perícia

e
AVALIAÇÃO
DE

BENS
(IMÓVEIS “RURAIS”)
Joel Mauro Magalhães
Joel Mauro Magalhães
Engº.
Engº Florestal
Florestal.
Presidente do IBAPE-RO
 Conteúdo (resumido)
Perícia e Avaliação de Imóveis Rurais
• Referencias bibliográficas
• Generalidades; Conceitos e Definição.
• Tipos de Bens - Perícias judiciais; Perícias Administrativas.
• Nomeação - indicação assistente técnico – compromisso – prazos - honorários
• Deveres e direitos do Perito; Respostas aos Quesitos; Procedimentos Rotineiros;
• Tabela de honorários; Modelo de proposta de honorários
• Assistentes Técnicos e suas funções - Parecer Técnico; Acompanhamento da Perícia.
• Abertura dos trabalhos técnicos periciais
• Comunicação e tratamento entre profissionais
• Laudo técnico pericial; Prova Pericial; Atributos do Laudo; Formação do Banco de Dados
• Avaliações: finalidade – métodos.
• Imóvel rural –tabelas para homogeneização.
• Benfeitorias e edificações
• Apuração do valor para liquidação forçada
• Desapropriação e servidão.
• Máquinas e equipamentos
• Normas de avaliação – citação
• Registro do trabalho técnico - CREA
 Referências Bibliográficas
• ABNT-NBR 14.653-1: Avaliação de Bens – Parte 1. Procedimentos
Gerais – 2001.
• ABNT-NBR 14.653-3: Avaliação de Bens – Parte 3 Imóveis Rurais. 1ª
Edição – 2004.
• CRUZ, Eduardo Cabral da. Pesquisa de Mercado e Avaliação de
Imóveis. Curso Técnico em Transações Imobiliárias. IFRO – Norte
Minas Gerais. Montes Claros, 2015 (Apostila rede e -Tec Brasil).
• MICHELINI, Carlos. Roberto. - Curso: INTRODUÇÃO À ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS- Apostila CONFEA- Salvador/BA-
2015.
• YEE, Zung Cbe. Perícias Rurais e Florestais- Aspectos Processuais e
Casos Práticos. 3ª Ed., 3ª Re-impessão Revisada e Atualizada. Juruá
Editora – Curitiba, 2012.
•O objetivo deste CURS0 é fornecer informações sobre como realizar
Perícias e Avaliações de Imóveis Rurais, através de técnicas, métodos e
diretrizes segundo as Leis, Decretos e Normas apropriadas, ancorado em
diversas literaturas específicas proporcionando uma base sólida para os
profissionais atenderem às demandas de trabalho desta natureza;
apresentando orientações sobre às questões que envolvem
desapropriações judiciais, por interesse público e fim social, bem como
indenizações por servidões e em trabalhos extrajudiciais, quando da
aquisição e ou garantia hipotecária, comprovação de declarações de ITR –
CCIR - Imposto de Renda, atualização patrimonial, outras situações
similares ou adversas.
 Perícia e Avaliação = Conceitos
Periciar é diagnosticar uma determinada situação, ou um
bem, através de vistoria e diligências para levantamentos
de dados e informações, com o apoio de pesquisas,
análises, interpretações e estudos, utilizando-se recursos
técnicos e metodológicos, para caracterizar o que foi visto
e por meio de um texto explicativo, retratar tudo de forma
clara e objetiva, complementado por todos os recursos de
ilustrações que contribuam para a melhor compreensão da
situação ou do objeto abordado.
Avaliar é dar valor real à um bem ou objeto, utilizando-se
de técnicas estatísticas e fórmulas de cálculos específicas,
empregando-se índices e fatores parametrizadores.
JMM
 AVALIAÇÃO de um IMÓVEL
•Avaliar um imóvel é empregar a técnica de análise estatística para
determinação do valor mais aproximado possível que o mercado
pagaria pelo imóvel, considerando seus rendimentos, gravames,
frutos e direitos, ou de um investimento imobiliário com uma
destinação definida, em data e lugar especificados.

•A avaliação de um imóvel se dá através da análise de dados colhidos

por um avaliador. E, na análise dos dados, além da seguir as
orientações normativas e legais, considera-se a finalidade da
avaliação e a opinião do avaliador. Um imóvel, certamente, obterá valores
diferentes, se avaliado por mais de um Perito, porque avaliação não é uma ciência exata.
 AVALIAÇÃO de um IMÓVEL
•Lima (2012)*, afirma que a avaliação de imóveis consiste
na determinação do seu preço de mercado, compreendido
como o valor mais confiável aquele que ocorreria numa
transação normal e espontânea, considerando as
características do imóvel e o comportamento do mercado
imobiliário no momento da avaliação.
_______

* LIMA, AÍAS SANTINO DE. Desenvolvimento de um laudo de avaliação de um

imóvel residencial multifamiliar localizado no Bairro do Bessa, na Cidade de
João Pessoa – PB. João Pessoa: Universidade Federal da Paraíba, 2012.
 GENERALIDADES
• A Constituição Federal assegura a todos o livre
acesso ao Poder Judiciário para a proteção ou
reparação de direitos, sendo que ao Estado foi
atribuído o dever de desempenhar a atividade
jurisdicional.
 O ordenamento jurídico brasileiro possibilita as
pessoas agirem na hipótese de terem direitos
lesados:
AJUIZANDO uma ação, na qual o Juiz conduz o
processo como árbitro para pacificar os conflitos de
interesses que lhe são submetidos.
 GENERALIDADES
• Para que se inicie a prestação da tutela jurisdicional
é necessário que o interessado exerça o seu direito
de ação, provocando o Poder Judiciário.
• O direito ameaçado ou violado só torna-se objeto de
apreciação pelo Juiz após o autor solicitar, através de
uma ação, a prestação jurisdicional (art. 2º, CPC).
• Mas, devem ser atendidos todos os pressupostos
processuais e presentes todas as condições da ação,
constituindo-se um caso concreto: Duas partes em
confronto (lide), buscando solução do litígio.
 GENERALIDADES
 Aos jurisdicionados devem ser disponibilizados todos
os meios legais para defesa de seus interesses.
 Consequentemente, às partes devem ser facultadas
as produções de todas as provas que se mostrarem
necessárias à comprovação de suas alegações. Perícia
 Dentre os meios de provas legalmente previstos,
destaca-se a PERÍCIA, que é de natureza técnica ou
científica e, devido a complexidade que geralmente
gira no entorno do caso, requer que o Magistrado
seja auxiliado por um PERITO.
 GENERALIDADES
•Os trabalhos de perícia e avaliação são determinantes
para embasar as decisões judiciais nas desapropriações
de imóveis rurais e outras ações de cunho imobiliário.
•Neles deverão estar inseridos os dados e fatos que
indicam diretrizes para a causa em estudo, transmitidos
por intermédio de Laudo e Parecer fundamentos nas
questões técnicas, normativas e legais.
•Nas questões judiciais, a prova pericial compreende: diligências, o
exame, a vistoria e a avaliação, com a função de oferecer
informações técnicas precisas e imparciais para o Juiz proferir uma
sentença justa.
•O resultado das diligências, do exame, da vistoria e da avaliação é
apresentado sob a forma de Laudo Técnico Pericial, fundamentado.
 GENERALIDADES
•A Engenharia de Avaliações serve para subsidiar as
tomadas de decisões à respeito de valores, custos e
alternativas de investimento, envolvendo bens de
qualquer natureza, mas o objetivo principal é
determinar, técnica e metodológicamente, o valor de um
bem, a partir dos valores de outros bens (imóveis paradígmas)
ou através da composição de custos para construir
benfeitorias úteis (cerca, estrada, curral) ou produzir
culturas (cacau, café, seringueira, eucalipto, palmito...)
 GENERALIDADES
• A Engenharia de Perícias e Avaliações de Imóveis interessa
aos mais diversos agentes de mercado, como: imobiliárias,
bancos, bolsa de valores, seguradoras, Poder Judiciário,
Prefeituras, Governos Estadual e Federal, proprietários de
imóveis, Peritos, Assistentes Técnicos etc. e pode ser
praticada por engenheiros, arquitetos e agrônomos, geólogos
de acordo com sua habilitação profissional (Resolução do CONFEA

345/90), e que detenham os conhecimentos necessários para a

realização do trabalho pericial e avaliatório a ser executado.
 ESCLARECIMENTOS
•No exercício de suas atividades, o(a) Perito(a) Avaliador(a), antes
de qualquer posicionamento, deve identificar o OBJETIVO ou a
FINALIDADE a que se destina a PERÍCIA (que pode ser com ou sem
AVALIAÇÃO) e estudar o caso, com atenção, para decidir se aceita

ou não a MISSÃO (Munus) e, se aceitar, propõe honorários

profissionais, informa as partes: data, hora e local para iniciar os
trabalhos de campo; realizará levantamentos e pesquisas
necessárias ao respaldo pericial, conforme preceitua o artigo 473-
A do CPC, a NBR 14.653-3 e as Leis, Decretos, Instruç. Normat. etc.
 ESCLARECIMENTOS
•No início dos trabalhos referentes a Perícias e Avaliações de
Imóveis Rurais (na data, horário e local pré-estabelecidos), o
Perito deve esclarecer aos Assistentes Técnicos das partes e, se
for o caso, a(os) interessado/a(s) diretos: a metodologia que
adotará; as características e condições das amostras a serem
utilizadas; as necessidades de pesquisas; os dados e informações
primárias e secundárias que levantará em campo e escritório; os
níveis de fundamentação e de precisão que pretende atingir e
demais aspectos relevantes para a realização da Perícia, bem
como a Avaliação e esclarecer eventuais dúvidas dos presentes .
 ESCLARECIMENTOS
•A Engenharia de Avaliações não é uma ciência exata,
mas uma atividade técnica especialmente dedicada a
Periciar e “estimar” os Valores de Bens (imóveis urbanos
e rurais, propriedades ou posses), máquinas,
equipamentos e outros bens, em que o conhecimento
técnico do(a) profissional Engenheiro(a) de Avaliações e
o bom senso na análise da situação são condições
essenciais ao sucesso do trabalho.
 ESCLARECIMENTOS
•Ao PERICIAR, bom senso, cautela e perspicácia são
imprescindíveis para realizar uma boa coleta de dados e
informações; analisar as amostras dos atributos contidos
no imóvel avaliando e comparar suas características com
as dos imóveis (paradigmas), correspondentes à ofertas
vigentes no mercado imobiliário ou resultantes de
negócios já realizados, a fim de encontrar a média
ponderada a ser trabalhada para valorar o imóvel
avaliando, com boa margem de acerto.
 ESCLARECIMENTOS
•O/A Avaliador(a) não adota um “valor” aleatório
para o imóvel avaliando, mas, interpreta o
comportamento do mercado imobiliário de acordo
com os preços das commodites; a logística do
agronegócio; a infraestrutura do imóvel e da região
etc; analisa os atributos da área e traduz, em
expressão monetária, o VALOR do imóvel avaliando,
usando Metodologias Normatizadas, Leis, Decretos
Instruções Normativas (aplica estatísticas, fatores, índices....)
 ESCLARECIMENTOS
• Existem vários Métodos de Avaliação, porém, o Método ideal a
ser escolhido ou adotado pelo(a) Profissional Avaliador(a),
depende do OBJETIVO da Perícia e/ou Avaliação; das condições
do mercado; da disponibilidade de dados e de tempo para
realizar o trabalho e, sobretudo, do quanto o Perito/Avaliador
domina ou conhece o conteúdo do MÉTODO.
• Daí, a metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza
do bem avaliando; a finalidade da avaliação; os dados
disponíveis no mercado e a experiência do Perito/Avaliador.
• Para determinar o valor de um imóvel, mais próximo daquele
praticável no mercado, sempre que possível, adotar o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado. (É o mais usado).
 ESCLARECIMENTOS
•O Método Comparativo de Dados do Mercado é mais frequentemente
utilizado para avaliar imóveis rurais porque o valor das propriedades rurais
decorre da relação delas com o mercado considerando-se:
• a dinâmica do agronegócio nacional e internacional em relação à flutuação dos preços
das commodities;

•as variações climáticas locais/regionais;

•a gestão dos imóveis;

• os atributos intrínsecos do imóvel avaliando (solos, relevo, recursos hídricos, recursos

florestais etc).

•a infraestrutura pública existente na região de inserção dos imóveis comparandos;

•decisões governamentais quanto a investimentos em novas infraestrutura;

 ESCLARECIMENTOS
•O valor dos imóveis rurais depende da capacidade deles gerarem
renda, a qual é proporcionada pela qualidade da terra e aptidão
dos solos às atividades inerentes à produção primária; condições
climáticas; restrições ambientais e legais: relevo; APP; RL; à
estrutura interna (no próprio imóvel – base de apoio ao sistema de
produção); capacidade de gestão/gerenciamento; localização e
condições de acesso; infraestrutura pública nas proximidades; a
conjuntura econômica regional e nacional (BMF/Commodities),
facilidade de acesso aos insumos dentre outras variáveis.
 Imóvel Rural
• Imóvel: É um BEM, constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele
incorporadas, que pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua
localização, uso ou vocação. (NBR 14.653-1, de 2001)

DEFINIÇÃO LEGAL DE IMÓVEL RURAL – Lei 8.629/93

• Art. 4º: Para os efeitos desta lei, considera-se:

I - Imóvel Rural - o “prédio rústico” de área contínua, qualquer que seja a sua
localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária,
extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial;
DEFINIÇÃO DE IMÓVEL RURAL – NBR 14.653-3

• Imóvel Rural:
“ Imóvel com vocação para exploração animal ou
vegetal, qualquer que seja a sua localização”

Imóvel rural corresponde à terras não urbanas (rurais),

passíveis de exploração agrícola, pecuária, vegetal,
agroindustrial, com suas benfeitorias e os recursos
naturais existentes.
 Conceito de Imóvel Rural
•É uma extensão de terras contínuas, localizada na
zona rural, com área igual ou superior à FPM do
município em que se localiza, destinadas ou que se
preste a produção agrícola, pecuária (leite ou carne ou
ambos), agrosilvipastoril, agroindustrial ou exploração
florestal (madeireira ou produtos não madeireiros vegetais ou
animais silvestres, serviços ambientais), integrada pelos
recursos naturais e os bens agregados pelo ser
humano, com maior ou menor grau de infraestrutura
para suporte logístico à produção. (JMM)
 Conceito de Imóvel Rural
•Segundo Demétrio (1991), terra (ou “bem de-raiz”)
pode ser conceituada como qualquer porção da
superfície terrestre, sobre a qual podem ser
exercidos os direitos de propriedade, que dizem
respeito não somente à área da superfície, mas
também a coisas que nela se encontram, como a
cobertura vegetal natural, as construções e outras
benfeitorias feitas pelo homem (plantações, por
exemplo).
 Divisão da Terra
•Demétrio subdivide a terra em: espaço, natureza, fator de produção,
bem de consumo, situação, propriedade/capital, conforme segue:
•Terra como espaço – espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima
da superfície (construções e explorações agrícolas, pecuárias,
florestais);
•Terra como natureza – ambiente natural determinado pelas condições
climáticas, topográficas, edáficas e vegetação nativa;
•Terra como fator de produção – fonte natural de alimentos, fibras,
materiais de construção, minerais e outras matérias-primas utilizadas
na sociedade moderna. Está estreitamente ligado ao conceito de terra
como “bem-de-consumo”;
•Terra como situação – é a localização em relação a mercados, vias de
acesso e outros aspectos socioeconômicos. (Em avaliação de imóveis
rurais a situação do imóvel aparece, em escala de grandeza, logo após
a capacidade de uso, devido a sua grande importância).
•Terra como propriedade – são os direitos e responsabilidades que
indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra.
 Aproveitamento econômico do IMÓVEL RURAL
•Os imóveis rurais são bens constituídos por terra (solo),
água, florestas (flora e fauna), relevo e outros atributos naturais
nos quais a melhor alternativa de aproveitamento econômico é
a produção de outros bens e serviços através da exploração
racional, por meio das atividades agrícola, pecuária, extrativa
vegetal, florestal e combinações destas, além de quanto e
quando possível, uso agroindustrial (serraria, laticínio).
•Imóveis rurais quando AFETADOS por algum tipo de
empreendimento, que visa o desenvolvimento sócio econômico
local, regional ou nacional (UHE, Rodovias, Aeroporto) ou mesmo
quando sujeitos à outas situações mercadológicas, fiscais,
ambientais ou fatos de outras naturezas, tornam-se alvo de Perícia
e Avaliação, cujo valor decorre da capacidade de gerar renda, localização,
acesso, logística e flutuações econômicas (crises, sazonalidades etc).
Capacidade do imóvel rural Gerar Renda
•A capacidade de um imóvel rural gerar renda, por
intermédio da produção de alimentos e matérias primas,
está diretamente relacionada aos seus atributos intrínsecos
(tipos e qualidades dos solos, disponibilidade de água, características do relevo e da vegetação, tipos
de restrições ambientais...); infraestrutura interna de apoio;
condições de acesso, localização (distância do centro consumidor);
clima; infraestrutura e logística pública; “termômetro” do
mercado consumidor (conjuntura econômica nacional/internacional; crises;

escassez de alimentos), outros fatores externos e o gerenciamento.

 Conceito da Avaliação de Bens
•Avaliação de bens, sendo estes IMÓVEIS RURAIS,
requer conhecimentos de economia rural; mercado
de terras rurais e de comoditys rurais; o conjunto de
atividades envolvidas nos processos de produção e
comercialização de alimentos e matérias primas; meio
ambiente etc, além dos aspectos financeiros
demandados em cada etapa do processo, a fim de
identificar as todas as informações do contexto e
analisá-las para determina o valor do bem, aplicando
técnicas consagradas da Engenharia de Avaliações.
 Conceito da Avaliação de Bens
Avaliação é um levantamento de dados e informações
econômicas “mercadológicas”, analisadas e tratadas técnica e
cientificamente, por Engenheiro(a) de Avaliações, utilizando
métodos e critérios consagrados pela ciência avaliatória, para
identificar e determinar, o valor (comercial ou venal aproximado)
de um bem, seus custos, frutos e direitos, assim como definir os
indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma
determinada finalidade, situação e data.

As avaliações são trabalhos de natureza técnica.

 Avaliação de BENS - definição
•A Resolução CONFEA Nº 345/90 preconiza que
Avaliação de bens é uma atividade técnica e, como
tal é atribuição específica de profissionais do
Sistema CONFEA/CREAs, com formação técnica de
NS e conhecimentos peculiares na área. (CAU)

•OBS: Corretores de imóveis emitem opiniões sobre valores

de imóveis e oferecem sugestões nas intermediações das
transações imobiliárias. (Acordão TJSP)
 Resolução nº 345/90 do CONFEA
•São atribuições privativas dos Engenheiros em suas diversas
especialidades (Florestal, Agrícola, Ambiental, Civis etc.) dos
Arquitetos, dos Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos e
dos Meteorologistas, registrados nos respectivos Conselhos
Regionais – CREA (e CAU), as atividades de Vistorias, Perícias,
Avaliações e Arbitramentos relativos a bens móveis e
imóveis, suas partes integrantes e pertences; máquinas;
equipamentos e instalações industriais; obras e serviços de
utilidade pública; recursos naturais; bens e direitos que, de
qualquer forma, para a sua existência ou utilização,
interpreta-los seja de atribuição dessas profissões.
 Lei Federal Nº 5.194/66
Art. 7º
“As atividades e atribuições profissionais do
engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-
agrônomo consistem em: (...)

c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias,

perícias, pareceres e divulgação técnica;”.
 TRIBUNAL DE JUSTIÇA - PODER JUDICIÁRIO de São Paulo -
Registro: 2018.0000376035 - ACÓRDÃO
• SILVEIRA PAULILO – RELATOR, 21 de maio de 2018
• AGRAVO DE INSTRUMENTO. Nomeação de Perito Judicial.
Nomeação de Corretora de Imóveis. Não cabimento. Possui
apenas atribuição de opinar. Ausência de qualificação para
avaliação de imóvel. Necessidade de inscrição no CREA.
• Trabalho apresentado pela perita do juízo, Sra. Cláudia Santini P.
de Oliveira, inscrita no órgão de classe CRECI.
• Em que pese ser habilitada e cadastrada junto ao CNAJ (Cadastro
Nacional de Avaliadores Imobiliários), possui atribuição apenas
para opinar nos casos de avaliação de imóveis.
• É imprescindível que a avaliação seja feita por profissional
capacitado para tanto, registrado do CREA ou CAU.
 Perícia Judicial de bens (imóveis rurais)
•A Perícia Judicial é uma atividade técnica, realizada
por profissionais legalmente habilitados e representa
um recurso operacional utilizado por Juízes como um
expediente para auxiliá-los na aplicação de sentenças,
da forma mais justa e correta possível.

•Trata-se de um procedimento que envolve várias

etapas ou tarefas ou diligências para: coleta de dados
e informações; pesquisas; analises; estudos; cálculos
etc, tudo com fundamento técnico e respaldo legal.
PERÍCIA e Avaliação de bens requerem: Excelência
•Procedimentos de Excelência do(a) Engenheiro(a)
Avaliador(a): Visão Holística e Integrada do conjunto
da obra (Ver o Bem a Avaliar no todo e nos detalhes);
•Transparência: demonstrar como os dados e informações
foram coletado(a)s; como os cálculos foram realizados e o
respeito à propriedade intelectual (da crédito ao Autor).
•Sigilo (Confidencialidade); Laudo tem uso restrito, Específico
•Responsabilidade: Compromisso assumido tem que ser cumprido
•Experiência e Vivência Acumuladas: A prática
constante da atividade, serve para aprimora o modo de agir
na determinação do Valor de mercado de um imóvel rural.
 PERÍCIA e Avaliação de bens requerem: Excelência
 Capacidade Técnica: A atividade de Avaliação requer
Profissional NS com conhecimento técnico específico (para
evitar subjetividade que pode macular o resultado)  Rural (Agron/Ftal/Agríc/Ambient)
 É necessário um aprendizado constante através de cursos (Pós), congressos,
palestras, publicações e muito bom senso na coleta e tratamento dos dados.


 Trabalho de Equipe (Perito pode requisitar Assessoraria Técnica) + ATs

 Conflito de interesses (imparcialidade)  Condição: DECLINAR

 Independência (atuação profissional do(a) PERITO(A) é soberana)

 Respeito à propriedade intelectual (Crédito às fontes consultadas)
 Planejar as atividades Orçamento, Estrutura, Logística (Equipamentos, Ferramentas)
Data da Vistoria, Coleta de dados primários; Pesquisa de mercado/secundários cfr
Quesitos (roteiro/perguntas); Requer todos os documentos do imóvel e do detentor
PERÍCIA e Avaliação de bens requerem: Excelência
•Na vistoria criteriosa do imóvel avaliando, registrando todos
os seus atributos intrínsecos e diagnosticando a região alvo;
•Realizando uma coleta acertada de dados (imóveis paradigmas c/
máxima semelhança) e busca profunda e abrangente de informações;
•Tratamento dos dados utilizando-se de todos os fatores de homogeneização;

•Antes do deslocamento ao imóvel para realizar a vistoria, certificar-se de que

esteja com todos os materiais, equipamentos, ferramentas e subsídios (proc);
•Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e só aceitar o munus para o
qual esteja especificamente habilitado e capacitado ou tenha auxiliar capaz;
• Envidar esforços na difusão de conhecimentos para contribuir no sentido de
melhorar a compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relacionados ao
exercício das profissão de Perita(o) Avaliador(a).
IMPORTANTES ASPECTOS A CONSIDERAR (Planejamento)

Finalidade da avaliação, Situação Fundiária do imóvel (TD) ..

Acessibilidade (CONDIÇÕES DO ACESSO AO IMÓVEL), Benfeitorias ....
Disponibilidade de tempo, de recursos materiais e R$ (logística)

OBS: Singularidades do Imóvel e das Benfeitorias

Inexistem dois imóveis iguais; Imóvel tem vida útil longa (Durabilidade); As
características intrínsecas alteram pouco; Local fixo; Valor alto; Benfeitorias
Não Reprodutivas são peculiares, com particularidades específicas em cada
imóvel; Benfeitorias Reprodutivas são singulares e com qualidades próprias....
Faz-se necessário utilizar fatores de homogeneização, p/ comparação
 CLASSIFICAÇÃO DE BENS RURAIS
•Imóveis quanto à dimensão: Acima da FMP
•Pequenos : Com área ente 1 a 4 Módulos Fiscais;
•Médios: Com área ente 4 a 15 Módulos Fiscais;
•Grandes: Com área superior a 15 Módulos Fiscais;
•OBS: Imóveis com área inferior à 1 MF é Minifúndio;

•Imóveis quanto a Exploração:

•Explorado (Agricultura, Pecuária; Florestal; Turismo; Agroindústria...)
•Inexplorado (Terra bruta, não cultivada, com ou sem cobertura vg)
 Tipos de Bens
Bem Tangível: Todos os Bens facilmente identificados
materialmente (imóveis, rurais e urbanos; máquinas; equipamentos;
matérias-primas; instalações....).

Bem Intangível: São Bens subjetivos não facilmente mensuráveis

por equipamentos [materialmente] (marcas[Coca-cola, Bobys, McDonald’s, Pierri Cardin])
patentes, softwares, beleza cênica natural [atração turística], crédito de carbono e outros

serviços ambientais da floresta ; fundo de comércio de uma empresa [tradição, fama, histórico,

idoneidade, credibilidade, estilo, localização, acessibilidade, envergadura, clientela fiel, rendimento...]

FUNDO DE COMÉRCIO: É capacidade de um empresa gerar lucro:

Ex: O ponto de um estabelecimento comercial, sua clientela, seu faturamento, a
tradição do negócio ou do empreendimento, a sua visibilidade comercial,
......tudo isto revela a aptidão potencial de um bem (empresa).
 Cálculo do Fundo de Comércio
 O cálculo do Fundo de Comércio é feito através da fórmula
de PELLEGRINO: Fc = L / (1+ i )n
 onde,
 Fc – Fundo de comércio da empresa avalianda.
 L – Lucro líquido total obtido no ciclo de três anos, imediatamente
anteriores à época da avaliação, corrigido.
 i – taxa trimestral de juros (0,9 % a.t.). (“selic” = 3,6 % a.a)
 n – número de trimestres no ciclo de 03 anos (12).

No cálculo do lucro (L), os balanços anuais devem estar com

os valores atualizados para a data em que se faz avaliação.
 O Valor de uma Empresa é obtido somando-se o Valor Atual de seu Patrimônio
Líquido (prédio + estoque) com o Valor Atual de seu Fundo de Comércio.
 Valor de uma Beleza Cênica Natural
Belezas Cênicas Naturais são paisagens naturais notáveis.!
Valor de uma beleza cênica natural representa a
estimativa monetária das possíveis singularidades
(exclusivas) que revestem NATURALMENTE o imóvel e, que
mereçam ser preservadas, seja para gerar renda(turismo);
proteger a fauna, a flora, o solo, a água ou seja pelos
aspectos de sua conformação geológica e/ou morfológica
e, no contexto turístico de bens comparáveis, seja ou
não possível de ser comparada uma beleza com outra.
 Valor de uma Beleza Cênica Natural
A avaliação de um bem imobiliário revestido com
beleza cênica natural é tratada como um caso especial
no âmbito da Engenharia de Avaliações de Bens
Imobiliários, devido às características particulares de
Unicidade, com poucas ou raras oportunidades de
ocorrer, em outro cenário (repetido) na natureza, como
as singularidades das belezas constatadas em um
determinado ambiente.
Isto é o que diferencia o imóvel avaliando.
 Belezas Cênicas Naturais
Algumas belezas da natureza são fascinantes!
As “Leis da Natureza” são eternas e transcendentes.!

O ser humano não consegue “retocar” qualquer

“falha” ou uma eventual “distorção” em um cenário
natural.
Uma Beleza Cênica Natural é o que é e, como é: Estável, não
muda com facilidade, não altera frequentemente, a sua
feição tridimensional (altura, largura e profundidade) até que
uma ação, da própria natureza, a modifique, em razão da
ocorrência de algum FENÔMENO NATURAL significativo e de
proporções expressivas, ao longo do tempo. (intemperismo)
CACHOEIRA=Beleza Cênica da Natureza (Valor Cênico)

Cenário único
Cachoeira = Beleza Cênica Natural (Valor Cênico)

Estilo específico
Cachoeira = Beleza Cênica Natural (Valor Cênico)

Estilo próprio
Cachoeira = Beleza Cênica Natural (Valor Cênico)

Estilo exclusivo
Cascata
Cachoeira = Beleza Cênica Natural (Valor Cênico)

Estilo peculiar
Cachoeira = Beleza Cênica Natural

Estilo característico

O valor cultural de um lago

Estilo particular
Quedas de Foz do Iguaçu

Patrimônio
Natural
Internacional
Quedas de Foz do Iguaçu
Monumento granitico esculpido na natureza
Beleza Cênica Granítica Natural
Beleza Cênica Granítica Natural

Valor cultural de uma Montanha

como divisor de águas em um imóvel
Imagem de Granito na Natureza

O valor cultural de uma Montanha

O Frade e a Freira
O valor cultural de uma Montanha
O valor cultural de várias Montanhas
Serra da Capivara - PR
O valor cultural de várias Montanhas
Elementos da Avaliação de Belezas Cênicas Naturais
A avaliação de Bens Intangíveis é realizada computando-se os
gastos que os visitantes comprovam para se deslocar ao “sítio”,
incluindo custos de transporte, tempo de viagem, hospedagem no
local, taxa de entrada, alimentação e outros gastos
complementares com diversões, adicionando-se os custos dos
investimentos diretos e indiretos do detentor da área ( instalações,
manutenção, logística interna, divulgação, servidores/encargos sociais,
tributos), além da localização, facilidades de acesso e comunicação
Quanto maior o número de visitantes, maior demanda pelo BEM,
traduzida em função das suas características paisagísticas, ecológicas
culturais e outras. (intensidade luminosa e pluviométrica, quantidade e qualidade da água, do
ar além da fauna), Logo, isto influi no valor econômico-financeiro do imóvel.
 ORIGEM DA PALAVRA PERITO
 Perito vem do latim “peritus”, que quer dizer experimentar,
saber por experiência adquirida, através de estudos, cursos...

Perito é a pessoa EXPERIENTE que, pelas qualidades, habilidades

especiais e conhecimentos técnicos adquiridos, geralmente de
natureza científica, legalmente habilitado, supre as insuficiências do
Juiz no que tange à verificação ou apreciação daqueles fatos da
causa que para tal exijam conhecimentos especiais ou técnicos.

 O perito é nomeado pelo(a) Juiz(a), portanto é um auxiliar da

justiça. Ele faz a PERÍCIA e elabora o Laudo Técnico Pericial para
subsidiar o Juiz, no entendimento do fato.
Na Perícia Judicial, o Perito representa a Justiça; representa o Juiz.
 PERITO = Profissional que auxilia o Juiz
•Nas causas em que a matéria envolvida exigir
conhecimentos técnicos ou científicos próprios de
determinadas áreas do saber, como é o caso da
Engenharia de Avaliações, o Magistrado busca ser
assistido por um Perito (ou órgão), no que tange à
verificação ou apreciação daqueles fatos da causa
que para tal exijam conhecimentos especiais ou
conhecimentos técnicos específicos.
 PERITO = Profissional que auxilia o Juiz
•O Perito supre as insuficiências do Juiz no que tange à verificação ou
apreciação daqueles fatos da causa que para tal exijam conhecimentos
especiais ou técnicos. O comportamento eminentemente profissional,
imparcial e dotado de ética faz do Perito o exímio representante legal
frente a lide.

•Realizada a perícia, seguindo os critérios técnicos, normativos e legais,

o Laudo Técnico Pericial é produzido de forma completa, rico de
ilustrações, com redação didática clara e facilmente compreensível, para
auxiliar o Magistrado na correta e segura tomada de decisão, assim
como no mais preciso julgamento dos valores de uma lide.
PERÍTO e ASSISTENTE TÉCNICO
 PERÍTO: Profissional habilitado, (NS)
especialista, idôneo, convocado (nomeado)
para realizar uma perícia.

ASSISTENTE TÉCNICO: Profissional habilitado,

(convidado/indicado) pelas partes para orientá-las,
assistir os trabalhos periciais em todas as fase e
emitir parecer.
 OBS: Perícias e Avaliações representa enorme potencial de
trabalho para o(a)s profissionais engenheiro(a)s.
 Profissionais das Engenharias [Florestal, Agrícola, Agrimensor,
Geólogo, Geógrafo...], da Agronomia e da Arquitetura podem atuar
como Perito, nomeados pelo Juiz, como Arbitrador.
 Estas categorias de profissionais podem ser, também, Assistente Técnico e,
assim, indicado pelas partes integrantes do processo judicial.
 Peritos atuam, também, em trabalho extrajudicial quando da
Aquisição de imóveis; Garantia hipotecária; Comprovação de valor de
imóveis para declarações de ITR; Imposto de Renda; Avaliar danos em
imóveis rurais provocados por incêndios, inundações, pragas, doenças
(Seguro) ou usos irregulares da terra/solo, multas etc, etc.
 É NECESSÁRIO TER O REGISTRO NO CREA e registrar “ART” do Laudo Pericial.
 PERITO = Profissional nomeado pelo Juiz
•Para nomeação de Perito observará o Cadastro de
Inscritos mantido pelo Tribunal ao qual o Juiz está
vinculado (Federal ou Estadual), conforme prescreve
o art. 156, § 1º, do CPC - Lei Nº 13.105, de 16/03/2015.
•O Cadastro é feito conforme art. 156, §§ 2º e 3º do
CPC, pelos próprios interessados e por informações
fornecidas pela Entidade de Classe que congrega os
profissionais potenciais avaliadores: IBAPE
 Nomeação de Perito do Juízo
A Lei Nº 7.270, de 10-12-1984, alterou a forma de nomear Peritos
Art. 1º - O art. 145 da Lei Nº 5.869, de 11/01/1973, passa a vigorar
acrescido de três parágrafos, com as seguintes redações:
“Art. 145 -.......................................................
§ 1º - Os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível
universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente,
respeitado o disposto no Capitulo VI, seção VII, deste Código.
§ 2º - Os peritos comprovarão sua especialidade na matéria sobre que
deverão manifestar, mediante Certidão do órgão profissional em que
estiverem inscritos – “CREA ou CAU”. (CAT)
§ 3º - Nas localidades onde não houver profissionais qualificados que
preencham os requisitos dos parágrafos anteriores, a indicação dos peritos
será de livre escolha do juiz”.
Art. 2º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 3º - Revogam-se as disposições em contrário. (João Figueiredo)
 Condicionantes ao Perito Nomeado
•O Perito, ciente de sua nomeação, e entendendo não ser o caso
de se escusar (arts. 157 e 467, CPC), deverá, no prazo de 05 a 10
(cinco a dez) dias úteis, apresentar:
•a) proposta de honorários;
•b) currículo, com comprovação de especialização (se for o caso);
•c) dados de contato, especialmente o e-mail (para o qual serão enviadas
as intimações pessoais), registro no CREA e conta bancária.

•Cumpridas estas exigências pelo Perito, as partes serão

devidamente intimadas a se manifestarem, oportunidade em que
poderão pleitear a redução dos honorários periciais propostos,
quando se mostrarem excessivos, bem como, requerer a
substituição do Perito por faltar-lhe conhecimento técnico ou
científico no objeto da perícia, o que só poderá ser constatado
após tomarem conhecimento de seu currículo ( art. 465, §2º, II, CPC).
 Nomear PERITO da Justiça
Pode ser nomeado para exercer a função de Perito, qualquer
profissional competente (NS) e legalmente habilitado.
A Lei nº 13.205/2015 dispõe que para o cargo de Perito só pode
ser nomeado o profissional de NS especializado na área de
conhecimento do objeto da Perícia, quem não o tiver pode
apresentar auxiliares técnicos nas áreas específicas e os
profissionais precisam sentirem-se seguros quanto ao que se
denomina rotina prática e burocracia forense.
O Perito pode ter emprego; ser profissional liberal; estar aposentado;
funcionário público; professor, entre outras atividades. Desde que
tenha tempo e condições para exercer o munus ....

QUALIDADES ESSENCIAIS DO PERITO

É indispensável ser: leal, diligente, honesto, sincero, cuidadoso, ter boa percepção
(filing - ”faro”), zelo profissional, escrupuloso, perspicaz, detalhista e imparcial.
Ter sagacidade e capacidade (conhecimentos)
 Nomeação de Perito
• A Lei nº 13.105/2015 possibilita ao Juiz ser assistido
por “órgãos técnicos e órgãos científicos”.
• Nesta hipótese, o órgão que vier a ser designado
para a realização de determinada Perícia deverá
comunicar ao Juiz os nomes e os dados de
qualificação dos profissionais que forem destacados
para o respectivo trabalho pericial, de modo a
viabilizar a verificação de eventuais causas de
impedimentos [iii] e suspeição [iv]  do art. 156, §
4º, CPC., bem como a capacidade dos TÉCNICOS.
 Nomeação de Expert
• Nomeado, o auxiliar do Juiz – Perito do “Órgão” –
deverá empregar toda diligência e capacidade para, no
prazo que lhe for designado, cumprir seu trabalho.
• Se for o caso, no prazo legal de quinze dias, o Perito
poderá escusar-se do encargo alegando justo motivo,
sob pena de renúncia a tal direito (art. 157, § 1º, CPC).
• O Código de Processo Civil, no artigo 466, estabelece
que, mesmo se for dispensado de assinar um Termo de
Compromisso – o Perito – assim como o órgão técnico
ou científico tem o dever de cumprir escrupulosamente
seu encargo, no prazo (ou prorrogado), com fidelidade.
OBS-1:
• Raramente é possível que as partes saibam, de
antemão, (com antecedência) quem é o Perito nomeado e
“quais são as qualificações técnicas específicas dele e
o alcance dos respectivos conhecimentos.” (Recusa)

OBS-2:
• “Art. 369. As partes têm o direito de empregar todos os
meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que
não especificados no Novo Código de Processo Civil, para
provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a
defesa e influir eficazmente na convicção do juiz.”
 Recusar Perito
• As partes poderão, NO PRAZO DE 05 (cinco) DIAS, recusar o Perito sob o

argumento de que o mesmo não possui conhecimento técnico ou científico

ESPECÍFICO para a realização da perícia pautada, o que poderá ser

constatado a partir da análise de seu currículo e respectivas especializações,

pois a nomeação do Expert deve considerar, além de ser da confiança do Juiz,

sua especialização quanto ao objeto da perícia. (Falta-lhe capacitação técnica ou

científica específica).

• Engª/-º Florestal é a Única Categoria Profissional com conhecimento técnico p/

Periciar e Avaliar Florestas Nativas, Plantio de Árvores, Serraria, Laminadora,

Carpintaria, Movelaria, Fornos p/ produzir carvão; UC; RL; APP ...

 Nomeação CONSENSUAL de Perito
•A Lei nº 13.105/2015 permite que as partes (Autor/Réu), de
comum acordo, escolham o Perito que deverá atuar no caso
(art. 471, CPC).
•Essa escolha poderá ser feita através de requerimento das
partes, se plenamente capazes, ou através de seus
advogados, desde que a causa admita auto composição.
•O Perito consensual não enfraquece a força probante do
trabalho, substituindo, para todos os efeitos, a Perícia que se
realizaria, caso o Expert fosse nomeado pelo Magistrado.
•No mesmo momento em que as partes, de comum acordo,
escolhem o Perito, deverão indicar seus Assistentes Técnicos
e ELES (Ass. Tcs.) apresentarão os Quesitos e os Pareceres.
 Nomeação de 03 Profissionais simultaneamente

• Caso o objeto da Perícia abranja aspectos de maior

complexidade, envolvendo várias áreas do saber, o Juiz
pode nomear mais de um Perito, em que cada um seja
especializado em sua respectiva área de conhecimento e
o conjunto atenda a demanda (art. 475 do CPC).

Nas ações demarcatórias, que tem por objetivo colocar fim

ao conflito quanto aos limites entre propriedades ou
posses confinantes, três profissionais são nomeados, ao
mesmo tempo, para realização da perícia, um Engº.
Agrimensor (Geomensor) e dois arbitradores conciliadores.
AÇÕES DEMARCATÓTIAS – Orientações do CPC
•Art. 950 - Na petição inicial, instruída com os títulos da propriedade,
designar-se-á o imóvel pela situação e denominação, descrever-se-ão
os limites por constituir, aviventar ou renovar e nomear-se-ão todos
os confinantes da linha demarcanda.
•Art. 956- O Juiz nomeará um Agrimensor e dois Arbitradores.
•Art. 957. Concluído o trabalho, os arbitradores apresentarão minucioso
Laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os títulos,
marcos, rumos, a vizinhança, as informações de antigos moradores do
lugar e outros elementos que coligirem.
•Parágrafo único. O agrimensor anexará aos autos, o Laudo, a planta
da região e o memorial das operações de campo, podendo as partes,
no prazo de 10 (dez) dias, alegar o que julgarem conveniente.
•Art. 958. A sentença, que julgar procedente a ação, determinará o
traçado da linha demarcanda.
 Peças técnicas do Georreferenciamento
•Nas perícias demarcatórias as peças técnicas que devem
acompanhar o Laudo Técnico Pericial decorrente dos trabalhos
de levantamento topográfico/georreferenciamento, conforme
as determinações constantes da Lei Federal nº 10.267/2001 do
georreferenciamento.

•Planta topográfica planimétrica; Memorial Descritivo;

Monografia do Marco base geodésico; implantação de
marcos nos limites, com indicação das respectivas
coordenadas; Azimutes e Distâncias entre Marcos; Planilha
de cálculos analíticos; Planilha cartográfica; limites e
Confrontações, com nomes dos vizinhos lindeiros; Nome e
Crea do RT; ART, etc...).
 Substituição do Perito
•Não cumprido, sem justo motivo, o encargo no prazo fixado pelo Juiz, o
Perito será substituído (art. 468, II, CPC). O Juiz comunica tal ocorrência
à corporação profissional respectiva, podendo impor multa ao Perito,
fixada com base no valor da causa e ressarcir a parte prejudicada o possível
prejuízo decorrente do atraso no processo (art.  468, § 1º,  CPC)
•O Perito substituído deverá restituir, no prazo de 15 (quinze) dias, os
valores já recebidos pelo trabalho não realizado, sob pena de ficar
impedido de atuar como Perito Judicial pelo prazo de 5 (cinco) anos
(art.  468, § 2º,  CPC).
•Não ocorrendo a restituição de forma voluntária a parte que tiver
realizado o adiantamento dos honorários periciais poderá promover
execução contra o Perito, (art. 513,  CPC), com fundamento na decisão
que determinar a devolução do numerário (art.  468, § 3º,  CPC).
COMUNICAÇÃO E TRATAMENTO ENTRE PROFISSIONAIS
•O Perito pode contratar Técnicos, com formações em áreas
específicas, como Assistentes Colaboradores, de modo a
cobrir todas as especialidades que a Perícia demandar.
Apesar de serem subordinados ao Perito os colaboradores
são técnicos, portanto são profissionais e, devem ser tratados
com o devido respeito, embora não decidam.
•Da mesma forma os Assistentes Técnicos das partes são
Peritos, também e, podem ter Auxiliares Técnicos e, assim, as
tratativas devem ser, preferencialmente, em alto nível ético.
•É comum Peritos requisitar documentos das partes, como os
Assistentes Técnicos solicitar documentos ao Perito.
•Estes pedidos devem ser prontamente atendidos V x V.
• A Lei 7.270/74 confere ao Juiz liberdade na escolha do
Perito Judicial, por isso, sempre que possível usa o
critério de nomear um profissional que seja merecedor
de sua confiança, e que tenha capacidade e atribuição
técnica para o caso em pauta. (comprovada por CAT)
• O IBAPE, sempre que realiza curso de especialização em Avaliações
encaminha a relação dos concluintes para credenciamento junto às
Secretaria dos Fóruns Cíveis.

• É importante e recomendável , que cada profissional da

área de ciências agrárias apresente o currículo no
protocolo da Secretaria dos Fóruns Cíveis.
• Nomeado o Perito, o Juiz abre o prazo para apresentar a
proposta de honorários, determina que as partes indiquem
os Assistentes Técnicos e, estes, elaborem os Quesitos.
 Funções dos Peritos
Como auxiliar da justiça a função principal de um Perito é realizar a Perícia que lhe

foi designada e, se for o caso, proceder à Avaliação do bem em questão, utilizado o

método mais adequado à situação em pauta, observando e seguindo as

determinações das Normas Técnicas, com a maior exatidão possível e, apresentar

ao Juízo um Laudo Técnico Pericial com todos os esclarecimentos dos objetivos e

justificativas do trabalho realizado, mas com uma linguagem clara, simples e de

maneira objetiva, de forma que o Juiz e as partes possam entender, facilmente, o

que está exposto.

A transparência na informação transmitida gera confiabilidade e credibilidade ao Laudo Técnico Pericial.

 OBSERVAÇÕES
•1-É recomendável os profissionais que se tornam Peritos
associarem-se ao IBAPE da UF.
O IBAPE faz indicações, quando demandado e após cursos
•2- O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
(IBAPE) foi fundado em 19 de setembro de 1957, por um seleto
grupo de engenheiros dos Estados do Rio de Janeiro; São Paulo;
Minas Gerais; Paraná; Santa Catarina e Rio Grande do Sul e em
Rondônia foi criado no dia 24 de novembro de 1984.
•3-O IBAPE Nacional é representado, localmente, pelas
entidades estaduais associadas, com missão de produzir
cursos de capacitação em Avaliações e Perícias de
Engenharia.
 SENTEÇA referente a Laudo sem respostas aos Quesitos
• Vistos..,
• “Perícia insubsistente, persistindo dúvidas a respeito de existência ou
não de lesão incapacitante para o trabalho. Quesitos das partes não
respondidos. Conversão do julgamento em diligência para a vinda de
documentos e realização de nova perícia.”
• (...). Diante desse quadro, submetido a perícia judicial, o Expert
nomeado, sem se aprofundar na análise dos exames necessários e
também, sem oferecer resposta aos quesitos apresentados, concluiu,
em resumo, que a existência da exposição ao ruído a que o
examinando se submetia, ‘não vem modificar o diagnóstico da
disacusia que apresenta, uma presbiacusia, (patologia auditiva
degenerativa) a qual não está relacionada com a exposição ao ruído e
portanto, não podendo ser tecido o nexo causal’, como pretende o
autor e assim, ‘nada há a indenizar do ponto de vista acidentário’ no
âmbito da perícia realizada (fls.72/75).
 Contestação ao Laudo Pericial
A parte autora (reclamante) contesta o Laudo, assim argumentando:
•“A perícia realizada é insubsistente para se firmar, com base nela, um juízo
de certeza, não tendo o Perito, feito qualquer referência ou comentários aos
quesitos apresentados, o que chega a ser inaceitável, pois o Perito deve
sempre responder os quesitos, não sendo, também, de boa feitura, respondê-
los, apenas reportando-se ao Laudo Pericial”

•“Dessa forma, nova perícia deve ser realizada, nomeando-se outro Perito
judicial para tal, o qual deverá trazer aos autos uma análise melhor sobre os
problemas auditivos do autor, respondendo inclusive os quesitos pertinentes,
dentre aqueles excessivos trazidos pelas partes (fls.7/9 e 51/53), bem como
estabelecer a data provável da eclosão das supostas moléstias auditivas. (...)”
Aposentadoria por Invalidez. LAUDO PERICIAL INSUFICIENTE
SENTENÇA ANULADA.
• Quando a Perícia Judicial não cumpre os pressupostos
mínimos de idoneidade da prova técnica, ela é produzida, de
maneira a furtar do Magistrado o poder de uma decisão
fundamentada, embora respostas periciais categóricas,
porém sem qualquer fundamentação, revestem-se de um
elemento autoritário que contribui para o que se chama
decisionismo processual. O Juiz decide como quiser!
• Hipótese em que foi anulada a sentença para a realização de
nova prova pericial”.
• CASO ANTERIOR: Perito deixou de responder quesitos
formulados, para se inferir, como se deu o fato que ocasionou
a surdez. Foi nomeado outro Perito, especialista na área.
Laudo precisa ser: completo, claro, simples e FUNDAMENTADO
 Condições ADVERSAS Ao Perito da Justiça
• Se o perito prestar informações inverídicas, será
responsabilizado pelos prejuízos que causar à parte,
ficando ainda inabilitado para atuar em outras
Perícias, por um prazo de dois a cinco anos, sem
prejuízo de outras sanções.
Decreto-Lei nº 2.848, de 07/12/1940, e atualizações
(Código Penal), art. 342, referente a afirmação falsa
ou negar ou calar a verdade como Perito.
• O Juiz comunica o fato ao respectivo órgão de
classe, para que sejam adotadas as medidas cabíveis
(art. 158. CPC).
 Condições ADVERSAS ao Perito da Justiça
Situações em que o Perito incorre neste risco:
Dados falsos, imprudência, negligência ou imperícia,
parcialidade....  (corrupção).
A Resolução CONFEA nº 205, de 30/09/1971, dispõe sobre
o Código de Ética Profissional, do engenheiro, do arquiteto e
do engenheiro agrônomo.

Na Lei Federal nº 5.869, de 11/01/1973 (Código de

Processo Civil) e suas atualizações os Arts. 138, 145 a
147, dispõem sobre o Perito e os Arts. 20, 33, 421 a
424, 427 a 429 que dispõem sobre o Assistente
Técnico e o Perito. (indicam sanções)
 São Deveres do/a Perito/a
•Aceitar o encargo, ou não, alegando motivo legítimo p/ tal
(intimidade com qualquer das partes, interesse na causa, falta tempo)
•Respeitar os prazos ( Por motivo, [justo] especificado , pode pedir dilação).
•O Laudo deverá ser entregue no prazo fixado pelo juiz, com pelo
menos 20 (vinte) dias de antecedência à data da audiência de
instrução e julgamento (art. 477, CPC). Prorrogar: (art. 476, CPC).
•Comparecer a audiência, se tiver sido intimado para isso.
•Ser honesto, criterioso, verdadeiro, leal, ético, técnico-profissional
•Apresentar a proposta de Honorários, em 5 dias úteis (E, se for o caso, refazê-la).
•Realizar as pesquisas prévias aos trabalhos de Campo (Escritório) recolher e
examinar documentos, pesquisar preços de terra...... : diligenciar.
•Realizar a Perícia propriamente dita: Vistoria “In Loco.”
(diagnosticar, minuciosamente, as características e atributos do imóvel periciando)
 São Deveres do/A Perito/A
•Apresentar currículo, com comprovação da especialização;
dados profissionais e de contato, especialmente o e-mail para o
qual serão endereçadas as intimações pessoais.

•Escusar-se do encargo alegando motivo legítimo ou por

ocorrência de força maior (doença, viagem, parentesco, amizade..)

•Escusar-se, de ofício, do encargo que lhe foi atribuído, na

hipótese em que seu conhecimento técnico não seja suficiente
para realizar o trabalho pericial de “forma completa e confiável”.

•Para assumir o encargo o Perito, além de graduado (NS) deve comprovar sua especialização
através de CAT/CREA ou Certidão expedida pelo órgão de classe no qual encontra-se inscrito:
IBAPE
 São Direitos do Perito
•Escusar-se do encargo alegando tratar-se de perícia relativa
à matéria sobre a qual se considere inabilitado para apreciá-
la ou estar ocupado com outra ou outras perícias em
andamento. (Agrostologia)

•Escusar-se do encargo se a perícia for sobre um fato de sigilo

profissional.

•OBS: Se o Perito for militar ou funcionário público, somente

será obrigado a aceitar o encargo mediante sua requisição ao
comando ou ao chefe da repartição a que estiver subordinado.
 Procedimentos rotineiros a que estão submetidos os Peritos
 Intimação (consulta)
 Profissional recebe a intimação, a qual traz a necessidade da Pericia.
 Nomeação
 Decisão do Juiz designando-o a realizar o trabalho técnico pericial indicado
nos autos, constando ainda o prazo para apresentação da proposta de
honorários técnicos e do Laudo Técnico Pericial.
 SE ACEITAR O ENCARGO.

 Solicitar Carga do Processo

 O Perito consultado/nomeado vai ao Fórum competente e no Cartório da Vara a
qual se encontra o processo, requer a carga do processo para estudo da demanda.
 Solicitação de Proposta de Honorários
 O Perito elabora e apresenta a proposta de honorários técnicos, passível de revisão.
 Determinação de Prazo
• O Juiz estabelece o prazo para apresentar Honorários, realizar a Perícia e entrega o
Laudo. Se for o caso, solicita, prorrogação de prazo e adiamento da audiência, por
motivos justos, esclarecendo-os;
• Requerer a liberação de 50% dos honorários, antes de iniciar os trabalhos;
 Prazos
 O prazo para a elaboração da proposta de honorários é de 05
a 10 (dez) dias úteis, cuja proposta é anexada aos autos do
processo. Após este prazo, o processo será aberto para
vistas às partes a fim de manifestarem sobre o valor da
proposta de honorários apresentada pelo Perito.
 Em não sendo aceita a proposta por qualquer das partes,
haverá manifestação [da(s) parte(s)] apresentando as
ponderações, pleiteando a redução, com fundamento nos
princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
 O Juiz intimará, novamente, o Perito nomeado, para tomar
conhecimento da petição apresentada pela(s) parte(s), e o
Perito terá o prazo de 05 (cinco) dias úteis para manifestar-
se sobre os argumentos inseridos na petição pela (s) parte(s)
insatisfeita(s) e refazer a proposta, se for possível. Pode declinar
 Elaboração da Proposta de Honorários
•Após o estudo detalhado no processo, identificando o imóvel
avaliando, o acesso e conhecendo os Quesitos formulados pelas partes, pelo
Juízo e MP (se houver), demanda de diligências, tipos de cálculos etc.
o
Perito (re)apresenta a proposta de honorários, que deverá ser
coerente com o trabalho técnico a ser realizado, ponderando
as considerações das partes.
•Existem parâmetros de tempo e de valores p/atividades
estabelecidos em Regulamentos Referenciais de Honorários
(Tabelas) que o IBAPE fornece aos seus associados.
•As “Tabelas” são elaboradas para cada região ou estado do País,
portanto, contém valores diferenciados, devidamente adaptados
a realidade da Comarca do Fórum em que está tramitando o
processo judicial em que o profissional nomeado irá trabalhar.
 Tabela referencial de honorários periciais-ibape/Ro
 Para trabalhos técnicos que envolvem Perícia e Avaliação de

imóveis rurais o Regulamento Referencial de Honorários aprovado

em Assembleia Geral do IBAPE-UF, (Tabela) com vigência para o
período, determinado pela Plenária do IBAPE, não é obrigatório.
 Em Rondônia o valor estabelecido no Regulamento de Honorários do

IBAPE-RO é de R$ 455,00/hora técnica, considerando 10 dias de 08

horas, sem computar a logística (Transporte, hospedagem,
alimentação, locação de máquinas e equipamentos, taxas etc.).

 As custas relacionadas aos documentos e demais serviços requeridos

para compor o Laudo Técnico Pericial oneram quem contrata os serviços.

 MODELO DE PROPOSTA DE HONORÁRIOS
 EXMO(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA COMARCA DE...
 Xª Vara Cível.
 Processo nº.....
 AA: Banco do Brasil
 RR: Joaquim de Araújo e José da Silva

 Fulano de Tal engenheiro ... com registro no CREA nº xxx/xx, Pós

Graduado em Avaliação de Imóveis Rurais, nomeado Perito nos autos
acima descrito, vem mui respeitosamente efetuar a devolução do
processo em Cartório e apresentar a Proposta de Honorários para
elaboração do Laudo Técnico decorrente da Pericia com Vistoria e
Diligências (pesquisa de preço de terra, coleta de documentos etc) para Avaliar
o imóvel rural em questão, com respaldo na Tabela do IBAPE-UF
(anexa), onde é membro associado.
As despesas relativas a certidões, buscas dominiais, e outros
documentos e demais trabalhos técnicos (Inventário Florestal,
Georreferenciamento, coleta de amostras de solo e de água, análises laboratoriais
etc.) que sejam necessários para a realização da Perícia, Avaliação e
elaboração do Laudo Técnico Pericial serão cobrados a parte,
comprovadas pelas respectivas Notas Fiscais e ou Recibos.
O valor dos honorários será reajustado conforme resolução do CMN
(Conselho Monetário Nacional), baseado no salário mínimo ou outra
forma de correção monetária em vigor.
Endereço Bancário para depósito:
Fulano de Tal; CPF: 111.111.111—11; RG Nº: 123456-SSP/UF
Conta Corrente Nº 1234-5 no B. Brasil, Ag.0123-4,
Termos em que pede e aguarda deferimento.
Porto Velho-RO, xx/ xx/ 2018
________________________________________________________________________________________________________________________________

OBS: Essa proposta de honorários não inclui levantamento topográfico convencional

ou de georreferenciamento, caso seja necessário o levantamento, os custos e
honorários serão apresentados na oportunidade, para apreciação de V. Exa.
Anexos: currículo do Perito nomeado e Tabela do IBAPE-RO
• OBS: Uma proposta de honorários Periciais apresentada em
valor eventualmente exorbitante, pode inviabilizar ou
restringir o direto de acesso à justiça, o que justifica e
legitima o pedido de redução do valor inicialmente orçado.
• Fixado o valor dos honorários Periciais, a parte que requereu
a produção da Prova Pericial deverá adiantar o 50% da
referida importância. Ou quem o Juiz determinar
• O valor pode ser rateado entre as partes quando a Prova Pericial
for determinada de ofício, ou requerida por ambas (art. 95, CPC)
• A(s) parte(s) poderá(ão) requerer ao Juiz que autorize o recolhimento
dos honorários periciais em três parcelas correspondentes a 50%
(cinquenta por cento) a primeira, no início dos trabalhos, a 2ª na
entrega do Laudo Pericial e a última após o Perito* prestar todos os
esclarecimentos requeridos e sanear o processo (art. 465, § 4º, CPC).
• *Nem sempre uma Perícia implica em Avaliação.
 Há casos em que o Juiz arbitra os honorários do Perito,
o qual ou mesmo qualquer das partes, pode argumentar
sobre o valor arbitrado, se discordar.
 Quando acordado o valor dos honorários, esse é
depositado no Cartório onde tramita o processo, e o Juiz
determina a data, local e hora para abertura dos
trabalhos técnicos periciais.
 O Perito pode requerer, em sua proposta de honorários,
50% do valor do deposito prévio para custear as
despesas do trabalho a ser realizado, incluindo
diligencias em pesquisas; combustível; aluguel de
veículos; hotel; refeição; materiais; exames laboratoriais
de amostras; contratação de terceiros para ajudar na
execução do trabalho......
 Contratação do Assistente Técnico
•Embora indicado pelos Advogados nos autos do processo
judicial, o Assistente Técnico é contratado pelas partes.
•Sendo um profissional distinguido como Perito Judicial, -
portanto com experiência na área – as partes, sabendo
disso, - o procuram para atuar como pessoa de sua
confiança no processo, porque tem conhecimento técnico-
científico suficiente para não se deixar levar pelo Peito;
•O pagamento dos honorários do Assistente Técnico será
efetuado diretamente pelas partes. (%/plus do VTI final: 25% na
assinatura do contrato, 25% no acompanhamento da Perícia, 25% na entrega
do Parecer e 25% no final do processo, esta última parcela corrigida pela
inflação)
 ASSISTENTE TÉCNICO
•Os Advogados das partes constantes de um processo judicial
alvo de uma Perícia e Avaliação indicam Assistentes Técnicos
(Profissionais NS de suas estritas confianças) os quais tem
obrigação de acompanhar a Perícia e manifestar sob todos os
pontos de interesses de quem os contratou e elaborar
Parecer Técnico. (Acordante, Parcialmente Acordante ou Discordante)
•Os Assistentes Técnicos são indicados, nos autos do processo
em, 15 (quinze) dias após a Nomeação do Perito, os quais
devem apresentar Quesitos.
•Antes de participar da Perícia os A.T. têm direito de
acesso aos autos do processo para se inteirarem da
situação litigada, adotar as medidas de defesa dos
interesses de cada uma das partes e preparar quesitos
 ASSISTENTE TÉCNICO
Segundo o CPC, Assistente Técnico é o profissional
que representará as partes na Perícia, sendo,
portanto, alguém da confiança de cada uma das
partes no processo.
Cada Assistente Técnico indicado p/ Advs. tem a função
de acompanhar a Perícia, posicionando-se pró cliente e
10 dias após o Perito protocolar o Laudo Técnico.
O Assistente Técnico elabora um Parecer Técnico
(Acordante, PD ou D), sobre o Laudo apresentado.
LAUDO TÉCNICO: É um documento emitido por
especialista, que é o Perito, após uma Perícia Técnica
realizada sobre a matéria. Laudo é o resultado da Perícia.
 FUNÇÕES DO ASSISTENTE TÉCNICO
•A indicação de um Perito Assistente ou Assistente Técnico é
fundamental para dar segurança a produção da prova pericial, pois o
Perito Judicial está sujeito a falhas.
•Cabe ao Perito Assistente destacar pontos importantes na Perícia para
que seu cliente não seja prejudicado.
Orientar o advogado sobre o que ocorreu ao longo da Vistoria do imóvel
objeto da Perícia; uma vez instruído, ele (Advogado) realiza uma petição
(contestando o Perito), no que discordará na realização da perícia e no
conteúdo do Laudo Pericial, para que o prosseguimento do processo na
Justiça não resulte em prejuízo para a parte que o contratou;
Prestar assessoramento técnico especializado ao advogado na
montagem inicial do processo, indicando quesitos.
 FUNÇÕES DO ASSISTENTE TÉCNICO
• Assistente Técnico acompanha os trabalhos Periciais em
campo, e sugere, orienta e tenta influir na atuação do Perito,
a fim de conseguir vantagens para o seu cliente.
• Assistente Técnico realiza um exame minucioso da(s)
metodologia(s) empregada(s); da(s) adequação(ões) da(s)
técnica(s) utilizada(s), que se inadequada(s) pode(m) trazer
consequências gravíssimas para o processo;
• Informar ao advogado acerca da necessidade de
apresentação de quesitos suplementares, pois ele é a pessoa
mais indicada para detectar a sua utilidade e o momento
certo de apresentação, sugerindo-os;
• Elaborar o Parecer Técnico, fundamentado cientificamente,
concordante ou discordante com o Laudo emitido pelo Perito
do Juiz.
 PARECER TÉCNICO
 Parecer Técnico é um documento emitido por um Engº
Especialista (AT), com opinião expressa e comentários a
respeito do Laudo Técnico apresentado pelo Perito.
 O Parecer Técnico (do[s] Assist.[s] Téc.[s]) pode ser
concordante ou discordante parcial ou discordante total.
 Quando o A. T. emite um Parecer Discordante é preciso
esclarecer o(s) ponto(s) com os qual(is) não concorda e
justificá-lo(s) apresentando o que julga ser o certo, com
todos os detalhes (planilhas de cálculos, mapas, fotos e
outros documentos comprobatórios de suas alegações) .
 Data e Assina.
 Parecer também deve ter ART registrada.
 PARECER TÉCNICO
Parecer Técnico é uma opinião especializada sobre matéria
fática para solucionar discórdias em processos judiciais, e
pode versar sobre vários temas da engenharia: máquinas
mecânicas fixas, meio ambiente, solo,  hidrografia, culturas, edificações
etc.
Parecer Técnico é um documento, apresentado de forma
escrita, fundamentado, elaborado por profissionais
especialistas (AT), em que manifestam opinião, expondo as
observações, estudos e conclusões sobre o que foi
analisado no Laudo Pericial e o que registrado  durante o
acompanhamento da Perícia executada e as respostas
apresentadas pelo Perito acerca dos Quesitos formulados
nos autos de um processo, devendo ser ilustrado.
 PARECER TÉCNICO
O Parecer Técnico deve ser o resultado de uma análise minuciosa do
Laudo Pericial, pautado em fatos, evidências, se necessário, realizar
exames laboratoriais, e adotar todas as providências indispensáveis.
Há necessidade de conter plantas, desenhos, fotografias, gráfico e
outras peças que enriqueçam a conclusão do A. Técnico.
O Parecer correto explana as conclusões do Assistente Técnico e
contém a indicação de todas as fontes de informação utilizadas.
No Parecer, o Assistente Técnico pode contestar as teses do Perito;
os cálculos matemáticos, financeiros, estatísticos e contábeis; as
fórmulas; os índices; os princípios adotados; os pressupostos; os
diagnósticos; as avaliações; até todos os dados constantes dos
Laudos Periciais, desde que sejam incoerentes.
É cabível o Assistente louvar, falar bem sobre o Laudo do Perito
naqueles itens que coincidem com o seu interesse, ajustam-se às
suas teses e que venham a colaborar com a parte que representa.
• Todo(s) item(ns) contestado(s) pelo Assistente Técnico no
Laudo Pericial, requer uma boa descrição, esclarecendo a
discordância sobre a questão envolvida, mostrando como
esta deveria ter sido apresentada (a forma correta) a fim de
que surta o efeito pretendido. Inclui-se neste contexto a
análise das respostas aos Quesitos.

• A credibilidade do Laudo Técnico Pericial, assim como do

Parecer de Assistente Técnico depende da objetividade e
clareza na linguagem específica, demonstrando
transparência nas informações transmitidas.
 PARECER DISCORDANTE DO TÉCNICO
• A construção do Parecer Discordante do Assistente
Técnico precisa ser bem sólida, de forma que as
contestações feitas ao Laudo do Pericial tenham
força suficiente para desconstituir aquilo que o
Perito disse, de forma a que os argumentos do A. T.
substituam o Laudo Pericial.
• Se persistir a tese do Assistente, ganhará a parte por
ele representada.
• Estará, assim, o Assistente Técnico satisfazendo a
incumbência que lhe foi conferida.
O Assistente Técnico (da parte prejudicada) pode elaborar um Laudo
Técnico (Prévio), quando o Advogado o solicita para ter elementos
comprobatórios daquilo que (o causídico) tenha que afirmar na sua
petição inicial.
Os Advogados são contratados pelas partes para intermediá-las
perante a justiça a fim de dirimir litígios, conflitos, embates ou
desentendimentos entre as partes litigantes sobre questões legais
e as técnicas (envolvendo engenharia), com apoio do A.T.
Os Advogados das partes elaboram uma petição em busca da “justiça”
atender os anseios de seus clientes (geralmente uma das partes, a autora, dá
início ao processo).

Quando a petição inicial é deferida pelo Juiz, o processo começa, a

existir de fato. Assim, o réu é citado, cuja peça é encaminhada ao seu
advogado.
O réu, geralmente, tem advogado e Assistente Técnico, aquele
produziu (ou produzirá) o Laudo inicial, [contrário] ao interesse do
autor.
É comum o Autor de uma ação, via Ad., encomendar ao seu
Assistente Técnico um Laudo (prévio), segundo as suas
conveniências, o que, quase sempre, não é aceito pelo Réu,
o qual tb. contrata um Advogado para fazer sua defesa no
sentido de contrapor o Laudo do A. Técnico apresentado
pelo Autor. A defesa requer, também, um Laudo Técnico.
Neste caso, o Advogado de defesa sugere ao Réu contratar
um Assistente Técnico, que é indicado como representante
dos interesses Réu no que tange aos aspectos tecnológicos
da Avaliação de Imóveis Rurais e (se solicitado pelo Advogado) o
A.T. elabora um Laudo Técnico com a avaliação do bem em
questão, e apresenta Quesitos para o Perito responder.
Os Laudos dos dois A. T. são juntados ao processo judicial.
Laudos são Provas Periciais (contestáveis).
Se o valor constante da Avaliação do expropriante for
muito discrepante (diferença grande na avaliação inicial no[s] bem[s]
arrolado[s] em relação ao mercado), o Juiz determina a realização de
uma Perícia Técnica Judicial, nomeia um Perito para
executá-la e as partes indicam seus Assistentes Técnicos.
Os dois Assistentes Técnicos e, se for o caso, as partes
interessadas, devem ser avisado(a)s pelo Perito sobre a data, local
e horário para o início da Perícia e, a partir deste comunicado os
A.T. elaboram QUESITOS, acompanham os trabalhos de campo e
emitem Parecer sobre o Laudo Pericial, em 10 dias após a entrega
do Laudo na Justiça. Os Assistentes Técnicos têm o direito de
vistas ao processo no Fórum.
O artigo 32 da Lei n.º 9.099/95 ( que criou o Juizado Especial),
assegura que "todos os meios de prova moralmente legítimos,
ainda que não especificados em lei, são hábeis para provar a
veracidade dos fatos alegados pelas partes".  A Perícia é um dos
meio de PROVA, mais contundente.
 Prova Pericial
•A Perícia é um elemento de PROVA necessário para a busca da
verdade a fim de que a decisão judicial seja, realmente, justa.

•A VERDADE dos fatos é um elemento imprescindível para

que o direito tenha sua função básica de orientar as
condutas apoiada na ideia do “Estado Democrático de
Direito” que é o Estado Constitucional. Portanto, o direito à
PROVA PERICIAL como VERDADE material dos fatos não pode
ser prescindido aos litigantes e ao Juiz para que decida
embasado em fundamentos técnicos e jurídicos legais.
Em a audiência de conciliação, instrução e julgamento
pode ocorrer a PROVA informal ou alternativa, em que o Juiz
dispensa a apresentação do Laudo Pericial, mas ouve o Perito
em audiência e requer, apresentação de Parecer ou Laudo
Técnico ou oitivas dos A.T. das partes. Em oitivas, Assistentes
Técnicos, embora não prestem compromisso, são advertidos
de que devem dizer a verdade, sob as penas da lei.
A oitiva do Perito e dos Assistentes Técnicos se faz antes do
depoimento das partes e das testemunhas (art. 452 do CPC).
Durante a oitiva, os especialistas podem utilizar qualquer recurso
tecnológico para apresentar as informações: sons, imagens, testos...
Se, não houver acordo, o Juiz nomeia o Perito, determina a
realização da Perícia (em campo) e apresentação do Laudo Técnico
Pericial, enquanto os Assistentes Técnicos devem apresentar um
Parecer sobre o Laudo Pericial (Acordante ou Discordante).
 Dispensa da PROVA Pericial
• A PROVA PERICIAL consiste em exame, vistoria e/ou
avaliação, e poderá ser determinada de ofício ou a
requerimento das partes.

• A PROVA PERICIAL será dispensável quando:

• a) não houver a necessidade de conhecimento técnico
especial para realizar a prova do objeto ou fato sob exame;
• b) o fato já estiver comprovado por outros meios de provas
documentais;
• e,
• c) a verificação do fato for impraticável (art. 464, § 1º, CPC).
 O BENEFICIO DA JUSTIÇA GRATUITA

• A Lei 9.099/95 criou a Justiça Especial Gratuita, cujas despesas,

inclusive as periciais, são todas suportadas pelo Estado. (Poder
Judiciário)

• Assim, impõe-se a formação de corpo de Peritos pelo Estado, a

fim de que o Juiz possa arbitrar os salários dos Peritos nomeados
e, estes (P) possam receber tais valores, do Estado.
• Existe, também, a celebração de convênios entre Estado e
entidades, a exemplo do Instituto Brasileiro de Avaliação e
Perícias de Engenharia-IBAPE, para fazer Perícias Públicas.
 O beneficio da justiça gratuita
• Nos processos em que a(s) parte(s) é (são) beneficiada(s) pela

gratuidade da justiça, a prova pericial poderá ser realizada:

Por Servidor do Poder Judiciário ou por servidor de órgão público conveniado

(indica Prof); ou por particulares (Entidade conveniada/credenciada).

No caso do Perito ser servidor do TJ, há recursos alocados no orçamento do ente

público (TJ); Para Perito de órgão público, há recursos alocados no orçamento da

União, do Estado ou do Distrito Federal; Perito de Entidades, valor da Perícia

fixado conforme tabela do Tribunal respectivo ou, em caso de sua omissão, do

Conselho Nacional de Justiça (art. 95, § 3º, CPC) ou do IBAPE/U. Federada.

 O beneficio da justiça gratuita
•Mesmo a parte sendo beneficiada pela gratuidade da justiça, com
a perícia a cargo de órgãos ou repartições oficiais, o CPC não
flexibiliza o prazo para cumprimento do encargo, devendo ser
cumprida a determinação judicial para realização da perícia “no
prazo estabelecido” (art. 478, § 1º do CPC).

•Caberá aos órgãos oficiais, dentre as suas atividades, darem

preferência à realização da perícia, de modo a concluí-la dentro do
prazo judicialmente estabelecido.

•No caso de perícia realizada por órgãos oficiais a eventual

prorrogação do prazo (art. 478, § 2º do CPC) segue a mesma regra
do Perito comum (nomeado p/ Juiz).
 QUESITOS
•Os Quesitos são perguntas com a função de ajudar a
elucidar os atributos dos bens em AVALIAÇÃO (pró e
contra).
•Os Quesitos são elaborados pelos Advogados das partes
(assessorados pelos respectivos A.T.); Juiz e, eventualmente, pelo MP
•Em 5 dias pós nomeado o Perito (Art. 421. § 1º do CPC), os A.T.
formulam perguntas de forma a induzir o Perito a responder o
que é de interesse de cada parte. As questões apresentadas
por uma parte, em geral, são no sentido oposto às questões
apresentadas pela outra parte.
•O Juiz formula perguntas que visam auxiliá-lo a emitir justa sentença
quanto a avaliação do imóvel ou de qualquer bem em questão.
 QUESITOS
 Apresentados os Quesitos pelas partes, o Juiz os analisará, podendo, de ofício

ou a requerimento de qq das partes, indeferir os que reputar impertinentes.

 Se isto ocorrer é admitida a possibilidade das partes apresentarem outros

Quesitos após o prazo de 10 dias (art. 465, § 1º -CPC), mas antes de iniciar os

trabalhos periciais.

 OBS: O Perito responderá só os Quesitos deferidos pelo Juiz.(art. 470, CPC).

 Além dos Quesitos das partes, já deferidos, o Perito responde, também, os

Quesitos, eventualmente, formulados pelo Juiz (art. 470, II, CPC) e pelo

Ministério Público.
 Quesitos Suplementares
Durante a diligência, as partes poderão apresentar novos
Quesitos, porém o Perito não é obrigado a respondê-los, no
Laudo, vez que o artigo 469 de CPC autoriza a apresentação
dessas respostas na audiência de instrução e julgamento.
Não havendo audiência, 30 dias após entrega do Laudo.

Os Quesitos Suplementares são apresentados durante o trabalho

pericial. Para respondê-los, o Perito precisa da aprovação do juiz,
pois pode haver alguns impertinentes.
 Quesitos suplementares
Se o Perito não for suficientemente DILIGENTE,
certamente, haverá quesitos suplementares sobre os
atributos do imóvel, cujas respostas, (intempestivas)
dependerão, indispensavelmente, de realizar nova Perícia.
Apresentado o laudo, o Juiz determinará a intimação das
partes para se manifestarem em 15 (quinze) dias, prazo em
que poderão ser apresentados os Pareceres de seus
Assistentes Técnicos (art. 477, § 1º, CPC).
ATENÇÃO: É incumbência das partes observar tal providência,
quando do DESPACHO de intimação e nomeação do Perito,
ainda que nele NÃO conste expressa determinação para
indicação de Assistentes e apresentação de Quesitos.
 RESPOSTAS AOS QUESITOS
 TODOS 3 Peritos (O Perito do Juízo e os 2 (dois)
Peritos Assistentes Técnicos das Partes, respondem à
todos os Quesitos.
 Os trabalhos periciais devem ocorrer em conjunto (Perito +
Assistentes Técnicos). Porém, o Laudo Pericial será
elaborado pelo Perito, e cada Assistente Técnico deverá
apresentar Parecer sobre o Laudo Técnico Pericial,
concordando ou discordando, parcial ou total (ou assinar à
margem do Laudo Pericial  Concordância , ou Laudo Técnico prévio).
 Respostas aos quesitos
• Um dos principais objetivos que norteiam o trabalho
pericial é encontrar “respostas conclusivas” para os
Quesitos formulados pelas partes; pelo juiz e pelo
Ministério Público. Quesitos subsidiam a decisão judicial.
• Ao iniciar seus trabalhos o Expert se debruça sobre o objeto da Perícia
almejando levantar todos os dados e informações necessárias para
bem Avaliar o imóvel e responder todos os Quesitos apresentados.

• Concluídas as diligências, e o perito deixou de responder os Quesitos.

• Pressupõe-se que durante o exame pericial o Perito não dedicou a
devida atenção à obtenção das respostas necessárias aos Quesitos.
• A apresentação intempestiva das mesmas será prejudicial às
partes, comprometerá a segurança e o resultado útil ao processo.
 Respostas aos quesitos
•Concluída a elaboração do Laudo, o Perito Judicial tem o dever de apresentar,
como apêndice complementar à ele RESPOSTAS conclusivas, taxativas,
diretas, completas e devidamente fundamentadas a todos os Quesitos
apresentados pelo Juiz; pelas partes e pelo Ministério Público (se houver) .

•Quando não o fizer, será intimado a fazê-lo.

•Mas, não deverá responder a Quesitos impertinentes, nem
àqueles indeferidos pelo Magistrado.

•O artigo 473, IV, do Código de Processo Civil é expresso ao

cobrar do Perito “respostas conclusivas”, não se admitindo que
Quesitos sejam respondidos sem a devida fundamentação,
como ocorre, por exemplo, quando o Expert se limita a
responder apenas desta forma: “Sim”; “Não”; “Prejudicado/a”;
“Provavelmente”. Respostas assim são inadmissíveis!
• A ausência de manifestação do Perito quanto aos
Quesitos, resulta em um Laudo insuficiente ou
lacônico, decorrente da FALTA de atenção.
• Perito NÃO diligente no exame do objeto da Perícia;
• A complementação, com respostas tardias, embora
possível, certamente, compromete a validade do
Laudo. (art. 480, CPC). (Laudo incompleto é nulo de pleno direito)

• Dependendo do caso, pode ser admitida a juntada

das respostas ao Quesitos, intempestivamente.
 Respostas aos quesitos
•OBS: O/A Perito(a) não deve responder os quesitos
impertinentes ou indeferidos pelo Magistrado, nem
deve apresentar, no Laudo, respostas incompatíveis
aos Quesitos, nem responder a Quesitos
suplementares formulados pelas partes durante ou
após o trabalho pericial, podendo optar por
respondê-los apenas na audiência de instrução e
julgamento (art. 469, CPC).
•Na maioria das vezes, respostas a Quesitos Suplementares
dependerão da aquiescência do Juiz ou da realização de nova
perícia ou novos levantamentos de dados secundários em órgãos
públicos e privados e/ou coleta de novos dados primários.
 ABERTURA DOS TRABALHOS TÉCNICOS PERICIAIS
O Perito consulta aos A. T. e determina o local,
dia e hora para inicio dos trabalhos de campo,
definindo um dia que não coincida com trabalhos
já agendados pelos Assistentes Técnico e avisa a todos
os demais interessados na avaliação: Proprietário; Advogados; Auxiliares...

A data deverá conter: hora; dia; mês; ano; local e referência do ponto de
encontro; ser comunicada, no mínimo, com trinta dias de antecedência,
tempo esse necessário para que sejam notificadas as partes interessadas,
demais envolvidos e estas se tornarem habilitadas no processo:
Assistentes Técnicos; Advogados; Auxiliares; Litigantes...
50% antecipado para os trabalhos Periciais prévios
•A razão de o Perito poder levantar parte do valor dos
honorários (50%) é para custear os estudos; a coleta
de documentos; alugar materiais, equipamentos e
até veículos; mandar fazer análises; produzir Mapas
Temáticos e CARTA IMAGEM; contratar auxiliares
técnicos; fazer reunião com os Assistentes Técnicos
para “acertar detalhes da vistoria no imóvel ou
objeto a ser periciado” e avisar a todos de como
serão realizados todos os trabalhos.
 Peças técnicas topográficas do georreferenciamento do
imóvel
•As peças técnicas demarcatórias do imóvel devem
acompanhar o Laudo Técnico Pericial:
•Planta topográfica; Memorial Descritivo; Coordenadas de
implantação do Marco Geodésico base (em local seguro e bem visível);
Monografia do Marco Geodésico base; Coordenadas de
implantação de Marcos definidores dos limites e dos rumos;
Planilha de cálculos analíticos; Planilha cartográfica; Nomes e
documentos dos vizinhos lindeiros; Declaração de limites; Local;
Data; Nome; Título(s) Acadêmico(s) e Nº do Registro no CREA
do(s) Geomensor(es) Responsável(eis) Técnico(s) e ART.
•Se houver, deverá constar o(s) ocupante(s) da propriedade periciada,
apresentando os nome(s); dados pessoais; limites e área de cada ocupante;
benfeitorias e edificações; tempo de posse e da moradia.
 Atributos de um mapa cartográfico
• Nos mapas cartográficos devem constar:
• Coordenadas Geográficas e ou UTM; Grade Latitude/Longitude;
Datum; Fuso; Indicação do Norte Verdadeiro; Localização Político-
Geográfica; Limites/Confrontações, Escala Numérica; Escala Gráfica;
Legenda; Área total; Área de Estradas e outras ocupações; Perímetro;
Áreas de uso e ocupação atual do solo (rota da cena da imagem
gerada por satélite); Nome do proprietário ou detentor da posse;
CPF/RG; Nome do Imóvel (jurídico legal e fantasia); Acidentes
naturais(toponímias); Nome do RT, sua formação acadêmica
profissional; Numero do registro do Resp. Téc. no CREA, End. e Telef.
Georreferenciamento dos Lotes 10; 11; 19; 21; 23; 25 e 27
Coordenadas dos pontos extremos
É importante o croqui
de localização e acesso,
o qual deverá conter as
coordenadas de pelo
menos um ponto do
imóvel, todas as vias de
acesso, distâncias das
diversas vias de acesso à
cidade e/ou comunidade
mais próximas.
 Mapa temático: representação gráfica de uma imagem
•Baseia-se numa carta topográfica que representa
qualquer fenômeno geográfico  da superfície terrestre.
•Um mapa temático tem elementos relacionados com a
exposição espacial de objetos reais ou grandezas estatísticas.
•O mapa imagem do imóvel deve ser elaborado com clareza e
rico de informações, mas sem ser muito carregado de símbolos.
•Para representar variáveis utiliza-se todo o tipo de simbologia e
recursos visuais, como cores, setas para indicar o movimento de
um fenómeno, traçado de linhas que unem pontos de igual valor
(isolinhas), círculos ou símbolos de dimensão proporcional ao
valor numérico, ou mapas de formatos específicos para que
cada unidade geográfica com um tamanho proporcional ao seu
valor numérico (catogramas).
 Mapa temático: representação gráfica de uma imagem
• Mapa temático é uma representação de informações sob
uma perspectiva geográfica, abordando temas específicos.
• A carta imagem do imóvel deve ser elaborada com clareza,
porém, não pode ser carregada demais, caso tenha
necessidade de muitas informações técnicas, deverá ser
elaborada mais de uma carta imagem temática.
• Nas Cartas/Mapas, Legendas e Símbolos, a elas correspondentes,
são usados para designar os diferentes aspectos do espaço
geográfico e  para espacializar determinados fenômenos.
• Aa Cartas apresentam formas distintas de leitura e interpretações das
realidades, mostrando as manifestações da natureza e as atividades culturais
de uma região, como os tipos da vegetação, do solo, da aptidão agrícola...
SISTEMA BRASILEIRO DE CLASSIFICAÇÃO
DE SOLOS
Tipos de solos DO ESTADO DE RONDÔNIA
Mapa de solos do município de Porto Velho
Mapa temático de Aptidão Agrícola das terras do estado de Rondônia
Mapa da 2ª aproximação do ZSEE de Rondônia
Mapa d vegetação do município de Porto Velho
LAUDO

TÉCNICO

PERICIAL
 Laudo Técnico Pericial
Laudo Técnico Pericial é um documento emitido por um
especialista - PERITO, após realizada uma Perícia Técnica
sobre a matéria analisada.

Laudo Técnico Pericial é o relato técnico do especialista que foi

designado para coletar e informações, analisar uma determinada
situação, que está dentro de seus conhecimentos, após realizada a
vistoria e efetuado todos os levantamentos primários e secundários
necessários à completa elucidação da questão focalizada, trazendo para
os autos todos os fatos constatados, os dados colhidos, analisados e
interpretados, com as respectivas ilustrações, cálculos (se for o caso) e os
anexos.
 Laudo Técnico Pericial
•O Laudo Técnico Pericial é a tradução escrita (de
forma clara, simples e objetiva) das impressões
captadas pelo Técnico Especialista em Perícia e
Avaliação, sobre as questões levantadas na vistoria
“in loco” [ou do fato (litigioso ou não) investigado],
contendo as informações colhidas, estudadas e
retratadas por meio dos conhecimentos e recursos
especiais de quem examinou a matéria ou assunto ou
fato ou fez a vistoria “in loco”.
 Laudo técnico pericial
A Perícia é um dos meios mais contundentes de prova.
O Laudo Técnico Pericial traduz o resultado da perícia probatória.
Embora o Laudo seja o principal subsídio que o Juiz utiliza para
proferir uma sentença, o Magistrado não está adstrito ao
Laudo, podendo aceitá-lo ou rejeitá-lo integral ou parcialmente.
O Perito deve se “policiar” nos estudos do caso tratado para não
finalizar o Laudo Pericial sem contemplar todos dados e informações,
pois mesmo sendo um trabalho bem feito, haverá sempre alguém a
contestá-lo, a perceber falhas, detectar equívocos e até querer
impugná-lo.

Sendo o trabalho Pericial consubstanciado em prova robusta e

estribado na legislação aplicada ao caso, certamente, o Laudo
Pericial será conclusivo e enfático na lide tratada nos autos.
 Laudo T é c n i c o Pericial
Os resultados de uma Perícia realizada em um bem, devem ser
apresentados em formato de Laudo Técnico Descritivo, com
exposição das operações e ocorrências verificadas, contendo
posicionamento fundamentado e conclusivo sobre a matéria que
foi submetida a exame, respaldado por documentos anexos,
ilustrações, análises, cálculos etc.
O Laudo Pericial tem como função primordial oferecer informações
técnicas precisas, imparciais e dados concretos, de modo a colaborar
com o convencimento do Juiz, que por sua vez, munido destes
elementos, tem subsídios imprescindíveis para proferir uma justa
sentença.
 Objetivo do Laudo Pericial
•Fornecer subsídios Técnicos e Legais, em quantidade e qualidade
suficientes para respaldar ao Juiz, proporcionando elementos
fundamentados no sentido de poder prolatar uma sentença muito
bem respaldada em dados e informações sobre o objeto da Perícia.

•O Laudo Pericial deverá conter informações, dados e ilustrações

sobre o bem periciado, bem como respostas conclusivas a todos os
Quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do
Ministério Público (artigo 473, CPC).

•O Laudo deve retratar, fielmente, o que foi vistoriado e trazer em anexo

todo o acervo de documentos levantados sobre o tema tratado na Perícia.

 Laudo Pericial deficitário
•Inúmeros fatores podem acarretar a insuficiência do trabalho pericial,

resultando em deficiência no respectivo Laudo Técnico Pericial, como:

• Ausência de respostas aos Quesitos;

•Respostas incoerentes ou incompatíveis ou incompreensíveis ou

lacônicas aos Quesitos;

•Falta de fundamentação e de precisão;

•Utilização de um número reduzido de imóveis referenciais;

•Não esclarecimento das principais questões que envolvem o objeto

da perícia;

–Displicência nos cálculos; Carência de dados e de ilustrações etc

 Objetivo do Laudo Pericial
•O Laudo deve relatar o resultado do trabalho técnico pericial:

•Uma Perícia é realizada para apurar fatos; para definir a situação fundiária de um imóvel (se domínio ou posse, se
registrado-CRI/Comarca ou não); demarcatória para identificar a localização geográfica de um imóvel (Município,
Gleba, Linha, com coordenadas); para determinar a demarcação de terras com definição de limites e implantar marcos,
especificar confrontantes /limitantes; para quantificar e qualificar as características dos recursos naturais e das
benfeitorias reprodutivas, não reprodutivas úteis e “voluptuárias”; para avaliar e determinar o quanto vale o imóvel
pelo valor de mercado, mais próximo possível do real, seja para compra ou venda ou na desapropriação de
imóveis por interesse/utilidade/necessidade pública ou fim social; ou ainda para apurar danos materiais e/ou lucro
cessante (decorrente de ação antrópica ou da natureza ou desapropriação), a fim de determinar o valor da indenização,
em decorrência de ação judicial ou por intervenção de uma seguradora; também para apurar a existência de ônus,
gravames; ou ainda para constatar a existência de Posseiros e/ou de Passivos: Ambientais, Tributários, Administrativo e
Fiscal etc. A perícia tem a finalidade, também, de Responder Quesitos etc.
 Objetivo principal do Laudo Pericial de Avaliação
•É Demonstrar o que realmente existe em toda
extensão da área de um imóvel periciado e quanto o
mesmo vale, pelo valor de mercado, mais próximo
possível do real, seja para comprar, vender,
desapropriar por interesse/utilidade/necessidade
pública ou fim social ou outra finalidade qualquer.
•A principal fundamentação Normativa para
Avaliação de Imóveis Rurais é a NBR 14.653-3 da
ABNT, que no item 3.44, preconiza:
“Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa
data de referência, dentro das condições de mercado vigentes”
 Clareza e linguagem simples (na redação do Laudo)
A NBR 14.653-3 preconiza que uma Perícia Técnica ou Científica
realizada, mediante levantamento e análise  da situação geral de
um imóvel, deve ser relatada detalhadamente, com uma
linguagem simples, clara, objetiva, compreensível, esclarecendo
como se desenvolveu o trabalho técnico ou científico, de modo a
permitir que o Juiz; as partes e o Ministério Público compreendam
todos os tratamentos que resultaram na conclusão apresentada,
através do Laudo Pericial.
A redação do Laudo deve refletir, numa explanação clara, o
entendimento do Perito sobre os elementos que integram o objeto da
perícia, destacando as principais questões esclarecidas pelo trabalho
pericial, utilizando terminologias prosaicas.
É imprescindível informar o método utilizado , esclarecendo-o e
demonstrando sê-lo predominantemente, aceito pelos especialistas
da área do conhecimento da qual se originou o objeto da Perícia.
 Laudo Técnico Pericial
•Os trabalhos periciais são executados com uso de
metodologias consagradas em Normas Técnicas da ABNT,
(NBR-14.653-3/2004, p/ Imóveis Rurais) e os Laudos
Técnicos são validados pela ART. (Registrada no CREA da Região)

O Laudo de Avaliação pode ser apresentado nas seguintes modalidades:

•a) Simplificado - contém as informações necessárias ao
seu entendimento, de forma sucinta, (admitido em perícias e
avaliações de baixa complexidade: Servidão; Demarcatória; Situação Fundiária;
Avaliação Simples para compra e venda de imóveis; atualização patrimonial; I. Renda).

•b) Completo - contém todos os dados e informações

necessárias para bem retratar o objeto da perícia, com
elementos e fundamentos suficientes para ser auto explicável.
 ESCLARECIMENTOS QUANTO ÀS SERVIDÕES
•1-Servidão Ambiental: É a fração de área com cobertura
florestal nativa, inserta na Área de Uso Alternativo do Solo, do
imóvel disponível para ser transforma em Cota Ambiental e
ceder a terceiros, para compensar Passivo Ambiental. VALORÁVEL
COMO SERVIÇO AMBIENTAL DA FLORESTA: Econômico e Ambiental.
•1.1- Se compensar Reserva Legal, pode se manejada pelo
cessionário. Neste caso, faz-se Inventário a 100% e avalia o potencial
madeireiro economicamente comercializável; ( + Pagamento p/ Serviço Econômico)
•1.2- Se compensar APP, avalia-se somente pelo valor ecológico (PSAl)
 ESCLARECIMENTOS QUANTO ÀS SERVIDÕES
• 2- Servidão Administrativa: Fração de área do imóvel em
que há limitação/restrição ao uso da terra, causando perda de
renda, conforme a vocação econômica da área, perda do
controle sobe a área afetada, embora permaneça integrada ao
imóvel, prejuízo às construções/instalações próximas etc.
Aérea
As servidões podem ocorrer em razão das seguintes limitações: Terrestre
Subterrânea

Área afetadas por passagens de Linhas de transmissão de energia elétrica de alta tens

Área afetadas por construção de Rodovias Federais , Estaduais e Estradas Municipais

Área afetadas por passagens subterrâneas de tubulações (oleodutos; gasodutos,

fribrodutos - fibra ótica condutora de sinal para acesso à internet) .
As servidões reduzem o valor de mercado do imóvel afetado, portanto requer compensações.
 ESCLARECIMENTOS QUANTO ÀS SERVIDÕES
•A servidão administrativa é a limitação ao direito de uso da
imóvel afetado, seja no que se refere à exclusividade do
aproveitamento, seja no que se refere à liberdade do uso.
Impõe, compulsoriamente, restrições aos direitos dominiais
privados ou sujeita o uso de bens particulares em virtude do
atendimento aos interesses da comunidade, mediante prévia
e justa indenização.
•Assim, a servidão não afeta o direito da propriedade em sua
integralidade, mas apenas um dos aspectos da expressão
desse direito, qual seja, a exclusividade e/ou liberdade do uso
da propriedade, na faixa em que afeta o imóvel.
 ESCLARECIMENTOS QUANTO ÀS SERVIDÕES
•De acordo com o que recomendam as normas de engenharia de
projeto, operação e manutenção nas faixas de domínio de Linhas
de Transmissão, pode-se elencar as seguintes restrições de uso:
•a) Promover a edificação de benfeitorias quer seja para moradia, produção ou
recreação, etc. A faixa de servidão torna-se non aedificandi, não se permitindo
construções na mesma, sendo necessário, inclusive, demolir as existentes;
•b) Promover queimada na faixa de servidão, bem como nas áreas adjacentes,
evitando-se o plantio de cana-de-açúcar;
•c) Realizar plantio de culturas que ultrapassem 3,0 m de altura;
•d) Explorações de jazidas minerais;
•e) Implantação de loteamentos;
•f) Campos de futebol;
•h) Outros.
 Estrutura do Laudo Pericial
•Introdução e Generalidades
Preliminares: identificações do(s) bem(ns) e de seu(s) proprietário(s), endereços ,
se judicial, referenciar ao processo, vara, Juíz, às partes, aos advogados etc.
•Objetivos
•Justificativas
•Metodologia: indicação do(s) método(s) utilizado(s)-NBR 14.653-3/ABNT
•Materiais empregados (incluindo bibliografia e outras fontes de informações)
•Diligências (vistoria no imóvel, pesquisas de preço de terra, análises laboratoriais....)
•Resultados (Descrição da características da região e do imóvel, Benfeitorias, Tratamentos
estatísticos para a Avaliação e os respectivos Cálculos)
•Respostas aos Quesitos (Recomendações, se for o caso)
•Bibliografia
•Anexos (ART e demais documentos ilustrativos: Mapas; Imagens; Fotos, Jurisprudência )
 Itens indeléveis de um Laudo Técnico Pericial
 Objetivo(s)
 Relatar qual(ais) o(s) objetivo(s) do trabalho técnico pericial.
 Pode ser uma avaliação de imóveis para fins de apurar o valor aproximado de
mercado; avaliação parcial ou total de um imóvel para fins de desapropriação,
incluindo edificações residências e/ou comerciais e outras instalações; cálculos de
perdas, danos e lucros cessantes; determinar valor para declarar Imposto de Renda;
ou para Alugar o imóvel; ou para dar em garantia de empréstimo; constatação de
posseiros ou para identificar a e/ou demarcação
situação fundiária
/georreferenciamento para confirmar divisas/limites e confrontantes;
 Justificativa(s)
 A Avaliação Pericial tem fé pública incontestável e, é aceita em qualquer circunstância, por todas as
instituições Públicas/Privadas, mas requer justificativa(s) compreensível(eis) quanto a(s) razão(ões) que
torna imprescindível. Porquê? Qual o motivo?

Metodologia(S): Método Comparativo Direto de Dados do Mercado (NBR 14653-3) Podendo ser

associado ao Método de Composição de Custos p/ valorar as benfeitorias reprodutivas ou reedição de custo

para benfeitorias não reprodutivas, considerando a depreciação pelo desgaste do estado de conservação.
Composição do Laudo de Avaliação (informações imprescindíveis)
a) Identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que
tenha solicitado o trabalho; Se judicial citar a Vara, Juiz, as partes, advogados.
b) Identificação e caracterização do bem avaliando; atributos intrínsecos e extrínsecos;
c) Objetivo(s) e justificativa(s) da Perícia e da Avaliação (se for o caso);
d) Indicação do(s) Método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
e) Especificação dos materiais empregados e da fundamentação da avaliação;
f) Diligências, Pesquisas de Preço, Vistoria, Discussões, Resultado da avaliação e a data de referência;
g) Respostas aos Quesitos, Recomendações (se for o caso);
h) Profissional(is) Responsável(is) pela perícia/avaliação (qualificação e assinatura)
i) Local e data do Laudo; j)- Referências; l)- Anexos: ART; Jurisprudências.
 ESPECIFICIDADE DA VISTORIA
•Durante a VISTORIA ocorre a coleta de documentos do detentor e do imóvel o

diagnóstico geral do imóvel, a caracterização da paisagem, a identificação e

mensuração da área total do imóvel, das áreas de Reserva Legal + APP e da AUAS,

demais dados sobre a localização e informações sociais e econômicas da região.

•Na Área de Uso Alternativo do Solo faz-se a classificação das terras, o

levantamento das benfeitorias não reprodutivas, incluindo a contagem das

frutíferas (pomar), análise do estado de conservação, estágio vegetativo, a
estimativa de produtividade e da produção das culturas perenes e o
reconhecimento das benfeitorias não reprodutivas, interpretando como
interferem no imóvel, enfim, é inventariado tudo que deve ser avaliado.
O QUE É LAUDO TÉCNICO PERICIAL
•É um documento emitido por especialista (Perito do Juízo), após ter realizado uma Perícia Técnica sobre determinada matéria e

compõe-se de: Vistoria “in loco”; Entrevistas/Oitivas; Levantamentos dados referentes aos recursos naturais/ambientais (meios físico

e biológico), meios social e econômico; da região e do imóvel (os atributos intrínsecos do imóvel), retratar passivos ambientais,

fiscais, financeiros etc; compondo o Laudo com a descrição dos fatos constatados, contendo todas as suas características qualidades,

quantidades, cujos conteúdos são firmados com objetividade e clareza refletindo a realidade fática dos elementos coletados e

examinados, bem como Pesquisas de valores de terra no mercado imobiliário: imóveis paradigmas com características semelhantes

e na mesma região.

•O Laudo deve conter texto, tabelas, quadros, gráficos, (cálculos matemáticos, financeiros, estatísticos), conclusões,

especificando os graus de fundamentação e de precisão, enriquecido com os anexos, como: Mapas diversos

(Uso/ocupação do solo, Tipos de solos, Aptidão Agrícola: fertilidade, pedregosidade, textura, pH), Vegetação: Reserva Legal,

APP; Hidrografia, Geologia, Geomorfologia/Relevo, Meteorologia etc; Painéis fotográficos, Cópias de documentos

(Certidões Cartorárias e de Órgãos Públicos, Recibos, Resultados de Analises Laboratoriais de Água, de Solo e de outros

elementos; ITR, CCIR, CAR..); Assinado e com registro da ART; Protocolado com ofício. Mapa com escala, norte verdadeiro,

grade de latitude/longitude, Coordenadas, DATUM, Fuso em relação à linha do Equador; Situação...

 Para compor um Laudo Técnico, faz-se necessário produção dos mapas fundiário/geográfico do imóvel [planta

com coordenadas geográficas ou UTMs, área total, perímetro, limites e confrontações, com identificação de

todos os confrontantes; Datum; Fuso; Grade Latitude/Longitude; Referência da Localização]; promover a

realização de diligências: pesquisas, estudos, consultas junto aos órgãos governamentais competentes,

entrevistas, oitivas, levantamentos dominiais e fundiários [se for TD, verificar se registrado, a matrícula e

eventuais averbações e solicitar a Certidão de Inteiro Teor; Fazer os cálculos [VTN, benfeitorias: culturas e

construções, cobertura florística, máquinas fixas, etc], cujos trabalhos devem ser realizados com respaldo

nas Leis, Decretos, Normas da ABNT e do IBAPE, enfim, em perfeita consonância com a Legislação aplicável à

matéria ( CF, Leis, Federais, Estaduais, Município)

 Os estudos fundiário/geográfico, cálculos são imprescindíveis para a avaliação do imóvel rural, sem eles, os

valores apurados podem tornar-se nulos, se houver algum deslocamento geográfico do título definitivo e/ou

da(s) matrícula(s), erro de cálculo ou outras constatações de incoerências técnicas que prejudicarem a

legitimidade do documento a ser referenciado no Laudo de Avaliação. Tudo requer exatidão (conferir tudo).
 Objetivo /Finalidade do Laudo Pericial e da Avaliação

•O que se pretende numa PERÍCIA e AVALIAÇÃO de imóveis rurais é

essencialmente encontrar o JUSTO valor do imóvel e de tudo de positivo
que nele houver agregado, como as benfeitorias não reprodutivas
edificadas, as benfeitorias reprodutivas implantadas, incluindo as florestas
nativas, os recursos minerais (com Decreto de Lavra e Alvará, Licença Amb), bem
como máquinas, equipamentos e instalações (fixas), visando identificar e
caracterizar os atributos e assessórios úteis a fim de comprovar, de forma
técnica, em termos justos e atuais (em uma data base), o valor do bem
(IMÓVEL), para pagamento a vista, em moeda corrente do país, conforme
Normas e Conceitos da ABNT – NBR 14.653-3 (Imóveis Rurais) e a legislação
aplicável à espécie: CF, NCPC, ET, Lei 8.629/93, Dec-Lei 3.365/41 e outra/os.
 Elementos ilustrativos de um Laudo Técnico Pericial
• Aos Peritos e Assistentes Técnicos é facultada a utilização
“de todos os meios necessários” para o desempenho de suas
funções: ouvir testemunhas e/ou entrevistar pessoas; obter
informações formais, solicitando documentos que estejam
em poder da(s) parte(s), de terceiros ou em repartições
públicas, bem como instruir o Laudo Técnico Pericial com
planilhas, mapas, plantas, desenhos, gráficos, fotografias,
imagens e outros elementos necessários ao esclarecimento
do objeto da Perícia (art. 473, § 3º, CPC).
Mas, O Perito não pode emitir opinião pessoal, ele interpreta os fatos
 FUNÇÃO DA PERÍCIA
•É um levantamento situacional para resolver uma discordância
entre duas ou mais partes sobre algo (bem, objeto, fato, imóvel
etc...) de interesse comum, em que cada parte têm visões
diferenciadas, pensamentos divergentes e atribuem pesos muito
distintos para uma mesma “coisa” ou um mesmo “fato” ou terra.
•Diagnosticar, detalhadamente, é o objetivo da Perícia com vistas
a identificar , qualificar e quantificar o BEM no sentido de
definir com exatidão o que se busca conhecer e, se for o caso,
avalia-lo monetariamente , segundo a metodologia indicada.
Planejar o desenvolvimento dos trabalhos da vistoria no imóvel:

•Identificar a(s)estrada(s) de acesso; distância do centro

consumidor mais próximo; característica do processo
produtivo desenvolvido no ato da vistoria; idade aparente de
cada benfeitoria não reprodutiva/tipo de edificações,
calçadas e metragens; verificar o estado de conservação e, se
as mesmas encontram-se em funcionamento; fazer tomadas
de fotos e coordenadas das benfeitorias reprodutivas perenes
econômicas e das benfeitorias não reprodutivas; retratar a
topografia do terreno; possíveis erosões; energia; Atributos
Extrínsecos: linha ônibus; escolas; mercado; armazém de
grãos; frigoríficos; bancos; cooperativas; unidade de saúde,
EMATER, SEAGRI, SEMA/IBAMA, Rodovia principal...
 ELEMENTOS DA PERICIA JUDiCIA
 Nas ações judiciais, L Rurais, necessariamente, compreendem: O exame
a Pericia e a Avaliação de Imóveis

completo do processo; as pesquisas sobre preço de imóveis no mercado imobiliário; coleta de dados e de

informações no imóvel avaliando; diligências diversas, incluindo análises laboratoriais (água, solo, spp), envio de

ofícios em buscas de respostas decorrentes de demandas oficiais relacionadas às questões fundiárias (Geo, TD,

CRI, Posse), ambientais (CAR, Multas), fiscais (IR); Financeiras (Empréstimo); entrevistas; registros fotográficos e,

conforme o caso, filmagens, [uso de DRONE, se possível] etc; Vistoria (levantamento situacional qualiquantitativo

dos atributos intrínsecos do imóvel, compreendendo os meios físico (solo), biológico e sócio – econômico e demais

características úteis e economicamente aproveitáveis do imóve GOLFEl, Piscina, Quadra poliesportiva-

Voluptuárias)); cálculos estatísticos (VTI = VTN + Benfeitorias Reprodutiva [Florestas e Serv. Amb.] + [recursos

Minerais renováveis e não renováveis] + Benfeitorias Não Reprodutivas + Perdas e danos, deduzindo-se os

eventuais Passivos Ambientais, Fiscais e Financeiros) e a apresentação do Laudo Técnico Pericial, com

recomendações e posicionamentos conclusivos, enriquecido com os anexos ( mapas, painel fotográfico, imagens,

documentos diversos – originais e cópias ) e o devido registro da ART, correspondente e as referencias bibliográficas de

apoio técnico. Se tiver: JURISPRUDÊNCIA

 Objetivo-finalidade TRABALHO PERICIAL
• Objeto/Finalidade da Perícia: Os Peritos devem fazer
uma explanação clara sobre os elementos que
integram o objeto da perícia, destacando as principais
questões a serem esclarecidas pelo trabalho pericial.

• Quanto da análise técnica ou científica realizada os

Peritos devem relatar, detalhadamente no Laudo
Pericial, através de linguagem simples, como ocorreu o
trabalho técnico ou científico, de modo a permitir que o
Juiz, as partes e, o se for o caso, o Ministério Público
compreendam todos os aspectos, fundamentos e
precisão que conduziram à conclusão sobre às
quantidades, qualidades e valor do bem (imóvel).
 OBJETIVOS/FINALIDADES DA PERÍCIA DE IMÓVEL RURAL

1-Diagnóstico Qualiquantitativo dos atributos Naturais/Antrópicos: Intrínseco e

2.Avaliação Monetária; Para que? Patrimonial (VTI). I T R;
Contábeis: IR; Atualização de Ativos; Seguro; Garantia (hipoteca);
Arrematação; Danos; Compra/venda; Permuta/troca; Locação;
Fusões e separações de empresas; Decisão sobre investimentos
em obras civis, obras de arte, avaliação de imóveis(urbano/rural);
fábricas/industrias, veículos; JUSTIFICAR A FINALIDADE
3.Desapropriação/Indenização de imóveis rurais/urbanos; interesse Social ou Públic
4.Servidão administrativa (linhão; gasodutos, oleodutos, fibra ótica..);
5. Direitos (aluguel; arrendamento; parceria; pagamento por Serviços Ambientais:
Crédito de Carbono, Manutenção de nascentes, Servidão administrativa de Reserva
Florestal Legal, RPPN..) - 6: (máquinas / equipamentos fixos, indústria “rural”)
 OBJETIVOS/FINALIDADES DA PERÍCIA DE IMÓVEL RURAL
•A Perícia em um imóvel rural visa identificar e caracterizar as
atividades agrícolas, pecuárias, florestais, agroindustriais,
classificar o(s) tipo(s) de solo(s); de relevo; da(s) água(s); o
clima da região; a floresta (fauna e flora); as culturas perenes;
a infraestrutura interna/logística e tudo que influencia
diretamente na produção e na qualidade do(s) produto(s),
constata se há culturas que não se adaptam e fracassam em
determinadas regiões etc.
•Antes de plantar, é fundamental escolher o que melhor se adéqua ao
local que será plantado a fim de obter a maior produtividade possível, a
forma que se planta, o cuidado no desenvolvimento das cultuas, tratos
culturais no combate a pragas, doenças e adubação; técnicas de
colheitas, armazenagens, transporte e beneficiamento da produção etc.
•A PERÍCIA LEVANTA, REGISTRA E RETRATA TODOS ESTES ASPECTOS.
 OBJETIVOS/FINALIDADES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
• Avaliação para fins de Declaração de Imposto
Territorial Rural (I T R)

• Art. 50 da Lei Federal Nº 4.504, de 31/11/1964 (E T)

“Art. 50. Para cálculo do imposto, aplicar-se-á sobre o valor da terra

nua, constante da declaração para cadastro, e não impugnado pelo
órgão competente, ou resultante de avaliação, a alíquota
correspondente ao número de módulos fiscais do imóvel, de acordo
com a tabela adiante” (Redação dada pela Lei Nº 6.746/79)
NÚMERO DE MÓDULOS FISCAIS Alíquotas

Até 2 .................................................................................................................... 0,2%

Acima de 2 até 3 ................................................................................................. 0,3%

Acima de 3 até 4 ................................................................................................. 0,4%

Acima de 4 até 5 ................................................................................................. 0,5%

Acima de 5 até 6 ................................................................................................. 0,6%

Acima de 6 até 7 ................................................................................................. 0,7%

Acima de 7 até 8 ................................................................................................. 0,8%

Acima de 8 até 9 ................................................................................................. 0,9%

Acima de 9 até 10 ............................................................................................... 1,0%

Acima de 10 até 15 ............................................................................................. 1,2%

Acima de 15 até 20 ............................................................................................. 1,4%

Acima de 20 até 25 ............................................................................................. 1,6%

Acima de 25 até 30 ............................................................................................. 1,8%

Acima de 30 até 35 ............................................................................................. 2,0%

Acima de 35 até 40 ............................................................................................. 2,2%

Acima de 40 até 50 ............................................................................................. 2,4%

Acima de 50 até 60 ............................................................................................. 2,6%

Acima de 60 até 70 ............................................................................................. 2,8%

Acima de 70 até 80 ............................................................................................. 3,0%

Acima de 80 até 90 ........................................................................................... 3,2%

Acima de 90 até 100 ........................................................................................... 3,4%

Acima de 100 ...................................................................................................... 3,5%

Elemento Principal do Laudo: VISTORIA (in loco)
O Laudo descreve todas as informações relacionadas do imóvel:
•Nome do Proprietário e todos os seus dados pessoais; (RG; CPF; Certidão de
Casamento ou de União Estável ou de Nascimento; Divórcio (se for);
•O imóvel: Nome Formal e Nome fantasia; Localização geográfica; limites (N;S;L;O)
c/ Marcos, Coordenadas Geográficas (ou UTM) dos pontos extremos;
Limitantes/Confrontantes; Situação Dominial, relatando o Registro e Comarca,
Averbações à margem da matrícula (RL; TMFM: Hipotecas etc) e todas as suas
características físicas: Área (ha), Perímetro, Uso atual (citar cultivos e estado de
conservação, área plantada); Recursos Naturais (Flora, Fauna [inventários], Água
[amostras], Tipos de solos [amostras]; Classe de aptidão dos solos, Tipos de
Relevo [Fisiografia-curva de nível]: Geologia e Geomorfologia); Benfeitorias
Reprodutivas (qualiquantificar e avaliar cultivos perenes e semi-perenes) e B. Não
Reprodutivas: Casas, Curais, Estradas, Cercas, Alojamento(s), Depósitos, Energia
elétrica, Barragens etc, [estado de conservação]...;
•Além dos dados colhidos em campo, durante a
realização da VISTORIA, [a qual o Perito para fazê-la informa aos
A.T. das partes; ao detentor do imóvel; aos vizinhos do imóvel e a
quem mais estiver diretamente interessado e conste do processo], o
Laudo Pericial deve conter todas as informações obtidas
nas pesquisas realizadas previamente em Cartórios
(Certidão de Inteiro Teor de Registros); Imobiliárias, Jornais;
Sites, Ofícios enviados e recebidos à órgãos públicos [INCRA
(CCIR/SNCR, Ratif de Reg); IBAMA; IBGE; FUNAI; SEDAM; SEMA; SEAGRI; EMBRAPA;
SRF; PREFEIT; EMATER];
•Se houver posseiros relacioná-los (deflação); Se houver passivo ambiental (-);
•Se houver RL averbada; Plano de Manejo Florestal relacionar se foi
explorado total ou parcialmente, se não foi explorado, se tem TMFM;
Cálculos dos Recursos Florestais (+).
•Se houver máquinas e equipamentos fixos [ caracterizá-los e avaliá-los
em função do estado de conservação, utilidade...] Bens móveis e semoventes
não são avaliados em desapropriação, mas tem o Lucro Cessante.
•OBS: Os trabalhos de Vistoria, iniciam com o registro do dia, hora, local definido
para o início da Perícia em campo; informando às pessoas presentes quanto ao
método técnico a ser adotado para executar os levantamentos, os dados já
captados; as situações há verificar no imóvel avaliando e como serão feitos os
cálculos.
•Durante a Vistoria o(a) Perito(a) Avaliador(a) tem a obrigação técnica de
relacionar todos os bens, com o registro do estado de conservação , idade
aparente ou real de cada bem periciado, qual o envolvimento produtivo
efetivo no imóvel, fazer fotos com data e as coordenadas geográficas de cada
elemento vistoriado, dimensões (metragens), funcionalidade/utilidade etc.
•Na realização da vistoria, deve-se inventariar os plantios de todas as
culturas perenes e semi-perenes de valor econômico, em desenvolvimento,
indicando produção, produtividade, qualidade, idade média, spp; A
principal finalidade do levantamento de todas as informações referentes
aos cultivos econômicos comerciais decorre da utilização destes tipos de
dados para calcular o GUT e o GEE a fim de classificar o imóvel quanto a
Função Social da Terra, ou seja, para definir se o imóvel é produtivo ou
improdutivo. Esta classificação é de suma importância, pois faz a diferença
entre desapropria-lo ou não desapropriá-lo para Fim Social.
•Além de relacionar todas as informações sobres os cultivos perenes e semi-
perenes, durante a Vistoria no imóvel avaliando, o(a) Perito(a) precisa transcrever
para o Laudo Técnico de Avaliação outros dados relacionados ao imóvel, tais como,
topografia do terreno; existência de erosões, e de outros passivos ambientais,
existência e tipo de estrada de acesso e internas, existência de água, descrevendo
as suas características (quantidade, qualidade, perenidade, forma que faculta o
acesso etc), existência de energia, máquinas e motores fixos, destes, anotar a
marca, o modelo e número de série, tipo, ano de fabricação, ano de instalação,
potência, capacidade de produção, se está em funcionamento ou se encontra
desativado(s), a quanto tempo e porque, estado de conservação, vida útil....etc.
•Na descrição da região REGISTRAR se tem: linha ônibus, cooperativa, armazém de
grãos, frigoríficos; escolas, bancos e outros órgãos, indicar as distancias em relação a
centros de compras/vendas e relatos de funcionários, moradores ...
•Informar se a Perícia transcorreu em harmonia ou houve alguma resistência ou desavença....
Erosão laminar no imóvel (Passivo Ambiental)

APP
desmatada

Erosão

APP
desmatada

Erosão
 Passivo Ambiental
Erosão (Voçoroca) pela falta de manejo e manutenção
da pastagem, prejudicando o aproveitamento
econômico da área. Resultando em impacto econômico
negativo, pela baixa produtividade, menor produção.
Requer recuperação
Passivo Ambiental- APP desmatada – Erosão laminar

Erosão
• Durante a vistoria pode e deve ocorrer Oitivas
São entrevistas feitas com os conhecedores atuais e antigos do imóvel
periciado, ou da região; c/ conhecidos dos moradores; c/ conhecedores
das máquinas e equipamentos utilizados no imóvel periciado.

• Quanto a Edificações,

• Quando inspecionar as construções deve relatar os detalhes, quantificar

e referenciar todas as informações possíveis tais como: área construída,
Nº de cômodos, Nº de banheiros, se azulejados, área coberta, alicerce,
paredes de alvenaria ou madeira; se de alvenaria rebocada ou não, com
massa corrida ou não, se pintada ou não, instalações elétricas e
hidráulicas embutidas ou não, tipo de cobertura, forro, laje, piso, vida
útil, tempo de construção, idade aparente, ESTADO DE CONSERVAÇÃO
e “As built”
Estudo de evolução de rebanho para cálculo de lucro cessante.
•Se em um imóvel objeto de desapropriação houver gado bovino, tão logo
ocorra à imissão de posse em favor do ente expropriante, o plantel deve ser
imediatamente identificado, caracterizado e quantificado, antes de ser retirado
do imóvel.
•Nestes casos o(a) Perito(a) Avaliador(a) faz o estudo da evolução do rebanho
(se necessário, com apoio técnico de especialista neste assunto), tendo como
referência paramétrica os índices zootécnicos oficiais correspondentes às
taxas de natalidade, de mortalidade e de fertilidade para machos e fêmeas em
diferentes faixas etárias, até 03 anos de idade; colher informações e registros
dos tratamentos sanitários; formas de manejo para cria, recria e engorda, valor
da arroba no frigorífico e demais dados que possam subsidiar o cálculo do
lucro cessante em razão da súbita retirada do gado do imóvel.
OBS: Geralmente este estudo é feito por Agrônomos; Zootecnistas, Médicos Veterinários e/ou outros
especialista nesta matéria.
 Valor de mercado de um bem
OBS:“É a quantia estimada, pela qual um bem
poderia ser negociado, na data da avaliação, entre
um comprador disposto a comprar e um vendedor
disposto a vender, em uma transação livre, através de
uma comercialização adequada, em que as partes
tenham agido com informação suficiente, de maneira
prudente e sem coação.”
_____

•Fonte: Assembleia da UPAV-Fortaleza-2016

 Classes de BENFEITORIAS (reprisando)

• 1-Benfeitorias Necessárias: São investimentos que

se destinam à conservação do imóvel e a
manutenção para evitar que ele se deteriore.
• Exemplos: reparos de um telhado; reparos de parede para
evitar a infiltração de água; reparos de pisos; substituição
peças danificadas dos sistemas elétrico e hidráulico etc.
• 2- Benfeitorias Úteis: As que tornam o imóvel produtivo
e mais confortável, seguro, amplia sua utilidade, facilitam o
uso, são imprescindíveis para o cumprimento da Função
Social do Imóvel.
• Ex: Culturas Permanentes; Reflorestamento; PMF; Cercas;
Currais; Estradas; Armazéns; Antenas de comunicação; Pista de Pouso;
•3- Benfeitorias Voluptuárias –
São as que não aumentam, nem facilitam o uso objetivo,
racional e econômico do imóvel, mas podem torná-lo mais
bonito, mais atraente ou mais agradável. Têm função
estética, recreativa, de lazer e de conforto.
•Exemplos: Obras de jardinagem ou de decoração ou
alteração meramente estética como Cerca Viva; Plantios de
Palmeiras em duas colunas ou fileiras na estrada de entrada
do imóvel; Piscina; Portão arquitetônico de entrada;
Pequeno Lago com peixes apenas com fins ornamentais;
Campo de Futebol Societe; Campo de Golfe; Playground;
Estruturas de atletismo e desporto etc .
 Avaliação de Benfeitorias em um imóvel rural

•Um dos critérios de avaliação é o da reposição

patrimonial em que o valor da indenização é composto
pelo somatório dos valores da Terra Nua + Florestas +
BENFEITORIAS (culturas, construções e instalações) –
Danos Ambientais (se pré-existentes).
• (benfeitorias são todos os acessórios incorporados ao solo pela intervenção humana,

compreendendo as culturas, construções, instalações e obras de melhoria do solo) .

•Este procedimento já é consagrado em empreendimentos, na

instituição da servidão ou desapropriação compulsória, onde
sua remoção das benfeitorias for necessária.
 Avaliação de culturas em um imóvel rural
• Avaliação de Culturas
• Para as pastagens adota-se o custo de reposição;
• Para os reflorestamentos o valor econômico ou reposição;
• Para avaliar as culturas perenes é empregado o método da
capitalização da renda que considera os custos de formação +
manutenção + colheita + beneficiamento + armazenamento +
transporte, acrescidos dos rendimentos líquidos perdidos até o
novo plantio entrar em produção, se não forem colhidas antes da
imissão do expropriante na posse do imóvel.
• Para as culturas anuais, quando não há possibilidade colher,
multiplica-se a produção “perdida”, pelo valor unitário de mercado de
cada produto considerado, tendo como referência a produtividade
oficial, se não for constatado o rendimento médio “in loco”.
Um imóvel que foi desapropriado, cultivava 10 ha da cultura perene SERINGUEIRA, no espaçamento de 4 x 5 m, com
reposição de 10% correspondente às perdas (morte de mudas), em que o valor das mudas clonais foi de R$ 1,60/muda. No
preparo do terreno foi utilizado um trator cujo rendimento na limpeza era de 0,5ha/hora ao custo de R$150,00/hora máquina. O
plantio foi realizado com apoio de máquinas no coveamento e distribuição das mudas nas covas e trabalho braçal na fixação
das mudas com uso de gel umificante nas covas, resultando no custo total do plantio em R$ 600,00/ha. Nos tratos culturais de
implantação foram utilizadas 3 ton/ha de calcário dolomítico ao custo de R$ 40,00/ton., incluindo o transporte até o terreno e
ainda foram aplicados 200 gramas de adubo (NPK-14-8-12) por cova, ao custo de R$ 6,00/kg, sendo que a mão-de-obra para
espalhar o calcário e aplicar o adubo foi de R$ 131,36/ha, enquanto que os tratos culturais e fitossanitários de manutenção, por
3 anos consecutivos para limpeza da vegetação indesejada a fim de eliminar a competição por nutriente e fazer irrigação
durante os 4 meses secos de cada um dos 3 anos, resulta em um custo adicional de R$ 1.200,00/ano, da mão-de-obra para este
fim no período considerado. Nos tratos fitossanitários para evitar o ataque de pragas/doenças e eliminar a presença do
microcilus ulei nas folhas a fim de garantir a realização plena da fotossíntese, por 3 anos foram aplicados 10 litros de calda
bordalesa/ha/ano, devidamente diluído à ordem de 0,05 litro de defensivo/litro d’água (coletada no igarapé local), ao custo
total de R$ 20,00/l. A colheita iniciou ao 7º ano, revelando uma produtividade de 80 gramas por árvore em cada “sangria”,
sendo a operação realizada em dias alternados, equivalendo a 3 dias/semana no período de produção de 8 meses/ano, com
mão-de-obra no valor de R$ 1.000,00/mês. O transporte até o armazém e depois de armazém para a indústria montou em R$
0,011/Kg em cada trecho e o custo de armazenamento foi de R$ 0,012/Kg/mês e a produção foi retirada após 6 meses de
armazenada. A produção foi vendida a R$ 4,00/Kg de borracha seca. O imposto na comercialização foi de R$ 198,72. Na
indenização decorrentes de desapropriações, tanto no caso de Fim Social, quanto Utilidade Pública as safras das cultuas
perenes, equivalem ao Lucro Cessante aplicado sobre a Receita Líquida por 5 (cinco) anos. Qual é o valor correspondente às
safras frustradas do Seringal Cultivado a ser acrescido ao VTI?
 Valor da Indenização dos 10 ha de Seringueira
Preparo do terreno (0,5 ha/h, para os 10 ha gastam 20 hs) 20 horas X 120 ha ) 2.400,00

Mudas (Espaçamento 4 X 5 m = 20 m²/muda = 500 mudas/ha) ( R$ 1,60 x 5.500 mudas) 8.800,00

Plantio (600,00/ha x 10 ha) 6.000,00

Calcário (3 ton/ha x 10 ha x 40,00/ton) 1.200,00

(200 gr/cova x 5.000 covas = 1000 kg x 6,00 /Kg)
Adubo 6.000,00

Mão-de Obra de aplicação do calcário e adubo –Trat. Cult. Impl. (R$ 131,36 / ha x 10 ha) 1.313,60

Tratos Culturais e Fitossanitários de Manutenção ( R$ 1.200,00/ano x 3 anos) 3.600,00

Defensivo (Calda Bordalesa) (10 l/ha/ano x 10ha x 3 anos x 20,00/kg) 6.000,00

Custo da Colheita ( 8 mês X R$ 1.000,00) 8.000,00

Armazenamento (80 g/árvore x 5000 árvores x 3 d/semana x 4 semanas x 8 meses)) (R$ 0,012/Kg x 38.400 Kg x 6meses) 2.764,80

Transporte até a indústria ( R$ 0,011/ Kg x 38.400 Kg x 2) 844,80

Imposto sobre a comercialização da Borracha Seca (5 % x 153.600,000) 7.680,00

Custo Total da Produção colocada na Indústria 51.003,20

Faturamento Bruto na Venda da Borracha (38.400 kg x 4,00/kg) 153.600,00

Receita Líquida/ano (153.600 – 51.003,20) 102.596,80

 Avaliação da Floresta NATIVA em Imóvel Rural
• A Norma da ABNT-NBR Nº 14.653-6 dispõe sobre a
Avaliação de Recursos Naturais e Ambientais, destacando:

• a) Classificação da Natureza dos Recursos;

• b) Instituição de terminologia, definições, símbolos e
abreviaturas apropriadas aos recursos avaliandos;
• c) Descrição das atividades básicas;
• d) Definição da metodologia/tecnologia (fórmulas);
• e) Especificação das Avaliações;
• f) Requisitos básicos de Laudos e Pareceres Técnicos das
Avaliações.
 Avaliação da Floresta NATIVA em Imóvel Rural
•Na floresta existem inúmeros atributos ou recursos de
valores ambientais que, dependendo da finalidade da
Avaliação, pode-se considerar todos ou apenas alguns deles.
O Valor econômico do recurso FLORESTAL é o somatório dos valores
de Uso e de Existência (opção do não-uso) de um recurso ambiental.
1 – Valor de uso: É o Valor atribuído a um recurso ambiental (no
caso, a floresta) pelo seu uso presente ou pelo seu potencial
para uso em um futuro próximo. O Valor de Uso é Direto e Indireto
1.1 – Valor de uso Direto: É o valor atribuído a um recurso
ambiental, em função do bem-estar que ele proporciona através do seu
uso direto e imediato na atividade de produção ou no consumo ou na
contemplação. Ex. 1: Extração madeireira para comercializar;
Ex. 2: Visitação em um Parque Ecológico (paga-se para entrar).
 Avaliação da Floresta NATIVA em Imóvel Rural
1.2 – Valor de uso indireto: Valor atribuído a um recurso
ambiental (no caso a floresta) pelo bem-estar que ele proporciona
através de suas funções ecossistêmicas, como, por exemplo, a
proteção do solo, o estoque de carbono retido nas árvores, a
produção de água, a regulação climática etc., que são serviços
ambientais exercidos pela floresta, capturados indiretamente.
2 – Valor de Opção: Valor atribuído a um recurso ambiental, hoje
desconhecido (válido no momento presente), mas realizável no
futuro, associado a uma disposição de conservá-lo para uso direto
ou indireto mas, no futuro, como, por exemplo, o benefício
decorrente de fármacos, ainda não descobertos, que podem vir a
se desenvolvidos a partir da flora nativa de uma região; PMF para
exploração num momento futuro, de acordo com a conveniência
do detentor, conforme o comportamento do mercado.
 Avaliação da Floresta NATIVA em Imóvel Rural
3 – Valor de existência: Valor de “não-uso” que
deriva de uma posição moral, cultural, ética ou
altruística em relação aos direitos de existência de
espécies não humanas ou de preservação de outras
riquezas naturais, mesmo que não apresentem uso
atual ou possibilidade de uso futuro, como, por
exemplo, a preservação de espécies existentes em
regiões remotas do planeta; proteção de espécies
ameaçadas de extinção.
4- Valor de Emergia: Parcela do valor de um determinado
recurso ambiental que, independe de seu uso, presente ou
futuro, é embutido no recurso. A genética de uma espécie;
 Avaliação da Floresta NATIVA em Imóvel Rural
•A Economia de Recursos Naturais é baseada na
identificação de vários tipos de uso e não uso de recursos
ou bens ambientais.
•O Valor Econômico Total dos Recursos Ambientais é
composto de quatro partes principais (+ o Valor Turístico): 

1-Valor de uso direto (Tipo de uso/para que serve/aplicabilidade) ;  

2-Valor de Uso indireto (  Ato Legal p/ PSA e acesso a BM&F);  
3-Valor de Opção (associado à possibilidade do uso futuro do Recurso);
4-Valor de Emergia (parcela do valor do recurso ambiental que
independe de seu uso, presente ou futuro , é embutido no recurso);
Avaliação Financeira de uma Floresta Nativa em I. Rural
• O Valor da Floresta Nativa é determinado pela
seguinte Fórmula:
• VF = VU (D/I [VEx]) + VO + V Emergia,
• Onde:
• VU = Valor de Uso (Direto[VUD] e Indireto[VUI=VExistên])
• VO = Valor de Opção (Não uso presente, preservar p/ usos futuros)
• V Emergia = Valor “relativo” embutido na cobertura florística
• VEx = Valor de Existência (Serviços Ecossistêmicos + Proteção Fau/Flora)

VUD = Extração vegetal madeireira e não madeireira +

Visitação/TUR /Arborismo + Caça legalmente autorizada etc
VUI = Serviços Ecossistêmicos da Floresta (CO2; H2O; Proteç. Solo.)
VALOR TURÍSTICO DA FLORESTA =
VT
VT  Representa a Potencialidade Turística e
Educacional da Floresta (visitação/lazer, recreação:
contemplação, caminhada em trilhas, arborismo,
[tirolesa]; registros fotográficos de elementos da flora
e da fauna, estudo/pesquisa/educação ambiental,
acampamento...)
No caso do TURISMO a Avaliação  Decorre dos Empregos Diretos e Rendas
geradas pelos turistas, devidamente comprovados (Receitas e Despesas
REGISTRADAS , CONTABILIZADAS e ARQUIVADAS)
Avaliação Financeira de uma Floresta Nativa em I. Rural
•Valor de Uso Direto (INVENTÁRIO FLORESTAL e FAUNÍSTICO)
PMFRS (Recursos Madeireiros - Madeira p/ Serra)
Usos Nobres : Móveis e Decorações (MADEIRAS DURAS)
Usos Não Nobres: Construções; Painéis; Caixarias; Pellets, Cercas
PMFRS (Recursos Madeireiros - Madeira p/ Lâmina: brancas)
PMFRS (Recursos Madeireiros - Madeira p/ Energia: lenha)
PMFRS (Recursos Não Madeireiros): Lei Nº 11.284, de 02/03/06 GFlPúb
Óleos (copaíba, andiroba, pau rosa) Resinas; Breus; Gomas; Látex; Taninos/Tintas; Pl. Orn
Fármacos: Extratos de folhas e raízes; Mel; Outros: Cipós; Fibras; Palhas (Piaçava);
Frutos: Castanha; Açaí; Abacaba; Babaçu; Buriti; Pequi; Pupunha; Sementes
PMFau. (Caça planejada p/ controle biológico e p/ comércio) Lic. Ambient.
 Avaliação financeira de uma Floresta nativa - VUI
Valor da Existência - Serviços Ambientais Prestados à Sociedade
(Valor dos Benefícios Econômicos Sociais e Ambientais)  “PSA”
Produção de Água
AC; AM; SP
Proteção de Encostas
Proteção de Margens de cursos d’água, contra assoream
Proteção do Solo, contra erosão
Proteção da Fauna Silvestre (Abrigo/Reprod e alimento)
Regulação do Clima
Sequestro de Carbono C/C Produção de O2*(OBS)
Preservação da Biodiversidade Florística e Faunística
Produção de água pela Árvore

Máquina de Fazer Ágra.mp4

 OBS: crédito de carbono e Redd +

•1- Floresta Manejada é inelegível (não enquadra nos

procedimentos para venda de Créditos de Carbono –> CO2 Equivalente.
(CO2 Equivalente é como se comercializa Carbono nas Bolsas: BM&F e
BVAmbiental do Rio de Janeiro)
•PMF Não consta do Protocolo de Quioto.
•O que pode ser considerado no caso de Florestas
Manejadas é REDD+ (Redução de Emissões por Desmatamento
Evitado e Baixa Degradação Ambiental )  TCMFM
(http://redd.mma.gov.br/pt/pub-apresentacoes/item/82-o-que-e-redd)

• Site para venda de Carbono e REDD+

http://www.forest-trends.org/wp-content/uploads/2018/09/VCM-Q1-Report_Full-Version-2.pdf
 Avaliação financeira de uma Floresta Nativa
•VE  O Valor da Existência é representado pela estimativa econômico-

financeira de um Recurso Natural (Floresta) que está sendo preservado para

proteger espécies Florísticas e Faunísticas ameaçadas de extinção e/ou em vias

de extinção, além de fornecer Serviços Ambientais (Produção de H2O + Sequestro

de Carbono, conjugado com a simultânea produção de Oxigênio para a Atmosfera +

Regulação das Mudanças Climáticas + Proteção dos solos conta os processos erosivos,

associada à prevenção do assoreamento dos leitos dos cursos d`água + fornecimento de

abrigo e alimento para a fauna silvestre (proteção biodfaunística + proteção da

biodiversidade florística, associado à proteção de espécies da fauna ou flora, de alta

linhagem genética) OBS: Requer Lei de PSA ou antecedente(s)

•
 Avaliação financeira de uma Floresta Nativa
Embora muito difícil de se calcular, mas a Floresta Nativa ainda pode ser
avaliada e valorada pelo:

Valor de Opção (VO)

VO  Representa a Opção do detentor do imóvel em manter a Floresta
EM PÉ para usos não presentes,
presentes mas projetados para o futuro,
consentâneos com as potencialidades da cobertura florística, inclusive para
pesquisa com vistas a determinar as interações florística e faunística;
(RPPN; APA, abrigo, alimento e reprodução da Fauna) ou mesmo PMF ,
para exploração futura, quando os preços das madeiras aumentar ;
Integração Fauna X Flora => Ucuubá, Virola surinamensis (Miristicaceae) X Tucanos e Aracaris
(Ramphastos toco (Ramphastidae) e Pteroglossus castanotis (Ramphastidae). comprovado
 Avaliação financeira de uma Floresta Nativa
•Um significativo Valor da Floresta Nativa, ainda
muito pouco ou raramente aplicado é a EMERGIA .
•Agricultura primitiva, Floresta, Pescado são “Recursos
Naturais” que possuem emergia e geram alguma energia
para a sociedade e para a própria sobrevivência da floresta.

•Estes elementos são avaliados de acordo com a

importância econômica que representam para a
sociedade, como a genética: “VALOR REALITIVO”
Mas, são valores extraordinários, sob visões
específicas! Milho Criolo tem genética primitiva.
 Avaliação financeira de uma Floresta Nativa
•As Florestas possuem muita EMERGIA
•A maior EMERGIA da Floresta é a Informação
GENÉTICA, nela embutida.

•A Informação Genética de espécies florestais pode

melhorar a qualidade de vida na terra pela garantia de
produtos primários melhores a menores custos e
menor tempo de produção, maior produtividade,
maior rusticidade, sem ou com baixo impacto
ambiental na extração e garante a perpetuidade,
quando induzida.
RECURSOS NATURAIS na Avaliação de EMERGIA/floresta
•Recursos Naturais como FLORESTAS, PESCA, AGRICULTURA
PRIMITIVA etc têm elevado valor de EMERGIA e relativo valor
COMERCIAL, porque o dinheiro envolvido na comercialização
deles remunera mal a mão-de-obra para produzi-los e não
remunera o trabalho da NATUREZA, que é difícil de
determinar, a despeito do Patrimônio Genético; dos Princípios
Ativos p/ fármacos e cosméticos; Serviços Ambientais e os
benefícios gerados pela EMERGIA. Não se considera o custo
ambiental e o custo de reverter a poluição atmosférica
através da produção de Oxigênio pela biomassa florestal.
A Floresta é um Ativo Econômico-Financeiro de um imóvel. Na Avaliação de Imóveis
Rurais, em que haja cobertura florestal nativa SIGNIFICATIVA, com ou sem PMFRS
o Valor Total do Imóvel é calculado pela fórmula:

VTI = VTN + VB (R e NR) + VF + VM + PD - PA

VTI= Valor Total do Imóvel
VTN= Valor da Terra Nua
VB = Valor das Benfeitorias (Reprodutivas e Não Reprodutivas)
VF = Valor da Floresta (99% das vezes só madeira de maior valor comercial)
VM = Valor Mineral (Se houver Decreto de Lavra Homologado e Licença Ambiental )

•PD = Perdas e Danos (Lucro Cessante + Safras perdidas + Restrição Uso)

•PA = Passivo Ambiental
 Avaliação financeira de uma Floresta Nativa
•Para avaliar toda gama de recursos ambientais da
Floresta, incluindo as EXTERNALIDADES envolvidas,
novas e profundas pesquisas são necessárias até para
identificar todos os benefícios passíveis de serem
computados, determinar como mensurá-los e CRIAR
UMA “MOEDA” DE REFERÊNCIA capaz de remunerá-
los a partir de fundamentos técnicos e científicos. 
Este é o DESAFIO do momento presente!
•Em princípio, o Valor da Floresta é representado por:
•Valor de Uso (D: Mad. e Ñ Mad. / I: Valor Turístico e Valor de
Existência) + (Valor de Opção: futuro) + Valor de Emergia.
Dai: VTI= VTN + V Benfeitorias + V Floresta + V Minerais - Pas. Ambient
 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
•Existem vários MÉTODOS para AVALIAR Imóveis Rurais.
A escolha do método mais adequado, a cada caso,
depende de vários fatores, em que, a definição de qual
será utilizado deve ter em conta, prioritariamente e
principalmente o DOMÍNIO que o profissional detém
sobre o MÉTODO.
•Não adianta optar pelo Método mais completo ou mais
complexo se o Avaliador tem dificuldade em executá-lo.

•Objetivo ou Finalidade da Avalição do Imóvel é outro

fator preponderante: f dele(a)( ela pode ser expedita ou aprofundada);
 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (RURAIS)
Evolutivo; Involutivo; Capitalização da Renda; Composição de Custos e CDDM

O Método de Avaliação escolhido pelo Avaliador precisa ser de seu domínio pleno;

compatível com a finalidade da avaliação, adequado à NATUREZA DO

IMÓVEL AVALIANDO e de acordo com a DISPONIBILIDADE de:

 DADOS SOBRE VALORES DE MERCADO DE TERRAS NA REGIÃO EM QUE SE

LOCALIZA O IMÓVEL AVALIANDO.

 DADOS SECUNDÁRIOS SOBRE A SOCIOECONOMIA DA REGIÃO DE INSERÇÃO DO

IMÓVEL;

 INFORMAÇÕES SOBRES OS RECURSOS NATURAIS E AMBIENTAIS DA REGIÃO.

 Fatores que influenciam nas Avaliações de Imóveis Rurais
A NATUREZA do bem avaliando: (Imóvel)
TANGÍVEL (Rural; Urbano)/INTANGÍVEL (Fundo de comércio, Crédito de carbono);
SITUAÇÃO FUNDIÁRIA: Domínio /Posse;
DIMENSÃO DA ÁREA (Tamanho [ha]): “Imóvel” Pequeno/Grande;
ATRIBUTOS DOS RECURSOS NATURAIS: Tipos de solo (areia, silte ,argila)
[fertilidade nat./artificial], pH; Fisiografia; Hidrografia; Tipo da Cobertura Florística [RL/APP]
DISTÂNCIA DO CENTRO URBANO E CONDIÇÃO: Longe/Mediana/Perto;
Acessível/inacessível [Asfalto?/Terra?/Fluvial?/Ar - Helicóptero/Avião]
BENFEITORIAS: Reprodutivas/ Não Reprodutivas (Estado de Conservação)
EQUIPAMENTOS PÚBLICOS disponíveis na região do imóvel : Coop.
de produção, ATER, Bancos, Escolas, P. Saúde, Armazéns, Frigoríficos, Estrutura/Transporte
etc.
 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS rurais
 Toda Perícia e Avaliação imobiliária rural é apoiada em
quatro pilares fundamentais:

1- O objetivo/finalidade da avaliação (P/ que? Porque? P/ quem?),

2- As informações sobre o imóvel avaliando (sua natureza),
(Tangível, localização, tamanho, acesso, distância, meios físico e biológico (RN), situação fundiária/regis. CRI ,)

3- Os dados disponíveis do mercado imobiliário [ofertas e Negócio]

4- O MÉTODO e o respectivo tratamento científico aplicado.

(O Tratamento por Fatores torna comparáveis os dados da pesquisa de valores dos
imóveis utilizados como paradigmas na formação do Valor do Imóvel Avaliando)
 Principais Métodos de Avaliação de Imóveis

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

por tratamento de fatores de homogeneização Fonte de
Fonte: Oferta informação
(Classificados
Capacidade de uso
de Jornais, sites)/Negócio realizado: CRI Localização e acesso
Relevo
Dimensão
Transposição
....
•Método evolutivo;
•Método involutivo;
•Método da capitalização da renda;*
•Método da Composição de Custos das benfeitorias;*

•Método comparativo direto de custo de reedição das benfeitorias *

etc...
• (*Utilizável em conjunto com o CDDM)
•...
 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Por tratamento de fatores de homogeneização ou Nota Agronômica
•Neste método, a identificação do valor de mercado do imóvel
em avaliação é realizada por meio de tratamento técnico dos
atributos dos imóveis comparáveis constituintes das amostras,
analisando-se os “elementos” semelhantes ou assemelhados ao
avaliando, com objetivo de encontrar a possibilidade de formação de
um valor de mercado mais próximo da “verdade” do que é
praticado no comércio, para valorar o imóvel avaliando, tendo como
base outros imóveis.
•Como não existem imóveis iguais, a homogeneização das
características dos imóveis paradigmas (amostras do mercado) em elação
ao imóvel avaliando deve ser efetuada com o tratamento por fatores, na
busca de equalizar o valor do imóvel avaliando ao valor mais próximo
do praticado no mercado (real), o qual é encontrado sempre que houver
“amostras comparáveis”, ou seja, semelhantes ao imóvel avaliando.”
MÉTODO COMPARATIVO direto DE DADOS DO MERCADO

•A condição essencial para utilizar esse Método, com a certeza de obter

sucesso, é o Avaliador ter um banco de dados básicos de imóveis ofertados
ou comercializados, para nele pesquisar imóveis comparandos
(referências, paradigmas) que possuam características semelhantes ou
bastante comparáveis às do imóvel avaliando, ou homogeneizá-los.

Por este Método (CDDM) o valor do imóvel avaliando é obtido comparando-

se suas características com as dos outros imóveis (referenciais do banco de

dados), resultantes de ofertas e ou negócios realizados no mercado

imobiliário, aplicando-se tratamentos de homogeneização para equipará-

los.
 Dados de Mercado imobiliário (valor da terra)
Ao logo do tempo, no exercício da profissão de Avaliador Imobiliário, Peritos
e Assistentes Técnicos, pesquisando imóveis comercializados e ofertados,
constroem um banco de Dados de Mercado sobre VALOR DE IMÓVEIS,
armazena-os em uma pasta digital e atualiza-os, de 2 em 2 anos.

Para compor o banco de dados o profissional pode se valer de

pesquisa nas imobiliárias; nos classificados de jornais de grande
circulação regional; solicitar informações formais aos órgão
públicos que lidam com imóveis rurais (INCRA; EMATER; EMPRESAS
PARTICULARES DE EXTENSÃO RURAL; SECRETARIAS DA AGRICULTURA ESTADUAL E
MUNICIPAL; BANCOS OFICIAIS; CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS; SINDICATOD
PATRONAIS E DE TRABALHADORES; COOPERATIVAS RURAIS, SENAR, FEDERAÇÕES
RURAIS, pesquisar em revistas e sites (Canal Rural), boletim cadastral das
Prefeituras..... Além de entrevistas com pessoas de lides rurais [Citar todas as fontes]
 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
• A condição para aplicar o Método Comparativo Direto
de Dados Mercado de é a existência de um conjunto de
dados, que sejam referências do mercado imobiliário,
os quais, com o devido tratamento, possam ser usados,
estatisticamente, como amostras comparativas.
• A qualidade das amostras devem ser assegurada
quanto aos seguintes pontos:
• idoneidade e atualidade das fontes de informação (2 anos);
• semelhança com o imóvel objeto da avaliação; (homogeneizar)
• número de elementos utilizados maior ou igual a cinco
• (Quanto > o Nº de parâmetros >Fundamentação, > Precisão, melhor o resultado)
 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O Método CDDM Permite Definir/Determinar o valor do imóvel AVALIANDO
através de comparação com outros imóveis à ele semelhantes (quanto às
características/atributos intrínsecos), constantes de um banco de dados,
colhidos através de pesquisa no mercado imobiliário, usando-se um
tratamento para HOMOGENEIZAÇÃO (para tentar uniformizar os elementos
que não forem perfeitamente comparáveis, minimizar as diferenças) e após,
utiliza-se da estatística descritiva (procedimento empregado quando não se
dispõe de muitas amostras) ou inferência estatística (avaliação rigorosa) que
emprega mais de 30 imóveis da amostras para encontrar um valor que
explique o comportamento do mercado imobiliário e análises estatísticas para
validar o valor obtido, como o melhor (menor erro possível) e, assim, calcular
o valor mais justo (+ próximo do valor real ) para o imóvel avaliando.
 Método Comparativo de Dados de Mercado
• O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é
empregado nas Avaliações de Imóveis Rurais para
determinar o Valor da Terra Nua (VTN).

• “O Valor da Terra está diretamente relacionado com o

aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela
propicia ao proprietário/explorador. Isto significa que quanto
maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este
e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o
Valor da Terra. (Lima, Marcelo Rossi- 2005)”
 Atributos que Compõem os recursos produtivos
• OBS: A coleta de dados no mercado imobiliário sobre
valor de terra, por si só, não é condição suficiente para
se obter um valor consistente do imóvel avaliando,
cabendo ao avaliador comparar as informações obtidas
no mercado, levando em consideração todos os
atributos intrínsecos e extrínsecos do imóvel avaliando
em relação aos imóveis paradigmas.
• Para que as comparações entre o imóvel avaliando e as
informações do mercado (amostras) possam ser feitas com
precisão e critério técnico é fundamental que o avaliador
tenha pleno conhecimento dos elementos que compõem
os recursos produtivos dos imóveis paradigmas e avaliando.
 Atributos intrínsecos da produtividade do imóvel
Os atributos intrínsecos determinantes, nas características de
produtividade da terra são: água; relevo; estrutura do solo;
fertilidade do solo e sua capacidade de produzir renda. São
elementos muito IMPORTANTES na avaliação de imóveis rurais.

Os fatores de produtividade primária da terra dependem,

fundamentalmente, da qualidade do solo, que é composta pela
capacidade de uso (fertilidade natural e/ou artificial do solo); estrutura
do solo (pedregoso, arenoso, argiloso, siltoso); relevo do terreno;
existência de água e outras características que condicionam o
potencial produtivo dos imóveis rurais gerarem renda.
Fatores ou Parâmetros de produção primária da terra
•Para conhecer e analisar os fatores de produção primários os
Peritos Avaliadores precisam de informações profundas sobre
as características do relevo da área cultivável do imóvel; da
estrutura física e da fertilidade dos solos, suas classificações
quanto às capacidades e limitações de uso e da terra e outros
atributos do imóvel avaliando, necessários à realização dos
procedimentos de homogeneização dos parâmetros requeridos
na equalização das amostras utilizadas na comparação de
preços de imóveis rurais para a avaliação.
Aplicar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado requer conhecimentos

técnicos sobre a capacidade de uso do solo do imóvel rural para produzir renda, que

envolve informações sobre terras cultiváveis como: estrutura de solos[profundidade,

porosidade, plasticidade, presença de afloramentos rochoso/cascalho] ; tipos e classes de solos [de I a VIII da

Tabele de Bertolini usada p/ Embrapa]; fertilidade dos solos [N, P, K, Mg, Ca, Zn] enfim todas as

suas características edáficas (tipo do solo [argila, silte, areia] pedregosidade, profundidade

aparente, fertilidade natural/artificial, relevo, estrutura, acidez [pH], Al++, existência de água,

cobertura, problemas de conservação do solo: erosão, compactação,...) etc . Estes fatores

requerem Homogeneização para facilitar a comparação entre os imóveis paradigmas

e o imóvel avaliando.
 HOMOGENEIZAÇÃO
•É o tratamento científico dos preços observados nos
imóveis das amostras, mediante a aplicação de fatores
(fonte, situação, capacidade de uso, relevo, transposição, Nota Agronômica etc)

como elementos de transformações matemáticas que

expressem, em termos relativos, a eliminação das
diferenças entre os atributos dos dados de mercado e
os atributos intrínsecos do bem avaliando.
•Nos fatores de homogeneização utiliza-se de índices
para equalizar os imóveis paradigmas ao AVALIANDO.
 HOMGENEIZAÇÃO
•O saneamento da amostra deve ser realizado conforme
o sugerido pelo Eng. José Carlos Pellegrino, no trabalho
“Pesquisa e Homogeneização de Valores”, publicado pela
Editora Pini. Este método elimina todos os elementos
fora do intervalo de 30% no entorno da média
homogeneizada de toda a amostra, permitindo desta
forma, a exclusão de elementos nocivos e a identificação
do real valor de mercado para a terra nua.
 HOMGENEIZAÇÃO
•Nas amostras, quando o número de elementos
homogeneizados e saneados que a compõe é inferior a 30 a
análise estatística deve ser feita pela Distribuição t`Student,
com nível de precisão ou probabilidade de ocorrência igual a
80%, considerando-se “n – 1” graus de liberdade; quando o
número de elementos for superior a 30, o intervalo de
confiança será calculado considerando a distribuição normal
com “n” graus de liberdade, onde “n” é o número de
elementos considerados.
•Benfeitorias Reprodutivas ou Produtivas são

resultantes das explorações do solo, utilizando

conhecimentos empíricos ou tecnologias/inovações

tecnológicas capazes de proporcionar rendimentos por

meio da produção e venda dos seus produtos: culturas,

reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc

 VALOR DA TERRA NUA
•...O valor da terra está diretamente relacionado com
o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que
ela propicia ao proprietário/explorador. Isto significa
que quanto maior o grau de aproveitamento, quanto
mais intensivo este e quanto maior a gama de uso
que o solo permite, maior o valor da terra. (Lima,
Marcelo Rossi- 2005)”
Arranjo ILPF combinando os cultivos agrícolas e arbóreos
(SAFs), com pastagens e criação de animais, de forma
consorciada e simultânea. 
Integração Lavoura Pastagem Floresta
A ILPF emprega diferentes arranjos de
sistemas de produção , com plantios
de grãos, fibras/capim (pasto), madeira
e proteína (carne/leite) na mesma área.
 Estrutura para Plasticultura (Hidoponia)

Vem aí: Agricultura de precisão; Automação, Robótica;

Robótica
Digitalização no Campo; Biotecnologia genômica; Nanotecnologia;
R$ 32,00/m²
Sistema Agroflorestal, composto por consórcio
Café x Seringueira
SISTEMA SILVIPASTORIL
 Método comparativo direto de dados de Mercado sobre valor de imóvel

• O uso do Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado requer, também, informações sobre estado de
conservação das benfeitorias não reprodutivas;
localização do imóvel avaliando em relação ao centro
consumidor; tipos e condições de acesso etc.
• Para avaliar as benfeitorias não reprodutivas – (Edificações, e
demais infraestrutura interna do imóvel) - o Método
Comparativo de Dados de Mercado pode associar-se ao Método
do Custo de Produção ou Reedição de Benfeitorias Fixas (requere
conhecimentos técnicos específicos sobre construções de infraestrutura física: casa,

alojamento, depósito, silo/armazém, curral, cerca, estrada, Mini e PCH, rede elétrica, poço

semi-artesiano, sistema de irrigação, sistema de drenagem, pista de pouso., ponte, bueiro...)

 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS
BENFEITORIAS NÃO REPODUTIVAS são as melhorias
fixas que se incorporam ao solo do imóvel, cuja remoção
implica em destruição, alteração, fratura ou dano elas,
compreendem edificações (casa sede, casa de funcionários, galpões,
depósitos, currais, fábricas, cercas, barragens, canais de drenagens e de irrigação );
instalações para abastecimento e distribuição d’água (poço
amazônico; poço semi-artesiano, poço artesiano), instalações para
fornecimento de energia elétrica (roda d’água, mini CH; PCH, rede de
distribuição); instalações para irrigação (tubulações, aspersores, sistemas
auto-propelido); gradagem, terraceamento; antenas; estradas;
enfim estrutura de apoio À PRODUÇÃO RURAL e outras
que por sua natureza não são negociáveis separadamente das
terras em que estão edificadas (hidroponia). Mais show
SISTEMAS DE IRRIGAÇÃO: AUTO-PROPELIDO; ASPERSORES; GOTAS

Foco nos
Sistemas
 Foco nos
Sistemas
Sistema de Irrigação do solo – auto propelido – para produção de grãos
SISTEMA DE IRRIGAÇÃO POR AUTO-PROPELIDO TIPO PIVÔ CENTRAL

Resultados
dos
Sistemas
Sistema de drenagem dos solos hidromórficos

Canais de Drenagem
Sistema de drenagem dos solos hidromórficos

Canais de Drenagem
Sistema de drenagem dos solos hidromórficos

Canal de Irrigação
Can
al d
e Irri
gaç
ão
Benfeitorias Não Reprodutivas - canais

Canal de Irrigação
Benfeitorias Não Reprodutivas - canais

Canal de Irrigação
Benfeitorias Não Reprodutivas - canais

Canal de Irrigação

Bueiro
Benfeitorias Não Reprodutivas - canais
Canais de Irrigação
Benfeitorias Não Reprodutivas - canais
Canal de Irrigação
Benfeitorias Não Reprodutivas - canais

Canal de Irrigação
BENFEITORIA NÃ REPRODUTIVA - Estrada de Acesso ao Imóvel
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA - Estrada de acesso interno ao imóvel
Benfeitorias Não Reprodutivas - cercas
Benfeitoria Não Reprodutiva - cerca
Benfeitorias Não Reprodutivas - Cercas
Bnr- Cerca de Arame liso com estacas e balancins
Bnr- Cerca com estacas sem balancins
Bnr- Cerca com detalhe dos esticadores
Importante averiguar a existência de aceiro de ambos os lados da cerca
 Custo de construção de 1 Km de cerca de arame liso
•O custo da cerca de arame liso depende muito do tipo
de madeira dos esticadores e estacas (postes, mourões
ou lascas) utilizados, se são de madeira nobre, se são
tratados.
•Para a construção de 1 km de cerca com 4 fios de arame
liso; com estacas e esticadores de itaúba, espaçados de 6 em
6 m e 100 m respectivamente; com 2 balancins de aço entre
os “postes/estacas” e 4 catracas em cada ponto
firme, utilizando 4 rolos de arame de 1.000 m, 155 estacas,
13 esticadores, 334 balancins e 40 catracas + aceiro. Valor?
 Custo de construção de 1 Km de cerca de arame liso

ARAME LISO (4 rolos) R$ 500,00/rolo de 1.000 m R$ 2.000,00

ESTACAS (155 Unid +
25 = 170 Unid)
R$ 10,882/Unidade R$ 1.850,00
ESTICADORES (13
unidades)
R$ 135,00/Unidade R$ 1.655,00
BALANCINHOS (Cento)
4 centenas
R$ 80.00/Cento R$ 240,00
MÃO-DE-OBRA R$ 5,00/Lasca implantada R$ 850,00 (170)
Construção de Aceiro R$ 225,00 / Km R$ 225,00
Transporte dos Insumos Custo do Transporte R$ 100,00

TOTAL R$ 7.000,00
Custos de Reprodução (cercas e currais) - Variações da Tabela

CERCA MOIRÕES ESTACAS ESPAÇAM CUSTO UNITÁIO (R$/m)

ENTO dos FIOS TÁBUAS OU VARAS
BALACINS
2 3 4 5 6

COMUM 10 por Km 4 em 4 m 2 em 2 m 6,00 7,50 9,00 10,50 12,00

(arame
farpado)
Arama 10 por Km 5 em 5 m 2,5 em 2,5m 4,00 5,50 7,00 8,50 10,00
Liso
 Saneamento da média (CUSTO DA CERCA)
•Quando existir diferentes tipos de uma mesma
categoria de benfeitoria no imóvel avaliando (cerca)
há necessidade de fazer o cálculo dos custos de cada
tipo e, não raro, é recomendável fazer o cálculo do
valor médio (Média Aritmética) do valor delas (cercas)
e multiplicar pela quilometragem total de cercas.
•Se os custos dos tipos individuais forem muito
discrepantes é admissível fazer o saneamento da
média eliminando os valores extremos, maiores e
menores, até alcançar o Erro Máximo Permissível de
10% (para mais ou para menos), considerando a
probabilidade de 95% de acerto.
 Resultado do levantamento das cercas existentes em um imóvel avaliando

1)-2,4 Km de cerca com 4 fios de arame liso, 84 Esticadores e 372

moirões, em regular estado de conservação:
R$ 7.000,00 x 2,4 x 0,6 = 10.080,00 ÷ 2,4 = R$ 4.200,00/ Km
2)- 5,8 Km de cerca com 4 fios de arame liso, 203 Esticadores e 899
estacas de Itaúba em bom estado de conservação:
R$ 7.000,00 x 5,8 x 0,8 = 32.480,00 ÷ 5,8 = R$ 5.600,00/Km
3)- 7,0 Km de cerca eletrificada (40 % do valor da cerca convencional)
R$ 7.000,00 x 7,0 x 0, 4 = 19.600,00 ÷ 7,0 = R$ 2.800,00/Km
4)- 3,5 Km de cerca de arame liso em 5 fios, 12 esticadores, 542 postes,
tratados, estando em ótimo estado de conservação
R$ 7.000,00 X 3,5 X 1,0 = 24.500,00 ÷ 3,5 = R$ 7.000,00/km
5)- 6,3 Km de cerca de arame lisos, em 4 fios, com 217 esticadores e 960
moirões de eucalipto tratados e pintados, em excelente estado de conservação:
7.000,00 X 6,3 X 1,1 = 48.510,00 ÷ 6,3 = R$ 7,700,00/km
No imóvel existem 25 Km de cercas. Valor = R$ 127.070,00 ?????
 cálculo do valor médio do Km das cercas
Elementos Valor Unitário ( Xi - µ ) ( X i - µ )2
X i (R$)
1ª Cerca 4.200,00 / Km -1.260,00 1.587.600,00
2ª Cerca 5.600,00 / Km 140,00 19.600,00
3ª Cerca 2.800,00 / Km -2.660,00 7.075.600,00
4ª Cerca 7.000,00 / Km 1.540,00 1.368.900,00
5ª Cerca 7.700,00 / Km 2.240,00 5.017.600,00
∑ Total 27.300,00 15.069.300,00
Média ( µ ) 5.460,00/ Km

Desvio Padrão
S = √∑ (Xi - µ)2 S = √15.069.300 s = √3767325 = 1.940,96
n –1 4

Coeficiente de Variação CV= S x 100 CV= 1.940,96 = 35,54

µ 5.460
 cálculo do valor médio do Km das cercas
Erro Padrão

Sy = √Sn Sy = √ 1940,96
5
s y = √ 388 = 19,69

Erro de Amostragem

Ea = ± Sy . t2 19,69 X 2,02 = 39,77

Os resultados para CV; S; Sy e Ea estão elevadíssimo, totalmente fora

dos limites aceitáveis, porque os Valores por Km de cerca estão muito
discrepantes. Faz-se necessário sanear a Média Aritmética, eliminando
os valores mais destoantes.
 Saneamento da média aritmética do valor p/ Km DE CERCA
Elementos Valor Unitário ( Xi - µ ) ( X i - µ )2
X i (R$)
2ª Cerca 5.600,00 / Km -1.166,66 34,15
4ª Cerca 7.000,00 / Km 233,34 15,27
5ª Cerca 7.700,00 / Km 933,34 30,55
∑ TOTAL 20.300,00 0,02 79,97
MÉDIA (µ) R$ 6.766,66 / km

Desvio Padrão

S = √∑ (Xi - µ)2 S = √79,97 s = 6.32

n –1 2

Coeficiente de Variação CV= S x100 CV= 6,32 x100 = 0,91

µ 6.766,66

Erro Padrão: Sy = 1,77 e Erro de Amostragem: Ea = ± 3,59

R$ 6.766,66 é o valor a se considerado no cálculo dos 25 Km de cercas.

 Currais para animais bovinos e equinos

•Um bom curral deve permitir a realização, com

eficiência, segurança e conforto, de todas as práticas
necessárias ao trato do gado, como apartação,
marcação de identificação, castração,
vacinação, descorna, inseminação, pesagem,
controle de parasitos, exames ginecológico e
andrológico, embarque/desembarque de animais...
Benfeitoria Não Reprodutiva- CurRaL
Benfeitoria Não Reprodutiva- Curral
B. N. Reprodutiva- Curral
BNRepr- Curral para vacas leiteiras
BNRepr- Curral para vacas leiteiras
Tronco ou brete
Curral c/ brete de vacinação, tratos sanitários e c/ Balança
Embarcadouros de Gado Bovino
 Máquinas e Equipamentos Fixos Indenizáveis

•Picadeira de capim; Forno para fazer carvão; Forno para

fazer alimentos; Tanque resfriador de leite; Antena para

internet/telefone; Moto-bomba p/ poço semi-artesiano;

Fábrica de farinha e outras Indústrias Rurais para laticínios,

embutidos, poupas e doces de frutas............... São

Benfeitorias Não Reprodutivas Fixas, AVALIÁVEIS.

Picadeira e Ensiladeira de Cana e
Capim
Tipos de Fornos Domésticos
Tanque Resfriador de Leite
 Bateria de Fornos Rústicos p/ Carvão

•
Farinheira Industrial Rural
Curral e outras instalações ribeirinhas
típicas
https://youtu.be/qBaLZBQHwa0
Bnr- Baias para cavalos
Bnr- Baias para cavalos
Baias para cavalos
Baias para cavalos
R$
600
,0 0/m
²
 Bnr- Casas de alvenaria
CUB / SINDUSCON

R$ 600,00/m²
 R$ 550,00/m²
R$ 600,00/m²

CUB / SINDUSCON

R$ 600,00/m²

R$ 580,00/m²
 CUB / SINDUSCON

R$ 590,00/m²

R$ 650,00/m²

R$ 580,00/m²

R$ 620,00/m²
CUB / SINDUSCON

R$ 740,00/m²
CUB / SINDUSCON

R$ 780,00/m²
CUB / SINDUSCON
R$ 820,00/m²
Seringal- Casa sede, casa de trabalhador, farinheira e depósito às margens do Rio
CUB / SINDUSCON
R$ 160,00/m²
 RÁPIDOS COMENTÁRIOS SOBRE OS

OUTROS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE

IMÓVEIS:

EVOLUTIVO; INVOLUTIVO e

CAPTALIZAÇÃO DA RENDA
 Método Evolutivo
 Determina o VALOR de um imóvel urbano (prédio) pelo somatório dos
valores de seus componentes: Terreno + Benfeitorias.
 O Cálculo do Valor p/ Método Evolutivo é expresso pela Fórmula:

 V T I = (VTe + CB) . fc
 onde,
VTI – Valor Total do imóvel
VTe – Valor do terreno (Média comparativa dos dados de mercado, homogeneizado)
CB – Custo das benfeitorias (reedição do custo de Material + M.de Obra)
fc – fator de comercialização (varia de acordo com a conservação - 0,2 a 1,00)
Leva em conta a localização e o acesso, como no MCDDC e a “vantagem da coisa
feita”

A finalidade deste Método é a identificar o valor de mercado do imóvel urbano, considerando, além do
estado de conservação, a localização e as condições de acesso, conforme Tabela, influenciando
(positiva ou negativamente [bom senso]) o “fc” e a “temperatura” do mercado imobiliário.
 Método de Reedição do Custo das Benfeitorias
O valor das benfeitorias é determinado através da
reprodução dos custos de seus componentes (Projeto +
Material + MO);
•A composição dos custos das benfeitorias é feita com base em orçamento
detalhado, considerando o quanto custa para construir cada benfeitoria (projeto
+ material + mão de obra), deduzindo-se a depreciação decorrente do estado de
conservação atual ou a impraticabilidade de uso (obsoleto);
•Determina-se o valor do bem, como reposição p/ o estado de novo.
•Para definir o valor do bem avaliando, devem ser considerados: a depreciação
pelo tempo de vida útil; pela idade aparente; pelo grau utilidade; pelo estado de
conservação e a (des)valorização pela localização e condições de acesso.
•“Na redação do Laudo Técnico de Avaliação devem ser quantiqualificados e
justificados os efeitos do desgaste físico e/ou obsoletismo das benfeitorias”.
 Benfeitorias Não Reprodutivas: EDIFICAÇÕES
É possível venham ter dificuldade na avaliação de Edificações (de alvenaria em concreto e de
estrutura metálica), Peritos que não tiverem Pós-Graduação em Avaliação de Imóveis
Urbanos e não sejam Engº Civil/Mecânico ou Arquiteto/Urbanista e, nestes casos, deve
contratar auxiliar(es) da(s) área(s) específica(s).

Ao inspecionar/vistoriar as construções civis de um imóvel (avaliando), os Peritos Avaliadores

devem relatar, detalhadamente a quantidade, qualidade de toda a estrutura e fazer referencia a todas
as informações possíveis tais como: área construída, número de cômodos, características do(s)
banheiro(s), suas paredes (revestimento de azulejos), os pisos [cerâmicos, cimento queimado], o
piso do imóvel: chão batido, madeira, cerâmica; o alicerce; as paredes de alvenaria, se rebocada ou
não, com massa corrida ou não, se pintada ou não e se for, como está a pintura, se as paredes são
de madeira e se for qual o tipo, qualidade e estado de conservação; condições das instalações
elétricas, hidráulicas e mecânicas, se embutidas ou não; cobertura, forro, laje; vida útil/tempo de
construção, idade aparente; a área total coberta; estado de conservação geral; urbanismo etc., etc,
(Recompor As Bilt, [projetos arquitetônico, estrutural, hidráulico, elétrico., proteção contra incêdio ).
Planta Baixa de uma Casa
 Método Involutivo
O Item 11.3.2 da NBR 14.653-2 (Imóvel Urbano) utiliza o
conceito do Método Involutivo (Prof. Eng. Rubens A. Dantas)

•O MÉTODO INVOLUTIVO - É baseado em um modelo

de viabilidade técnico-econômico para estimar o
valor de um terreno, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, mediante um hipotético
empreendimento imobiliário (loteamento ou Condomínio)
compatível com as características do terreno, da
localização, das condições de acesso e com as
“temperatura” do mercado.
 Método Involutivo
• A avaliação pelo Método Involutivo considera a receita
provável da comercialização das unidades hipotéticas
(lotes urbanos) com base em preços de terrenos urbanos
obtidos em pesquisa no mercado imobiliário.
• O valor do imóvel é estimado através de um
processo de involução.
• Determina-se o valor de um terreno urbano,
considerando-se que o mesmo é parte integrante
de um empreendimento imobiliário (loteamento),
que foi desenvolvido (evoluído) sobre ele.
 Método Involutivo
•Desta forma, a evolução natural para se encontrar
um valor de um empreendimento seria computar o
valor do terreno, somando os custos de execução
do loteamento, mais o lucro permitido pelo
mercado.
•Na aplicação do Método Involutivo, parte-se do valor
previsível da venda do empreendimento, projetado;
dele, subtraindo-se os custos de execução e lucro
mínimo pretendido pelo investidor. Assim, obtém-se o
preço máximo que se pagaria pelo terreno para
viabilizar o empreendimento. (É o que sobra)
 Método Involutivo
•Os resultados obtidos nos Métodos de Evolução e Involução
não são semelhantes, tendendo o valor encontrado pela
involução ser inferior aquele obtido pela evolução. Pois,
enquanto na evolução a parcela de lucro está condicionada às
características do imóvel e à situação do mercado, na involução
está sujeita às condições estabelecidas pelo decisor ou
investidor, que incorpora riscos e incertezas, sendo, de modo
geral, superior ao da evolução . (Na evolução , o imóvel já existe)
 Método Involutivo
•O método involutivo é utilizado na avaliação de glebas
urbanizáveis, onde o empreendimento considerado é um
loteamento futuro (Condomínios). Entretanto, pode ser
utilizado na avaliação de qualquer terreno, desde que o
estudo um empreendimento sobre o mesmo resulte no
melhor e máximo aproveitamento.
•O Método Involutivo pode ser utilizado, também, para avaliação
de obras em execução; obas inacabadas; projetos de loteamentos
aprovados; prédios obsoletos que necessitam de reforma para se
adaptarem melhor ao mercado etc. ...
 Método Involutivo
O cálculo do valor do imóvel pelo Método
Involutivo é obtido pela Fórmula:
VTI = VL – DT – L
Onde:
VTI – Valor (máximo) que se pagaria pelo terreno para
viabilizar um empreendimento;
VL – Receita total obtida com a venda das unidades
resultantes do loteamento;
DT – Despesas totais com a implantação do
empreendimento;
L – Lucro mínimo previsto pelo empreendedor (20 %).
 Método Involutivo
 Baseia-se em um estudo de viabilidade técnico-econômica para a determinar o valor do
terreno, alicerçado em seu aproveitamento eficiente,
eficiente mediante um Projeto “Hipotético” de
um empreendimento imobiliário, compatível com as características do imóvel (terreno) e
com as condições de mercado da localidade.

 Ex: Projeto de Parcelamento do TERRENO em lotes urbanos.

 VALOR do terreno = ∑ Custo do Georreferenciamento + Custo da abertura de
ruas + Meio Fio + Postes + Asfalto + Arborização

TERRENO 4.400 m² + Saneamento + Administração + Mídia + Lucro .

Valor do Terreno ÷ nº de Lotes = Valor de cada lote (terreno individual)

11 lotes de 400 m²
 Método da Capitalização da Renda
• Apropria-se o valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas, com
base na capitalização presente de sua renda líquida, real ou prevista.
Ex: aluguel.
• Baseia-se na capacidade de que os imóveis possuem de produzir renda.
Este método leva em consideração as taxas de renda bruta e líquida. É
muito utilizado para se determinar o valor do imóvel a partir do aluguel
que ele gera deduzido os encargos: IR; IPTU; ISS; imobiliária;
• A taxa de renda varia de acordo com o imóvel, sua localização e com a

w = VL ÷ i
situação do mercado imobiliário.
•
Utiliza-se a Fórmula:
• onde,
W= Valor de venda do imóvel; VL = Valor locativo mensal líquido;
i = taxa mensal de renda (juros de mercado => 1 a 2 % am.)
Utilizado para avaliação de edificações, tb. p/ máquinas e equipamentos.
 Método da Capitalização da Renda
•Este Método identifica o valor do bem, com base na
capitalização presente da sua renda líquida prevista,
considerando-se cenários viáveis.
•Os rendimentos líquidos esperados devem ser
considerados a partir da data de referência da
avaliação até o final da vida útil da produção vegetal.
Na determinação da renda líquida, deve-se considerar
a receita bruta, deduzidos os custos diretos e
indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e
o custo de erradicação, se houver.
 Definições
D a N B R - 14.653/1(2019)
D A A. B. N. T.
E Da
R e s o l u ç ã o c o n f e a Nº 345/90

Nº 345, de 27/07/90
 DEFINIÇÃO
NBR-14.653-1 e Resolução CONFEA Nº 345, 27/07/90

PERÍCIA: Levantamento de dados e informações (diagnóst. geofísico/econô)

realizado por profissional especialista, legalmente habilitado, para

verificar e/ou esclarecer determinados fatos ou aspectos técnicos,
apurar as causas motivadoras dos mesmos, com alegações de
direitos e, se for o caso, estimar valor das coisas (bens e direitos-
DL 3.365/41; Lei 4.132/62 e Lei 8.629/93), a partir dos resultados de
exames, análises, vistorias e avaliações.

O resultado da Perícia  É expresso em um Laudo Técnico Pericial

(objeto de um processo judicial ou não)

 DEFINIÇÕES: NBR-14.653-1 e Resolução CONFEA Nº 345, 27/07/90

IMÓVEL Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias à ele incorporadas. Pode ser
urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.
VISTORIA é a constatação de um fato, de bens e direitos mediante exame circunstanciado
e descrição minuciosa dos elementos que o(s) constituem, sem ou com a indagação das
causas que o(s) motivaram. É um levantamento “in loco” de informações e dados do e no
imóvel vistoriado e inspeção das suas características ou de qualquer bem para fins de
avaliação e/ou perícia.
ARBITRAMENTO é a atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre
alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a aplicação de métodos e técnicas para
determinar o valor monetário de um bem, de um direito ou de um empreendimento . (P/
Resolução CONFEA 345/90, Atribuição Privativa de Profissionais do Sistema CONFEA/CREA)

AMOSTRA: conjunto de dados de mercado representativos de uma população.

AMOSTRAGEM: procedimento utilizado para constituir uma amostra. (seleção de dados)
LAUDO é a peça técnica na qual o profissional habilitado, Perito do Juízo ou Perito
Assistente, relata descrevendo o que observou durante a vistoria e dá as suas conclusões
ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentadamente.
 DEFINIÇÕES: NBR-14.653-1 e Resolução CONFEA Nº 345, 27/07/90
 PERÍTO: Profissional habilitado, idôneo, especialista, detentor
de conhecimentos técnicos e científicos sobre Perícias e
Avalições, convocado (nomeado) para realizar uma perícia e
capaz de produzir o Laudo Técnico correspondente.

 ASSISTENTE TÉCNICO: Profissional habilitado,

(convidado/indicado) pelas partes para orientá-las, assistir os
trabalhos periciais em todas as fase e emitir parecer.

 AUXILIARES TÉCNICOS: Profissionais detentores de conhecimentos

técnicos e científicos em áreas peculiares típicas, os quais são
instados a colaborar com informações complementares, em temas
específicos (que extrapolam o domínio do Perito da causa),
prestando o apoio técnico requerido e necessário à formatação
completa do Laudo Técnico Pericial.
 Definições, em termos técnicos
•Múnus: Encargos que se impõe a alguém, com a
obrigação de executá-lo.
•Lide: Conflito de interesses qualificados por uma
pretensão resistida, entre pessoas físicas e/ou jurídicas,
para provarem certa verdade.
•Contemporaneidade: É a característica das observações
ou amostras coletadas em campo de atributos do imóvel e
nas pesquisas de mercado Imobiliário, dentro do período
de validade, sem variação significativa de valor.
•Semoventes: São aqueles animais de rebanho que
constituam patrimônio, tais como: bovino, equino, muar,
asinino, ovino, caprino e outros.
 Definições, em termos técnicos
Cultura de ciclo curto: cultura com uma única safra ou
corte;
Cultura de ciclo longo: cultura com mais de uma safra
ou corte;
Custo de formação: custo de fundação e manutenção
da cultura até a primeira safra ou pastoreio;
Custo de fundação: quantia gasta para o preparo e a
implantação da cultura;
Custo de manutenção: quantia gasta com os tratos
culturais;
Terra nua: terra sem a consideração de benfeitorias e
vegetação natural (solo);
 Definições, em termos técnicos
Passivo ambiental: obrigações economicamente
valoráveis decorrentes de danos ambientais ou da
inobservância da legislação ambiental;
Recursos naturais: recursos de que o solo se acha
dotado naturalmente, sem custo de produção, mas
constituindo bens econômicos, compreendendo florestas
nativas e pastagens naturais, águas e materiais de lavra,
como argilas, areias e rochas;
Veículos: São aqueles que usualmente são utilizados
para transporte de pessoas, animais ou coisas, uso misto,
ou uso específico, tais como: camionetas, tratores (de
pneus ou de esteiras), carroças, caminhões, carretas,
colheitadeiras, motoniveladora.
 Definições, em termos técnicos
Máquinas e equipamentos
a)Fixos: São aqueles que removidos podem restar
imprestáveis ou inservíveis, quanto ao seu uso ou
funcionalidade, tais como: sistema de armazenagem de
grãos (parte alvenaria, parte alumínio), canalizações ou
tubulações enterradas ou concretadas.
b)Removíveis: São aqueles que removidos podem ser
relocados em outro local ou propriedade, sem prejuízo
de sua funcionalidade, tais como: balanças, motor
estacionário, sistemas de irrigação, carretas,
trituradeiras, trilhadeiras, plantadeiras, reboque agrícola,
grade, arado, roçadeira, moegas, moinhos....
NBR 14.653-3 da ABNT - Diretrizes e padrões de
procedimentos para avaliação de imóveis  rurais
a) Definições, Terminologia, Tabelas, Símbolos e Abreviaturas;
(As unidades de medida devem obedecer à Resolução do CONMETRO nº 12, de 12.10.1988). 

b) Classifica a natureza do bem; Tangível ; Intangível

(dimensão; localização; aceso e suas condições; recursos naturais; uso
atual e potencial, situação fundiária: Registro Imobiliário, Escritura); 
c) Descrição das atividades desenvolvidas no imóvel Avaliando
(Agricultura., Aquicultura, SAF, ILPF, Pecuária, Silvicultura, M. Florestal, Eco–Turismo, Industrialização ... )  
d) Definição da Metodologia adotada para a Avaliação:
Método Comparativo Direto de Dados do Mercado; Evolutivo; Capitalização da Renda; Involv  

e) Níveis de Fundamentação e de Precisão; ( I; II e III )

f) Utilizar Requisitos para Laudos e Pareceres Técnicos. 
 Conceito de Valor de Mercado de um BEM
Conceito Básico: É a quantia mais provável pela qual se negociaria, voluntariamente e
conscientemente um bem, (IMÓVEL RURAL), numa data de referência, numa região definida,
dentro das condições vigentes no mercado imobiliário, da região considerada.
Valor em risco
Valor representativo (do todo ou de uma parcela) do bem que se deseja segurar
Risco de Incêndio; Risco de pragas/doenças; Risco de Geada, de Seca, de Inundação, de Vendaval
Valor patrimonial
Valor correspondente à totalidade dos bens de uma pessoa física ou jurídica.
Valor residual
Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.
Valor especial
Aquele reflete características ou premissas relevantes apenas para um comprador especial,
desconsideradas na identificação do valor de mercado.
 Quando forem adotadas premissas vinculadas a um comprador especial (por exemplo:
isenções fiscais, projeções de receitas e despesas), o valor de mercado ou valor econômico
adquire o caráter de um Valor Especial;
 INFORMAÇÕES Importantes sobre ESCRITURA e REGISTRO

Escritura Pública é um documento elaborado em Cartório

de Notas por pessoa que detém a função pública.
O Notário Público formaliza um ato ou escrituração de um
negócio, por requerimento das partes interessadas.
Qualquer transação pode ser Escriturada nos Cartórios de
Notas e/ou de Títulos e Documentos.[Art. 135 a 142 da Lei Nº 6.015/73]
Trata-se de um instrumento importante nos negócios
imobiliários, mas não equivale ao Registro Imobiliário.

Escritura não confere direitos reais a ninguém.

Registro Imobiliário confere o domínio ao detentor do Imóvel.
 A lavratura da Escritura Pública de um imóvel pode ser realizada em
qualquer Cartório do país, porém o REGISTRO do imóvel só pode ser
efetuado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca –> (região da
circunscrição [localização de abrangência] em que esteja situado o imóvel
objeto do Registro) .[Lei Federal Nº 6.015/73, arts. 172 a 183]
Os Cartórios de Notas do país não têm mecanismos que interagem, on-line,
on-line
sobre as lavraturas de escrituras de compra e venda realizadas, mas, os
Cartórios de Registros Imobiliários, possuem controle nacional dos registros.
 Assim, pessoas de má índole poderão lavrar escritura de compra e venda de um
imóvel num determinado Cartório Notarial e, em seguida, lavrar outra escritura
de compra e venda, do mesmo imóvel, em outro Cartório Notarial, vendendo-o
para 2 (dois) compradores distintos.
 Esta situação não é comum, mas possível, e lesa o investidor que for levar a
escritura para registro, porque os Cartórios de Registro Imobiliários são
obrigados a pesquisar, em âmbito nacional, antes de fazê-lo.
•Cada imóvel tem uma MATRÍCULA PRÓPRIA, que deverá ser
aberta por ocasião do primeiro Registro a ser feito, referente
ao imóvel.
•As matrículas são realizadas no Livro 2 – Registro Geral – do
Cartório de Registro de Imóveis da Comarca onde esta
localizado o imóvel.
•São Averbadas em CADA MATRÍCULA todas as alterações e
ônus que gravarem o imóvel, tais como compra e venda;
cessões; alienações fiduciárias; hipotecas; penhoras;
arrestos; alteração de denominação; alteração de dados
pessoais do proprietário; Reserva Legal; Termo de
Manutenção de Floresta Manejada e outras que surgirem.
Ex.: Av-03/200, R-03/200.
O que comprova o domínio da propriedade de um imóvel é a matrícula,
ou registro imobiliário e não a simples lavratura de sua Escritura.
Relatividade do Domínio da Propriedade Rural
•Art. 2º da Lei Federal Nº 12.651, de 25.05.2012 (Novo Código Florestal)

•“Art. 2º: As florestas existentes no território nacional e as demais formas de

vegetação nativa, reconhecidas de utilidade às terras que revestem, são bens
de interesse comum a todos os habitantes do País, exercendo-se os direitos
de propriedade com as limitações que a legislação em geral e especialmente
esta lei estabelecem .”
•O Art. 225 da CF/88 diz que o meio ambiente ecologicamente equilibrado é
um bem comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se
ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as
presentes e futuras gerações.
•A propriedade deve ser benéfica e útil a todos, não apenas ao proprietário!
 ANEXOS: Mapas diversos (Temáticos)
Um Laudo de Avaliação Pericial completo, apresenta todas as
ilustrações possíveis, como: Croquis de Acesso; Mapa de Localização;
Mapa de Uso Atual; Mapa de Usos Potenciais; Mapa de Aptidão
Agrícola; Mapa de Tipos de Solos (pedologia), Mapa de Relevo (Curvas
de Nível); Mapa de Vegetação [RL, APP, AUR]; Mapa de Hidrografia
(cursos d’água); Painel Fotográfico... Mapa integrado geral (Uso de
Imagens de Satélite)
OBS: Os mapas devem conter Norte Verdadeiro e
Magnético; Malha reticulada de Latitude e Longitude;
Datum; Fuso; Coordenadas do Ponto de Referência; Selo ou
Carimbo com todas as Especificações; Legendas; Escala
compatível, Mapa de locação referencial; Data; Nome do
Responsável Técnico com o Nº da Carteira do CREA e o Nº do
Registro da ART do Laudo.
 ANEXOS: Painel Fotográfico e CD das Oitivas
Um Painel ou Álbum Fotográfico é importante para que o Juiz e demais
interessados no processo possam visualizar os atributos característicos do
imóvel e ter a certeza inequívoca de suas qualidades e outras peculiaridades.

•CD das oitivas, para confirmar e melhor esclarecer os relatos

constantes no corpo do Laudo Técnico Pericial, através de
Vídeos/Áudios ilustrativos, juntados ao Laudo Pericial.

•OBS: Sempre que possível, fazer as tomadas das fotos com

referências conhecidas, uma casa, uma árvore, uma torre, uma
montanha ou morro, Km de uma estrada, trecho de um curso d’água
ou uma paisagem que ajude a identificar o lugar.
•Usar máquinas fotográficas de alta resolução e impressão colorida .
 ANEXOS: Peças Técnicas Topográficas de
Georreferenciamento do Imóvel (PERICIANDO)
•As peças técnicas cartográficas devem acompanhar o Laudo
Técnico Pericial e, quando for necessário, fazer o
levantamento topográfico (planta topográfica, memorial
descritivo da área e perímetro, rastreamento a partir do
marco geodésico base em local seguro e visível, monografia
do marco base geodésico, implantação de marcos nos
limites, planilha de cálculos analíticos, planilha cartográfica,
nomes e documentos dos vizinhos lindeiros, declaração de
limites), ART.
•Mesmo sem fazer o georreferenciamento, Tendo as peças
técnicas, deve usá-las. Se o fizer: Aplicar a Norma Técnica de
Georreferenciamento e o constante da Lei Federal nº 10.267/2001.
 Oitivas: Devem ser entrevistados pelo Perito
•Vizinhos mais antigos que conheçam o histórico do imóvel;
•Sindicatos Patronais e de Trabalhadores;
•Compradores de produtos produzidos no imóvel;
•Extensionistas rurais que atuam na região;
•Fiscais do IDARON e de outros órgãos fiscais;
•Servidores das Carteiras de Crédito Rural das Agências bancárias;
•Agentes pastorais de Igrejas;
•Corretores Imobiliários;
•Pessoas de grande influência na Comunidade;

•Colher outros dados para melhorar a FUNDAMENTAÇÃO e

a PRECISÃO do Laudo Técnico Pericial.
 FUNDAMENTAÇÃO e Precisão
•A fundamentação e precisão são determinados por
Graus I; II e III conforme o aprofundamento dos
trabalhos da perícia e avaliação, com o envolvimento da
seleção da metodologia, em razão da confiabilidade,
qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis,
além do empenho e da dedicação do(a) Profissional .
•A fundamentação depende do prazo demandado, dos
recursos despendidos, bem como da disponibilidade de
dados de mercado e da natureza do tratamento a ser
empregado.
•Os Graus de Precisão e de Fundamentação são definidos em função
da FINALIDADE da PERÍCIA e do “banco de dados” utilizados.
 Graus de Fundamentação
•Os Graus de Fundamentação refletem o empenho do
Profissional no desenvolvimento do trabalho pericial e
avaliatório e, nem sempre pode ser previamente estabelecido,
como I ou II ou III, porque depende dos dados do mercado.
•Quanto maior o Grau de Fundamentação menor a
subjetividade, maior a qualidade do trabalho, e até pode ser
combinado a priori, segundo o interesse do contratante, caso
em que o(a) Avaliador(a) deve informá-lo, previamente.
O Grau de Fundamentação depende da quantidade de parâmetros
referenciais utilizados na Perícia e Avaliação, expresso por pontos,
fixados em Tabela Específica, que contempla os itens mínimos
indispensáveis no enquadramento da Perícia e Avaliação.
 Fundamentação e Precisão na Avaliação
A Especificação de uma Avaliação é determinada por Graus de
Fundamentação e de Precisão, conforme o número de imóveis
comparandos usados e o nível de detalhamento da informações
neles colhidas , para comparar com o imóvel avaliando.
Os Graus I, II e III, são expressos em Tabela, em que o Grau III é o
que possui o maior número de dados do mercado, logo, menor
subjetividade/interferência do avaliador.
Os Graus de Fundamentação e Precisão dependem da
disponibilidades de dados do mercado de inserção do bem avaliando
e das informações que dele possam ser extraídas.
 Fundamentação e Precisão na Avaliação
• A especificação da Fundamentação de uma Perícia está
diretamente relacionada com o rigor adotado pelo
Engenheiro(a) de Avaliações; a quantidade de imóveis do
Mercado; a confiabilidade as Informações que possam ser
extraídas das amostras; dos procedimentos estatísticos......

• O contratante pode estabelecer, no ato do contrato,

os Graus de Precisão e Fundamentação
desejados, o que decorre a determinação do nível de
empenho no trabalho avaliatório, mas, nem sempre
representa garantia de alcance do grau de
fundamentação previamente especificado.
 Fundamentação e Precisão na Avaliação
•O Método mais utilizado nas Avaliações de Imóveis Rurais é
o Comparativo de Dados de MERCADO, que emprega a
técnica da comparação do imóvel avaliando com outros imóveis já
comercializados ou ofertados no mercado imobiliário regional.
•Entretanto, é muito difícil encontrar imóveis semelhantes em
dimensão, localização, capacidade de uso da terra, relevo e
demais atributos naturais.
•Com efeito, a despeito da possibilidade de equalizar imóveis
diferentes, por tratamento de fatores de homogeneização, a
NBR 14.653-3 define como intervalo máximo de 30% em torno do
valor obtido com base no Índice Agronômico (Nota Agronômica)
para Avaliações com Grau de Fundamentação I e 10% em torno
do valor obtido com base no Índice Agronômico (Nota Agronômica)
para Avaliações com Grau de Fundamentação II e de 5% para o
Grau III.
 Graus de FUNDAMENTAÇÃO E precisão

• Quando os dados disponíveis não possibilitam

enquadramento DOS TRABALHOS da Perícia e

Avaliação em nenhum dos Graus I, II ou III de

Precisão e de Fundamentação, o trabalho será

considerado apenas como um Parecer Técnico.

•Os dados dos imóveis encontrados no mercado devem ter
suas características descritas pelo(a) Engenheiro(a) de
Avaliações a fim de demonstrar o grau de detalhamento
(expresso pela quantidade e qualidade de atributos dos
imóveis paradigmas- “amostras” e assim verificar a
semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à
sua localização, à destinação, à capacidade de uso das terras .....)

•Estes elementos permitem compará-los com o Imóvel

Avaliando, de acordo com as exigências dos Níveis de
Precisão e de Fundamentação, que pode ser
previamente acordados.
Tipos de AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
1) -JUDICIAL (Desapropriação por Interesse Social e por Inter/Utilid. Pública)
Por Utilidade Pública o procedimento é compulsório, Poder Público (gov) ou
Concessionária(s) adquire o imóvel mediante indenização. Mas o deprecia!.

Duas ou mais pessoas, físicas e/ou jurídicas, possuem interesse sobre o

mesmo imóvel , mas não há acordo.

O conflito se estabelece por uma pretensão resistida  Valor do imóvel

2) -CONVENCIONAL (compra/venda, locação, seguro e outros fins)  Corretor

•A Perícia CARACTERIZA o BEM (imóvel) e define seu valor de mercado, avaliando-o

mediante levantamento de dados e informações, aplicando princípios Legais e
Métodos das Normas Técnicas. (NBR da ABNT 14.653-3)
 Desapropriação por Interesse Social
(3) Pressupostos:
1- Dimensão do Imóvel igual ou maior de 15 MF

2-Imóvel Improdutivo (GUT < 80% e GEE <100%)

(Imóvel produtivo  GUT ≥ 80% e o GEE ≥ 100%)

Exploração se processa de forma Economicamente Viável,

Técnica e Racionalmente Adequada, cfr Art. 6º da Lei 8.629/93

3-Imóvel não cumpre a Função Social da Terra (Art

9º -LRA)
 CÁLCULOS do G U T e do G E E (simplificados)
GUT = (Área efetivamente utilizada ÷ Área aproveitável) x 100
Exemplo 1200 RL
Dois Imóveis Rurais de 1.500 ha em Cacoal/RO  RL = 80 % 300 AUAS
MF/RO = 60 ha

= 25 MF  Passível de desapropriação
Cultivos de 150 ha com pastagens e 50 ha com café = Área
Efetivamente Utilizada = 200 ha. AUAS=300ha-50ha (casas, galpões, aerop, estra
Imóvel 1: Área aproveitável = 250,00 ha; (RL/APP + AUR=1.245ha e Benf. ñ rep = 5 ha)

Imóvel 2: Área aproveitável = 300,00 ha; (RL/APP=1.200ha e Benf. ñ reprod = 0,0 ha)

GUT 1 = (200 / 250) X 100 = 80% - Imóvel Produtivo  Ñ DESAPROPRIÁVEL

GUT 2 = (200 / 300) X 100 = 66,66% - Imóvel Improdutivo  desapropriável

 CÁLCULOS do G U T e do G E E (simplificados)
• Área aproveitável: (Art. 50, § 4º da Lei Nº 4.504/64)

§ 4º Para os efeitos desta Lei, constitui área aproveitável do imóvel rural

a que for passível de exploração agrícola, pecuária ou florestal.
Não se considera aproveitável:
•    a) a área ocupada por benfeitoria;
•  b) a área ocupada por floresta ou mata de efetiva preservação
permanente, ou reflorestada com essências nativas;
•  c) a área comprovadamente imprestável para qualquer exploração
agrícola, pecuária ou florestal.
• (Redação dada pela Lei Nº 6.746/79)
DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE PÚBLICO
• A desapropriação por interesse público, regida
pelo Decreto-Lei Nº 3.365, de 21/06/41 não leva
em consideração se o imóvel é produtivo ou
improdutivo.

Não havendo acordo amigável entre proprietário e

o(a) desapropriante, o Perito apesenta o Laudo de
Avaliação em 5 dias antes da audiência de instrução
e julgamento (Art. 23 Dec.-Lei Nº 3.365/41)
DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE PÚBLICO
• O Juiz decidirá conforme os Arts. 27 e 34 do referido
Dec-Lei: Nº 3.365, de 21/06/41
• “Art. 27.  O juiz indicará na sentença os fatos que motivaram o seu
convencimento e deverá atender, especialmente, à estimação dos bens
para efeitos fiscais; ao preço de aquisição e interesse que deles aufere
o proprietário; à sua situação, estado de conservação e segurança; ao
valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos, e à
valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu.

• “Art. 34.  O levantamento do preço será deferido mediante prova de

propriedade, de quitação de dívidas fiscais que recaiam sobre o bem
expropriado e publicação de editais, com o prazo de 10 dias, para
conhecimento de terceiros.”
DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE PÚBLICO
• O Proprietário pode se valer do art. 37 do mesmo Dec-Lei, Nº 3.365, de
21/06/41
– “Art. 37.  Aquele cujo bem for prejudicado extraordinariamente em sua destinação
econômica pela desapropriação de áreas contíguas terá direito a reclamar perdas e danos
do expropriante.. “

Quando houver Plano de Manejo Florestal o Perito tem a

obrigação de constatar a existência do “TMFM” averbado em
Cartório, com as peças seguintes:

Termo de Responsabilidade de Averbação, com Mapa,

Memorial Descritivo; Memória de Cálculo da área do PMF, da RL e
da Área remanescente, juntada a ART.
 CÁLCULOS do G E E Pecuária (simplificados)
GEE = [(N° total UA / Índice de lotação-ZP) /Área efetivamente utilizada)] x 100
Índice de Lotação para Zona de Pecuária “3” (Cacoal) = 0,46 (Tabelado)
Imóvel 1: N° Total de UA = 120;
Imóvel 2: N° Total de UA = 90;
GEE 1 = (120 ÷ 0,46) / 200 = 1,30 X 100 = 130% -
Imóvel Produtivo (ñ desapropriável p/ fins social)
GEE 2 = (90 ÷ 0,46) / 200 = 0,978 X 100 = 97,8% - Imóvel
Improdutivo (Desapropriável)
Imóvel é Produtivo quando, simultaneamente, quando
GUT ≥ 80% e GEE ≥ 100%)
OBS: O ITR poderá ter redução de até 90% a depender do GEE
 Cálculo do GEE para Cultivos Agrícolas (Vegetação
( )
• Art. 50, § 5º da Lei Nº 4.504/64
• § 5º O imposto calculado na forma do caput deste artigo poderá ser
objeto de redução de até 90% (noventa por cento) a título de
estímulo fiscal, segundo o grau de utilização econômica do imóvel
rural, da forma seguinte:
• a) redução de até 45% (quarenta e cinco por cento), pelo grau de
utilização da terra, medido pela relação entre a área efetivamente
utilizada e a área aproveitável total do imóvel rural;
• b) redução de até 45% (quarenta e cinco por cento), pelo grau de
eficiência na exploração, medido pela relação entre o rendimento
obtido por hectare para cada produto explorado e os
correspondentes índices regionais fixados pelo Poder Executivo e
multiplicado pelo grau de utilização da terra, referido na alínea "a"
deste parágrafo.
 Cálculo do GEE para Cultivos Agrícolas (Vegetação
( )
• GEE = [(Produção ÷ Produtividade) ÷ Área cultivada X 100]
• Índice de rendimento (oficial) para CANA DE AÇÚCAR
Sul/Sudeste = 70,00 T/ha e Norte/Nordeste = 50,00 T/ha e Centroeste = 60 T/ha
Exemplo:
Imóvel rural, na região Norte com área de 500 ha; Área Aproveitável de
250,00 ha Cultivada com de 200 ha CANA-DE-AÇÚCAR;
• SITUAÇÃO 1: Produtividade de 50,00 T/ha; Quantidade Colhida = 12.000 Toneladas;
• SITUAÇÃO 2: Produtividade de 50,00 T/ha; Quantidade Colhida = 8.000 Toneladas.
• GEE 1 = (12.000 ÷ 50) / 200 = 1,2 X 100 = 120% - Conclusão: Imóvel Produtivo
• GEE 2 = ( 8000 ÷ 50) / 200 = 0,8 X 100 = 80% - Conclusão: Imóvel Improdutivo
 Cálculo do GEE para Cultivos Agrícolas (Vegetação
( )
Quando no imóvel existem várias culturas perenes e
semi-perenes cultivadas com fins econômicos o GEE é
calculado utilizando-se a somatória dos parâmetros das
Produções dividido pela somatória das respectivas
produtividades oficiais de cada cultura, este resultado
divido pela área total efetivamente utilizada pelos
plantios de todas culturas consideradas e multiplicado por
100.
GEE= (∑ Parâmetros das Produções ÷ ∑ das Produtividades oficias de
cada cultura comercial considerada/ Área total efetivamente utilizada) x100
 Cálculo do GEE para vários Cultivos Agrícolas na área aproveitável do imóvel rural
Área (ha) Produtividade Produção
Culturas Plantada (Kg/ha) (Kg)
Área (há)
15 Cultivada
35.000 525.000
Banana
Laranja 45 27.000 1.215.000
Manga 28 25.000 700.000
Tomate 05 70.000 350.000
Uva 12 30.000 360.000

Total 105 187.000 3.150.000

GEE=(∑Parâmetros/Área efetivamente utilizada) x100 (Parâm = Pdd/P)

Produtividade Oficial (Kg/ha)
Banana: 11.000; Laranja: 8.000; Manga: 13.000; Tomate: 30.000; Uva: 8.000
Dados da Propriedade: Área Total: 130 ha; Área Utilizada: 105 ha

GUT= (Área efetivamente utilizada ÷ Área aproveitável total do imóvel) x 100

GUT= (105 ÷130) x 100
GUT= 80,8%
 Cálculo do GEE para Cultivos Agrícolas (Vegetação
( )
Cálculo do GEE: Parâmetros (Produção/Índices de Produtividade)
•Banana = 525.000 ÷ 11.000 = 47,72
Laranja = 1.215.000 ÷ 8.000 = 1 51,87
Manga = 700.000 ÷ 13.000 = 53,85
Tomate = 350.000 ÷ 30.000 = 11,67
Uva = 360.000 ÷ 8.000 = 45,00
GEE=(∑Parâmetros/Área efetivamente utilizada) x100

•GEE= (47,72 + 151,87 + 53,85 + 11,67 + 45 / 105) x 100

•GEE= (310,11/105) x 100
•GEE= 295,34%
Conclusão: De acordo com os dados obtidos têm-se que o GUT é maior que 80% e que o GEE
é maior que 100%. Dessa forma, a propriedade em questão é enquadrada como produtiva.
 índice de lotação por zona de pecuária (UA)
•O Índice de Lotação por Zona de Pecuária é o número mínimo
de cabeças de animais (bovinos, muares, caprinos, ovinos etc) que devem
ser mantidas em uma área de pastagem, calculado pela relação entre a
quantidade média do rebanho dividida pela área necessária para sua
alimentação (pasto, com ou sem divisões e piquetes com capineira, silagem ou feno )

em determinada região do País.

•O Índice de Lotação por Zona de Pecuária mede a eficiência na
exploração da atividade pecuária: 20 bois em 10 ha = 2 UA/ha 
•Quanto menor o índice, maior será a área necessária para garantir a
alimentação do mesmo número de animais, ou seja, quanto menor o
índice, menor a produtividade potencial do imóvel quanto a pastagem no
imóvel (significa ausência de tecnologia).
 Exemplo de índice de lotação
•Em um imóvel rural cujo Índice de Lotação seja de
1,20 UA para cada hectare da área de pastagem, o
pasto tem possibilidade de alimentar 1,20 cabeças de
animais/ha/ano.
•Se o produtor possuir 1.200 animais, necessita de 1.000
hectares para alimentá-los, durante um ano. Caso o produtor
declare que utiliza 2.000 hectares para engordar a mesma
quantidade de gado, conclui-se que a área de pasto está
sendo subutilizada, ou seja, a quantidade média de animais
mantida na área de 2.000 ha é muito menor do que a
referida área é capaz de alimentar. Ou o pasto piorou
ÍNDICES DE LOTAÇÃO PECUÁRIA

Tabela
Anexo da Lei 4.504/64
Tabela 5: Unidade Animal
 Nº de UA – De um IMÓVEL (para calcular o GEE)
CATEGORIA ANIMAL Nº de Fator de Nº de
Cabeças Conversã UA’s
o
Touros (reprodutores) 05 1,32 06,0
Vacas com 3 anos ou mais 120 0,92 110,4

Bois de 2 a menos de 3 anos 50 0,69 34,5

Novilhas de 2 a menos de 3 anos 45 0,69 31,0
Novilhos de 1 a menos de 2 anos 60 0,47 28,2
Novilhos menores de 1 ano (Bezerros) 90 0,28 25,2

Equinos 10 0,92 09,2

Total de Unidades Animais 380 244,55
 Fator de conversão em UA p/ gado de
engorda
CATEGORIA ANIMAL Fator de Conversão
Touro (reprodutor) 1,32

Vacas com 3 anos ou mais 1,00 (arredondado)

Bois de 3 anos ou mais 1,00 (arredondado)

Novilhas de 2 a menos de 3 anos 0,75

Novilhos de 1 a menos de 2 anos 0,50

Bezerro(a)s menos de 1 ano 0,31

Equinos 1,00
DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA

• São insuscetíveis de desapropriação para fins de

Reforma Agrária a pequena e média propriedade,
assim definida em Lei*, desde que seu proprietário
não possua outro imóvel.
• (CF, art. 185 e Parágrafo Único do artigo 4º da Lei Federal Nº 8.629, de
25/02/1993 - Lei da Reforma Agrária)

• A classificação de Imóveis Rurais, quanto a dimensão, em função

do Módulo Fiscal é definida pela Lei Federal Nº 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993, considerando o Módulo Fiscal, tendo como
Parâmetro a definição de Módulo Fiscal contida no § 3º do Art.
50 do Estatuto da Terra (Lei Federal Nº 4.504, de 30/11/64)
 Definição de Módulo F i s c a l
“Módulo Fiscal é a unidade de medida agrária que
representa a área mínima necessária para o imóvel
rural ser considerado economicamente viável.”
(Art. 50 § 2º da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1.965 [ET], alterado pela
Lei 6.746, de 10 de dezembro de 1.979 e Lei 8.629, de 25/02/93)

“O número de Módulos Fiscais de um Imóvel Rural é

obtido dividindo-se sua área total pelo Módulo Fiscal
do Município”. Ex.: Fazenda de 1200 ha em RO = 20 MF
(Art. 50 § 3º da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1.965 [ET], alterado pela
Lei 6.746, de 10 de dezembro de 1.979 e Lei 8.629)
 Classificação do Imóvel por Dimensão
Classe de Dimensão do Imóvel f (Módulo Fiscal)
Minifúndio, imóvel rural de área maior do que a FM e inferior a
um Módulo Fiscal; (Minifúndio em PVH: S > 2 ha e < 60 ha)
Pequena Propriedade, imóvel rural com dimensão compreendida
entre 01 (um) e 04 Módulos Fiscais;
Média Propriedade, imóvel rural com área compreendida entre
04 e 15 Módulos Fiscais;

Grande Propriedade, imóvel rural com extensão territorial

superior a 15 Módulos Fiscais. (Latifúndio)
Em Rondônia a FMP do município sede da Capital = 2ha
FMP dos municípios do interior de Rondônia = 4 ha
 STF acolhe entendimento do Incra/PGF sobre classificação
da área de propriedades rurais
A área total dos imóveis deve ser o parâmetro para classificá-los
como pequenas, médias ou grandes propriedades, em função do
Módulo Fiscal.
Esse é o entendimento do Supremo Tribunal Federal (STF),
manifestado pela Ministra Cármen Lúcia, que reformou o
acórdão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de que o cálculo
para classificação do imóvel deveria considerar apenas a área
aproveitável da propriedade.
A decisão do STF é referente ao processo de desapropriação da
Fazenda das Pedras, no município de Anápolis/Goiânia (GO) .
Site:http://www.incra.gov.br/stf-acolhe-entendimento-do-incrapgf-sobre-classificacao-da-
extensao-de-propriedades-rurais – Acesso em 12/08/2017
 Módulo Fiscal
 Art. 50 da Lei Nº 4.504, de 30/11/1965 – (Estatuto da Terra)
 § 2º O Módulo Fiscal de cada Município, expresso em hectares,
determinado levando-se em conta os seguintes fatores:
(Redação dada pela Lei nº 6.746/1979)
 a) o tipo de exploração predominante no Município:
    I - hortifrutigranjeira;
      Il - cultura permanente;
      III - cultura temporária;
      IV - pecuária;
      V - florestal;

 b) a renda obtida no tipo de exploração predominante;

 c) outras explorações expressivas existentes no
imóvel/município
 Módulo Fiscal
 Art. 50 do Estatuto da Terra
 § 3º O número de Módulos Fiscais de um imóvel rural é
obtido dividindo-se sua área aproveitável total pelo Módulo
Fiscal do Município.
 § 4º Para os efeitos desta Lei; constitui área aproveitável do
imóvel rural a que for passível de exploração agrícola,
pecuária ou florestal, disponível. Não se considera
aproveitável:
 a) a área ocupada por benfeitoria não reprodutiva;
 b) a área ocupada por floresta (Reserva Legal) e mata de efetiva preservação
permanente (APP), ou reflorestada com essências nativas em APP;
 c) a área comprovadamente imprestável para qualquer exploração agrícola,
pecuária ou florestal.
 Módulo Fiscal
Inst. Norm. INCRA Nº 11/03 define M. F e Diretrizes
p/ cálculos de GUT e GEE, e IN Esp. nº 20/80, o
MF/Município, cfr. Dec. 84.685/80 (Site do INCRA:
www.incra.gov.br): Serviços => Cadastro Rural => Índices
Básicos 2005: No final da Página (Anexo: Distribuição dos Municípios
segundo as dimensões do Módulo Fiscal- Arquivo pdf.

O MF varia de 5 a 110 ha (Belém: 5 ha, o menor MF;

Corumbá/Ladário: MS = 110 ha o maior MF)

Módulos Fiscais de Alguns Municípios do Estado do Pará: Belem = 5,0 ha;

Ananindeua=7ha; Tomé-Açú = 50ha; Paragominas = 55 ha; Manauá = 65 ha;; Marabá
= 70 ha; Belterra = 75 ha.
Desapropriação com Finalidade Social – (Art. 184/CF)
Função Social da Propriedade Rural: Art. 5º,XXIII e Art 186/CF e Art. 9º da Lei
Federal Nº 8.629, de 25/02/1993 (LRA); Lei Fed nº 4.132 de 10/09/1.962 Interesse Social.

“A Propriedade ou Posse cumpre integralmente a função

social, quando atende, simultaneamente, segundo graus e
critérios estabelecidos nesta lei, os seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado (Art. 6º LRA:GUT ≥ 80% e GEE ≥ 100%);
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis com
preservação do meio ambiente (Prát. conservac-Manejo do solo e água; RL; APP);
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho
(CLT- Carteira Registrada, Férias, 13º Salário, FGTS, INSS, PCMSO e EPI);
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos
trabalhadores.” (“Lucro” e Segurança e Boa QVT)”
 USO de E.P.I.

 SEGURANÇA na
atividade de Produção
Florestal, em Floresta
Nativa - PMFRS
 (Extração Madeireira)
 OBJETIVO MOR DA AVALIAÇÃO DE I M Ó V E L
• É Definir/Determinar o valor de mercado de um imóvel
(rural), considerando Terra Nua e Benfeitorias, de acordo
com as Diretrizes do Manual de Obtenção de Terras e Perícias
Judiciais do INCRA (Desapropriação fins sociais: Paga a terra em TDA)

• Estabelecer o valor de mercado de um imóvel rural, para

pagamento A VISTA, considerando Terra Nua e Benfeitorias,
através de uma metodologia pré-estabelecida e de acordo
com os princípios da Norma NBR 14.653-3/2004 da ABNT.
(Desapropriação, Concessão de uso, Servidão, Comercialização - compra/venta;
Atualizar ativo, Arrendamento, Garantia, Permuta, Patrimônio, Contábil - IR/ITR ...)

 Subsidiar decisões
 A Avaliação tem por objetivo encontrar um valor representativo do
equilíbrio entre Oferta e Demanda, reconhecido como sendo “Valor
de Mercado” Preço/ha
R$ 1.000,00 R$ 2.0000 $ 3.000,00

Procura

.....................................................
(R$ 2.900,00/ha)

Preço Médio (R$ 1.500,00/ha)

Oferta
0 2 5 8 10 11
15 Quantidade de Imóveis disponíveis
Valor de mercado
Quantia mais provável pela qual se negociaria, voluntária e conscientemente, um bem,
numa data de referência, dentro das condições de mercado vigentes.
 Intervalo de confiança (valores)
P1 – Peço Mínimo
Preço/ha

PM – Preço Médio
P2 – Peço Máximo

Faixa de
Procura

P2
De Preço
Intervalo

Faixa de
PM Oferta
P1

Quantidade de Imóveis
O Intervalo de Confiança é o campo arbítrio que o Perito Avaliador disponibiliza ao
Juiz, para adotar qualquer valor nele contido, por ser representativo do valor de
Mercado, com no mínimo, 80% de probabilidade de acerto da proximidade real.
 - NBR 14.653 da ABNT -
 A ABNT NBR 14.653, "Avaliação de bens", é exigida em todas as
Avaliações de Bens (Laudo de Vistoria e Avaliação)

Parte 1 – 2001: Procedimentos gerais e definições, atualizada em 2019
 Parte 2 – 2002: Imóveis urbanos; 
• Parte 3 – 2004: Imóveis rurais, inclusive servidões administrativas/florestais;
• Parte 4 – 2002: Empreendimentos Comerciais, Industriais...;
 Parte 5-2006 – Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
 Parte 6 – 2005: Recursos Naturais e Ambientais;
 Parte 7 – 2009: Patrimônios Históricos.
 Existem também as normas internacionais da IVS e do RICS.
 O Método Comparativo Direto de Dados do Mercado

 A NBR 14.653-3/2004, requer fundamentação para maior confiabilidade às Avaliações de

Imóveis Rurais e exige um número mínimo de 5 imóveis comparandos, após saneamento das

amostras efetivamente utilizados (paradigmas representativas de dados de mercado) [item

7.7.2.2, letra ”c” da Norma], em que os imóveis utilizados devem ter a melhor semelhança

possível ao imóvel avaliando, entre outros parâmetros, destacam-se;

 A dimensão semelhante ou bem próxima à do imóvel avaliando;

 A localização com características parecidas, tendo a distância ao centro de consumo mais

próximo como referência;

 Acesso e o tipo de acesso; a forma do relevo, as propriedades do solo, a capacidade de uso da

terra e outras particularidades dos atributos que simbolizam ou representam os imóveis

“comparandos”. Isto significa que o Perito tem que conhecer as amostras (visitá-los)
 NRB- 14.653-3/2004 (2019) da ABNT
A Norma Brasileira de Avaliação de Bens (Imóveis
Rurais) NBR 14.653-3/2.004 é exigida em todas as
manifestações escritas de trabalhos que caracterizam
o valor de bens, de seus frutos ou de direitos sobre os
mesmos.
Na NBR 14.653-3/2.004 é que são determinados as
metodologias e parametrizações utilizadas nos LAUDOS
e Pareceres de Avaliação mercadológica de imóveis.
A primeira parte da Norma se destina aos procedimentos
gerais e definições, sendo utilizada em conjunto com as
demais partes de acordo com o tipo de bem a ser avaliado.
As NBRs da ABNT são constantemente Atualizadas

Todas as Normas da ABNT estão em constante

revisão e podem sofrer alterações, mediante Consulta
Pública via internet.
A NBR 14.653-3 foi atualizada em 2019.
É imprescindível (crucial) que a avaliação
mercadológica de imóveis rurais esteja de acordo
coma as normas vigentes (atualizadas).
Antes de aceitar a incumbência de uma Perícia (com
ou sem Avaliação) o Perito deve pesquisar as
Normas a fim de averiguar se houve alterações
 Classificação de Bens e de Direitos
Bens
As terras são enquadradas segundo o Sistema de
Terra Bruta Classificação da Capacidade de Uso da Terra, do
Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade
Terra Cultivada de Uso da Terra – III aproximação
Terra Nua
Benfeitorias Reprodutivas (Cult. Agríc./ftais; Pasto, estado vg/sanit/tecnolg); MF
Benfeitorias Não Reprodutivas úteis: Construções (quantidade;
qualidade/aspectos tecnológicos) e Instalações (quantidade; qualid/tecnologia
[rede de energ., rede de distrib. H2O; estrada interna; antena intern/telef]);
Obras e trabalhos de melhoria das terras (correção, adubação, PRAD)
Máquinas/Equipamtos fixos (Idade, conservação. removív: maq/equip/veículos,)
Direitos: Lucro cessante; Arrendamento; Aluguel; Pt. Comérc.
Crédito de Carbono; Parcerias; Servidões Floestais (CRAmb);
Usufrutos; Concessões, OUTROS: Ecoturismo; Turismo Rural;
Artesanato Rural; Bosque com estrutura de Arborismo (Tiroleza).
 BENFEITORIAS
Benfeitorias Reprodutivas: São Culturas Agrícolas
Perenes; Plantios Florestais; Pasto, Floresta ( madeira e serviços
ambientais) etc. enfim, tudo o que, pela sua própria natureza, tem
possibilidade de gerar rendas, frutos (bens ou serviços). Situações em que
deve considerar o estágio vegetativo, estado sanitário, tecnologia adotada.

Benfeitorias Não Reprodutivas úteis: São equipamentos

construções e instalações fixas que, por si próprias não geram
rendas, mas são necessárias e, por vezes, imprescindíveis para que
o imóvel cumpra a sua função econômica, social e ambiental.
 Avaliar Máquinas, Equipamentos e Semoventes
(Quando houver imissão na posse da área desapropriada, pelo agente expropriante)
a) Tipo (marca, modelo, ano de fabricação, número de série, fabricante); 
a.1) Características técnicas (versatilidade, potência, capacidade operacional); 
a.2) Estado de conservação/tempo de uso (registros manutenção);
a.3) Funcionalidade.(agroindústria, máq. de processar embalagens);
b) Espécie, raça, idade e categoria dos animai;(Lucro Cessante)
b.1) índices zootécnicos [taxa de natalidade (90%); taxa de mortalidade de
fêmeas com idade de: 0 a 1 ano ( 9% a 12%); 1 a 2 anos (6% a 8%) e 2 a 3 anos (2% a
4%); taxa de descarte (10%, 15%, 20% aa)
b.2) aspectos sanitários (registros do órgão oficiais dos procedimentos de
vigilância e controle sanitário animal);
b.3) manejo, alimentação e outros cuidados com o gado;
Para fazer a evolução do rebanho (L.C.), considera-se o aspecto dos animais
c) outras atividades (Hotelaria, Comércio Varejista de produtos da indústria rural )
 Roteiro de uma Avaliação de Imóvel Rural
Definir: Objetivos/Finalidades da Avaliação f(Método) a ser adotado;
 Conhecer o imóvel avaliando (Doc Fund/CRI; TD; CCIR; Planta, Memol Desc, Certid Int Teor (-)
Déb. Fiscais, IBAMA; Vistoria: Meios Físico [geologia, solo, relevo, H2O, usos atual/potencial e
aptidões dos solos f(fertilidade, estrutura, porosidade da terra; Meio Biológico; Meio Sócio
Econômico (infraestrutura interna: casas, barracão/depósito, curral, cercas, estradas, indústria
rural, Tanques); Direitos e Restrições: Servidão, RL; APP; AUR;
(identifica e quantificar culturas perenes a respectiva produção/produtividade real e oficial,
inclusive da vegetação nativa e exótica plantada; potencial paisagístico  cachoeiras)


Conhecer os imóveis referenciais: (atributos) Ter um banco de dados das amostras;

Conforme a complexidade da Perícia , o(a) Perito(a) Avaliador(a) deve Planejar a
Pesquisa em função da: (Localização, Acesso e respectivas Condições, Dimensão, Formas de uso da terra,
Características da Economia da região...)
Análise e tratamento dos dados da pesquisa (homogeneizar), Processar ao dados: Calcular o
Valor do Imóvel “aproximado” [intervalo de confiança]
Reunir os anexos; Comunicar os Resultados (Laudo)
Credibilidade: identificar fontes de dados: CRI; Órgãos Oficiais/CRECI.; Classificados..(recente), entrevistas,
Encerramento: O presente Laudo possui “X” folhas todas rubricadas e a última assinada. Em __/__/____,
com “Y” anexos rubricados e CD fixado á contra-capa.
VISTORIA (comunicação prévia §§ 2º,3º, art. 2º LRA; licença p/ entrar na área)
Nenhuma Avaliação de Imóvel Rural poderá prescindir da Vistoria, “in loco”
Vistoria: Atividade principal da Avaliação de Imóveis.
•Permite conhecer os atributos do imóvel; as características da
região e o contexto do mercado imobiliário a que ele pertence.
•Na vistoria do imóvel avaliando faz-se os levantamentos em
campo referente aos meios Socioeconômico, Físico; Biológico
e tb da região em ele que se insere. E, estes mesmos dados
são colhidos dos imóveis paradigmas (em campo e no banco de
dados, selecionando-se os imóveis mais semelhantes para serem usados).
•Durante a vistoria faz-se também:

1-Coleta de dados e informações secundárias (Documentos...)

2-Coleta de Amostras de materiais (solo; água; vegetação....)
3-Medições da área; das benfeitorias; registros qualitativos
4-Registros Fotográficos/Carta Imagem, entrevistas etc.
 VISTORIA
1-Levantamento “in loco” dos Recursos Naturais do Imóvel
Avaliando
1.1-Meio Físico (solo, geomorfologia/relevo, hidrografia/água, clima);

O levantamento de elementos do Meio Físico, antes de coletar dados diretamente

em campo, requer uma prévia revisão de literatura, definição do(s) método(s) de
trabalho, entrevistas com os ocupantes que desenvolvem atividades produtivas
rurais, observações gerais e holística sobre o cenário para iniciar a coleta de
amostras de solo (a serem enviadas p/ laboratório); identificar as unidades de
mapeamento (manchas distintas de solo); classificar os percentuais do terreno nas ≠s
capacidades de usos das terras; materializar os tipos de solos e suas
características químicas, físicas, morfológicas (verificar as transições de uma macha
de solo para outra); identificar e mapear as formas do terreno (geomorfologia);

categorizar o(s) corpo(s) d’água(s) superficial(ais) naturais e artificiais:

nascente(s), igarapé(s), rio(s), lago(s) e CANAIS.
Outros aspectos a considerar na coleta de dados nA região dos Imóveis Semelhantes ao avaliando;
deles mesmos e em relação ao Avaliando.
1-Infraestrutura regional disponível: Canais de
irrigação; Redes de Energia elétrica e de Telefonia; Sistema
viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola; Armazéns;
Cooperativas; Agroindústria; Transporte público; Escola; Serviço
de Extensão; Bancos; Sistema de apoio à saúde no meio rural
etc, etc.... e outros fatores extrínsecos
2- Outros Fatores: Distância de centro urbano; Acesso e
Condições de acesso; Classe de elevo da região, Fator de Transposição);
Fatores intrínsecos: Declividade do terreno; Dimensão da área;  NA.
Obs: A avaliação de imóveis Rurais difere da avaliação de imóveis Urbanos
pela dificuldade de encontrar vários imóveis rurais semelhantes.
 VISTORIA
1.2-Meio Biológico
Flora  Inventário Florestal [CAR; PRA; APP; RL Averbada ou
Declarada; PMF; CRA; Servidão Ambiental; AUR] e Fauna
 Inventário Faunístico com coleta de informações [Plano de
Manejo de Fauna]
2-Levantamento “in loco” Recursos Econômicos do imóvel
Produções primária, secundárias e terciárias; os custos de:
produção, colheita, armazenamento, beneficiamento,
transporte, venda); Máquinas e Equipamentos (fixos: Estado de
Conservação/Depreciação).

3- Levantamento de dados da Região, focalizando aspectos

relacionados ao apoio logístico disponível em favor do bem estar do
proprietário e ao uso racional do imóvel (sites).
 Elementos Principais da Vistoria
Socioeconomia da Região: sistemas de transporte coletivo/carga;

sistema de saúde; escolas; assistência técnica (agrícola, pecuária, florestal e

agropecuária); sistemas de armazenagem de produtos; sistemas de

comercialização dos produtos via cooperativas, agroindústrias; comércio de

insumos e máquinas agrícolas; rede bancária; disponibilidade de mão-de-

obra; restrições, condicionantes ambientais, enfim: facilidades; operacionais.

Funcionalidade das benfeitorias do imóvel (utilidade/viabilidade)
Característica do imóvel (vocação: agrícola, pecuária, florestal;
tem restrições físicas e ambientais ao aproveitamento da terra: “AUR”;
“RL”; “APP”; H2O; Uso Atual da terra; classes de uso do solo (%
/frações/áreas)
Localização; Acesso e respectivas condições do acesso.
 Elementos Principais da Vistoria
•Coleta de dados Fundiários (Georreferenciamento,
TD/TP; CIT-Registro/CRI-Comarca, CPCV; Protocolo de
Requerimento de Regularização Fundiária (Ancianidade);
Escritura Pública, Código do Imóvel/INCRA; CCIR; ITR);
•Coleta de dados Ambientais (CAR/PRA; CRA; Servidão
Ambiental, IF/PMFRS; Exploração?); Há Lei de PSA ?
•Coleta de dados Estatísticos: produções agrícolas;
produções pecuárias; Produções agroflorestais; Produções
Silvopastoris; Produções Florestais (madeiras, frutos, resinas...)”GEE”
•A produtividade está semelhante à estabelecida oficialmente pela
CONAB?
•Coleta de Dados de Infraestrutura: habitações; curais;
cercas/porteiras/cocho coberto e descoberto; estradas internas; canais..
 Coleta de Dados Primários no imóvel avaliando:
Identificar o imóvel avaliando (a área, as coordenadas dos pts
extremos; área antropizada e seu respectivo uso; cobertura florística/volume de madeira
comer RL; APP; AUR; Dados Adm: Situação Fundiária; ITR; CCIR; CAR; Cert.
Negativa Fiscal (ITR, INSS, Multas Ambientais)/Débitos bancários em bancos oficiais...
Qualificar os seus atributos (coletar amostras de solo; água;
vegetação (floresta); quantificar e fotografar todas benfeitorias ñ reprodutivas;
quantificar as benfeitorias reprodutivas indenizáveis); usar imagens de satélite; obter
mapa cadastral/Região (INCRA, Siglo-SEDAM, SIPAM);>Perito solicita p/ ofí c.)
Levantamento relacionados aos atributos solo do
imóvel: (Terraceamento; Destoca; Gradeamento; Correção da acidez e/ou alumínio;
Adubação; Sistema de irrigação; Curva de Nível/relevo, Cortina contra fogo; PRAD... );
Ao dimensionar as benfeitorias reprodutivas analisar
possibilidades de modificação a curto e médio prazo, por melhorias
em andamento ao imóvel avaliando (PRAD);
Utilizar: Fichas, Planilhas, Entrevistas....
Influência da A P P Quanto > APP < AUAS
 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS
 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
CULTURAS SEMI-PERENES, PERMANENTES, PASTAGENS, FLORESTAS plantadas e Nativas

AVALIAÇÃO DAS CULTURAS PERENES E SEMI-PERENES, considera-se:

Estágio vegetativo; estado fitossanitário (infestação de doenças, pragas e
invasoras); nível tecnológico (produtividade); riscos de incêndio; inundação; Ge
NO CÁLCULO DA AVALIAÇÃO DAS CULTURAS SEMI-ANUAIS E
PERENES: Utiliza-se do Custo de Formação + Receita Líquida esperada.

Custo de Formação: compreende: Aquisições de sementes + corretivo +

fertilizante + preparo do terreno + plantio + tratos culturais/fitossanitários + colheita,
armazenamento e transporte (tudo calculado com base nas Notas Fiscais e Recibos de
MO) + Safra pendentes de culturas permanentes.

Receita Líquida: rendimento da produção (40 sc/ha) x preço do dia (RBrut) menos custo
de formação/produção, colheita, armazenamento, transporte, risco comercialização. (Receita
Bruta da Produção - CF = RL). Este é o valor utilizado no cálculo do L. Cessante
 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS

(infraestrutura: construções e instalações rurais)
Apoios p/ avaliar: Caderno de Valores Furnas; CUB; Sites SINAPI
ou (3) (Sistema Nac. de Pesquisa de Preços e Índices da CEF)

1-Funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação;

2-Características arquitetônicas das construções e instalações;
3- Avaliar pelo Custo de Reposição, depreciado em função do estado de
conservação e funcionalidade, de acordo com os índices a seguir
(Tabela: Estado de Conservação X Funcionalidade)
 Depreciação das benfeitorias não reprodutivas em
Função do Estado de Conservação e Funcionalidade
FUNCIONALIDADE (Da benfeitoria)
Parcialmente
Adequada Superada Residual
ESTADO DE Adequada

CONSERVAÇÃO
(Da benfeitoria) 100% (75%) 50% 20%

Ótimo (100%) 1,0 0,75 0,5 0,2

Bom (80%) 0,8 0,6 0,4 0,16
Regular (60%) 0,6 0,45 0,3 0,12
Precário (40%) 0,4 0,3 0,2 0,08
Mau (20%) 0,2 0,15 0,1 0,04
Péssimo (00%) 0,0 0,0 0,0 0,0
A funcionalidade da benfeitoria está diretamente relacionada à tecnologia “ on board
FONTE: INCRA - Adaptado de Rossi,
2005
Infraestrutura e Logística (Púb ou Priv)
 HOMOGEINIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
PARADÍGMAS
Pesquisa de mercado sobre preço de imóveis que
apresentem situações similares ao imóvel avaliando. 
Formação do banco de dados
Colher amostras representativas de imóveis semelhantes ao avaliando
(paradigmas), na mesma região/zona do município em que se localiza o
imóvel avaliando e HOMOGEINIZA-LAS (Reduzir as ≠s, ou equalizá-las)
Na Homogeneização Considerar os fatores mais relevantes.
1- FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO: Negócios Realizados; Ofertas Publicadas
ou Informações oficialmente colhidas em instituições públicas e/ou privadas com
lides relacionadas à imóveis rurais ( são realizadas Através de Ofícios).

OBS CONTEMPORANEIDADE : Dados com validade máxima de 2 anos.

 Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, por
tratamento de Fatores
• 2- Fator Recursos Hídricos
• O Perito(a) Avaliador(a) deve percorrer o imóvel avaliando em
busca de reconhecer e materializar em mapas e fotos todos os
recursos hídricos presentes e as suas situações:
2.1- RECURSOS NATURAIS: Nascente(s); Igarapé(s)
intermitente(s); Igarapé(s) permanente(s); Rio(s) Primário(s)
(Grande); Rio(s) Secundário(s); Lagoa(s) Perenes; Lagoa(s)
Intermitente(s).
2.2- RECURSOS ARTIFICIAIS: Serviços públicos e/ou
privados para fornecimento de água por canais de irrigação,
açudes, represas, poços artesianos, cisternas, caixa d’água,
bebedouros; OBS: Usar imagens de satélite de alta
resolução
 Fatores de Homogeneização – Recursos Hídricos
Nº Tipo e Qualificações / Características do(s) Escala de valor
Qualidad Recurso(s) ( Coeficiente)
e
RECURSOS NATURAIS: Rio(s) Grande(s); Rio(s) 1,3 a 1,5 em
função da
Secundário(s) qualidade e
Muito Várias Nascentes; Lagoa(s) Perenes; Lagoa(s) distribuição na S
1 Intermitente(s).; Igarapé(s) Perene(s) e/ou Intermitente(s).
Bom RECURSOS ARTIFICIAIS: Serviços de fornecimento 1,5 a 1,3 confor
público de água por canais de irrigação, açudes, represas, a Qualidade e a
poços artesianos, cisternas, caixa d’água, bebedouros; Distribuição na S

RECURSOS NATURAIS: Rio(s) Secundário(s);Várias 1,19 a 1,29 em

Nascentes; Lagoa(s) Perenes; Lagoa(s) Intermitente(s).; função da
Igarapé(s) Perene(s) e/ou Intermitente(s). qualidade e
distribuição na S
2 Bom
RECURSOS ARTIFICIAIS: Serviços de fornecimento 1,29 a 1,15 em
função da
público de água através de açudes, represas, poços qualidade e
artesianos, cisternas, caixa d’água, bebedouros; distribuição na S
RECURSOS NATURAIS: Rio Secundário; Nascente; 1,14 a 1,00 em
função da
Lagoa(s) Perenes/Intermitente(s).; Igarapé(s) Perene(s) e/ou qualidade e
Intermitente(s). distribuição
3 Normal 1,00 a 0,9 em
RECURSOS ARTIFICIAIS: Serviços de fornecimento
função da
 Fatores de Homogeneização – Recursos Hídricos
Nº Tipo e Qualificações / Características do(s) Escala de valor
Qualidad Recurso(s) Naturais e Artificiais ( Coeficiente)
e

RECURSOS NATURAIS: Rio(s) 1,0 a 0,9 quando a

4 Secundário(s); Uma ou mais nascentes; qualidade e a
distribuição dos recursos
Regular Lagoa(s) Perenes; Lagoa(s) hídricos na área do
Intermitente(s).; Igarapé(s) Perene(s) imóvel, contribuem para
melhorar a produtividade
e/ou Intermitente(s); Veredas.
RECURSOS NATURAIS E ARTIFICIAIS
não contribuem para uma melhor utilização do 0,9 a 0,8 em função da
qualidade e distribuição
Ruim imóvel, considerando a vocação natural das na área do imóvel
5
terras, associadas às condições do relevo e
infraestrutura.
RECURSOS NATURAIS: Inexistência de corpos
0,80 a 0,60 em função da
hídricos de qualquer natureza, perene ou qualidade e distribuição
Muito intermitente. na área do imóvel
6
Ruim RECURSOS ARTIFICIAIS: Serviços de
0,60 a 0,50 em função da
fornecimento público de água através de cisternas, qualidade e distribuição
porém não contribui para melhoria da produtividade na área do imóvel.
no imóvel, dentro de sua vocação natural
 Outros Fatores de Homogeneização
3-Fator de Fonte: Valores de Comercializ. Neg Realizado (1,0); Oferta (0,9) corrige
a ELASTICIDADE existente entre os valores dos imóveis paradigmas e o avaliando

4- Fator classe de capacidade de uso das terras: Relação entre as

caraterísticas dos solos dos imóveis paradigmas e o avaliando (geomorfológica;
características física e química do solo, extensão geográfica e distribuição percentual das classes
ocorrentes: fertilidade, relevo, profundidade, H 2O, risco de erosão.) Tabela

5- Fator de situação: Razão entre o índice do paradigma com o índice de cada dado de
mercado referente à localização, acesso e condições de acesso (5 e 6 interagem)

6- Fator dimensão: Relação entre os tamanhos das amostras / imóvel avaliando

(Minifúndio, Pequena, Média e Grande Propriedade = Latifúndio) (5 e 6 interagem)

7- Fator Infraestrutura disponível: relação da infraestrutura vigente nos locais das

amostras e do imóvel avaliando

8- Fator de Transposição corrige as ≠ relacionadas à Localização (fora do município)

 Exemplo do Fator de Transposição (localização)
 Inexistindo imóveis referenciais, negociados ou ofertados (com
todas características necessárias “˜” ), em quantidade suficiente, no
município em que se localiza o imóvel avaliando, utiliza-se como
dados comparativos, imóveis (semelhantes) de municípios vizinhos,
que tenham sido negociados ou ofertados e trata-os pelo Fator
de Transposição, utilizando-se a seguinte fórmula:
 Fator de Transposição = V T N do Município Vizinho_____ X Coeficiente
VTN do Município do Imóvel Avaliando

Nestes casos, adota-se como referência o valor tabelado

do VTN pela SRF para cada um dos município, com fins
de cálculo de ITR, multiplicado pelo coeficiente de
acordo com a Instrução Normativa Nº 43, de 19/04/99
da SRF.
O valor do VTN tabelado encontra-se na página da
SRF.
 Tratamento por fatores
Os FATORES de Homogeneização visam equalizar as diferenças
existentes entre os diversos elementos pesquisados
(paradigmas) e os atributos do imóvel avaliando, através de
cálculos específicos, utilizando-se de coeficientes que buscam
“corrigir” ou minimizar as desigualdades entre as
características dos imóveis das amostras pesquisadas
(comparandos) e as do imóvel avaliando, bem como
considerando os fatores intrínsecos do imóvel avaliando.
Multiplicando-se os coeficientes pelos Valores dos bens das
amostras utilizadas obtém-se os Valores Homogeneizados, que
são utilizados no cálculo do VTN do imóvel avaliando.
 Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, por
tratamento de Fatores
Considera os Fatores Influem na capacidade do imóvel de gerar renda.
1-Fatores intrínsecos
São os representativos dos atributos do imóvel avaliando : Solo;
Capacidade de uso da terra; Relevo; Vegetação; H2O (Recursos Hídricos); Uso atual; da
terra ; Dimensão; Situação Fundiária; Localização/distância; Acesso e sua respectiva condição
etc;
Capacidade de uso da terra (potencial e atual) Classes de
Uso da terra (Quanto ao solo: fertilidade; pH; profundidade efet;
drenagem/permeabilidade; textura; porosidade, pedregosidade; risco de inundação;
susceptibilidade à erosão, erosão...)  TABELADO
2- Fatores extrínsecos
 Infraestrutura e logística disponível na região (pública/privada):
Sistema viário (acesso); Armazéns; Cooperativas; ATER; Crédito; Capacidade de Absorção
da produção (demanda); Capacidade de transporte, Comunicação ...
Situação da economia:  “preço” (oferta e procura, mercado
aquecido , preços em alta)
Uso atual da área a ser desapropriada
Atividades agropecuárias em desenvolvimto/desenvolvida
- Preparos de áreas para cultivos;

- Áreas com cultivos anuais (arroz, feijão, milho, trigo, soja, amendoim, algodão, etc)
produtividade média. (dimensão da área cultivada, custo médio de produção),
sistema de plantio de cultivos anuais e as práticas utilizadas, considerando as
safras pendentes (sem tempo p/colher) , para calcular o GEE

- As áreas de pastagem cultivadas, capacidade potencial de lotação, lotação

identificada, caracterização do plantel: tipo; idade (qualificar/quantificar).P/GEE

- As áreas que se encontram com vegetação em seu estado natural e sua equivalência
em RL; APP, AUR e existência de Manejo Florestal aprovado pelo órgão ambiental
competente/Limitações da Portaria MMA 433/2014;

- As áreas que se encontram com erosão devido ao uso inadequado do solo ou outras
formas de degradação ambiental o que conduzem à necessidade de recuperação,
o orçamento do PRAD para recompor o Passivo Ambiental, assim como as práticas de
controle de erosão  Melhorias , são deduzidos do VTI do imóvel avaliando.
 Composição geral do Laudo de Avaliação
1)Introdução: Objetivos (Geral e Específicos) Justificativas, exposição do objeto da perícia, (explanação clara sobre os elementos que integram o objeto da perícia,
questões a serem esclarecidas) Legislação; aplicada à situação em análise. (Lei da Refo4ma Agrária ou Decreto Lei Nº 3.365/1941)

Identif. do detentor/responsável p/ imóvel avaliando (RG; CPF; Cert. de Casa to/Nascimto; End; Tel; E-mail, Conjuge )

Caracterização geral da região (sites da Prefeitura do Município): solos, hidrografia, relevo, clima, vegetação, economia, logística (site Prefeit.)

2) Identificação e Caracterização do imóvel

a) denominação (fantasia/formal: Lote Nº .. Do St. ...da Gleba...); (Cód Imóvel RF/ITR; Código do Imóvel/SNCR; CCIR) 
b) Dimensões: área registrada/área levantada (topograficamente/geo); Situação Fundiária: TD/Registro CRI(Cert)/Posse Vintenária/Simpl.Posse 

c) limites, confrontações (Norte; Sul; Leste e Oeste, com nome dos vizinhos ou Nº dos Lotes ou nome do imóvel) e coordenadas dos pontos extremos; 

d)situação (localização geopolítica, local, vias de acesso/condições :Tabela) croquis / roteiro de acesso, Situação de trafegabilidade das vias de
acesso (Acesso I; II; III) e a distância da área aos principais centros econômicos (mapa cadastral ); 

3) USO atual do imóvel [atividade(s) principal(is) Agricultura, pecuária, agropecuária, reflorestamento]; 

A) Recursos naturais (solo[capacidade de uso:Tabela], água/hidrog, flora, fauna, clima:(distribuição e intensidadade das chuvas/ano,
períodos de estiagem e de chuva; temperaturas; URA; evapotranspiração, amplitude térmica, velocidade do vento...)  

B) Sistema viário interno;  elétrica interna; telefone, TV, internet...

C) utilização econômica atual e condicionantes legais. (Quesitos)

Existência ou não de posseiros no imóvel. MÉTODO; Pesquisas de mercado, Entrevistas; Ofícios, Literatura
Grau de fundamentação, Precisão, Tratameto para homogeinização, Cálculos, Result; Anex/Data/Ass
ART
 Amparo Legal
• Constituição Federal (5º, XXIV; 184; 186)
• Decreto-Lei 3.365, de 21 de junho de 1.941 (art. 26)
• Lei Federal Nº 4.504, de 30 de novembro de 1965 (ET)
• Lei Federal Nº 8.629, de 05 de fevereiro de 1993 (Arts 2º, 6º, 9º, 12-valor)
• Lei 6.746, de 10 de dezembro de 1.979
• MP 2.183-56/2001, Desapropriação por utilidade pública
• Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, (Novo Código Florestal), alterada pela
Lei no 12.727/12 e regulamentada pelos Decreto .803 de 18 de julho de 1989, que
define em seu Art. 2o as áreas consideradas de preservação permanente e no Art. 16
as áreas de reserva legal, c/c Res. CONAMA Nº 303, de 20/03/2002 (APP)
• Federal Nº 5.194/66 e Resoluções CONFEA Nº 345/90
Resoluções CONAMA Nº 303, de 20/03/02 (APP) e N° 369, de 28/03/2006
•Lei Complementar 76/93 alterada pela LC 88/96 (Art. 12, §§ 1º e 2º)
•Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de 
Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª aproximação/CESP.
–NBR/ABNT 14.653 – 3
 requisitos para aplicar oS métodoS de avaliação
• Método Comparativo Direto de Dados do
Mercado, por tratamento dos fatores

• Recolhimento de documentos (DETENTOR; IMÓVEL; PESQUISAS, OITIVAS)

• Caracterização da região (Meio físico, econômico [acesso] e social)

• Coleta de dados secundários (específicos para cada imóvel)

• Vistoria (Levantamento de dados primários[solo, relevo]Caracterizar o imóvel)

• Diagnóstico do mercado (imóveis paradigmas = amostras)

Tratamento dos dados de mercado por fatores de homogeneização

• Cálculo do valor do imóvel. Conclusão e Encerramento.

 Classificação do Imóvel segundo o Relevo
Classe de Classes de Declividade Fator Área
Relevo de Aproximad % do
Homog a Imóvel
(ha)
Enquadrar o Participação
% Graus/Amplitude imóvel) Relativa
Especificação Declive

Plano 0-2 0º a 1º 08’ 45” 1,1

Suave Ondulado 2-5 1º 08’ 45” a 2º 51’ 45” 1,0

Moderadamente
5 - 10 2º 51’ 45” a 5º 42’ 38” 0,9
Ondulado
Ondulado 10 - 15 5º 42’ 38” a 8º 31’ 51” 0,8

Forte Ondulado 15 - 45 8º 31’ 51” a 24º 13’ 40” 0,7

Montanhoso 45 - 70 24º 13’ 40” a 34º 59’ 31” 0,6

Escarpado > 70 > 34º 59’ 31” 0,5
 CARACTERÍSTICAS DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS
Terras férteis, profundas, próprias para culturas anuais, planas ou pouca declividade, com água, sem
CLASSE I necessidade de uso de qualquer prática de controle da erosão , obtendo-se altas produtividades.
Terras férteis, relevo plano a suave ondulado, com água, próprias para culturas anuais adaptadas,
CLASSE II
necessitando práticas simples para o controle da erosão.
Terras próprias para cultivos anuais, mas que sem cuidados especiais, ficam sujeitas a severos riscos de
CLASSE III depauperamento. Necessitam de medidas intensivas de conservação de solo. Relevos suave ondulado
a ondulado. Esta classe abrange aproximadamente. (X% do imóvel)

Terras com riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais, exceto
CLASSE IV arroz irrigado necessitando de práticas permanentes de conservação do solo. Relevo ondulado a
fortemente ondulado, Abrange aproximadamente. Y% do imóvel

Terras planas, praticamente livres de erosão, mas impróprias para culturas anuais em razão do possível
CLASSE V encharcamento e a baixa fertilidade que apresentam, e que podem, com segurança, ser apropriadas para
pastagens e florestas.

Terras impróprias para culturas anuais, em razão da declividade excessiva, pequena profundidade do
CLASSE VI solo ou presença de pedras, mas que podem ser usadas com cultivos permanentes, como pastagens,
fruticultura e florestas desde que sejam observadas práticas de conservação do solo.
Terras impróprias para culturas anuais mas que podem ser usadas com cultivos permanentes, como
CLASSE VII pastagens, fruticultura e florestas desde que sejam observadas práticas complexas de conservação do
solo.
Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de exploração em função do relevo
excessivo com declives acentuados, fortemente movimentado, solos muito rasos, afloramentos
CLASSE VIII rochosos entre outros fatores que impedem o cultivo econômico de qualquer espécie, destinando-se
apenas ao abrigo de fauna e flora silvestre.
Fonte: LEPSCH, I.F.(Coord.), BELLINAZZI, J. R., BERTOLINI, D. et al. ; (EMBRAPA; SNLCS; IBGE)
 CONDIÇÕES DE LOCALIZAÇÃO E ACESSO (Fator Extrínseco)

Acessibilidade (Para a homogeneização)

Tabela de Otávio Mendes Sobrinho, usada por Marcelo Rossi de Camargo e Lima
Situação de Tipo de Importância das Praticidade Índice de
Distâncias durante o ano
Acesso Estrada Correção
 Ótima  Asfaltada Limitada Permanente 1,0

Muito boa Parte não

Relativa Permanente 0,9
  asfaltada
Boa   Pavimentada Significativa Permanente 0,8
Estradas e Vias e distância
Regular / Sem condições
servidões de que se 0,6
Desfavorável satisfatórias
passagens equivalem
Distâncias e
Porteiras nas Problemas com
Ruim / Má classes que se 0,4
servidões chuva
equivalem
Porteiras e
Córregos sem Problemas mesmo
Péssima interceptadas 0,2
pontes na seca
 CONDIÇÕES DE LOCALIZAÇÃO E ACESSO (Fator Extrínseco)

CARACTERISTICAS PARA CLASSE “ I ” DE SOLO

CONDIÇÃO LOCALIZA
TIPO DE ACESSO ÇÃO Escala de
SITUAÇÃ DO ACESSSO
O FLUVIAL DISTÂNCIA Valor
Navegabilidade Relativo
Centro Urbano
(%)
(Qualidade (PRATICABILID
(Importância)
TERRESTRE
Do Acesso) Tempo de
ADE
Navegação
DURANTE O
ANO)

NÃO
ÓTIMA
ASFALTADA (A) 0 - 1h PERMANENTE SIGNIFICATIVA 100
1a CLASSE
RELATIVA
NÃO 1-3h PERMANENTE (30 a 60 Km) 95
MUITO BOA ASFALTADA
POUCO
REVESTIDA C/
BOA
CASCALHO
3–6h PERMANENTE SIGNIFICATIVA 90
(60 a 90 Km)
NÃO SIGNIFICATIVA 80
ENCASCALHA 6 – 12 h SAZONAL (90 A 120 Km)
REGULAR DA
ESTRADAS CONDIÇÃO MUITO
SECUNDÁRIAS POUCO SIGNIFICATIVA
TABELA: Índices de Classes de Capacidade de Uso da Terra
Localização e Acesso para cálculo da Nota
Agronômica: CLASSES DE CAPACIDADE DE USO
LOCALIZAÇÃO
E
ACESSO I II III IV V VI VII VIII

Ótima 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130

Muito Boa 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124

Boa 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117

Regular 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104

Desfavorável 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098

Ruim 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091

FONTE: MANUAL PARA OBTENÇÃO DE TERRAS – INCRA

TABELA: Índices de Classes de Capacidade de Uso da Terra
Localização e Acesso para cálculo da Nota
Agronômica: CLASSES DE CAPACIDADE DE USO
LOCALIZAÇÃO
E
ACESSO I II III IV V VI VII VIII

Ótima 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

Muito Boa 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

Boa 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

Regular 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

Desfavorável 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

Ruim 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

FONTE:: KOZMA, 1985

Pesquisa de Preços de Imóveis Comparandos
Exemplo, com cálculo IRREAL para avaliar um imóvel com dimensão de 300 ha

Pesquisa de preços para a avaliação de uma área de 300

ha, desapropriada pela UHE Samuel, em Candeias do
Jamari/RO, para ampliar a UC/EES, considerou Negócios
Realizados, sendo três áreas adquiridas pelo INCRA, duas
pela Eletronorte, uma por Moreira Mendes e outra por
Ailtom Almeida e Opiniões da EMATER-RO de PVH,
candeias e Itapuã do Oeste e de Corretores de Imóveis de
Porto Velho, publicadas nos classificados do Jornal DA e nos Sites:
rondoniaagora; istoerondonia; rondoniarural
 Ex. de uso do Fator de Transposição para um
imóvel em Candeias do Jamari
Imóvel Município de VTN (tabelado) Fator de Dimensão do Valor do Imóvel
Vendido Localização SRF / Cálculo do ITR Transposição Imóvel (R$ 1,00)
ou devido/ha (ha)
Ofertado
1 NR Porto Velho R$ 1.500,00 0,80
4.983,2964 31.680.000,00
2 NR Porto Velho R$ 1.500,00 0,80
1.996,7944 11.960.798,46
3 Candeias do R$ 1.200,00 1,00
NR 856,9730 5.742.171,89
Jamari
4 NR Itapuã do Oeste R$ 1.400,00 0,96
329,6040 1.153.614,00
5 Candeias do R$ 1.200,00 1,00
OP 300,0000 1.200.000,00
Jamari
6 OP Itapuã do Oeste R$ 1.400,00 0,86
300,0000 1.350.000,00
7 OP Itapuã do Oeste R$ 1.400,00 0,96
300,0000 1.200.000,00
8 NR Porto Velho R$ 1.500,00 0,80
475,8000 1.665.300,00
9 NR Porto Velho R$ 1.500,00 0,80
700,8200 2.242.671,00
10 Candeias de R$ 1.200,00 1,00
OP 200,0000 700.000,00
Jamari
11 NR Itapuã do Oeste R$ 1.400,00 0,96
20,0000 100.000,00
 Pesquisa de Mercado
A pesquisa de mercado será utilizada para determinar o VTN do imóvel avaliando
Imóvel Nº 1: Fazenda Vitória, Município de PVH à 2,5 Km da sede; Acesso por
estada classe Boa, Recursos hídricos bons; Solo argílo-arenoso profundo de boa
fertilidade, boa retenção de água; S= 4.983,2964 ha; Capacidade de Uso cfr. tabela
Tabela do enquadramento da classe de uso do solo do imóvel 1
Capacidade Área Índice Área
de uso do solo Situação Equivalente
Capacidade de
(ha) (%) Uso / Situação (NA)

Classe III 1.494,9889 30 0,675 0,2025

Classe IV 1.494,9889 30 0,495 0,1485
Boa
Classe VI 996,6593 20 0,360 0,0720
Classe VII 996,6593 20 0,270 0,0540
Total 4.983,2964 100 0,4770
OBS: Imóvel Negociado. Nota Agronômica = 0,4770, segundo KOZMA, 1985
 Pesquisa de Mercado
A pesquisa de mercado será utilizada para determinar o VTN do imóvel avaliando
Imóvel Nº 2: Fazenda Esperança, Município de PVH à 22,5 Km da sede; Acesso por
estada classe ótima, Recursos hídricos bons; Solo argílo-arenoso profundo de boa
fertilidade, boa retenção de água; S= 1.996,7944 ha; Capacid. de Uso cfr. tabela
Tabela do enquadramento da classe de uso do solo do imóvel 1
Capacidade Área Índice Área
de uso do solo Situação Equivalente
Capacidade de
(ha) (%) Uso / Situação (NA)

Classe II 399,3589 20 0,950 0,1900

Classe III 399,3589 20 0,750 0,1500
Classe IV Ótima 599,0383 30 0,550 0,1650
Classe V 199,6794 10 0,500 0,0500
Classe VI 199,6794 10 0,400 0,0400
Classe VII 199,6794 10 0,300 0,0300
OBS:
TotalImóvel Negociado. Nota Agronômica 100
1.996,7944 = 0,6250, segundo KOZMA, 1985
0,6250
 Quadro de Pesquisa de Preço
Imóveis Paradigmas  ÁREA VALOR VALOR DAS
VALOR
TOTAL
TIPO
TOTAL VTI
Fonte vendedor/comprador/informante (ha) benfeitorias R$/ha
[R$)

1. Fazenda Vitória Porto Velho NR 4983,2964 31.680.000,00 519.853,64 6.357,23

2. Fazenda Esperança Porto Velho NR 1996,7944 11.960.798,46 333.760,08 5.990,00

3. Eletronorte Candeias do Jamari NR 856,9730 5.742.171,89 332.569,83 6.700,52

4- Eletronorte Candeias do Jamari NR 329,6040 1.153.614,00 120.000,00 3.500,00

5- Imobiliária Porto Velho OP 300,0000 1.200.000,00 100.000,00 4.000,00

6. - Imobiliária – Itapuã do Oeste OP 300,0000 1.350.000,00 100.000,00 4.500,00

7. - EMATER Itapuã do Oeste OF 300,0000 1.200.000,00 100.000,00 4.000,00

8.Airton Almeida Porto Velho NR 475,8000 1.665.300,00 0,00 3.500,00

9. Moreira Mendes - Candeias de Jamari NR 700,8200 2.242.671,00 0,00 3.200,06

10. - EMATER - Candeias de Jamari OF 200,0000 700.000,00 50.000,00 3.500,00

11. Amilton Almeida Itapuã do Oeste NR 20,0000 100.000,00 0,00 5.000,00

Ex: Imóvel Avaliando
Determinação da Nota Agronômica para uma área de 300 ha em BOA
Situação de Localização e Acesso, considerando os percentuais de Classe de
Uso do Solo, e não contempla outros parâmetros, c/ Relevo, Rec. Hídricos....

CLASSES DE PERCENTUAL LOCALIZAÇÃO E

NOTA
USO ESTIMADO DE ACESSO A ÁREA
AGRONÔMICA
DO SOLO DADA CLASSE BOA
(b x c)
(a) (b) (c)

Classe III 45% 0,549 0,2470

Classe IV 15% 0,423 0,0634

Classe VI 25% 0,261 0,0652

Classe VIII 15% 0,117 0,0175

NOTA AGRONOMICA 0,400

Quadro para Avaliação do Valor/ha da Terra Nua da Área
avalianda em função de sua Nota Agronômica e das Notas
Agronômicas das áreas (comparandas), objeto da pesquisa de preços
-Nota Agronômica da área avalianda = 0,400 (Cálculo Falho, falta Relevo,
RH.)
0,400
Itens
FATOR
ÁREA VALOR ELASTIC
VALOR DAS HOMOGE VTN/ha
das 
VTI (R$) VTI/ha VTN/ha NA
Fontes FONTE FATOR HOMOG.
TIPO (ha) TOTAL TRANSP
BENFEITORIAS Transp R$
da

g = (d-
 Pesq. a b c d = b.c e f = d/a h i = NA/e j = g.i
e)/a

1. NR 4983,2964 31.680.000,00 1,00 (0,8) 31.680.000,00 519.853,64 6.357,23 6.252,91 0,477 0,838 5.243,06

2. NR 1996,7944 11.960.798,46 1,00 (0.8) 11.960.798,46 333.760,08 5.990,00 5.822,85 0,625 0,640 3.726,62

3. NR 856,9730 5.742.171,89 1,00 5.742.171,89 332.569,83 6.700,52 6.312,45 0,505 0,792 4.999,46

4. NR 329,6040 1.153.614,00 1,00 1.153.614,00 120.000,00 3.500,00 3.135,92 0,367 1,089 3.415,01

5. OP 300,0000 1.350.000,00 1,00 1.350.000,00 100.000,00 4.500,00 4.166,66 0,379 1,055 4.395,82

6. OP 300,0000 1.650.000,00 1,00 1.650.000,00 100.000,00 5.500,00 5.166,66 0,379 1,055 5.450,82

7. OP 300,0000 1.500.000,00 1,00 1.500.000,00 100.000,00 5.000,00 4.666,66 0,379 1,055 4.923,32

8. NR 475,8000 1.665.300,00 1,00 1.665.300,00 0,00 3.500,00 3.500,00 0,337 1,186 4.151,00

9. NR 700,8200 2.242.671,00 1,00 2.242.671,00 0,00 3.200,06 3.200,06 0,315 1,269 4.060,87

10. OP 200,0000 800.000,00 1,00 800.000,00 50.000,00 4.000,00 3.750,00 0,367 1,089 4.083,75

11. NR 20,0000 100.000,00 1,00 100.000,00 0,00 5.000,00 5.000,00 0,379 1,055 5.275,00

MÉDIA R$4.639,52

R$ 4.639,52 é o valor por hectare da Terra Nua da área avalianda (fins

Tabela - Pontos para classificar a Avaliação quanto ao GRAU DE
FUNDAMENTAÇÃO
Tabela - Pontos para classificar a Avaliação quanto ao GRAU DE
FUNDAMENTAÇÃO
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos

Especificações        
das Avaliações Condição Pt Condição Pt Condição Pt
de Imóveis Rurais
It
e
m

  Nº de Dados do Mercado efetivamte utilizados >=3(K+1) e no mínimo        

5 elementos >=5 9
1 18

2 Nº de Dados do Mercado de mesma exploração Minoria ou Assistência

Todos
15 Maioria 7 0

3 Visita dos Dados de Mercado p/ Eng. Avaliador

Todos   Maioria 3 0

4 Critério adotado p/ avaliar const. e instalações Custo de Reedição p/ planil específica Custo de reedição p/ caderno de preços
5 3 Como variável Anexo “A” 3

5 Critério adotado p/ avaliar veget. Conforme Item 10.3 Por caderno de preços Como variável Anexo “A”
5 3 3

6 Apresentaç Laudo Completo Simplificado 1    

16

7 Mét. Comp. Direto de Mercado Tratam. Científico cfr. 7.7.3 e Anexo A Tratam. Científico cfr Item 7.7.2 e Anexo B Outros Tratamentos 2
15 12

8 Identificação dos Dados Amostrais Roteiro de acesso ou croquis de localização    

Coordenadas Geográficas 2 1

Documentos do imóvel avaliando que permita sua identificação Cópias, Fotos, Coordenadas Geográficas ou UTM 4        
   
Croquis de Localização 2

9 4

1 Doc. do Imóvel apresentado p/ contratante Levantam. Planimét de acordo com as Normas Levantam. Topográf. Planialtimétrico    
Técnicas
0
2 2
 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Pontuação para definir o Grau de Fundamentação,
conforme Tabela NBR 14653-3/2019;

Grau de Fundamentação I = Pontuação entre

12 e 35 pontos;

Grau de Fundamentação II = Pontuação entre

36 e 70 pontos;

Grau de Fundamentação III = Pontuação entre

71 e 100 pontos
 Contagem dos Pontos
1 - Nº Dados Min. = 3(k+1), onde o k= nº de Variáveis independentes = 3, portanto, nº
dados Min. = ₤; - Dados utilizados (Rol amostral) = 21 >Pontuação = X
2 – Nº de Dados do Mercado de mesma exploração =Maioria > Pontuação = Y
3 - Visita dos Dados de Mercado pelo Eng. Avaliações = Maioria >Pontuação = Z
4 - Critério adotado para avaliar construções e instalações =Custos de reedição por
caderno de preços > Pontuação = W
5 - Critério adotado para avaliar vegetações =Conforme item 10.3 >Pontuação = J
6 - Apresentação do Laudo = Completo > Pontuação = K
7 - Utilização do Método Comparativo direto de mercado =Tratamento por fatores
conforme 7.7.2 > Pontuação = M
8 - Identificação dos dados amostrais = Coordenadas Geodésicas > Pontuação = N
9 - Documentação do Avaliando que permita sua identificação e localização =
Coordenadas Geodésicas > Pontuação = L
10 - Documentação do imóvel avaliando apresentado pelo contratante = Levantamento
planialtimétrico. de acordo com normas > Pontuação = β

Total da pontuação alcançada = φ Pontos

Classificação do Laudo Segundo a PRECISÃO
Os Laudos de Avaliação são classificados quanto à Precisão nos Graus I; II; e III indicados na
Tabela, de acordo com a pontuação em função das informações apresentadas, correlacionadas
aos graus de fundamentação ( I ; II ; e III )

Enquadramento do laudo p/ grau de fundamentação utilizando de Tratamento p/ Fatores

 VALOR TOTAL DO IMÓVEL
VTI = ∑ (VTN + VBR + VBNR + VME + VM + VAA - VPA)
ONDE:

VTI é o valor total do imóvel;

VTN é o valor da terra nua;
VBR é o valor das benfeitorias reprodutivas;
VBNR é o valor das benfeitorias não reprodutivas;
VAA é o valor do ativo ambiental*considera-se a floresta na integralidade
VPA é o valor do passivo ambiental*,quando houver área degradada no imóvel
VME é o valor de máquinas e equipamentos, qdo considerado p/ avaliador.

VM é o valor mineral, quando há Decreto e Alvará de Lavra, em vigor;

OBS* O Avaliador deve esclarecer quanto a inclusão de Ativo e Passivo Ambientais, na avaliação.
Devem ser valorados a parte, seguindo os critérios da ABNT NBR-14653-6, p/ + ou p/
A Floresta é um Ativo Econômico-Financeiro de um imóvel.
Na Avaliação de Imóveis Rurais, em que haja cobertura
florestal nativa SIGNIFICATIVA, o Valor Total do Imóvel
é calculado pela fórmula:
VTI = VTN + VB (R e NR) + VF + VM + PD - PA
VTI= Valor Total do Imóvel
VTN= Valor da Terra Nua
VB = Valor das Benfeitorias (Reprodutivas e Não Reprodutivas)
VF = Valor da Floresta
VM = Valor Mineral (Se houver Decreto de Lavra Homologado e Licença Ambiental)
•PD = Perdas e Danos (Lucro Cessante + Safras perdidas + Restrição Uso)
•PA = Passivo Ambiental -AUAS: Erosão, Voçoroca; Antropização em APP/RL
 Avaliação financeira de uma Floresta nativa
O Valor da Floresta Nativa é determinado pela
seguinte Fórmula:
•VF = VU D/ I (VE) + VO + V Emergia,
•Onde:
•VU = Valor de Uso (Direto[VUD] e Indireto[VUI = VE])
•VO = Valor de Opção (Não uso presente, preservar p/ usos futuros)
•V Emergia = Valor “relativo” embutido na cobertura florística
•VE = Valor de Existência (Serviços Ecossistêmicos + Proteção)

VUD = Extração vegetal madeireira e não madeireira +

Visitação/TUR /Arborismo + Caça legalmente autorizada etc
VUI = Serviços Ecossistêmicos da Floresta (CO2; H2O; Prot. Solo, Fau)
VALOR TURÍSTICO DA FLORESTA =
VT
VT  Representa a Potencialidade Turística e
Educacional da Floresta (visitação/lazer, recreação,
trilhas, arborismo, registros fotográficos de elementos da flora
e da fauna, estudo/educação ambiental, acampamento, caça
autorizada, contemplação ..*.)

A Avaliação*  Decorre dos Empregos e Rendas

gerados, comprovados (REGISTRADOS e ARQUIVADOS)
 Avaliação financeira de uma Floresta nativa
•Valor de Uso Direto (INVENTÁRIO FLORESTAL e FAUNÍSTICO)
PMFRS (Recursos Madeireiros - Madeira p/ Serra)
Usos Nobres : Móveis e Decorações
Usos Não Nobres: Construções; Painéis; Caixarias; Paletes
PMFRS (Recursos Madeireiros - Madeira p/ Lâmina)
PMFRS (Recursos Madeireiros - Madeira p/ Energia)
PMFRS (Recursos Não Madeireiros)
Óleos (copaíba, andiroba, pau rosa) Resinas; Breus; Gomas; Látex; Taninos/Tintas; P.
Or
Fármacos: Extratos de folhas e raízes; Cipós; Fibras; Palhas (Piaçava); Mel
Frutos: Castanha; Açaí; Abacaba; Babaçu; Buriti; Pequi; Pupunha; Sementes
PMFa (Caça planejada p/ controle biológico e p/comércio) L
Ambient
 Avaliação financeira de uma Floresta nativa – V U
Indireto
Valor da Existência -Serviços Ambientais Prestados à Sociedade
(Valor dos Benefícios Econômicos Sociais e Ambientais)  “PSA”
Produção de Água
AC; AM; SP
Proteção de Encostas
Proteção de Margens de cursos d’água
Proteção do Solo
Proteção da Fauna Silvestre (Abrigo e alimento)
Regulação do Clima
Sequestro de Carbono C/C Produção de O2*(OBS)
Preservação da Biodiversidade Florística e Faunística
Passivo ambiental (Erosão Tipo
Voçoroca)

Voçoroca

Erosão
 REFERÊNCIAS PRINCIPAIS
•Constituição Federal/88

•Decreto-Lei 3.365, de 21 de junho de 1.941

•Lei Federal nº 4.504, de 30/11/1964

•Lei Federal nº 6.496/77, institui a ART C/C Resolução CONFEA Nº 1025/2003 e Lei 5.194/66 – Regula a prof. Engº.

•Lei 6.746, de 10 de dezembro de 1.979

•Lei Federal nº 8.629 de 05/02/93

•Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de 
Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª aproximação/CESP.

•NBR-ABNT 14.653-3/2004

•Resolução CONFEA Nº 345/90; Decisão Normativa Nº 34/90- Avaliação/Perícia

•ARANTES, Carlos Augusto – Avaliação de IMÓVEIS Rurais, 1998
•NADAL, Carlos - Curso de Avaliação de Imóveis – UFPR, 2005
• ROSSI, M. R. C.- Avaliação de Propriedades Rurais - Manual Básico. 2ªEd São Paulo: LEUD, 2005
ANEXOS

ART
 DOCUMETOS imprescindíveis ao Laudo
 Cópias dos documentos pessoais proprietário e cônjuge;
 Cópia de documentos jurídicos CNPJ; Contrato social; ...
 Documentos Fundiários Certid Neg. ITR; Certidão Inteiro Teor Registro
 Mapas planimétricos; plani-altimétricos, Memoriais Descritivo, Imagens geradas
por satélites com feitios de mapa de uso atual do solo e outros temáticos
 Croquis de acesso ao imóvel;
 2ª Via, recibada, de todos ofícios expedidos;
 Resultados das análises laboratoriais (água, solo, vegetação..)
 Certidões “Negativas” Fiscais, Ambientais, Criminais;
 Painel Fotográfico;
 CD de oitivas e outros tipos de gravações legalizadas.
 Jurisprudência
ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL. DESAPROPRIAÇÃO. COBERTURA VEGETAL SEM
POTENCIAL ECONÔMICO. INDENIZAÇÃO. DESCABIMENTO. SÚMULA 07/STJ. 1. "A jurisprudência
tem oscilado no entendimento quanto à indenização das matas nativas, mas pacificou-se no
sentido de indenizar as que possam ser exploradas comercialmente. O entendimento afasta a
possível indenização das matas situadas em área de preservação ambiental, por serem bens
fora do comércio" (REsp nº 408.172, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ 24.05.2004).
Superior Tribunal de Justiça. (REsp 403.571/SP, Rel. Ministro João Otávio De Noronha, Segunda
Turma, julgado em 04.08.2005), DJ 29.08.2005 p. 239. 27 BRASIL.
Superior Tribunal de Justiça. (REsp 167.070/SP, Rel. Ministro Francisco Peçanha Martins,
Segunda Turma, julgado em 14.06.2005, DJ 22.08.2005 p. 172)
"A cobertura vegetal (florística) do imóvel, mormente quando vem mostrar-se possível a sua
exploração econômica na região onde está situada, bem ainda levando em conta os custos
advindos da sua exploração/extração, transporte, cubagem e comercialização, considerando
outros fatores, como, v.g., as matas de preservação permanente e de reservas legal e natural,
deve ser indenizada, consoante jurisprudência consagrada pelos tribunais do País, (...)".
(Welinton Militão dos Santos, in "Desapropriação, Reforma Agrária e Meio Ambiente", Ed.
Mandamentos, Belo Horizonte, 2001, p. 370)
 OUTROS Anexos
•Para reforçar o trabalho Pericial e contribuir no sentido de
conseguir alcançar o convencimento da Justiça e das partes,
especialmente da parte contrária, o(a)s Perito(a)s podem anexar
Julgados favoráveis, de casos semelhantes ao periciado; seu
Curriculum Vitae; e dependendo da finalidade da perícia, deve
juntar fotos de casos análogos ao periciado, revelando os
resultados ou demonstrando tendências, cujas evidências e
quaisquer outros recursos ajudem na elucidação dos fatos alvo da
Perícia em foco, contribuindo para orientação do/a Magistrado,
no julgamento e para que o/a MM Juiz(a) possa prolatar a
sentença almejada, ou seja, compatível com a conclusão pericial.
2- Avaliação realizada pelo Perito Judicial da área desapropriada de ERASMO
JOSÉ DIAS CHIAPPETTA FILHO E OUTROS – área utilizada pelo eixo da
margem direita da barragem Jaguari - no Valor de R$ 4.500,00/ha.
3- Avaliação realizada a pedido do Juiz Federal de Santana do Livramento nas
áreas que seriam adquiridas pelo INCRA em São Gabriel, conclui que áreas
muito boas teriam valor de no máximo R$ 5.300,00/ha e áreas ruins não
excederiam a R$ 3.000,00/ha, considerando terra nua mais benfeitorias
(fonte Agência Estado).
4 - Avaliação realizada pelo Perito Judicial da área desapropriada de
ELIZABETH U. PONS PERES – área utilizada pelo eixo e canteiro de obras da
barragem Taquarembó, em Dom Pedrito divisa com Lavras do Sul - no Valor
de R$ 4.098,71/ha.
 Mensagem para refletir

• “Não basta ensinar ao ser humano uma especialidade,

porque, assim, se tornará apenas uma máquina utilizável e
não uma personalidade intelectualmente inserida na
saciedade.
• É necessário que o/a estudante adquira um sentimento
próprio e um senso prático daquilo que vale a pena ser
apreendido, porque é cientificamente correto, porque é
moralmente justo e porque é física e socialmente belo ”.
» (Albert
Einstein)