LAUDO DE AVALIAÇÃO

TERENO URBANO COM BENFEITORIAS EM ESPERANÇA/PB -

CONAB

João Pessoa

Maio/2020
 LAUDO DE AVALIAÇÃO

TERRENO URBANO COM BENFEITORIAS EM ESPERANÇA/PB - CONAB

Laudo de avalição de imóvel solicitado pela

Companhia Nacional de Abastecimento ao
engenheiro civil Rienzy de Medeiros Brito,
CREA/PB n°161260275-4, IBAPE n°157.

João Pessoa

Maio/2020
LISTA DE FOTOS

Figura 01: Acesso frontal – PB121 (fonte Google Mapas)

Foto 01: Acesso frontal – PB121
Foto 02: Imóvel do Frigorífico
Foto 03: Vista Panorâmica do terreno a partir do frigorífico
Foto 04: Fachada frontal do galpão frigorífico
Foto 05: Lateral direita do galpão frigorífico
Foto 06: Detalhe da alvenaria com “grampos de sustentação das placas” para proteção térmica
das câmaras frigoríficas
Foto 07: Máquina de arejador – entrada para casa de máquinas
Foto 08: Casa de máquinas – bombas de recalque e tubulação frigorífica
Foto 09: Casa de máquinas – bombas de recalque e tubulação frigorífica (desativada)
Foto 10: Casa das cabines elétricas
Foto 11: Instalação de dutos frigoríficos na antes sala das câmaras
Foto 12: Ante sala das câmaras frigoríficas
Foto 13: Ante sala das câmara frigoríficas
Foto 15: Porta da Câmara Frigorífica 01
Foto 16: Câmara 01 com material estocado (capacidade para 50 toneladas)
Foto 17: Foto 15: Porta da Câmara Frigorífica 02
Foto 18: Câmara 02 sem utilização (capacidade para 50 toneladas)
Foto 19: Área de recebimento e despacho de insumos
Foto 20: Escritório administrativo do imóvel
Foto 21: Escritório administrativo do imóvel (detalhe)
Foto 21a: Escritório administrativo do imóvel (sala 2)
Foto 22: Escritório administrativo do imóvel (sala 3)
Foto 23: Banheiro do escritório
Foto 24: Vista do Frigorífico para as dependências (casas)
Foto 25: Dependências (casas) existentes
Foto 26: Casa (dependência)
Foto 27: Interior da casa (detalhe do quarto)
Foto 28: Interior da casa (detalhe da sala e hall)
Foto 29: Interior da casa (detalhe cozinha)
Foto 30: Interior da casa (banheiro)
Foto 31: “Cocho” coberto atrás das casas (dependências)
Foto 32: Torre de caixa d’água
Foto 33: Cobertura improvisada anexa do imóvel do frigorífico
Foto 34: Cobertura improvisada anexa do imóvel do frigorífico (detalhe)
Foto 35: Cozinha improvisada no anexo da frigorífico (detalhe
 4

LISTA DE SIGLAS e TOMADAS DE NOTA

CREA/PB – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Paraíba;

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;

IBAPE/PB – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia/Paraíba

NBR14653-1/2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR14653-2/2019 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;

NBR14653-3/2004 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;

CO-CG/2013 – Código de Obras de Campina Grande/PB;

CAGEPA – Companhia de Água e Esgotos da Paraíba;

CONAB – Companhia Nacional de Abastecimento

¹ file:///D:/Downloads/2020-4-Tabela-CUB-m2-valores-em-reais[Publicado].pdf
 5

SUMÁRIO
1. SOLICITANTE ............................................................................................................................. 6
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO .................................................................................................... 6
3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO ..................................... 6
4. DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA PARA AVALIAÇÃO ......................................................... 25
5. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES DA AVALIAÇÃO ................................ 25
6. DADOS E INFORMAÇÕES EFETIVAMENTE UTILIZADOS ............................................. 26
7. MEMÓRIA DE CÁLCULO ....................................................................................................... 26
8. MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS .................................................................... 26
9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ...................................................................................... 27
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO .............................................................................................. 28
11. ENCERRAMENTO .................................................................................................................... 29
12. ANEXO 1 (CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR) ........................................................................ 30
13. ANEXO 2 (MEMÓRIA DE CÁLCULO)................................................................................... 66
14. ANEXO 3 (CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DA CONSTRUÇÃO) .......................................... 69
15. ANEXO 4 (CÓDIGO SINAPI) .................................................................................................. 72
 6

1. SOLICITANTE

Companhia Nacional de Abastecimento (Conab)

CNPJ: 26.461.699/0388-20

2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

Avaliar um terreno urbano e suas benfeitorias existentes (galpão, frigorífico e

dependências) localizado na Rodovia Estadual PB121-Km 02, Rua General Osório
S/N, na cidade de Esperança/PB, pertencente a Companhia Nacional de
Abastecimento afim de tomar conhecimento deste valor patrimonial e assim tomar
atitudes gerenciais que lhe seja conveniente.

3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO

Terreno com área de 24,00 hectares localizado na Rodovia Estadual PB121-Km

02, Rua General Osório S/N, na cidade de Esperança/PB. Tal imóvel possui relevo
acidentado, pavimento em paralelepípedos e chão batido na área externa, piso em
concreto e em madeiras (tacos) na parte interna; um galpão frigorífico em concreto
armado pré-moldado com área de aproximadamente 1.580,00m² (um mil, quinhentos
e oitenta metros quadrados), coberta em telha de alumínio, fechamentos e divisórias
em alvenaria, escritório amplo com revestimento em madeira, banheiros e torre de
caixa d’água em concreto armado, forro em placas termo/acústicas.
 7

O imóvel no geral está subutilizado, com máquinas obsoletas e sem utilização,

instalações comprometidas
Sua localização encontra-se em região suburbana porém de acesso fácil por uma
estrada pavimentada (PB121).

CONAB

Figura 01: Acesso frontal – PB121 (fonte Google Mapas)

Foto 01: Acesso frontal – PB121

 8

Foto 02: Imóvel do Frigorífico

Foto 03: Vista Panorâmica do terreno a partir do frigorífico

 9

Foto 04: Fachada frontal do galpão frigorífico

Foto 05: Lateral direita do galpão frigorífico

 10

Foto 06: Detalhe da alvenaria com “grampos de sustentação das placas” para proteção térmica
das câmaras frigoríficas
 11

Foto 07: Máquina de arejador – entrada para casa de máquinas

Foto 08: Casa de máquinas – bombas de recalque e tubulação frigorífica

 12

Foto 09: Casa de máquinas – bombas de recalque e tubulação frigorífica (desativada)

Foto 10: Casa das cabines elétricas

 13

Foto 11: Instalação de dutos frigoríficos na antes sala das câmaras

Foto 12: Ante sala das câmaras frigoríficas

 14

Foto 13: Ante sala das câmara frigoríficas

Foto 15: Porta da Câmara Frigorífica 01

 15

Foto 16: Câmara 01 com material estocado (capacidade para 50 toneladas)

Foto 17: Foto 15: Porta da Câmara Frigorífica 02

 16

Foto 18: Câmara 02 sem utilização (capacidade para 50 toneladas)

Foto 19: Área de recebimento e despacho de insumos

 17

Foto 20: Escritório administrativo do imóvel

Foto 21: Escritório administrativo do imóvel (detalhe)

 18

Foto 21a: Escritório administrativo do imóvel (sala 2)

Foto 22: Escritório administrativo do imóvel (sala 3)

 19

Foto 23: Banheiro do escritório

Foto 24: Vista do Frigorífico para as dependências (casas)

 20

Foto 25: Dependências (casas) existentes

Foto 26: Casa (dependência)

 21

Foto 27: Interior da casa (detalhe do quarto)

Foto 28: Interior da casa (detalhe da sala e hall)

 22

Foto 29: Interior da casa (detalhe cozinha)

Foto 30: Interior da casa (banheiro)

 23

Foto 31: “Cocho” coberto atrás das casas (dependências)

Foto 32: Torre de caixa d’água

 24

Foto 33: Cobertura improvisada anexa do imóvel do frigorífico

Foto 34: Cobertura improvisada anexa do imóvel do frigorífico (detalhe)

 25

Foto 35: Cozinha improvisada no anexo da frigorífico (detalhe)

4. DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA PARA AVALIAÇÃO

1- Certidão de Inteiro Teor (anexo 1);

2- Planta baixa e cortes do imóvel (galpões);

5. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES DA AVALIAÇÃO

Como o terreno possui grandes dimensões com área de 24,00 hectares e

benfeitorias referente ao frigorífico com área aproximadamente de 1.584,00m² (um mil
e, quinhentos e oitenta e quatro metros quadrados), dependências anexas não
presentes nas plantas baixas (casas, cochos, anexo improvisado), frente muito
extensa além de que outras glebas similares para comparação devem possuir
tamanho parecidos, foram analisados a testada dos imóveis, fator de oferta e a
topografia de tais. Neste último definiu-se como “acidentado” ou “plano” tendo em vista
 26

não se havia projetos planialtimétricos das amostras e tal fator foi determinado por
0,775 resultado da média de terrenos com aclividades e declividades acima de 20%.

Também consta-se como fator limitante a ausência de imóveis com

dimensões parecidas na cidade de Esperança e por isso utilizou-se imóveis da cidade
de Campina Grande tendo em vista que essa cidade faz parte da região metropolitana
da “Rainha da Borborema”.

Atenta-se que as benfeitorias em máquinas como as bombas de recalques,

tubulações frigoríficas, etc não foram contabilizadas como valorizantes já os mesmos
estão com uso estagnado há mais de 10 anos assim com a subutilização do frigorífico,
estando só uma câmara em condições de uso mas sem controle da temperatura.

6. DADOS E INFORMAÇÕES EFETIVAMENTE UTILIZADOS

1- Anúncios de imóveis semelhantes à venda em sites de imobiliárias

confiáveis e da cidade de Campina Grande e região;
2- Zonas de localização das amostras dos terrenos e do avaliando;
3- Os anúncios de venda analisados foram utilizados para os imóveis
ofertados no mês de maio deste ano;

7. MEMÓRIA DE CÁLCULO

Toda memória de cálculo encontra-se no anexo 2 deste documento.

8. MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

O artifício normatizado (NBR14653-1) para avaliação deste imóvel foi o Método

Evolutivo de acordo com o item 8.2.4 desta norma, tendo em vista que o valor do
imóvel é a somatória do terreno urbano mais suas benfeitorias existentes.
 27

Desta forma utilizou-se primeiramente o Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado para avaliação do terreno urbano, pautando-se na apresentação e
tratamento de variáveis independentes de testada (frente), fator de oferta e topografia
tendo em vista grande relevância destes fatores no preço dos imóveis; usando de
informações confiáveis do mercado imobiliário com atributos mais semelhantes
possíveis aos do imóvel avaliando além de contemporâneos. Para esta avaliação
observou-se 12 (doze) amostras localizadas na cidade de Campina Grande, em
bairros com características semelhantes ou do mesmo local.

Após encontrar o valor do terreno, as benfeitorias foram calculadas de acordo

com o Método da Quantificação de Custo aplicando-se o Custo Unitário Básico (CUB-
anexo 3) sem desoneração da mão de obra mais atual (abril 2020) definido pelo
Sindicato da Indústria da Construção e do Mobiliário do Estado da Paraíba
(SINDUSCON-PB)¹, ressaltando-se as características do imóvel já citados no item 3.0
desse documento técnico, que são:

- Área do Frigorífico = 1.584,00m²

- Área das casas = 77,00m²

- Área de paralelepípedo = 1.540,00m²

Para cálculo da área em paralelo multiplicou-se a área pelo valor SINAPI

(anexo 4) para execução deste serviço, conforme apresentado no memorial de cálculo
(anexo 2).

9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
 28

Foram utilizados para avaliação do terreno o Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado, observando-se 12 (doze) amostras, 03 (três) variáveis
independentes, nível de confiança de 20% e coeficiente de variância de 13,47%.
No entanto o método utilizado como norteador para este trabalho foi o
MÉTODO EVOLUTIVO que utilizou-se no método citado acima e do Método da
Quantificação de Custo para avaliar a benfeitoria, assim sendo a avaliação
apresenta:

- Grau de Fundamentação = II;

- A apresentação do laudo encontra-se na modalidade completa

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Os valores do imóvel percorrem dentre os limites máximos e mínimos que são:

Limite máximo R$ 1.223,17/m² R$29.356.143,76

Média R$1.159,02/m² R$27.816.519,97
Limite mínimo R$1.094,87/m² R$26.276.896,17

Tendo em vista o imóvel está sub-utilizado, com parte de suas benfeitorias

comprometidas (equipamentos) fixa-se desta maneira o valor da média
encontrado, ou seja, R$27.816.519,97 (vinte e sete milhões, oitocentos e
dezesseis mil, quinhentos e dezenove reais e noventa e sete centavos).
 29

11. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a lavrar, deu-se por encerrado o presente laudo com 74
folhas que, relatado pelo perito Rienzy de Medeiros Brito, CREA/PB 161260275-4 vai
devidamente assinado.

Campina Grande, 19 de maio de 2020

______________________________

Eng. Civil Rienzy de Medeiros Brito

CREA/PB 161260275-4
IBAPE/PB 157
ALCONPT BRASIL / IBRACON
 30

12. ANEXO 1 (CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR)

CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR

31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
 66

13. ANEXO 2 (MEMÓRIA DE CÁLCULO)

MEMÓRIA DE CÁLCULO
67
68
 69

14. ANEXO 3 (CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DA CONSTRUÇÃO)

CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DA CONSTRUÇÃO

70
71
 72

15. ANEXO 4 (CÓDIGO SINAPI)

CÓDIGO SINAPI
73
74