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LAUDO DE AVALIAÇÃO
FAIXA DE SERVIDÃO
Nº 001/2017 Impresso em 28/03/2017
ÍNDICE
MÓDULO 1 ....................................................................................................... 3
RESUMO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................... 3
MÓDULO 2 ..................................................................................................... 12
CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO .......................................................................... 12
MÓDULO 3 ..................................................................................................... 22
CÁLCULO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO.................................................................... 22
MÓDULO 4 ..................................................................................................... 27
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ......................................... 27
MÓDULO 5 ..................................................................................................... 29
FOTOS DO IMÓVEL ....................................................................................................... 29
MÓDULO 6 ..................................................................................................... 32
QUESITOS ..................................................................................................................... 32
MÓDULO 7 ..................................................................................................... 38
ENCERRAMENTO ......................................................................................................... 38
MÓDULO 8 ..................................................................................................... 40
ANEXOS ......................................................................................................................... 40
2
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão
MÓDULO 1
RESUMO DA AVALIAÇÃO
3
Laudo de Avaliação
Da Faixa de Servidão
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Na história das teorias de valores, achar uma explicação racional das causas
que tornam as coisas valiosas tem sido uma das maiores indagações da Economia. A
mais importante contribuição à ciência da avaliação, no entanto, é um desenvolvimento
deste nosso século, e restou conhecido como o “princípio da substituição”.
Valor - A primeira e original definição que poderemos dar a um objeto avaliando
é a de que “avaliar é pôr medida às coisas vendáveis”.
Existem duas correntes, ou seja, duas escolas, para conceituar valor, uma delas,
a que admite a existência de muitos tipos de valor, poderiam chamar de plurivalente,
outra, partindo de conceito diferente, estabelece que, para um dado momento o valor é
único, e à qual poderíamos denominar univalente.
Tendo a escola ou corrente univalente imposto os seus princípios em todos os
países das Américas, é evidente que a esmagadora maioria de engenheiros de
avaliações segue obedecendo fielmente à orientação ditada pelas recomendações
aprovadas em 1949, prevalece, pois, até os dias atuais.
Valor de mercado - como definido pelos Tribunais Judiciais e Conciliatórios; é o
preço mais elevado, em termos de dinheiro, que uma propriedade, máquina,
equipamento, pode alcançar se expostos à venda num mercado aberto, concedendo-se
um tempo razoável para se encontrar um comprador que a adquira com o
conhecimento de todos os usos para os quais está adaptada.
Uma considerável parcela de bens públicos, particulares e empresariais do
mundo consistem em bens imóveis, máquinas e equipamentos. A própria amplitude
deste recurso primordial em nossa sociedade cria uma necessidade de informes
avaliatórios como suporte e consistência para decisões efetivas relativas ao uso e
disposição desses bens.
É na avaliação desses direitos que reside à arte de resolver um problema
característico, encontrando e reunindo fatos, analisando-os de modo a formar
conclusões aplicáveis a cada passo.
Uma avaliação profissional é uma opinião sustentável. Ela ultrapassa qualquer
sentimento pessoal do avaliador. Em alguns casos reflete a tendência de mercado e a
conclusão do valor de mercado, derivada da tendência apropriada de dados em
conformidade com as normas da prática profissional.
IBAPE / PINI
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Da Faixa de Servidão
1
ABNT, 2001 – item 3.44 da Norma Brasileira para avaliação de bens – procedimentos gerais – NBR 14653-1
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American Institute of Real Estate Appraisers, 1983 – The appraisal of rural property
3
ABNT, 2011, item 3.1 da NBR 14653-2
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3. FINALIDADE
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6. VISTORIA
5.1. SOLOS
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(ii) A água sobre a superfície do solo, ou excesso de água no perfil, a falta de água para produção
adequada, a presença de pedras, de sais solúveis e/ou sódio trocável, como também o risco de
inundação, não são considerados como limitações permanentes quando sua remoção ou
prevenção é praticável, caso em que a execução é tida como melhoramento menor, o que implica em
condições de solos tais que tornem possível a remoção da limitação, com recursos que podem ser
financiados individualmente pelo proprietário das terras;
(iii) Terras passíveis de serem melhoradas, com recursos do proprietário, por obras de drenagem,
irrigação, remoção de pedras, de excesso de sais ou sódio trocável, proteção contra inundações, ou
seja, por melhoramentos menores, são classificadas de acordo com suas limitações continuas de uso
e/ou risco de depauperamento, como se os melhoramentos já estivessem implantados e em uso.
4
Lepsch, I. F., (Coord.) Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no
Sistema de Capacidade de Uso, Campinas, Sociedade Brasileira da Ciência do Solo, 1983
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TABELA 2
Capacidade de uso dos solos e valor relativo de cada classe
ESCALA DE VALOR
CLASSES DE USO CRITÉRIO
(%)
terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de
I 100
manutenção, renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas
II 95
simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas
III 75
complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens
IV (3 anos),sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à 55
de pastagem em 4 anos
V terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira 50
APP e RL Áreas de preservação permanente e Reserva legal 40
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas
VI 40
simples, renda líquida de pecuária leiteira
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas
VII 30
(estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas
VIII 20
de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola
Fonte: Mendes Sobrinho e Kozma, adaptada por Lima (2011)
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MÓDULO 2
CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO
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Laudo de Avaliação
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1. CONSIDERAÇÕES
O valor de mercado do imóvel foi obtido com base no unitário definido para
o imóvel avaliando, considerando-se as devidas correções específicas ponderadas
por modelo de inferência estatística, para adequá-lo às características do avaliando.
O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao
mercado imobiliário, através de contatos com corretores, imobiliárias atuantes,
proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos que, de
acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência:
2. METODOLOGIA EMPREGADA
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X1 Área total
Área total do imóvel, em m²;
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 1000,00 a 9820,00
Impacto esperado na dependente: Negativo
10% da amplitude na média: -4,58 % na estimativa
X2 Finalidade
0 Pecuaria
1 Plantação soja
X3 Acesso
Estado da via e a distancia da capital
1 Ruim
2 Bom
3 Otimo
Tipo: Código Alocado
Amplitude: 1 a 3,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 2,13 % na estimativa
Micronumerosidade: atendida.
X4 Area aberta
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 0 a 7000,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 5,36 % na estimativa
Y Unitário
Valor unitário do imóvel, em R$/m²;
Tipo: Dependente
Amplitude: 3719,00 a 20770,00
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Da Faixa de Servidão
CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA
DADOS VARIÁVEIS
Total da Amostra : 23 Total : 8
Utilizados : 22 Utilizadas : 5
Outlier : 0 Grau Liberdade : 17
F-SNEDECOR D-WATSON
F-Calculado : 20,95025 D-Calculado : 1,68405
Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 95%
NORMALIDADE
Intervalo Classe % Padrão % Modelo
-1 a 1 68 68
-1,64 a +1,64 90 95
-1,96 a +1,96 95 100
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Area aberta
Finalidade
Área total
Unitário
Variável
Acesso
X1 ln(x) 34 46 88 40
X2 x -11 9 31 82
X2 x -24 42 50 32
X3 x 71 10 32 35
Y ln(y) -26 81 68 20
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MÓDULO 3
CÁLCULO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO
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1. CONSIDERAÇÕES
8. Hantzis, José Carlos, Criterios a aplicar para el calculo de indemnizaciones por concepto
de imposicion de servidumbres de gasoducto – anais do X COBREAP, IBAPE, Porto
Alegre, 1999
10. Lopes, José Tarcísio Doubek, Indenização por servidão – anais do XI COBREAP,
IBAPE, 2001
11. Lopes, José Tarcísio Doubek, Servidão – cálculo de indenização, anais do XIII
COBREAP, IBAPE, Fortaleza, 2006
13. Vasconcelos Filho, Philippe Westin C., apostila sobre Indenização nas Servidões
(década 70)
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Da Faixa de Servidão
TABELA 2
Capacidade de uso dos solos e valor relativo de cada classe
ESCALA DE VALOR
CLASSES DE USO CRITÉRIO
(%)
terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de
I 100
manutenção, renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas
II 95
simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas
III 75
complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens
IV (3 anos),sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à 55
de pastagem em 4 anos
V terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira 50
APP e RL Áreas de preservação permanente e Reserva legal 40
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas
VI 40
simples, renda líquida de pecuária leiteira
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas
VII 30
(estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas
VIII 20
de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola
Fonte: Mendes Sobrinho e Kozma, adaptada por Lima (2011)
5
Lima, M. R. C, O valor de servidão administrativa pela perda de renda causada em imóveis rurais,
Campinas – Anais do XVII COBREAP, IBAPE, Florianópolis/SC, 2013.
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VALOR DA INDENIZAÇÃO
(Arredondando-se)
R$ 43.850,00
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MÓDULO 4
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA
AVALIAÇÃO
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1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
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MÓDULO 5
FOTOS DO IMÓVEL
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Figura 2: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar os
funcionários da Concessionária I.E. Madeira e o Perito avaliador judicial.
Figura 3: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar as
características do solo que o classifica na classe III.
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Figura 4: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar o
carro da concessionária I.E. Madeira, placa KQY-3456, utilizado pelo encarregado o sr.
Juraildes José de Brito.
Figura 5: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar a
linha de transmissão, o perito avaliador judicial e as características do solo que o classifica na
classe III .
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MÓDULO 6
QUESITOS
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10. Porque não foi adotado o coeficiente de 30%, para área em que a cultura
não pode permanecer na faixa de servidão e 15% para área com pastagem? A
alíquota adotada pelo Sr. Perito foi retirada de algum trabalho com
fundamentação científica ou são apenas coeficientes arbitrados por algum
autor?
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 3 do presente Laudo de Avalição
(paginas 27 e 28).
11. Foi atendido o item 10.10.2.1 da ABNT, que determina que o prejuízo seja
correspondente a uma porcentagem, justificada e explicada, do valor da terra
que deve refletir as restrições impostas pela passagem da linha de
transmissão de energia? Explique detalhadamente, por favor.
R: Sim, foi atendido o item 10.10.2.1 da NBR 14653‐3:2004. A explicação detalhada
encontra-se a este Quesito faz parte do Módulo 3 do presente Laudo de Avalição
(paginas 27 e 28).
Quesito 02) Com base no atual valor de mercado e referente aos imóveis
recentemente negociados na região onde se encontra o bem
desapropriado, qual é o valor vigente do hectare para fins de
compra e venda?
R: O valor encontrado após o tratamento dos dados é de R$
3.965,82 por hectare.
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MÓDULO 7
ENCERRMENTO
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Da Faixa de Servidão
1. ENCERRAMENTO
VALOR DA INDENIZAÇÃO
(Arredondando-se)
R$ 43.850,00
________________________________
Jairo Júnio Dantas de Barros
Engenheiro Florestal
CREA 025608
Perito do Juízo
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MÓDULO 8
ANEXOS
40
1. ANEXOS
41