Avaliação de bens e

imóveis com foco no

método evolutivo
Introdução à Avaliação de Imóveis

1
Módulo

Infraestrutura
Fundação Escola Nacional de Administração Pública

Diretoria de Desenvolvimento Profissional

Conteudista/s
Antônio Sérgio Costa Amorim, 2021.
Diretoria de Desenvolvimento Profissional.

Enap, 2021
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Diretoria de Desenvolvimento Profissional
SAIS - Área 2-A - 70610-900 — Brasília, DF
Sumário
Unidade 1: Engenharia de Avaliações.................................................5
1.1 Engenharia de Avaliações........................................................................................... 5

1.2 Engenharia de Avaliações no Brasil.......................................................................... 6

1.3 Atuação......................................................................................................................... 7

Referências ........................................................................................................................ 9

Unidade 2: Conhecimentos Básicos sobre o Mercado de Imóveis.10

2.1 População e Amostra................................................................................................ 10

2.2 Características da Amostra...................................................................................... 11

2.3 Valor e Preço.............................................................................................................. 13

2.4 Mercado de Imóveis.................................................................................................. 16

Referências ...................................................................................................................... 20

Unidade 3: Legislação Básica..............................................................21

3.1 Legislação Básica....................................................................................................... 21

3.2 Normativos Específicos............................................................................................. 23

3.3 Órgãos “Normativos”................................................................................................. 24

3.4 NBR 14653: Partes 1 e 2........................................................................................... 25

3.4.1 NBR 14653: Parte 1................................................................................................ 26

3.4.2 NBR 14653: Parte 2................................................................................................ 28

Referências ...................................................................................................................... 30
Apresentação e Boas-vindas

Olá! Seja bem-vindo(a) ao curso de Avaliação de Bens Imóveis com Foco no Método
Evolutivo, desenvolvido pela Escola Nacional de Administração Pública – Enap.

O curso está estruturado em seis módulos e tem como objetivo apresentar conceitos
básicos sobre o tema Avaliação de Bens e Imóveis, bem como fornecer subsídios
metodológicos e ferramentas para que o cursista possa identificar as etapas de uma
avaliação planejada com foco no Método Evolutivo.

No primeiro módulo, será feita uma abordagem introdutória sobre a avaliação de

imóveis, desde um breve histórico da engenharia de avaliações até conceitos do
mercado de imóveis e legislações básicas e normativas aplicadas aos imóveis da
União ou de seu interesse. No segundo módulo, você verá alguns conceitos básicos
e noções de estatísticas aplicadas na avaliação de imóveis. No terceiro módulo,
serão apresentadas as metodologias previstas nas normas brasileiras para avaliação
de imóveis. No quarto módulo, será detalhado o método consagrado pela Norma
Brasileira de Avaliações: o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. No
quinto módulo, você conhecerá o Método da Quantificação do Custo, que é uma parte
importante para elaboração do Método Evolutivo. Finalmente, no sexto módulo, será
apresentada a elaboração de um laudo de avaliação pelo Método Evolutivo.

Ao final do curso, munido dos conceitos básicos e legislações que envolvem o

assunto, você estará apto para entender a prática da avaliação de bens imóveis,
utilizando-se das metodologias Comparativa de Dados de Mercado e Evolutiva, além
da compreensão da parte de avaliação de imóveis no Sistema SPIUnet.

Os assuntos e tópicos que serão abordados no curso não terão

a pretensão de esgotar todo conteúdo sobre o tema. Para a
completa formação de um avaliador de imóveis será necessário o
somatório de ações, como a leitura de livros e artigos, participação
em cursos e palestras, exercícios e trabalhos práticos, além do
principal – a imersão no mercado de imóveis!

Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 4

 Módulo

1 Introdução à Avaliação
de Imóveis

Nesse módulo, serão abordados o contexto histórico da engenharia de avaliações no

Brasil, os conceitos utilizados no mercado de imóveis e a legislação que rege o tema.

Você está convidado a embarcar nesse caminho surpreendente do universo da

avaliação de imóveis, conhecendo um pouco sobre como essa atividade começou e
se desenvolveu no Brasil. É hora de começar!

Unidade 1: Engenharia de Avaliações

Objetivo de aprendizagem

Ao final desta unidade, você será capaz de conhecer o contexto histórico da avaliação de
imóveis no Brasil, os princípios básicos que regem o mercado de imóveis e a legislação
que regulamenta a atividade.

1.1 Engenharia de Avaliações

Avaliação é ciência e, como tal, está lastreada em princípios e normas técnicas específicas.

A engenharia de avaliação de bens é uma especialidade

que visa estimar os valores de bens específicos e
que envolve conhecimentos técnicos profundos de
engenharia e arquitetura, além de conhecer o bem a
ser avaliado e o mercado em que este está inserido.

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Tal estimativa pode subsidiar a tomada de decisões que, além de envolver
informações de compra e venda do imóvel avaliado, pode também informar sobre
custos, usufrutos, direitos e alternativas de investimentos, entre outros.

Torna-se difícil precisar o surgimento da técnica de avaliação de imóveis, pois

desde que a humanidade passou a negociá-los por meio de compra, venda locação,
dentre outros, a avaliação passou a ser uma atividade fundamental para efetivar
as transações, ou seja, o conhecimento do mercado de imóveis passou a ser uma
atribuição da engenharia de avaliações, por meio da qual os engenheiros e arquitetos
vêm, ao longo dos tempos, desenvolvendo e aprimorando a especialidade.

1.2 Engenharia de Avaliações no Brasil

Um significativo marco da engenharia de avaliações no Brasil ocorreu em 1941,

com a publicação de Avaliações de Imóveis, livro do engenheiro Luiz Carlos Berrini,
primeira obra do gênero escrita na língua portuguesa.

Em um recorte temporal específico ao Brasil, pode-se dizer que a engenharia de

avaliações de imóveis surgiu na segunda década do século XX, com a publicação de
estudos e publicações em revistas técnicas de engenharia. No entanto, tais estudos
foram intensificados a partir da segunda metade do século, com destaques para a
fundação do Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro e o Instituto Brasileiro
de Engenharia de Avaliações de São Paulo.

Período pós-guerra

O desenvolvimento das técnicas de avaliação de imóveis coincidiu com o processo de

urbanização no Brasil, especialmente no período pós-guerra. Resultante da revolução
industrial e de uma estrutura fundiária bastante concentrada, o avanço tecnológico
da época, aliado às más condições de trabalho da zona rural, propiciaram o que se
chamou de êxodo rural. Dentre os resultados desse processo de migração do campo
para a cidade, destacou-se a construção de rodovias e de grandes empreendimentos
habitacionais que, por consequência, fizeram surgir a necessidade de desapropriação
de áreas a serem construídas e de se estimar o valor justo para tais desapropriações.
Este período foi o grande impulso do desenvolvimento da engenharia de avaliações.

Era contemporânea

No entanto, pode-se dizer que a era contemporânea da engenharia de avaliações

teve início em meados da década de 1970, quando foi publicada, pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a NB 502/1977, primeira Norma Brasileira de
Avaliações de Imóveis.

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Finalmente, a partir da década de 1990, devido à popularização dos computadores e
com o surgimento da metodologia comparativa de dados de mercado por tratamento
estatístico, bem como o aprimoramento das normas por arquitetos e engenheiros,
pode-se dizer que a engenharia de avaliações deu um grande salto de qualidade, na
medida em que fórmulas empíricas passaram a serem menos utilizadas, garantindo
mais segurança aos trabalhos avaliativos.

A pesquisa científica com a utilização da inferência estatística aplicada à engenharia

de avaliações passou a ser de conhecimento indispensável aos avaliadores nos dias
atuais.
Veja a cronologia de alguns fatos importantes da engenharia de avaliações no Brasil:

1918 – 1919
Primeiros trabalhos de engenharia de avaliações são publicados em revistas técnicas
de engenharia.

1941
Luiz Carlos Berrini publica, em são Paulo, o primeiro livro sobre o assunto no Brasil.

1953
Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro.

1957
Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliações, que recebeu a
nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT.

1980
O Professor Hélio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de Engenharia de
Avaliações em uma universidade brasileira.

1.3 Atuação

A função da engenharia de avaliações assenta-se,

fundamentalmente, ao mercado de imóveis, ou seja, ao conjunto
de compradores e vendedores de imóveis, incluindo também sua
locação. No entanto, a atuação da engenharia de avaliações vai
além da compra/venda e locação: o poder judiciário detém uma
boa fatia deste nicho por meio das perícias judiciais, nas quais o
engenheiro avaliador atuará como perito ou assistente técnico nos
arbitramentos, esclarecimentos e conclusões aos processos judicias.

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Em uma última abordagem, cabe destacar os fundos de pensões, seguradoras e
empresas que, pautadas pela gestão contábil, precisam controlar seus ativos
imobiliários, de modo que o inventário cadastral e contábil pressupõe a necessidade
de avaliar tais imóveis. Atuam neste mercado os setores públicos e privado.

O setor privado é absorvido por empresas e profissionais (engenheiros e arquitetos)

liberais, construtoras, incorporadoras, bancos e seguradoras. No setor público,
além dos bancos públicos, destacam-se os municípios, poder judiciário, autarquias
e órgãos da administração direta e indireta.

Você chegou ao final desta unidade de estudo. Caso ainda tenha dúvidas, reveja
o conteúdo e se aprofunde nos temas propostos.

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Referências

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens

Parte 1 - Procedimentos gerais, Rio de Janeiro, 2019, 10 p.

BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente.

Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília,
2018, 132 p.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA-SP, Norma

para Avaliação de Imóveis Urbanos, São Paulo, SP, 2011. 36 p.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA-SP, Cartilha:

Avaliação. O que é e como contratar, São Paulo, SP, 2007.

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Unidade 2: Conhecimentos Básicos sobre o
Mercado de Imóveis
Objetivo de aprendizagem

Ao final desta unidade, você será capaz de reconhecer os princípios básicos que regem
o mercado de imóveis.

2.1 População e Amostra

Um dos primeiros conceitos básicos da engenharia de avaliações é:

A área de avaliação de bens refere-se ao ramo da engenharia/

arquitetura responsável por estimar o valor de um bem.

Isso mesmo! Estimar o valor, não determiná-lo. Toda avaliação será sempre uma
estimativa, pela simples, porém importantíssima razão de que ela é oriunda de
dados amostrais.

Imagine que será feita a avaliação de um imóvel localizado no Distrito Federal.

Se a avaliação fosse considerada como determinística, seria necessário analisar a
população, o que representaria obter informação de todos os imóveis e todas as
suas variáveis intrínsecas e extrínsecas, ou seja, um verdadeiro censo que fatalmente
tornaria o serviço extremamente demorado e oneroso.

Portanto, valendo-se da metodologia científica, o que se faz é analisar uma amostra

representativa dessa população, de modo que seja possível estimar o valor do
imóvel dentro dos limites preconizados pela norma da ABNT, conforme representa
a imagem a seguir:

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 Significado de População, Amostra e Elementos.
Fonte: CEPED/UFSC (2022)

População

A população é o todo, o conjunto de indivíduos, objetos ou produtos que contém a

característica em que se tem interesse.

Amostra

A amostra é uma parte do todo, um subconjunto de dados ou elementos da

população, em geral, mas com dimensão bem menor e que também possui a
característica de interesse. Porém, não se deve esquecer jamais que a amostra
deverá ser representativa.

2.2 Características da Amostra

A coleta de amostras representativas nem sempre é uma tarefa fácil ao engenheiro

avaliador, pois, a depender do segmento de imóvel avaliado, poderá ser difícil
encontrar elementos semelhantes e contemporâneos. Essa dificuldade poderá
afetar os níveis de fundamentação e precisão das avaliações.

Dentre as principais dificuldades, pode-se citar:

a. Coleta de preços ofertados x transacionados: é sabido que os preços

ofertados são superiores aos verdadeiramente transacionados, que, por
sua vez, são difíceis de obter. Essas informações de transação são valiosas

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 e precisam ser fidedignas para que se possa evitar fragilidade na estimação
dos valores de mercado;

b. Dificuldade na obtenção de amostras aleatórias, a depender do segmento

avaliado, poderá inexistir registros de transações ou até mesmo ofertas; e
segregação seletiva dos imóveis, sendo bastante curioso, especialmente em
períodos acentuados de alta ou baixa nos preços dos imóveis.

Portanto, para a coleta de uma amostra representativa, é fundamental que, antes

de tudo, o engenheiro de avaliações de imóvel seja uma pessoa de mercado! Uma
pessoa curiosa e inquieta, em busca de constantes informações, pois, além de
seu conhecimento formal de engenharia ou arquitetura, deve buscar informações
de outras áreas que possam influenciar nas escolhas corretas da amostra e suas
principais variáveis, podendo beber da fonte da psicologia, economia, matemática,
direito imobiliário, planejamento urbano, marketing, dentre outras.

A NBR 14653-1, sabedora das dificuldades de obtenção de dados amostrais, é

permissiva quanto a quantidade e qualidade dessas amostras, contanto que seja
plenamente justificada e tratada na definição do modelo de avaliação adotado.

A contemporaneidade dos dados é um fator importante, porém não restringido na

norma, sendo apenas sugerida.

NBR 14653-2: O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma

amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual
o imóvel avaliado esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório.
Nesta etapa, o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e
informações confiáveis, preferencialmente a respeito de negociações realizadas
e ofertas contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais
características econômicas, físicas e de localização.

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2.3 Valor e Preço

Você já parou para refletir sobre a diferença entre “valor” e “preço”? À primeira
vista, os conceitos podem parecer sinônimos, mas, na verdade, são diferentes.
Não há nenhum problema nessa interpretação inicial — nas condições normais de
mercado, estas definições tendem a se confundir, e o conceito de “valor” nos leva a
uma definição complexa.

Tal complexidade na definição de valor advém especialmente pelas várias definições

que ele apresenta. No entanto, este curso adota a interpretação de que a ideia de
valor está vinculada à utilidade daquilo que se valora, ou seja, só terá valor o que
for útil. Portanto, pode-se definir que, em um contexto geral, “valor” é a expressão
monetária de um bem em função de sua utilidade.

As utilidades são diversas, tanto é que existem diversos tipos de “valor” que poderão
ser atribuídos ao imóvel, tais como: valor contábil, valor histórico, valor residual, valor
depreciável, valor de liquidação forçada, valor econômico, valor sinérgico, entre outros.
Logo, pode-se perceber que cada um destes representa uma finalidade ou destinação
específica.

Neste rol, vale destacar três definições importantes no âmbito da Secretaria de

Patrimônio da União: valor de referência, valor venal e valor de mercado.

Na versão de 2004 da NBR 14653-2, para os casos de impossibilidade de classificação

dos laudos quanto à sua fundamentação e precisão, admitia-se a consideração de
parecer técnico. Após sua revisão em 2011, esta terminologia foi abolida da norma.
No entanto, a Secretaria de Patrimônio da União se viu na necessidade de manter
um documento técnico disponível aos instrumentos de gestão, especialmente
àqueles não onerosos, de modo que foi definido desde a Instrução Normativa nº 01,
de 2 de dezembro de 2014, a adoção do valor de referência.

Valor de referência

Desde então, passou a existir no ordenamento da avaliação de imóveis o valor de referência,

que nada mais é do que a quantia aceitável pela Secretaria de Patrimônio da União para
referenciar o valor de um bem imóvel, determinada por profissional habilitado, em uma
data de referência. Esse valor deverá ser oriundo de um relatório de valor de referência.

Valor venal

O valor venal, por sua vez, é um tanto controverso: na medida em que, institivamente,
induz o engenheiro de avaliações a tratá-lo como valor de mercado, na prática não

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é bem assim, tanto é que não há sequer definição de valor venal na NBR 14653, e a
definição de valor de mercado não se assemelha aos valores venais adotados pela
administração pública.

Alguns especialistas defendem que, sob o ponto de vista jurídico, o valor venal resulta
na ação do legislador quando fixa por lei o valor de cada imóvel, mediante critérios
de apuração para o metro quadrado da construção e terreno, compreendendo-se
uma estimativa de valor em uma eventual venda à vista, não expressando o valor
mercantil que, na prática, é definido pelas condições (comprador e vendedor)
envolvendo, em especial, a lei da oferta e da procura.

Valor de mercado

Na NBR 14653, você encontrará a definição de alguns tipos de valores, de modo que,
a partir de agora, você irá se ater ao principal deles, que está presente na maioria
dos objetivos dos laudos de avaliações: o valor de mercado!

Eis o que a NBR 14653-1 (ABNT, 2019) define como valor de mercado:

Quantia mais provável pela qual se negociaria, voluntariamente e conscientemente,

um bem em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

Para obtenção do valor de mercado, veja o que dizem dois importantes e reconhecidos
engenheiros de avaliações do país:

O valor de mercado é resultado de um processo

matemático e/ou estatístico de modelagem de dados
e representa a média dos preços praticados.

Antônio Pelli Neto (2014)

Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 14

 A estimativa do valor de mercado é feita com base na
média de uma amostra destes eventos representativos
extraída do mercado.

Rubens Alves Dantas (2012)

Finalmente, quanto ao preço, este é bem mais fácil, pois seu conceito é único.
Confome disposto na NBR 14653-1 (ABNT, 2019):

O preço é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma

transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.

Ou seja, o preço é a quantidade de dinheiro pela qual se efetua

uma transação comercial. Conforme apresentado inicialmente
sobre as condições normais de mercado, quando houver um
equilíbrio entre os fatores econômicos e sociais que incidem em
uma transação imobiliária, o preço pago pelo imóvel representará
o seu valor. Entretanto, nem sempre isso acontece, pois, como o
mercado de bens imóveis é de concorrência imperfeita, fatores
aleatórios de mercado fazem com que o preço seja acima ou
abaixo do valor de mercado – o acontece com frequência!

No sentido prático específico, para determinado imóvel, diz-

se que quem determina o preço é o comprador ou o vendedor,
enquanto o valor de mercado é estimado pelo engenheiro de
avaliações, amparado por informações de um conjunto de
compradores e vendedores de bens assemelhados, valendo-se de
técnicas apropriadas que se enquadrem no grau de determinação
e margem de confiança estabelecida pela NBR 14653.

Em uma economia de mercado aberta como a brasileira, o preço assume um

importante papel de coordenação das ações de milhares de pessoas que compram
e vendem imóveis, cada um deles com seus próprios desejos e necessidades. Afinal,
o que garante que o imóvel seja vendido, comprado ou alugado? Uma resposta
rápida seria: o preço.

Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 15

2.4 Mercado de Imóveis

Agora que você já entendeu o conceito de valor e de preço de um imóvel, com

a devida ênfase ao valor de mercado, serão apresentadas informações sobre o
mercado de imóveis por meio de uma conceituação básica, mas de grande valia
para o engenheiro avaliador.

Imagine a seguinte situação: o vendedor deseja vender um imóvel,

porém não é obrigado a fazê-lo. Por outro lado, o comprador
deseja comprar um imóvel, porém também não é obrigado,
podendo escolher livremente entre tantas outras opções que o
mercado oferece. Este cenário nos revela a condição de que o valor
de um imóvel poderá ser função de sua utilidade e escassez. Ou
seja, a exemplo de outros bens de consumo, o imóvel também é
influenciado por uma das principais forças que fazem a economia
de mercado funcionar: a oferta e a demanda.

Para análise de qualquer bem de consumo, é preciso conhecer

minimamente os mecanismos da oferta e demanda, e isso vale
também para os bens imóveis. Observe o gráfico a seguir:

Relação da oferta e demanda por um produto no mercado e a formação de seu preço.

Fonte: Dicionário Financeiro ([20--])

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 Esta análise pressupõe a manutenção constante de outros
fatores que, além do preço, possam influenciar na decisão dos
compradores e vendedores de imóveis.

O eixo das ordenadas (vertical) representa o preço do imóvel, enquanto o eixo

das abscissas (horizontal), sua quantidade ofertada. A primeira linha representa a
demanda, ou seja, o comprador. Ela é decrescente e de correlação negativa pois,
quanto menor for o preço de um imóvel, maior será a quantidade de imóveis
demandados, ou o contrário, quanto maior o preço, menor a quantidade demandada.

A segunda linha representa a oferta, ou seja, o vendedor. Ela é crescente e de

correlação positiva, isto porque, quanto menor o preço pago no mercado, menor
também será o interesse em se ofertar tal imóvel, ou o contrário, quanto maior for
o preço, maior o interesse de oferta pelo vendedor.

O intercepto dessa curva é chamado de ponto de equilíbrio e pode-se dizer que é

nesta zona de influência que se deve encontrar o valor de mercado.

Na lei da oferta e demanda o preço de qualquer

bem se ajusta para trazer a quantidade ofertada e a
quantidade demandada do bem para o equilíbrio.

Gregory Mankiw (2016, p. 76)

Portanto, a partir deste gráfico, é possível entender que, quando há um excesso de

oferta, ou seja, uma quantidade maior de vendedores do que de compradores, o
valor tende, naturalmente, a ser reduzido, ajustando-se ao ponto de equilíbrio. O
mesmo ocorre no excesso de demanda, ou seja, quando há uma quantidade maior
de compradores do que de vendedores, e o valor tende a ser aumentado, ajustando-
se novamente ao ponto de equilíbrio.

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 Os preços e a quantidade de imóveis ofertados ou demandados
obedecem a alguns fatores sob a ótica de quem compra e de
quem vende imóvel.

Outro conceito básico que o engenheiro de avaliações deve ter é o da imperfeição do

mercado imóvel, uma vez que as características endógenas e exógenas dos imóveis
contribuem para complexa estimação de seu valor.

Os mercados ditos de concorrência perfeita são

suficientemente grandes, onde as transações
são transparentes e os bens negociados com alta
liquidez. Neste mercado, os agentes não conseguem
alterar o preço e a quantidade transacionada de
uma mercadoria, que é normalmente homogênea
e que pode ser substituída por outra de atributos
semelhantes. Os bens são perfeitamente conhecidos
e as pessoas (compradores e vendedores) são
esclarecidas sobre o estado da natureza que
caracteriza a mercadoria, o próprio mercado, sua
conduta e tendências. Nestes mercados, o valor de
um bem pode ser estimado com grande precisão e o
trabalho pode ser bem fundamentado com dados de
mercado em abundância. Naturalmente, este não é o
mercado imobiliário.

Antônio Pelli Neto (2014)

Pode-se dizer que cada imóvel pertence a um mercado específico, de modo

que suas características endógenas e exógenas contribuem para complexa
determinação de seu valor.

Ou seja, diante da imperfeição do mercado de imóveis, no qual nem sempre o valor

justo de mercado será o preço pago, é fundamental que o engenheiro de avaliações
contemple em seu laudo o diagnóstico de mercado, sendo esta uma determinação
da NBR 14653-2.

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 O profissional avaliador, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o
mercado em que o bem está situado, avaliando de forma a indicar no laudo a
liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o
desempenho do mercado (ABNT, 2019).

O diagnóstico de mercado deve ser feito observando três aspectos: estrutura,

conduta e desempenho.

A estrutura de mercado é como uma fotografia, ou seja, um diagnóstico de como ele

está estruturado no momento da análise. É diagnosticar, por exemplo, a tipificação
e a concentração de determinado imóvel por região; a predominância de seus
ocupantes; os serviços e facilidades disponíveis; dentre outros aspectos relevantes.

A conduta de mercado é, tipicamente, o modus operandi deste mercado, ou seja,

como se comporta a prática de transação entre compradores e vendedores no
momento da análise. É diagnosticar, por exemplo, se há grupos específicos atuando
que possam interferir significativamente nos valores; a existência de uma política
específica atuante do governo; dentre outros aspectos relevantes.

O desempenho de mercado é um “filme” deste mercado, ou seja, é diagnosticar

como vem sendo sua atuação em um determinado recorte temporal para que seja
possível identificar sua tendência, de modo que o engenheiro avaliador possa aferir
a liquidez do imóvel avaliado no respectivo mercado.

O correto diagnóstico do mercado feito pelo engenheiro avaliador revelará o bom

enquadramento do imóvel avaliado, sendo um excelente subsídio para a procura e
escolha das mais importantes variáveis a serem utilizadas para a estimativa de valor.

Para uma compreensão mais profunda dos fenômenos valor e

preço e suas implicações ao mercado de imóveis, seria necessário
um estudo mais focado na economia, o que, evidentemente, não
é o propósito deste curso.

Você chegou ao final desta unidade de estudo. Caso ainda tenha dúvidas, reveja o
conteúdo e se aprofunde nos temas propostos.

Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 19

Referências

7GRAUS. Dicionário Financeiro: o que é oferta e demanda?. [20--]. Disponível em:

https://www.dicionariofinanceiro.com/oferta-e-demanda/. Acesso em: 06 jan. 2022.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1: Avaliação de

bens Parte 1 - Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019, 10 p.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de

bens Parte 2 - Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011. 54 p.

BRASIL. Ministério da Economia – Secretaria de Patrimônio da União. Instrução

Normativa nº 01, de 2 de dezembro de 2014, Brasília, 2014. Disponível em:
https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/legislacao/
orientacoes-normativas/orientacoes-normativas-arquivos-pdf/in-01-2014-
avaliacao.pdf. Acesso em: 06 jan. 2022.

MANKIW, N. Gregory. Princípios de Microeconomia. Boston: Cengage Learning, 2016.

PELLI NETO, Antônio. Apostila do Curso de Avaliações de Empreendimentos

Imobiliários, de Base Imobiliária e Industrial. Belo Horizonte, 2014.

BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente. Caderno

de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília, 2018, 132 p.

BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão - SECRETARIA DO

PATRIMÔNIO DA UNIÃO, Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da
União, Brasília, DF, 2017, 132 p.

D’ÀMATO, Monica; PEREIRA ALONSO, Nelson Roberto. Imóveis Urbanos – Avaliação

de aluguéis, São Paulo: Editora Leud, 2009.

HOCHHEIM, Norberto. Avaliação de Imóveis Urbanos: Fundamentos e aplicação

da estatística inferencial. UFSC

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA-SP, Norma para

Avaliação de Imóveis Urbanos, São Paulo, SP, 2011. 36 p.

PELLI NETO, Antônio. Apostila Curso de Avaliações de Empreendimentos

Imobiliários, de Base Imobiliária e Industrial, Belo Horizonte, MG, 2014.

DICIONÁRIO FINANCEIRO. Disponível em : <https://www.dicionariofinanceiro.com/

oferta-e-demanda/> Acesso em 21 nov. 2021.

Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 20

Unidade 3: Legislação Básica

Objetivo de aprendizagem

Ao final desta unidade, você será capaz de conhecer a legislação e os normativos

internos que disciplinam o tema de avaliação de imóveis da União ou de seu interesse.

3.1 Legislação Básica

Agora, você conhecerá um pouco mais sobre a legislação da atividade de avaliação de

imóveis. Na condição de União, todo ato administrativo praticado deverá atender aos
requisitos de validade, pois, em sua desobediência, a penalidade será a nulidade do
ato. São os requisitos de validade: competência, finalidade, forma, motivo e objeto.

A validade diz respeito à verificação de

conformidade do ato com a lei, isto é, se o ato foi
praticado com adequação às exigências da Lei. Se
o ato foi praticado de acordo com a lei, será ele
válido; caso contrário, inválido.

Marcelo Alexandrino e Vicente Paulo (2008)

Portanto, todas as avaliações realizadas no âmbito da União deverão obedecer

às legislações pertinentes, que vão desde leis federais até normativos internos de
procedimentos.

Os dispositivos legais que falam sobre a atividade de avaliação de imóveis estão

espaçados em várias leis que, conforme o órgão ou tipo de gestão, dispõem de forma
específica sobre a atividade. Algumas datam da metade do século passado, como o
Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, e outras são mais recentes, como a
Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que, alterando a Lei nº 9.636 de 15 de maio de
1998, trouxe uma importante definição para a atividade da avaliação de imóveis:

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 “Art. 11-A. Para efeitos desta Lei, considera-se avaliação de imóvel a atividade
desenvolvida por profissional habilitado para identificar o valor de bem imóvel,
os seus custos, frutos e direitos e determinar os indicadores de viabilidade de
sua utilização econômica para determinada finalidade, por meio do seu valor
de mercado, do valor da terra nua, do valor venal ou do valor de referência,
consideradas suas características físicas e econômicas, a partir de exames,
vistorias e pesquisas.”

E a competência? A engenharia de avaliações deve ser exercida

apenas por engenheiros?

A engenharia de avaliações é um serviço técnico especializado e,

como tal, no âmbito da Administração Pública Federal, deve ser
exercida, sob pena de nulidade, exclusivamente por profissionais
habilitados cuja formação seja a engenharia – em suas diversas
especialidades – e a arquitetura, devendo tais profissionais
serem devidamente cadastrados nos respectivos conselhos de
classe: Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CONFEA/
CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

Merecem destaque as resoluções de conselho que dispõem

desde as modalidades envolvidas de cada formação até o código
de ética profissional, que são as Resoluções nº 205, 218 e 345 do
CONFEA e a Resolução nº 21 do CAU.

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3.2 Normativos Específicos

Agora que você conheceu algumas leis federais acerca da avaliação de imóveis, que
tal especificar um pouco mais? Para tanto, você conhecerá normas específicas (NBRs)
que, amparadas pela ABNT, vêm recebendo atualizações desde 1977. A observância
das normas ABNT merece destaque na medida em que são elas que estabelecem
as diretrizes, conceitos, procedimentos e metodologias utilizadas nas avaliações
de imóveis, garantindo um padrão mínimo de qualidade e exigindo para isso os
conhecimentos técnicos de engenharia, arquitetura e agronomia que fazem parte da
formação profissional do Engenheiro de Avaliações.

Tendo em vista que a avaliação de imóveis é um serviço técnico especializada, que

pode ser utilizado pela esfera pública ou privada, há de se observar o enquadramento
com a norma competente. Veja o que diz a lei de proteção ao consumidor:

Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas

abusivas:
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo
com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas
específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra
entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e
Qualidade Industrial (Conmetro).

Por falar em serviço de engenharia, na leitura da lei federal de licitações, cabe

uma consideração:

A modalidade de licitação denominada de pregão, criada pela Lei nº 10.520, de 17

de julho de 2002, e regulamentada pelos Decretos nº 3555, de 8 de agosto de 2000 e
5.450, de 31 de maio de 2005, considera como serviço comum aqueles cujo padrão
de desempenho e qualidade possam ser objetivamente definidos por um edital de
licitação, sendo tais serviços usualmente especificados pelo mercado. A respeito desta
definição, são interessantes as considerações do notável Jessé Torres Pereira Junior:

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 “Em aproximação com o tema, pareceu que ‘comum’
também sugeria simplicidade. Percebe-se, a seguir,
que não. O objeto pode portar complexidade técnica
e ainda assim ser “comum”, no sentido de que essa
técnica é perfeitamente conhecida, dominada e
oferecida pelo mercado”.

Jessé Torres Pereira Junior (2002)

Portanto, caracteriza-se por serviço comum porque toda especificação técnica

é dominada e devidamente amparada por norma especifica (NBR 14653). Além
disso, é oferecida no mercado, ou seja, há uma gama de empresas e avaliadores
disponíveis atos à realização de tal serviço.

Atualmente, a norma vigente para avaliação de bens é a NBR 14653, compreendida

em sete partes, além da NBR 12721/2006, que trata da avaliação de custos unitários e
preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínios.

NBR 14653:

Parte 1 (2019): Procedimentos gerais;

Parte 2 (2011): Imóveis urbanos;

Parte 3 (2004): Imóveis rurais;

Parte 4 (2002): Empreendimentos;

Parte 5 (2006): Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

Parte 6 (2008): Recursos naturais e ambientais;

Parte 7 (2009): Bens de patrimônio histórico e artísticos.

3.3 Órgãos “Normativos”

Na condição de órgão público, é imperiosa a importância de publicação de normativos

administrativos voltados ao tema da avaliação de bens imóveis. Neste papel, destaca-
se a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), que, na
competência de formular e propor a política de gestão do patrimônio das autarquias,

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fundações públicas federais e órgãos da administração direta federal, deve também
disciplinar os procedimentos de avaliação dos bens imóveis da União.

A normatização vigente trata-se da Instrução Normativa nº 05, de 28 de novembro

de 2018, que dispõe sobre as diretrizes de avaliação de imóveis da União ou de seu
interesse, bem como define os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em
razão de sua utilização.

Qual a diferença entre a Instrução Normativa da Secretaria do

Patrimônio da União (SPU) e a norma ABNT?

A Instrução Normativa tem por objetivo padronizar os

procedimentos de avaliação com vistas aos instrumentos de
negócio da administração pública, sendo este documento
munido da consolidação de legislação e/ou pareceres jurídicos
que dispõem sobre o tema. Já as normas da ABNT – as NBR 14653
e 12721 – têm como objetivo esclarecer de forma operacional os
procedimentos teóricos e práticos para realização das avaliações.

Portanto, é imprescindível que o avaliador conheça as normas e legislações específicas

para realização de tal atividade, bem como as que impactam diretamente os valores
dos imóveis avaliados, tais como as de proteção ambiental e patrimônio histórico, as
legislações que dispõem sobre plano diretor de determinado município, entre outras.

Ressalta-se que, no decorrer do tempo, as legislações podem

sofrer alterações, de modo que o engenheiro avaliador deverá
manter-se atualizado, sempre recorrendo às normas vigentes.

3.4 NBR 14653: Partes 1 e 2

Enquanto não houver outra que venha substituí-la, a NBR 14653 fará parte do
dia a dia do avaliador. Pode-se até dizer que esta norma é a “bíblia” do avaliador,
pois é o documento que servirá para enquadrar seu trabalho avaliatório, gerando
conformidade e segurança.

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Este curso se pautará exclusivamente as partes 1 e 2 da norma, e serão feitas algumas
abordagens chamando atenção para pontos relevantes, porém sem a necessidade de
transcrevê-los, afinal, as normas devem estar sempre às mãos dos avaliadores para
consulta rotineira.

3.4.1 NBR 14653: Parte 1

A Parte 1 da NBR 14653 dispõe sobre os procedimentos gerais para a atividade

de avaliação de bens, fixando diretrizes. Serão destacadas algumas das principais
anotações que não devem ser decoradas, mas fundamentalmente compreendidas
pelo avaliador.

I. Principais definições:

• Avaliação de bens: é uma análise técnica, realizada por engenheiro de

avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua
utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e data.

• Campo de arbítrio: é o intervalo de variação no entorno do estimador

pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor
do bem, desde que justificado pela existência de características próprias
não contempladas no modelo.

• Engenharia de avaliações: é o conjunto de conhecimentos técnico-

científicos especializados e aplicados à avaliação de bens.

• Inferência estatística: é a parte da ciência estatística que permite extrair

conclusões sobre a população a partir de amostra.

• Laudo de avaliação: é o relatório técnico elaborado por engenheiro de

avaliações, em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar
um bem imóvel.

• Modelo de regressão: é utilizado para representar determinado

fenômeno com base em uma amostra, considerando as diversas
características que influenciam o imóvel.

• Tratamento de dados: é a aplicação de operações que expressem, em

termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado
e os do bem avaliando.

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 II. Recomendações das atividades básicas do avaliador:

É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira

providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da
documentação disponível.

Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Apenas em

casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem
avaliando, admite-se a adoção da chamada “situação paradigma”,
que será adotada como referencial para avaliação, desde que
acordada entre as partes e explicitada no laudo.

É recomendável que a coleta de dados seja planejada com antecedência, tendo em

vista as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações
e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços,
enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação.

Na fase de coleta de dados, é recomendável que o avaliador:

a) busque dados de mercado com atributos que sejam o mais

semelhante possível aos do bem avaliando;

b) identifique e diversifique as fontes de informação, sendo que

as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com
objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;

c) identifique e descreva as características relevantes dos dados

de mercado coletados;

d) busque dados de mercado, de preferência contemporâneos à

data de referência da avaliação.

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Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas, é recomendável buscar
informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações,
verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.

O avaliador, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado em que

se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto
quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a

finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do
valor de mercado, sempre que possível, preferir o método comparativo direto de
dados de mercado.

A identificação do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se

aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento dos dados de
mercado, permitindo-se:

a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie
mais de 1% do valor estimado;

b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável

em relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.

3.4.2 NBR 14653: Parte 2

A Parte 2 da NBR 14653 (ABNT, 2011) dispõe sobre os procedimentos avaliatórios dos
imóveis urbanos, sendo esta parte a mais utilizada pela Administração Pública Federal,
afinal, grande parte da carteira de imóveis da União caracteriza-se como urbana.

Assim como na Parte 1, serão destacadas algumas das principais anotações que não
devem ser decoradas, mas fundamentalmente compreendidas pelo avaliador:

I - Recomendações das atividades básicas:

É recomendável que o engenheiro de avaliações, ao ser designado para fazer

uma avaliação, esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e
eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, observando
a diferença entre finalidade e objetivo:

a) finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, permuta, garantia, fins

contábeis, seguro, arrematação, adjudicação etc.;

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 b) objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores,
tais como valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de
liquidação forçada etc.

Além disso, recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal,

bem como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental)
ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel.

II - Levantamento de dados de mercado

As fontes do levantamento de dados de mercado devem ser as mais diversificadas

possíveis. A necessidade de identificação dessas fontes deve ser objeto de acordo entre
os interessados. No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes.

Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto,

devem-se considerar superestimativas que, em geral, acompanham esses preços e,
sempre que possível, deve-se quantificá-las pelo confronto com dados de transações.

Na amostragem dos dados, deve-se equilibrar o uso de informações que impliquem

opiniões subjetivas do informante. Dessa forma, recomenda-se que o avaliador:

a) visite cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto
quanto possível, todas as informações de interesse;

b) atente para os aspectos qualitativos e quantitativos;

c) confronte as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior

confiabilidade aos dados coletados.

Espera-se que você tenha compreendido os assuntos abordados, que, embora

tenham sido comentados a partir de uma perceptiva introdutória de conceituação
básica, são essenciais como alicerce de conhecimento para a compreensão da
técnica necessária à atividade de avaliar um bem imóvel.

Que bom que você chegou até aqui! Agora é hora de você testar seus conhecimentos.
Então, acesse o exercício avaliativo que está disponível no ambiente virtual. Boa sorte!

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Referências

ALEXANDRINO, Marcelo; PAULO, Vicente. Direto Administrativo Descomplicado,

São Paulo: Editora Método. 2008.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 12721: Avaliação

de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edilícios. Rio de Janeiro, 2006.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1: Avaliação de

bens Parte 1 - Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019, 10 p.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de

bens Parte 2 - Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011 54 p.

ALTOUNIAN, Claudio Sarian, Obras Públicas- Licitação, contratação, fiscalização

e utilização, 2009, Belo Horizonte, Editora Forum.

BRASIL. Instrução Normativa nº 5, de 28 de novembro de 2018. Dispõe sobre as

diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define
os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização.
Brasília: Diário Oficial da União, 2018.

BRASIL. CASA CIVIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a

proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm. Acesso em: 06 jan. 2022.

BRASIL. CASA CIVIL. Lei nº 10.520, de 17 de julho de 2002. Institui, no âmbito da

União, Estados, Distrito Federal e Municípios, nos termos do art. 37, inciso XXI, da
Constituição Federal, modalidade de licitação denominada pregão, para aquisição
de bens e serviços comuns, e dá outras providências. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10520.htm. Acesso em: 06 jan. 2022.

BRASIL. SECRETARIA GERAL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a

regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos
aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da
Amazônia Legal [...]. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-
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Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília,
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BRASIL. Instrução Normativa n º 5, de 28 de novembro de 2018. Dispõe sobre as
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