para Elaboração de um Laudo de Avaliação............................................ 16

Referências ...................................................................................................................... 23
 Módulo

6 Avaliação de Imóveis pelo

Método Evolutivo
Neste módulo, você aprenderá mais sobre o tópico que é foco deste curso: a
aplicação do Método Evolutivo na avaliação de imóveis.

Estamos quase terminando nossa viagem com muito conhecimento acumulado na

bagagem, não é mesmo?

Unidade 1: Método evolutivo na prática

Objetivo de aprendizagem

Ao final desta unidade, você será capaz de reconhecer as etapas de uma avaliação
planejada pelo Método Evolutivo e a classificação do resultado.

1.1 Considerações Iniciais

O Método Evolutivo é aplicado preferencialmente em casos de

imóveis especiais, quando não existem dados de mercado de
imóveis semelhantes ao avaliando ou em quantidade suficiente
para que seja utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado (MCDDM).

Em geral, utiliza-se o método evolutivo quando se faz uma avaliação de imóveis

residenciais de alto padrão, prédios, galpões e plantas industriais, dado que estes
guardam poucas semelhanças entre si, o que inviabiliza a utilização do MCDDM
para formar o valor do imóvel.

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O método é utilizado também quando há a intenção de estimar o valor de um bem
pelas somas de suas partes, terreno e benfeitorias. É o caso para aplicação nas Plantas
de Valores Genéricos (PVG) nos órgãos públicos para cobranças de taxas e impostos, e
também como é tratado no Sistema SPIUnet da Secretaria do Patrimônio da União.

Destaca-se que a simples soma dos valores das partes que compõem um imóvel
(terreno e benfeitorias) não representa obrigatoriamente o valor de mercado do bem.
Para encontrar esse valor, será necessário aplicar o fator de comercialização.

Entende-se por benfeitoria qualquer melhoramento,

incorporado permanentemente ao solo pelo homem,
que não pode ser retirado, sem destruição, fratura
ou dano. Tendo em vista que estas benfeitorias não
poderão ser separadas do todo e por não serem
encontradas à venda isoladamente, seria impossível
sua exclusiva avaliação pelo método comparativo de
dados de mercado.

Antônio Pelli Neto (2014)

Entretanto, diferentemente do que pensa a maioria das pessoas, o valor

de mercado do imóvel não deve ser obtido somente somando o valor
do terreno ao custo das benfeitorias, pois é necessário quantificar o
valor que o mercado acrescenta ou desconta da soma das parcelas de
terreno e benfeitorias, em razão das condições de mercado vigentes,
tipologia e adequabilidade das edificações na localização do imóvel.

Para exemplificar, sob o ponto de vista de um investidor/construtor

imobiliário, imagine, como no exemplo de Medvid e Righi (2018), que
uma determinada casa tenha um custo para execução das benfeitorias
de R$ 100.000,00, sendo que estas se encontram construídas sobre um
terreno com valor atribuído de R$ 50.000,00. Assim, o somatório das
partes totaliza R$150.000,00, que é o valor a ser investido no negócio. A
pergunta que poderia ser feita é a seguinte: O investidor venderia esta
casa por R$150.000,00?

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 Se o valor de mercado da casa a ser construída for de exatos R$
150.000,00 ou menos, em nada seria atrativa a construção da casa pelo
investidor, pois não haveria retorno financeiro algum, representando
que a conjuntura do mercado imobiliário vigente em nada remunera
o capital investido no negócio. Em suma, o investimento não possui
viabilidade econômica.

A situação favorável para o investidor ocorre quando o valor

de mercado atribuído ao imóvel ultrapassa a soma do capital
investido (neste caso, R$ 150.000,00), representando retorno
financeiro positivo no negócio.

Dessa forma, quanto mais positiva a diferença entre o valor de mercado

e o capital investido, mais atrativa é a construção, face à tendência de
valorização dos preços dos imóveis no mercado local.

Portanto, para determinação do valor de mercado do imóvel, o Método

Evolutivo necessita aplicar o fator de “conversão” denominado Fator de
Comercialização (FC) no valor resultante da soma das partes do imóvel
(terreno e benfeitorias), para se levar em conta a situação em que se
encontra o mercado imobiliário local, em função das características
físicas e de localização do imóvel. O valor de mercado pode ser menor,
igual ou maior ao atribuído às suas partes individuais.

1.2 Metodologia

O Método Evolutivo é um método analítico que identifica o valor

de um bem pela somatória de suas partes, levando em conta
também a conjuntura do mercado por meio da apliação do Fator
de Comercialização (FC).
Ou ainda uma conjugação de métodos, em que o valor do terreno
é determinado de forma direta (método comparativo) ou indireta
(método involutivo), e o valor das benfeitorias determinado
pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da
quantificação de custo, devidamente depreciadas. Sobre a soma
dessas partes aplica-se o Fator de Comercialização (FC) para obter
o valor de mercado do imóvel.

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A fórmula para o cálculo do valor de mercado pelo Método Evolutivo é bastante
simples e dada por:

Vi=(Vt+Vb )×Fc

Onde:

Vi: valor do imóvel;

Vt: valor do terreno (obtido pelo método comparativo ou involutivo);
Vb: valor das benfeitorias (devidamente depreciadas);
Fc: Fator de Comercialização.

1.3 Fator de Comercialização

O Fator de Comercialização (FC) é a razão entre o valor de mercado

de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode
ser maior ou menor do que 01.

O FC visa retratar o comportamento do mercado imobiliário local na época da avaliação,

indicando o potencial de atratividade de um tipo de imóvel, onde valores menores que
01 indicam um mercado (vendedor) recessivo, com baixa liquidez, enquanto valores
maiores que 01 indicam um mercado (comprador) aquecido e valorizado.

Recomenda-se que o FC seja estimado como resultante de pesquisa de mercado da

região, a partir de imóveis similares, observando-se o mínimo de três elementos.

No entendimento de alguns avaliadores, o conceito do Fator de

Comercialização se consolidou a partir da constatação de que
o investimento em imóveis era a melhor alternativa aos ativos
financeiros. Comprava-se o imóvel na planta, na maioria dos casos
apartamentos, visando vender depois de pronto com uma margem de
lucro acima de 30%, dependendo das condições do mercado, existindo,
portanto, uma diferença entre o custo e o valor de mercado. Entretanto,
essa diferença deve ser percebida como lucro do incorporador, pois a

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 norma trata especificamente do custo de reprodução das benfeitorias
devidamente depreciado.

O professor Sérgio Antônio Abunahman caracteriza o Fator de

Comercialização como sendo a “Vantagem da Coisa Feita” e define
o conceito da seguinte forma: “é o acréscimo do valor que tem um
determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto
para ser utilizado em relação a outro semelhante, mas ainda por
construir” (PERFECTUM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, [201-]).

1.3.1 Calculando o Fator de Comercialização

O Fator de Comercialização é aplicado sobre o somatório do valor total do terreno

com o valor das benfeitorias.

A equação para determinar o FC é obtida isolando o fator na fórmula do método

evolutivo:

Para determinação do Fator de Comercialização, de forma simplificada, podem-se

considerar imóveis transacionados, com tipologias, características construtivas e
localizações semelhantes ao avaliando, para os quais são calculados os preços de
reedição e estes, são comparados aos preços de venda (transação). Após o cálculo
do Fator de Comercialização desses imóveis, individualmente, é estimado um FC
médio para o avaliando.

As principais condições que interferem na determinação do fator de comercialização são:

a) localização do imóvel;
b) arquitetura compatível com o padrão local do imóvel;
c) funcionalidade;
d) equilíbrio econômico de empreendimento;
e) condições de obsolescência;
f) características geoeconômicas da região;
g) retração ou euforia do mercado local.

O Fator de Comercialização implica diretamente no enquadramento do laudo de

avaliação de imóveis quanto ao seu grau de fundamentação, quanto ao Método
Evolutivo, podendo ser:

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- FC arbitrado: Grau I
- FC justificado: Grau II
- FC inferido em mercado semelhante: Grau III

O Fator de Comercialização é determinante na qualidade de

fundamentação de um laudo de avaliação e, consequentemente,
em sua consistência. Devido às dificuldades para se determinar
esse valor corretamente, é comum encontrar FCs arbitrados ou
até mesmo ignorados, seja por inexperiência do avaliador ou por
ausências de dados. É preciso ter cuidado com essa prática, agir
com bom senso e ser criterioso para que o resultado da avaliação
não represente a realidade do mercado.

Enquadramento do laudo de avaliação no Grau I

Habitualmente, nos laudos de avaliação de imóveis pelo Método
Evolutivo, adota-se o Fator de Comercialização com as devidas
cautelas, na maioria dos casos nos graus I ou II, considerando o custo
de reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas, como
recomenda a norma. Em se tratando de unidades novas, em que não
há depreciação a considerar, entende-se que a diferença entre custo
e valor de mercado, se existir, deve ser levada em conta na parcela
correspondente ao lucro do incorporador, quando do cálculo do custo
de reprodução das benfeitorias pelo método da quantificação de
custo, não havendo, portanto, acréscimos a título de “vantagem da
coisa feita”. Ao arbitrar o FC, deve-se levar em conta as recomendações
da norma no pontos em que trata da conjuntura do mercado e da
adequação das benfeitorias e aproveitamento do terreno, com foco na
liquidez do imóvel. (PERFECTUM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, [201-])

Enquadramento do laudo de avaliação no Grau II

Adota-se o FC justificado (Grau II) quando são avaliados imóveis com
características sui generis, como postos de gasolina, por exemplo. Para
quem compra um posto pronto e operando, existe a chamada vantagem
da coisa feita, pois não precisará arcar com o ônus de licenciamento
ambiental, aprovações de Corpo de Bombeiros, Agência Nacional
de Petróleo, Secretaria de Urbanismo da prefeitura local e outros

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 encargos inerentes ao ramo de atividade. Há casos de licenciamentos
concedidos no passado que seriam negados se solicitados atualmente,
em decorrência de alterações da legislação. Entretanto, se o objetivo é a
desmobilizaçãodopostoparaaproveitamentodoterrenonaexploração
de outro tipo de empreendimento, a situação se inverte. Para quem
comprar, a vantagem da coisa feita se transforma na desvantagem de
arcar com a desmobilização do posto, podendo incorrer até mesmo em
passivo ambiental, na hipótese de contaminação do solo. Ou seja, para
um mesmo imóvel, dependendo da finalidade do laudo de avaliação,
pode-se aplicar o FC maior ou menor do que a unidade. (PERFECTUM
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, [201-])

Enquadramento do laudo de avaliação no Grau III

Para o Grau III de fundamentação, o Fator de Comercialização deve
ser obtido por meio de pesquisa de mercado. A partir de uma amostra
de imóveis prontos para venda, obtém-se o valor de mercado por
metro quadrado daquele tipo de imóvel. Uma segunda amostra,
formada por terrenos na mesma região, permitirá o cálculo do valor
do metro quadrado de terreno. A próxima etapa é o cálculo do custo
de reprodução das benfeitorias dos imóveis da primeira amostra.
Somando o valor do terreno ao custo de reprodução das benfeitorias
devidamente depreciado e dividindo o resultado pelo valor de
mercado calculado na primeira etapa, obtém-se o valor do fator de
comercialização. (PERFECTUM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, [201-])

1.4 Especificação da Avaliação pelo Método Evolutivo

No caso do Método Evolutivo, só se tem a classificação do laudo de avaliação quanto

ao seu Grau de Fundamentação. Não há classificação quanto ao grau de Precisão.

A Tabela 10 da NBR 14653-2 (ABNT, 2011, p. 29) indica a pontuação obtida de acordo
com a exigência atingida para cada item, ou seja, I (um ponto) quando atingido a
exigência do Grau I, II (dois pontos) para o Grau II e III (três pontos) para o Grau III.

Considerando os valores encontrados para o terreno pelo Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado com tratamento por regressão linear:

Valor médio: R$ 155.315,75

Valor mínimo: R$ 141.739,03
Valor máximo: R$ 170.940,87

Considerando o valor encontrado do custo de reedição das benfeitorias pelo

Método de Quantificação de Custo: R$ 24.670.229,02.

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Tem-se o valor do imóvel pelo Método Evolutivo como:

Vi=(Vt+Vb )×Fc com FC arbitrado como 1,0

Vi médio= (R$ 155.315,75 + R$ 24.670.229,02) 1,0=R$ 24.825.544,77

Vi mínimo= (R$ 155.315,75 + R$ 24.670.229,02) 1,0=R$ 24.811.968,05
Vi máximo= (R$ 155.315,75 + R$ 24.670.229,02) 1,0=R$ 24.841.169,89

O valor médio será adotado com arredondamento máximo de 1,0 %:

Vi adotado=R$ 24.800.000,00

Classificando o grau atingido no exercício:

Grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo

Item Descrição Grau Pontuação
III II I atingida
1 Estimativa do Grau III de Grau II de Grau I de 3
valor do terreno fundamentação no fundamentação no fundamentação no
método comparativo método comparativo método comparativo
ou no involutivo ou no involutivo ou no involutivo

2 Estimativa Grau III de Grau II de Grau I de 2

dos custos fundamentação fundamentação fundamentação
de reedição no método da no método da no método da
quantificação quantificação quantificação
do custo do custo do custo
3 Fator de Inferido em mercado Justificado Arbitrada 1
comercialização semelhante

TOTAL 6

Grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo.

Fonte: CEPED/UFSC (2022). Adaptado de ABNT (2011, p. 29)

A Tabela 11 da NBR 14653-2, reproduzida a seguir, indica o enquadramento atingido

pelo laudo no método evolutivo segundo a pontuação obtida e em acordo com a
exigência de cada grau:

Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação

no caso da utilização do método evolutivo
Graus III II I
Pontos mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios no 1 e 2, com o 3 no 1 e 2 no mínimo Todos, no mínimo
grau correspondente mínimo no Grau II no Grau II no Grau II

Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo.
Adaptado de ABNT (2011, p. 29)

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O exemplo obteve Grau II de Fundamentação para o Método Evolutivo.

Nos casos em que o grau mínimo I não for atingido, conforme previsto na NBR
14653-2 – item 9.1.2 (ABNT, 2011, p. 22), devem ser indicados e justificados os itens
das tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos
e cálculos utilizados na identificação do valor.

Para atingir o Grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem

ser considerados os seguintes critérios:

a) na Tabela 9 (ABNT, 2011, p. 28), identificam-se três campos (graus III, II e I) e

três itens;

b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II, dois

pontos; e do Grau III, três pontos;

c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos

para o conjunto de itens, atendendo a Tabela 10 (ABNT, 2011, p. 29).

Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15%

do valor total do imóvel, poderá ser adotado para este item, independentemente
do grau atingido em sua avaliação, dois pontos.

Você chegou ao final desta unidade de estudo. Caso ainda tenha dúvidas, reveja o
conteúdo e se aprofunde nos temas propostos.

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Referências

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de

Bens Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.

BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente.

Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília,
2018, 132 p.

BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão. Secretaria do

Patrimônio da União. Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da União,
Brasília, DF, 2017. 114 p.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS EM ENGENHARIA. Norma para

Avaliação de Imóveis Urbanos, São Paulo, 2011. 36 p.

MEDVID, Marcelo; RIGHI, Paulo Cesar da Rosa. Método Evolutivo. In: CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL. Coletânea de Artigos de Avaliação de Imóveis da Caixa. Brasília. 2018. p. 181-
202. Disponível em: https://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1622062218-
1556386390-ebook-avaliacao-imoveis.pdf. Acesso em: 12 jan. 2022.

PELLI NETO, Antônio. Apostila do Curso de Avaliações de Empreendimentos

Imobiliários, de Base Imobiliária e Industrial. Belo Horizonte, 2014.

PERFECTUM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES (Rio de Janeiro). Avaliação de imóveis:

incidência do fator de comercialização no cálculo do valor de mercado do imóvel
pelo método evolutivo. Incidência do Fator de Comercialização no cálculo do valor
de mercado do imóvel pelo método evolutivo. [201-]. Disponível em: http://www.
perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator. Acesso em: 12 jan. 2022.

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Unidade 2: Elaborando um laudo de avaliações
Objetivo de aprendizagem

Ao final desta unidade, você será capaz de identificar as etapas de elaboração de um

laudo de avaliação para ser apresentado na modalidade completa.

2.1 Elaboração do Laudo de Avaliação

Você chegou à última etapa: a elaboração do laudo de avaliação. A NBR 14653-2

(ABNT, 2011) especifica o conteúdo dessa peça técnica, que pode ser redigida em
três modalidades: laudo completo, laudo simplificado ou laudo de uso restrito.

Apesar de ser um documento técnico, o laudo de avaliação deve

ser redigido de forma simples e objetiva, em linguagem clara e
gramaticalmente correta, de forma a facilitar seu entendimento.

Eis o que diz a NBR 14653-2, item 10 (ABNT, 2011, p. 29-30):

• O laudo completo: deve conter no mínimo os seguintes itens:

a) Identificação do solicitante;
b) Finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) Objetivo da avaliação;
d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes – atender ao disposto em 7.2 da
NBR 14653-1:2001;
e) Identificação e caracterização do imóvel avaliando – atender ao disposto em
7.3 da NBR 14653-1: 2001, no que couber;
f) Diagnóstico de mercado – relatar conforme 7.7.2 da NBR 14653-1;
g) Identificação do (s) método (s) e procedimento (s) utilizado (s) – relatar
conforme seção 8 da NBR 14653-1: 2001;

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14
 h) Especificação da avaliação – indicar a especificação atingida, com relação aos
graus de fundamentação e precisão, conforme seção 9. Quando solicitado pelo
contratante, deverá apresentado demonstrativo da pontuação atingida;
i) Planilha dos dados utilizados;
j) No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado,
descrição das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento
de cada uma das características dos elementos amostrais. A escala utilizada para
definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o
correto agrupamento dos dados de mercado;
k) Tratamento dos dados e identificação do resultado – exemplificar os cálculos
efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado
adotado. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de
mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores
estimados pelo modelo, conforme item 8.2.1.4.1;
l) Resultado da avaliação e sua data de referência; e
m) Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is)
pela avaliação.

• O laudo simplificado: deverá atender, no mínimo, de forma resumida

aos itens:

Os itens de a) até h) e o k) da relação dos itens de um laudo completo.

• O laudo de uso restrito obedece a condições específicas pré-combinadas

entre as partes contratantes e não tem validade para outros usos ou
exibição para terceiros. Esse fato deve ser explicitado no laudo.

Independentemente da modalidade do laudo de avaliação, poderão ser incluídos

anexos como documentação dominial, fotografias, plantas, ficha de dados amostrais,
memória de cálculo, bem como os relatórios extraídos dos softwares computacionais.

Finalmente, recomenda-se que os laudos de avaliação produzidos no âmbito da

União devam ser autossuficientes em sua informação, não necessitando remeter
à consulta de outras fontes para seu entendimento, por exemplo, outras partes
documentais inseridos ao Sistema Eletrônico de Informações (SEI).

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15
2.2 Roteiro para Elaboração de um Laudo de Avaliação

À medida que o engenheiro avaliador vai se aperfeiçoando e se capacitando, vai

também dando personalidade à apresentação de seus laudos, incluindo logomarcas
e demais personalizações.

No âmbito da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), os servidores utilizam modelo

próprio do Sistema Eletrônico de Informações (SEI). Para situações menos rígidas de
apresentação, sugere-se que a apresentação siga um modelo como o da imagem a seguir:

Exemplo de uma capa ou contracapa de um laudo de avaliações, com

resumo do laudo, e informações que podem conter.
Fonte: CEPED/UFSC (2022).

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 • Corpo do laudo:

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE:
Informar o solicitante, ex.: Superintendência xyz; Departamento xyz.

2. IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO:
Informar o proprietário atual do imóvel.

3. OBJETIVO:
Informar o foco na determinação do valor, por exemplo: valor unitário, valor
de mercado de venda ou locação etc.

4. FINALIDADE:
Informar o instrumento que será subsidiado pelo laudo, como alienação de imóvel
da União, doação, locação, reavaliação de imóvel pertencente a União etc.

5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

Para realização do trabalho avaliatório, recomenda-se que a documentação referente
ao imóvel a ser avaliado esteja disponível. Na ausência de tais informações, caberá
ao avaliador descrever os fatores limitantes e ressalvas assumidos pela insuficiência
nas informações, bem como as ressalvas e fatores limitantes.

Exemplo de textos:

Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, não foram efetuadas investigações
relativas as considerações legais de mérito concernentes a títulos, invasões, hipotecas,
superposição de divisas, áreas de preservação, servidões, áreas non edificandi etc.,
providências estas que consideramos de caráter jurídico.

Admitimos como de boa fé e confiáveis as informações colhidas e documentações que

nos foram fornecidas, aliadas a informações colhidas de terceiros creditados como
idôneos, bem como as pesquisas realizadas e necessárias a formação de elementos de
convicção que possibilitaram a conclusão do presente Laudo de Avaliação.

6. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO:

Lembrando que nenhuma avaliação prescinde de vistoria.

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 NBR 14653-1, item 7.3.2: A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações
como o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao
seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta
de dados (ABNT, 2019, p. 7).

Na realização da vistoria (informar a data), fazer observações para descrição das

benfeitorias de forma a caracterizá-la, bem como a região em que o imóvel está
situado, adotando procedimentos técnicos como os abaixo relacionados:

• Levantamento fotográfico;

• Verificação dos aspectos físicos, como área, padrão construtivo, idade

aparente, localização, vagas de garagem e outros;

• Verificação dos aspectos ligados à infraestrutura pública, como energia

elétrica, telefonia, sistema viário e outros;

• Verificação dos aspectos ligados ao desenvolvimento local, posturas legais

para uso e ocupação do solo, restrições físicas e ambientais.

6.1. Características gerais do imóvel avaliando:

Pudemos constatar em nossa vistoria in loco, realizada em 07/11/2021, que o imóvel
avaliando é constituído pelo terreno e benfeitoria situada a Av. Xxxxxxxxxxxxxxx n° xx,
Bairro Xxxxxxxx, Brasília/DF, conforme caracterizações a seguir:

• Terreno:
Apresentando as seguintes características físicas:

- Forma;
- Área;
- Confinantes e suas dimensões;
- Situação (esquina ou meio de quadra, número de testadas etc.);
- Superfície (seco, inundável, brejoso etc);
- Topografia (plano, acidentado, aclive, declive, abaixo ou acima do logradouro).

• Benfeitoria:
Apresentando as seguintes características gerais:

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 - Categoria de uso da edificação (comercial, residencial, industrial, misto);
- Número de pavimentos;
- Divisões internas;
- Padrão construtivo (descrevendo acabamentos alvenarias, pisos, forros/lajes,
esquadrias, instalações etc.);
- Estado de conservação;
- Verificar se a edificação atende às exigências constantes nas normas gerais e
critérios básicos para a promoção da acessibilidade para pessoas portadoras
de necessidades especiais ou com mobilidade reduzida, previsto no Decreto
Lei n° 5.296, de 2 de dezembro de 2004, que regulamenta as Leis n° 10.098, de 19
de dezembro de 2000, e 10.048 de 8 de novembro 2000.

6.2. Aspectos relativos à infraestrutura urbana

Texto de exemplo:

O imóvel avaliando encontra-se inserido em uma região com ocupação COMERCIAL,

próximo ao centro comercial propriamente dito da cidade, na qual se encontram
executadas construções de médio e grande porte, com padrões construtivos entre o
médio e alto. Encontra-se em uma via secundária da cidade, sendo classificado pela
Prefeitura Municipal local como Bairro.

A região, por fazer parte do centro administrativo da cidade, é dotada de toda a

infraestrutura básica de urbanização, como energia elétrica, água potável, rede de
esgoto sanitário e pluvial, telefonia fixa e móvel, pavimentação, sarjeta, meio-fio etc.

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:
Via de regra, o diagnóstico de mercado, em atendimento ao disposto no item 7.7.2
da NBR 14653-1 (ABNT, 2019, p. 8), visa indicar a expectativa do avaliador em relação
ao desempenho do bem avaliando no mercado no qual está inserido, indicando
sua liquidez. A finalização de tal descrito aponta de forma resumida: liquidez baixa,
média ou alta; desempenho de mercado recessivo, normal ou aquecido; quantidade
de oferta de bens similares baixa, média ou alta. Caso julgue necessário, o laudo
poderá se valer de anexo quando for grande o volume de informações.

Texto exemplo:

- A partir da coleta de informações de profissionais que trabalham no ramo imobiliário

no município, pudemos constatar que o mercado de imóveis da cidade apresenta
sinais de aquecimento.
- Para a tipologia em questão – prédio –, observa-se a inexistência de dados disponíveis
para a comercialização.

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 - O imóvel avaliando é valorizado no contexto imobiliário da cidade por estar localizado
próximo ao centro e ser constituído por prédio.
- O mercado imobiliário local se mostra aquecido. Consideramos o seguinte diagnóstico de
mercado, assim classificado para o imóvel avaliando:

Absorção e Liquidez: Médios. Número de Oferta e de Demanda: Médios.

8. METODOLOGIA AVALIATÓRIA UTILIZADA:

Descrever e detalhar a metodologia utilizada no laudo, as legislações e instrumentos
normativos utilizados como embasamento, bem como as ferramentas e/ou
softwares empregados.

Texto exemplo:

a) A metodologia avaliatória aplicada no presente trabalho se embasou nos preceitos da

NBR-14.653-1:2019 (Norma Brasileira para Avaliação de bens – Parte 1- Procedimentos
Gerais) e NBR-14.653-2/2011 (Norma Brasileira para Avaliação de bens – Parte 2) da
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Foi utilizado o Método Evolutivo para a
estimação do valor do imóvel. Dessa forma, tornou-se necessário utilizar, simultaneamente,
mais de dois métodos avaliatórios, uma vez que o imóvel avaliando é constituído por
terreno e benfeitorias: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, para o terreno
com tratamento pelo método científico, e Método da Quantificação do Custo com a
devida depreciação para benfeitoria.

b) O valor final do imóvel objeto da presente avaliação resultou do somatório dos resultados
parciais abaixo relacionados, ao qual foi aplicado o Fator de Comercialização, por nós
justificado como sendo igual a 1,0 em razão da sua tipologia construtiva e localização.

c) Valor do imóvel pelo Método Evolutivo: Vi = (Vt + Vb) x Fc

Valor do imóvel = (Valor do terreno + valor da benfeitoria) x fator de comercialização

Valor da parcela do terreno (Vt): Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com
tratamento científico dos dados;
Valor da parcela da edificação (Vb): Método da Quantificação de Custo.

d) Foram adotadas as recomendações da NBR-14.653-2/2011 (Norma Brasileira para

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos) da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT),
bem como observados os princípios adotados pelos códigos de ética do Conselho Federal
de Engenharia Arquitetura e Agronomia (CONFEA).

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 9. VALORES DE MERCADO PARA VENDA DO IMÓVEL:
Os itens A 10.1.1 e A 10.1.2 da NBR-14.653-2 (ABNT, 2011, p. 38-39) prevêm que,
quando o objetivo do Laudo for estimar o valor de mercado, os valores utilizados
deverão ser os encontrados no intervalo de confiança. Portanto:

Texto de exemplo

a) Valor médio do imóvel: R$ 24.825.544,77

b) Valor mínimo do imóvel: R$ 24.811.968,05
c) Valor máximo do imóvel: R$ 24.841.169,89

Pode-se ainda escolher entre esses três valores o valor adotado,

arredondando-o em até 1,00%, devendo justificar esse valor quando este não
for o valor médio. Neste exemplo, tem-se:

Valor Adotado = R$ 24.800.000,00 (vinte e quatro milhões e oitocentos mil reais)

Lembre-se ainda que, a depender do solicitante, pode-se ter apenas um valor
pontual, e também o valor de liquidação forçada.

10. ESPECIFICAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO:

Para cada método avaliatório de imóveis, há uma tabela de referência na NBR 14653-
2 (ABNT, 2011) que deve ser consultada para classificar o grau de fundamentação
e, a depender do método, o grau de precisão que o laudo atingiu.

No presente caso, em que foi utilizado o Método Evolutivo, a tabela de referência é a

Tabela 10 da NBR 14653-2:

Item Descrição Grau Pontuação

III II I atingida
1 Estimativa do Grau III de Grau II de Grau I de 3
valor do terreno fundamentação no fundamentação no fundamentação no
método comparativo método comparativo método comparativo
ou no involutivo ou no involutivo ou no involutivo

2 Estimativa Grau III de Grau II de Grau I de 2

dos custos fundamentação fundamentação fundamentação
de reedição no método da no método da no método da
quantificação quantificação quantificação
de custo de custo de custo
3 Fator de Inferido em mercado Justificado Arbitrada 1
comercialização semelhante

TOTAL 6
Grau de fundamentação no caso de utilização do Método Evolutivo.
Fonte: CEPED/UFSC (2022). Adaptado de ABNT (2011, p. 29)

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 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação
no caso de utilização método da evolutivo
Graus III II I
Pontos mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios 1 e 2, com o 3 no 1 e 2 no mínimo no Grau II Todos, no mínimo
mínimo no Grau II no Grau I

Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização método da evolutivo.
Fonte: CEPED/UFSC (2022). Adaptado de ABNT (2011, p. 29)

11. ENCERRAMENTO:

O presente Laudo de Avaliação é composto por xxx páginas, editadas, numeradas,

impressas e rubricadas, sendo a última assinada por seu responsável técnico, e
ainda os seguintes anexos:
Anexo I - Levantamento Fotográfico do Imóvel Avaliando
Anexo II - Elementos da Amostra
Anexo III - Tratamento Estatístico Científico (terreno)
Anexo IV - Quantificação de Custo (benfeitoria) e Cálculo do Método Evolutivo
Anexo V - Mapa de localização do Imóvel Avaliando

Brasília-DF, 15 de novembro de 2021.

(Nome)
Arquiteto(a) – CAU N° / Engenheiro(a) Civil - CREA Nº

Finalmente, foi apresentado um laudo modelo na modalidade de laudo de

avaliação de imóveis pelo Método Evolutivo, exemplificando a apresentação de
todos os itens exigidos pela NBR 14653.

Espera-se que o conteúdo abordado tenha sido compreendido e passado a

segurança o suficiente para que, caso seja iniciante na Engenharia de Avaliações,
entenda melhor o trabalho de avaliação de imóveis, ou para que quem já trabalha
na área tenha reforçado seus entendimentos, lembrando que, neste ramo da
Engenharia de Avaliações, o aperfeiçoamento vem com a prática.

Que bom que você chegou até aqui! Agora é hora de você testar seus
conhecimentos. Então, acesse o exercício avaliativo que está disponível no
ambiente virtual. Boa sorte!

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Referências

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1: Avaliação de

Bens Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de

Bens Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.

BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão. Secretaria do

Patrimônio da União. Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da União,
Brasília, DF, 2017. 114 p.

BRASIL. Instrução Normativa n º 5, de 28 de novembro de 2018. Dispõe sobre as

diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define
os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização.
Diário Oficial da União, Brasília, DF, 06 dez. 2018. Seção 1, p. 74.

BRASIL. Decreto nº 5.296, de 2 de dezembro de 2004. Regulamenta as Leis nos

10.048, de 8 de novembro de 2000, que dá prioridade de atendimento às pessoas
que especifica, e 10.098, de 19 de dezembro de 2000, que estabelece normas gerais
e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de
deficiência ou com mobilidade reduzida, e dá outras providências. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/decreto/d5296.htm.
Acesso em: 12 jan. 2022.

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