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Excelentíssimo Senhor Doutor Juíz de Direito da Vara Única da

Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade, Estado do Mato


Grosso

Processo Nº: 368-09.811.0077 - 31069 (Cód. 31069)


Parte Autora: Interligação Elétrica do Madeira S/A
Parte Requerida: Guaporé Mineração LTDA

JAIRO JÚNIO DANTAS DE BARROS, Engenheiro Florestal, CREA / COFECI


n.º 121092539-7, membro do IBAPE- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia, Seção MT, PERITO JUDICIAL, nomeado e qualificado nos autos do processo
n° 368-09.811.0077 – código n.º 31069 honrado pelo magistrado conforme DESPACHO na
fl.193, para elaborar o Laudo Pericial para conhecer o valor para Indenização da
Constituição da Faixa de Servidão e responder aos quesitos formulados pelas partes, vem
mui respeitosamente, consubstanciado na vistoria “in loco” realizada no período de 14 de
Fevereiro de 2017 no objeto da lide:

LAUDO DE AVALIAÇÃO
FAIXA DE SERVIDÃO
Nº 001/2017 Impresso em 28/03/2017

Vila Bela da Santíssima Trindade – MT


Abril de 2017
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

ÍNDICE

MÓDULO 1 ....................................................................................................... 3
RESUMO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................... 3

MÓDULO 2 ..................................................................................................... 12
CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO .......................................................................... 12

MÓDULO 3 ..................................................................................................... 22
CÁLCULO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO.................................................................... 22

MÓDULO 4 ..................................................................................................... 27
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ......................................... 27

MÓDULO 5 ..................................................................................................... 29
FOTOS DO IMÓVEL ....................................................................................................... 29

MÓDULO 6 ..................................................................................................... 32
QUESITOS ..................................................................................................................... 32

MÓDULO 7 ..................................................................................................... 38
ENCERRAMENTO ......................................................................................................... 38

MÓDULO 8 ..................................................................................................... 40
ANEXOS ......................................................................................................................... 40

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

MÓDULO 1
RESUMO DA AVALIAÇÃO

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Na história das teorias de valores, achar uma explicação racional das causas
que tornam as coisas valiosas tem sido uma das maiores indagações da Economia. A
mais importante contribuição à ciência da avaliação, no entanto, é um desenvolvimento
deste nosso século, e restou conhecido como o “princípio da substituição”.
Valor - A primeira e original definição que poderemos dar a um objeto avaliando
é a de que “avaliar é pôr medida às coisas vendáveis”.
Existem duas correntes, ou seja, duas escolas, para conceituar valor, uma delas,
a que admite a existência de muitos tipos de valor, poderiam chamar de plurivalente,
outra, partindo de conceito diferente, estabelece que, para um dado momento o valor é
único, e à qual poderíamos denominar univalente.
Tendo a escola ou corrente univalente imposto os seus princípios em todos os
países das Américas, é evidente que a esmagadora maioria de engenheiros de
avaliações segue obedecendo fielmente à orientação ditada pelas recomendações
aprovadas em 1949, prevalece, pois, até os dias atuais.
Valor de mercado - como definido pelos Tribunais Judiciais e Conciliatórios; é o
preço mais elevado, em termos de dinheiro, que uma propriedade, máquina,
equipamento, pode alcançar se expostos à venda num mercado aberto, concedendo-se
um tempo razoável para se encontrar um comprador que a adquira com o
conhecimento de todos os usos para os quais está adaptada.
Uma considerável parcela de bens públicos, particulares e empresariais do
mundo consistem em bens imóveis, máquinas e equipamentos. A própria amplitude
deste recurso primordial em nossa sociedade cria uma necessidade de informes
avaliatórios como suporte e consistência para decisões efetivas relativas ao uso e
disposição desses bens.
É na avaliação desses direitos que reside à arte de resolver um problema
característico, encontrando e reunindo fatos, analisando-os de modo a formar
conclusões aplicáveis a cada passo.
Uma avaliação profissional é uma opinião sustentável. Ela ultrapassa qualquer
sentimento pessoal do avaliador. Em alguns casos reflete a tendência de mercado e a
conclusão do valor de mercado, derivada da tendência apropriada de dados em
conformidade com as normas da prática profissional.

IBAPE / PINI

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

O presente trabalho aborda sobre a determinação do valor de mercado e de


indenização de Área de Servidão por passagem de linha de transmissão de energia
elétrica.
Segundo Hely Lopes Meirelles (in Direito Administrativo Brasileiro, Malheiros
Editores, 27ª ed., 2002, p. 597): "A indenização da servidão faz-se em
correspondência com o prejuízo causado ao imóvel. Não há fundamento algum para
o estabelecimento de um percentual fixo sobre o valor do bem serviente, como
pretendem alguns julgados. A indenização há que corresponder ao efetivo prejuízo
causado ao imóvel, segundo sua normal destinação. Se a servidão não prejudica a
utilização do bem, nada há que indenizar; se a prejudica, o pagamento deverá
corresponder ao efetivo prejuízo, chegando, mesmo, a transformar-se em
desapropriação indireta com indenização total da propriedade, se a inutilizou para
sua exploração econômica normal".
Segundo a ABNT NBR 14653-3:2004, item 10.10.2, temos como
procedimentos para calcular o valor indenizatório em Servidões Rurais: (i) prejuízo
correspondente a uma porcentagem, explicada e justificada, do valor da terra,
limitado ao seu valor de mercado; (ii) prejuízo correspondente ao valor presente da
perda de rendimentos líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da
servidão; (iii) prejuízos relativos às construções, instalações, obras e trabalhos de
melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão, que devem ser avaliados com
base em 10.2 e 10.7; e (iv) outras perdas decorrentes na propriedade, quando
comprovadas.

Entende-se por valor de mercado de um bem, a quantia mais provável


pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa
data de referência, dentro das condições do mercado vigente 1.

1
ABNT, 2001 – item 3.44 da Norma Brasileira para avaliação de bens – procedimentos gerais – NBR 14653-1
5
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Este valor é baseado na premissa de “Maior e Melhor Aproveitamento” dos


bens (High and Best Use) definido como: o uso, entre o razoavelmente provável e o
legalmente possível, identificado como o fisicamente viável, sustentável de forma
adequada, exequível financeiramente e que resulta no maior valor do imóvel2,
equivalente ao “Aproveitamento Eficiente” definido como aquele recomendável e
tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a atual e
efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre diversos usos
permitidos pela legislação pertinente3.

2. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO

No presente Laudo de Avaliação Judicial assumem-se como corretas as


informações recebidas de terceiros;
O Laudo de Avaliação Judicial foi elaborado com estrita observância dos
postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA – Conselho
Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do Instituto de Engenharia Legal;
Os consultores e avaliadores não tem inclinação pessoal em relação a
matéria envolvida neste relatório e tampouco dela auferem qualquer vantagem;
Os honorários profissionais do AVALIADOR não estão, de forma alguma,
sujeitos às conclusões deste Laudo;
O Laudo de Avaliação foi elaborado pelo Perito do Juiz ora nomeado pelo
magistrado conforme DESPACHO na fl.193, e teve auxilio do consultor José
Francisco Barbosa Ortiz, engenheiro membro do IBAPE/MT, que preparou a análise
estatística da amostra;
A elaboração do Laudo de Avaliação Judicial foi fundamentada na vistoria “in
loco”, pesquisa de elementos comparativos do mercado: conforme às normas: NBR
14653- Partes 1 e 3, da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT e
orientações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias - IBAPE - Seção Mato
Grosso;
Para esta avaliação foi considerada a área Georreferênciada e certificada
pelo INCRA de certificação nº 131312000341-00 com tamanho de 7.593,2105
hectares, pois o georreferenciamento expressa o tamanho real do imóvel, diferindo
da área apresentada na documentação em anexo (Matrícula) disponível no
processo, uma vez que o georreferenciamento ainda não foi averbado em cartório
de registro de imóveis na matricula em questão. A área aberta foi estimada com
estudo de fotointerpretação com a aplicação do uso de geotecnologias, utilizando
os recursos do software de geoprocessamento QuatumGis 2.18.

2
American Institute of Real Estate Appraisers, 1983 – The appraisal of rural property
3
ABNT, 2011, item 3.1 da NBR 14653-2
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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Foi efetuada medição Georreferênciada para comprovação da área de


servidão, sendo possível tecnicamente conciliar a vistoria física do imóvel com
a documentação do mesmo em anexo, por mais que não é este o objetivo deste
trabalho.
O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou
seja, Valor de Mercado para atribuir valor de servidão, não podendo servir de base
para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem como os
valores deverão ser reanalisados.
Para o presente trabalho, foi considerado como atividade principal da
fazenda a atividade empresarial de mineração.

3. FINALIDADE

Determinar o Valor de Mercado de parcela do Imóvel Rural para a justa


indenização da Faixa de Servidão utilizada para a passagem da Linha de
Transmissão SE Porto Velho RO – SE Araraquara SP de 600 KV Corrente Continua
pela concessionária Interligação Elétrica do madeira S.A que ocupa uma área de
25,7976 hectares da Fazenda Guaporé.

4. DESCRIÇÃO DO OBJETO AVALIANDO

Imóvel rural denominado “FAZENDA GUAPORÉ”, com área de terra de terra


de 7.413,86 hectares, situada no Município de Comodoro-MT, Objeto da Matrícula
n.º 1.260, do 1º Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Vila Bela da
Santíssima Trindade – MT, conforme certidão inclusa em anexo, atingida pela
FAIXA DE SERVIDÃO DA LT600 KV CC SE Porto Velho RO – SE Araraquara SP
TRECHO I (Porto Velho – Jauru) uma poligonal que tem uma área de 25,7976
hectares de terras cultiváveis.

5. LOCALIZAÇÃO E ACESSO AO OBJETO DA LIDE

Partindo do Posto de Combustível Farol I na cidade de Comodoro, seguir


pela rodovia MT-235 (terra) em direção ao Rio Guaporé, percorrer 4,5 km e entrar à
esquerda; seguir mais 11,7 km e entrar à direita; seguir mais 6,8 km e entrar a
direita, seguido mais 8,0 km, chegando a uma bifurcação; entrar à direita e
percorrer mais 14,1 km, entrar à direita e percorrer mais 22,8 km, chegando à
portaria da fazenda Boi Gordo. Entrar a esquerda e percorrer mais 6,6 km,
chegando à entrada da propriedade, do lado direito da estrada. Da entrada até a
sede são 3,8 km.

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

6. VISTORIA

A vistoria foi realizada no período de 14 de fevereiro de 2017 e nesse exame


constatou a presença da LINHA DE TRANSMISSÃO implantada na área serviente.
Esteve presente na vistoria o senhor perito e um auxiliar técnico do per o
Técnico Florestal sr. Ramay Francisco da Silva com registro no CREA/MT,
juntamente com o sr. Juraildes José de Brito, ora indicado pelo Assistente Técnico
nomeado nas folhas 188 do processo o sr. Alex almeida, acompanhado de sua
equipe de 3 pessoas.

5.1. SOLOS

Conforme levantamento no local e análise de plantas do IBGE, a propriedade


possui exclusivamente solo do tipo LATOSSOLOS AMARELO distróficos, textura
arenosa/média em relevo plano a suave ondulado, A moderado – +LA8 (segundo
EMBRAPA-CNPS, 1999).
Conforme classificação por Capacidade de Uso da Terra, III aproximação,
publicada no Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de
Terras no Sistema de Capacidade de Uso, da Sociedade Brasileira de Ciência do
Solo e Coordenadoria de conservação do Solo e da Água, da Secretaria de
Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério
da Agricultura, estas terras enquadram-se como CLASSE III de Capacidade de Uso.
Este sistema por capacidade de uso é uma classificação técnica,
originalmente desenvolvido nos Estados Unidos, representando um grupamento
qualitativo de tipos de solos sem considerar a localização ou as características
econômicas da terra: diversas características e propriedades são sintetizadas,
visando à obtenção de classes homogêneas de terras, em termos do propósito de
definir sua máxima capacidade de uso sem risco de degradação do solo,
especialmente no que diz respeito à erosão acelerada.

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Figura 1: Mapa de Solos do Brasil, IBGE/EMBRAPA

Segundo Lepsch (1983)4 toda classificação técnica deve ser apoiada em


determinado número de pressuposições, estabelecidas em função dos objetivos que
se tem em vista e das condições socioeconômicas da área de trabalho. A seguir
transcrevemos as principais destas pressuposições que nos levaram a enquadrar as
terras nas respectivas classes de capacidade de uso.
(i) A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o planejamento de
práticas de Conservação do solo, deve ser feita através da Interpretação de levantamento do meio físico
efetuado no campo. Ela é baseada em combinações de efeito do clima, características e propriedades
da terra relacionadas com os riscos de erosão, limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do
solo. são consideradas como permanentes, dentre outras: o declive, textura, profundidade efetiva do
solo, efeitos anteriores da erosão, permeabilidade, capacidade de retenção de água, tipo de argilo-
minerais. Arbustos, árvores ou tocos possíveis de serem removidos e deficiências de fertilidade
do solo que podem ser normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e
adubos, não são consideradas como características permanentes. Em resumo, as condições
temporárias, ainda que possam ser importantes para o planejamento, não servem de base à
classificação;

(ii) A água sobre a superfície do solo, ou excesso de água no perfil, a falta de água para produção
adequada, a presença de pedras, de sais solúveis e/ou sódio trocável, como também o risco de
inundação, não são considerados como limitações permanentes quando sua remoção ou
prevenção é praticável, caso em que a execução é tida como melhoramento menor, o que implica em
condições de solos tais que tornem possível a remoção da limitação, com recursos que podem ser
financiados individualmente pelo proprietário das terras;

(iii) Terras passíveis de serem melhoradas, com recursos do proprietário, por obras de drenagem,
irrigação, remoção de pedras, de excesso de sais ou sódio trocável, proteção contra inundações, ou
seja, por melhoramentos menores, são classificadas de acordo com suas limitações continuas de uso
e/ou risco de depauperamento, como se os melhoramentos já estivessem implantados e em uso.

4
Lepsch, I. F., (Coord.) Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no
Sistema de Capacidade de Uso, Campinas, Sociedade Brasileira da Ciência do Solo, 1983
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Da Faixa de Servidão

O custo inicial de sistemas, proteção e melhoramento em glebas individuais não influenciam na


classificação. O fato de certos solos planos muito produtivos, mas mal drenados, estarem nas classes II,
III ou IV, indica os diferentes graus de limitação permanente, para o uso e/ou risco de depauperamento.
Somente onde não for possível melhoramentos menores as terras devem ser classificadas de acordo
com as limitações presentes de uso;
(iv) A capacidade de uso de determinada área só pode ser mudada quando são instalados grandes
projetos de recuperação (melhoramentos maiores), que vão transformar permanentemente as
limitações de uso ou reduzir por longos períodos os riscos de deterioramento do solo ou dano nos
cultivos ou, ainda, quando ocorrem mudanças para pior, de difícil solução, como nos depósitos de
erosão ou desbarrancamentos extensos. No primeiro caso (mudança para melhor), estão incluídos os
polders ou estruturas para controle de inundações, sistemas de drenagem, suprimento de água para
irrigação, remoção de pedras e nivelamento de terrenos com voçorocas, em larga escala. Pequenas
barragens, terraços ou práticas de conservação do solo sujeitas a mudanças em sua eficácia em um
curto período de tempo não estão incluídos nesta suposição. No segundo caso (mudança para pior)
estão incluídos os desastres ocasionais por grandes inundações ou trombas d'água;
(v) Terras com topografia suave, mas com limitações físicas à moto mecanização, tais como
áreas pedregosas, ou de drenagem inviável, em que espécies comummente cultiváveis só
podem ser plantadas e colhidas manualmente, não são colocadas nas classes I, II ou III. Essas
áreas, caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou anuais, podem ser enquadradas na
classe IV, definida como própria para cultivos ocasionais, ou em extensão limitada. Contudo, isso
não significa que equipamento mecânico não possa ser usado em algumas terras das classes V, VI e
VII.

A curva de "solos x valor" que melhor representa a região é a seguir apresentada:

TABELA 2
Capacidade de uso dos solos e valor relativo de cada classe
ESCALA DE VALOR
CLASSES DE USO CRITÉRIO
(%)
terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de
I 100
manutenção, renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas
II 95
simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas
III 75
complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens
IV (3 anos),sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à 55
de pastagem em 4 anos
V terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira 50
APP e RL Áreas de preservação permanente e Reserva legal 40
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas
VI 40
simples, renda líquida de pecuária leiteira
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas
VII 30
(estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas
VIII 20
de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola
Fonte: Mendes Sobrinho e Kozma, adaptada por Lima (2011)

5.2. PRODUÇÕES VEGETAIS (BENFEITORIAS REPRODUTIVAS)

Na Fazenda Guaporé, conforme vistoria, na faixa de servidão não foi


identificado Benfeitorias Reprodutivas.
A faixa de servidão afeta diretamente a atividade empresarial de
mineração, ela cruzará áreas onde a proprietária possui direitos minerários
obtidos junto ao Departamento Nacional de Produção Mineral (Processos
DNPM 869.311/1995 - Requerimento de Lavra; DNPM 866.056/2004 e
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Da Faixa de Servidão

DNPM 866.057/2004- Autorizações de Pesquisa; DNPM 867.298/2008 e


DNPM 867.300/2008 - Requerimentos de Pesquisa - Doc. 03 anexo
documento de folha 99A dos autos), além de interferências técnicas potenciais
em razão da proximidade da Linha de Transmissão com o depósito mineral
denominado "Morro Sem Boné", com instalações planejadas para o
empreendimento mineiro e ainda, com a LT 230kV corrente alternada SE Vilhena
- SE PMSB, planejada para o suprimento de energia elétrica da futura planta
(Doc. 04 anexo documento de folha 99A dos autos).
Como no material fornecido nos autos não constam os custos para obtenção
de títulos minerários e as projeções de produção podendo ser utilizado
preferencialmente o método de capitalização de renda para identificar o valor
econômico, conforme recomendação da ABNT NBR 14.653-3:2004, estes danos
deverão ser objeto de avaliação posterior por profissional da área (geólogo ou
engenheiro de minas) e não farão parte deste laudo.

5.3. EDIFICAÇÕES (BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS)


Conforme vistoria, na faixa de servidão não foi identificado Benfeitorias Não
Reprodutivas.

5.4. LEGISLAÇÃO AMBIENTAL E DE REGISTROS PÚBLICOS

Este laudo considerou o imóvel livre de passivos e ônus para efeito de


avaliação, uma vez que desconheço multas aplicadas sobre o mesmo.
Não há documentos indicando as Áreas de Preservação Permanente (APP)
conforme definido no Código Florestal (Lei Federal n.º 12.651 de 25/05/2012) de
forma que nos permita verificar se existe a necessidade de recomposição da
vegetação.
Não foi apresentado a documentação comprovando que o imóvel está
incluído no Cadastro Ambiental Rural (CAR) conforme definido no Código Florestal
(Lei Federal n.º 12.651 de 25/05/2012).
Com relação à Lei n.º 10.267/01, regulamentada pelos Decretos n.º 4.449/02
e n.º 5.570/05, o imóvel está CERTIFICADO no Sistema Geodésico Brasileiro,
embora não foi apresentado Planta do Imóvel Georreferenciado e a certificação não
foi registrada na matricula apresentada nos autos. Está condição pode causar
impedimentos numa eventual transferência de domínio, e é portanto, outro passivo.

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

MÓDULO 2
CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

1. CONSIDERAÇÕES

O valor de mercado do imóvel foi obtido com base no unitário definido para
o imóvel avaliando, considerando-se as devidas correções específicas ponderadas
por modelo de inferência estatística, para adequá-lo às características do avaliando.
O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao
mercado imobiliário, através de contatos com corretores, imobiliárias atuantes,
proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos que, de
acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência:

a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma


situação geo-sócio-econômica, da mesma região e zoneamento.

b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos


comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.

c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à


semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau
de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.

Em se tratando de uma região com atividade principal se encontra no setor


rural, há média variedade de oferta de imóveis comerciais nas proximidades.
Fez-se então uma ampla pesquisa onde foram coletadas amostras as quais foram
criteriosamente analisadas e 26 (vinte e seis) elementos amostrais foram
selecionadas em função da localização, grau de semelhança com o imóvel
avaliando e disponibilidade de elementos amostrais.

2. METODOLOGIA EMPREGADA

Foi utilizado o método comparativo de dados do mercado. O tratamento para


alcançar a convicção do valor foi baseado em processo de inferência estatística
permitindo o cálculo de estimativa de valor não tendencioso, estabelecendo-se
intervalos de confiança e submetendo os dados a testes de hipóteses.
De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1 da NBR
14653/2004 da ABNT, adotamos para o tratamento estatístico das amostras e
estimativas as seguintes variáveis explicativas:

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

X1 Área total
Área total do imóvel, em m²;
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 1000,00 a 9820,00
Impacto esperado na dependente: Negativo
10% da amplitude na média: -4,58 % na estimativa

X2 Finalidade
0 Pecuaria
1 Plantação soja

Tipo: Dicotômica Isolada


Amplitude: 0 a 1
Impacto esperado na dependente: Positivo
Diferença entre extremos: 95,90 % na estimativa
Micronumerosidade: atendida.

X3 Acesso
Estado da via e a distancia da capital
1 Ruim
2 Bom
3 Otimo
Tipo: Código Alocado
Amplitude: 1 a 3,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 2,13 % na estimativa
Micronumerosidade: atendida.

X4 Area aberta

Tipo: Quantitativa
Amplitude: 0 a 7000,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 5,36 % na estimativa

Y Unitário
Valor unitário do imóvel, em R$/m²;
Tipo: Dependente
Amplitude: 3719,00 a 20770,00

Micronumerosidade para o modelo: atendida.

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

2.1. Levantamento de Preço de Terra


Foi realizado pesquisa de elementos comparativos junto ao mercado
imobiliário: ofertas e transações realizadas de terras em condições assemelhadas ao
imóvel avaliando, com relevo favorável à mecanização, fertilidade natural, regime
hídrico e uso destinado preponderantemente ao cultivo de pastagens e/ou grãos.
A amostra obtida como venda ou oferta, foi considerada dentro das
declarações das fontes, não tendo sido verificadas em campo.
As fontes consultadas concordaram de que os negócios na região
apresentam no momento liquidez lenta. Há busca por terras mais baratas para
conversão ao cultivo de grãos, pela logística oferecida na região e, a proximidade de
centros consumidores ou intermodais. Situação que, de certa forma, equilibra o
interesse entre compradores e vendedores.
Para efeito de cálculo, foi considerado o valor de R$ 64,00 para a saca de
soja, cotação média indicada pelas fontes e, em acordo com as médias das
cotações entre Campos de Júlio e Sapezal (MT), indicados pelos boletins do IMEA
(Instituto Mato-grossense de Economia Agropecuária) para os últimos 12 meses.

2.2. ELEMENTOS COLETADOS

Elemento Comparativo 1 – Oferta (2017):


Fazenda Seiva, em Comodoro/MT com área de aproximadamente 1.000 hectares,
sendo 650 hectares aberto e 350 hectares de mato. Finalidade: Soja. Acesso:
Médio. Valor a vender 320 sacas de soja por hectare. Fonte: Imobiliária Serrana,
CRECI Nº 1012-J, SITE: www.imoveisserrana.com.br, Fone: (65) 3283-2094 / (65) 9
9933-7849.

Elemento Comparativo 2 – Oferta (2017):


Fazenda com 8.300 ha em Comodoro, sendo 4.150 hectares aberto e 4.150
hectares de mato. Finalidade: Pecuária. Acesso: Difícil. R$ 70.000.000,00. Fonte:
Fazendas Online, Rodrigo de Almeida Cinto Corretor de Imóveis- CRECI I SP-
90.250-F, Fones: (43) 3039- 3123 (43) 9131- 8433- (Vivo) I (43) 9605- 3666-
(Tim) (67) 9643-0595- (Vivo) I (67) 8156- 2282 - (Tim).

Elemento Comparativo 3– Oferta (2017):


Fazenda Instancia Bom Jardim, na região da Gleba Área Branca, em Comodoro/MT
com área de 9.820 hectares, sendo 7.000 hectares aberto. Finalidade: Pecuária e
Soja. Acesso: Fácil. Valor de 120 sacas de soja por hectare. Fonte: Imobiliária
Serrana,CRECI Nº 1012-J, SITE: www.imoveisserrana.com.br, Fone: (65) 3283-2094
/ (65) 9 9933-7849. Sr. Publio.

Elemento Comparativo 4– Oferta (2017):


Fazenda na Região de Campos de Júlio, com área total de 2.273 hectares, sendo
1.400 hectares aberta. Finalidade: Soja. Acesso: Fácil. Preço: 324 sacas de soja por
hectare. Fonte: Oito Imobiliária (43) 33789888
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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Elemento Comparativo 5– Oferta (2017):


Fazenda Bom Jardim, em Comodoro/MT com área de
aproximadamente 4.400 hectares, sendo 3000 hectares aberto. Finalidade: Pecuária
e Soja. Acesso: Fácil. Valor 115 sacas de soja por hectares. Fonte: Imobiliária
Serrana, CRECI Nº 1012-J, SITE: www.imoveisserrana.com.br, Fone: (65) 3283-2094
/ (65) 9 9933-7849. Sr. Publio.

Elemento Comparativo 6 – Oferta (2017):


Fazenda no vale do Guaporé, em Comodoro/MT com área de 6.840,00 hectares,
sendo: 3.600 hectares aberto e 3.240 hectares em mata. Finalidade: Pecuária.
Acesso: Difícil. Preço: R$18.000,00 por alqueires Paulista (2,42 hectares). Fonte:
Fernandes Imóveis, CRECI Nº 100.272-F, SITE: http://www.fernandesimoveis.net,
Sr. Fernandes, CRECI Nº 100272, Fone: (13) 3481-3087, (13) 9815-12615, (11) 9
7572-3171.

Elemento Comparativo 7 – Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro/MT com 2.450 hectares, sendo 1.550 hectares aberto e 900
hectares de mato. Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Difícil. Preço: 209 sacas de
soja por hectare. Fonte: (65) 999584811

Elemento Comparativo 8 – Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro/MT com 2.178 hectares, sendo 1.960 hectares aberto e 218
hectares de mato. Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Difícil. Valor a vender R$
18.000.00,00 total. Fonte: Srª Sandra (11) 986998505

Elemento Comparativo 9 – Transação de Compra e Venda Realizada (2017):


Fazenda no vale do Guaporé, com 3516 hectares, sendo 1793 hectares aberto.
Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Dificil. Preço: R$ 15.000,00 por alqueires
Paulista (2,42 hectares). Este imóvel foi adquirida pelo leilão da Boi Gordo. Distancia
da cidade de Comodoro: 80km. Fonte: Imobiliária Serrana, CRECI Nº 1012-J, SITE:
www.imoveisserrana.com.br, Fone: (65) 3283-2094 / (65) 9 9933-7849. Sr. Publio.

Elemento Comparativo 10 – Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro/MT com área total de 5435 hectares, sendo 1145 hectares
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. R$ 16.000,00 por alqueires Paulista
(2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102

Elemento Comparativo 11 – Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro/MT com área total de 3.724hectares, sendo 1690 hectares
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. Preço: R$ 16.000,00 por alqueires
Paulista (2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102

Elemento Comparativo 12– Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro com área total de 3.800 hectares, sendo 3.000 hectares
aberto. Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Médio. Preço: R$ 6.000,00 por hectare.
Fonte: MT Fazendas, Site: www.mtfazendas.com.br. Código 658. Helton Peres,
CRECI-F 2.891, contato: (65) 99983-0814, (65) 99983-0814.

16
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Elemento Comparativo 13– Oferta (2017):


Fazenda em Nova Lacerda com área total de 9.680 hectares, sendo
5.000 hectares aberto. Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Médio. Preço: Valor a
vender R$ 60.000.000,00 total. Fonte: MT Fazendas, Site: www.mtfazendas.com.br.
Código 667. Helton Peres, CRECI-F 2.891, contato: (65) 99983-0814, (65) 99983-
0814.

Elemento Comparativo 14– Oferta (2017):


Fazenda em Vila Bela da Santíssima Trindade com área total de 2.436 hectares,
sendo 1.815 hectares aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Difícil. Preço: R$
4.000,00 por hectares. Fonte: MT Fazendas, Site: www.mtfazendas.com.br. Código
296. Helton Peres, CRECI-F 2.891, contato: (65) 99983-0814, (65) 99983-0814.

Elemento Comparativo 15– Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro com área total de 7.500 hectares, sendo 5.000 hectares
aberto. Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Fácil. Preço: Valor a vender R$
89.700.00,00 total. Fonte: Conceito Imóveis Homeclass, Código do anunciante:
7171, Código Imovelweb: 2929671413. Contato: (51) 3086-0014, Site:
www.conceitoimoveisrs.com.br

Elemento Comparativo 16– Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro com área total de 4840 hectares, sendo 968 hectares
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Difícil. Valor a vender R$ 21.780.000,00 total.
Fonte: Rio Verde Negócios Imobiliários, CRECI Nº J23308, SITE:
www.rioverdeimobiliaria.com.br, Código 1510, Fone: (64) 3621-5363

Elemento Comparativo 17– Oferta (2017):


Fazenda em Pontes e Lacerda com área total de 4.114 hectares, sendo 3.630
hectares aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Médio. Preço: R$ 6.000,00 por
hectares. Fonte: GL Agronegócios, SITE: www.glagronegocios.com.br, Ref. 167,
Fone: (67) 99945-7432. Corretor de Imóveis Sr. Gilson Leite, CRECI 6394-F,
Contato: (67) 99945-7432

Elemento Comparativo 18– Oferta (2017):


Fazenda em Nova Lacerda com área total de 1.573 hectares, sendo 1524 hectares
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Fácil. Valor R$ 20.000,00 por alqueires
Paulista (2,42 hectares). Fonte: MT Fazendas, Site: www.mtfazendas.com.br.
Código 390. Helton Peres, CRECI-F 2.891, contato: (65) 99983-0814, (65) 99983-
0814.

Elemento Comparativo 19 – Oferta (2017):


Fazenda em Nova Lacerda com área total de 1.926 hectares, sendo 871 hectares
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Fácil. Valor R$ 17.000,00 por alqueires
Paulista (2,42 hectares). Fonte: MT Fazendas, Site: www.mtfazendas.com.br.
Código 388. Helton Peres, CRECI-F 2.891, contato: (65) 99983-0814, (65) 99983-
0814.

17
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Elemento Comparativo 20 – Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro/MT com área total de 1.400 hectares, sendo
220 hectares aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. R$ 12.000,00 por
alqueires Paulista (2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102

Elemento Comparativo 21 – Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro/MT com área total de 2.989 hectares, sendo 120 hectares
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. R$ 12.000,00 por alqueires Paulista
(2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102

Elemento Comparativo 22– Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro/MT com área total de 4.032 hectares, sendo 170 hectares
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. R$ 11.500,00 por alqueires Paulista
(2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102

Elemento Comparativo 23 – Oferta (2017):


Fazenda em Comodoro/MT com área total de 4.246 hectares, sendo toda em mata
(fechada). Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. R$ 9.000,00 por alqueires Paulista
(2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102

3. MODELO DE REGRESSÃO LINEAR

Modelo: Avaliação de Imóvel Rural Data de referência: segunda-feira, 20/04/2017

CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA
DADOS VARIÁVEIS
Total da Amostra : 23 Total : 8
Utilizados : 22 Utilizadas : 5
Outlier : 0 Grau Liberdade : 17

MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: ln(y)


COEFICIENTES VARIAÇÃO
Correlação : 0,91178 Total : 4,15052
Determinação : 0,83135 Residual : 0,69998
Ajustado : 0,79167 Desvio Padrão : 0,20292

F-SNEDECOR D-WATSON
F-Calculado : 20,95025 D-Calculado : 1,68405
Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 95%

NORMALIDADE
Intervalo Classe % Padrão % Modelo
-1 a 1 68 68
-1,64 a +1,64 90 95
-1,96 a +1,96 95 100

18
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR (Moda)


Y = 34152,416669 * X1-0,254632 * 2,718(0,672585 * X2) * 2,718(0,105534 * X3) * 2,718(0,000075 * X4)

MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES


AMOSTRA MODELO
Média : 8241,26 Coefic. Aderência : 0,83322
Variação Total : 443067530,36 Variação Residual : 73893986,01
Variância : 20139433,20 Variância : 4346705,06
Desvio Padrão : 4487,70 Desvio Padrão : 2084,88

PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES

VARIÁVEL Escala T-Student Significância Determ. Ajustado


Linear Calculado (Soma das Caudas) (Padrão = 0,79167)
X1 Área total ln(x) -1,79822 8,99 0,76582
X2 Finalidade x 5,91758 0,01 0,39795
X3 Acesso x 1,40002 17,95 0,78056
X4 Area aberta x 1,53983 14,20 0,77580

MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)

• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS


• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS
Forma Linear

Area aberta
Finalidade
Área total

Unitário
Variável

Acesso

X1 ln(x) 34 46 88 40
X2 x -11 9 31 82
X2 x -24 42 50 32
X3 x 71 10 32 35
Y ln(y) -26 81 68 20

19
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)

Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão

Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados

20
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

4. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

4.1. ÁREA ATINGIDA PELA FAIXA DE SERVIDÃO

 Fazenda Morro sem Boné

Área Total: 7.413,86 hectares


Matricula: 1.260 do RGI de Vila Bela da Santíssima Trindade – MT
Área de Servidão: 25,7976 hectares

4.2. INTERVALOS DE VALORES PARA ESTIMATIVA


Valor Valor Valor Desvio Desvio Desvio
Mínimo Estimado Máximo Mínimo Máximo Total
Confiança (80 %) 3.217,46 3.965,82 4.888,25 -18,87% 23,26% 42,13%
Predição (80%) 2.817,40 3.965,82 5.582,37 -28,96% 40,76% 69,72%
Campo de Arbítrio 3.370,95 3.965,82 4.560,69 -15,00% 15,00% 30,00%

Desta forma, qualquer valor compreendido entre os limites superior e inferior,


atenderá a Confiabilidade de 80%.

4.3. VALOR UNITÁRIO ARBITRADO

A partir das pesquisas de preços de mercado em áreas próximas com


características semelhantes ao objeto avaliando no uso e aptidão bem como em sua
potencialidade, considerando a situação paradigma de que o imóvel possui difícil
acesso, o valor arbitrado é de R$ 3.965,82 cada hectare, atendendo a análise
estatística pela teoria das Pequenas Amostras, através da Distribuição t-Sudent com
nível de precisão ou probabilidade de ocorrência a 80%, considerando “n-1” graus
de liberdade.

21
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

MÓDULO 3
CÁLCULO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO

22
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

1. CONSIDERAÇÕES

Vários engenheiros já publicaram trabalhos apresentando procedimentos para


se calcular o valor da indenização por servidão administrativa, como:

1. Anjos, Walter Zer dos, Critérios e método para a determinação do coeficiente de


servidão em faixas de domínio – anais do X COBREAP (Congresso Brasileiro de
Avaliações e Pericias de Engenharia), IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia), Porto Alegre, 1999

2. Alves, Claudio Souza, Metodologia para determinação de percentual de servidão aérea


para faixa e áreas remanescentes, anais do XVI COBREAP, IBAPE, Manaus, 2011

3. Arantes, Carlos Augusto, Avaliação de indenização por instituição de servidão de


passagens em glebas rurais – anais do XII COBREAP, IBAPE, Belo Horizonte, 2003

4. Arantes, Carlos Augusto, Depreciação de área remanescente por apossamento


administrativo, anais do XIII COBREAP, IBAPE, Fortaleza, 2006

5. Crispim, Eldan Ramos, Avaliação de servidão pelo método da renda, anais do XV


COBREAP, IBAPE, São Paulo, 2009

6. Costa, Luiz Augusto Seabra da, Avaliação de servidões, in Curso de revisão e


atualização de engenharia de avaliações II, Instituto de Engenharia, São Paulo, 1978

7. Guilhon, José Estevan Massena, Um caso especial de avaliação de servidão – anais do


XII COBREAP, IBAPE, Belo Horizonte, 2003

8. Hantzis, José Carlos, Criterios a aplicar para el calculo de indemnizaciones por concepto
de imposicion de servidumbres de gasoducto – anais do X COBREAP, IBAPE, Porto
Alegre, 1999

9. Lima, Marcelo Rossi de Camargo, O valor de servidão administrativa pela perda de


renda causada em imóveis rurais, anais do XVII COBREAP, IBAPE, Florianópolis, SC,
2013

10. Lopes, José Tarcísio Doubek, Indenização por servidão – anais do XI COBREAP,
IBAPE, 2001

11. Lopes, José Tarcísio Doubek, Servidão – cálculo de indenização, anais do XIII
COBREAP, IBAPE, Fortaleza, 2006

12. Pellegrino, José Carlos, Avaliação de Faixas de Servidão de Passagem – in Engenharia


de Avaliações, PINI, São Paulo, 1985

13. Vasconcelos Filho, Philippe Westin C., apostila sobre Indenização nas Servidões
(década 70)

23
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Segundo Hely Lopes Meirelles (in Direito Administrativo Brasileiro, Malheiros


Editores, 27ª ed., 2002, p. 597): "A indenização da servidão faz-se em
correspondência com o prejuízo causado ao imóvel. Não há fundamento algum para
o estabelecimento de um percentual fixo sobre o valor do bem serviente, como
pretendem alguns julgados. A indenização há que corresponder ao efetivo prejuízo
causado ao imóvel, segundo sua normal destinação. Se a servidão não prejudica a
utilização do bem, nada há que indenizar; se a prejudica, o pagamento deverá
corresponder ao efetivo prejuízo, chegando, mesmo, a transformar-se em
desapropriação indireta com indenização total da propriedade, se a inutilizou para
sua exploração econômica normal".
Segundo a ABNT NBR 14653-3:2004, item 10.10.2, temos como
procedimentos para calcular o valor indenizatório em Servidões Rurais: (i) prejuízo
correspondente a uma porcentagem, explicada e justificada, do valor da terra,
limitado ao seu valor de mercado; (ii) prejuízo correspondente ao valor presente da
perda de rendimentos líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da
servidão; (iii) prejuízos relativos às construções, instalações, obras e trabalhos de
melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão, que devem ser avaliados com
base em 10.2 e 10.7; e (iv) outras perdas decorrentes na propriedade, quando
comprovadas.

A engenharia de avaliação não é uma ciência exata. Buscamos sempre a


melhor aproximação do valor justo. Neste caso, apresentaremos uma faixa de
valores que entendemos abranger a justa indenização.
Adotando a sugestão de Vasconcelos Filho, Philippe Westin C., o valor da
servidão deve ser equivalente a 62% do valor da faixa de servidão. Este seria o valor
máximo da faixa de valor justo.
Para o imóvel avaliando, isso significa que o valor máximo é igual a R$
3.965,82 /ha x 25,7976 ha x 0,62 = R$ 63.431,36
24
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Considerando a sugestão de Pellegrino, José Carlos, o valor da servidão deve


ser equivalente a 33% do valor da faixa de servidão. Este seria o valor mínimo para
a faixa de valor justo.
Para o imóvel avaliando, isso significa que o valor mínimo é igual a R$
3.965,82 /ha x 25,7976 ha x 0,33 = R$ 33.761,85
Para este trabalho, a metodologia escolhida para melhor enquadramento da
situação do imóvel avaliando, foi adotada a sugestão de Lima, Marcelo Rossi de
Camargo publicada no Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias (2013)5.
Considerando a sugestão de Lima, Marcelo Rossi de Camargo, o valor deve
corresponder a perda de potencial de renda imposto pela servidão. Neste caso, a
servidão não permite praticar quaisquer atos que a embaracem ou lhe causem
danos, inclusive os de fazer construções ou plantações de elevado porte, ou seja,
não permite cultivo de cana de açúcar, de reflorestamentos e, consequentemente
atividade minerária. Isso significa, por analogia, que as terras na faixa de servidão
tem menor capacidade de uso que aquelas iguais fora da faixa.
A proposta de Lima (2013) coincide com a de alguns autores, como Arantes:
o cálculo efetivo do prejuízo baseado na alteração dos rendimentos econômicos no
imóvel atingido. Para isso, como estamos lidando com imóveis rurais, Lima (2013)
sugeriu o uso da capacidade de uso das terras como ferramenta para tanto.
Para o imóvel avaliando, com área total da faixa de 25,7976 há que tem solo
classificado como Classe III de capacidade de uso. Após um levantamento de dados
na região, conforme dados obtidos neste laudo, chegou-se a conclusão de que o
valor unitário para este solo é de R$ 3.965,82 /ha. Para a região foi utilizada uma
tabela de classes de capacidade de uso com os seguintes coeficientes:

TABELA 2
Capacidade de uso dos solos e valor relativo de cada classe
ESCALA DE VALOR
CLASSES DE USO CRITÉRIO
(%)
terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de
I 100
manutenção, renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas
II 95
simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas
III 75
complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens
IV (3 anos),sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à 55
de pastagem em 4 anos
V terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira 50
APP e RL Áreas de preservação permanente e Reserva legal 40
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas
VI 40
simples, renda líquida de pecuária leiteira
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas
VII 30
(estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas
VIII 20
de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola
Fonte: Mendes Sobrinho e Kozma, adaptada por Lima (2011)

5
Lima, M. R. C, O valor de servidão administrativa pela perda de renda causada em imóveis rurais,
Campinas – Anais do XVII COBREAP, IBAPE, Florianópolis/SC, 2013.
25
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Como mencionado anteriormente, a servidão restringe o uso proibindo


plantios como cana de açúcar, reflorestamentos, seringueiras e, consequentemente
atividade minerária, mas permite pastagens. Os solos do imóvel na faixa de
servidão, Classe III, permitem agricultura, embora no momento não esteja sendo
utilizado; na região encontramos outras propriedades cultivando cana,
reflorestamentos, seringueiras e no próprio imóvel avaliando a atividade minerária,
portanto, o uso atual na faixa de servidão não esta prejudicado, mas o uso futuro
sim.
Assim, foi utilizado um procedimento previsto no manual brasileiro para
classificação das terras no sistema de capacidade de uso: as classes de terras
podem ser alteradas quando uma restrição permanente for imposta ou retirada; no
presente caso, a restrição é imposta, enquanto existir a servidão, e pode ser
considerada como permanente. Assim, em vez de uma terra Classe III teremos uma
terra Classe VI, que não permite cultivos intensivos como cana de açúcar,
reflorestamentos, seringueira e atividade minerária.
Desta forma, fazendo uso da tabela da região para comparar classes de solos
temos o seguinte prejuízo na faixa de servidão:

Valor da faixa atingida antes da servidão: R$ 3.965,82 /ha (Classe III)


Valor da faixa atingida depois da servidão = R$ 3.965,82 /ha x 0,40÷0,70 =
Valor da faixa atingida depois da servidão = R$ 2.266,19/ha
Prejuízo efetivo causado pela servidão = R$ 3.965,82 /ha – R$ 2.266,19/ha =
Prejuízo efetivo causado pela servidão = R$ 1.699,63/ha x 25,7976 ha =
R$ 43.846,38

VALOR DA INDENIZAÇÃO
(Arredondando-se)
R$ 43.850,00

26
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

MÓDULO 4
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA
AVALIAÇÃO

27
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificação das avaliações,


apresenta a seguinte redação:
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho
no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus
elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por
isso, não é passível de fixação a priori.”

A presente avaliação, em razão do número de dados pesquisados e


considerando o tratamento estatístico adotado, enquadra-se perfeitamente entre os
graus de fundamentação e precisão preconizados pela Norma ABNT NBR 14.653-
3:2004.
Diante dos elementos de mercado colhidos e critérios adotados, a presente
avaliação enquadra‐se no Grau de Precisão I (amplitude do intervalo de confiança =
42,13%), e Grau de Fundamentação II nos termos definidos pela NBR 14653‐
3:2004.

28
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

MÓDULO 5
FOTOS DO IMÓVEL

29
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Figura 2: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar os
funcionários da Concessionária I.E. Madeira e o Perito avaliador judicial.

Figura 3: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar as
características do solo que o classifica na classe III.

30
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Figura 4: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar o
carro da concessionária I.E. Madeira, placa KQY-3456, utilizado pelo encarregado o sr.
Juraildes José de Brito.

Figura 5: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar a
linha de transmissão, o perito avaliador judicial e as características do solo que o classifica na
classe III .

31
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

MÓDULO 6
QUESITOS

32
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

1. RESPOSTA DO PERITO AOS QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES

Processo Nº: 368-09.811.0077 - 31069 (Cód. 31069)


Parte Autora: Interligação Elétrica do Madeira S/A
Parte Requerida: Guaporé Mineração LTDA

1.1. RESITOS FORMULADOS PELA PARTE AUTORA

1. Solicita-se aos senhores peritos que vistoriem a área sobrepassada pela


Linha de Transmissão, descrevendo, identificando e fotografando-a.
R: A vistoria a propriedade foi realizada no 14 de Fevereiro de 2.017.

2. Tendo em vista as características da propriedade objeto do presente


processo e, em obediência à norma aplicável ao caso, qual seja a NBR 14.653-3
- Avaliação de Imóveis Rurais, da ABNT - Associação Brasileira de
Normas Técnicas:

a) efetuar pesquisa de mercado imobiliário citando e identificando as


fontes das informações coletadas - nome , endereço e telefone dos
informantes - e declarando a data em que foram coletados os
elementos de pesquisa em mercado imobiliário.

b) vistoriar as propriedades a que se referem os elementos de


pesquisa, descrevendo-as (terras, culturas e benfeitorias),
classificando seu solo segundo sua classe de capacidade de uso e
definindo sua situação (ótima, muito boa, boa, regular, má, péssima).
Descrever o roteiro de acesso às propriedades ou indicar sua
localização em mapa do município.

c) proceder a homogeneização dos dados coletados na pesquisa de


mercado imobiliário apresentando, em detalhe, os cálculos
efetuados e explicitando o significado e a origem dos fatores
técnicos de homogeneização utilizados, excluindo o valor das
culturas e das benfeitorias do valor total da propriedade de cada
elemento pesquisado para a obtenção do valor da terra nua.

d) calcular a média saneada (explicitando o critério de saneamento


segundo o grau de fundamentação e o grau de precisão
apresentados nos itens 9.2 e 9.3 da norma NBR 14.653-3 da ABNT) e
33
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

informar o unitário básico de terra nua aplicável


associando o valor assim obtido com a classe e
situação a que se refere.

e) em função das classes de capacidade de uso e das situações,


apresentar os preços unitários de terras originários do valor básico
obtido em pesquisa de mercado.
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 2 do presente Laudo de Avalição
(paginas 13 a 23).

3. Quantificar a área de cada uma das classes de capacidade de uso das


terras indenizáveis no imóvel em avaliação. Partindo do unitário básico obtido
para terra nua em pesquisa de mercado imobiliário e homogeneizando para os
fatores acima citados (classe e situação), calcular o valor dessas terras,
mencionando a data a que se refere esse valor.
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 3 do presente Laudo de Avalição
(paginas 27 a 28).

4. Considerando que a servidão administrativa de passagem referente ao


espaço aéreo ocupado pela linha de transmissão impõe restrições de uso do
solo somente nos casos de cultura de cana-de-açúcar, de florestas (naturais
ou cultivadas) e de culturas de porte elevado, além de algumas construções,
queiram os senhores peritos responder e justificar:

a) a instituição de servidão administrativa de passagem referente ao


espaço aéreo ocupado pela linha de transmissão objeto da presente
avaliação impede ou prejudica a continuidade da exploração das
áreas desse imóvel, não abrangidas por essa mesma linha de
transmissão?
R: A passagem da faixa de servidão não prejudica a continuidade do
desenvolvimento da atividade atual (minerária) nas demais áreas do
imóvel avaliando, no entanto impede o desenvolvimento da atividade
minerária futura já projetada para o imóvel avaliando.

b) pode a faixa objeto da presente avaliação ser explorada por


culturas de porte compatível com o normal funcionamento da linha
de transmissão?
R: Sim, após a passagem da linha de transmissão o solo atingido ficou
classificado como classe VI que são terras adaptáveis somente para
pastagens.

34
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

5. Definir a(s) alíquota(s) de servidão a ser (em) aplicada(s) para cálculo do


valor de indenização pela instituição de servidão do espaço aéreo em
consequência da construção dessa Linha de Transmissão por sobre a
propriedade objeto do presente processo. Explicitar os critérios adotados para
essa definição e a origem desses critérios. Aplicar essa(s) taxa(s) aos cálculos
do quesito anterior para obter o valor da indenização pelas terras.
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 3 do presente Laudo de Avalição
(paginas 27 e 28).

6. Descrever detalhadamente as culturas vegetais a serem indenizadas nas


áreas em que foi instituída a servidão de passagem dessa Linha de
Transmissão por sobre a propriedade objeto do presente processo baseando
essa descrição nas características necessárias à sua avaliação. Explicitar a
vida útil e o estado vegetativo de cada cultura por ocasião da interrupção do
processo de exploração dessas culturas em consequência da intervenção da
autora na propriedade em questão. Em obediência à Norma da ABNT aplicável,
calcular o valor de indenização de cada cultura a indenizar apresentando o
cálculo efetuado nos seus detalhes esclarecedores.
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 2 do presente Laudo de Avalição
(pagina 10).

7. Qual o valor da indenização devida pela servidão de passagem da Linha


de Transmissão por sobre a propriedade objeto do presente processo?
(mencionar a data a que se refere o valor apresentado)
R: O valor devido para indenização é de R$ 43.850,00 (Quarenta e três mil e
oitocentos e cinquenta reais) para Abril de 2017.

8. Apresente a classificação de terras dos dados da amostra utilizada na


pesquisa de mercado e da área objeto da perícia, conforme o item 5.2.1 na
ABNT 14.653-3.
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 2 do presente Laudo de Avalição
(pagina 15).

9. Apresente o trabalho técnico que o Sr. Perito utilizou para justificar a


alíquota (coeficiente de servidão) adotada no cálculo do valor de servidão de
terra nua.
R: A resposta a este Quesito faz parte dos Anexos ao presente Laudo de Avalição.

35
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

10. Porque não foi adotado o coeficiente de 30%, para área em que a cultura
não pode permanecer na faixa de servidão e 15% para área com pastagem? A
alíquota adotada pelo Sr. Perito foi retirada de algum trabalho com
fundamentação científica ou são apenas coeficientes arbitrados por algum
autor?
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 3 do presente Laudo de Avalição
(paginas 27 e 28).

11. Foi atendido o item 10.10.2.1 da ABNT, que determina que o prejuízo seja
correspondente a uma porcentagem, justificada e explicada, do valor da terra
que deve refletir as restrições impostas pela passagem da linha de
transmissão de energia? Explique detalhadamente, por favor.
R: Sim, foi atendido o item 10.10.2.1 da NBR 14653‐3:2004. A explicação detalhada
encontra-se a este Quesito faz parte do Módulo 3 do presente Laudo de Avalição
(paginas 27 e 28).

12. Qual a restrição imposta pela passagem da linha de transmissão nas


áreas de pastagem?
R: Em áreas de pastagens a servidão não permite praticar quaisquer atos que a
embaracem ou lhe causem danos, inclusive os de fazer construções ou plantações
de elevado porte. No entanto não foi identificado em in loco área de pastagem na
faixa de servidão do imóvel avaliando.

1.2. RESITOS FORMULADOS PELA PARTE REQUERIDA

Quesito 01) Se os valores indicados no laudo de avaliação realizado


unilateralmente da área serviente, à época da constituição
da servidão administrativa, correspondem aos valores
praticados pelo mercado?
R: Não

Quesito 02) Com base no atual valor de mercado e referente aos imóveis
recentemente negociados na região onde se encontra o bem
desapropriado, qual é o valor vigente do hectare para fins de
compra e venda?
R: O valor encontrado após o tratamento dos dados é de R$
3.965,82 por hectare.

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

Quesito 03) Considerando o mapa apresentado pela Requerida em sede de


Contestação (Doc. 04), em que constam interferências com os
processos DNPM 869.311/1995 - Requerimento de Lavra;
DNPM 866.056/2004 e DNPM 866.057/2004- Autorizações de
Pesquisa, apurando-se a proporcionalidade das interferências
nos títulos citados, responda :

a) Houve, no Laudo apresentado unilateralmente, qualquer avaliação


das onerações impostas, pelo conflito das atividades, aos títulos
minerários citados acima?
R: Não.

b) Caso negativo, considerando a rigidez locacional da atividade de


mineração, qual seria a indenização pertinente pela oneração dos
títulos existentes em nome da Requerida?
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 1 do presente Laudo de
Avalição (pagina 11).

c) Além de gravar os títulos, restringindo a área de atuação pelo conflito


entre as atividades por questões físicas e de segurança, qual seria a
indenização pertinente para as alterações da infraestrutura projetada
para exploração do depósito denominado Morro sem Boné, objeto do
processo DNPM 869.311/1995 - Requerimento de Lavra?
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 1 do presente Laudo de
Avalição (pagina 11).

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Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

MÓDULO 7
ENCERRMENTO

38
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão

1. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a esclarecer, Encerra-se o presente trabalho composto


por 41 (quarenta e um) folhas, e anexos, todas impressas de anverso, sendo
esta folha datada e assinada pelo autor do presente trabalho, e as demais
rubricadas.

Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o


seguinte valor:

VALOR DA INDENIZAÇÃO
(Arredondando-se)
R$ 43.850,00

Vila Bela da Santíssima Trindade, 26 de Abril de 2017.

________________________________
Jairo Júnio Dantas de Barros
Engenheiro Florestal
CREA 025608
Perito do Juízo

39
MÓDULO 8
ANEXOS

40
1. ANEXOS

 Estudo Científico usado para definir coeficiente de servidão


 Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
 Elementos Comparativos
 Grau de Fundamentação

41