LAUDO DE AVALIAÇÃO N°

xxxxx
CAPA-RESUMO
Endereço do imóvel
Praça xxxxx, nº – Centro
Imagem ocultada
Cidade UF
Inserir foto da fachada
Piumhi MG
Objetivo da Avaliação
Determinação de valor comercial
Finalidade da Avaliação
Garantia de operações
Solicitante e/ou Interessado
GIHAB
Proprietários
Adeberto (...) - CPF.: xxx.xxx.xxx-xx e outros.

Tipo de Imóvel Áreas (m²)

Comercial Terreno 794,96m²; Edificação 1.150,76m²
Metodologia Especificação (fundamentação/precisão)
Evolutivo Fundamentação I / Sem Precisão

Valor de avaliação Manifestação sobre possibilidade de aceitação do

bem como garantia:
R$ 2.230.000,00
Dois milhões, duzentos e trinta mil reais. Sim, somos favoráveis a aceitação do imóvel em
garantia.

Valor médio R$ 2.249.881,54 Perspectiva e liquidez do imóvel

Normal
Nome do Responsável Técnico CPF do RT Formação do RT CAU do RT
Amanda Madalena Borges de Oliveira 090.575.056-06 Arquitetura e Urbanismo A106328-6
Nome do Representante Legal CPF do RL
Amanda Madalena Borges de Oliveira 090.575.056-06 Arquitetura e Urbanismo A106328-6
Nome da Empresa Credenciada CNPJ
IDEA – Imobiliária Design Engenharia e 21.930.308/0001-06
Arquitetura

___________________________________ ________________________________________
Assinatura do Responsável Técnico Assinatura do Representante Legal

Lagoa da Prata , 24 de Setembro de 2018.

IDEA - IMOBILIÁRIA DESIGN ENGENHARIA E ARQUITETURA

Endereço: Av. José Bernardes Lobato 204 – Sala 04 – Centro – Lagoa da Prata/MG - Fone: (37)3262-2379
 LAUDO DE AVALIAÇÃO – VALOR COMERCIAL

1. Introdução

1.1. Solicitante

Caixa Econômica Federal

GIHAB

1.2. Proprietário

Adeberto (...) - CPF.: xxx.xxx.xxx-xx, e outros, conforme consta na

matrícula XXXX, da Comarca de (cidade), com data referência de 09 de agosto
de 2018.

1.3. Finalidade / Objetivo

Garantia de operação junto à instituição financeira Caixa Econômica

Federal.

1.4. Objeto da Avaliação

Tipo do bem: Imóvel Comercial

Endereços: Cidade: Piumhi
UF.: MG CEP: 37.925-000
Praça XXXX, nº – Esquina com Rua XXX
Área total construída da unidade comercial (m²): 1.150,76m², sendo:
• Subsolo ..................372.35m²
• Térreo ..................716,67m²
• Sobreloja ..................61,74m²
Área total do terreno (m²): 794,96m²

1
 1.5. Datas

Data da Vistoria: 20/09/2018

Data de Referência: 24/09/2018

2. Pressupostos, Ressalvas e Fatores limitantes

Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos,

levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de setembro de
2018.
Os dados obtidos no mercado imobiliário local e regional foram
fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas,
corretas e fornecidas de “boa fé”.
O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e
desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer
natureza que possam afetar seu valor. Sendo que a investigação específica
no que diz à registros, hipotecas, divisas, além de consultas aos órgãos
públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal
e fiscal do imóvel, não integram o objetivo desta avaliação.
Para basear o processo avaliatório foram consultados os seguintes
documentos:
• RGI XXXX – fornecido pela GIHAB.
Foram analisadas ainda informações complementares obtidas
durante a visita ao local e levantamento visual que serviram de base para o
cálculo e definição final de valor.
O imóvel possui janela alta perpendicular a divisa com afastamento
inferior a 75cm. Considerando a idade do imóvel e o que diz o código civil
sobre aberturas, tal informação não influencia na aceitação do imóvel em
garantia.
Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou
envolvimento das pessoas que realizaram os serviços.
2
3. Caracterização da Região

3.1. Aspectos de Localização

Endereço Praça xxxxx
Bairro xxxxx
Município – Estado Piumhi - MG
Densidade Ocupacional Alta
Padrão Construtivo - Região Normal
Categoria de Uso Predominante Residencial/Comercial/Institucional
Valorização Imobiliária Alta
Acessibilidade Insuficiente
Vocação do Imóvel Comercial
Intensidade de Tráfego Local Alta

Mapa de Localização do Imóvel Avaliando

Informação ocultada

Fonte: Software Google Earth, adaptado por IDEA;

3
3.2. Equipamentos Urbanos Comunitários

Rede de Água Existente

Coleta de Lixo Existente
Energia Elétrica Existente
Esgoto Pluvial e Sanitário Existente
Arborização Existente
Iluminação Pública Existente
Pavimentação Existente
Telefone Público Inexistente

3.3. Atividades Existentes no Entorno

Comércio Inserido em área comercial

Escola
Serviços Médicos Hospitalares
Recreação e Lazer
Correios
Agências Bancárias
Transporte Público
Rodoviária
Próximo
Aproximadamente 400m
Próximo
Aproximadamente 650m
Aproximadamente 600m
Próximo
Aproximadamente 1.200m

3.4. Descrição do Entorno

Ocupação da Região Heterogenia

Ocupação Industrial
Ocupação Comercial
Ocupação Residencial
Principal via de acesso
Pontos de Referência
Inexistente
Existente – Padrão Normal
Existente – Padrão Normal/baixo
Rua Getúlio Vargas
Estádio Chico Alves

4
4. Identificação e Caracterização do imóvel avaliando

4.1. Terreno

O terreno onde está localizado o imóvel apresenta as seguintes

características:

Área 794,96m²
Superfície Aparentemente Seco
Topografia Plano
Frente Praça xxxxx, esquina com Rua xxxxx

4.2. Edificação

A edificação comercial, com área construída total de 1.150,76m², é

destinada ao funcionamento de XXXXX, denominado XXXXX, com uma área
de subsolo de 372,35m², área térreo de 716,67m² e uma sobreloja de
61,74m². As áreas descritas acima foram obtidas na matrícula 2.950, datada
de 09 de agosto de 2018.

4.2.1. Descrição de ambientes

• Subsolo:
Carga/descarga, depósito, câmara resfriada, câmara congelada,
banheiro feminino e banheiro masculino;
• Térreo
Área de atendimento, exposição e vendas de produtos;
• Sobreloja
TI/Escritório, copa/cozinha, vestiário.

5
 4.2.2. Características físicas

O imóvel avaliando possui as seguintes características físicas:

• Características principais:
Sistema construtivo: convencional;
Padrão de acabamento: baixo (com base na NBR 12721:2006);
Idade aparente: 15 anos;
Estado de conservação: Regular e reparos simples;
Janelas e portas em metalon e vidro incolor;
Portão de acesso ao subsolo em metalon;
Pintura externa em tinta acrília;
• Subsolo
Possui piso em cimento liso, paredes rebocadas e pintadas em
tinta acrílica, tubulações de água, esgoto e ventilação aparente
no teto; banheiros feminino e masculino composto por bacia
sanitária, cuba com coluna simples, piso e revestimento em
cerâmica com altura de aproximadamente 150cm;
• Térreo
Possui piso em granitina, paredes rebocadas e pintadas em
tinta acrílica; cobertura em telha metálica sem forro;
• Sobreloja
Possui piso em granitina, divisórias em MDF; pia em granito e
cuba inox; paredes com pintura acrílica;

5. Diagnóstico do Mercado

5.1. História do município

De acordo com os dados divulgados pelo IBGE (Censo 2010), a

cidade conta com 31.883 habitantes, com estimativa de 34.456 habitantes
para o ano de 2018. O município está localizado no oeste de Minas Gerais,

6
a apenas 260km de Belo Horizonte, capital do estado, e está classificado
com o 45º município em qualidade de vida do estado.
A história de Piumhi inicia-se em 1731, com a descoberta e
exploração da região pelo sertanista Batista Maciel que, proveniente de
São Paulo, com a sua bandeira, vasculhou a área a procura de ouro. O
nome de Piumhi foi dado pelos indígenas que acompanhavam expedições
bandeirantes. Para uns significa "rio de muito peixe" e para outros "rio de
muito mosquito".
A economia de Piumhi consiste no comércio e agropecuária (café,
gado leiteiro e de corte).
O entorno do município possui características ímpares, localizando o
município em uma área privilegiada: 80 km ao norte está o Parque
Nacional da Serra da Canastra e a nascente do Rio São Francisco; 20 km
ao oeste está o lago da Represa de Furnas, no Rio Grande.

5.2. Características e mercado imobiliário

As atividades econômicas do município de Piumhi apresentam sinais

de recuperação frente a crise econômica que vem atingindo o país na
atualidade, assim constatando que o comércio de venda de imóveis, no
geral, se encontra com desempenho normal, considerando o porte do
município.
O município é composto basicamente por:
• Residências unifamiliares térreas (Centro e bairros);
• Edificações comerciais térreas (Centro);
De acordo com informações coletadas e os estudos realizados, a
absorção pelo mercado, de forma geral, pode ser considerada dentro dos
padrões de normalidade.

7
6. Metodologia empregada

Método empregado: Evolutivo:

Conforme disposições do item 8.2.4 da NBR 14.653-2/2011, “A
composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da
conjugação de métodos a partir do valor do terreno, considerando o custo de
reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas e o fator de
comercialização”, sendo assim foram utilizados a conjugação dos dois
métodos abaixo identificados:
1. Avaliação do terreno: Método Comparativo de Dados de
Mercado – Para determinação do valor do terreno: Método que
melhor representa o mercado imobiliário e é compatível com a
natureza do bem avaliando, com tratamento técnico aos dados
com a utilização da regressão linear /inferência estatística,
conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653,
partes 1 e 2. Com a utilização do programa de regressão linear
múltipla e de redes neurais artificiais – “SisDEA Home”;
2. Avaliação das benfeitorias e edificações: Método de
Quantificação de Custo – Utilizado para identificar o custo de
reedição de benfeitorias. Valores obtidos pela tabela Custos
unitários básicos de construção , (NBR 12.721:2006 - CUB 2006)
– agosto/2018, pelo site http://www.sinduscon-
mg.org.br/cub/tabela-do-cub/.

7. Pesquisa de Valores e Tratamento de Dados

Período de estudos e pesquisa: de 15/09/2018 a 21/09/2018.

8
7.1. Método comparativo de dados de dados de mercado (terreno)

No desenvolvimento do modelo matemático/estatístico do cálculo do

terreno, foram coletados 21 (vinte e um) elementos, sendo 16 (dezesseis)
efetivamente utilizados, sendo considerada:

Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada

Endereço Texto Texto Endereço completo do imóvel sim
Bairro Texto Texto Bairro onde o imóvel se sim
localiza
Informante Texto Texto Nome ou identificação do sim
informante
Telefone Texto Texto Telefone ou número de sim
do contato do informante
informante
Área total Numérica Quantitativa Área total do imóvel medida sim
em m²
Esquina Numérica Dicotômica Lote de esquina, assumindo o não
valor 1, ou meio de quadra
com o valor 0
Setor Numérica Qualitativa Variável de macrolocalização sim
Urbano (Códigos
Alocados)
Topografia Numérica Qualitativa Variável de macrolocalização sim
(Códigos
Alocados)
Valor Numérica Dependente Valor total do imóvel dividido sim
unitário pela área total (m²)

Equação de Regressão adotado:

ln (Valor unitário) = +5.221431265 -0.0004497301841 * Área total +0.0844828747 * Setor
Urbano² +0.1924074773 * Topografia

Adotando: 794,96 para área total, 4 para setor urbano e 2 para

topografia.
De acordo com a análise do diagnóstico de mercado e levantamentos
realizados, com base na identificação da realidade mercadológica da região
onde se encontra situado o terreno, os valores mínimo, médio e máximo que
espelham o valor venal de mercado seguem discriminados abaixo:

9
 Valores Originais Campo de Valores
(Obtidos pelo Arbítrio Admissíveis**
Software SISDEA)* (Obtidos pelo
Software SISDEA)*
IC Inferior R$ 490.955,78 R$ 481.141,59 R$ 481.141,59
(13,27%)
Valor Médio R$ 566.048,71 R$ 566.048,71 R$ 566.048,71
IC Superior R$ 652.627,29 R$ 650.952,99 R$ 650.952,99
(15,30%)

Valor médio utilizado:

R$ 566.048,71 (quinhentos e sessenta e seis mil, quarenta e oito
reais e setenta e um centavos).

7.2. Método da quantificação de custo (edificação)

No cálculo da quantificação de custo foi utilizada a tabela de Custos

Unitários Básicos de Construção, (NBR 12.721/2006 – CUB 2006) –
referente ao mês de agosto/2018, disponível no site: http://www.sinduscon-
mg.org.br/cub/tabela-do-cub/. Para a realização dos cálculos foram
utilizados valores da tabela que melhor se adequassem ao uso atual do
imóvel, considerando as áreas destinadas à cada finalidade. A descrição das
áreas e valores pode ser observada abaixo, através do cálculo:
CB = A x (CUB/m² x BDI) – k, onde:
CB é o custo de benfeitoria;
A é a área da edificação;
CUB é Custo Unitário de Edificação (Tabela Sinduscon ago/2018);
BDI é a determinação da Bonificação e Despesas Indiretas,
considerando a administração da obra, despesas financeiras, impostos e
lucro. O BDI para o cálculo do valor de quantificação de benfeitoria foi
arbitrado em 25%, considerando o atual mercado de construções civis e seus
custos.
10
 K é a depreciação física do imóvel conforme tabela de Hoss-
Heidecke, sendo adotado os seguintes índices:
• Idade da edificação: 15 anos;
• Estimativa de vida útil: 75 anos (armazéns);
• Idade em porcentagem de vid: 15 / 75= 0,2 = 20%;
• Estado de conservação: D – Regular e reparos simples
• K = 19,1%

Sobre a área do imóvel utilizada para os cálculos abaixo, utilizamos o

fator de equivalência proposto pela NBR 12721, para garagens/subsolo, em
0,75 sobre a área de 372,35m². Sendo subsolo + térreo + sobreloja:
A = (372,35 x 0,75) + 716,67 + 61,74 = 1,057,67m²

Abaixo o cálculo da edificação conforme sua utilização:

CUB/m² = Padrão Normal CAL-8 = R$ 1.574,31/m²
CB= 1.057,67m² x (R$1.574,31/m² x 1,25) – 19,1%
CB= R$ 1.683.832,83

7.3. Método Evolutivo

Conjugação junto ao Método Comparativo de Dados, considerando o

valor do terreno (obtido pelo método comparativo direto), o custo de
reprodução das benfeitorias (obtido pelo método quantitativo de custo),
devidamente depreciadas e o fator de comercialização.
Considerando a falta de dado de mercado com características
próximas para uma determinação do FC mais precisa, o mesmo foi arbitrado
em 1, tendo em vista que o imóvel é um bem rentável, não sofrendo
depreciação considerável quanto a sua comercialização:

11
 VI = (VT + CB) x FC, sendo:
• VI = Valor do Imóvel;
• VT = Valor do Terreno – R$ 566.048,71
• CB = Custo de Benfeitoria - R$ 1.683.832,83
• FC = Fator de Comercialização.

VI = (R$ 566.048,71 + R$ 1.683.832,83) x 1

VI = R$ 2.249.881,54, arredondado em 1%
VI = R$ 2.230.000,00 – Dois milhões, duzentos e trinta mil reais.

8. Especificação da Avaliação

Grau de Fundamentação e Precisão

As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e a

precisão, definidos por uma escala numérica que varia de I a III, onde o grau
I é o menor. Os critérios para obtenção dos graus de fundamentação e
precisão são definidos na NBR 14.653/2011 da seguinte forma:
a. Fundamentação: Será em função do aprofundamento do trabalho
avaliatório, como envolvimento da seleção da metodologia em
razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados
amostrais disponíveis no mercado. O estabelecimento inicial pelo
contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo
a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não
representa garantia de alcance de graus elevados de
fundamentação;
b. Precisão: Será estabelecida quando for possível medir o grau de
certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da
natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de
mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados
(quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos
instrumentos utilizados.
12
 A seguir transcrevemos as tabelas que determinam os graus de
fundamentação e precisão da avaliação referente ao terreno e à edificação,
segundo a NBR 14.653-2/2011.

8.1. Método comparativo de dados de dados de mercado (terreno)

Tabela 1 – Grau de fundamentação - modelos de regressão linear

obtidos
Pontos
Grau
Item Descrição
III II I
Caracterização Completa quanto a Completa quanto às Adoção de
1 do imóvel todas as variáveis variáveis utilizadas situação 2
avaliando analisadas no modelo paradigma
Quantidade
mínima de 6 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
4 (k+1), onde k é o
dados de número de número de
2 número de variáveis 2
mercado, variáveis variáveis
independentes
efetivamente independentes independentes
utilizados
Apresentação de
informações
Apresentação de
relativas a todos os Apresentação de
informações
dados e variáveis informações
Identificação relativas aos dados
analisados na relativas a todos os
3 dos dados de e variáveis 2
modelagem, com dados e variáveis
mercado efetivamente
foto e analisados na
utilizados no
características modelagem
modelo
observadas pelo
autor do laudo
Admitida para Admitida, desde
apenas uma que:
variável, desde que: a) as medidas das
a) as medidas das características do
características do imóvel avaliando
imóvel avaliando não sejam
não sejam superiores a
superiores a 100% 100 % do limite
do limite amostral amostral superior,
4 Extrapolação Não admitida superior, nem nem inferiores à 3
inferiores à metade metade do limite
do limite amostral amostral inferior
inferior, b) o valor b) o valor
estimado não estimado não
ultrapasse 15% do ultrapasse 20 % do
valor calculado no valor calculado no
limite da fronteira limite da fronteira
amostral, para a amostral, para as
referida variável referidas variáveis,

13
 de per si e
simultaneamente,
e em módulo

Nível de
significância
(somatório do
valor das duas
caudas)
máximo para
5 10% 20% 30% 2
a rejeição da
hipótese nula
de cada
regressor
(teste
bicaudal)
Nível de
significância
máximo
admitido para
a rejeição da
6 1% 2% 5% 3
hipótese nula
do modelo
através do
teste F de
Snedecor

Tabela 2 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação

- modelos de regressão linear
Graus III II I Soma
Pontos Mínimos 16 10 6 14
2, 4, 5 e 6 no
2, 4, 5 e 6 no grau
Itens mínimo no grau II e Todos, no mínimo
III e os demais no
obrigatórios os demais no no grau I
mínimo no grau II
mínimo no grau I
Grau de Fundamentação do Laudo: 2
14
 Tabela 3 – Grau de precisão - modelos de regressão linear ou do
tratamento por fatores
Descrição Grau
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da III II I
estimativa de tendência central ≤ 0% ≤ 0% ≤ 0%
Grau de Precisão do Laudo: Precisão 2

8.2. Método da quantificação de custo (edificação)

Tabela 4 – Graus de fundamentação - método da quantificação de custo

de benfeitoria
Grau
Item Descrição Pontos
III II I
Pela utilização de
Pela utilização de
custo unitário básico
Estimativa Pela elaboração de custo unitário
para projeto
1 do custo orçamento, no básico para projeto 2
diferente do projeto
direto mínimo sintético semelhante ao
padrão, com os
projeto padrão
devidos ajustes

2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 1

Calculada por
levantamento do Calculada por
custo de recuperação métodos técnicos
do bem, para deixá- consagrados,
Depreciação
3 lo no estado de novo considerando-se a Arbitrada 2
Física
ou idade, vida útil e
Casos de bens novos estado de
ou projetos conservação
hipotéticos
Total 5

Tabela 5 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de

fundamentação - método da quantificação do custo de benfeitoria
Graus III II I
Pontos Mínimos 7 5 3

Itens obrigatórios
1, com os demais no 1 e 2, no mínimo no Todos, no mínimo
no grau
mínimo no grau II grau II no grau I
correspondente

15
 8.3. Método Evolutivo

Tabela 6 – Grau de fundamentação - método evolutivo

Grau
Item Descrição Pontos
III II I

Grau II de Grau I de
Grau III de
fundamentação no fundamentação
Estimativa do fundamentação no
1 método no método 1
valor do terreno método comparativo
comparativo ou do comparativo ou
ou do involutivo
involutivo do involutivo

Grau III de Grau II de Grau I de

Estimativa dos fundamentação no fundamentação no fundamentação
2 custos de método da método da no método da 1
reedição quantificação do quantificação do quantificação
custo custo do custo
Fator de Inferido em mercado
3 Justificado Arbitrado 1
Comercialização semelhante
Total 3

Tabela 7 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de

fundamentação - método evolutivo
Graus III II I
Pontos Mínimos 8 5 3

Itens obrigatórios no 1 e 2, com o 3 no 1 e 2, no mínimo no Todos, no mínimo

grau correspondente mínimo no grau II grau II no grau I

8.4. Enquadramento desta avaliação, conforme NBR 14653:

Grau de fundamentação I.
No caso de utilização do Método Evolutivo não se classifica o laudo
de avaliação em relação ao seu Grau de Precisão.

16
9. Manifestação sobre possibilidade de aceitação do bem como garantia

Somos favoráveis a aceitação do imóvel como garantia.

10. Resultado da Avaliação e Data de Referência

Valor de mercado comercial

Data de Referência: 24 de setembro de 2018.
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente
Laudo de Avaliação, verificamos que o valor de mercado para o imóvel
localizado no município de Piumhi – MG é de R$2.230.000,00 (dois
milhões, duzentos e trinta mil reais), valores detalhados no item 7.

11. Profissional Responsável

Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado

assinado digitalmente, com 17 (dezessete), além de seus anexos.

Lagoa da Prata, 24 de agosto de 2018

_____________________________________________________________
IDEA IMOBILIÁRIA DESIGN ENG E ARQ LTDA CNPJ.: 21.930.308/0001-06
RT.: Amanda Madalena Borges de Oliveira CPF.: 090.575.056-06
Arquiteta e Urbanista CAU A106328-6

ANEXOS:
I.Convocação
II.Mapa
III.Relatório Fotográfico
IV.Registro do imóvel
V.Tabela Siduscon – Fevereiro/2018
VI.Dados de Mercado
VII.Tratamento de Dados de Mercado pelo Software SISDEA
VIII.Tela de Projeção de Valores – Software SISDEA
IX.Tabela Avaliação Intervalar
X.Método Evolutivo – Folha resumo
17