Laudo de Avaliação de Imóvel

LAUDO DE AVALIAÇÃO
06872017
IMÓVEL: Casa
ENDEREÇO: Rua Paulo Setubal, nº 538 - Qd. 30, Lt. 18
BAIRRO: Jd. Rui Barbosa
CIDADE-UF: Rondonópolis-MT
RGI: Matrícula 75.678 – Comarca de Rondonópolis-MT
VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA:

R$ 150.000,00
Cento e cinquenta mil reais
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA:

R$ 104.000,00
Cento e quatro mil reais
Goiânia, 08 de Setembro de 2017.
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o solicitante e o responsável pela elaboração deste
documento, portanto não tem validade para outros usos ou terceiros.
01. SOLICITANTE:
Unicred-MT
02. FINALIDADE:
Leilão
03. OBJETIVO:
Determinação do valor de mercado de compra e venda, e valor de liquidação forçada
04. OBJETO:
• Classificação: Casa
• Endereço: Rua Paulo Setubal, nº 538 - Qd. 30, Lt. 18 - Jd. Rui Barbosa - Rondonópolis-MT
• RGI: Matrícula 75.678 – Comarca de Rondonópolis-MT
• Ocupante: -
• Proprietário: Paulo Guilherme Forti de Almeida
• Descrição:
Área do terreno informada na certidão: 504,00m²
*O IPTU do imóvel não foi fornecido.
*Foi realizada apenas vistoria externa do imóvel, de acordo com o solicitado.
*A área construída total foi estimada por imagem de satélite, visto que não consta
averbada na Certidão de Matrícula fornecida e que não foi realizada vistoria interna.
05. VISTORIA:
Data: 08/09/2017
• Caracterização da região:
Uso Padrão Bairro Ocupação Tráfego

X Residencial Alto X Urbano Alta Pesado
Comercial Médio-Alto Suburbano Médio-Alta Médio
Industrial Médio Rural Média X Leve
Misto X Médio-Baixo Favela X Médio-Baixa
Baixo Baixa
Infraestrutura
X Sistema viário X Telefone
X Transporte coletivo X Redes de cabeamento
X Coleta de resíduos sólidos X Esgotamento sanitário
X Água potável X Águas pluviais
X Energia elétrica Gás canalizado
Equipamentos
X Segurança
X Educação
X Saúde
Cultura
Lazer
Principais vias de acesso: Av. Fernando Correa da Costa, Rodovia BR-364
Polos de influencia: -
Observações: -
05. VISTORIA:
Data: 08/09/2017
• Caracterização do terreno:
▪ Área: 504,00m²
▪ Dimensões: 12,00m x 42,00m x 12,00m x 42,00m
▪ Formato: Regular
▪ Superfície: Seco
▪ Topografia: Plano
▪ Aproveitamento: Normal
▪ Obs.: -
• Caracterização da benfeitoria:
▪ Tipo: Casa
▪ Área: 120,00m²
▪ Divisão interna: -
▪ Padrão construtivo: -
▪ Acabamento: -
▪ Idade aparente: -
▪ Estado de conservação: -
▪ Obs.: - O IPTU do imóvel não foi fornecido.
- Foi realizada apenas vistoria externa do imóvel, de acordo
com o solicitado.
- A área construída total foi estimada por imagem de satélite,
visto que não consta averbada na Certidão de Matrícula
fornecida e que não foi realizada vistoria interna.
06. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

Oferta Demanda Absorção Mercado atual
Alta Alta Rápida Aquecido
Médio-Alta Médio-Alta Normal-Rápida Normal-Aquecido
Médio Médio Normal Normal
X Médio-Baixa X Médio-Baixa X Normal-Difícil X Normal-Recessivo
Baixa Baixa Difícil Recessivo
Obs.: O tempo estimado de comercialização do imóvel é de 12 a 24 meses.
07. PESQUISA E LEVANTAMENTO DE DADOS:
Procuramos na fase de pesquisa compor uma amostra representativa de dados de
mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do
avaliando.
A região da pesquisa levou em consideração as proximidades do imóvel avaliando, bem
como as variáveis que foram consideradas, em princípio, relevantes para explicar a
tendência de formação de valor de acordo com o diagnóstico de mercado.
Entretanto, o avaliando trata-se de um imóvel com características peculiares e com
escassez de dados semelhantes no mercado imobiliário, para a aplicação do Método
comparativo direto de dados de mercado. Desta forma, após o término da pesquisa, foi
considerado o Método evolutivo como método eletivo para a avaliação de tal imóvel.
08. METODOLOGIA PARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR:

Método evolutivo
09. TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS:

O memorial de cálculo com pesquisa, tratamento de dados e identificação das variáveis
consta no ANEXO III.
10. IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DO BEM:
10.1. IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DO TERRENO:

Considerando os atributos do terreno a avaliar e adotando-se a confiabilidade de 80% ,
obtém-se o intervalo global de confiança para valor de mercado do terreno do bem:
Limite Médio Limite

inferior (R$/m²) superior
83,14 118,35
100,74
-17,48% 17,48%
Para identificação do valor do terreno do avaliando utilizou-se o "Valor Médio" do

intervalo de confiança.
10.2. IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DA BENFEITORIA:

Considerando os atributos da benfeitoria a avaliar e custo de reprodução descontado a
depreciação do bem, obtém-se custo de reedição da benfeitoria do
bem: R$833,33/m² .
10.3. IDENTIFICAÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO:

Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que a unidade, dependendo da situação
do mercado, à época da avaliação.
De acordo com o mercado atual para a razão de preços de oferta e preços de venda, é
comum a utilização, para imóveis em geral, de fator de comercialização de:1,00 .
11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
11.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO TERRENO

• Grau de Fundamentação:
De acordo com a classificação descrita na NBR 14653-2 da ABNT e ilustrada conforme
quadro a seguir, o presente laudo de avaliação obteve o Grau de Fundamentação: I
Item Descrição Grau Pontos

III II I obtidos
1 Caracterização do imóvel avaliando X 3
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X 1
3 Identificação dos dados de mercado X 2
4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores X 3
Total 9
• Grau de Precisão:
Sendo a amplitude total do intervalo de confiança igual a 34,95% , foi obtido Grau de
Precisão: II
11.2. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DA BENFEITORIA

quadro a seguir, o presente laudo de avaliação obteve o Grau de Fundamentação: II

III II I obtidos
1 Estimativa do custo direto X 2
2 BDI X 2
3 Depreciação física X 2
Total 6
11.3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

quadro a seguir, o presente laudo de avaliação obteve o Grau de Fundamentação: I

III II I obtidos
1 Estimativa do valor do terreno X 1
2 Estimativa dos custos de reedição X 2
3 Fator de comercialização X 2
Total 5
12. CONCLUSÃO:
Diante do exposto, o imóvel é avaliado para pagamento à vista, tendo como referência a
presente data em:
R$ 150.000,00
Cento e cinquenta mil reais
OBS.: O valor final do laudo de avaliação foi arredondado em 1%. A finalidade é retirar a
ideia de exatidão de valores, já que os mesmos são estimativas e não medidas de
valores.
13. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
O presente trabalho fundamenta-se:

• na documentação fornecida pelo interessado;
• nos elementos constatados “in loco” quando da vistoria do imóvel;
• nos dados obtidos junto aos agentes do mercado imobiliário, todas tomadas como,
contemporânea, de boa fé e, portanto, confiáveis.
A presente avaliação considera ainda que:

• toda documentação do imóvel e do proprietário encontra-se correta e devidamente
regularizada;
• o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus, em condições de ser
imediatamente comercializado (se for o caso).
14. ANEXOS:
• ANEXO I – Croqui de localização e registro fotográfico do imóvel;
• ANEXO II – Documentação fornecida e utilizada;
• ANEXO III – Memorial de cálculo.
Goiânia, 08 de Setembro de 2017.
ANEXO I
INSERIR FOTO DA FACHADA
FACHADA DO IMÓVEL
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
ANEXO I
INSERIR FOTO
DETALHE GERAL
INSERIR FOTO
DETALHE GERAL
ANEXO II
CERTIDÃO DE MATRÍCULA
ANEXO II
ANEXO II
ANEXO II
ANEXO III
• AMOSTRA:
Área Unitário
Dado Evento Benf. - - - Preço (R$) Fonte Descrição Foto*
(m²) (R$/m²)
Terreno
1 Oferta 504 0 - - - 50.000,00 Valter 66 99953-9114 Jd. Rui Barbosa Sem foto 99,21
Rondonópolis-MT
Terreno
2 Oferta 1.008 0 - - - 100.000,00 Valter 66 99953-9114 Jd. Rui Barbosa Sem foto 99,21
Rondonópolis-MT
Terreno
3 Oferta 504 1 - - - 75.000,00 Carmen 69 981304236 Jd. Rui Barbosa Sem foto 148,81
Rondonópolis-MT
*para dados extraídos de meios de comunicação periódicos, apenas contato telefônico direto ou na impossibilidade de registro fotográfico, não é apresentada a foto do imóvel.
• HOMOGENEIZAÇÃO:
Fatores de ajustes Unitário Homogeneizado
Dado Unitário Saneado (R$/m²) Nº homog Nº saneado Ajuste
F1 F2 F3 F4 F5 F6 (R$/m²)
1 0,90 1,00 1,00 - - - 89,29 89,29 1 1 0,90
2 0,90 1,05 1,00 - - - 93,75 93,75 1 1 0,95
3 0,90 1,00 0,89 - - - 119,20 119,20 1 1 0,80
F1 = Evento: variável dicotômica que diferencia os preços 160,00

de imóveis vendidos dos preços de imóveis em oferta;
140,00
PREÇOS OBSERVADOS
F2 = Área: variável quantitativa que ajusta a variação de

preços entre imóveis com diferenças de área; 120,00
F3 = Benfeitoria: variável dicotômica que diferencia os
100,00
preços de imóveis com benfeitorias dos preços de imóveis
sem benfeitorias; 80,00
60,00
40,00
20,00
-
0,00 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00
VALORES ESTIMADOS
SANEAMENTO VALOR DO IMÓVEL

Teste de efeito de heterogeneização OK Valor (R$) 150.000,00
Número de elementos saneados 3 Valor adotado (R$) 150.000,00
Unitário médio saneado (R$/m²) 100,74
Desvio padrão 16,14 LIQUIDAÇÃO FORÇADA
Coeficiente de variação 16,02% Valor (R$) 150.000,00
t de Student 1,89 Valor presente (R$) 150.000,00
Limite superior (R$/m²) 118,35 Período (meses) 24,00
Limite superior 17,48% Taxa do periodo** (%) 1,11
Limite inferior (R$/m²) 83,14 Valor futuro (R$) 195.501,42
Limite inferior -17,48% Desconto (R$) 45.501,42
Intervalo de confiabilidade 34,95% Valor p/ liquidação forçada (R$) 104.498,58
Valor p/ liquidação forçada adotado (R$) 104.000,00
• AVALIAÇÃO: Desconto 30,67%
VALOR DO IMÓVEL **taxa de juros adotada: 1,11% a.m.
Área (m²) 504,00
Unitário (R$/m²) 100,74
Valor (R$) 50.775,00
Valor adotado (R$) 50.000,00
REEDIÇÃO - BENFEITORIA
Área útil (m²) 120,00
Unitário CUB (R$/m²) 1.367,61
BDI 1,22
Depreciação 0,50
Valor (R$) 100.207,52
Valor adotado (R$) 100.000,00
FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
Fator 1,00
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VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA:

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA:

Goiânia, 08 de Setembro de 2017.

Uso Padrão Bairro Ocupação Tráfego

Principais vias de acesso: Av. Fernando Correa da Costa, Rodovia BR-364

06. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

Obs.: O tempo estimado de comercialização do imóvel é de 12 a 24 meses.

08. METODOLOGIA PARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR:

09. TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS:

10.1. IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DO TERRENO:

Limite Médio Limite

Para identificação do valor do terreno do avaliando utilizou-se o "Valor Médio" do

10.2. IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DA BENFEITORIA:

10.3. IDENTIFICAÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO:

11.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO TERRENO

Item Descrição Grau Pontos

11.2. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DA BENFEITORIA

Item Descrição Grau Pontos

11.3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Item Descrição Grau Pontos

13. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

O presente trabalho fundamenta-se:

A presente avaliação considera ainda que:

Goiânia, 08 de Setembro de 2017.

INSERIR FOTO DA FACHADA

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

F1 = Evento: variável dicotômica que diferencia os preços 160,00

F2 = Área: variável quantitativa que ajusta a variação de

SANEAMENTO VALOR DO IMÓVEL

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