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DE IMÓVEL URBANO
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: I
- Fevereiro de 2019 –
2. FINALIDADE DO LAUDO
Avaliar um bem para efeito de estimativa de valor venal.
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O objetivo da avaliação é definir o valor de mercado para estimativa de valor venal, através de
modelos matemáticos de inferência estatística um intervalo de valor justo para o imóvel em questão,
com base na comparação com outros imóveis que apresentarem similaridade com o bem a ser
avaliado.
Para determinar o valor da avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados utilizando o
processo da “Inferência Estatística”. Para tanto, efetuamos uma ampla e detalhada pesquisa de
mercado, consultando as fontes competentes, principalmente no site do Mercado de Implementos,
para obtenção de ofertas e de informações específicas do mercado para o tipo de bem avaliando.
O Avaliador acredita que os dados obtidos, informações prestadas por terceiros como os documentos
apresentados são legítimos e de boa fé.
O equipamento utilizado para fotografar o imóvel foi uma câmera NIKON (Foto 1). A data do registro
das fotografias foi dia 24 de fevereiro de 2019 (Foto 2).
Maria Regina
O bem avaliando se refere ao apartamento do sexto andar, 602, situado na Av. Bernardo Vieira de
Melo, nº 3868, Edifício Via Costeira, esquina com a Rua Padre Manoel da Cunha, no bairro de Piedade,
na cidade de Jaboatão dos Guararapes, Pernambuco, beira mar, com bom estado de conservação,
padrão de acabamento médio, orientação solar nascente, com 220 m2 de área privativa.
Contem em sua vizinhança, bem próxima, farmácias, supermercados, lanchonetes, agências bancárias,
escolas, igrejas, lava jato, barzinhos, hotéis, pizzaria, petshop. Dista 8 km do aeroporto Internacional
dos Guararapes.
Localização:
A área privativa é composta de 4 quartos, sendo 02 suítes, varanda, circulação, 01 WC social, sala de
estar, sala de jantar, sala de TV, dependência de serviço, WC de serviço. A unidade possui duas vagas
na garagem no térreo do edifício, que possui 10 andares, com duas unidades por andar, 2 elevadores,
sendo um social e um de serviço, 02 saunas, sala de ginástica, salão de jogos, salão de festas, área
gourmet e piscina.
6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA
O presente trabalho foi elaborado de acordo com as normas abaixo descritas:
9. METODOLOGIA APLICADA
A metodologia utilizada para avaliação do bem foi o comparativo de valor de mercado de acordo com as
orientações normativas ABNT NBR 14653-1.
VARIÁVEIS CARACTERÍSTICA
Totalizando 4 variáveis
Realizados os diversos testes com as amostras coletadas, constatou-se que a variável que mais
apresentava influência na determinação do valor foi a área privativa
• Predição dos valores mínimo, médio e máximo do equipamento avaliando, em vista de seus
atributos.
9.5.1 AMOSTRAGEM
Os imóveis pesquisados para compor a amostra de dados de mercado foram coletadas em sites de
venda de imóveis, OLX, Zap Imóveis, Viva real, Newville Imobiliária, Paulo Miranda, Imóveis Ataíde no
período de 23 a 24 de fevereiro de 2019. totalizando um valor de 14 (QUATORZE) imóveis cadastrados A
pesquisa está demosntrada no ANEXO 1.
9.6 INFERÊNCIAS
No Anexo III apresenta-se as memórias de cálculo dos modelos inferidos, os testes (Relatório Estatístico)
e o exame do comportamento das variáveis selecionadas.
Dessa forma, como apresentado no ANEXO III, identificou-se um modelo matemático de homogeneização
entre os dados observados, mediante metodologia de pesquisa científica, utilizando-se o método dos
mínimos quadrados para obtenção de estimativas não-tendenciosas dos parâmetros.
O objetivo da análise de correlação é verificar o grau de relação entre a variável explicada e as variáveis
explicativas, formadoras de valor.
O relacionamento entre as variáveis pode ser classificado de acordo com o coeficiente de correlação em:
No presente trabalho, foi obtido para coeficiente de correlação da Equação de Regressão o valor de 92%
conforme apresentado no relatório ANEXO II, sendo enquadrado como Relação fortissima.
Calcula-se ainda o coeficiente de determinação, que é dado por R² e significa a percentagem do valor da
avaliação que é explicada pela equação ajustada da regressão. Isto acontece devido ao fato de que este
coeficiente sempre cresce com o aumento do número de variáveis independentes e não leva em conta o
número de graus de liberdade perdidos a cada parâmetro estimado.
9.7.2 ENQUADRAMENTO
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO = 1
Valor adotado da máquina: R$ 212.612,07, ou seja, arredondando R$ 213.000,00 (duzentos e treze mil
reais).
11. CONCLUSÃO
De acordo com a metodologia adotada neste trabalho pode-se afirmar com 80% de certeza que o valor
máximo de mercado do referido bem, perfaz, em valores nesta data, para pagamento à vista, o montante de:
A finalidade do laudo é estimar valor venal dao imóvel, por isso o valor adotado foi a média.
Nos dados obtidos junto aos agentes do mercado de imóveis na internet, todas tomadas como de boa fé e,
portanto, confiáveis.
ELEMENTO 01
A norma técnica que fundamenta o trabalho é a ABNT NBR 14653-2 - Avaliação deBENS - Imóveis urbanos
10. ANEXOS
10.1 – PLANILHA DE DADOS COLETADOS
10.2 – PLANILHA DE CÁLCULOS
ANEXO 1
Endereço do Imóvel Av. Bernado Vieira de Melo, 1216, Beira Mar - Piedade - Jaboatão dos
Guararapes/PE
Área Privativa 175 m²
Vagas de Garagens 2
Nº Quartos 4
Padrão de Acabamento Normal
Preço da Venda R$ 770.000,00
Valor Condomínio R$ 1.500,00
Distãncia do Aeroporto