LAUDO DE AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA

TERRENO URBANO
BAIRRO NOSSA SENHORA DAS GRAÇAS
BETIM/MG

JANEIRO – 2019
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RESUMO EXECUTIVO

DATA DA AVALIAÇÃO: 02/01/2019

DATA DA VISTORIA: 28/12/2018

OBJETO:
Imóvel com característica urbana

FINALIDADE:
Determinação do valor para venda e venda forçada

METODOLOGIA:
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

LOCALIZAÇÃO:
Lotes 01 a 05 da quadra 88 e 05 a 10 da quadra 71
Bairro Nossa Senhora das Graças
Betim, Minas Gerais

ÁREAS:
Lote 1 da quadra 88: 358,28
Lote m² 05 da quadra 71: 360,00 m²
Lote 2 da quadra 88: 431,24
Lote m² 06 da quadra 71: 360,00 m²
Lote 3 da quadra 88: 352,71
Lote m² 07 da quadra 71: 360,00 m²
Lote 4 da quadra 88: 349,18
Lote m² 08 da quadra 71: 360,00 m²
Lote 5 da quadra 88: 553,61
Lote m² 09 da quadra 71: 360,00 m²
Lote 10 da quadra 71: 360,00 m²
Área total dos lotes: R$ 4.205,02

AVALIAÇÃO:

Valor total dos lotes = R$ 2.370.000,00

(Dois milhões, trezentos e setenta mil reais).

Valor Liquidação Forçada = R$ 1.300.000,00

(Um milhão e trezentos mil reais).

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ÍNDICE

PAG.
01 – INFORMAÇÕES GERAIS..................................................................4

02 – FINALIDADE DA AVALIAÇÃO......................................................... 4

03 – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES.................. 5

04 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS........................................................... 6

05 – ASPECTOS GERAIS........................................................................ 7

06 – LOCALIZAÇÃO............................................................................... 7

07– CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL....................................................... 8

08– CRITÉRIOS E METODOLOGIAS APLICADAS NA PERÍCIA................. 9

09 – ANÁLISE DO MERCADO.................................................................. 11

10 – PESQUISA DE MERCADO................................................................ 12

11 - AVALIAÇÃO................................................................................... 12

12 – CONCLUSÃO.................................................................................. 13

13 – ENCERRAMENTO............................................................................ 14

14 – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO............................................................ 15

15 – RELATÓRIO INFER 32.................................................................... 16

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1 – INFORMAÇÕES GERAIS

Proprietário: Banco BMG S/A.

CNPJ: 61.186.680/0001-74

Imóvel Urbano:
Bairro Nossa Senhora das Graças
Betim, Minas Gerais

Lotes:
Lote 1 da quadra 88: 358,28 m² Lote 05 da quadra 71: 360,00 m²
Lote 2 da quadra 88: 431,24 m² Lote 06 da quadra 71: 360,00 m²
Lote 3 da quadra 88: 352,71 m² Lote 07 da quadra 71: 360,00 m²
Lote 4 da quadra 88: 349,18 m² Lote 08 da quadra 71: 360,00 m²
Lote 5 da quadra 88: 553,61 m² Lote 09 da quadra 71: 360,00 m²
Lote 10 da quadra 71: 360,00 m²

Área total dos lotes: R$ 4.205,02

Coordenadas Geográficas: Lat. 19°56'13.51"S, Long. 44°11'21.81"O.

Metodologia: Método Comparativo direto de dados de mercado.

2 – FINALIDADE DA AVALIAÇÃO

Avaliação do valor de mercado para venda do imóvel.

Esta avaliação não pode ser utilizada para fins contábeis, como
reavaliação de ativo imobilizado, nem para proposição de ações
judiciais e incorporações, uma vez que os laudos elaborados para tais
finalidades possuem características diversas deste.

O critério geral empregado foi o de avaliar os bens, supondo-se que

continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no mesmo estado
de conservação em que se encontram atualmente.

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3 – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, levantamento de

dados e cálculos foram realizados no mês de janeiro de 2019.

Os dados obtidos no mercado local foram fornecidos por proprietários

de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados,
portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas de
“boa fé”.

O imóvel em questão foi avaliado na suposição de que esteja livre e

desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer
natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que suas
medidas, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e
registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta
seja a vigente.

Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou

seja, de investigação específicas relativas a defeitos em títulos,
invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de dívidas e outros
por não se integrarem ao escopo desta avaliação.

Não foi realizada nenhuma investigação independente ou auditoria

sobre as informações fornecidas. A DVA Engenharia e os signatários
deste laudo entendem e assumem que todas as informações fornecidas
são corretas e fornecidas de “boa fé”.

Nenhum estudo de impacto ambiental foi solicitado ou realizado. A total

obediência às leis e regulamentos ambientais de âmbito federal,
estadual e municipal foi assumida, definida e considerada no relatório,
a menos que declarado em contrário.

Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no

que tange a passivos ambientais ou área de proteção permanente
(APP) e não faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos
elementos para verificação quanto a contaminação ou não do solo.

Também assumiu-se que todas as licenças, anuências ou outras

autorizações administrativas ou legislativas exigidas pelo governo
municipal, estadual, federal ou entidade privada foram ou poderão ser
obtidas ou renovadas para todos os itens cobertos pelo relatório.

Este trabalho tem validade para data base em questão.

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4 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O trabalho técnico terá por objetivo a determinação do valor de

mercado, para o mês de janeiro de 2019.

O valor de mercado a ser determinado de acordo com a NBR 14653-1

(Avaliação de Bens – parte 1: Procedimentos Gerais) é definido:

“O valor de Mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência,
dentro das condições do mercado vigente”.

De acordo com a NBR 14653-1, a avaliação de bens tem a seguinte

definição:

“Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para

identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim
como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização
econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”.

A vistoria ao imóvel foi realizada no dia 28 de dezembro de 2018 e

compreendeu os seguintes procedimentos:

 Localização e identificação do imóvel;

 Levantamento de suas características;
 Análise do seu potencial;
 Registro fotográfico da situação encontrada.

Conforme recomenda a NBR 14653-1 para este trabalho foram

empregados o Método Comparativo direto de dados de mercado e o
método da quantificação do custo. Após a vistoria do imóvel sob
avaliação, foram efetuadas pesquisas com o objetivo de coletar
amostras com características semelhantes ao imóvel sob avaliação.
Tais amostras foram submetidas a um tratamento estatístico aprovado
pelas normas de avaliação da Associação Brasileira de Normas Técnicas
– ABNT.

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5 – ASPECTOS GERAIS

CARACTERIZAÇÃO DO ENTORNO
Densidade de Ocupação Alto
Padrão Econômico Baixo
Categoria de Uso Predominante Residencial
Vocação Residencial
Distribuição da ocupação Predominantemente Horizontal
Acessibilidade Boa
Intensidade do tráfego Baixo

6 – LOCALIZAÇÃO
Os lotes sob avaliação estão localizados no bairro Nossa Senhora das
Graças, Betim/MG.

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7 – CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

7.1– Lotes
Os lotes possuem a área total de 4.205,02 m² de acordo com a tabela
abaixo:

LOTE QUADRA MATRÍCULA ÁREA (M²) LOTE QUADRA MATRÍCULA ÁREA (M²)
1 88 164.327 358,28 5 71 164.321 360,00
2 88 164.328 431,24 6 71 164.322 360,00
3 88 164.329 352,71 7 71 164.322 360,00
4 88 164.330 349,18 8 71 164.324 360,00
5 88 164.331 553,61 9 71 164.325 360,00
10 71 164.326 360,00
TOTAL 4.205,02

Vista Geral dos lotes.

Detalhe dos lotes que estão sendo avaliados.

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Cabe ressaltar que não foram efetuadas medições no imóvel, sendo que a
avaliação baseou-se nos dados obtidos diretamente da documentação
fornecida, isentando o avaliador no caso em que os valores oscilarem devido
à discordância entre a realidade física e a documental.

8 – CRITÉRIOS E METODOLOGIAS APLICADAS NA PERÍCIA

8.1 – NORMA TÉCNICA ADOTADA

Foram adotadas, neste trabalho, as seguintes normas de avaliação,

publicadas pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas:
- NBR 14653-1 (Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais);
- NBR 14653-2 (Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos);

8.2– ATIVIDADES BÁSICAS DA AVALIAÇÃO

As atividades básicas de uma avaliação, de acordo com o item 7 da

NBR 14653-1 (Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais),
estão relacionadas abaixo, sendo que os procedimentos que se
referem o imóvel em estudo foram seguidos na íntegra no laudo
pericial:

 Requisição e conhecimento da documentação;

 Vistoria do bem avaliando;
 Coleta de dados;
 Escolha da metodologia;
 Tratamento dos dados;
 Identificação do valor de mercado.
As diretrizes de cada um dos subitens acima relacionados estão
descritas no texto da NBR 14653-1. Coleta de amostras na região
para o cálculo do valor de mercado.

8.3 – METODOLOGIA UTILIZADA NA AVALIAÇÃO

De acordo com o subitem 7.5 da NBR 14653-1, “A metodologia

escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a
identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o
método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido
em 8.2.1”.

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Na avaliação do imóvel em estudo foi adotado justamente o método

comparativo direto de dados de mercado. Este método, conforme
determina o subitem 8.2.1 da NBR 14653-1, “Identifica o valor de
mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra”.

Convém ressaltar que na avaliação foi aplicado o tratamento científico

através de regressão linear, observando-se o Anexo A da NBR 14653-
2.
8.4– ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

O item 9 da NBR 14653-2 determina as diretrizes para a especificação

das avaliações em relação aos graus de fundamentação e precisão.
O grau de fundamentação, no caso de utilização de modelos de
regressão linear deve ser determinado conforme as Tabelas 1 e 2,
observando-se o descrito nos itens 9.1 e 9.2 desta norma.

Para este trabalho o grau de fundamentação alcançado foi: Grau I.

O grau de precisão atingido neste trabalho foi: Grau I.

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9 – ANÁLISE DO MERCADO

O estudo de mercado tem o objetivo de prever a oferta e demanda

atual de um tipo de propriedade colocados em um determinado
segmento de mercado.

O mercado imobiliário mostra um padrão cíclico que compreende com

um crescimento acentuado da demanda acima da oferta, fazendo com
que os preços dos imóveis subam até atingir um nível que provoca uma
redução da demanda. Neste ponto começa a fase de desaceleração, na
qual a oferta atrasada de imóveis para atender a forte demanda da
fase anterior começa a ter efeito fazendo os preços caírem. A fase de
recessão se inicia quando a oferta excede a demanda, inundando o
mercado com imóveis sem que haja demanda para absorvê-los,
fazendo os preços caírem ainda mais. Quando os preços chegam a
patamares baixos, a demanda volta a crescer e dá início a fase de
recuperação, com os preços voltando a subir, dando início a um novo
ciclo.

O gráfico abaixo indica a posição do nível de preços no mercado

imobiliário atual. ( )

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10 – PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado seguiu rigorosamente as determinações da NBR
14653-1: 2001 (Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais) e
da NBR 14653-2: 2004 (Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis
Urbanos), Normas Técnicas para Engenharia de Avaliações de Bens,
publicadas pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

10.1– RELAÇÃO DAS AMOSTRAS

AMOSTRA VALOR M² R$/M² VENDA CONTATO

AMOSTRA 01 R$ 620.000,00 1.440,00 R$ 430,56 ADILSON FREITAS 31 99586-9512
AMOSTRA 02 R$ 230.000,00 360,00 R$ 638,89 J.A. IMÓVEIS 31 3532 - 1899
AMOSTRA 03 R$ 200.000,00 360,00 R$ 555,56 EDUARDO IMÓVEIS 31 99574-9686
AMOSTRA 04 R$ 220.000,00 360,00 R$ 611,11 INTERMEDIAR 31 3022 - 3240
AMOSTRA 05 R$ 155.000,00 375,00 R$ 413,33 NILMA LUIZ 31 3532-3646
AMOSTRA 06 R$ 150.000,00 360,00 R$ 416,67 COOPERLOTES 31 3024-1334
AMOSTRA 07 R$ 500.000,00 750,00 R$ 666,67 ASSIS IMÓVEIS 31 97515-3226
AMOSTRA 08 R$ 250.000,00 360,00 R$ 694,44 RC NEGÓCIOS 31 3532-4390
AMOSTRA 09 R$ 320.000,00 720,00 R$ 444,44 AQUISIÇÃO IMOV. 31 98210-4126
AMOSTRA 10 R$ 195.000,00 360,00 R$ 541,67 DG IMÓVEIS 31 3595-6711
AMOSTRA 11 R$ 285.000,00 500,00 R$ 570,00 JAMIL VAZ 31 99828-9251
AMOSTRA 12 R$ 215.000,00 360,00 R$ 597,22 DG IMÓVEIS 31 3595-6711
AMOSTRA 13 R$ 250.000,00 480,00 R$ 520,83 ASSIS IMÓVEIS 31 97515-3226

11 - AVALIAÇÃO

11.1 - Método Comparativo

Conforme pesquisa de mercado realizada na região, análise dos valores

devidamente homogeneizados e eliminando as fontes discrepantes, o
valor do metro quadrado encontrado foi de: R$ 563,10 / m²

Então os lotes ora avaliados terão o valor de:

LOTE QUADRA MATRÍCULA ÁREA(M²) R$/M² VALOR TOTAL

1 88 164.327 358,28 R$ 563,10 R$ 201.747,47
2 88 164.328 431,24 R$ 563,10 R$ 242.831,24
3 88 164.329 352,71 R$ 563,10 R$ 198.611,00
4 88 164.330 349,18 R$ 563,10 R$ 196.623,26
5 88 164.331 553,61 R$ 563,10 R$ 311.737,79
5 71 164.321 360,00 R$ 563,10 R$ 202.716,00
6 71 164.322 360,00 R$ 563,10 R$ 202.716,00
7 71 164.322 360,00 R$ 563,10 R$ 202.716,00
8 71 164.324 360,00 R$ 563,10 R$ 202.716,00
9 71 164.325 360,00 R$ 563,10 R$ 202.716,00
10 71 164.326 360,00 R$ 563,10 R$ 202.716,00
TOTAL 4.205,02 R$ 2.367.846,76

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O resultado do método comparativo é dado pelo intervalo de confiança

desenvolvido através da distribuição t student (80% de probabilidade).
Já o campo de arbítrio é definido como a semi-amplitude de ± 15 em
torno da estimativa da tendência central. O resultado final da avaliação
deve estar limitado, simultaneamente, pelo intervalo de confiança e
pelo campo de arbítrio.

Valor de Liquidação Forçada

É o valor teórico e mais provável de um bem, para uma determinada

data de referência, numa situação em que as partes interessadas,
conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na situação
de comprador interessado, porém não compelido a comprar e vendedor
compelido a vender. A perspectiva de tempo necessário para a venda
do bem, considerando o valor de liquidação é de 6 a 18 meses.

Para o cálculo do valor de liquidação, partimos do valor de mercado,

aplicando sobre o mesmo um fator de reajuste

Valor de Liquidação Forçada = R$ 1.302.315,72

12 - CONCLUSÃO

Dentro do campo de arbítrio que tem o avaliador para decidir, conforme

preceitua a norma NBR 14653 – Parte 2 (Avaliação de Imóveis
Urbanos) da ABNT, considerando a conjuntura atual do mercado
imobiliário, e as características particulares e especiais do imóvel ora
avaliando, chegou ao seguinte valor de avaliação:

Valor total dos lotes = R$ 2.370.000,00

(Dois milhões, trezentos e setenta mil reais).

Valor Liquidação Forçada = R$ 1.300.000,00

(Um milhão e trezentos mil reais).

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13 – ENCERRAMENTO

O trabalho pericial de engenharia foi realizado com observância estrita

aos princípios e diretrizes do Código de Ética do CONFEA - Conselho
Federal de Engenharia e Arquitetura e da NBR 13.752/96, Norma
Técnica para Perícias de Engenharia na Construção Civil, publicada pela
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Os profissionais
abaixo assinado, responsáveis pela elaboração do laudo, colocam-se a
inteira disposição para prestar eventuais esclarecimentos que
porventura venham a se fazer necessários.

BELO HORIZONTE, 02 DE JANEIRO DE 2019

ADRINO VITTORI
Engenheiro – CREA-MG 56.247/D
Membro Efetivo do IBAPE-MG – nº 596

DANIEL VOLPINI AMANTÉA

Engenheiro – CREA-MG 117.994/D
Membro Efetivo do IBAPE-MG – nº 909

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14 – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

FOTO 01 FOTO 02
VISTA GERAL VISTA GERAL

FOTO 03 FOTO 04
VISTA GERAL VISTA GERAL

FOTO 05 FOTO 06
VISTA GERAL VISTA GERAL

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15 – RELATÓRIO INFER 32

Amostra

VALOR POR METRO

Nº Am. ÁREA
QUADRADO
«1» 1.440,00 430,00
2 360,00 638,00
3 360,00 555,00
4 360,00 611,00
5 375,00 413,00
6 360,00 416,00
«7» 750,00 666,00
8 360,00 694,00
9 720,00 444,00
10 360,00 541,00
11 500,00 570,00
12 360,00 597,00
13 480,00 520,00

Amostragens marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.

Distribuição das Variáveis

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Distribuição das Variáveis não Transformadas

Dispersão dos elementos

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Dispersão em Torno da Média

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

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Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Gráfico de Resíduos Quadráticos

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Resíduo x Resíduo Deletado

Resíduos Deletados Normalizados

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores

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estimados.
Resíduos Deletados Studentizados

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores
estimados.

Histograma

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Ogiva de Frequências

Gráfico de Indicação de Outliers

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Hii x Resíduo Normalizado Quadrático

Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".

Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

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Reta de Normalidade

Gráfico de Auto-Correlação

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Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da
existência de auto-correlação.

Resíduos x Variáveis Independentes

Verificação de multicolinearidade :

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Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• ÁREA = 360,00

Estima-se VALOR POR METRO QUADRADO = 563,10

O modelo utilizado foi :

[VALOR POR METRO QUADRADO] = 817,11 - 13,388 x [ÁREA]1/2

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 520,36
Máximo : 605,84

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