Laudo de Avaliação de Imóvel Rural - Matrícula 13.032

Comarca de Artur Nogueira
Processo 0003338-46.2008.8.26.0666
Rural – Matrícula 13.032
Laudo de Avaliação de Imóvel
Vagner Sebastião Sperone

Oficial de Justiça Avaliador
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por VAGNER SEBASTIAO SPERONE, liberado nos autos em 04/02/2019 às 13:39 .
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0003338-46.2008.8.26.0666 e código 5B519DC.
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA ARTUR NOGUEIRA
VARA ÚNICA
Sumário
1. Introdução ................................................................................................................................................................ 2
1.1 Objetivo do laudo.............................................................................................................................................. 2
1.2 Identificação e caracterização do imóvel objeto da avaliação ............................................................................... 2
1.3 Situação do imóvel, levantada durante a vistoria................................................................................................... 2
1.4 Caracterização da região onde está localizado o imóvel ........................................................................................ 3
2. Perspectivas de mercado .......................................................................................................................................... 4
3. Data da vistoria ......................................................................................................................................................... 4
4. Registro fotográfico do imóvel.................................................................................................................................. 4
5. Metodologia empregada e definição do valor de mercado ..................................................................................... 5
6. Avaliação da nua propriedade (gleba) ...................................................................................................................... 7
7. Dispersão de valores (nua propriedade)................................................................................................................... 8
8. Possibilidade de cômoda divisão (artigo Art. 872, § 1º do CPC) ............................................................................... 9
9. Benfeitorias ............................................................................................................................................................... 9
10. Avaliação global do imóvel (gleba e benfeitorias) ................................................................................................ 9
11. Encerramento ..................................................................................................................................................... 10
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VARA ÚNICA
1. Introdução1 2
1.1 Objetivo do laudo
O presente laudo é elaborado por determinação do(a) MM(a) Juiz(a) de direito da Vara Única desta
comarca, através de ordem expedida nos autos do processo supra identificado, e se destina a estabelecer o
valor de mercado de imóvel indicado na referida ordem judicial e caracterizado a seguir.
1.2 Identificação e caracterização do imóvel objeto da avaliação
O imóvel objeto do presente laudo de avaliação trata-se daquele constate da matrícula 13.032 do
cartório de registro de imóveis de Mogi Mirim – SP. Durante as diligências para a realização da presente
avaliação, constatemos que o imóvel ele está localizado no bairro rural conhecido como Barreiro Farto, e
pode ser localizado através das seguintes coordenadas GPS -22.52094, -47.2101. No local, constatamos que
o imóvel se trata de um sítio.
1.3 Situação do imóvel, levantada durante a vistoria
O presente trabalho foi realizado com o apoio técnico do CATI – Centro de Apoio Técnico Integral,
órgão estadual, vinculado à secretaria municipal de agricultura de Artur Nogueira. Durante os trabalhos, foi
encaminhado ofício expedido pelo MM. Juiz de Direito desta Comarca, bem como toda a documentação de
que esse oficial de justiça dispunha, relativa ao imóvel objeto da presente avaliação. Por cerca de 30 dias, o
CATI analisou os documentos, consultou os registros daquele órgão e, por fim, conseguiu identificar a
localização e as divisas do imóvel.
Assim sendo, compareci ao local acompanhado do servidor municipal Cláudio Luis de Sá, quando
vistoriamos o imóvel. Durante a vistoria, pudemos confrontar as informações até então obtidas, com a
situação de fato do local, e conseguimos, satisfatoriamente, identificar a situação do imóvel. Posteriormente,
1
NBR 14653-1, item 10.1
2
Resolução Cofeci 1.066/2007, artigo 5º, § 1º
2
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VARA ÚNICA
realizamos o levantamento via satélite do imóvel, através da ferramenta Google Maps, chegando ao seguinte
resultado:
Imóvel de matrícula 13.032
Como se depreende do mapa acima, o imóvel está aos fundos do restante da propriedade, que, em
sua totalidade, é constituída de três sítios, os de matrícula 13.032, 91.489 e 1.219. O imóvel objeto da
matrícula 13.032 possui uma área de 14,52 ha, ou 145.200 m².
1.4 Caracterização da região onde está localizado o imóvel
Trata-se de região inserida na malha rural do município de Artur Nogueira. A região conta com os
seguintes itens de infraestrutura: energia elétrica, rede de telefonia. O imóvel está localizado acerca de 2 km
da via de acesso pavimentada mais próxima, qual seja, a rodovia SP 332.
3
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VARA ÚNICA
2. Perspectivas de mercado3
Atualmente, o mercado imobiliário encontra-se estável, havendo certo equilíbrio entre oferta e
procura, com leve tendência de baixa nos preços. Em pesquisa nas imobiliárias locais constatei que existem
diversos imóveis anunciados à venda por período superior a seis meses, alguns por período superior há um
ano, e segundo informações obtidas junto a corretores locais algumas transações tem se efetivado com
margem de regateio superior a 10%.
3. Data da vistoria4
A vistoria no local foi realizada em 21/01/2019.
4. Registro fotográfico do imóvel5
3
NBR 14653-1, item 7.7.2
4
NBR 14653-1, item 7.3.1
5
Resolução Cofeci 1.066/2007, artigo 5º, § 3º
4
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VARA ÚNICA
5. Metodologia empregada e definição do valor de mercado
De acordo com o que determina o item 7.5 da NBR 14653-1, a “metodologia escolhida deve ser
compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.
Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados
de mercado, conforme definido em 8.3.1”6. Diante dessa normativa, inicialmente tentamos realizar uma
amostragem a fim de encontrar imóveis semelhantes ao objeto da avaliação, anunciados à venda ou vendidos
recentemente, todavia a pesquisa restou infrutífera, eis que os imóveis encontrados apresentam algumas
características que os diferenciam do imóvel objeto da avaliação, no tocante à questão das benfeitorias. Desta
forma, devido à falta de imóveis semelhantes para a composição da amostra 7e consequente aplicação do
método comparativo direto de dados de mercado, utilizaremos o método evolutivo8.
O valor da terra, nua propriedade, será determinado pelo método comparativo direto de dados de
mercado9, seguindo o preconizado na NBR 14653-1 da ABNT. Foi, para tanto, efetuada uma pesquisa de
glebas em situações equivalentes e com as mesmas características do imóvel avaliando, no mesmo bairro ou
em bairro vizinhos e similares, de tal modo que a comparação seja possibilitada, ponderados os atributos por
homogeneização10 para a formação de preços. A presente avaliação pautou-se pelos princípios da
proporcionalidade, da finalidade e da transparência e nele buscamos também atender ao preconizado na
resolução COFECI 1.066/2007 no que aplicável.
Quanto ao valor de mercado das benfeitorias ali existentes, no caso de edificações e similares, será
calculado tomando por base o CUB (Custo Unitário Básico) divulgado pelo Siduscon-SP em
https://www.sindusconsp.com.br/, chegando-se através desses dados ao custo de reprodução. Obtido o valor
do custo de reprodução11, aplicaremos a depreciação12 segundo o método de Ross-Heidecke, chegando-se
6
NBR 14653-1, item 7.5
7
NBR 14653-1, item 3.2 amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de uma população.
8
NBR 14653-1, item 8.2.3 Método evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
9
NBR 14653-1, item 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado - Identifica o valor de mercado do bem por meio
de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
10
NBR 14653-1, item 3.24 homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações
matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem
avaliando.
11
NBR 14653-1, item 3.9.4 custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual
depreciação.
12
NBR 14653-1, item 3.12 depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade,
ocasionadas por:
5
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VARA ÚNICA
assim ao custo de reedição13. Então, para finalmente chegar ao valor de mercado14 de cada uma das
benfeitorias aplicar-lhe-emos o índice de vantagem da coisa feita15, se o caso. Com relação a eventuais outras
benfeitorias que não sejam edificações, aplicaremos o método comparativo direto de dados de mercado,
calculando-se a sua depreciação pelo método da depreciação linear, se o caso.
Percorrido esse caminho técnico, o valor de mercado do bem será definido pela somatória simples
entre o valor de mercado atribuído à nua propriedade e o valor de mercado das benfeitorias, conforme
preconiza o método evolutivo, considerando-se a margem de arredondamento permitida pela ABNT16.
Feitos os necessários esclarecimentos quanto à metodologia a ser empregada, passamos à avaliação
da nua propriedade, sintetizada nos dados que seguem abaixo.
3.12.1 decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições
normais de utilização e manutenção.
3.12.2 deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.
3.12.3 mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.
3.12.4 obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional
13
NBR 14653-1, item 3.9.3 custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado
em que se encontra
14
NBR 14653-1, item 3.44 valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente
um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
15
NBR 14653-1, item 3.48 vantagem da coisa feita: Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem,
quando positiva
16
A NBR 14653-1, de acordo com seu item 7.7.1, permite arredondar o resultado da avaliação, desde que o ajuste final não
varie mais de 1% do valor estimado
6
6.
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Avaliação da nua propriedade (gleba)

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VARA ÚNICA
7. Dispersão de valores (nua propriedade)
O gráfico acima aponta que o valor identificado para a nua propriedade está coerente com o valor das glebas
que serviram de amostra. O parâmetro utilizado para o estabelecimento do valor de mercado da nua
propriedade foi o do cálculo aritmético multiplicando-se o tamanho da propriedade em metros quadrados
pelo valor médio do metro quadrado dos imóveis da amostra. Assim sendo, apesar de o valor total da nua
propriedade estar abaixo do valor de alguns dos imóveis que compuseram a amostra, o que já era de se
esperar, o valor do metro quadrado é o mesmo para ambos, justificando-se a discrepância de valores pela
diferença de tamanho entre as glebas que compuseram a amostra e a gleba objeto da avaliação.
8
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8. Possibilidade de cômoda divisão (artigo Art. 872, § 1º do CPC)
Durante a vistoria no local, constatamos que no local não existem benfeitorias. Além disso, segundo tabela de
Índices Básicos divulgada pelo Incra, a FMP (fração mínima de parcelamento) para o município de Artur
Nogueira é de 2 há, ou 20.000m². Consultando os autos, notamos que a porcentagem penhorada do imóvel é
de 12,50%, o que equivaleria a 17.812,50 m² (dezessete mil, oitocentos e doze vírgula cinquenta metros
quadrados. Desta forma, concluímos que NÃO É VIÁVEL A CÔMODA DIVISÃO DO IMÓVEL, POR ÓBICE LEGAL
À FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO.
9. Benfeitorias
Durante a vistoria, não encontramos benfeitorias no local.
10. Avaliação global do imóvel (gleba e benfeitorias)
Por fim, concluindo-se a presente avaliação, como não identificamos benfeitorias no local, o seu valor
de mercado é definido pela valor da nua propriedade, qual seja, R$ 683.000,00. Desta forma, já considerada a
margem de arredondamento de 1% permitida pela ABNT, AVALIO O IMÓVEL, EM R$ 683.000,00

(oitocentos e quarenta e três mil reais). Sendo que é provável que seja comercializado dentro
do intervalo de confiança17, ou seja, entre R$ 614.700,00 e R$ 751.300,00.
Ademais, o valor da quota parte do executado pode ser calculado multiplicando-se o valor do
imóvel pela sua fração: 683.000,00 x 0,125. Assim sendo, AVALIO A QUOTA PARTE DO
EXECUTADO EM R$ 85.375,00 (oitenta e cinco mil, trezentos e setenta e cinco reais)
17
Como o valor de mercado de um bem não é algo exato, imutável, quando da sua observação deve-se levar em conta que no
momento da efetivação de uma transação comercial, o valor de sua comercialização pode discrepar do valor de mercado devido
a fatores externos à avalição e que podem atingi-lo sem que sejam previstos. Apenas a título de exemplificação, quando da
comercialização de um imóvel, pode ser que o vendedor, por motivos de ordem pessoal, necessite dispor do bem com maior
rapidez, portanto pode dar um “desconto” para acelerar a venda. Pode ocorrer, por outro lado, que uma pessoa se interesse
muito pelo imóvel, também por motivos de ordem pessoal, oferecendo assim um valor maior do que aquele estabelecido pela
avaliação. O intervalo de confiança retrata essas possíveis situações, estabelecendo limites superior e inferior para essa
variação. A esse respeito, inclusive, a NBR 14653-1 faz diferenciação técnica entre o preço e o valor de mercado. Nesse âmbito,
o valor estabelecido na avaliação refere-se ao valor de mercado, enquanto ao intervalo de confiança refere-se aos possíveis
preços de negociação do bem.
9
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VARA ÚNICA
11. Encerramento
Este laudo é composto por 10 (dez) páginas, elaborado na modalidade completa conforme item 10.2
da NBR 14653-1 da ABNT. O documento é assinado digitalmente por mim, Oficial de Justiça Avaliador do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, certificado em avaliação de imóveis pelo Conselho Federal de
Corretores de Imóveis. O referido é verdade e de tudo dou fé.
Vagner Sebastião Sperone
Oficial de Justiça Avaliador
Matrícula 357.426-3
10

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1.3 Situação do imóvel, levantada durante a vistoria

Imóvel de matrícula 94.489

1.4 Caracterização da região onde está localizado o imóvel

A vistoria no local foi realizada em 21/01/2019.

4. Registro fotográfico do imóvel5

Avaliação da nua propriedade (gleba)

7. Dispersão de valores (nua propriedade)

8. Possibilidade de cômoda divisão (artigo Art. 872, § 1º do CPC)

10. Avaliação global do imóvel (gleba e benfeitorias)

margem de arredondamento de 1% permitida pela ABNT, AVALIO O IMÓVEL, EM R$ 683.000,00

EXECUTADO EM R$ 85.375,00 (oitenta e cinco mil, trezentos e setenta e cinco reais)

Vagner Sebastião Sperone

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