2021

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

ENGº
ALEXSANDRO A
DE SOUZA
Emunah Projetos e Laudos Pericias
31/5/2021
 PREÂMBULO

O presente laudo tem como finalidade

APRESENTAR|DEMONSTRAR o valor

de mercado do Imóvel apto para surtir os

efeitos legais a que se propõe de posse.

POÁ
2021

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 Sumário

1. APRESENTAÇÃO......................................................................................................................4
2. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE......................................................................................4
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO.....................................................................................................4
4. OBJETO DA AVALIAÇÃO.........................................................................................................4
5. DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA............................................................................................5
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO.........................................5
7. DATA DA VISTORIA...................................................................................................................7
8. MERCADO IMOBILIÁRIO.........................................................................................................7
9. LlQUIDEZ:...................................................................................................................................8
10. IDENTIFICAÇÃO DO MÉTODO UTILIZADA E JUSTICATIVA.......................................9
12. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO.....................................................................................9
13. RESULTADO DA AVALIAÇÃO............................................................................................10
14. RESPONSABILIDADE TÉCNICA:.....................................................................................12
15. CONCLUSÃO........................................................................................................................12
16. ENCERRAMENTO...............................................................................................................12
17. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO............................................................................................13

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 LAUDO DE AVALIAÇÃO

RESUMO

OBJETO:

Empresa:
Endereço: Rua Armando dos Anjos da Mata, 186, Vila São Francisco
Cidade: Poá Estado: São Paulo
Proprietário(s): Eduardo Marques dos Santos e Ieda Cordeiro Marques Mulato

CARACTERISTICAS GERAIS:

TERRENO:
Área 140,00 m2
CONSTRUÇÃO:
Área 64,98 m2

AVALIAÇÃO:

METODOLOGIA ADOTADA:
Terreno: Método direto comparativo de dados de mercado
Construção: CUB – Sinduscon – SP

VALOR ADOTADO:

R$ 39.489,51 (trinta e nove mil e quatrocentos e oitenta e nove reais e cinquenta e um centavos)

Poá, 30 de maio de 2021

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 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

1. APRESENTAÇÃO

Declaro para fins de ciência que a Sra. IEDA CORDEIRO MARQUES MULATO

proprietária da unidade autônoma designada abaixo, recorreu aos serviços de engenharia a fim de

SOLICITAR UM LAUDO TÉCNICO EM SUA RESPECTIVA CONSTRUÇÃO PARA UMA

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E DAS CONDIÇÕES CONSTRUTIVAS ATUAL E ACESSIVEIS.

2. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

PROPRIETÁRIO/COMPROMISSÁRIO: EDUARDO MARQUES DOS SANTOS

PROPRIETÁRIO/COMPROMISSÁRIO: IEDA CORDEIRO MARQUES MULATO

ENDEREÇO: Rua Armando dos Anjos da Mata, 184, Vila São Francisco, Poá – SP

CEP 08568-743.

3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

Estimativa do valor de mercado do bem, a fim de demonstrar o valor de mercado do bem

e outros, apto para surtir os efeitos legais a que se propõe de posse.

4. OBJETO DA AVALIAÇÃO

Imóvel Urbano, constituído por um terreno, com benfeitoria de pequeno porte e uma

construção de uma Salão (igreja) porte pequeno, localizado a Rua Armando dos Anjos da

Mata, 186, Vila São Francisco, Poá – SP CEP 08568-743.

5. DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA

Cópia Instrumento Particular de Transferência de Direitos – Contrato Compra e Venda.

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 Comprador: EDUARDO MARQUES DOS SANTOS e IEDA CORDEIRO MARQUES

MULATO

OBS.: Não foram efetuada outras investigação especificas relativas a defeito em títulos,

ou outros incidentes sobre o imóvel, por não se integrarem com o objetivo deste trabalho.

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

DESCRIÇAÕ DO IMOVEL

O Imóvel (terreno com a construção), encontra-se localizado na Rua Armando dos

Anjos da Mata, 186, Vila São Francisco, Poá – SP CEP 08568-743.

A Vila São Francisco, está localizada na região próxima ao bairro JD nova Poá,

constituindo-se uma região com clima agradável e pitoresco, ocupada de forma

diversificada nos segmentos: residencial (casas residências unifamiliar) e pequenas

chácaras; comércio e serviços.

A região é provida de pouca infraestrutura urbana, provida de água sem coleta em

redes de esgoto; provida de rede elétrica e telefônica inclusive celular. É servida de

transporte público.

O Logradouro não é pavimentado e sem passeios delimitadas para pedestre.

O Terreno possui superfície levemente em declive (sentido frente x fundos).

A Construção de modo geral é executada em alvenaria tradicional com reboco

(não uniforme) interno e externo - sem projeto;

Cobertura: de telhas de fibrocimento com uma água(Inclinação não adequada) com

estrutura de madeira - sem projeto;

Instalações elétricas: precariedade referente as normas técnicas – fios, cabos exposto

e com baixa iluminação - sem projeto.

Instalações Hidráulicas: em funcionamento – sem projeto;

Estrutura: não foi acessível de verificação – sem projeto;

Fundação: não foi acessível de verificação – sem projeto;

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 Impermeabilização: não foi acessível de verificação – sem projeto;

Piso interno: executado em cerâmico (apresenta desgaste natural); e externo,

realizado em contra piso – apresente desgastes por intempéries.

Esquadrias: janelas de ferro sem recebimento de fundo preparador e porta de aço de

enrolar (modelo tradicional de salão comercial). Portão de Entrada de carro e entrada

social em chapa de aço.

BENFEITORIA:

As benfeitorias constam de muro de contorno em alvenaria rebocada e

pintada e uma edificação térrea, destinada a uso Religioso (Igreja). Muito

embora as benfeitorias existentes apresentem valor de mercado, as

mesmas são expressivamente insignificantes diante do valor da parcela de

terreno. Considerando também que a maioria das amostras apresentam

pequenas benfeitorias, o valor das mesmas será admitido como incluso na

parcela do terreno. É oportuno ressaltar que a utilização do terreno, com

vocação para empreendimentos de médio/baixo porte, certamente não

contemplará o aproveitamento das benfeitorias citadas. Desta forma as

benfeitorias não foram consideradas diretamente na formação do valor e

portanto não serão mensuradas. As fotografias e levantamento

arquitetônico, ilustram a descrição do bem.

Conforme descrição constante nos documentos de propriedade, as dimensões do

imóvel são as seguintes:

Do Terreno:

Frente (Rua Armando dos Anjos da Mata): 7,00 m

Lateral Direita: 20,00 m

Lateral Esquerda: 20,00 m

Fundos: 7,00 m

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 Área do Terreno: 140,00 m²

Da Construção:

A- Salão

Largura: 4,60 m

Comprimento: 12,50

Área aproximada: 57,50 m²

B- Banheiros (externos)

Largura: 2,20 m

Comprimento: 3,40 m

Área aproximada: 7,48 m²

Total Geral (A + B) Área construída aprox.: 64,98 m2 (salão e

banheiros)

7. DATA DA VISTORIA

O imóvel avaliando foi vistoriado em 22 de maio de 2021, e são desta data as

constatações deste Laudo.

A vistoria foi efetuada a olho nu, sem submeter os materiais a provas de carga ou

resistência, ou efetuar quaisquer ensaios para determinação das causas das anomalias

encontradas, sendo todas as considerações formuladas com base em sua situação

aparente, e os sistemas acessíveis e passiveis de visualizações.

8. MERCADO IMOBILIÁRIO

DIAGNÓSTICO DO MERCADO:

O mercado imobiliário em Poá, e adjacências, embora represente uma aplicação de

baixo risco, acompanhando o comportamento das principais cidades brasileiras, durante

a última década, revelou um aquecimento relativamente a outras alternativas de

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 investimentos com maior rentabilidade. Medidas mais recentes do governo, estimulando

o crédito imobiliário/habitacional taxas de juros atrativas, certamente poderá aquecer

ainda mais mercado.

Por outro lado, o imóvel, é um lote urbano em regularização municipal com boas

dimensões e de razoável a localização para a região de Poá, o que, certamente,

favorece um pouco o seu potencial de aproveitamento/utilização para os mais diversos

segmentos (habitacional, comércio e/ou serviço).

Pesquisas recentes sobre ofertas de imóveis assemelhados, não sinalizam pela

existência de bens em oferta/venda que apresentem simultaneamente dimensões e

localização compatíveis e similares com a do lote avaliando.

Esta singularidade, certamente é um fator valorizador do bem. Estima-se que a

velocidade média de negociação seja de 12 (doze) meses, ou seja, levam em média

oito meses do momento em que são colocados no mercado ao Momento em que são

efetivamente negociados.

9. LlQUIDEZ:

O bem avaliando, por seu porte, potencial de aproveitamento, bem como por seu valor

de mercado, apresenta liquidez média/baixa.

10. IDENTIFICAÇÃO DO MÉTODO UTILIZADA E JUSTICATIVA

METODOLOGIA EMPREGADA:

O critério técnico que sustentou a determinação de valor e correspondente

mensuração dos elementos patrimoniais envolvidos no presente Laudo, foi o

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 Método Direto Comparativo de Dados de Mercado e o CUB -SP, que convalida o

valor estabelecido. O Método Direto Comparativo de Dados de Mercado é utilizado,

quando se dispõe de dados amostrais que permitam a formação de um modelo com

tratamento inferencial estatístico. É o método mais representativo do

comportamento de mercado. Foram também observados os seguintes parâmetros:

 Obediência ao preceito Contábil da Evidenciação - o elemento patrimonial

foi examinado considerando que possui capacidade potencial de geração de

receitas e por isso descrito detalhadamente e reavaliado;

 Obediência ao Princípio Contábil da Continuidade - o bem ora reavaliado,

possui capacidade física e econômica de geração de garantias e resultados.

Possui vida econômica justificável. Logo é necessária a atualização contábil

e patrimonial em decorrência do seu expressivo valor.

12. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS:

Terreno (Lotes):

Período da Pesquisa: maio de 2021

Dados Amostrais: Admite-se que as informações foram fornecidas de boa fé e por isso

são confiáveis.

Obs.: As referências quanto às fontes utilizadas (Telefones e datas), encontram-se

relacionadas no anexo.

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13. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Através do Método Direto Comparativo de Dados de Mercado adotando-se o valor, no

limite mínimo justificado por sua localização, região “ainda” em regularização pela

prefeitura municipal como e infraestrutura inexistente, benfeitorias etc.

Valor do Terreno:

Preço Médio praticado R$ 431,37

Valor R$ 80,50/m2* x (140,00 m2) = R$ 11.270,00

*Região de baixo nível de Infraestrutura.

Considerando já: a inexistência infraestrutura: pavimentação asfáltica, ruelas ou vielas”

não denota padrão técnicos, sem rede de coleta de esgoto, sem escritura, IPTU, área

de invasão, ausente de levantamento e projeto de topografia, plantas, projetos

pertinentes, e custo jurídicos e declividade de terreno - Região em situação de

regularização municipal.

Valor da Construção:

CUB (GI*) = R$ 868,56,31/m2 x 64,98m2 = R$ 56.439,02

*Boletim Econômico – Abril 2021 – Sinduscon - SP

Às deduções, referente das caracterização, aponta-se 36% da construção para cobrir

as precariedade na execução e, serviços aparentemente, razoável e de acordo com

normas técnicas e sem projetos e, 14% referente a infraestrutura (fundação: para

nivelamento da superfície do terreno) 36%+14% = 50%. = (- R$ 28.219,51)

Descontando as deduções estima-se o Valor = R$ 28.219,51

VALOR FINAL V= R$ 39.489,51

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃODA AVALIAÇÃO

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 DESCRIÇÕES GERAIS GRAU DE
FUNDAMENTAÇÃO
Item Descrição Enquadramento III II I
1 Caracterização do Imóvel Completa quanto a X
avaliando todas as variações
analisadas
2 Coleta de dados de Mercado Características X
conferidas pelo autor do
laudo
3 Quantidades mínimas de dados 3 amostras X
de mercado efetivamente
utilizados
4 Identificação dos dados do Apresentação de X
mercado informação relativas a
todos os dados e
variáveis e com foto
5 Extrapolação Não admitida X
6 Nível de significância máxima Menos que 10% X
para a rejeição de hipótese nula
de cada regressor
7 Nível de significância máxima Menor que 1% x
admitido nos demais testes
estatísticos realizadso
Total de pontuação atinginda 19
Grau de Fundamentação do Laudo 2

Considerando que a pontuação obtida foi de 19 pontos, o grau de fundamentação

encontrado foi o 3, de acordo com a ABNT NBR 14653-2.

GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA DO VALOR:

Considerando que a amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor

central da estimativa ficou menor que 30%, a estimativa do valor obteve o grau

máximo, 2, de acordo com a ABNT NBR 14653-2.

14. RESPONSABILIDADE TÉCNICA:

É do profissional ALEXSANDRO AVELINO DE SOUZA, Engenheiro Civil, CREA-SP

5069389987 – Avaliador; realizando projetos, Laudos e Pericias Técnica.

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15. CONCLUSÃO

o valor avaliado para o Imóvel urbano, constituído por terreno, com benfeitorias

de pequeno porte, localizado na Rua Armando dos Anjos da Mata, 186, Vila São

Francisco, Poá, referente ao mês de maio de 2021, pelos critérios e

considerações expostos é o indicado no item anterior, ou seja, R$ 39.489,51

(trinta e nove mil e quatrocentos e oitenta e nove reais e cinquenta e um

centavos),valor este representativo de mercado, atendendo a ABNT NBR

14653-2.

16. ENCERRAMENTO

O presente Laudo Técnico é a expressão da verdade e confere com o item

patrimonial examinado, apto a surtir os efeitos legais a que se propõe.

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17. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Fotos: Local externo, Fachada - cobertura de fibrocimento, alvenaria reboco e

pintura – rua de barro sem pavimentação e coleta de esgoto.

Fotos: Local externo, Fachada lateral- cobertura de fibrocimento, alvenaria reboco

e pintura – rua de barro sem pavimentação e coleta de esgoto.

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 Fotos: Local fundos do Terreno – sem coleta de esgoto.

Fotos: Local fundos do Terreno – sem coleta de esgoto.

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Fotos: Local interno, cobertura de fibrocimento, alvenaria reboco e pintura.

Fotos: Local interno, cobertura de fibrocimento, alvenaria reboco e pintura.

Fotos: Local interno, cobertura de fibrocimento, alvenaria reboco e pintura.

Fotos:
Fotos: Local
Local interno,
interno, cobertura
cobertura de
de fibrocimento,
fibrocimento, alvenaria
alvenaria reboco
reboco ee pintura.
pintura e
cerâmica,
Fotos: elétrica
Local e acabamentos.
externo, Fachada - cobertura de fibrocimento, alvenaria reboco e
pintura.

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 Fotos: Local externo, Fachada - cobertura de fibrocimento, alvenaria reboco e
pintura – muro de divisa.

Fotos: Vista área – Região Vila São Francisco – Poá. – Imagem 2021 CNES –
Google Maps, BR.

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 Fotos: Acesso ao Imovel – Região Vila São Francisco – Poá. – Sem pavimentação
e acesso precário para tráfego - Imagem 2021 CNES – Google Maps, BR.

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 E, tendo concluído o presente laudo em 23 folhas de papel formato A4 e capa,

digitadas de um lado, todas rubricadas, exceto esta última, que segue devidamente datada

e assinada e depõe-se para quaisquer esclarecimentos adicionais que se fizerem

necessários.

Poá, 31 de maio de 2021

______________________________________
ALEXSANDRO AVELINO DE SOUZA
Engenheiro Civil
CREASP 5069389987
Perito Avaliador

Anexos:
Pesquisa de Mercado – Oferta de Terreno
Documentos de Proprietários do Imóvel
Tabela CUB – Custo Unitário – Sinduscon _SP
SIURB,Site https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/obras/tabelas_de_custos/index.php?
p=304323

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