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EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3° VARA DA COMARCA DE ITAPORANGA ESTADO DA PARAÍBA

PROC: 0000225-58.2012.815.0211 AÇÃO: APELAÇÃO AUTOR: DAVID PAULINO DE FREITAS RÉU: ENERGISA PARAÍBA DISTRIBUIDORA DE ENERGIA S/A

01. DO OBJETIVO

O presente Laudo Pericial foi motivado por despacho de fls. 194, dos autos em epígrafe, exarado pelo Juízo da 3ª Vara da Comarca de Itaporanga - PB, com objetivo de determinar o valor dos danos indenizáveis em decorrência dos prejuízos causados por servidão administrativa imposta pela RÉ ao AUTOR, mediante a passagem de linhas de transmissão de energia elétrica em uma gleba urbanizável localizada no município de Boa Ventura - PB, com área total de 16.080,29 m², registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itaporanga PB, CNS 07.152-2, sob n° 7.446, às fls. 61 no livro 3O, em data de 14 de novembro de 1971 .

02. DOS TRABALHOS PERICIAIS

02.01. DA RESPONSABILIDADE TÉCNICA

Em análise preliminar o imóvel avaliando seria considerado como rural, podendo apenas o profissional Engenheiro Agrônomo realizar a perícia determinada pelo Juízo às fls. Ocorre que durante o desenvolvimento dos trabalhos foi verificado que o imóvel está localizado na zona urbana do município de Boa Ventura, perdendo suas características de ruralidade. Neste caso é necessária também a participação do profissional Engenheiro Civil na conclusão dos trabalhos haja vista o que determina a Legislação profissional e o Código de Ética.

NOME:

Ernani José Costa Diniz

PROFISSÃO

Engenheiro Agrônomo

CREA

160335156-6

RG:

3126437 SSP/PE

CPF:

616.660.684-20

NACIONALIDADE:

Brasileira

ESTADO CIVIL:

Casado

ENDEREÇO:

Rua Manoel Franco da Costa nº 95, bairro Xique-xique, Itaporanga PB

FONE

(83) 9912-6122

EMAIL

2

NOME:

GLEIDSON CASTELO BRANCO MAGALHÃES

PROFISSÃO

ENGENHEIRO CIVIL

CREA

110336028-0

RG:

CPF:

238.789.083-34

NACIONALIDADE:

Brasileira

ESTADO CIVIL:

Casado

ENDEREÇO:

Rua Hernestina de Araújo silva n 95, centro, Piancó

FONE

9-9124-0015

EMAIL

02.02. DOS TRABALHOS PERICIAIS

Os trabalhos foram iniciados às 8:00 h. do dia 01 de julho de 2015. Preliminarmente há

de se verificar que nos Autos não existem indicações de assistentes técnicos por nenhuma das partes envolvidas. No início dos trabalhos o SR. DAVID PAULINO DE FREITAS, esteve presente acompanhado por seu Advogado o DR. MICHEL PINTO DE LACERDA SANTANA.

A ENERGISA esteve representada por seu preposto o funcionário VALDEMAR NUNES DE

FIGUEIREDO, Matrícula 5129, pelo advogado DR ALBERTO LEITE DE SOUSA PIRES, OAB 17.997 e por dois técnicos. Apesar da ausência dos profissionais legalmente habilitados para assistência técnica das partes, os presentes acompanharam o desenvolvimento dos trabalhos

não tendo havido nenhum tipo de questionamento nem interferência em sua condução. Apesar

de informados que após os serviços realizados no imóvel serviente seriam feitas entrevistas com

diversos proprietários de terrenos em áreas próximas para levantamento estatístico amostral de negócios realizados todos declinaram do acompanhamento desta etapa do trabalho.

Os trabalhos realizados foram:

1 Levantamento topográfico planimétrico perimétrico e detalhamento do imóvel serviente atendendo-se o que determina a NBR 13.133 exarada pela ABNT. Checagem das divisas das áreas atingidas pela tanto da área a ser gravada pela servidão de passagem, quanto das áreas remanescentes.

2 Levantamento das características gerais do imóvel e do seu entorno: denominação,

dimensões, limites e confrontações, situação, acesso, destinação, recursos naturais, relevo, observação e análise das características preponderantes nos seus aspectos físicos como relevo, classes de solos, ocupações existentes, clima, recursos hídricos, infraestrutura pública, como energia elétrica, telefonia, sistema viário, bens e serviços; além de aspectos como vocação econômica, possibilidades de desenvolvimento regional, posturas legais para uso e ocupação do solo e possíveis restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento racional e eficiente do imóvel;

3 Levantamento e descrição das benfeitorias;

4 Pesquisa de negócios similares realizados em áreas próximas.

02.03. DAS CONSTATAÇÕES DA PERÍCIA

02.03.01. DA IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA SERVIENTE.

A área serviente é uma gleba urbana, conforme atesta o Poder Executivo

Municipal mediante ofício n° 010/2015 (anexo 1) firmado pelo Secretário de Infraestrutura do município. Neste sentido a área será tratada como gleba urbanizável

3

conforme entendimento firmado no GLOSSÁRIO DE TERMINOLOGIA BÁSICA APLICÁVEL À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DO IBAPE/SP IBAPE/SP (2002):

GLEBA URBANIZÁVEL: Grande extensão de terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.”

Outro conceito pertinente é quanto a definição de vocação de uso de um imóvel, de acordo com a ABNT na NBR 14.653-2, item 3.73

vocação do imóvel: Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais.

A Gleba avalianda é uma área de 16.080,29 m², retangular homogênea sem descontinuidade. Devidamente registrada do Cartório de Registro Imobiliário da Comarca de Itaporanga- PB, CNS 07.152-2, sob n° 7.446, às fls. 61 no livro 3O , em data de 14 de novembro de 1971, de propriedade do S.r. DAVID PAULINO DE FREITAS. Os limites são ao NORTE: Com a Rua dos Três Poderes, ao SUL: Com terras do S.r. José Didi de Lacerda, ao LESTE: Com a Rua José Soares e ao OESTE:

Com o Rio Piancó. A topografia é plana com solo formado basicamente por áreas arenosas (neossolos) permeadas com porções argilosas (vertissolos). A gleba é servida de acesso direto com a Rua dos Três Poderes e a Rua José Soares, conforme se verifica na planta de levantamento topográfico em anexo. A infraestrutura é formada sistema oficial de abastecimento de água potável, limpeza urbana e fornecimento de energia elétrica bem como telefone. A gleba urbanizável está localizada a cerca de 200 m da sede da prefeitura Municipal de Boa Ventura, 200 m do Hospital Público, 150 m de escolas públicas, a 300 m de igreja Católica, a 200 m da principal praça de eventos municipal e a cerca de 150 m do centro comercial da cidade. O entorno da área é formado por prédios em sua maioria destinados a habitação com padrão médio, comum a cidade de Boa Ventura PB. Considerando-se as características intrínsecas da área que são adequadas ao parcelamento do solo e que não existe por parte da Edilidade nenhuma restrição a implantação de loteamento habitacional na gleba avalianda, ver ofício n° 010/2015 (anexo 1), a mesma será considerada gleba urbanizável, sendo a urbanização mediante loteamento sua vocação direta, que está prejudicada pela imposição da servidão de passagem para linhas de transmissão de energia elétrica por parte do Réu ENERGISA. Após o levantamento topográfico se verificou que o imóvel é gravado pela instalação da LDR Diamante/Curral Velho e com a LDR Diamante/Itaporanga . Para determinação da área sob influência direta da servidão administrativa, foi estabelecida uma faixa não edificante de 15,00 m (quinze metros) de largura ao longo da linha de energia em atenção a NORMA DE DISTRIBUIÇÃO UNIFICADA NDU-016 - ENERGISA (anexa).

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Analisando-se imagens de satélite disponíveis no Google Earth datada de 16 de agosto de 2014 (abaixo), bem como o ofício n° 010/2015 (anexo 1) se verifica ser a área localizada em ambiente urbano, sendo a mesma será considerada gleba urbanizável. Para determinação da área passível de implantação de loteamento é necessário atentar às restrições ambientais impostas notadamente pelo novo Código Florestal, Lei 12.651/2012. Analisando-se o teor do Art. 3, inciso III, e o Art. 12 do mesmo Código ficando claro que a exigência de reserva florestal é exclusiva dos imóveis rurais, o que não se aplica ao objeto da presente avaliação.

Art. 3, III - Reserva Legal: área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, delimitada nos termos do art. 12, com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa; Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei: (Redação dada pela Lei nº 12.727, de

Imagem de satélite datada de 16/08/2014 disponível no sitio do programa Google Earth, retirada da internet em 25/07/2015.

de satélite datada de 16/08/2014 disponível no sitio do programa Google Earth, retirada da internet em

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Por estar o imóvel serviente às margens do Rio Piancó é necessária a

manutenção da área de preservação permanente, APP às margens deste corpo de água.

A luz da Lei 12.651/2012 se verifica que

Art. 4 o Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta Lei:

I - as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de:

b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;

A determinação da área de APP é um dos pontos mais importantes da avaliação, pois é

relevante na determinação da área útil da gleba urbanizável. Assim é necessário esclarecer o conceito de borda da calha do leito regular. Na Lei 12.651/12 esta é definida como:

XIX - leito regular: a calha por onde correm regularmente as águas do curso d’água durante o ano;

O rio Piancó é perenizado por diversas barragens, sendo considerado perene. Atentando-se para o conceito de leito regular aplicado a este corpo de água, comprova- se que seu curso durante aproximadamente 10 meses do ano é restrito a uma pequena calha. Não devemos, pois entender a calha do leito regular como aquela que ocorre quando a mesma é ocupada nos momentos de cheia máxima, que ocorre em poucos dias do ano dadas as características climáticas da região semiárida no Vale do Piancó.

Deve-se ainda levar em consideração as áreas não edificantes estabelecidas pela Lei Federal 6.766/1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano:

Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica; (Redação dada pela Lei nº 10.932, de 2004)

o

aparente conflito entre as normas em questão somente pode ser solucionado em se levando em consideração o objeto tutelado por cada uma, pois não é o mesmo.

Marcela Albuquerque Maciel, Procuradora Federal junto à PFE/IBAMA, esclarece que

6

Constata-se, assim, que a Lei nº 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, não tendo como objetivo promover a proteção da biodiversidade ao estabelecer, no inciso III, do art. 4º, faixas non aedificandi, e sim a segurança da população. Já os dispositivos sobre APP do Código Florestal objetivam, reconhecidamente, a tutela ambiental das matas ciliares, a preservação de recursos hídricos, a estabilidade geológica, o fluxo gênico da fauna e flora, etc. Verifica-se, pois que as áreas não edificantes e de preservação permanente são coincidentes, sendo que a segunda sobrepõe inteiramente a primeira e projeta-se por mais 35 metros no imóvel. Assim será adotado por este perito a área de proteção maior, que neste caso vem a ser a Área de preservação permanente, APP com faixa de 50 metros a partir da calha regular, conforme planta topográfica anexa. Outra área relevante a ser mensurada são aquelas que apesar de não gravadas diretamente pela servidão administrativa estão impossibilitadas de implantar sua natural vocação, o parcelamento do solo em decorrência do ônus imposto a propriedade serviente.

em decorrência do ônus imposto a propriedade serviente. DESCRIÇÃO DA GLEBA ÁREA EM M² PERCENTUAL DE

DESCRIÇÃO DA GLEBA

ÁREA EM M²

PERCENTUAL DE OCUPAÇÃO

Área total do imóvel

16.808,00

100,00

Área de preservação permanente

5.338,67

31,76

Área com ônus direto pela servidão

1.801,38

10,72

Área com ônus indireto pela servidão

676,20

4,02

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02.03.02. DA ANÁLISE E DO VALOR DE MERCADO

O mercado imobiliário local apresenta liquidez e desempenho de vendas normal, com

baixa oferta de terrenos no entorno, existindo apenas um único loteamento localizado em área periférica a cerca de 350 metros da gleba avalianda, ver Anexo 3, com boa absorção de terrenos principalmente pela população de renda média a baixa. O imóvel pode ser considerado adequado às exigências do mercado imobiliário local.

02.03.03. DOS MÉTODOS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

Esta análise estatística tem por objetivo a determinação do valor de mercado por metro quadrado de terreno loteável. Na elaboração do presente trabalho as metodologias aplicadas obedecem à NBR 14.653-2 e foram escolhidas em função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. O método adotado para avalição foi “Método Comparativo de Dados de Mercado”, com tratamento técnico aos dados com a utilização da regressão linear/inferência estatística.

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é um tipo de método em

que o valor de mercado é obtido através do tratamento técnico dos atributos dos

elementos comparáveis, constituintes da amostra. As metodologias aplicadas na presente avaliação foram escolhidas em função, basicamente, da natureza do bem

avaliando, da finalidade da avaliação. Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado

o programa de regressão linear múltipla e de redes neurais artificiais – “SisDEA Home”.

A quantidade de ofertas de bens similares é média e a absorção pelo mercado

pode ser considerada normal.

O levantamento de dados de mercado foi feito, utilizando-se das evidências

disponíveis, uma composição de uma amostra representativa dos dados de mercado com as características relevantes, tanto quanto possível, contemporâneos e semelhantes às dos imóveis avaliando. Foram empregadas apenas informações referentes a negócios realizados para comporem as amostras, que se constituem de terrenos, cuja localização é no mesmo município do imóvel avaliando, e com as mesmas características legais. As informações foram obtidas através de entrevistas com particulares que efetuaram compra e venda de terrenos localizados no município no loteamento Castelo em Boa Ventura (Anexos ) com as mesmas características a serem consideradas nos cálculos avaliatórios, atentando sempre para os aspectos qualitativos e quantitativos dos elementos ofertados. Vide planta em anexo

02.03.04. DA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

Para se obter o valor de mercado (metro quadrado) dos terrenos por regressão linear e inferência estatística, foi desenvolvido modelo matemático / estatístico, contendo 11 (onze) elementos coletados e efetivamente utilizados, atendendo os preceitos da NBR- 14.653-2

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A seguir está o detalhamento dos elementos pesquisados

ELEMENTO 01 Informante: José Vanderlucio de Oliveira Antas Terreno: 11,70m x 28,00m = 327,60 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais) à vista. Localização: Rua José Rodrigues s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: 23 de julho de 2015

ELEMENTO 02 Informante: Francelino Cordeiro de Sousa Neto Terreno: 6,00m x 20,00m = 120,00 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais) à prazo. Localização: Rua Amauri Pinto s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: março de 2014

ELEMENTO 03 Informante: Willame Fernandes de Santana Terreno: 6,00m x 20,00m = 120,00 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 9.000,00 (nove mil reais) à prazo. Localização: Rua Juvenciano Gomes s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: maio de 2015

ELEMENTO 04 Informante: Josefa Militão Moreira de Araújo Terreno: 6,00m x 23,00m = 138,00 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 15.000,00 (quinze mil reais) à prazo. Localização: Rua Amauri Pinto, s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: junho de 2015

ELEMENTO 05 Informante: Josefa Militão Moreira de Araújo Terreno: 10,00m x 23,00m = 230,00 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) à prazo. Localização: Rua Amauri Pinto, s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: junho de 2015

ELEMENTO 06 Informante: Josefa Militão Moreira de Araújo Terreno: 10,00m x 23,00m = 230,00 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) à prazo. Localização: Rua Amauri Pinto, s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: junho de 2015

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ELEMENTO 07 Informante: Rogério Alvarenga Pinto Terreno: 7,00m x 23,00m = 161,00 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais) à vista. Localização: Rua Quitéria Pinto, s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: novembro de 2014

ELEMENTO 08 Informante: José Lindailson Alvino Barbosa Terreno: 12,50m x 50,00m = 625,00 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 42.000,00 (quarenta e dois mil e quinhentos reais) à vista. Localização: Rua José Rodrigues, s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: junho de 2015

ELEMENTO 09 Informante: Severino Andrade Terreno: 9,00m x 21,50m = 193,50 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 20.000,00 (vinte mil reais) à vista. Localização: Rua Amauri Pinto, s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: janeiro de 2015

ELEMENTO 10 Informante: Evelino Silvino da Silva Terreno: 6,00m x 18,00m = 108,00 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 9.000,00 (nove mil reais) à prazo. Localização: Rua Amauri Pinto, s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: junho de 2014

ELEMENTO 11 Informante: Maria do Socorro Alves Othon Terreno: 8,00m x 20,00m = 160,00 m 2 Topografia: plano Preço: R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) à prazo. Localização: Rua Quitéria Pinto, s/n, Centro Boa Ventura/PB Data da Venda: agosto de 2014

Todos os dados selecionados para compor a amostra estatística são de terrenos em situação similar àquela encontrada no imóvel serviente, ou seja uma gleba urbanizável sem projeto de parcelamento aprovado junto à Prefeitura Municipal, com todos os terrenos vendidos mediante Escritura particular de compra e Venda.

O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica, através de processo de regressão linear / inferência estatística, e os resultados enquadrados, conforme relatório estatístico gerado com utilização do programa de regressão linear múltipla e de redes neurais artificiais – “SisDEA Home”, a seguir:

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Relatório Estatístico - Regressão Linear

1

)

Modelo:

Sisdat - Banco de Dados

2

)

Data de referência:

Segunda feira, 14 de setembro de 2015

3

)

Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo

 

Quant.

 

Total de variáveis:

9

Variáveis utilizadas no modelo:

 

8

Total de dados:

11

Dados utilizados no modelo:

 

11

Estatísticas:

Estatísticas do modelo

Valor

 

Coeficiente de correlação:

 

0,9971531 / 0,9971531

Coeficiente de determinação:

 

0,9943142

Fisher - Snedecor:

74,95

Significância do modelo (%):

 

0,01

Normalidade dos resíduos:

 

Distribuição dos resíduos

Curva

Modelo

 
 

Normal

 

Resíduos situados entre -

Resíduos situados entre -   68% 90%
 

68%

90%

Resíduos situados entre -

Resíduos situados entre - 90% 100%

90%

100%

Resíduos situados entre -

Resíduos situados entre - 95% 100%

95%

100%

Outliers do modelo de regressão:

 

Quantidade de outliers:

0

 

% de outliers:

0,00%

Análise da variância:

Fonte de variação

Soma

dos

Graus

de

Quadrado

F

 

Quadrados

Liberdade

Médio

 

Explicada

2266,179

7

323,740

74,948

Não Explicada

12,959

3

4,320

 

Total

2279,138

10

 

Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

Valor Unitário = -952,3016578 +33,04474501 * Setor +128,5290049 * Índice Aproveitamento -0,8206977756 * Área -765,7817621 / Frente Principal +10,70924323 * Topografia -34,45530235 * Esquina +345,0426838 * ln (Profundidade)

Testes de Hipóteses:

11

Variáveis

Transf.

t Obs.

Sig.(%)

Setor

x

4,84

1,68

Índice Aproveitamento

 

x

6,38

0,78

Área

x

-14,70

0,07

Frente Principal

1/x

-8,81

0,31

Topografia

x

2,16

11,92

Esquina

x

-7,61

0,47

Profundidade

ln(x)

12,30

0,12

Valor Unitário

y

-9,40

0,25

Correlações Parciais:

 

Correlações parciais para Setor

 

Isoladas

Influência

 

Índice Aproveitamento

 

-0,67

0,99

Área

-0,01

0,95

Frente Principal

0,03

0,96

Topografia

-0,33

0,91

Esquina

-0,13

0,97

Profundidade

-0,01

0,95

Valor Unitário

0,01

0,94

Correlações

parciais

para

Índice

Isoladas

Influência

Aproveitamento

   

Área

0,24

0,98

Frente Principal

-0,41

0,96

Topografia

-0,26

0,85

Esquina

0,42

0,99

Profundidade

0,21

0,98

Valor Unitário

0,17

0,97

Correlações parciais para Área

 

Isoladas

Influência

Frente Principal

-0,77

0,98

Topografia

-0,54

0,78

Esquina

-0,17

0,99

Profundidade

0,98

1,00

Valor Unitário

-0,37

0,99

Correlações parciais para Frente Principal

Isoladas

Influência

Topografia

0,86

0,87

Esquina

0,28

0,96

Profundidade

-0,67

0,97

Valor Unitário

-0,14

0,98

Correlações parciais para Topografia

 

Isoladas

Influência

Esquina

0,24

0,80

Profundidade

-0,42

0,77

Valor Unitário

-0,24

0,78

12

Correlações parciais para Esquina

Isoladas

Influência

Profundidade

-0,02

0,99

Valor Unitário

0,16

0,98

Correlações parciais para Profundidade

Isoladas

Influência

Valor Unitário

-0,35

0,99

Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2

Ite

Descrição

Grau

 

Grau

Grau

Pontos

m

       

obtidos

   

III

 

II

I

 

1

Caracterização do

Completa quanto a todas as variáveis analisadas

Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo

Adoção de situação paradigma

03

imóvel avaliando

2

Coleta de dados de mercado

Características conferidas pelo Autor do laudo

Características conferidas por profissional credenciado pelo aAutor do laudo

Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros

03

 

3

Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes

4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes

3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes

03

 

4

Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características conferidas pelo autor do laudo

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo

03

5

Extrapolação

Não admitida

Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não

Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 20 %

02

 

sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores

à

metade do limite

do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo

amostral inferior, b) o valor estimado não

ultrapasse 15% do valor

calculado no limite da fronteira amostral, para

 

a

referida variável

6

Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10%

 

20%

30%

02

   

7

Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

1%

 

2%

5%

03

   
   

19

13

13 De acordo com a pontuação obtida acima, classificamos o Laudo de Avaliação com o Grau
13 De acordo com a pontuação obtida acima, classificamos o Laudo de Avaliação com o Grau

De acordo com a pontuação obtida acima, classificamos o Laudo de Avaliação com o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão.

Gráfico de Aderência - Regressão Linear

e Grau III de Precisão. Gráfico de Aderência - Regressão Linear Gráfico de resíduos - Regressão

Gráfico de resíduos - Regressão Linea

e Grau III de Precisão. Gráfico de Aderência - Regressão Linear Gráfico de resíduos - Regressão

14

O valor do metro quadrado dos terrenos objetos dessa avaliação, em setembro de 2015, é apresentado da seguinte forma: (Resumo SisDEA)

Modelo:

Sisdat - Banco de Dados

Data de Referência:

Segunda feira, 14 de setembro de 2015

Dados para a projeção de valores:

Setor = 2

Índice Aproveitamento = 1,30

Área = 600,00

Frente Principal = 12,00

Topografia = 2,00

Esquina = 0

Profundidade = 50,00

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

Valor Unitário

Minimo (9,09%) = 87,16

Médio = 95,88

Máximo (9,09%) = 104,59

Valor Total

Mínimo = 52.295,02

Médio = 57.525,08

Máximo = 62.755,13

Intervalo Predição

Mínimo = 51.910,30

Máximo = 63.139,85

Minimo (9,76%) = 86,52

Máximo (9,76%) = 105,23

Campo de Arbítrio

RL Mínimo = 81,49

RL Máximo = 110,26

Com uma certeza de 80%, o valor de mercado por metro quadrado do imóvel serviente está contido no intervalo entre R$ 86,52 (oitenta e seis reais e cinquenta e dois centavos) e R$ 105,23( cento e cinco reais e vinte e três centavos). O valor médio encontrado foi de R$ 95,88 (noventa e cinco reais e oitenta e oito centavos).

15

O conceito de Valor de Mercado, adotado pelas normas avaliatórias brasileiras, em especial pela NBR 14.653-1, é determinado como sendo a:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.

02.03.05. DO VALOR DA INDENIZAÇÃO

Dispõe a norma NBR-14.653-2, item 11.2.2.1 que

“O valor da indenização pela presença de servidão corresponde à perda do valor do imóvel decorrente das restrições a ele impostas, calculadas alternativamente por:

a) diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente, na mesma data de referência (critério “antes e depois”), com a consideração de circunstâncias especiais, tais como alterações de uso, ocupação, acessibilidade a aproveitamento.”

Cabe destacar os ensinamentos do jurista Dr. Hely Lopes Meirelles no livro: Direito Administrativo Brasileiro, quanto ao montante da indenização pela Instituição de Servidão:

"A indenização da Servidão se faz em correspondência com o prejuízo causado ao imóvel. Não há fundamento algum para estabelecimento de um percentual fixo sobre o valor do bem serviente, como pretendem alguns julgados. A indenização há que corresponder ao efetivo prejuízo causado ao imóvel, segundo a sua normal destinação. Se a Servidão não prejudica a utilização do bem, nada há que indenizar; se o prejudica, o pagamento deverá

chegando

corresponder

ao

efetivo

prejuízo,

mesmo a

transformar-se em desapropriação,

a

com

indenização

total da propriedade,

se

inutilizou

para

sua

exploração

econômica

normal”.

É entendimento deste Perito que apesar de ocupadas pela servidão as áreas

destinadas à proteção permanente APP, não devem compor o cálculo do valor indenizatório haja vista que esta área não foi alterada em sua exploração econômica.

Lei

nº 6.766/79 o percentual mínimo de 35% da gleba, destinados às áreas públicas,

Ainda que a

Lei nº

9.785/99 tenha suprimido do § 1º

do art.

da

16

não outorgou poderes discricionários para que o Município pudesse dispensar a reserva de tais áreas. A ele conferiu apenas a possibilidade de fixar o percentual de tais áreas, segundo critério de proporção com a densidade de ocupação prevista para o novo núcleo habitacional.

Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

1º - A percentagem de áreas públicas prevista

no inciso I deste artigo não poderá ser inferior a

35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000 m² (quinze mil metros quadrados), caso em que a percentagem poderá ser reduzida.

1 o A legislação municipal definirá, para cada

zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

§

§

Ocorre que no âmbito municipal não existe nenhuma norma que discipline a matéria determinando quais os percentuais destinado às áreas de interesse público que devem ser doadas à Edilidade, sendo esta a situação comum a maioria dos município do interior da paraíba. Em vista disto é de uso corrente a manutenção deste percentual de 35%, inclusive pelo órgão ambiental estadual, SUDEMA, quando do licenciamento de empreendimentos para parcelamento do solo. Assim esta área deverá ser excluída da área indenizável pela servidão. Na composição do “quantum” indenizatório é importante incluir à desvalorização das áreas mutiladas pela servidão que ficaram impossibilitadas de seguir com sua vocação natura, o parcelamento do solo para fins habitacionais.

CÁLCULO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO POR SERVIDÃO DE PASSAGEM

DESCRIÇÃO DA GLEBA

ÁREA EM M²

PERCENTUAL DE OCUPAÇÃO

Área com ônus direto pela servidão

1.801,38

10,72

Área com ônus indireto pela servidão

676,20

4,02

Área total gravada com servidão

2.477,58

14,74

 

ÁREA

ÁREA

ÁREA

DESCRIÇÃO DA GLEBA

TOTAL

PÚBLICA

INDENIZÁVEL

35%

Área com ônus direto pela servidão

1.801,38

630,48

1.170,90

Área com ônus indireto pela servidão

676,2

236,67

439,53

Área total gravada com servidão

2.477,58

867,15

1.610,43

17

 

VALOR MERCADO (80% PROBABILIDADE) M²

ÁREA

VALOR

INTERVALO

INDENIZÁVEL

CALCULADO

R$

MÁXIMO

105,23

1.610,43

169.465,55

MÍNIMO

86,52

1.610,43

139.334,40

MÉDIO

95,88

1.610,43

154.408,03

O valor de mercado médio para da justa indenização por servidão de passagem com 80% de certeza é de R$154.408,03 (cento e cinquenta e quatro mil reais e três centavos).

02.03.06. DA RESPOSTA AOS QUESITOS

Quesitos do Autor DAVID PAULINO DE FREITAS às fls. 194 e 195.

1.

O imóvel periciado é urbano ou rural.

O imóvel é urbano por estar dentro dos limites geográficos estabelecidos na lei

municipal 147/2001 segundo informações do Sr JOÃO JOSÉ DE OLIVEIRA, Secretário de Infraestrutura em ofício de n° 010/2015 ( anexo)

]

 

2.

Qual a localização e confrontações do imóvel periciado

A

Gleba avalianda é uma área de 16.080,29 m², retangular homogênea sem

descontinuidade. Devidamente registrada do Cartório de Registro Imobiliário da Comarca de Itaporanga- PB, CNS 07.152-2, sob n° 7.446, às fls. 61 no livro 3O , em data de 14 de novembro de 1971, de propriedade do S.r. DAVID PAULINO DE FREITAS. Os limites são ao NORTE: Com a Rua dos Três Poderes, ao SUL: Com terras do S.r. José Didi de Lacerda, ao LESTE: Com a Rua José Soares e ao OESTE:

Com o Rio Piancó, conforme se verifica na planta de levantamento topográfico em

anexo.

3. Quais as condições de topografia, de relevo, a natureza predominante do solo e

subsolo, e as condições ambientais do imóvel periciado A topografia é plana com solo formado basicamente por áreas arenosas (neossolos) permeadas com porções argilosas (vertissolos). O subsolo é característico das áreas

aluvionais formado por depósitos sedimentares a grande profundidade. O imóvel é coberto por pastos diversos para pisoteio, inclusive a área de preservação permanente.

Tal condição nesta área protegida ambientalmente gera passivo ambiental.

4.

O imóvel periciado é de fácil acesso Em caso positivo quantas vias de acesso

possui O imóvel possui fácil acesso notadamente pela rua dos 3 poderes.

5. O imóvel periciado possui condições mínimas de infraestrutura, tipo:

pavimentação, sistema viário e de coleta de lixo, redes de abastecimento de água

potável, energia elétrica, telefone, internet, TV a cabo, esgoto sanitário, dentre outras Caso positivo quais as condições de infraestrutura que o imóvel possui.

A gleba é servida de acesso direto com a Rua dos Três Poderes e a Rua José

Soares, conforme se verifica na planta de levantamento topográfico em anexo. A

18

infraestrutura é formada sistema oficial de abastecimento de água potável, limpeza urbana e fornecimento de energia elétrica bem como telefone. A gleba urbanizável está localizada a cerca de 200 m da sede da prefeitura Municipal de Boa Ventura, 200 m do Hospital Público, 150 m de escolas públicas, a 300 m de igreja Católica, a 200 m da

principal praça de eventos municipal e a cerca de 150 m do centro comercial da cidade.

O entorno da área é formado por prédios em sua maioria destinados a habitação com

padrão médio, comum a cidade de Boa Ventura PB.

6. Quanto mede o imóvel periciado

de

Gleba

A

descontinuidade.

avalianda

é

uma

área

16.080,29

m²,

retangular

homogênea

sem

7. Qual o percentual de extensão da área efetivamente ocupada por ocasião da servidão administrativa (postes de energia elétrica) instalada no imóvel periciado, incluindo zonas de segurança/distância a fim de evitar acidentes

m²., considerando-se

uma faixa de 15m de largura conforme determina NORMA DE DISTRIBUIÇÃO UNIFICADA NDU-016 - ENERGISA (anexa). Esta área deve ser compreendida como formada por duas partes distintas. A primeira parte está localizada dentro da área

m², não sendo esta área

de preservação permanente -APP do rio Piancó com

A área de servidão administrativa presente no imóvel é de

objeto de indenização por ter sua exploração impedida por força da Lei 12.651/2012 e a

segunda área medindo

passível de indenização por servidão de passagem. As áreas mutiladas do imóvel

serviente de forma indireta pela servidão é de

m² sendo esta localizada em área edificante, sendo pois

m².

8. A área do imóvel periciado não ocupada pelos postes de energia elétrica ainda

possui condições ou potencial para ser explorada economicamente, como por exemplo para criação de loteamentos, o parcelamento e o uso do solo, criação de animais, a plantação de lavouras , e construção de casas, prédios e áreas de lazer, sem riscos de acidente. Em caso positivo qual seria o tamanho da área a ser aproveitada economicamente, sem riscos de acidentes e quais dos exemplos /atividades podem ser realizados.

A área não gravada com servidão administrativa tem condições de ser explorada com

todas as atividades relacionadas no quesito. Merece relevo o fato de nesta avaliação não foram incluídos os lucros cessantes da área ocupada pela servidão, pois as atividades agropastoris desenvolvidas são perfeitamente admitidas no regime de servidão, e não sofreram nenhuma restrição no seu desenvolvimento.

TIPO DE OCUPAÇÃO DA GLEBA

ÁREA

PERCENTUAL

%

Área total do imóvel

16.808,00

100

Área de preservação permanente

5.338,67

31,76

Área com ônus direto pela servidão

1.801,38

10,72

Área com ônus indireto pela servidão

676,2

4,02

Área disponível para parcelamento do solo

8.991,75

53,50

19

02.03.07. CONCLUSÃO

Atestamos sob as penas da lei, que efetuamos o levantamento e a avaliação da

área objeto da lide obedecendo o que determina a legislação pertinente e a melhor técnica de avaliação. Ao concluir os trabalhos, constatamos o seguinte:

1. A Gleba avalianda é uma área de 16.080,29 m², retangular homogênea sem descontinuidade. Devidamente registrada do Cartório de Registro Imobiliário da Comarca de Itaporanga- PB, CNS 07.152-2, sob n° 7.446, às fls. 61 no livro 3O, em data de 14 de novembro de 1971, de propriedade do S.r. DAVID PAULINO DE FREITAS.

2. O imóvel está localizado em zona urbana.

3. O imóvel está gravado por servidão de passagem por linha de transmissão de energia imposta pelo Réu ENERGISA.

4. O valor de mercado médio para da justa indenização por servidão de passagem com 80% de certeza é de R$154.408,03 (cento e cinquenta e quatro mil reais e três centavos).

Como titular do direito autoral do presente trabalho, está autorizada sua reprodução apenas nos casos legalmente exigidos; nos demais casos dependerão de prévia autorização expressa do contratante, respeitadas as cláusulas do contrato celebrado entre as partes. È vedada a divulgação de qualquer informação técnica do presente trabalho, sem a prévia anuência por escrito do contratante, bem como é vedada qualquer forma de reprodução que qualifique plágio ou represente utilização de direitos exclusivos do autor, pelo que os responsáveis responderão judicialmente. Este Laudo Pericial é formado 3 plantas topográficas, 4 anexos ( fichas de entrevista para avaliação de imóvel, ofício 10/2015, ofício 06/2015 e plantas topográficas), bem como por relatório técnico com 19 (dezenove) folhas paginadas, todas digitadas em apenas um dos lados e devidamente rubricadas, recebendo esta página a data e assinatura.

Itaporanga PB, 09 de novembro de 2015.

ENGENHEIRO CIVIL

GLEIDSON CASTELO BRANCO MAGALHÃES CREA 110336028-0

ENGENHEIRO AGRÔNOMO ERNANI JOSÉ COSTA DINIZ CREA 160335156-6