Coeficiente de Servidão

02/10/2008
atualizado em: 08/07/2011

EVANDRO MENEGHATTI
Engenheiro Agrônomo / RS - ERECHIM

Determinação do Coeficiente de Servidão

DETERMINAÇÃO DO COEFICIENTE DE SERVIDÃO:

A servidão administrativa ou pública é ônus real de uso,
imposto à propriedade particular para assegurar a realização e conservação de obras e
serviços públicos ou de utilidade, mediante a indenização dos prejuízos efetivamente
suportados pelo proprietário.
É importante considerar que, nas servidões administrativas,
embora, a presença de riscos, incômodos e restrições ao uso seja uma constante, as terras
servientes continuam sob o domínio de seus proprietários, mas a sua implantação altera o
planejamento da propriedade.
Como podemos observar normalmente é uma ação de servidão
perpétua, portanto as restrições continuarão ocorrendo por toda a existência do imóvel,
incômodo constante, fato este que deve ser considerado no valor da indenização.
O coeficiente de servidão deve exprimir a perda real do valor
da fração de um imóvel, devido às depreciações impostas a esta fração de terra e variar de
propriedade para propriedade na forma com que atuam os fatores depreciativos específicos.
Diante destas circunstâncias, fica evidente que o valor da
indenização a ser paga aos expropriados não pode ser o valor total da faixa utilizada.
Para o estabelecimento do coeficiente de servidão, conforme
os ensinamentos do Engº Sérgio Antonio Abunahman, nós devemos levar em conta três
fatores, a saber:

Riscos:
Possibilidade de rompimento dos cabos elétricos por motivos
vários, como fadiga do material, defeito de fabricação e ventos; defeitos no isolamento e/ou
aterramento próximo às estruturas das torres; maior facilidade de atração de raios. Estes riscos
são proporcionais ao tipo de linha de transmissão a ser instituída. Conforme metodologia
empregada pelas principais empresas ligadas ao setor, o índice máximo para este fator é 0,10.
LOCAL DA FAIXA DE SEGURANÇA PESOS

Até 138 Até 230 Até 345 500 kv ou

kv kv kv mais
Sem a presença de torres e distante da sede do 0,01 0,02 0,03 0,05
imóvel
Com a presença de torres e distante da sede do 0,02 0,03 0,05 0,07
imóvel
Sem a presença de torres e próxima da sede do 0,03 0,05 0,07 0,08
imóvel
Com a presença de torres e próxima da sede do 0,05 0,07 0,08 0,10
imóvel

Incômodos:
O efeito do campo magnético (indução) exercido por uma rede,
causando pelo efeito corona interferência nos aparelhos elétricos como rádio e televisão (RI e
TVI), ruído acústico (RA); passagem pela faixa do pessoal de manutenção para fiscalização e
reparos, alheio ao proprietário do imóvel serviente; problemas psicológicos criados aos
produtores que são reticentes em residir próximo às linhas de transmissão; atração dos
cabelos; faiscação da pele. Estes incômodos são proporcionais ao tipo de linha de transmissão
a ser instituída. Conforme metodologia empregada pelas principais empresas ligadas ao setor,
o índice máximo para este fator é de 0,05 (indução, fiscalização e reparos).
LINHA DE PESOS
TRANSMISSÃO
Até 138 kv 0,02
Até 230 kv 0,03
Até 345 kv 0,04
Até 500 kv ou mais 0,05

Restrições:
Impedimento de qualquer tipo de construção na faixa, já que a
implantação da mesma torna-a “non aedificandi”, obrigando a demolição das edificações
existentes, quando houver; proibição de culturas de maior porte; proibição de queimadas;
depreciação sofrida pela propriedade mediante a instalação da servidão e a posição da rede
em referência a propriedade (seccionamento do imóvel). Estas restrições ocorrem
independentes do tipo de linha de transmissão a ser instituída.

Proibição de Construção:

Proibição de Construção:

Quanto à proibição de construção, não há o que negar, pois as

normas são enfáticas em proibir qualquer construção na área servida. Uma vez que a
propriedade é a relação de direito entre a pessoa e o bem tangível ou intangível, certo e
determinado, podendo dela gozar ou dispor, submetendo-a de maneira absoluta, exclusiva e
direta a sua vontade e poder, entendemos que a proibição de construção é uma restrição que
fere este principio. Portanto deve ser considerada no estabelecimento do coeficiente de
servidão independente de julgar hoje não haver interesse no estabelecimento de construção,
pois em função disto à propriedade sofre desvalorização.
Para a utilização do índice proibição de construção, devemos
considerar as restrições impostas pelo ambiente (banhado, rios, lagos, açudes, declividade
acentuada, etc.) e as restrições legais (mato nativo sem licença de corte, área de preservação
permanente, área de reserva ambiental, etc.). O índice a ser utilizado deve ser em função do
percentual da área servida passível de construção, limitado ao fator de 0,30 pelo coeficiente de
aproveitamento.
Limitação de Culturas:
A limitação de culturas que em sua fase adulta atinja mais de
3,00 m de altura ou que para o seu manejo utiliza queimada, também esta nas normas. Hoje há
um grande incentivo por parte dos Governos Federais, Estaduais e Municipais, Organizações
de Proteção Ambiental e Indústrias para o fomento da silvicultura e cultivo da cana como forma
de aumentar os rendimentos dos produtores rurais, ainda mais com os problemas enfrentados
pela agricultura. Na área servida esta substituição da agricultura pela silvicultura não é
possível, portanto este fator deve ser considerado no estabelecimento do coeficiente de
servidão, com índice de 0,10.
Desvalorização do Remanescente:
Devemos considerar o parâmetro desvalorização do
remanescente, ou seja, o índice de desvalorização que o restante da área sofre
(desconsiderando a área composta pela servidão) em função do estabelecimento da linha de
transmissão de energia elétrica sobre a propriedade, pois em caso de venda, há sempre forte
Através
argumentação do comprador com relação a esse ônus que pesa sobre o imóvel.
de pesquisa de mercado, pode-se verificar facilmente que
propriedades com servidões têm seu valor reduzido em relação
a outras que não possuem este ônus, daí a necessidade de
considerar este índice no estabelecimento do coeficiente de
servidão para a devida indenização.
Para cálculo da desvalorização do remanescente, utilizamos a
inter-relação entre a área de servidão e a área total do imóvel, segundo o Msc. Engº Agrº
Carlos Augusto Arantes.
Desvalorização do remanescente = área da servidão ÷ área total da propriedade
Seccionamento do Imóvel:
Mesmo sendo uma servidão aérea, sua passagem pelo imóvel
causa o seu seccionamento, pois na área da servidão serão proibidas construções, açudes,
plantio de culturas de porte alto e aglomeração de pessoas, ocasionando uma descontinuidade
na propriedade. Portanto o modo como ela passa pela propriedade influi numa maior ou menor
valorização do imóvel e deve ser computada no estabelecimento do coeficiente de servidão.
Conforme metodologia empregada pelas principais empresas ligadas ao setor, o índice máximo
para este fator é de 0,15.

EVANDRO MENEGHATTI
Engenheiro Agrônomo / RS - ERECHIM

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