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EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 16ª VARA DA

FAZENDA PÚBLICA DO FORO CENTRAL DA CAPITAL – SPRDFE

PROCESSO Nº 1046408-04.2022.8.26.0053
Desapropriação por utilidade pública / DL 3.365/1941
Requerente Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô
Requeridos Marta Claudino de Lima

MARIA GISELE BARRETO, Engenheira Civil registrada no

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo – CREA sob o nº 5060731468,
perita judicial nomeada nos autos do processo acima citado, após realização de vistoria técnica e
análise de documentação contida nos autos, vem mui respeitosamente apresentar à Vossa
Excelência:

LAUDO PERICIAL

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ÍNDICE

1. Síntese………….…………………………………………….3

2. Decreto Estadual……………………………………………3

3. Valor Ofertado…...…..……………………………………..3

4. Localização………………....……………………………….4

5. Dados Cadastrais e Registro de imóveis...………………...6

6. Zoneamento……………………..………...………………...8

7. Ficha e planta de desapropriação…..………………….…..9

8. Vistoria técnica……………………………………………..10

8.1. Descrição do local……………………………………...11

8.2. Descrição do imóvel e benfeitorias...………………….11

9. Metodologia da avaliação………………………………….12

9.1. Valor das benfeitorias…………………………………12

9.2. Valor do terreno………………………………………..12

9.3. Sobre a construção afetada……………………………12

9.4.

10. Encerramento………………………………………………30

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1. SÍNTESE

Refere-se este laudo técnico à AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO

PARCIAL proposta por COMPANHIA DO METROPOLITANO DE SÃO
PAULO – METRÔ em face de MARTA CLAUDINO DE LIMA, tendo como
objeto a área de 39,35m² pertencente ao imóvel localizado na Avenida Ragueb
Chohfi nº2400/3315/1998, Parque São Lorenço, CEP 08341-420, nesta capital.

2. DECRETO ESTADUAL

Na petição inicial, o imóvel objeto da ação é declarado de utilidade

pública para desapropriação parcial (39,35m² de uma área total de 342,24m²)
através do DECRETO ESTADUAL nº65.968 de 30 e agosto de 2021 para
implantação de elevado do sistema monotrilho entre as estações Jardim Colonial
e Jacu-Pêssego, denominada Linha 15 - Prata.

3. VALOR OFERTADO

A área de interesse da requerente consta na ficha técnica de

desapropriação, retificada às fls. 111 e na planta designada “projeto básico”,

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também retificada às fls. 112, onde estão hachuradas a área total e área
necessária, com todas as medidas correspondentes. A requerente, a título de
oferta inicial, oferece o valor de R$374.527,68 (trezentos e setenta e quatro mil,
quinhentos e vinte e sete reais e sessenta e oito centavos) pela área parcial
necessária de 39,35m² conforme fls.2 dos autos. Vide cálculo do valor da
oferta com base no valor venal de referência abaixo.

Esta é a lide a ser avaliada tendo como critérios, parâmetros, diretrizes e

metodologias as Normas CAJUFA/2019 – Centro de Apoio aos Juízes das Varas
da Fazenda Pública da Capital – a fim de embasar com responsabilidade e
imparcialidade a conclusão acerca do valor ofertado.

Valor venal de referência e cálculo do valor da oferta

4. LOCALIZAÇÃO

O imóvel está localizado à Avenida Ragueb Chohfi nº2400/3315/1998,

esquina com a Rua Cajuava, Parque São Lorenço, Subprefeitura São Mateus,
Distrito Iguatemi, nesta capital.

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5. DADOS CADASTRAIS E REGISTRO DE IMÓVEIS

No cadastro de contribuinte junto ao IPTU, ocorreu a unificação da área

da matrícula abaixo mencionada com o imóvel vizinho, onde está edificado
prédio de dois andares ocupando os dois imóveis e constituindo um único
contribuinte sob nº194.112.0048-5.

O imóvel encontra-se registrado sob a matrícula nº87.268 do 9º Cartório

de Registro de Imóveis em nome de Marta Claudino de Lima, com área total de
348,00m², desta, a área apresentada pela Companhia do Metropolitano de São
Paulo necessária à expropriação é parcial de 39,35m².

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Dados cadastrais do imóvel – IPTU

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Matrícula do imóvel objeto da desapropriação parcial

6. ZONEAMENTO

Mapa site GeoSampa indicando o zoneamento do local – indicar qual

zoneamento

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7. FICHA E PLANTA DE DESAPROPRIAÇÃO

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Ficha técnica do imóvel para Desapropriação elaborada pelo Metrô com

descrição e medidas da área parcial a ser expropriada

Projeto básico para Desapropriação parcial elaborado pelo Metrô

8. VISTORIA TÉCNICA

Após finalizar a leitura e análise dos autos, a visita técnica foi executada
em data de 21 de setembro de 2022, para levantamento das informações acerca
do local, seu entorno, equipamentos urbanos, benfeitorias e demais pontos de
observação que darão consistência ao cálculo do valor do imóvel.

Acompanharam a visita técnica:

A parte requerida – Maria Cristina Cressoni (espólio de Marta Claudino
de Lima, seu Advogado xxxxxxxxx e seu Assistente Técnico xxxxxxxxxx;
A parte requerente – Assistente Técnico xxxxxxxxxxxx

8.1. DESCRIÇÃO DO LOCAL

O bairro Parque São Lorenço localiza-se na Zona Leste da Capital e

possui boa estrutura urbana, com muitos equipamentos e melhoramentos
públicos, tais como pavimentação das vias, rede de captação de água pluvial,
ampla rede de comércio e serviços, linhas de transporte público de ônibus e
metrô (linha 15), além dos serviços básicos das concessionárias de energia
elétrica, água e esgoto e telefonia.
O bairro se caracteriza pelo uso misto, residencial e comercial, de
edificações de médio e simples padrão.
A estação Jardim Colonial do sistema metropolitano de monotrilho
pertencente à linha 15 Prata é a mais próxima do imóvel, na própria Av. Ragueb
Chohfi, e possui intregração com a linha 2 Verde na Vila Prudente.
A Av. Ragueb Chohfi é o principal corredor de acesso ao bairro e se
tornou um centro comercial importante na região, por possuir muitos

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estabelecimentos de comércio e serviços como supermercados, bancos, lojas de

vestuário, calçados, material de construção, alimentação e serviços em geral.

8.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL E BENFEITORIAS

O objeto da desapropriação parcial é edificado por construção em bloco

único ocupando este imóvel e o lote contíguo, sendo dois títulos de propriedade
diferentes porém de mesma titularidade, em nome de Maria Cristina Cressoni
(espólio de Marta Claudino de Lima).
O prédio possui dois andares, térreo e superior, executado em alvenaria
tradicional, estrutura de vigas e pilares em concreto, fechamento em
tijolos/blocos com reboco, emassamento e pintura. Laje de piso e teto em
concreto com telhamento em madeira e telha cerâmica. A edificação encontra-se
íntegra, sem trincas, rachaduras ou outra patologia que comprometa a
construção. É o que pôde-se observar por constatação visual.
O recuo entre o limite do lote e a fachada frontal da edificação possui
cobertura metálica com sustentação em pilares também metálicos.
A fachada frontal onde localizam-se as salas comerciais é revestida com
revestimento cerâmico, o passeio (recuo) possui piso em pedra ardósia em trecho
maior em frente às Lojas 2, 3 e 4 e piso cerâmico apenas em frente à Loja 1.
Acesso às salas comerciais no piso térreo por portões de enrolar em ferro
individuais. Divisão entre as salas em tijolos/blocos com reboco, emassamento e
pintura.
No interior das salas, piso cerâmico e paredes com emassamento ou
textura e pintura. Esquadrias em ferro e vidro na Loja 1 que ocupa a esquina e
possui aberturas na rua lateral para iluminação e ventilação natural.
No piso superior, as paredes receberam emassamento com pintura
acrílica, indicada para uso em hospitais / clínicas médicas, portas internas de
acesso aos consultórios em vidro jateado, piso cerâmico e esquadrias em ferro e
vidro nas fachadas frontal e lateral e internas em alumínio e vidro.
No piso térreo, 04 (quatro) salas para uso comercial estão ocupadas por:
Loja 1 – Loja de acessórios para motocicleta
Loja 2 – Igreja
Loja 3 – Distribuidora de bebidas
Loja 4 – Distribuidora de vidros
Segundo informações da proprietária, todos possuem contrato de locação
ativos.

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No piso superior funciona uma clínica médica, com acesso pelo imóvel
contíguo por rampa com piso emborrachado e as salas também são locadas a
diversos profissionais da área médica.
Todos os espaços comerciais tem como único acesso os portões dispostos
na testada do lote, de frente para a Av. Ragueb Chohfi, na faixa indicada no
projeto básico da área parcial a ser utilizada para a implantação de novas
estações da linha 15 – Prata do monotrilho.
A faixa indicada para desapropriação é a testada do imóvel e para as
obras do monotrilho serão necessárias a retirada da cobertura metálica do
recuo/passeio com 3,78 metros do limite do lote até a fachada frontal e a
demolição de cerca de 3,00 metros da fachada frontal para o interior da
edificação.

9. METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO

9.1. VALOR DAS BENFEITORIAS

De acordo com a classificação do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia – IBAPE, o imóvel classifica-se como do tipo:

(Pagina 11/36 -NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

URBANOS IBAPE/SP: 2011)

O valor unitario referente a classificaçao do imovel devera ser atualizado e para

tanto o mesmo se aplicara em operação aritimetica simples sobre o valor do
CUB (custo unitario basico), atual (em São Paulo é divulgado todos os meses até
o 5º dia do mês subsequente. Este prazo é definido pela lei 4667 de 94), e é de
responsabilidade do Sindicato da Indústria da Construção Civil do estado -
Sinduscon SP.
Portanto aplicado ao CUB (RN8) sujerido pelo siduscon em dezembro 2022, ou
seja R$ 1913,72/ m²

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DEPRECIAÇÃO
As diferenças de padrão construtivo devem ser ponderadas pela relação entre os
respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos
padrões. Recomenda-se a utilização do estudo “Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP. É permitida a conversão de áreas reais de
construção em áreas equivalentes, com base em coeficientes publicados (por
exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado, desde que justificados.

9.2. VALOR DO TERRENO

De acordo com a Norma do CAJUFA, o terreno se enquadra no
tipo:

(INSERIR NOME E DESCRIÇÃO DO TIPO QUE SE

ENQUADRA O TERRENO)

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para avaliação de imóveis diante da diligência executada no imóvel do

valor praticado no mercado na região, as circunstâncias comerciais

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São Paulo, 17 de outubro de 2022.

Maria Gisele Barreto

Perita Judicial
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